城市綜合體研究報告目錄1.起源定義特征2.城市綜合體的產品類型3.萬達第三代城市綜合體簡析4.項目定位與產品配比5.國內開發模式簡析本體研究篇2定位營銷篇3規劃建議篇4銷售保障篇5目錄市場分析篇1121什么是城市綜合體20世紀30年代初原創于美國紐約曼哈頓。我國第一個城市綜合體誕生于北京城市綜合體的實質是使用功能聚合而不是建筑空間組合！樂都匯+新天地塔樓+金源寫字樓城市綜合體的定義城市綜合體的英文名為HOPSCA.城市綜合體是大都會和經濟發達城市的產物，在功能選擇上要根據城市經濟特點有所側重，一般來說，酒店功能或者寫字樓跟購物中心功能是最基本的組合。h=hotelo=officep=parks=shoppingmallc=cluba=apartment141城市綜合體的特征12345678高可達性高密度、集約性整體統一性功能復合性投資大立體空間的連續性景觀特色明顯高科技設施高可達性高密度、集約性整體統一性主體特征151城市綜合體的特征部分開發過度資金需求量大，資本運作平衡困難。商業地產需依托長期向好的經濟大環境、成熟的融資環境、及專業的經營商業地產在開發商、運營商與終端消費者間增加了物業投資者和物業租賃者。整個產業鏈條的復雜程度遠勝住宅地產。項目存在法律政策風險，這樣的打擊可能是毀滅性的長產業鏈風險性強金融產品中國的商業地產發展非常迅速，在十年間就把國外幾十年的建設量完成了關聯特征城市綜合體的作用171目錄1.起源定義特征2.城市綜合體的產品類型3.萬達第三代城市綜合體簡析4.業態定位與面積配比5.開發模式簡析181商業綜合體的分類1-區域位置商業綜合體是出于城市土地資源的高度集約需要而產生的，因此其在城市的核心區域和未來的核心區域，具體的位置大致可以分為四類：中心商貿區、城市副中心、CBD和交通樞紐城市中心1城市副中心2城市CBD中心3城市交通樞紐4商業綜合體東方廣場華貿中心國貿中心西環廣場第一代萬達綜合體通過將主力店低價出租給沃爾瑪等知名品牌帶來影響力，再通過高價出售底鋪盈利。以較低的價格將大部分商鋪租給主力店，使成本壓力過大，于是萬達將部分壓力轉嫁給購買鋪面的小商戶。第一代綜合體有20%-30%左右的店面出售，以回收部分資金。商業綜合體的分類2-產品概念及功能第一代綜合體——單店模式商業綜合體的分類2-產品概念及功能第二代綜合體——純商業組合

萬達第二代產品是純商業組合店模式。第二代萬達形成購物中心(Mall)的形式，由主力店和單店構成。在主力店和單店的構成比例方面，原來購物中心(Mall)的主力店占面積的85%，單店只占15%。第三代商業地產城市綜合體，就是把室內外步行街與中國的商業大樓結合在一起，同時在商業綜合體中組合了寫字樓、公寓、酒店等業態，商業中心里面增加文化、娛樂、健身、餐飲等內容。商業綜合體的分類2-產品概念及功能萬達關鍵詞：向上；向下向外向內目錄1.起源定義特征2.城市綜合體的產品類型3.萬達第三代城市綜合體簡析4.業態定位與面積配比5.開發模式簡析1131114115第三代商業綜合體規劃示意15城市廣場城市廣場百貨樓萬千百貨1-5F娛樂樓

1F大玩家

2FKTV

3F萬達影城綜合樓

1F國美電器

2F兒童城3F康體健身4F酒樓全天候室內步行街五星級酒店寫字樓室外步行街城市主干道

商務酒店第三代商業綜合體生成示意1617購物中心設計生成模式示意城市核心位置1718購物中心設計生成模式示意城市非核心位置18第三代城市綜合體的特征在選址上，第三代綜合體選擇在各城市核心區位，最為繁華的“龍眼”位置，而非一代二代綜合體選址在次中心或者城市邊緣地帶，雖然土地成本較高，但是其處于城市核心的位置，無需商業氛圍再度培養，加強了對開發商者的利益的保障。在產品規劃，第三代綜合體將集酒店、寫字樓、百貨、商鋪等多重業態為一體，達成了消費、居住、辦公的一站式要求，并通過建筑、空間、景觀環境的營造讓這種訴求得以升級，而非一代二代產品單一的居住或者商業功能。在運營方式上，第三代綜合體更加重視專業化的商業團隊以及國際化的商業理念對項目的作用，推廣本土化的商業綜合體，定制化打造地標型產品，根據各地區及各區域的特點因地制宜打造與此相匹配的產品。

第三代綜合體與前兩代綜合體相比，最重要的不同還是表現在其對城市綜合體商業價值的重新理解，只有各業態均突破市場常有形態，并且業態之間有效聯動，達成強烈的內部效應，才可稱之為全新第三代綜合體，通過全新的一站式生活方式，引領城市高端時尚新生活，價值實現最大化。19目錄1.起源定義特征2.城市綜合體的產品類型3.萬達第三代城市綜合體簡析4.項目定位與面積配比5.開發模式簡析1201業態是以行業的經營形態為中心來區分的。從零售學角度，中國零售業態按零售店的結構特點分類，根據其經營方式、商品結構、服務功能，以及選址、商圈、規模、店堂設施和目標客戶等結構特點，分為九種零售業態：百貨商店、超級市場、大型綜合市場、便利店、專業店、專賣店、倉儲式商場、家居中心、購物中心。購物中心是一種新興的復合型業態，是商業零售業發展歷程中的最高形式。商業業態概述1211購物中心與百貨商店業態的最大區別是:百貨商店經營的是品牌，是由各種各樣品牌的商家構成的。購物中心經營的是業態，是由各種各樣業態的商店構成的。一個完整意義上的購物中心必須擁有多種不同業態的商店1221城市綜合體的業態開發價值鏈矩陣強烈弱或不確定中立潛在市場沖突12311241城市綜合體定位1、城市綜合體物業供給總量和供給結構2、城市綜合體物業需求總量和需求結構3、城市綜合體物業供給矛盾4、城市未來供需發展趨勢（預測就業人口和人均商業面積，通過租賃活動和市場吸納量預測未來市場需求）5、城市綜合體對城市中心商圈的分流指數綜合體定位五大因素1251業態配比——零售飽和公式IRS：某商圈內某類商品的零售飽和指數；c：商圈內的家庭數量；RE：商圈內每個家庭對某類商品的年支出金額；RF：某類商品的現有營業面積。零售企業必須對所擬選的地區進行比較評估，觀察飽和指數的高低。一般來說，飽和指數高，意味著零售潛力大，而飽和指數低意味著零售潛力小。零售飽和理論公式：

IRS=C*RE/RFC：潛在客戶數量RE：人均消費支出RF：營業面積當年IRS值小于10000元/㎡時，商業經營場所經營狀況較差，一般均將發生虧損；當年IRS值接近15000元/㎡時，商業經營場所一般將處于保本狀態；當年IRS值大于20000元/㎡時，商業經營場所將實現較大盈利，IRS值越高則利潤水平越高。1261北京西城區購物中心區域商業選址分析

——處于可實現平均利潤以上的盈利C×RE=區域內城鎮人口×城鎮居民人均消費支出+區域內農村人口×農村居民人均消費支出=280191.52萬元RF=區域內零售商業設施營業面積（按目前商業建筑面積27.1萬㎡計）。irs=18792元㎡區域內商業飽和系數IRS接近20000元，屬于可以實現盈利水平的區間內。本區域商業只是存在盈利的環境與可能性，但盈利與否、盈利大小，還要看商場自身的運營能力。1271商業零售業態商業規模的設定1281綜合體規模設定商業零售業態極限規模測算表1291商業街長度一般為600-1200M，平均880M；商業街輻射半徑為250-650M，平均輻射半徑為420M商業街平均寬度商業街規模1301銷售額=購物概率*人口*人均零售開支商業面積=銷售額/單位面積營業額購物概率測算公式選用赫夫模型公式：A=S/DijjaMijbS/DjaijbS/DjaijbPij=Aij為商店J對消費者I的吸引力；Sja為商店J的規模；Dijb為消費者I到商店J的距離或時間；Pij為消費者I到商店J的規模購物的概率；購物中心規模商業零售業態規模引力模型1311酒店規模城市綜合體的酒店規模估算E=N*P*L/（T*K）E：酒店的床位數N：全年的旅客人數P:住宿旅客比例L:平均住宿天數T:全年可逗留天數K:床位的利用率1321八種商業地產開發模式企業開發