Word-18-項目融資方案設計4篇

項目融資方案設計1

一、xx公司融資環境分析

（一）xx公司外部融資環境分析房地產融資是個開放的系統，其形成和進展是外部環境與內部環境相互影響的結果。外部環境是指存在于企業外部，如企業所處區域的經濟進展水平、當地經濟政策、法律法規等對企業融資有影響的因素。而內部環境則是指對房地產企業形成和進展有直接影響的因素，如公司內部管理人員的素養及特點、公司的財務制度及財務現狀等。外部環境是客觀存在的，企業難以轉變且只能去適應環境；而內部環境卻恰恰相反，是企業可以掌握并且必需掌握的環境。

（1）歙縣宏觀環境分析。全國歷史文化名城──歙縣，位于安徽省東南部，距杭州213公里，距合肥382公里，黃山市74公里。該縣身踞世界聞名風景區黃山南大門，是東至杭州南往千島湖，西去瓷都景德鎮，北向江城蕪湖、銅陵的樞紐，且處于全省“一線兩點”的經濟進展圈內，具有明顯的區位優勢。

歙縣經濟總量較小，但呈平穩上升趨勢，人均GDP以較快的步伐增長。2022年GDP總量為67.6億元，2022、2022兩年GDP總量呈現平穩上升趨勢，增幅保持在12%以上，2022年上漲幅度較大達到19.46%。人均GDP以較快步伐增長，2022年人均GDP為13774元，其中2022年、2022年達到了19.5%的增長率，而2022年增長幅度稍有回落，但也保持了10.14%的上漲勢頭。此外，歙縣2022年金融機構存、貸款余額分別達57.7億元和28.9億元。

在居民收入方面，歙縣呈現出總體水平不高，但人均可支配收入不斷上升的特點。2022年人均可支配收入為11111元，2022~2022年人均可支配收入增幅分別為：12.78%，14.65%，18.36%。08年的在崗職工平均工資23413元，但由于旅游業、手工加工業較發達，居民實際收入可能高于政府部門公布的數據。

此外，居民的現住房人均總建筑面積也呈現逐年上升態勢，從2022年的人均總建筑面積36.06平方米，到2022年的42.03平方米，短短的兩年時間，增長了16.56%，折射出當地居民居住條件相對較好。面對歙縣目前的GDP總量小，但增長快的趨勢，以及居民的人均可支配收入呈上升的趨勢，當地政府大力支持開發房地產項目，以帶動當地的經濟進展，提高人民的生活水平。

（2）銀行政策。2022年6月13日發布的《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》以及2022年9月２日頒布的《商業銀行房地產貸款風險管理指引》使中小型開發企業取得銀行貸款的難度大大提高。在《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》中規定：一是房地產開發貸款對象應為具備房地產開發資質、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產開發企業；二是對土地儲備機構發放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70％，貸款期限最長不得超過2年。商業銀行不得向房地產開發企業發放用于繳交土地出讓金的貸款。

《指引》中提出，商業銀行對未取得國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證的項目不得發放任何形式的貸款；房地產開發企業的開發項目資本金比例不得低于35%；應對房地產開發企業的性質、股東構成、資質信用等級等基本背景、近三年經營管理和財務狀況、以往開發閱歷和開發項目狀況、與關聯企業業務往來等進行調查審核；對有逾期未還款或有欠息現象的房地產開發企業銷售款進行監控，在收回貸款本息前，防止將銷售款挪作他用。

這些規定使得開發資質較差、信用等級較低的中小型開發企業難以從銀行獲得開發信貸資金，同時也提高了開發商自有資金的持有比例。xx公司屬于中小型房地產開發企業，全部這些政策，都將會對其向銀行貸款融資產生較大的影響。

（二）xx公司內部融資環境分析詳細如下：

（1）xx公司內部管理人員現狀分析。雖然xx公司成立時間較長，但內部管理人員缺乏，尤其是缺少工程成本管理、工程質量管理、財務管理和銷售策劃專業人才。

（2）xx公司財務現狀分析。依據歙縣的金融環境，目前xx公司的資金來源只能由股東自籌。該項目前期已投入約8800萬元；一期開工尚需投入拆遷安置費用4020萬元，其中1460萬元貨幣化安置費用和安置過渡費必需立刻支付，安置房的建安費可以分期支付給建筑商。因此，一期開工需投入的前期費用只能由股東自籌，即向母公司――XY公司拆借。

二、xx公司河西項目融資方案設計

（一）歙縣河西項目概況及SWOT分析歙縣河西項目坐落于歙縣徽城鎮河西區塊，東至太平橋，西臨古關橋，南靠西干山，北依練江和豐樂河交匯處。該項目地理位置較為優越，依山勢而建，南高北低，位于新老區的交匯處，并且與老區和新區隔江相望。項目規劃用地面積203畝，分三期毛地出讓，由xx公司負責項目拆遷安置工作。用地性質為：居住（含河西項目拆遷安置）、旅館業、商業、文化消遣業等綜合用地。一期地塊114畝，系公開掛牌出讓，出讓價9.8萬元/畝；二期地塊37.12畝，系公開掛牌出讓，出讓價9.5萬元/畝；三期地塊52畝，出讓價12萬元/畝；

項目定位為住宅、商業綜合項目。商業部分重在打造成書畫硯臺等文化產品鑒定、保藏、展現、拍賣、經營以及制造為一體的流通貿易中心。項目北側沿練江規劃有濱江路，披云路穿項目而過延長至河西路，沿濱江路、披云路兩側1~2層設置商鋪（經營文房四寶等書畫用品），3~4層主要為住宅。

（二）歙縣河西項目資金需求如表2所示：

從上面的成本測算表中可以大致得出資金支付的需求狀況：土地費用中，拆遷安置費占了絕大部分，其費用是隨著用戶的拆遷間續支付的。建筑安裝成本和前后期工程費用，依據談判條件，盡量推遲付款。其他費用根據項目進度和銷售進度支出。

（三）融資金額確定由以上分析可知，在不考慮財務費用的狀況下，項目總建設成本要5.02個億，其中土地費用約10590萬元，占總成本的20.36%多，前期工程費用、建安成本與管理費用之和，約占項目總成本的36.4%，可以通過和建筑商的談判分期支付或者延遲支付。因此，在未取得土地使用權及抵押貸款的開發初期，須墊付部分自有資金或者考慮集團內部調撥資金，用于支付土地總費用，項目收購、土地出讓金、拆遷費等。后期的費用可通過與建筑商協商，由其先墊資，等到符合預售條件后，以商品房為抵押物向銀行進行抵押貸款，取得資金以償還建筑商。而期間產生的營銷費用、財務費用及相關稅費，可以通過預收款項解決。

（四）項目收入估算及項目預期詳細如下：

（1）測算前提假定。一是鑒于河西項目具有較優越的地理位置與環境，我們把該項目定位于構建歙縣高端住宅小區，其住宅價格應高于其他地理位置稍差樓盤的均價（2600～2800元/平方米），假定住宅用房銷售均價為3000元/平方米；二是依據規劃設計，河西項目有一半以上可開發為商業用房，而商業用房均價在5000元/平方米；依據上述兩點的假定可推算：河西項目總體銷售均價在4000元/平方米以上。三是支配3000平方米的會所或市場作為展現中心。

（2）可供銷售面積。一是地上建筑：19-2.56-0.3=16.14（萬平方米）；二是地下車位：300個。

（3）河西項目的銷售收入。一是地上建筑：16.14萬平方米×4000元/平方米=64560萬元；二是地下車位：300個×5萬/個=1500萬元；銷售收入合計：66060萬元。

（4）項目預期。一是商鋪銷售均價在5000元/M2以上；二是住宅銷售均價在3000元/M2以上；三是項目開發周期約為5年左右；四是保守估量，項目稅后收益約為10000-15000萬元

（五）xx公司可選融資方案目前房地產企業可選擇的融資方式有許多，如可以選擇股票、貸款、信托、債券、房地產基金、金融租賃、典當融資、合作開發等單一方式或其組合進行融資。討論發覺，股票、貸款、信托、債券、房地產基金等融資方式不適合中小型房地產開發企業。此外，典當融資方式資金成本太高、金融租賃融資的操作過程較簡單，也不適合中小型企業。因此，xx公司只能選擇以資產抵押擔保形式為基礎的銀行貸款方式以及與其他企業合作開發等兩種融資方式，現設計融資方案如下：

（1）與承包商合作融資。在房地產開發過程中，xx公司可選擇與建筑承包商合作，進行共同開發。在招投標的過程中，xx公司（招標方）通過與各家建筑承包商（投標方）的接觸，綜合考察其公司規模、公司信譽、資金實力、財務狀況等因素后，選擇出一家有實力的承包商作為合作對象。之后，用歙縣河西項目國有土地使用證作擔保開發貸款，xx公司與建筑商共同融資、投資以確保項目順當進行；若由于一方緣由而造成項目進度延遲，則由過錯方擔當責任，對另一方進行相應補償。

該融資方式可以利用建筑承包商的貸款額度，解決xx公司資金不足的問題，使項目順當進行。但是，由于建筑商企業的固定資產較多，基本存在現金流不足等問題，因此融資資金不能按時到賬的可能較大以及融資風險也比較大。資金成本雖然不是很高，但加上招投標的費用、合作協商的談判成本以及合作雙方的誠信度調查等，綜合考慮后，資金成本將會在12%以上。

（2）抵押融資。由于xx公司較難從銀行直接獲得信貸資金，因此，選擇與一家投資公司合作，通過資產抵押間接獲得融資。主要操作過程如下：該投資公司作為xx公司與銀行的連接橋梁，以融資中介的身份負責與銀行溝通；投資公司以其自身良好的信譽通過銀行的貸款調查，并將xx公司的資產作為抵押對象獲得銀行貸款，即以歙縣河西項目評估價值6.6億左右的資產為擔保物，獲得3億左右的資金；投資公司從xx公司獵取1%的中介服務費，xx公司則獲得了3億左右的資金，資金成本約13%（包括1%的中介服務費）。

對xx公司來說，該融資方式的資金成本組成較簡潔，由單純的利率加中介服務費組成。最主要的是融資風險較低，由于是投資公司負責與銀行聯絡溝通，能比較順當地通過銀行貸款調查。

（3）融資方案選擇。由于項目的融資額相對較大，且當前宏觀形勢尚且不明朗，項目存在肯定程度的風險，因此需要較為牢靠的融資渠道。而項目的可預期收益較大，也使得xx公司的融資需求愿望劇烈，需要較為準時和有效供應的資金來源。

經過上述分析，結合當前宏觀形勢以及歙縣河西項目的微觀因素，可以看出，抵押融資的融資風險較低，融資渠道暢通，成本相對低廉，因此最終打算的融資方案為：與投資公司合作，進行抵押貸款。

項目融資方案設計2

項目的融資方案討論，需要充分調查項目的運行和投融資環境基礎，需要向政府、各種可能的'投資方、融資方征詢看法，不斷地修改完善項目的融資方案，最終擬定出一套或幾套可行的融資方案。最終提出的融資方案應當是能夠保證公正性、融資效率、風險可接受、可行的融資方案。

項目融資討論的成果最終歸結為編制一套完整的資金籌措方案。這一方案應當以分年投資方案為基礎。

項目的投資方案應涵蓋項目的建設期及建成后的投產試運行和正式的生產經營。項目建設期支配打算了建設投資的資金使用需求，項目的設計、施工、設備訂貨的付款均需要根據商業慣例支配。項目的資金籌措需要滿意項目投資資金使用的要求。

新組建公司的項目，資金籌措方案通常應當先支配使用資本金，后支配使用負債融資。這樣一方面可以降低項目建設期間的財務費用，更主要的可以有利于建立資信，取得債務融資。

一個完整的項目資金籌措方案，主要由兩部分內容構成。

其一，項目資本金及債務融資資金來源的構成，每一項資金來源條件的詳盡描述，以文字和表格加以說明。

其二，編制分年投資方案與資金籌措表，使資金的需求與籌措在時序、數量兩方面都能平衡。

投資方案與資金籌措表是投資估算、融資方案兩部份的連接處，用于平衡投資使用及資金籌措方案。

現代項目的融資是多渠道的，將多渠道的資金根據肯定的資金結構結合起來。

是項目融資方案制訂的主要任務。項目融資方案的設計及優化中，資金結構的分析是一項重要內容。項目的資金結構是指項目籌集資金中股本資金、債務資金的形式、各種資金的占比、資金的來源。包括項目資本金與負債融資比例、資本金結構、債務資金結構。

資金結構的合理性和優化由公正性、風險性、資金成本等多方因素打算。

總資金結構：無償資金、有償股本、準股本、負債融資分別占總資金需求的比例

資本金結構：政府股本、商業投資股本占比、國內股本、國外股本占比

負債結構：短期信用、中期借貸、長期借貸占比、內外資借貸占比

項目融資方案的設計中需要考慮融資風險。項目的融資可能由于預定的投資人或貸款人沒有按預定方案出資而使融資方案失敗，這可能是由于預定的出資人沒有足夠的出資力量，也可能是對于預定的出資人來說，項目沒有足夠的吸引力或者風險過高。

項目的融資方案中需要設計項目的補充融資方案，即在項目消失融資缺口時應當有準時取得補充融資的方案及力量。項目的融資風險分析主要包括：出資力量、出資吸引力、再融資力量、融資預算的松緊程度、利率及匯率風險。

2、項目的再融資力量項目實施過程種消失很多風險，將導致項目的融資方案變更，項目需要具備足夠的再融資力量。考慮備用融資方案，主要包括：項目公司股東的追加投資承諾，貸款銀團的追加貸款承諾，銀行貸款承諾高于項目方案使用資金數額，以取得備用的貸款承諾。

3、在項目融資預算的松緊程度上，項目的投資支出方案與融資方案的平衡應當匹配，必要時應當留有肯定富余量。

4、利率及匯率風險利率是不斷變動的，資金成本的不確定性，無論實行浮動利率貸款或固定利率貸款都會存在利率風險。國際金融市場上，各國貨幣的比價在時刻變動，這種變動稱為匯率變動。軟貨幣的匯率風險低，但有較高利率。

籌資費用：律師費、資信評估費、公證費、發行手續費、擔保費等

中小企業在進行融資之前，先不要把目光直接對著各式各樣令人心動的融資方式，更不要草率地作出融資決策。首先應當考慮企業是不是必需融資、融資后的收益如何等問題。由于融資則意味著需要成本，融資成本既有資金的利息成本，還有可能是昂貴的融資費用和不確定的風險成本。

因此，只有經過深化分析，對融資的收益與成本進行認真地比較，確信利用資金所預期的總收益要大于融資的總成本時，才有必要考慮如何融資。這是企業進行融資決策的首要前提。

在對融資收益與成本進行比較之后，認為確有必要融資時，就需要考慮選擇什么樣的融資方式。這里以美國這個成熟市場來看中小企業融資問題是如何解決的。這對我們有重要的啟示意義。

在中小企業創業初期，其融資方式基本上選擇的都是股權融資，由于創業初期，風險很大，很少有金融機構等債權人來為你融資。而在股權融資中，企業主與其伴侶和家庭成員的資金占了絕大多數。這部分融資實際上是屬于“內部人融資”或“內部融資”，也叫企業“自己投資”。

但是，內部人融資是企業吸引外部人融資的關鍵，只有具有相當的內部人資金，外部人才情愿進行投資。真正獲得第一筆外部股權融資的可能是出于戰略進展目的又特別熟識該投資行業的個人或企業的“天使”資金——風險投資的早期資金。在此基礎上，可以尋求其他創業投資公司等機構的股權融資。到中小企業進展到肯定時期和規模以后，就可以選擇債權融資。債權融資主要來自金融機構，包括商業銀行和財務公司等。

對中小企業融資的商業銀行不是大的商業銀行，而主要是一些社區銀行或地方性銀行，大的銀行只有在信用評級制度進展之后（或者說中小企業具備了信用等級之后）才開頭介入中小企業的融資業務。

項目融資方案設計3

目錄

一、融資項目名稱2

二、項目融資主體2

三、融資規模、期限及還款進度2

四、擔保公司狀況2

五、項目基本狀況3

六、項目投資估算4

七、項目銷售收入及稅費5

八、項目財務分析6

一、融資項目名稱“************”建設項目

二、項目融資主體************有限公司

三、融資規模、期限及還款進度

項目總投資72,035.00萬元，資金來源為業主自籌32,035.00萬元，擬從銀行貸款40,000.00萬元。貸款類型為項目貸款，貸款期限為3年，自20xx年1月至20xx年1月。年利率暫按7.00%確定。

貸款抵押物為項目土地使用權證，面積14511平米，評估價值×××萬元。另外由**********有限公司供應連帶責任擔保，擔保范圍為主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現債權的費用。

估計貸款資金一次性到賬，本金按3年分期償還，利息按季度支付。20xx年1月償還本金20,000.00萬元，20xx年1月償還本金10,000.00萬元，20xx年1月償還本金10,000.00萬元。

轉發是美德，但請標明出處：房地產投資融資俱樂部（fdctz888)

四、擔保公司狀況

****************************************。

五、項目基本狀況

************項目位于**********************，項目規劃用地14511平米，建筑面積150700平米。項目包括地下二層，地上裙樓四層和塔樓三棟，總高99.8米，裙樓幾何尺寸為95m×90m。1號樓為辦公式公寓，2號樓為住宅（含部分拆遷戶還建房），3號樓為四星級賓館。項目規劃用地性質為商業金融及居住用地，容積率≤8.29，建筑密度≤52.95%，綠地率≥15.8%。

目前項目已完成施工設計并已獲得規劃批準（已取得土地證，建設用地規劃許可證，拆遷許可證，即將取得建設項目規劃許可證及開工證），已進入地上物拆遷階段。共有160余戶住戶需要拆遷，其中約90%的拆遷戶已與我公司訂立拆遷合同并已遷出，其余十余戶如資金到位亦可馬上遷出。

項目建設期為3年，自20xx年1月至20xx年1月。

項目公司成立于20xx年8月，位于*************************，注冊（實收）資本****萬元，各股東均以貨幣出資。現股東為****************************51%，****持股47%，*****持股2%。法定代表人****。

截至20xx年9月，公司資產7000萬元，全部為開發成本，負債4400萬元，全部者權益2600萬元。

轉發是美德，但請標明出處：房地產投資融資俱樂部（fdctz888)

六、項目投資估算

項目總投資72,035.00萬元，其中土地征用及拆遷補償費12,000.00萬元，前期工程費2,736.00萬元，建筑安裝工程費45,600.00萬元，基礎設施費1,368.00萬元，公共設施配套費1,507.00萬元，開發間接費8,824.00萬元。

項目建設期估計3年，自20xx年1月至20xx年1月。估計20xx年完成總投資的30.3%，即完成投資21,849.60萬元；20xx年完成總投資的51.6%，即完成投資37,196.80萬元；20xx年完成總投資的16.6%，即完成投資11,988.60萬元；20xx年完成總投資的1.4%，即完成投資1,000.00萬元。

土地征用及拆遷補償費12,000.00萬元。項目共占用規劃面積土地使用權14511平米，其中項目公司名下土地11283平米，其余部分待拆遷完成后由省供銷社轉入項目本公司名下。地上建筑物大部分歸本公司全部，仍有160余戶需要拆遷補償安置，其中約90%的拆遷戶已與我公司訂立拆遷合同并已遷出，其余十余戶如資金到位亦可馬上遷出。土地征用及拆遷補償費包括支付拆遷戶的補償過渡款、********和基于容積率調整需補繳的土地出讓金以及相關的稅費，公司前期已投入7000萬元用于支付上述部分款項。

前期工程款2,736.00萬元，主要包括項目建設涉及的行政事業性收費、規劃設計費、勘測丈量費、臨時設施費、預算編審費等，按建筑安裝工程費投資規模的6%估算。

建筑安裝工程費45,600.00萬元，主要包括土建工程費、安裝工程費和裝修工程費，按每平方3000元的單位造價、建筑面積150700平米相乘確定。

基礎設施費1,368.00萬元，主要包括道路工程費、供電工程費、給排水工程費、煤氣工程費、供暖工程費、通訊工程費、電視工程費、照明工程費、景觀綠化工程費、環衛工程費、安防職能工程費等，按建筑安裝工程費投資規模的3%確定。

公共設施配套費1,507.00萬元，為依據有關法規、產權及其收益期不屬于項目公司，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出，如鍋爐房、變電所、游泳池等，按建筑面積150700，每平米100元計算確定。

開發間接費8,824.00萬元，為直接組織和管理開發項目所發生的，如管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、以及項目融資財務費用、擔保費。其中估計貸款利息4,900.00萬元，擔保費2,100.00萬元。

七、項目銷售收入及稅費

項目建成后，項目公司擬持有的自有物業包括商鋪1層和4層、3號樓賓館。扣除2號樓拆遷戶還建房部分的面積，估計項目可售面積為75,000.00平米，包括裙樓的商鋪2-3層15,000.00平米和住宅公寓60,000.00平米。

依據對***、*****以及項目所在地四周房產項目市場的調查，商鋪的價格估計平均售價為35,000.00元/平米，住宅和公寓的平均售價為11,000.00元/平米。估計項目可售部分可實現收入118,500.00萬元。項目銷售期3.5年，自20xx年8月至20xx年1月。估計20xx年完成銷售25%，實現收入29,625.00萬元；估計20xx年完成銷售40%，實現收入47,400.00萬元；估計20xx年完成銷售

20%，實現收入23,700.00萬元；20xx年完成銷售15%，實現收入17,775.00萬元