【中海·城南1號】市場調研報告目錄前言……………….第1頁片區規劃交通及配套狀況…..第1—5頁項目基本信息………………..第5—8頁項目SWOT分析…………...第8—11頁項目產品分析……………..第12—19頁價格分析………..第20頁去化分析………..第21頁客源分析…………………...第21—22頁企劃分析………..第22頁業務分析…………………..第22—23頁項目總體分析評價……………..第23頁前言此次是以同行的身份，以參觀學習為由，對中海城南1號進行了一次較為全面的市場調研。先后共3次到訪。此次調查的目的是為了更加詳細深入地了解成都豪宅市場，了解競爭對手樓盤的信息，了解成都眾多高端消費者的需求及喜好，從而達到更能準確把握高端客戶群的目的，也能更加明確自身項目在整個市場中的定位。片區（板塊）規劃、交通及配套狀況1,項目所在的具體位置【中海·城南1號】位于錦城大道199號。地處天府新城核心位置，東面距離南北向的城市中軸交通動脈——天府大道，500米。距成都新中心地標性建筑——新益州城市廣場“六朵花瓣”約400米；北面緊鄰天府新城東西向景觀中軸——錦程大道（錦城大街道寬130米，兩側各50米銀杏綠化帶，中間30米車行道）；南面緊鄰【南苑】小區。2,項目所在的片區現狀【中?！こ悄?號】，盡享國際化城市繁華與稀缺自然生態資源。“三橫六縱”與地鐵1號線構筑現代便捷交通網路，城市大規模寫字樓等現代商務配套、十大國際化平臺、高新產業基地群落、國際總部商務園、五星級酒店集群、金融后臺服務中心、海洋樂園、水上歌劇等與國際接軌的現代城市資源交相輝映；項目南望500米寬原生態城市景觀公園帶、3000畝天府城市公園、國際體育公園，北鄰130米行政級林蔭大道，東眺新益州城市景觀公園……【中?！こ悄?號】，城市中央生活區，以獨有稀缺的資源尊享，成就CBD中央價值高地。3,未來發展規劃一直以來，人民南路都是成都乃至整個西部最高檔的商務核心區，聚集了大量跨國企業、知名公司、國際性駐蓉機構、豪華酒店、高檔百貨公司、甲級寫字樓等，并且也擁有最高檔的商務配套。由于人民南路正處于整個城市的中軸線上，為了將城市中軸線上興起的獨特高檔商務經濟與其他區域經濟區分開來，同時比較準確地表達出其核心地位和城市價值。規劃的初步設想是，將人民南路及延長線參照浦東的世紀大道或巴黎的香榭麗舍大街進行改造和建設，使之成為天府第一道，形成成都的CBD。4，交通幾周邊配套狀況整個【中?！こ悄?號】是處在城市CBD的一個核心區域，交通非常便利，開車從桐梓林一條直路均可到達此項目。公交車：815路直達；地鐵：1號線項目周邊配套學校：成都七中，泡桐樹小學，美視國際學校等；

商業：宜家、歐尚超市、富森美家居、荷蘭GTC

幼稚園：新加坡雙語幼稚園；

銀行：中國建設銀行、成都市商業銀行、中國工商銀行、中信銀行醫院：成都市第一人民醫院、宋慶齡婦女兒童醫院、巴伐利亞國際醫院其它：新益州城市公園、體育公園、高爾夫主題公園、海洋樂園、世紀城會展中心項目基本信息（含案名含義分析）案名含義分析【中?！こ悄?號】是中海地產最頂級產品系列之一，中海1號系作品，作為中海地產最頂級的產品系列，在全國僅6席。深圳香蜜湖1號、蘇州中海湖濱1號、重慶中海北濱1號、長春中海南湖1號、青島中海銀海1號，均以占據城市最核心地段、最優化景觀資源，而成為每一座城市的地標性住宅項目。項目調查表項目名稱中海城南1號樓盤位置錦華大道199號開發商中海興業成都發展有限公司營銷代理商無設計單位梁黃顧建筑設計有限公司承建單位大興業、海宏景觀設計JDS物管單位中海深南物管占地面積（畝）227畝建筑面積33㎡物業形態高層公攤率14%—19%容積率2.85綠地率25﹪樓層24層建筑結構框架剪力墻結構聯系電話85316888預定時間2008年11月開盤時間2008年11月交房時間2010年10月30日總套數2000戶車位數2500個以上聯系電話85316888車位比1:1.5戶型特點戶型結構三房四房層高3.1m戶型面積范圍160㎡—240㎡通風采光性 板式結果，南北通透主力戶型四房主力戶型面積185㎡其他物業概述游泳池網球場裝修標準外墻及公共區域面磚+石材室內清水房標準價格均價16000—22000元／㎡總價范圍250萬—500萬車位價格待定商業物業單價無付款方式付款方式／優惠方法按揭0.5%一次性1.5%最高按揭比例及年限二十年物管費物管費3元／㎡工程進度開發期數及規模二期工程進度一期主體已封頂，二期還在修建環境與配套周邊環境與生活配套市政配套建筑風格與小區環境皇家園林，外立面Art-deco極具線條感和裝飾感，工藝精細電梯品牌/一梯戶數/電梯數上海三菱電梯兩梯兩戶水/電/氣/通訊網絡基礎配套五通，為交房標準小區公關配套無會所項目SWOT分析（優劣勢及周邊競爭樓盤）優勢1，系出名門，品質更有保證。中海地產屬國資委旗下，是香港中國海外集團有限公司控股的屬下企業。中國海外發展有限公司1992年即在香港上市（香港聯合交易所代碼:0688），曾被國際知名的《財富》雜志評為中國上市公司（香港和中國大陸）百強中的房地產主要企業。是跨地域、具有國家一級房地產開發資質的全國性地產品牌。至今已在全國22個主流城市成功運營30年，開發項目超過200個，其中開發城市豪宅超過50個，成為名副其實的“豪宅專家”。2，【中海·城南1號】地處成都新中心金融總部商務核心圈，城市中軸之上，承襲經典皇家禮儀規劃，圍繞地段、城市資源、園林景觀、建筑風格、戶型設計、物業管理和服務等關鍵部分悉心打造了14項核心價值之最，定義了高端市場標準。3，【中海·城南1號】以卓越的規劃理念、產品設計、開發以及市場表現理應榮膺“2010中國十大城市豪宅”。中海城南1號在全國的平臺下獲得該獎項，這充分肯定了中海城南1號在中國房地產市場的領先代表形象。這是中國西部城市豪宅項目領先獲得的權威獎項。4，【中?！こ悄?號】同時占據稀缺土地資源、城市資源體系、城市景觀體系、產品價值體系和專屬服務體系，是最優化的資源集聚體，代言城市新中心高端物業。2.85容積率——天府新城37平方公里版圖上罕見低容積率項目住宅地塊容積率僅2.85，天府新城的住宅容積率多在4以上，甚至部分在6以上。放眼整個天府新城，2.85有望成為絕版。8萬平米皇家園林——別墅級園林偶現城市新中心項目約8萬平方米私屬中央園林，接近天府廣場8.8萬平米的面積。超大規模公園式園林，與周邊項目相比，即便同為城市中心，僅此一點，早已分出高下。400米永闊樓間距——唯此尺度彰顯氣度“錦里”民俗一條街長約350米，項目的樓間距比這條每日接待無數游客的街道還要長。400米的樓間距，在成都沒有項目能出其右。最大化正南北朝向板式結構——可能多層都無法達到項目建筑80%左右正南正北朝向，兩梯兩戶板式結構，最大化保證房間自然采光、通風與觀景。這樣的形態，無論是花園洋房還是電梯公寓，幾乎都無法做到。弱勢1，大部分臨路由于地理位置的原因，為了實現利潤的最大化，保證小區內部中庭景觀的完整和樓間距夠大，導致很大部分房屋都臨路。2，只能算公寓24層的電梯，對于豪宅來說，雖然是兩梯兩戶，但也不能滿足追求快捷和高品質生活的城市精英群體，而且對于電梯公寓來說，戶型面積又相對偏大，不是公寓客戶群能承受的價位。3，無會所整個小區無會所配套，現在的售樓部將在銷售介紹后拆掉，也就是說整個小區除園林景觀外，沒有可供業主休息的地方。機會隨著政府南遷，城市中心的南移，地鐵的通達，人們對南延線CBD的認識會更加深刻，大量的商場、超市、酒店、醫院等生活配套的齊備，會吸引更多的人來南延線買房、投資、居住，對于【中海?城南1號】這個在新城區占據核心位置，并且屬于品牌開發商鼎力打造的高端樓盤，一定會有巨大的市場競爭力，和廣闊的升值空間。威脅大量品牌開發商的入駐，區域內多和豪宅別墅類項目即將開盤。項目產品分析（包括戶型）建筑設計單位:梁黃顧設計顧問有限公司百年傳承Art-deco建筑風骨——城市中心地標性建筑儀態工科出身的中海，其對深諳建筑的深厚專業積淀一向享譽盛名。以Art-deco建筑風骨彰顯建筑物的高聳、挺拔，猶如紐約帝國大廈、上海金茂大廈，項目殿堂級建筑將無限昭示經典傳承的地標性意義。還在項目外的路邊上，就已經能感受到【中海?城南1號】強大的氣場售樓部幾乎是一個透明的建筑，旁邊是經典的歐式皇家園林景觀，非常大氣，精致。進入售樓部，先是一個會客區，必須在這里等候銷售出來，再迎入大堂，進行詳細的講解。適度奢侈的戶型空間設計——上百個CEO家庭模擬后的優越生活系統。適度的、對位的奢華享受，是空間設計的極致法則；單純的大，并非是真正的奢侈。采用皇家禮儀設計的雙餐廚系統、闊尺雙主臥套房系統、紳士名媛私屬生活系統、家庭休閑生活系統……這樣的設計，即使對于中海，也是一個全新的高度。樣板區照樣精致，中海一貫的作風?？捶窟€要領一個通行證，非常有儀式感。中?！こ悄?號C1型尊貴府邸4室2廳2衛1廚185㎡建筑面積約185平方米。雙入戶設計，人流分區、出入間領略皇家儀式；超大入戶花園，可與相鄰客廳連通，創意家族聚會空間；生活陽臺、儲藏間，各自獨立，動靜分區；270度觀景休閑廳納入主臥套房，品茗、對弈，不與悠閑絕緣。中海·城南1號D2型殿堂官邸4室2廳4衛2廚253㎡建筑面積約253平方米。雙入戶設計，人流分區，出入間領略皇家儀式；雙套房設計，男、女主人各具私屬空間，面向皇家園林景觀，高處領略自然儀仗；主臥套房玄關入室，臥室、270度觀景休閑廳、書房、衣帽間、衛生間聯動一體，大平層奢享別墅級套房；中、西雙廚，早餐廳、正餐廳，雙餐廚飲食涵養上流生活習慣；保姆房、生活陽臺獨立，主仆分區，暢享24小時領袖生活價格分析【中海?城南1號】的價格一直是整個城市電梯豪宅的標桿，在房產市場最最低迷的時候，價格也一直保持在10000/平米。優惠方式：中海會0.5%一次性付款1%停車位:1：1以上物管費：3元/平米去化（銷售狀況）分析自08年11月開盤，到目前為止，一期開出來的前幾批次房源已基本售完，累計銷售400余套，面積為160—240平米，由于面積偏大，加上開盤的時候正值房地產市場的冬天，所以銷售周期偏長，但整體來說，銷售得還是比較理想，特別09年的下半年，競爭對手譽峰以22000/平米以上的精裝戶型價格高調開盤后，更加凸顯了城南一號的價格優勢，銷售情況比較火爆。預計今年4月初會開出一期剩余部分房源，大概100套，面積為250—300平米為主?？驮矗繕丝蛻羧海┓治鰮泻ｄN售人員介紹，作為2009成都城市豪宅銷售冠軍的中海城南1號，已有逾400位財智精英入主，更有20%以上是來自北京、上海等一線城市和港澳地區及國外的專業買家。年齡層大部分都在30歲以上。中國豪宅客戶群的“泛”特點——處于財富金字塔頂層。對外封閉排斥，內部社會形態較為穩定，他們希望別人知道自己，又不希望別人了解自己；與財富地位相當的人交往，孤立于社會的其他階層，以享受“那種安全感與自在”，同時擺脫“不安與煩惱”。極度的追求生活品質，關注奢華、絢爛、舒適，他們沒有心理價位，只有價格排序，購買主要誘因是擁有一個在THEBEST簽名的權力，他們全球消費，只為尋找合適自己的商品，選擇奢侈品，更是選擇一種生活方式。豪宅客戶消費心理：炫耀消費：在既定的范圍內，以常人無法企及的物品在一個特點的圈子里相互攀比炫耀，顯示財富與地位。享受消費：對居住的舒適度要求高，特別是軟環境，多有海外旅居經歷，或認同海外生活方式及標準，希望通過高端房產來獲取一種全新的居住體驗。企劃（推廣）分析以中海【1】號作品為基調，宣揚國際級城市高端生活樣板。出于中海一慣的高調作風，中海城南1號也很少以報廣的形式宣傳，軟文比較多。由于中海在內地30年的開發沉淀，全國各大城市都已經有很大一部分中海忠實的業主，他們跟隨中海多年，有很多人已經養成中海在當地城市開哪個盤買哪個盤的習慣，加上中海一直對老客戶以及老帶新都有較優惠的政策，使得更多的人愿意選擇中海的產品。業務分析從售樓現場整個裝璜來看，屬于歐式殿堂級的裝修風格，寬敞的大廳顯得富麗堂皇，天花板很高，置身其中，有種非常開闊的感覺。一進售樓部，首先映入眼簾的是兩邊都站滿了接待人員正向你問好，正前方是個較高的接待臺，里面坐著的前臺接待小姐會要求你簽到，并詢問是否有預約哪位置業經理，整個氣氛會讓你頓時有一種距離而又不是熱情的儀式感。在置業經理把你請進銷售大廳的同時，你會發現大廳的氛圍非常幽靜，就算看房的人較多，也不會覺得嘈雜。在沙盤和戶型講解到一定時候，置業經理會把你請進他們的放映廳，穿過幽靜的走道來到一個以你為中心的放映廳，讓你的視覺得到強烈的沖擊，對整個項目有更加