第三章市場比較法及其應用駕馭市場比較法的基本原理；交易實例的收集與可比實例的選取；目標不動產差異修正。本章內容第一節市場比較法的基本原理其次節市場比較法估價步驟及內容第三節市場比較法應用舉例第一節市場比較法的基本原理一、市場比較法的概念市場比較法（marketcomparisonapproach，salescomparisonapproach），也稱市價比較法，交易實例比較法，買賣實例比較法，市場資料比較法，現行市價法，簡稱為比較法或市場法。它是將估價對象不動產與在估價時點的近期已發生了交易的類似不動產加以比較比照，從已經發生了交易的類似不動產的已知價格，修正得出估價對象不動產的客觀合理價格或價值的一種估價方法。第一節市場比較法的基本原理類似不動產(similarproperty)：在用途、建筑結構、所處地區等方面，與估價對象不動產相同或相類似的不動產。估價對象不動產：一個具體項目中須要估價的不動產。前提：交易市場已經形成。比較結果一般稱之為比準價格。它是不動產估價中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法。第一節市場比較法的基本原理二、理論依據替代原理：依據經濟學原理，在同一市場上，相同的商品具有相同的價格。假如有兩個以上相同的商品同時存在時，則明智的買者會選擇價格最低的；或者反過來，假如有兩個以上價格相同的商品同時存在時，則明智的買者會選擇效用最大的。賣者為了使其產品能夠賣出去，也會綻開價格競爭。市場上各個經濟主體的這些行為導致的結果，是在效用相同的商品之間形成相同的價格。第一節市場比較法的基本原理不動產價格的形成也符合經濟學替代原理。盡管不動產具有獨一無二性，但在現實的不動產交易中，任何理性的買者和賣者，都會將其擬買或擬賣的不動產與類似不動產的成交價格進行比較，任何買者不會接受比市場上的正常價格過高的價格成交，任何賣者不會接受比市場上的正常價格過低的價格成交，最終是類似的不動產，價格相互牽制而接近。第一節市場比較法的基本原理三、基本公式通過進行交易狀況、交易期日、區域因素、個別因素的修正，就可以把可比實例不動產的實際成交價格修正為估價對象不動產在估價時點的客觀合理價格。即估價對象價格＝可比實例價格×交易狀況修正系數×交易期日修正系數×區域因素修正系數×個別因素修正系數在實際評估中，區域因素和個別因素修正有干脆比較修正和間接比較修正。第一節市場比較法的基本原理（一）干脆比較修正公式估價對象價格＝可比實例價格×交易狀況修正系數×交易期日修正系數×區域因素修正系數×個別因素修正系數＝可比實例價格×100／()×()/100×100／()×100／()交易狀況修正的分子為100，表示以正常交易價格為基準；交易期日修正的分母為100，表示以可比實例成交日期為基準；區域因素修正的分子為100，表示以估價對象所在的區域因素為基準；個別因素修正的分子為100，表示以估價對象的個別因素為基準。第一節市場比較法的基本原理（二）間接比較修正公式1.區域因素間接比較修正公式估價對象價格＝可比實例價格×交易狀況修正系數×交易期日修正系數×標準化修正系數×區域因素修正系數×個別因素修正系數＝可比實例價格×100／()×()/100×100／()×()/100×100／()標準化修正的分子為100，表示以標準不動產所在的區域狀況為基準，分母是可比實例所在區域狀況相對于標準不動產所在區域狀況的得分；區域因素修正的分母為100，表示以標準不動產所在的區域狀況為基準，分子是估價對象所在區域狀況相對于標準不動產所在區域狀況的得分。第一節市場比較法的基本原理2.個別因素間接比較修正公式估價對象價格＝可比實例價格×交易狀況修正系數×交易期日修正系數×區域因素修正系數×標準化修正系數×個別因素修正系數＝可比實例價格×100／()×()/100×100／()×100／()×()/100標準化修正的分子為100，表示以標準不動產的個別因素狀況為基準，分母是可比實例的個別因素狀況相對于標準不動產的個別因素狀況的得分；個別因素修正的分母為100，表示以標準不動產的個別因素狀況為基準，分子是估價對象的個別因素狀況相對于標準不動產的個別因素狀況的得分。第一節市場比較法的基本原理四、特點、適用條件與范圍特點：具有現實性、非正常條件下比準價格往往偏離收益價格、對估價人員要求有較高素養，即廣博的學問和豐富的閱歷（須要進行交易狀況，交易日期，區域因素和個別狀況的修正）。適用條件與范圍：不動產市場較為發達狀況，也就是要在同一地區或同一供求范圍（comparablesearcharea）內的類似地區中，與估價對象不動產相類似不動產的交易較多時，才是有效方法。第一節市場比較法的基本原理不適用的狀況：——沒有不動產交易的地方——在農村等不動產交易較少的地區——某些類型很少見的不動產，或交易實很少的不動產，如古建筑——難以成為交易對象的不動產，如教堂、寺廟、學校等。第一節市場比較法的基本原理五、市場比較法的操作程序①搜集交易實例②選取可比實例③建立價格可比基礎④進行交易狀況修正⑤進行交易日期修正⑥進行區域因素修正⑦進行個別因素修正⑧求出比準價格第一節市場比較法的基本原理一、交易實例的搜集盡可能搜集較多的交易實例，是運用市場比較法的先決條件，假如太少，不僅會影響精確性、客觀性，甚至會使市場比較法無法運用。（一）途徑1.查閱政府有關部門關于房地產交易申報登記資料2.查閱各種報刊上關于房地產租售的信息3.以購買者身份與經辦人、交易當事人洽談了解各種信息4.通過各類房地產交易展示會，索取資料，駕馭信息第一節市場比較法的基本原理5.同行之間相互供應信息資料6.其他途徑：如向當事人、四鄰、經紀人、不動產登記代理人、金融機構、司法機關等調查了解（二）搜集交易實例的內容1、交易雙方的基本狀況與交易目的2、交易實例的不動產狀況3、成交價格與成交日期4、付款方式5、交易狀況交易實例調查表

不動產類型名稱坐落賣方買方成交日期成交價格付款方式交易情況說明不動產狀況說明(實物、權益、區位)其次節市場比較法估價步驟及內容二、可比實例的選取選取可比實例就是從已搜集和積累的大量交易實例中，選取與估價對象房地產條件相同或相像的、成交日期與估價時點相近的、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的交易實例。選取3個以上的可比實例。選取的可比實例應符合以下要求：1、是估價對象類似的不動產（區位、用途、結構、權利、交易類型）2、成交日期與估價時點相近，最好選擇一年內的，最長不宜超過二年。3、成交價格為正常價格或可修正為正常價格。其次節市場比較法估價步驟及內容三、價格可比基礎的建立目的：為后面交易狀況、交易日期、區域因素、個別因素的修正服務。對可比實例的成交價格進行換算處理，建立價格的可比基礎，統一其表述方式和內涵。換算處理內容：1、統一付款方式：價格以一次付清所需支付的金額為基準。其次節市場比較法估價步驟及內容例：某宗不動產的交易總價款為30萬元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。假設月利率為5‰，則在其成交日期時一次付清的價格為： 30×20%+[30×(1-20%)]÷(1+5‰)6=29.29(萬元)2、統一幣種與貨幣單位3、統一面積內涵：建筑面積、運用面積、套內建筑面積。4、統一面積單位：習慣上為每平米價格。5、統一接受單價其次節市場比較法估價步驟及內容[例]有甲、乙兩交易實例。甲成交總價83萬RMB，首付30萬RMB，余款53萬半年后付清，建筑面積250m2；乙成交總價15萬美元，一次性付清，運用面積3000平方英尺。若選取此兩宗實例為可比實例，在進行有關修正前建立可比基礎。1.統一付款方式：以成交時一次付清為基準,假設當時人民幣的月利息率為1％，則有：甲總價(RMB)=30+53÷(1+1％)6=80(萬元) 乙總價(美元)=15(萬元)其次節市場比較法估價步驟及內容2.統一幣種與貨幣單位:若以人民幣為基準,須要將乙實例的美元換算為人民幣。假設乙實例成交時1美元=8.6人民幣,則 甲總價=80(萬元),乙總價=15×8.6=129(萬元)若先進行期日修正，則用估價時點匯率。3.統一面積內涵：若以建筑面積為基準，假設1m2建筑面積=0.7m2運用面積，則 甲的建筑面積＝250m2 乙的建筑面積＝3000÷0.7=4285.714ft2其次節市場比較法估價步驟及內容4.統一面積單位：若以m2為基準，由于1m2=10.764ft2,則 甲的建筑面積＝250m2 乙的建筑面積＝4285.714÷10.764=398.153m25.統一接受單價:以建筑面積為計價單位,則: 甲單價=800000÷250=3200(元/m2) 乙單價=1290000÷398.153=3240(元/m2)其次節市場比較法估價步驟及內容四、交易狀況修正（一）含義：是解除交易行為中的某些特殊因素所造成的可比實例成交價格的偏差，將其成交價格修正為正常價格。（二）造成成交價格偏差的因素1．有利害關系人之間的交易2．急于出售或急于購買的交易3．交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易4．交易雙方或某一方有特殊動機或偏好的交易其次節市場比較法估價步驟及內容5．特殊交易方式的交易6．交易稅費非正常負擔的交易7．相鄰不動產的合并交易8．受債權債務關系影響的交易（三）修正的步驟方法(1)測定各種特殊因素對房地產交易價格的影響程度，即分析在正常狀況下和這些特殊狀況下，房地產交易價格可能產生的偏差大小。測定方法可以利用已駕馭的同類型房地產交易資料分析計算，確定修正比例或系數。也可以由估價人員依據閱歷，推斷確定修正比例或系數。(2)利用修正系數，修正求得可比實例的正常價格。其次節市場比較法估價步驟及內容成交價交易情況修正可比實例A4500元/m2-5%可比實例B5000元/m2+2%以正常價格為基準，若可比實例的成交價格比其正常市場價格凹凸的百分率為±S%，則：可比實例價格×100÷(100±S)=正常價格[例]A、B兩實例狀況見下表，則VA＝4500×100÷(100-5)＝4736.84(元/m2)VB＝5000×100÷(100+2)＝4901.96(元/m2)其次節市場比較法估價步驟及內容留意：（1）因為交易實例有多個，在交易狀況修正中之所以要以正常價格為基準，是因為只有這樣，比較的基準才會只有一個，而不會出現多個。（2）價格偏離的程度由于缺乏客觀、統一的尺度，測定較困難，主要由估價人員憑閱歷加以推斷。其中因稅費負擔的修正通過調查計算得到。其次節市場比較法估價步驟及內容五、交易日期的修正（一）含義：可比實例成交價格是成交日期時的價格，而評估的估價對象價格是估價時點時的價格。假如成交日期與估價時點不同，不動產市場狀況就發生變更，價格就可能不一樣。因此，應將可比實例在其成交日期時的價格修正到估價時點時的價格，這就是交易日期修正。其實質是對不動產市場狀況的修正。（二）修正方法在可比實例成交日期至估價時點期間，不動產價格可能的變更有平穩、上漲、下跌。平穩可不修正。其次節市場比較法估價步驟及內容修正公式：V比×日期修正系數＝V估價時點 其中交易日期修正系數應以成交日期時的價格為基準來確定。若從成交日期到估價時點時，可比實例價格漲跌的百分率為±T%，則:V比×(1±T%)=V估價時點在實際評估中，常常通過價格指數和變動率來進行交易日期修正。1.利用房地產價格指數修正(1)接受定基價格指數估價時點時的價格＝可比實例交易當時價格×估價時點指數÷交易當時指數其次節市場比較法估價步驟及內容（2）接受環比價格指數可比實例成交價格×成交日期的下一期的價格指數×再下一期的價格指數×…×估價時點時的價格指數＝在估價時點時的價格2.接受房地產價格變動率修正價格變動率有逐期遞增或遞減的價格變動率和期內平均上升或下降的價格變動率兩種。（1）逐期遞增或遞減可比實例成交價格×（1±價格變動率）期數＝估價時點時價格其次節市場比較法估價步驟及內容（2）期內平均上升或下降可比實例成交價格×（1±價格變動率×期數）＝估價時點時價格3.估價人員依據市場狀況及其自己的閱歷積累進行推斷修正。在無房地產價格指數或變動率的狀況下，估價人員可以依據當地房地產價格的變動狀況和發展趨勢及自己的閱歷積累進行推斷，加以修正。幾種價格指數的選用問題其次節市場比較法估價步驟及內容六、區域因素修正（一）區域因素及其修正區域因素是指能反映不動產所在區域的特征并對不動產價格產生影響的因素。包括：繁華程度、交通便捷程度、環境、公共設施配套完備程度、城市規劃限制等。區域因素修正，是將可比實例不動產在其區域條件下的價格調整為在估價對象不動產區域條件下的價格。

其次節市場比較法估價步驟及內容（二）步驟確定影響因素——判定區域因素狀況——逐項比較并確定差異程度——進行價格修正（三）修正方法修正公式：V比×區域因素修正系數=V估價對象條件其中區域因素修正系數應以估價對象的區域因素為基準來確定。若可比實例在其區域條件下的價格比在估價對象區域條件下價格凹凸的百分率為±R%，則：V比×1÷(1±R%)=V估價對象條件其次節市場比較法估價步驟及內容區域因素修正的方法主要有兩種：一種是干脆比較修正，即以估價對象房地產的各項區域因素狀況為基準，與可比實例相對應的區域因素逐項比較，然后確定修正比率。另一種是間接比較修正，即以設定的某標準房地產的各項區域因素為基準，將估價對象和可比實例的區域因素與其相比較，并依據比較結果逐項打分，然后再將分值轉化為修正比率，用修正比率乘以可比實例交易價格，即可得到修正后的可比實例在估價時點的價格。其次節市場比較法估價步驟及內容七、個別因素修正（一）個別因素及其修正個別因素是能反映不動產本身的特征并對其價格產生影響的因素。個別因素修正就是將可比實例在其個別狀況下的價格調整為估價對象個別狀況下的價格。（二）步驟確定影響因素——判定個別因素狀況——逐項比較并確定差異程度——進行價格修正其次節市場比較法估價步驟及內容（三）修正方法修正公式：V比×個別因素修正系數=V估價對象條件其中個別因素修正系數應以估價對象的個別因素為基準來確定。若可比實例在其個別因素條件下的價格比在估價對象個別因素條件下價格凹凸的百分率為±G%，則：V比×1÷(1±G%)=V估價對象條件干脆比較修正:以估價對象房地產的各項個別因素狀況為基準，與可比實例的個別因素逐項比較，然后確定修正比率。其次節市場比較法估價步驟及內容間接比較修正:以設定的某標準房地產的各項個別因素為基準,將估價對象和可比實例的個別因素與其相比較,并依據比較結果逐項打分,然后再將分值轉化為修正比率,用修正比率乘以可比實例交易價格,即可得到修正后的可比實例在估價時點的價格。八、求取比準價格（一）對每個可比實例進行綜合修正估價對象價格＝可比實例價格××(1±T%)× ×其次節市場比較法估價步驟及內容（二）求取估價對象比準價格1.簡潔算術平均法。例如可比實例A、B、C經比較修正后的估價時點價格分別為1080元／m2、1078元／m2和1110元／m2，假如認為這三個價格具有同等重要性，則可求得一個綜合結果：(1080+1078+1110)／3=1089(元／m2)。2.加權算術平均法。如上例中若認為可比實例C與估價對象房地產的狀況最為接近，A次之，B最差，則相應賜予權數為45％、35％、20％，則可求得一個綜合結果：(1080×35％+1078×40％+1110×45％)／100＝1093(元／m2)。其次節市場比較法估價步驟及內容3.中位數法。所謂中位數是指將多個可比實例經修正后的價格數額按大小依次排列后，將居于數列中點位置的可比實例價格作為綜合結果。如上例中的三個可比實例的價格按大小依次排列分別為C、A、B，即1110、1080、1078，位于中點位置上的為B，則可確定綜合結果為1080元／m2。4.眾數法。眾數與中位數一樣，是一種位置平均數，它是將各總體單位按某一標記排序后整理成分布數列，假如其中有某一標記值出現的次數最多，即為眾數值。在房地產估價中，則須要選擇10個以上的可比實例，才可能用這種方法確定綜合結果，目前接受較少。其次節市場比較法估價步驟及內容在房地產市場比較發達，交易實例資料比較豐富的地區，市場比較法除可干脆用于評估房地產的價格或價值外，還可用于其他估價方法中有關參數的求取。例如，可用市場比較法先求取估價對象房屋的單位售價，再接受假設開發法估算其土地價格；又如，先用市場比較法求取估價對象房地產的租金水平或凈收益，再用收益法估算房屋或土地的價格或價值。交易狀況、交易日期、區域因素和個別因素的修正，視具體狀況可接受百分率法、差額法或回來分析法。每項修正對可比實例成交價格的調整不得超過20％，綜合調整不得超過30％。第三節市場比較法應用舉例[例1]為評估某商品住宅2005年9月1日的正常市場價格，在該住宅旁邊地區調查選取了A、B、C三宗已成交的類似商品住宅作為可比實例，