8/8房地產銷售回款及結算管期理方法第一章

總則第一條

為加強股份有限公司所屬各房地產開發公司銷售回款及結算業務的管理工作，規范房地產收款環節內部監控操作程序，降低財務風險，特制定本方法。第二條

公司各利潤中心（目前為區域總部）負責人為第一責任人，全面負責房地產銷售、結算及回款的管理，督促、溝通協調相關責任部門具體實施。第三條

公司營銷推廣策劃部、營銷推廣代理公司是銷售回款的直接責任機構，主要負責認購、簽約、銷售欠款催收、按揭資料文件資料收集及審核，按揭費用的下發。第四條

公司財務部在利潤中心負責人的領導下，對本單位房地產銷售收款及結算內部監控的建立建全及組織實施負責，對營銷推廣部門負責的銷售、銀行按揭回款工作狀況進行監督，并對認購書、協議、相關優惠政策等單據的審批狀況進行審核。財務應參加對按揭銀行的后評估，評估建議或意見作為按揭銀行分配的參考依據。第五條

公司財務部門負責銷售收款及結算具體實施，每周向營銷推廣策劃部門提供定金、協議收款、銀行按揭費用實際到帳狀況信息，營銷推廣策劃部門也應統計除銀行按揭款之外其他費用的實際收取狀況，并定時與財務部門核對，建立部門之間業務核對關系。第六條

營銷推廣策劃部門每周要對簽約銷售額至少進行以下進行三個方面工作：（一）是否超過了協議收款期限；（二）逾期欠款原因分析；（三）對逾期欠款催收（擬）已實行的相關措施。營銷推廣部門將分析反饋回財務部門后，財務部對逾期欠款的客戶進行檢查，并對逾期欠款原因的合理性，逾期欠款催收措施的恰當性進行分析評估，每周通過辦公信息平臺公布，供相關領導查閱和監督，營銷推廣策劃部門應對以下內容按商定時限及逾期時間的長短建立分級預警機制：1、客戶定購后按期簽約的狀況。2、首付款交付并按規定的時間提交按揭資料文件資料的狀況。3、按揭資料文件資料交齊且工程已符合銀行下款條件的按揭款回款狀況4、一次性付款費用交付狀況。5、與客戶商定的其他狀況。以上分級預警機制的預警級別按以下標準劃分：1、至商定時限前2天設為一級預警，應及時提示客戶按期履約。2、至商定時限客戶沒有按期履約設為二級預警，應督促客戶履約。3、逾期5天的客戶設為三級預警，發書面函件至客戶并告知其將要承擔的違約責任。4、逾期10天的客戶設為四級預警，要及時書面上報至公司法務部處理。以上分級預警機制營銷推廣部門可以依據市場變化進行階段性調整，并和相關部門協商確定后，報董事長批準實施。第二章

銷售收款籌備工作第七條

在房地產項目銷售開盤前，營銷推廣策劃部門應將擬推出銷售街區并經董事長核準的銷售窗口表（項目、幢號、房號、建筑面積、已售面積、尚余面積、批準單價、協議單價、協議價總價等信息）、優惠政策等相關材料交財務部。財務部門簽收后及時按稅務機關的要求編制銷售信息明細表，將樓盤銷售信息明細表導入稅務開票系統，經測試可正常打印發票。財務部門應依據估計銷售狀況，向稅務機關領購一定數額的發票，并做好將來領購及保管工作。第八條

在每一新項目進行開盤銷售的前期，應由財務部門牽頭對銷售業務員、收款員、相關人員進行收款、結算方面的業務知識培訓，以便銷售業務員、收款員、相關人員能夠熟悉收款及結算流程。收款員應具有實際收款工作閱歷，能夠熟練使用POS機及稅務開票系統，并把握銀行票據結算的基礎知識。第九條

收款員及開票員的辦公場所應安裝錄像監控設備，實行必要的平安保衛措施，以避開和客戶發生不必要的糾紛。第十條

在新樓盤開盤前五天，營銷推廣部門應通知公司財務部做好所有籌備工作，否則由于財務籌備工作不足，對公司造成或產生的損失由營銷推廣部門承擔全部責任。

第三章

收款、結算人員崗位職責第十一條

財務部門設置開票員、收款員、收入會計銷售收款及結算崗位，建立內部監控及稽核機制，并由公司出納兼職辦理票據交存銀行業務及POS機刷卡收取費用進帳的逐筆核對工作。在非集中收款日，開票員和收款員的工作可由一人承擔。第十二條

崗位工作職責（一）開票職工或員工作職責1、從票據保管人處領取地產公司銷售發票，依據稅務機關的要求開具銷售發票。2、發票應按挨次號依次使用，所有聯次一次填開，不得涂改。對于填錯的發票應全份保留，并加蓋“作廢”印戳，不得撕毀。3、每天編制、上報發票開具狀況報表。4、將當天的收款信息錄入銷售明源ERP系統。5、上級交辦的其他事項。（二）收款職工或員工作職責1、現金收款：房款、定金。2、票據收款：本票、支票。3、POS機收款：客戶刷卡后核對費用金額與信用卡簽名，每天履行POS機結賬。4、負責去各銀行繳存當天收取現金。5、向客戶說明所有費用收取結算方面、財務方面問題，并將相關信息及時反饋至公司財務部。6、每天及時編制、上報收款日報表。7、應付案場的突發事件。8、上級交辦的其他事項。（三）收入會計工作職責1、核對收款員上報的收款日報表、開票員上報的發票開具狀況日報表。2、審核收款員、開票員移交的各種銷售及收款原始單據并編制銷售報表3、依據收款員、開票員移交的資料文件資料，在財務用友帳務系統制作相關會計憑證。4、按國家稅收法律、法規的的要求進行稅款的納稅申報及銷售發票申購、管理工作。5、定時與出納核對營業收入費用到帳狀況。6、負責對銀行對賬單的核對并對出納編制的銀行存款余額調整表進行審核。7、負責房地產銷售收款、結算相關資料文件資料的收集、裝訂及檔案管理。8、定時將按揭貸款到賬狀況錄入ERP明源銷售系統，及時反饋至營銷推廣部門、營銷推廣代理公司。（四）財務經理工作職責1、公司財務經理負責銷售收款及結算整體工作的組織及溝通協調，支配本公司財務人員與營銷推廣部門信息溝通及反饋。2、對收入會計上報的所有銷售資料文件資料及報表進行最終審核。3、對逾期欠款的分析及催收的監控。4、負責對開票員、收款員、收入會計的工作監督及考核工作。5、審核銀行對賬單并對銀行存款余額調整表進行最終簽字確認。第四章現金收款流程第十三條收款員在收款前至少應對以下方面對經公司營銷推廣部門簽字確認的認購書、協議等單據進行審核：有無涂改、大小寫金額是否準確全都，房款總價的計算是否準確，銷售價格與經董事長或授權人核準的銷售窗口表進行核對，相關優惠政策是否符合公司資料文件的規定，特殊折扣是否取得董事長或授權人批準。第十四條收到的現金必需閱歷鈔機清點兩次以上，且用手摸看辨別真偽及清點數量。收到的費用應當天存入銀行，所有現金收付業務應在監控錄像下進行。將現金送存銀行時，應向行政部提出派車申請，若現金金額超過20萬以上，須通知保安人員隨從，注意保密，確保資金平安。行政部門應重點保證財務去銀行解現用車申請，否則將承擔相應責任。休息日及特殊事項當天收到的大額現金無法存入銀行時，應報財務經理批準，必要時財務經理應溝通協調物業公司人員加強保衛工作。第十五條收取費用時，當出現實際付款人與認購單、協議上的購房人名稱不全都時，應要求實際付款人填寫委托付款承諾書，由付款人簽字確認或加蓋單位公章。當認購單、協議上的購房人名稱發生變更時，必需符合公司的相關審批規定。第十六條POS機刷卡收款成功，在當天結帳之前，沒有特殊事項嚴禁使用撤消項操作，撤消項操作密碼由收入會計設置，特殊事項收銀員報收入會計，財務經理書面審核確認。公司出納應依據銀行進帳單、POS機刷卡存根聯及銀聯網上結算明細，對銷售進帳的費用拆分至每筆POS刷卡明細，編制銀聯卡對賬明細表并負責銀行存款余額調整表的編制，上報收入會計處審核。第十七條收款員將當天的收到的銀行票據狀況登入票據收發記錄本，并在當天移交至財務部銀行出納，由銀行出納當天辦理資金進帳手續。票據移交時，接收人在票據收發記錄本中應有簽字記錄，如有特殊狀況當天未能存入銀行的，需經子公司財務經理批準，發覺未能進帳的票據當天通知營銷推廣部門與客戶聯系，追款責任至入帳為止。第五章定金及房款退付第十八條

涉及房屋銷售的所有退款，必需由退款人提出申請，營銷推廣策劃部門按公司規定的程序辦理批準退款手續。（一）涉及房屋銷售的所有退款必需到公司財務部辦理。（二）當客戶退定金及房款時，收入會計應檢查客戶是否已簽退房協議，退房會簽單是否經董事長或授權人簽字確認，并將開具的發票收回與存根聯核對無誤后方可辦理付款手續。（三）

營銷推廣策劃部門提供的退房會簽單應包含（不限于）以下內容：1、按公司相關規定，已履行完備的審批手續；2、物業公司確認已結清所有費用（適用于已交房狀況）；3、工程部確認房屋完損狀況（適用于已交房狀況）。第六章交房及發票的開具第十九條

開票員與收款員崗位分別設置時，二人在同一地點辦公，當收款員費用收取后，將POS機刷卡等收款單據移交至開票員，開票員依據相關要求進行發票的開具，開票員開好發票經收款員核對無誤后，由收款員加蓋發票專用章交至客戶。開票員開具發票時注意以下事項（一）開具發票時，應查看購房人身份證原件，以便將相關信息錄入開票系統。（二）當客戶直接將購房資金存入公司帳戶時，開票員應取得公司財務部收入會計確認后方可開具相應發票。（三）開具銷售發票（辦理所有權證使用）前，應確認所有房款均已收齊并收回前期開具的所有預收款、定金發票。（四）開票員應將發票的記帳聯及存根聯妥善保管，定時移交至收入會計。在交房前五天，營銷推廣部門應通知財務部門，財務部門應向營銷推廣部門提供客戶欠款明細表，對未交齊房款的客戶不得交房，在辦理交房手續的前一天，財務部門應對支票、按揭等未達帳款再次確認，并將相關狀況及時反饋至營銷推廣部門。第二十條銷售收款、結算的簡要監控流程如下：第七章按揭費用結算第二十一條公司營銷推廣策劃部是銷售按揭回款的直接責任機構，主要負責認購、簽約、銷售欠款催收、按揭資料文件資料收集及審核，提交銷售日報、銷售狀況報表。公司營銷推廣策劃部設置銀行按揭專員崗位，負責對銀行按揭工作人員、客戶、銷售代理公司之間的溝通與溝通協調，并對客戶提供的按揭資料文件資料狀況及費用下放工作進行信息歸集、整理，定時編制相關報表。第二十二條

在按揭銀行的選取方面，財務人員要對各家銀行服務質量和工作效率作出評價，在選取按揭銀行時，相關部門要參考財務部門的建議或意見。第二十三條

出納收到銀行出具的客戶按揭款進賬單通知，當天移交給收入會計，收入會計收到按揭客戶的按揭款進賬單時，查找客戶協議檔案，核對協議中列示按揭費用金額是否與銀行進賬單金額全都。第二十四條收入會計應及時將相關信息錄入明源銷售系統，營銷推廣部門負責逐筆核每一客戶按揭費用的下放狀況。對逾期于按揭回款事項，營銷推廣部門按揭專員必需向銷代公司業務人員、客戶、銀行按揭人員查清原因，（擬）已實行的相關措施，并追究相關人員責任。第二十五條營銷推廣部、財務部在辦理營銷推廣代理公司傭金費用結算時，應扣除未全額收款（包括按揭未回款）的銷售回款，督促代理公司向業主及時催收尾款（包括按揭款）。第八章房屋差價費用結算

第二十六條

在房屋交付后，營銷推廣部門及向財務部提供經專業機構測量的房屋面積表和補退款差價明細表，