成都市新都區(qū)大豐鎮(zhèn)13、15號(hào)地塊

可行性分析伊泰置業(yè)（成都）

報(bào)告提綱1項(xiàng)目開發(fā)條件2項(xiàng)目定位推導(dǎo)3投資收益及風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目開發(fā)條件地塊條件區(qū)域規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)情況交通：13、15號(hào)地塊位于新都區(qū)大豐板塊通過(guò)北新大道、地鐵1號(hào)線北延線（規(guī)劃中）可與直接與成都市區(qū)、新都城區(qū)連接，通達(dá)性、進(jìn)入性良好。川陜路地鐵1號(hào)線沿線北新大道天府廣場(chǎng)距離市區(qū)約11公里區(qū)域交通呈現(xiàn)“五縱五橫”交通體系：北新大道北新干線，即北部新城干道線路，三環(huán)路以內(nèi)稱北新干道，三環(huán)路以外稱北新大道，雙向8車道。其中，成都市一環(huán)路至三環(huán)路長(zhǎng)公里，為高架橋；三環(huán)路至繞城高速長(zhǎng)6公里；新都轄區(qū)長(zhǎng)公里；彭州段長(zhǎng)公里。最終北新干線延伸線有望抵達(dá)廣漢三星堆。地鐵1號(hào)線北延線（規(guī)劃中）地鐵一號(hào)線北延線的具體方案為：將共設(shè)5站，從升仙湖站開始，向北延伸，最終抵達(dá)新都區(qū)大豐鎮(zhèn)城區(qū)。本案四至：13、15號(hào)地塊共畝地塊內(nèi)部平整，無(wú)起伏大天路（雙向四車道）北新干道雙向六車道東二路（未通車）13#15#規(guī)劃路（未通車）南一路規(guī)劃路未出讓地塊未出讓地塊未出讓地塊東一路宗地條件15號(hào)地塊規(guī)劃條件優(yōu)于13號(hào)地塊258米258米258米258米246米258米264米246米北新干線東一路東二路（規(guī)劃中）規(guī)劃路南一路地塊用地面積用地性質(zhì)規(guī)劃控制指標(biāo)建筑限高綠地率配套要求13號(hào)123畝商業(yè)用地（住宅建筑面積小于該地塊計(jì)入容積率的建筑面積的50%）建筑密度《40%（高層主體建筑密度《20%）容積率《5.0不得超過(guò)航空限高（絕對(duì)高程）565米》15%15號(hào)115畝二類住宅用地建筑密度《22%容積率《3.0不得超過(guò)航空限高（絕對(duì)高程）565米》30%臨西側(cè)道路配建用地面積不少2000平米的幼兒園，不少于3000平米的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)13#15#菜幼配套規(guī)劃完善行政辦公區(qū)公園體育運(yùn)動(dòng)公園家樂(lè)福4S店

同仁堂鳳凰山公園地塊包括家樂(lè)福、4S店、醫(yī)院、行政辦公等眾多配套規(guī)劃設(shè)施圍繞地塊周邊。鳳凰山公園：地塊距離鳳凰山公園約5分鐘車程。

鳳凰山公園-總用地面積達(dá)到144萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)2011年12月竣工，公園包括文化博覽、水生態(tài)休閑、拓展運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)、生態(tài)林地景觀、運(yùn)動(dòng)公園五大分區(qū)體育運(yùn)動(dòng)公園（規(guī)劃中）：地塊周邊規(guī)劃中的體育運(yùn)動(dòng)公園輻射整個(gè)北部新城，將成為區(qū)域休閑、運(yùn)動(dòng)的中心。地塊價(jià)值界定：城市近郊、中等規(guī)模、交通順暢，配套在完善過(guò)程中項(xiàng)目開發(fā)條件地塊條件區(qū)域規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)情況“北部新城”總規(guī)劃面積為平方公里，居住人口將達(dá)百萬(wàn)，包括新都區(qū)、青白江區(qū)、成華區(qū)及金牛區(qū)三環(huán)路和繞城高速之間的部分地區(qū)；其定位為西部集成服務(wù)新城、區(qū)域集散中心、國(guó)際商貿(mào)基地和我市城市發(fā)展的門戶。三大支柱產(chǎn)業(yè)工業(yè)物流商貿(mào)青白江集中工業(yè)發(fā)展區(qū)——重化工業(yè)新都工業(yè)開發(fā)區(qū)——機(jī)械電子、食品、醫(yī)藥、家具制造等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)國(guó)際集裝箱物流園區(qū)3700畝新都物流中心2400畝青白江散裝物流園區(qū)2500畝主要集中在大豐、斑竹園鎮(zhèn)，即本案所在區(qū)域。區(qū)域發(fā)展格局北部國(guó)際商貿(mào)城板塊

分為北郊風(fēng)景區(qū)、城北居住新區(qū)、北部商城三大部分198低密住區(qū)本案

地塊位于大豐居住區(qū)與鳳凰山居住區(qū)的交接處，同時(shí)距離北部商城5分鐘車程，宜商宜居，直接輻射三大區(qū)域。北部商城：北部商城是以現(xiàn)代商貿(mào)、居住等功能為主的城市商貿(mào)發(fā)展區(qū)，也是北部新城發(fā)展的起步區(qū)，規(guī)劃面積約5平方公里，除新引入的產(chǎn)業(yè)外，原城北的五大市場(chǎng)將陸續(xù)遷入本區(qū)域。北部商城區(qū)域規(guī)劃帶來(lái)產(chǎn)業(yè)外移25萬(wàn)產(chǎn)業(yè)人口的搬遷，為大豐市場(chǎng)的增長(zhǎng)帶來(lái)了巨大的機(jī)遇。北部商城五塊石百貨市場(chǎng)金府機(jī)電市場(chǎng)石材市場(chǎng)荷花池百貨市場(chǎng)駟馬橋水果市場(chǎng)富森美家居市場(chǎng)本案

距項(xiàng)目5分鐘車程的成都國(guó)際商貿(mào)城總占地面積2090畝，總建筑面積245萬(wàn)平米(規(guī)模相當(dāng)于現(xiàn)有荷花池市場(chǎng)群的6倍)。是四川省、成都市、金牛區(qū)三級(jí)政府的重點(diǎn)工程，首期已投入使用，建成后的商家數(shù)量將達(dá)到6萬(wàn)戶。已啟動(dòng)的項(xiàng)目成都國(guó)際商貿(mào)城已簽約約項(xiàng)目北新國(guó)際貿(mào)易中心申蓉汽車商貿(mào)園西部家電交易中心五糧液同泰中丹國(guó)際學(xué)院暨成都?xì)W洲生態(tài)城示范園區(qū)項(xiàng)目在談項(xiàng)目成都醫(yī)藥貿(mào)易中心紙品（包裝）材料城茶業(yè)專業(yè)市場(chǎng)以鐵半城、建半城、荷花池為主的片區(qū)，進(jìn)入大規(guī)模拆遷階段。區(qū)域開始時(shí)間完成時(shí)間總戶數(shù)安置方向其他鐵半城2009年9月2011年8200貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換（含原地安置、就近安置、異地安置）政府將就近修建安置房，集中安置這部分居民荷花池2009年10月2010年末商家3069戶+企事業(yè)16家市場(chǎng)向大豐轉(zhuǎn)移建半城待定待定約1000就近安置為主西南交大片區(qū)待定待定約1000就近安置為主大豐板塊2008待定約4000拆遷安置房就近安置天回板塊2009年11月待定1300余戶+１２家單位貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換合計(jì)/約18000戶整體看，城北拆遷安置方向以就近拆遷安置房為主，主要被拆遷的是城北原住民。商品市場(chǎng)的搬遷為大豐板塊注入新的活力，大量的人口和財(cái)富導(dǎo)入為房地產(chǎn)開發(fā)帶來(lái)了新的機(jī)遇。北部新城正處于加速發(fā)展階段，其科學(xué)的規(guī)劃為區(qū)域發(fā)展帶來(lái)以工業(yè)、物流和商貿(mào)為支柱的多種產(chǎn)業(yè)、而產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入則將帶來(lái)數(shù)以萬(wàn)計(jì)的從業(yè)人口以及數(shù)以億計(jì)的資金流，由此也帶來(lái)大量的購(gòu)房需求。因此，該區(qū)域市場(chǎng)容量巨大，厄待滿足。項(xiàng)目開發(fā)條件地塊條件區(qū)域規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)情況大豐板塊，城北老商貿(mào)區(qū)和國(guó)際商城的中間地段

大豐板塊位于成都限購(gòu)令外，不受政策的限制，新政后依然銷售狀況良好，成為2011年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域之一，區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng)和銷售均以首置為主。大豐板塊城市新興區(qū)域宜商宜居規(guī)劃：北部商貿(mào)城，荷花池、五塊石、金府片區(qū)商品市場(chǎng)大遷移交通：北新干道通車；地鐵1號(hào)線10年通車，到大豐的地鐵1號(hào)線北沿線計(jì)劃11年開工，預(yù)計(jì)14年通車自然資源：鳳凰山公園包括文化博覽、水生態(tài)休閑、拓展運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)、生態(tài)林地景觀、運(yùn)動(dòng)公園五大分區(qū)區(qū)域形象板塊屬性房地產(chǎn)市場(chǎng)情況首置市場(chǎng)眾多開發(fā)商、項(xiàng)目聚集2011年項(xiàng)目周邊在售樓盤分布悉尼灣保利城潤(rùn)禾花園鳳凰山一號(hào)九行道嘉美華凱民生新干線時(shí)代錦翠博雅新城北新國(guó)際大豐景本案

大豐鎮(zhèn)13、15號(hào)地塊相對(duì)獨(dú)立，與周邊在售項(xiàng)目有一定的距離。目前大豐板塊在售住宅項(xiàng)目約17個(gè)，建筑面積20萬(wàn)平米以上的9個(gè)項(xiàng)目，基本上為高層物業(yè)。

2011年5月-10月，銷售均價(jià)普遍在5300-5900元/平米之間，單盤月均去化量在萬(wàn)平米之間。開元國(guó)際社區(qū)2011年1-11月大豐商品住宅面積段供需分析表

90平米以下90-150平米150-200平米銷售（萬(wàn)平米）55.49.20.9新增供應(yīng)（萬(wàn)平米）8.111.21.12011年1-11月大豐商品住宅面積段供需分析表

40萬(wàn)以下40-60萬(wàn)60-100萬(wàn)銷售（萬(wàn)平方米）2.920.92.92011年大豐市場(chǎng)：2011年1-11月，片區(qū)市場(chǎng)月均去化萬(wàn)平米（約660套/月），市場(chǎng)供需兩旺。2011年大豐市場(chǎng)整個(gè)市場(chǎng)板塊以70-90平米的產(chǎn)品一枝獨(dú)秀，面積段集中，產(chǎn)品類型集中。70-90平米首置類產(chǎn)品一枝獨(dú)秀，整體供應(yīng)量達(dá)到8326套，占比58.18%.90-130平米的首改類產(chǎn)品占比達(dá)到28%。50-70平米的經(jīng)濟(jì)型小套二及套一產(chǎn)品的占比量較少，僅占到8.82%。130-150平米再改類產(chǎn)品占比達(dá)到2.93%。數(shù)據(jù)源：銳理數(shù)據(jù)庫(kù)備案數(shù)據(jù)首置首改產(chǎn)品持續(xù)旺銷，年均去化超過(guò)7600套70-80平套二戶型供銷量均處在高線，庫(kù)存貨量巨大.90-110平戶型供銷比體現(xiàn)出真正的熱銷。626656905162528959085531543755005128524153096200556955725707成交均價(jià)數(shù)據(jù)源：銳理數(shù)據(jù)庫(kù)備案數(shù)據(jù)典型項(xiàng)目：保利城戶型推出套數(shù)占比去化套數(shù)占比一室兩廳單衛(wèi)（變兩房）24234.47%16367.36%兩室兩廳單衛(wèi)（變?nèi)?32045.58%25579.69%兩室兩廳雙衛(wèi)（變四房）14019.94%8963.57%1.緊湊型三房是其目前最暢銷戶型，開出房源去化約80%.2.城北客戶對(duì)價(jià)格敏感性過(guò)高，不過(guò)分追求品質(zhì)，同種產(chǎn)品內(nèi)向房源去化程度明顯弱于外向房源。3.緊湊型套三戶型是其最暢銷戶型，開盤當(dāng)天實(shí)現(xiàn)完全去化。雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)深得客戶追捧。保利城一期銷售情況客戶渴望通過(guò)最少的付出得到最多的房間，重視功能性！典型項(xiàng)目：保利城保利城典型戶型建筑面積：約97平米（實(shí)得面積約110平米）成交價(jià)：5600元/平米（實(shí)得4938元/平米）主要特點(diǎn)：1.客廳、餐廳雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，通透性強(qiáng)，采光、空間感良好。2.總價(jià)控制得當(dāng)，外圍房源，50-55萬(wàn)總價(jià)。3.可變?nèi)浚a(chǎn)品實(shí)得率高。產(chǎn)品配比啟示：產(chǎn)品配比重點(diǎn)應(yīng)落腳于90-110（實(shí)得）平米三房；小面積緊湊兩房同樣作為次主力戶型，但不過(guò)量配置；再改產(chǎn)品作為標(biāo)桿產(chǎn)品，點(diǎn)綴配置；項(xiàng)目定位以立體眼光審視項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)價(jià)值準(zhǔn)確定位基于前面對(duì)市場(chǎng)環(huán)境和機(jī)會(huì)的分析，我們從三個(gè)維度來(lái)審視項(xiàng)目與之對(duì)應(yīng)的關(guān)系，從而發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的核心價(jià)值，支撐我們的定位。發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目與城市的關(guān)系發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目與區(qū)域的關(guān)系發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目與競(jìng)品的關(guān)系北新干線已成為規(guī)劃中的北部新城的“商貿(mào)大道”，并使北部新城與成德綿經(jīng)濟(jì)帶有效的聯(lián)系起來(lái)；大城北市場(chǎng)：成都城市的東南西北四個(gè)大區(qū)域，相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，除了城南，其它方位的區(qū)域化市場(chǎng)特征明顯，其中尤以城北城東為甚；從城市層面分析，本案所面對(duì)的是一個(gè)區(qū)域化特征較明顯的市場(chǎng)，規(guī)模尚無(wú)法支撐其面對(duì)成都全域的覆蓋率。而北新干線使項(xiàng)目在城北市場(chǎng)的基礎(chǔ)上外溢（彭州、廣漢、德陽(yáng)等）成為可能。故，本案區(qū)域化特征明顯，城市層面對(duì)項(xiàng)目影響力較弱城市層面項(xiàng)目與區(qū)域西部國(guó)際化商貿(mào)平臺(tái)，五大產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)力支撐，區(qū)域本身的市場(chǎng)容量......從區(qū)域?qū)用鎭?lái)看，北部商城帶給本案的核心價(jià)值就是：“城市化”！而這也將成為項(xiàng)目的特質(zhì)之一。更重要的是，在此區(qū)域，地塊扼守了通向商業(yè)核心最重要的一條道路，本案位于服務(wù)整個(gè)北部商城的生活商業(yè)中心周邊，具備獨(dú)特的商業(yè)價(jià)值。項(xiàng)目與競(jìng)品從前面市場(chǎng)分析來(lái)看，本案所面臨的直接競(jìng)品較少。如果我們?cè)侔岩暰€放大到新都新城板塊及城北的一些項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，基本都是訴求“生態(tài)環(huán)境”概念。“城市型復(fù)合社區(qū)”，完善的配套等，將是我們以差異化姿態(tài)立于未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的價(jià)值之一。毗河原灣項(xiàng)級(jí)水岸純別墅

潤(rùn)揚(yáng)·雙河鷺島英倫精工小鎮(zhèn)，雙河臻景項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系城市層面區(qū)域?qū)用娓?jìng)爭(zhēng)層面自身層面工業(yè)商貿(mào)物流新城成德綿經(jīng)濟(jì)帶重心強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐北部新城核心區(qū)城市化進(jìn)程明顯區(qū)域城市生活物業(yè)先機(jī)目前競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)空白豐富的產(chǎn)品線組合對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系影響最主要兩個(gè)層面在于區(qū)域和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。其中最關(guān)鍵的是：具有強(qiáng)力產(chǎn)業(yè)支撐且城市化特征明顯的區(qū)域，以及搶占區(qū)域城市生活類物業(yè)的先機(jī)！區(qū)域客群全覆蓋能力項(xiàng)目SWOT分析SWOT分析優(yōu)勢(shì)Strength劣勢(shì)Weak合并249畝地塊，有利于形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)地塊交通便利、通達(dá)性良好，靠近城市主干道北新干線，地鐵一號(hào)線沿線大豐站低地價(jià)帶來(lái)的低成本優(yōu)勢(shì)城北物流貨運(yùn)集中，車流量大，易造成噪聲及空氣污染成都本土客戶對(duì)于城北固有的印象機(jī)會(huì)Opportunity威脅Threaten全新的北部新城正在形成，區(qū)域有大量土地出讓計(jì)劃，伴隨各家開發(fā)機(jī)構(gòu)和市場(chǎng)對(duì)區(qū)域的關(guān)注，區(qū)域發(fā)展將進(jìn)一步提速。城北房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格目前依然是成都的價(jià)格洼地，擁有極大的價(jià)格上漲空間缺乏區(qū)域高端產(chǎn)品，項(xiàng)目有利于填補(bǔ)空白專業(yè)市場(chǎng)的外遷，增加地緣性客戶基數(shù)，同時(shí)擴(kuò)大區(qū)域輻射面，擴(kuò)大到其他二、三級(jí)城市地塊位于交通要道，周邊人口聚集，直接提升地塊商業(yè)產(chǎn)品價(jià)值整體宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)造成的不確定性整體放量激增國(guó)際商貿(mào)城：既是對(duì)項(xiàng)目區(qū)位的強(qiáng)化，更突出對(duì)項(xiàng)目核心客群的來(lái)源。城市：城市意味著功能和需求的復(fù)合型，包含居住和商業(yè)的全面發(fā)展機(jī)會(huì)，產(chǎn)品的全系列，多元化。國(guó)際商貿(mào)城城市生活住區(qū)！總體定位目標(biāo)客群界定銷售前期銷售中期銷售后期地緣型客戶產(chǎn)業(yè)、拆遷遷移客戶外來(lái)、二級(jí)城市客戶口碑、推薦客戶純投資客戶客戶分類特征描述主力客群描述：通過(guò)北新干線、地鐵1號(hào)線交通便利帶來(lái)的城北、城東偏中心首置或改善需求客戶，部分大豐、天回鎮(zhèn)地緣性客戶職業(yè)特點(diǎn)：生意人、企業(yè)主、大中型單位職員年齡：25-45歲家庭結(jié)構(gòu)：2-3人家庭置業(yè)需求：80-100平米高層次主力客群描述：來(lái)自周邊專業(yè)市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)客群職業(yè)特點(diǎn)：生意人、私企業(yè)主年齡：30-45歲家庭結(jié)構(gòu)：2-3人家庭置業(yè)需求：80-120平米高層偶得客群描述：來(lái)自全城或外地的投資型、返鄉(xiāng)型、養(yǎng)老型等客戶職業(yè)特點(diǎn)：較為發(fā)散年齡：30-55歲家庭結(jié)構(gòu)：2-3人家庭置業(yè)需求：多樣化產(chǎn)品需求產(chǎn)品定位13號(hào)地塊為酒店式公寓、底商和集中性商業(yè)為主的城市綜合體15號(hào)地塊為區(qū)域內(nèi)中高端居住社區(qū)。物業(yè)形態(tài)組合根據(jù)規(guī)劃指標(biāo)、項(xiàng)目開發(fā)的優(yōu)劣勢(shì)分析，業(yè)態(tài)初步建議為“住宅、40年產(chǎn)權(quán)酒店式公寓為主，底商和集中性商業(yè)為輔“

業(yè)態(tài)面積分布和檔次定位地上計(jì)入容積率總建筑面積共萬(wàn)平米，其中：商業(yè)：根據(jù)周邊市場(chǎng)供應(yīng)量預(yù)計(jì)、地塊的地形條件的要求，建議13號(hào)地塊的商業(yè)建筑面積約5萬(wàn)平米（中端購(gòu)物中心和底商），15號(hào)地塊的商業(yè)建筑面積約2萬(wàn)平米（1-2層底商）40年產(chǎn)權(quán)公寓：規(guī)劃新區(qū)商業(yè)和辦公物業(yè)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，初步建議13號(hào)地塊的剩余商業(yè)建筑面積約萬(wàn)平米全部開發(fā)為40年產(chǎn)權(quán)的公寓住宅：13號(hào)地塊49%的計(jì)入容積率建筑面積開發(fā)為住宅，約萬(wàn)平米，15號(hào)地塊住宅開發(fā)面積約萬(wàn)平米，總共約萬(wàn)平米公共配套：滿足規(guī)劃要求，幼兒園建筑面積約平米，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)萬(wàn)平米價(jià)格預(yù)估34Documentnumber分類建筑面積（㎡）銷售均價(jià)建議可售物業(yè)住宅407,920㎡5500元/㎡商業(yè)70,000㎡15000元/㎡40年產(chǎn)權(quán)公寓159,716㎡4675元/㎡合計(jì)637,636㎡—市政配套物業(yè)幼兒