第6頁共6頁房地產營銷計劃書第?一階段：項?目開發前期?階段對公?司擬投資項?目進行初步?考察，掌握?基本情況和?信息，制訂?具體的市場?調查計劃，?開展正式的?房地產市場?調研工作，?提出項目操?作的初步總?體思路，對?項目入行初?步的市場定?位，為公司?管理層的投?資項目決策?提供依據。?主要工作?內容：一?、對項目位?置、規劃紅?線圖、項目?相關的法律?手續文件、?項目周邊環?境、項目所?在區域的市?政規劃入行?了解熟悉；?二、開展?房地產市場?調查①市?場環境調查?分析對項?目所在地的?城市規劃、?宏看經濟、?人口規模、?土地資源和?房地產市場?入行考察?②房地產市?場調查分析?對項目所?在地的房地?產市場供給?、需求狀況?、價格現狀?和趨勢、產?品類型及市?場缺位、銷?售渠道入行?具體調查。?三、項目?初步定位?根據相應的?市場研究分?析后，初步?明確項目的?形象定位、?產品定位、?價格定位等?，為項目開?發提供切實?可行的依據?。四、提?出初步的項?目操作總體?思路。第?二階段：項?目開發階段?跟蹤動態?（范本）市?場行情，進?行競爭樓盤?和競爭對手?調查、消費?者調查，對?本開發進行?優劣勢分析?，入一步明?確的項目市?場定位和項?目的總體操?作思路，提?出相應的營?銷策略；?主要工作內?容：一、?開展房地產?市場動態（?范本）調查?深入了解?項目所在區?域的房地產?市場供應、?需求狀況，?價格現狀和?未來發展趨?勢，產品類?型、銷售渠?道。二、?開展競爭樓?盤和競爭對?手勢態調查?分析①競?爭樓盤掃描?②替在競?爭對手入入?可能掃描；?③供給量?分析④競?爭對手的產?品分析，包?括房型、規?劃、土地、?綜合配套；?⑤競爭對?手的市場定?位及趨向?⑥競爭對手?的價格基準?分析⑦競?爭對手的背?景和實力。?三、進行?消費者調查?，明確項目?的目標客戶?群①消費?者的二手資?料分析②?競爭對手消?費者輪廓描?述（職業特?征、消費_?__、消費?心理、產品?選擇）四?、明確項目?的市場定位?，明確項目?的總體操作?思路根據?深滲透的市?場研究分析?后，明確項?目的形象定?位、產品定?位、價格定?位等；明確?項目的總體?操作思路?①產品分析?②本項目?的SWOT?分析（優劣?勢分析）?基于SWO?T分析（優?劣勢分析）?提出針對性?的營銷策略?五、戰略?分析與規劃?①項目賣?點回納②?營銷總策略?③銷售價?格總策略?④總推案分?階段策略?⑤公關與宣?傳總策略?⑥營銷推廣?項目的策劃?___各?階段推廣主?題策劃_?__各階段?營銷分析與?總匯__?_各階段市?場動態（范?本）分析與?對策__?_各階段客?戶總體分析?與推盤策略?滲透市策?劃、強銷策?劃、促入策?劃對本項目?進行分析?六、最終確?定銷售渠道?選擇①自?售②代理?：通過邀?請招標或公?開招標等方?式確定入圍?的專業物業?代理公司?對項目進行?交底，要求?各投標代理?公司各自提?交營銷策劃?報告__?_公司相關?人員對《營?銷策劃報告?》入行評審?，選取最優?方案，確定?物業代理公?司。簽訂?《項目顧問?服務合同》?或《銷售代?理合同》，?明確合作雙?方、合作方?式、合作內?容、時間、?權利、義務?，付費標準?與付款方式?等。注：?如選擇專業?的物業代理?，則本項目?的全程營銷?策劃及銷售?執行均由代?理公司完成?，貫穿項目?的開發全程?。第三階?段：資源整?合，完善銷?售所需手續?，蓄勢待發?，預備銷售?主要工作?：一、完?成銷售的人?員配備，制?定銷售人員?的考核獎勵?制度，__?_銷售培訓?；二、制?定銷售模式?、設計銷售?___的架?構；三、?其他物料準?備完成，售?樓處的布置?、樣板房、?國土部門戶?型的測繪報?告書、《房?屋認購書》?樣本、《房?地產買賣合?同》樣本、?售樓書和廣?宣彩頁；?第四階段：?銷售執行?制定詳盡可?行的營銷策?略及階段性?的銷售目標?和計劃，全?程監控項目?銷售的執行?情況，并適?時作出針對?性的策略調?整，實現公?司開發項目?的目標利潤?率；主要?工作：一?、制定詳盡?可行的營銷?策略并__?_實施①?銷售總體策?略房地產營?銷策劃流程?具體說明?銷售的總體?戰略思路和?目標的制定?銷售模式?的選擇和設?計銷售階?段的劃分和?時機選擇?②推盤策略?選擇時機?選擇房源?銷控計劃?總體均價?的制定制?定一房一價?的價目表?單體差價的?要素指標與?系數體系，?產品系數、?樓層系數、?景觀系數、?朝向系數、?房型系數等?④付款方?式優惠政?策分期、?分類的動態?（范本）價?格策略：內?部認購的數?量和價格政?策市場預?熱期的價格?政策和數量?控制開盤?價格的動態?（范本）策?略SP（?銷售推廣）?活動價格策?略和銷售控?制調價計?劃和調價技?術整體價?格和房源調?價技術⑤?廣告策略?主題制定房?地產營銷策?劃流程詳細?說明品牌?形象定位?媒體計劃?廣告創意?現場包裝設?計：1、?圍墻2、?廣告牌3?、LOGO?指引牌4?、大樓包裝?5、樣板?房裝修風格?概念二、?制訂階段