華夏幸福基業專題研究版權聲明：本文僅供客戶內部使用，版權歸深圳世聯地產顧問股份有限公司所有，未經深圳世聯地產顧問股份有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發布報告中的部分或全部內容。華夏幸福基業專題研究版權聲明：11華夏幸福基業基本情況2“園區+地產”模式解讀3盈利模式解讀4資本運作解讀5其它學習與借鑒目錄21華夏幸福基業基本情況2“園區+地產”模式解讀3盈利模式解1華夏幸福基業基本情況項目整體定位1華夏幸福基業基本情況項目整體定位3基本概況—工業園區域運營開發商，2011年11月借殼上市，在環首都經濟區已建三個工業園，新拓展7個工業園區2011年公司新拓展了7個園區進行產業新城的開發建設，分別為昌黎工業園區、灤平金山嶺園區、文安園區、沈北蒲河智慧產業園區、大廠新興產業示范區、廣陽園區及于洪園區。公司已開發項目分布2011年9月15日華夏幸福基業借殼ST國祥上市華夏幸福基業成立于1998年，擁有房地產開發經營業務一級資質，早前致力于河北省內的城市住宅開發。2002年開始運營固安工業園區后，逐漸向工業園區域運營開發商轉型，目前已形成“園區+地產”的獨特運營模式。事業版圖主要位于環首都經濟區、環渤海經濟圈已投資開發運營的園區包括固安工業園區（河北廊坊）、大廠潮白河工業區（河北廊坊）和懷來京北生態新區（河北張家口）。2011年公司新拓展了7個園區4基本概況—工業園區域運營開發商，2011年11月借殼上市，在園區開發—業務囊括土地一級開發、產業發展和物業管理等，并形成了四大產品體系，在新增園區中都有所體現新增園區項目（單位：平方公里）業務內容對開發區域進行前期規劃基礎設施投資建設與管理市政公用設施建設與管理土地整理產業發展服務（招商引資服務）物業管理廠房建設租賃四大產品體系綜合園區主題園區總部公園產業港5園區開發—業務囊括土地一級開發、產業發展和物業管理等，并形成房地產開發—已形成四大系列產品，開工量竣工量以及銷售收入在2010年和2011年實現大幅度上升公司房地產四大產品系列分布公司房地產新開工、竣工和施工情況公司房地產銷售收入和銷售面積大幅度上升6房地產開發—已形成四大系列產品，開工量竣工量以及銷售收入在2財務指標—2011年末總資產275.8億元，營業收入77.9億元；近三年總資產復合增長率達67%，營業收入復合增長率達83.1%華夏幸福基業2011年末，總資產達275.8億元，營業收入達77.9億元；公司近三年發展迅猛，其總資產復合增長率達67%，營業收入復合增長率達83.1%。雖然公司的資產負債率較高，基本在85%以上，但這主要受預收賬款過高影響；2011年末去除預售賬款后的資產負債率為24%。預收賬款較高說明公司住宅銷售旺盛，回款良好。公司總資產、營業收入及其增長率（單位：萬元）華夏幸福基業各財務指標華夏幸福基業2011年財務指標良好7財務指標—2011年末總資產275.8億元，營業收入7核心競爭力—戰略規劃能力、投資建設能力、招商引資能力核心競爭力招商引資能力投資建設能力戰略規劃能力通過與政府簽訂園區整體的排他性協議，通過下屬九通投資和京御房地產公司為政府提供工業園區的開發、建設、招商、運營管理的園區開發一體化服務，具備較強的投資建設能力公司整合全國乃至全球的產業專家，針對每個區域的具體情況，緊貼政策導向，運用產業價值鏈分析、資源匹配性分析、產業集群分析、產業類型綜合評估等研究方法，為區域量身定做戰略規劃方案擁有500余人的專業招商團隊和橫跨多個行業的企業客戶數據庫結合工業園區開發建設實踐，制定精準的產業發展策略，并依托強大的招商引資和產業培育能力推動落實8核心競爭力—戰略規劃能力、投資建設能力、招商引資能力核心競爭2園區+地產模式解讀項目整體定位2園區+地產模式解讀項目整體定位9園區+地產—與地方政府合作建設產業園區的同時在園區內以及周邊進行大規模的房地產開發以產業發展與城市發展雙輪驅動的發展模式投資運營開發區，以產業價值最大化貫穿始終，推動園區價值最大化、城市價值最大化，以及縣域經濟、區域經濟價值最大化。園區+地產模式10園區+地產—與地方政府合作建設產業園區的同時在園區內以及周邊運作模式—一站式、協同效

應、異地復制公司的商業模式高度契合政府訴求一站式解決方案彌補了眾多區縣級地方政府資金和專業能力的不足充分發揮出園區和地產的協同效應落地投資額返還制度則解決了代理人問題,實現了政企雙方利益的統一強大的招商能力與品牌影響力鑄就了公司模式的壁壘建立在合理價差基礎上的地產銷售和成熟招商共同保證了公司商業模式異地復制的成功率。11運作模式—一站式、協同效

應、異地復制公司的商業模式高度契合現金流模式—投資房地產銷售回現反哺土地整理前期費用，政府基建返還、招商傭金以及后期服務將短期盈利轉變為長期盈利如何解決資金瓶頸成為“園區運營+地產開發”模式成敗的關鍵12現金流模式—投資房地產銷售回現反哺土地整理前期費用，政府基建風險剖析—園區開發面臨單個園區收入下降，擴張后管理半徑面臨挑戰，房地產開發過于集中，實際銷售有待市場驗證園區開發招商引資收入涉及的固定資產投資將滯后經濟下滑反應，土地出讓及企業投資的減少或將在未來放慢，公司將面臨以更多園區開發來彌補單個園區收入下降的局面。而適宜開發園區的區域在目前來看或許在數量上還能有不少，但單體規模將無法達到目前固安和大廠這樣動輒70-100平方公里的規模。公司未來將需要同時運作多個園區以維持高增速，這將對公司的管理半徑提出挑戰。公司房產銷售目前過于集中于北京周邊地區，今年受益于限購所引發的投資性需求溢出效應。項目過于集中于單一區域導致公司未來將面臨單區域銷售瓶頸的考驗。雖然目前公司大量的預收賬款可保障未來2-3年的業績增長，但實際銷售的增速將是需要密切關注的方向。園區開發房地產開發13風險剖析—園區開發面臨單個園區收入下降，擴張后管理半徑面臨挑3盈利模式解讀項目整體定位3盈利模式解讀項目整體定位14盈利模式—45%的收入來自園區運營，50%的收入來自園區住宅開發主營業務收入狀況（單位：億元人民幣）主營業務收入分布分行業營業收入公司的盈利主要來自于房地產開發(園區一般有30%住宅用地)以及招商引資額的高比例返還(園區管委會按照落地投資額的45%進行返還)。15盈利模式—45%的收入來自園區運營，50%的收入來自園區住宅模式特征—收入彈性大、輕資產地產開發、園區與地產業務互補、切合地方政府需求模式切合地方政府需求,區域上選擇多,可復制零成本鎖定大量廉價土地儲備,輕資產的地產開發收入彈性大,而成本相對固定,盈利存大幅超預期可能園區與地產業務互相促進盈利模式具備其他地產所不具備的非常突出的特征模式特征16模式特征—收入彈性大、輕資產地產開發、園區與地產業務互補、切盈利方式—基礎設施建設、土地整理園區綜合服務費加成10%，新增落地投資額45%17盈利方式—基礎設施建設、土地整理園區綜合服務費加成10%，新關鍵因素—預先鎖定土地，保障基礎收益、政府高依賴，支付保障、政府支付能力由公司園區經營能力決定政府支付能力：由公司的園區經營能力決定收入保障度：預先鎖定土地，保障基礎收益政府支付意愿：高依賴，支付保障公司在參與開發初期即通過鎖定一定數量的等值土地資源的方式對自己的未來收益進行了保障，也即即使政府在初始基建階段便失去支付能力或支付意愿，公司仍可通過已鎖定的土地資源做房地產開發實現現金回流和利潤獲取。在整個園區開發模式和收入安排中，政府對項目結算的支付能力歸根結底來自于公司對園區的經營帶來的收益。也即，公司結算的資金來源并不由地方政府在園區外的財政收入決定，而由公司所經營的園區內土地出讓和財政收入決定。只要公司在園區的公司經營可以實現收入，也就有政府支付的資金池，剩余需要考慮的僅是政府支付意愿問題。地方政府支付意愿不僅與當期收入是否豐厚有關，也與未來收入的預期有關；從園區開發的運作和盈利模式看，政府讓出短期土地出讓收入的大部分來換取當期的地方GDP和未來長期穩定的財政收入；從政府的賬本上看不僅在經濟上是受益的，在政績上也是受益的；公司目前開發的園區多與縣一級政府相關，這一級的政府，財政壓力更大，對政績的訴求更高，且實現GDP增長的途徑選擇有限。這導致地方政府對公司這樣擁有長期招商引資經驗和園區運作能力和資金實力的公司產生相當程度的依賴；政府的支付意愿將比較積極，而不會刻意押款對公司現金流產生影響。關鍵因素18關鍵因素—預先鎖定土地，保障基礎收益、政府高依賴，支付保障、開發案例分析—模擬假設以5Km2為基礎園區開發單位為例模擬計算企業和政府的收支情況在不考慮房地產開發收入和政府稅費收入的情況下：單就園區開發而言，政府可以獲取土地出讓收入的18%；從項目開發的總賬看，政府讓出了大部分的土地出讓收益；園區的自主收入可充分保障政府在不依靠其余財政收入的情況下支付公司各項分成開支。以6年為周期對“園區+地產”模式現金流進行了模擬不考慮政府稅費收入和企業后期園區維護收入的情況下：公司在運作的第三年凈現金流轉正；公司先墊資后收款，而政府則先收入后支付；從整體凈現金流來看，政府和公司在成功的開發園區和招商引資的前提下將實現共贏。模擬假設開發案例分析—模擬假設以5Km2為基礎園區開發單位為例模擬計19開發案例分析--園區開發政府及公司收支情況模擬20開發案例分析--園區開發政府及公司收支情況模擬20開發案例分析--“園區+地產”模式開發現金流模擬公司凈現金流在第三年變負為正，第四年達到峰值，而后逐年下降，合計總凈現金流為44.8億。公司凈現金流政府凈現金流政府凈現金流在第三年達到峰值，第六年支付公司費用，合計總凈現金流為13.5億。單位：億元21開發案例分析--“園區+地產”模式開發現金流模擬公司凈現金流4資本運作解讀4資本運作解讀22華夏幸福基業的資本運作首要問題是融通資金，發展產業,主要包括四種路徑實現融通資金的路徑主要有：234外來企業（機構）的投資資金銀行類金融機構借貸資金非銀行類金融機構：信托、金融租賃籌措的資金公開市場籌集的資金：境內A、B股，境外香港、美國、新加坡IPO.123華夏幸福基業的資本運作首要問題是融通資金，發展產業,主要包括在四種路徑的基礎上建立金融工具節點，形成自循環之資金鏈條，并對接外來資金渠道，構建華夏幸福基業資本生態圈華夏幸福基業資本生態圈24在四種路徑的基礎上建立金融工具節點，形成自循環之資金鏈條，并在構建華夏幸福基業資本生態圈的同時還要注重打通間接融資渠道，遵循投資原則擔保主體注冊資本金不低于5000萬的擔保公司，形成不低于5億元的擔保能力貸款及投資主體依據產業基金公司的運作模式，創建產業投資公司，營造產業投資主體借款主體與銀行類金融機構建立信任型合作關系投資原則根據產業價值鏈規律，投資上下游關聯性比較緊密的企業，形成資本運作之節點25在構建華夏幸福基業資本生態圈的同時還要注重打通間接融資渠道，信托融資—中融信托股權質押信托計劃具體細節華夏幸福2011年11月17日披露,控股股東華夏控股日前與中融信托簽訂股權質押合同,將其所持上市公司4954.47萬股無限售流通股及7745.53萬股限售流通股質押給中融信托,為華夏控股融資提供擔保,質押期限為36個月。信托概況第一期信托計劃期限為3年,募集規模2億元,信托資金將用于受讓華夏控股所持華夏幸福部分股票的股權收益權,到期后由華夏控股實施回購。或是為吸引投資者參與認購,該信托第一至第三個信托年度的預期年化收益率分別為8.5%、13.5%和18.5%,認購金額在300萬元以上的預期收益率更是在上述基礎上再分別提高1個百分點。華夏控股表示,本次募資用于補充流動資金,決不用于任何地產項目。華夏控股在第一期信托計劃中承諾,除質押給受托人的3648萬股股票外,另從其持有的華夏幸福股票中留出1225萬股用于質押,以保障當盈利預測不能實現而股票被凍結時,其質押給受托人的股票不會被凍結。華夏控股如今選擇在股價尚處高位時進行質押融資,則在保證質押率在合理范圍的同時,最大限度降低股份質押的規模,以此降低融資成本。26信托融資—中融信托股權質押信托計劃具體細節華夏幸福2011年信托融資—四川信托·三浦威特信托貸款集合資金信托計劃概況借款人:三浦威特園區建設發展有限公司（簡稱三浦威特）01融資規模：4.6億元；期限：12+6個月（滿1年可提前結束）02抵押物：京御南海置業有限公司的山東文登市小觀鎮7宗土地質押物：三浦威特40%股權、京御南海100%股權04資金用途：補充日常經營所需資金0506還款來源：三浦威特園區建設及經營收入03連帶擔保：華夏幸福基業（上市公司，股票編號：600340）

實際控制人王文學07資金歸集：16月后每月末歸集40%、30%，和30%本金及利息信托融資—四川信托·三浦威特信托貸款集合資金信托計劃概況借款27信托融資—四川信托·三浦威特信托貸款集合資金信托計劃交易結構委托人四川信托信托計劃三浦威特華夏幸福基業1.設立2.投資信托計劃6.分配信托收益3.發放貸款5.到期還本付息4.提供無限連帶責任擔保京御南海4.提供無限連帶責任擔保實際控制人王文學4.提供土地抵押、100%股權質押擔保三浦威特4.提供40%股權質押擔保發行日：2012.328信托融資—四川信托·三浦威特信托貸款集合資金信托計劃交易結構整改階段投資方式—杠桿收購能否獲得控制性股權本身是否具有盈利能力產業成長空間資產重組后能否獲得銀行、信托機構的資金借貸杠桿收購（LeveragedBuy-out，LBO）是指公司或個體利用自己的資產作為債務抵押，收購另一家公司的策略。設計準備階段集資階段收購階段并購方先通過企業管理層組成的集團籌集收購價10%的資金；以準備收購的公司的資產為抵押，向銀行借入過渡性貸款，相當于整個收購價格的50-70%的資金；向投資者推銷約為收購價20-40%的債券。由發起人制定收購方案，與被收購方進行談判；進行并購的融資安排，必要時以自有資金參股目標企業；發起人通常就是企業的收購者。收購者以籌集到的資金購入被收購公司的期望份額的股份對并購的目標企業進行整改；獲得并購時所形成負債的現金流量；降低債務風險。杠桿收購目標企業的選擇要點整改階段投資方式—杠桿收購能否獲得控制性股權杠桿收購（Lev29投資方式—杠桿收購案例三浦生物擔保公司三浦園區國家銀行開封新公司投資公司3000萬X%股權3000萬控股$1000萬出口合同8000萬貸款擔保3000萬現金xxx畝土地投資成立商業銀行貸款目標企業簡介開封制藥廠分拆出豫港制藥、恒宇制藥、八車間，凈資產5000萬、負債1800萬、銷售額1.2億（其中出口創匯約1000萬美金）利潤率約15%的新企業概念：高成長的生物醫藥高科技企業123456上市進入方式123456投資公司支付3000萬收購上述新企業的控股權三浦園區投資成立投資公司和三浦生物醫藥研發公司三浦生物3000萬控股開封新公司，將出口合同與出口結匯轉至本公司名下利用1000萬美金的出口信用套取8000萬的低息貸款從8000萬貸款中拿出3000萬向園區建設公司購買土地或其他“三浦生物醫藥研發公司”成立24月后在香港創業板上市退出方式投資方式—杠桿收購案例三浦生物擔保公司三浦園區國家銀行開封新30投資方式—創業投資成長性指標分析資本市場認同度分析土地增值方案設計發展戰略規劃、盈利模式設計

土地A項目A+土地B項目B+產業鏈利潤A+與A的組合，使土地A以股權的形式獲得價值確認

B+與B的組合，使土地B以股權的形式獲得價值確認

A+A從B+B獲得收入和利潤產品與服務收入與利潤目標項目選擇管理團隊組建與管控靈魂性領導人物的識別與聘任管控模式與激勵機制的建立非關聯性投資主體問題

收入、利潤、稅收結構設計盈利模式設計掌控目標項目產業鏈下游企業投資方式—創業投資成長性指標分析土地A項目A+土地B項目B31投資方式—創業投資案例進入方式退出方式北京中科博納生物科技有限公司，中科院生物物理研究所和昭衍醫藥技術中心各占50%股份，注冊資本金2000萬生物醫藥類專利及專有技術國內領先目標企業簡介中科三浦生物醫藥研發公司中科博納三浦威特銀行生物醫藥孵化器公司中科三浦”爭取在24個月內在香港創業板上市技術土地土地抵押購買技術投資設立投資方式—創業投資案例進入方式退出方式北京中科博納生物科技有32投資退出方式—主要有公開上市和出售兩種公開上市出售通過杠桿收購接管的企業進過兩至三年的孵化，力爭在境內外公開市場股票上市發行。公開上市所涉及的主要事務依據被接管企業的產業戰略及境內外資本市場狀態，設計上市融資的詳細方案及步驟；改造或優化上市主體公司的股權結構，以及注冊主體公司及其他必要的海外公司；協調海內外中介機構進場工作，與市場監管機構溝通，獲取相關批準文件及備案；參與上市招股說明書的制定及向有關投資機構推介。溢價出讓股權分拆賣出資產重組A股上市公司獲得資本增值...投資退出方式—主要有公開上市和出售兩種公開上市出售通過杠桿收335其它學習與借鑒5其它學習與借鑒34規劃相關開發區按土地面積大致整體規劃固安工業園區區域規劃大廠潮白河區域規劃35規劃相關開發區按土地面積大致整體規劃固安工業園區區域規劃大廠開發時序項目位于沈陽市南部的蘇家屯區,整體占地面積約為35平方公里。項目分為三期開發:項目的委托和結算方式與之前的園區基本類似,區別在于土地整理業務的收益更高,為整理成本的15%(之前園區均為10%)一期二期三期

2012-2013年,開發面積為3平方公里2014-2015年,開發面積為7平方公里;開始于2016年,開發面積達到10平方公里。以新獲取的區域整體開發項目為例：36開發時序項目位于沈陽市南部的蘇家屯區,整體占地面積約為35平借鑒意義（1/2）華夏幸福基業旗下三處工業園區地處河北固安、大廠潮白河和懷柔，主要分布在北京遠郊區縣向河北延伸的區域；華夏基業從90年代初即開始布局，目前開發的三大園區已經形成了環北京的包圍圈；這樣的區位分布，一方面適應京津冀都市圈的未來發展趨勢，另一方面，因鄰近京津地區，能夠順利承接上述兩地的產業轉移，為未來園區招商帶來便利。合理選區，提前布局與政府的良好合作關系提早介入區域規劃，積累完整的園區開發建設經驗盡管華夏幸福基業是一家民營企業，但其實際控制人王文學本人為廊坊市工商聯常委、政協常委，河北省人大代表，與園區所在地政府聯系密切，具有良好的合作關系；以固安工業園區為例，該公司與固安開發區管委會簽署了具有排他性質的委托協議，管委會委托其負責園區從土地整理到園區招商和運營管理的一系列服務，并為園區開發、建設、招商等提供一系列窗口服務。鑒于與地方政府良好的合作關系，華夏幸福基業從前期土地整理即開始介入開發項目，甚至直接參與區域規劃的研究和制定，為進一步獲取資源奠定了堅實的基礎；該公司在園區開發上的重點業務集中于前端的基礎設施開發建設和后端的招商及運營服務，從土地整理到基礎設施建設、園區招商和運營服務，該公司都有專門的子公司負責，實際上已經成為政府基建的外包機構和招商引資的手臂。借鑒意義（1/2）華夏幸福基業旗下三處工業園區地處河北固安、37借鑒意義（2/2）華夏幸福基業具有主動的招商意識和強大的招商能力，把“招商”作為和政府合作的最大對接點；公司有數量多達千人的龐大的招商團隊，專門負責園區招商；以固安園區為例，在與園區所在地政府簽署的委托協議中，針對招商一項，華夏幸福基業可以提取新增落地投資額的45%作為招商業務傭金；招商業務收入占園區開發運營總收入的34%，招商帶來的利潤占園區開發運營總利潤的45%。具有主動的招商意識和強大的招商能力提供園區運營一體化服務為園區企業解決融資難題華夏幸福基業提供從投資、生產到生活的；全程的園區運營服務；協助入園企業處理與政府各有關部門相關事宜，包括幫助入園企業進行設立登記、各項審批、土地、房產證辦理、營業執照年檢、納稅申報、戶口遷移、員工子女入學，解除企業入園的后顧之憂；加快各項事宜的辦理進度，也成為公司招商的強大支撐。華夏幸福基業與國家開發銀行、中國工商銀行、中國銀行等金融機構建立合作關系，協助入園企業解決融資問題；公司旗下擁有一家擔保公司——廊坊鼎順信用擔保有限公司，為入園企業提供融資擔保服務，以提升園區服務，增加園區吸引力。借鑒意義（2/2）華夏幸福基業具有主動的招商意識和強大的招商38華夏幸福基業專題研究版權聲明：本文僅供客戶內部使用，版權歸深圳世聯地產顧問股份有限公司所有，未經深圳世聯地產顧問股份有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發布報告中的部分或全部內容。華夏幸福基業專題研究版權聲明：391華夏幸福基業基本情況2“園區+地產”模式解讀3盈利模式解讀4資本運作解讀5其它學習與借鑒目錄401華夏幸福基業基本情況2“園區+地產”模式解讀3盈利模式解1華夏幸福基業基本情況項目整體定位1華夏幸福基業基本情況項目整體定位41基本概況—工業園區域運營開發商，2011年11月借殼上市，在環首都經濟區已建三個工業園，新拓展7個工業園區2011年公司新拓展了7個園區進行產業新城的開發建設，分別為昌黎工業園區、灤平金山嶺園區、文安園區、沈北蒲河智慧產業園區、大廠新興產業示范區、廣陽園區及于洪園區。公司已開發項目分布2011年9月15日華夏幸福基業借殼ST國祥上市華夏幸福基業成立于1998年，擁有房地產開發經營業務一級資質，早前致力于河北省內的城市住宅開發。2002年開始運營固安工業園區后，逐漸向工業園區域運營開發商轉型，目前已形成“園區+地產”的獨特運營模式。事業版圖主要位于環首都經濟區、環渤海經濟圈已投資開發運營的園區包括固安工業園區（河北廊坊）、大廠潮白河工業區（河北廊坊）和懷來京北生態新區（河北張家口）。2011年公司新拓展了7個園區42基本概況—工業園區域運營開發商，2011年11月借殼上市，在園區開發—業務囊括土地一級開發、產業發展和物業管理等，并形成了四大產品體系，在新增園區中都有所體現新增園區項目（單位：平方公里）業務內容對開發區域進行前期規劃基礎設施投資建設與管理市政公用設施建設與管理土地整理產業發展服務（招商引資服務）物業管理廠房建設租賃四大產品體系綜合園區主題園區總部公園產業港43園區開發—業務囊括土地一級開發、產業發展和物業管理等，并形成房地產開發—已形成四大系列產品，開工量竣工量以及銷售收入在2010年和2011年實現大幅度上升公司房地產四大產品系列分布公司房地產新開工、竣工和施工情況公司房地產銷售收入和銷售面積大幅度上升44房地產開發—已形成四大系列產品，開工量竣工量以及銷售收入在2財務指標—2011年末總資產275.8億元，營業收入77.9億元；近三年總資產復合增長率達67%，營業收入復合增長率達83.1%華夏幸福基業2011年末，總資產達275.8億元，營業收入達77.9億元；公司近三年發展迅猛，其總資產復合增長率達67%，營業收入復合增長率達83.1%。雖然公司的資產負債率較高，基本在85%以上，但這主要受預收賬款過高影響；2011年末去除預售賬款后的資產負債率為24%。預收賬款較高說明公司住宅銷售旺盛，回款良好。公司總資產、營業收入及其增長率（單位：萬元）華夏幸福基業各財務指標華夏幸福基業2011年財務指標良好45財務指標—2011年末總資產275.8億元，營業收入7核心競爭力—戰略規劃能力、投資建設能力、招商引資能力核心競爭力招商引資能力投資建設能力戰略規劃能力通過與政府簽訂園區整體的排他性協議，通過下屬九通投資和京御房地產公司為政府提供工業園區的開發、建設、招商、運營管理的園區開發一體化服務，具備較強的投資建設能力公司整合全國乃至全球的產業專家，針對每個區域的具體情況，緊貼政策導向，運用產業價值鏈分析、資源匹配性分析、產業集群分析、產業類型綜合評估等研究方法，為區域量身定做戰略規劃方案擁有500余人的專業招商團隊和橫跨多個行業的企業客戶數據庫結合工業園區開發建設實踐，制定精準的產業發展策略，并依托強大的招商引資和產業培育能力推動落實46核心競爭力—戰略規劃能力、投資建設能力、招商引資能力核心競爭2園區+地產模式解讀項目整體定位2園區+地產模式解讀項目整體定位47園區+地產—與地方政府合作建設產業園區的同時在園區內以及周邊進行大規模的房地產開發以產業發展與城市發展雙輪驅動的發展模式投資運營開發區，以產業價值最大化貫穿始終，推動園區價值最大化、城市價值最大化，以及縣域經濟、區域經濟價值最大化。園區+地產模式48園區+地產—與地方政府合作建設產業園區的同時在園區內以及周邊運作模式—一站式、協同效

應、異地復制公司的商業模式高度契合政府訴求一站式解決方案彌補了眾多區縣級地方政府資金和專業能力的不足充分發揮出園區和地產的協同效應落地投資額返還制度則解決了代理人問題,實現了政企雙方利益的統一強大的招商能力與品牌影響力鑄就了公司模式的壁壘建立在合理價差基礎上的地產銷售和成熟招商共同保證了公司商業模式異地復制的成功率。49運作模式—一站式、協同效

應、異地復制公司的商業模式高度契合現金流模式—投資房地產銷售回現反哺土地整理前期費用，政府基建返還、招商傭金以及后期服務將短期盈利轉變為長期盈利如何解決資金瓶頸成為“園區運營+地產開發”模式成敗的關鍵50現金流模式—投資房地產銷售回現反哺土地整理前期費用，政府基建風險剖析—園區開發面臨單個園區收入下降，擴張后管理半徑面臨挑戰，房地產開發過于集中，實際銷售有待市場驗證園區開發招商引資收入涉及的固定資產投資將滯后經濟下滑反應，土地出讓及企業投資的減少或將在未來放慢，公司將面臨以更多園區開發來彌補單個園區收入下降的局面。而適宜開發園區的區域在目前來看或許在數量上還能有不少，但單體規模將無法達到目前固安和大廠這樣動輒70-100平方公里的規模。公司未來將需要同時運作多個園區以維持高增速，這將對公司的管理半徑提出挑戰。公司房產銷售目前過于集中于北京周邊地區，今年受益于限購所引發的投資性需求溢出效應。項目過于集中于單一區域導致公司未來將面臨單區域銷售瓶頸的考驗。雖然目前公司大量的預收賬款可保障未來2-3年的業績增長，但實際銷售的增速將是需要密切關注的方向。園區開發房地產開發51風險剖析—園區開發面臨單個園區收入下降，擴張后管理半徑面臨挑3盈利模式解讀項目整體定位3盈利模式解讀項目整體定位52盈利模式—45%的收入來自園區運營，50%的收入來自園區住宅開發主營業務收入狀況（單位：億元人民幣）主營業務收入分布分行業營業收入公司的盈利主要來自于房地產開發(園區一般有30%住宅用地)以及招商引資額的高比例返還(園區管委會按照落地投資額的45%進行返還)。53盈利模式—45%的收入來自園區運營，50%的收入來自園區住宅模式特征—收入彈性大、輕資產地產開發、園區與地產業務互補、切合地方政府需求模式切合地方政府需求,區域上選擇多,可復制零成本鎖定大量廉價土地儲備,輕資產的地產開發收入彈性大,而成本相對固定,盈利存大幅超預期可能園區與地產業務互相促進盈利模式具備其他地產所不具備的非常突出的特征模式特征54模式特征—收入彈性大、輕資產地產開發、園區與地產業務互補、切盈利方式—基礎設施建設、土地整理園區綜合服務費加成10%，新增落地投資額45%55盈利方式—基礎設施建設、土地整理園區綜合服務費加成10%，新關鍵因素—預先鎖定土地，保障基礎收益、政府高依賴，支付保障、政府支付能力由公司園區經營能力決定政府支付能力：由公司的園區經營能力決定收入保障度：預先鎖定土地，保障基礎收益政府支付意愿：高依賴，支付保障公司在參與開發初期即通過鎖定一定數量的等值土地資源的方式對自己的未來收益進行了保障，也即即使政府在初始基建階段便失去支付能力或支付意愿，公司仍可通過已鎖定的土地資源做房地產開發實現現金回流和利潤獲取。在整個園區開發模式和收入安排中，政府對項目結算的支付能力歸根結底來自于公司對園區的經營帶來的收益。也即，公司結算的資金來源并不由地方政府在園區外的財政收入決定，而由公司所經營的園區內土地出讓和財政收入決定。只要公司在園區的公司經營可以實現收入，也就有政府支付的資金池，剩余需要考慮的僅是政府支付意愿問題。地方政府支付意愿不僅與當期收入是否豐厚有關，也與未來收入的預期有關；從園區開發的運作和盈利模式看，政府讓出短期土地出讓收入的大部分來換取當期的地方GDP和未來長期穩定的財政收入；從政府的賬本上看不僅在經濟上是受益的，在政績上也是受益的；公司目前開發的園區多與縣一級政府相關，這一級的政府，財政壓力更大，對政績的訴求更高，且實現GDP增長的途徑選擇有限。這導致地方政府對公司這樣擁有長期招商引資經驗和園區運作能力和資金實力的公司產生相當程度的依賴；政府的支付意愿將比較積極，而不會刻意押款對公司現金流產生影響。關鍵因素56關鍵因素—預先鎖定土地，保障基礎收益、政府高依賴，支付保障、開發案例分析—模擬假設以5Km2為基礎園區開發單位為例模擬計算企業和政府的收支情況在不考慮房地產開發收入和政府稅費收入的情況下：單就園區開發而言，政府可以獲取土地出讓收入的18%；從項目開發的總賬看，政府讓出了大部分的土地出讓收益；園區的自主收入可充分保障政府在不依靠其余財政收入的情況下支付公司各項分成開支。以6年為周期對“園區+地產”模式現金流進行了模擬不考慮政府稅費收入和企業后期園區維護收入的情況下：公司在運作的第三年凈現金流轉正；公司先墊資后收款，而政府則先收入后支付；從整體凈現金流來看，政府和公司在成功的開發園區和招商引資的前提下將實現共贏。模擬假設開發案例分析—模擬假設以5Km2為基礎園區開發單位為例模擬計57開發案例分析--園區開發政府及公司收支情況模擬58開發案例分析--園區開發政府及公司收支情況模擬20開發案例分析--“園區+地產”模式開發現金流模擬公司凈現金流在第三年變負為正，第四年達到峰值，而后逐年下降，合計總凈現金流為44.8億。公司凈現金流政府凈現金流政府凈現金流在第三年達到峰值，第六年支付公司費用，合計總凈現金流為13.5億。單位：億元59開發案例分析--“園區+地產”模式開發現金流模擬公司凈現金流4資本運作解讀4資本運作解讀60華夏幸福基業的資本運作首要問題是融通資金，發展產業,主要包括四種路徑實現融通資金的路徑主要有：234外來企業（機構）的投資資金銀行類金融機構借貸資金非銀行類金融機構：信托、金融租賃籌措的資金公開市場籌集的資金：境內A、B股，境外香港、美國、新加坡IPO.161華夏幸福基業的資本運作首要問題是融通資金，發展產業,主要包括在四種路徑的基礎上建立金融工具節點，形成自循環之資金鏈條，并對接外來資金渠道，構建華夏幸福基業資本生態圈華夏幸福基業資本生態圈62在四種路徑的基礎上建立金融工具節點，形成自循環之資金鏈條，并在構建華夏幸福基業資本生態圈的同時還要注重打通間接融資渠道，遵循投資原則擔保主體注冊資本金不低于5000萬的擔保公司，形成不低于5億元的擔保能力貸款及投資主體依據產業基金公司的運作模式，創建產業投資公司，營造產業投資主體借款主體與銀行類金融機構建立信任型合作關系投資原則根據產業價值鏈規律，投資上下游關聯性比較緊密的企業，形成資本運作之節點63在構建華夏幸福基業資本生態圈的同時還要注重打通間接融資渠道，信托融資—中融信托股權質押信托計劃具體細節華夏幸福2011年11月17日披露,控股股東華夏控股日前與中融信托簽訂股權質押合同,將其所持上市公司4954.47萬股無限售流通股及7745.53萬股限售流通股質押給中融信托,為華夏控股融資提供擔保,質押期限為36個月。信托概況第一期信托計劃期限為3年,募集規模2億元,信托資金將用于受讓華夏控股所持華夏幸福部分股票的股權收益權,到期后由華夏控股實施回購。或是為吸引投資者參與認購,該信托第一至第三個信托年度的預期年化收益率分別為8.5%、13.5%和18.5%,認購金額在300萬元以上的預期收益率更是在上述基礎上再分別提高1個百分點。華夏控股表示,本次募資用于補充流動資金,決不用于任何地產項目。華夏控股在第一期信托計劃中承諾,除質押給受托人的3648萬股股票外,另從其持有的華夏幸福股票中留出1225萬股用于質押,以保障當盈利預測不能實現而股票被凍結時,其質押給受托人的股票不會被凍結。華夏控股如今選擇在股價尚處高位時進行質押融資,則在保證質押率在合理范圍的同時,最大限度降低股份質押的規模,以此降低融資成本。64信托融資—中融信托股權質押信托計劃具體細節華夏幸福2011年信托融資—四川信托·三浦威特信托貸款集合資金信托計劃概況借款人:三浦威特園區建設發展有限公司（簡稱三浦威特）01融資規模：4.6億元；期限：12+6個月（滿1年可提前結束）02抵押物：京御南海置業有限公司的山東文登市小觀鎮7宗土地質押物：三浦威特40%股權、京御南海100%股權04資金用途：補充日常經營所需資金0506還款來源：三浦威特園區建設及經營收入03連帶擔保：華夏幸福基業（上市公司，股票編號：600340）

實際控制人王文學07資金歸集：16月后每月末歸集40%、30%，和30%本金及利息信托融資—四川信托·三浦威特信托貸款集合資金信托計劃概況借款65信托融資—四川信托·三浦威特信托貸款集合資金信托計劃交易結構委托人四川信托信托計劃三浦威特華夏幸福基業1.設立2.投資信托計劃6.分配信托收益3.發放貸款5.到期還本付息4.提供無限連帶責任擔保京御南海4.提供無限連帶責任擔保實際控制人王文學4.提供土地抵押、100%股權質押擔保三浦威特4.提供40%股權質押擔保發行日：2012.366信托融資—四川信托·三浦威特信托貸款集合資金信托計劃交易結構整改階段投資方式—杠桿收購能否獲得控制性股權本身是否具有盈利能力產業成長空間資產重組后能否獲得銀行、信托機構的資金借貸杠桿收購（LeveragedBuy-out，LBO）是指公司或個體利用自己的資產作為債務抵押，收購另一家公司的策略。設計準備階段集資階段收購階段并購方先通過企業管理層組成的集團籌集收購價10%的資金；以準備收購的公司的資產為抵押，向銀行借入過渡性貸款，相當于整個收購價格的50-70%的資金；向投資者推銷約為收購價20-40%的債券。由發起人制定收購方案，與被收購方進行談判；進行并購的融資安排，必要時以自有資金參股目標企業；發起人通常就是企業的收購者。收購者以籌集到的資金購入被收購公司的期望份額的股份對并購的目標企業進行整改；獲得并購時所形成負債的現金流量；降低債務風險。杠桿收購目標企業的選擇要點整改階段投資方式—杠桿收購能否獲得控制性股權杠桿收購（Lev67投資方式—杠桿收購案例三浦生物擔保公司三浦園區國家銀行開封新公司投資公司3000萬X%股權3000萬控股$1000萬出口合同8000萬貸款擔保3000萬現金xxx畝土地投資成立商業銀行貸款目標企業簡介開封制藥廠分拆出豫港制藥、恒宇制藥、八車間，凈資產5000萬、負債1800萬、銷售額1.2億（其中出口創匯約1000萬美金）利潤率約15%的新企業概念：高成長的生物醫藥高科技企業123456上市進入方式123456投資公司支付3000萬收購上述新企業的控股權三浦園區投資成立投資公司和三浦生物醫藥研發公司三浦生物3000萬控股開封新公司，將出口合同與出口結匯轉至本公司名下利用1000萬美金的出口信用套取8000萬的低息貸款從8000萬貸款中拿出3000萬向園區建設公司購買土地或其他“三浦生物醫藥研發公司”成立24月后在香港創業板上市退出方式投資方式—杠桿收購案例三浦生物擔保公司三浦園區國家銀行開封新68投資方式—創業投資成長性指標分析資本市場認同度分析土地增值方案設計發展戰略規劃、盈利模式設計

土地A項目A+土地B項目B+產業鏈利潤A+與A的組合，使土地A以股權的形式獲得價值確認

B+與B的組合，使土地B以股權的形式獲得價值確認

A+A從B+B獲得收入和利潤產品與服務收入與利潤目標項目選擇管理團隊組建與管控靈魂性領導人物的識別與聘任管控模式與激勵機制的建立非關聯性投資主體問題

收入、利潤、稅收結構設計盈利模式設計掌控目標項目產業鏈下游企業投資方式—創業投資成長性指標分析土地A項目A+土地B項目B69投資方式—創業投資案例進入方式退出方式北京中科博納生物科技有限公司，中科院生物物理研究所和昭衍醫藥技術中心各占50%股份，注冊資本金2000萬生物醫藥類專利及專有技術國內領先目標企業簡介中科三浦生物醫藥研發公司中科博納三浦威特銀行生物醫藥孵化器公司中