龍湖銷售型商業專題研究----產品視角集團研發中心商業組2012.7龍湖銷售型商業專題研究----產品視角集團研發中心商業組1、銷售型商業概念解析2、銷售型商業產品數據研究模型

3、銷售型商業產品要素龍湖銷售型商業產品線區位及規模產品設計及業態規劃原則

目錄

：1、銷售型商業概念解析目錄：衡量一個銷售型商鋪成功的標準：前期銷售好（價格高、去化快）；后期經營好（開業率高、租金回報好）在前期銷售中，去化速度對我們更重要。在后期經營中，開業率比租金回報率對商戶更重要，可接受年回報5%。促進銷售型商鋪后期運營好的兩種模式：自發形成、管理介入。自發形成的條件：舊改項目老商戶回遷、成熟商圈新增商戶外溢、新增人口產生的新需求、有利于商業生態圈形成的物理條件管理介入的方式：租售中心的物業租售服務、銷售過程中對自營客戶的篩選、部分商鋪自持招租后帶租約銷售影響銷售型商鋪成功的幾個要素：區位及規模、業態定位、產品設計、營銷控制、后期運營

1、銷售型商業的概念解析衡量一個銷售型商鋪成功的標準：前期銷售好（價格高、去化快）；基于影響銷售型商鋪成功的幾個要素：以產品設計為基礎，考慮營銷控制和后期運營，建立數據研究模型：

2、產品數據模型鋪位面積區間及面積比例：A型鋪：50m2B型鋪：50-100m2C型鋪：100-200m2d型鋪：200-300m2e型鋪：>300m2

項目面積(㎡)店鋪編號面積區段項目中面積占比建筑面積店鋪個數10000a507%70014b50-10016%160020c100-20032%320030d200-30025%250010e300以上20%20006

店鋪類型比例

樓層A:B:C:D:E:面積比例1F5%8%15%7%

35.0%2F2%8%11%9%

30.0%3F

6%9%8%23.0%4F

12%12.0%小計7%16%32%25%20%100%商鋪模型層數為4層，逐層退臺：每10000平米中各型鋪的數量：鋪位總數80個，鋪均面積125m22、產品數據模型鋪位面積區間及面積比例：項目面積(㎡)店鋪編以商鋪銷售均價3萬為例，代入樓層因素、鋪位面積區間因素建立數據模型：

2、產品數據模型樓層均價定價系數：以1F為標準價格，2F=0.6×1F，3F=0.8×2F，4F=0.7×3F面積區間定價系數：其中1F，A=樓層均價×1.5，B=樓層均價×1.2，C=樓層均價×0.9，D=樓層均價×0.7其中2F，A=樓層均價×1.3，B=樓層均價×1.15，C=樓層均價，D=樓層均價×0.9其中3F，C=樓層均價×1.05，D=樓層均價×0.95，E=樓層均價×0.9其中4F，C=樓層均價

樓層面積比A鋪B鋪C鋪D鋪E鋪單層均價整體均價貨值占比支付占比支付/總貨值面積比均價面積比均價面積比均價面積比均價面積比均價1F35%5%6.58%5.215%3.97%3.0

4.343.051%35%11%2F30%2%3.48%2.911%2.69%2.3

2.6026%30%9%3F23%

6%2.29%2.08%1.92.0816%23%7%4F12%

12%1.51.466%12%4%小計100%7%16%32%25%20%1、2層面積占比65%，貨值占比77%，支付/貨值比20%；3、4層鋪面積占比35%，3、4層鋪貨值占比22%，3、4層鋪支付/貨值比11%如建筑規模無必要，可考慮少做3、4層3、4層鋪面在前期銷控，對總貨值影響不大。如引入自營商家或招租，有利于帶動商業氛圍，隨租金增長，可獲得后期溢價。基于數據模型得出結論：

2、產品數據模型樓層均價定價系數：以1F為標準價格，3、銷售型商鋪產品要素

龍湖銷售型商業產品線區位及規模

產品設計導則及業態規劃原則

3、銷售型商鋪產品要素龍湖銷售型商業產品線配屬城市綜合體型：依附于城市綜合體，借助持有商業及公寓寫字樓的商業吸附力，承接持有物業的商業外溢的銷售商業。

主題商業街型：位于傳統商業街區及優美自然資源的區域，形成有統一業態主題的銷售商業。如餐飲街酒吧街服裝街等。居住區底商型：位于居住區的沿街面，以滿足本社區及外部社區居民生活娛樂需求的銷售型商業。龍湖銷售型商業產品線居住區底商型商業體量估算方法：區位及規模結論一：項目區位的商業等級越高，繁榮度越高，項目整體體量不大，但可售商業比例相對越大，可售商業比例最多可以做到20%；結論二：項目區位的商業氛圍較弱，項目體量相對大,可售商業占總建筑面積比例最多可達10%。建筑比例法--物理條件判定法--做足地塊外街邊街及利用引入地塊紅線內道路長度，控制層數（一般不超過2層，局部可做3層）確定銷售商業物業的體量。內向型商業：商業占比總建面3%以內；兼顧型商業：商業占比3%-5%左右外向型商業：商業占比5%-12%左右人均商業面積法--城市商業規劃看，新建城市政府規劃按照城市區域不同，人均商業面積變化，市場常用計算人均商業面積約為3平米/人居住區底商型商業體量估算方法：案例比較法--通過對于萬達持有與銷售商業體量比，銷售型商業占比持有商業體量約為25%（3萬金街/12萬持有=25%）。配屬城市綜合體型商業體量估算方法：物理條件判定法--做足地塊外街邊界長度，控制層數（一般不超過3層，局部可做四層）確定銷售商業物業的體量。商業容量法--判斷商圈人口支撐商業總體量，減去總持有商業數量，其余為可售商業面積。區位及規模結論一：商圈等級越高，銷售型商業體量占比越大；

核心商圈項目銷售型商業體量最大可以占到持有商業體量的100%；結論二：商圈等級越低，銷售比例越低；

次級或城市郊區型商圈內，銷售型商業體量占比20%-40%；案例比較法--通過對于萬達持有與銷售商業體量比，銷售型商業占主題商業街商業體量估算方法：區位及規模結論一：總體量集中在1-5萬體量；

結論二：層數控制，一般做2—3層，最多不超過4層。餐飲街：2-3萬平米酒吧街：1-2萬平米

數碼街：2萬平米及

建材街：3-5萬平米

服裝街：2萬平米及

婚慶街：2-3萬平米民俗街：1-3萬平米運動街：1-2萬平米

女人街：2-5萬平米

藝術街：5萬平米及

主題商業街商業體量估算方法：1總圖布局原則配屬城市綜合體型A布局原則B外部交通組織C層數設置原則（北方區域，南方區域）D業態規劃主題商業街型A布局原則B外部交通組織C層數設置原則（北方區域，南方區域）D業態規劃社區配套型A布局原則B外部交通組織C層數設置原則（北方區域，南方區域）D業態規劃2平面布局原則A柱網B層高C內部交通體系（北方區域，南方區域）D店鋪劃分原則（對應業態布局，確定店鋪大小比例，主力店預留位置）E后勤體系與疏散F店鋪溢價策略3立面設計原則A外立面風格意向B店招和展示型（對內，對外）

產品設計導則

產品設計導則及業態規劃原則

1總圖布局原則2平面布局原則3立面設計原則北京常營18--20m配屬城市綜合體型布置原則a、銷售型商業必須跟持有商業脫開布局（1建筑形體關系分開2.結構形式分開3設備系統分開）；b、銷售型商業利用連廊與持有商業連接，連廊部分持有；18--20m

產品設計導則及業態規劃原則

北京常營18--20m配屬城市綜合體型布置原則a、銷售型商業配屬城市綜合體型外部交通組織a、商業和住宅在同一地塊的，應設置外街將地塊分開，并在外街一側布置商鋪/底商與商業形成室外商業街（商業街的寬度為26m左右：3m人行道+5.5m停車+9m車道+5.5m停車+3m人行道），利用外部道路和內街形成商場商業環路；9.05.35.33.03.0成都五塊石后街尺度北京常營商業環路

產品設計導則及業態規劃原則

配屬城市綜合體型外部交通組織a、商業和住宅在同一地塊的，應設上海虹橋150m70--90m70--90m配屬城市綜合體型——外部交通組織a、對于外部界面已形成車行道路交通體系，地塊進深較深，形成單一動線，可設置具備行車條件的步行街區。b、步行街區可根據人流主要來向設置多個出入口，對外出入口步行至最遠點商鋪距離不超過150米。

產品設計導則及業態規劃原則

上海虹橋150m70--90m70--90m配屬城市綜合體型上海虹橋3.56.03.5上海虹橋步行街尺度外部交通布置原則a、步行街區內如設置地下一層，地下一層與地上商業之間需設置開敞式下沉廣場連通，在入口及節點下沉廣場內需設置通往地下一層的扶梯。b、步行街區（商業街的寬度為13--15m左右：3.5m人行道+6.0--8m行車+3.5m人行道），利用外部道路和內街形成商場商業環路；

產品設計導則及業態規劃原則

上海虹橋3.56.03.5上海虹橋外部交通布置原則a、步行街上海虹橋4F層數設置原則a、地上：區域位置較好項目，可做四層。區域位置較差項目，原則上不超過三層，重要節點處可做局部四層。南方區域設置外廊，北方區域設置暖廊。b、地下：銷售商業只在地下一層設置，有地鐵聯接的，可整層或局部設置B2商業；地下部分（含車庫）盡量不做B3、B4（減少開挖）；4F4F4F4F4F

產品設計導則及業態規劃原則

上海虹橋4F層數設置原則a、地上：區域位置較好項目，可做四層3F3F3F北京常營層數設置原則a、地上：區域位置較好項目，可做四層。區域位置較差項目，只做三層，重要節點處做四層。南方區域設置外廊，北方區域設置暖廊。b、地下：銷售商業只在地上一層設置，有地鐵聯接的，可整層或局部設置B2商業；地下部分（含車庫）盡量不做B3、B4（減少開挖）；

產品設計導則及業態規劃原則

3F3F3F北京常營層數設置原則a、地上：區域位置較好項目，北京常營(封閉暖廊）層數設置原則a、地上：區域位置較好項目，可做四層，南方區域設置外廊，北方區域設置暖廊；區域位置較差項目，只做三層，重要節點處做四層，南方區域設置外廊，北方區域設置內廊。b、地下：銷售商業只在地上一層設置，有地鐵聯接的，可整層或局部設置B2商業；地下部分（含車庫）盡量不做B3、B4（減少開挖）；成都北城(外廊）

產品設計導則及業態規劃原則

北京常營(封閉暖廊）層數設置原則a、地上：區域位置較好項目，上海虹橋B1層數設置原則a、地上：區域位置較好項目，可做四層，南方區域設置外廊，北方區域設置暖廊；區域位置較差項目，只做三層，重要節點處做四層，南方區域設置外廊，北方區域設置內廊。b、地下：銷售商業只在地下一層設置，有地鐵聯接的，可整層或局部設置B2商業；

產品設計導則及業態規劃原則

上海虹橋B1層數設置原則a、地上：區域位置較好項目，可做四層業態規劃a、業態布局：低樓層（1-2層）以零售+休閑餐飲為主，高樓層以餐飲+娛樂為主。盡量設置餐飲條件。b、不同業態對應商鋪細分及面積需要：零售服飾/化妝品/兒童/生活/數碼/文娛60~150~500電器3000~8000快消（次主力）800~2000餐飲正餐200~2000簡餐100~500快餐100~500美食廣場1500~3000休閑飲品40~250娛樂電玩800~1500兒童樂園250~500服務美容美體保健100~800教育培訓150~800家居家居配套50~150

產品設計導則及業態規劃原則

業態規劃a、業態布局：低樓層（1-2層）以零售+休閑餐飲為主煙臺A3地塊布置原則a、沿城市道路主界面或臨自然景觀界面布局。b、設置多個出入口與節點空間，形成組團式布局。主題商業街型

產品設計導則及業態規劃原則---

煙臺A3地塊布置原則a、沿城市道路主界面或臨自然景觀界面布局重慶春森彼岸餐飲娛樂街布置原則a、沿城市道路主界面或臨自然景觀界面布局。b、設置多個出入口與節點空間，形成組團式布局。重慶春森彼岸餐飲娛樂街布置原則a、沿城市道路主界面或臨自然景層數設置原則a、餐飲娛樂主題街型：1主要出入口引入車行道路與城市道路無縫連接，沿街設置停車條件，車行道路寬度為22—26米。其他節點設置步行入口。2結合出入口處，在街區口部及內部設置節點空間，重點打造。煙臺A3地塊人行入口車行入口街寬22—26米層數設置原則a、餐飲娛樂主題街型：1主要出入口引入車行道路與無錫太科園人行入口車行入口車街寬22—26米步街寬22—26米3結合出入口處，在街區口部及內部設置節點空間，重點打造。層數設置原則b、除餐娛街外，如服裝婚慶等零售主題街型：11---主要出入口引入車行道路與城市道路無縫連接，沿街設置停車條件，車行路寬度為22—26米。2局部設置通車條件的步行街區，街寬12—15米，步行長度不超150米。滿足商業街步行逛街需求。無錫太科園人行入口車行入口車街寬22—26米步街寬22—26成都時代西安項目1F2F3F層數設置原則a、以二層產品為主，局部節點及商業價值高位置設置3—4層。b、南方區域項目可設置為外廊式產品，在節點處設置大店。高樓層以贈送露臺來溢價。c、北方區域一二層為一托二形式，三四層設置封閉暖廊。d、在節點處設置大店，高樓層商鋪贈送露臺及面積。成都時代西安項目1F2F3F層數設置原則a、以二層產品為主，業態規劃a、業態規劃：以服裝餐飲酒吧建材等專業業態為主。b、不同業態對應商鋪細分及面積需要：餐飲街：2-3萬平米，單店面積100-500，大型商鋪1000-3000平米.酒吧街：1-2萬平米，單店面積集中在200-500平米。數碼街：2萬平米及以上不等：單店面積集中在30-50平米。建材街：3-5萬平米及以上不等：單店面積集中在150-300平米

服裝街：2萬平米及以上不等：單店面積集中在50-80平米婚慶街：2-3萬平米及以上不等：單店面積集中在150-300平米民俗街：1-3萬平米及以上不等：單店面積集中在50-150平米運動街：1-2萬平米及以上不等：單店面積集中在30-80平米女人街：2-5萬平米及以上不等：單店面積集中在30-80平米 藝術街：5萬平米及以上不等：單店面積集中在100-300平米

業態規劃a、業態規劃：以服裝餐飲酒吧建材等專業業態為業態規劃a、業態布局：以生活配套為主，業態包括：生活超市、餐飲及其他滿足日常生活需要的小店。

盡量設置餐飲條件。b、不同業態對應商鋪細分及面積需要：居住區底商型

產品設計導則及業態規劃原則---

估測

20萬平米成熟社區配套業態組合：

1個標超（1000—5000)+1個大型酒樓（1000—3000）+3—5個中型餐飲（900—2500）+2個快餐店（200—400）+2個便利店（200--600）+2個美發（200—400）+1個美容（300—500）+兩個房產中介（200）+1個干洗店（100）+1個打印(50—100)+1個足療店(300—1000）+1個臺球廳（200—500）+1個餅屋（100—200）+1個水果店（100）+1個銀行（500—1000）+1個早教（300—500）

=5950—16100平米。結論：按照10%的比例配建商業為2萬平米，外向型社區配套，考慮一定的投資需求與外部消費人群流入，該數據是合理的。如超過2萬平米，那么此商街輻射范圍一定是區域型的。

業態規劃a、業態布局：以生活配套為主，業態包括：生活超市、餐業態規劃居住區底商型

產品設計導則及業態規劃原則---

業態經營面積可接受層數綜合超市6000-15000B1-2層社區超標1000-5000B1-2層便利店100-3001層早教類300-5002-4層餐飲類快餐類：100-5001-3層中型餐飲:300-5001-3層咖啡:100-2501-3層大型中餐1000-30001-4層美容美發美發：100-2001層美容：200-8001-4層休閑娛樂類（

足療臺球）200-10001-4層餅屋（蛋糕店）50-1001層生活家居100-2001層/2層地產中介100-2001層干洗店50-1001層沖印店50-1001層雜貨/肉菜/水果/五金/郵政等其他1001層銀行500以上1層業態規劃居住區底商型業態經營面積可接受層數綜合超市6000底商布置原則a、大型居住社區，盡量利用城市道路或社區內規劃道路的主界面布局,延長銷售型街鋪的臨街面；b、在小區主次出入口，商業界面沿道路進行延伸；青島滟瀾海岸西安楓香庭底商布置原則a、大型居住社區，盡量利用城市道路或社區內規劃道底商布置原則a、商鋪沿街長度超過220米，需斷開4米寬×4米高消防通道；可結合景觀布置成節點廣場。b、小區道路、車庫出入口盡量結合消防通道布置，避免商鋪臨街面無價值的斷開；c、在主要道路交口、小區出入口、主要節點空間應布置面積較大的目的型商鋪（300平米以上）青島滟瀾海岸紹興柯橋原著結合景觀節點沿街商鋪長度超過220米節點大店底商布置原則a、商鋪沿街長度超過220米，需斷開4米寬×4米商鋪與住宅塔樓的間距：消防間距a、底商盡量和住宅、公寓塔樓物理脫開，脫開間距除滿足消防間距外，還應滿足衛生、對視間距等當地規范要求。b、爭取底商最大限度滿足餐飲條件。底商住宅距離在滿足消防間距同時，還應注意滿足對視衛生間距。與住宅最低同層的商鋪應滿足對視衛生間距。杭州滟瀾山86-1商鋪與住宅塔樓的間距：消防間距a、底商盡量和住宅、公寓塔樓物外部交通–停車位（平面）a、重點考慮機動車到達便利，沿主干道界面設置停車位。停車位在項目滿足規劃條件情況下，盡量利用用地紅線外空間。b、在紅線內，建筑退線距離滿足的情況下，應設置店鋪前的時租停車位，增加店鋪可達的便利性。西安用地紅線紅線外路邊停車帶紅線內停車位道路紅線外部交通–停車位（平面）a、重點考慮機動車到達便利，沿主外部交通–停車位（剖面）A、店鋪前的停車位尾部應距離商業店鋪入口不小于3米商業步行空間。B、在建筑退線緊張或報批允許的情況下，可以將停車位與人行道重疊使用，注意連續停車數量不宜大于10輛，需設置人行通道。青島不小于3米5米人行道+綠植停車位商業步行空間城市道路4米底商店鋪外部交通–停車位（剖面）A、店鋪前的停車位尾部應距離商業外部交通–停車位a、底商按退用地紅線5米和10米兩種情況下的參考布置方式。b、需注意綠化帶與停車帶兼用時，行道樹的點位與車位的設置，連續停車每20米，應設置人行通道。5米2米3米平行停車帶10米45-90度停車帶/綠化帶4.4米-5.0米5.0米-5.6米道路紅線2.4米綠化帶/人行道步行空間商鋪建筑商鋪建筑平行停車帶2.4米道路紅線步行兼回車場地外部交通–停車位a、底商按退用地紅線5米和10米兩種情況層數設置原則a、以沿街地上2層為主，根據項目面積規模需求，局部街道轉角或小區出入口處可設置有價值的3層。b、主要以1帶2層的復式商鋪為主，根據市場需求和滿足消防規范的前提下，可劃分帶獨立垂直交通的2層或3層商鋪，并在1層設置獨立的小門廳。c、局部的3層商鋪可利用相鄰2層屋面室外空間，作為外擺用途，注意與住宅塔樓的對視距離。北京大興L1L2L1獨立小門廳在沿街明顯位置L2電梯廳緊湊連接一組商鋪L3店鋪外輪廓后退，利用贈送露臺溢價層數設置原則a、以沿街地上2層為主，根據項目面積規模需求，局1.柱網a、商鋪下有地下停車時，商鋪柱網按地下車庫整體規劃布置。b、商鋪面寬方向柱網：8.1m~10.4m（柱寬+3~4個停車位*2.4m停車寬度）;進深方向依據店鋪要求而定。3.平面布置原則7.8m10.6m10.6m10.6m8.4m8.4m4.2m1.柱網a、商鋪下有地下停車時，商鋪柱網按地下車庫整體規2.面寬和進深a、面寬進深比不超過1:4B、餐飲業態不低于15米進深。3.平面布置原則面寬進深比不超過1:44.6m15m北京大興項目2.面寬和進深a、面寬進深比不超過1:4B、餐飲業態不低于13.與塔樓關系a、原則一：住宅樓盡量和商業脫開；B、原則二：如需搭接，對上部結構進行優化。2F1F上部結構進行優化3.與塔樓關系a、原則一：住宅樓盡量和商業脫開；B、原則二450045005700~61004.層高a、首層：單層層高：5.5m；二層以上層高：4.5m；b、根據各地區對面積的認定原則，首層高度可提高到5.7~6.1m，可做夾層。c、二層以上原則上不做夾層。450045005700~61004.層高a、首層：單層5.內部交通體系–外廊式a、按內部交通組織形式，銷售型商業可分為：1）外廊式2）組團式3）一拖二b、外廊式：在南方地區采用開敞外廊；在北方地區采用封閉外廊（暖廊）c、外廊式垂直電梯和扶梯可成組布置，服務半徑40~50m.北京常營換時代天街5.內部交通體系–外廊式a、按內部交通組織形式，銷售5.內部交通體系–組團式A組團式：在首層設有公共門廳及直梯，將人流帶向高樓層。西安67畝地首層平面公共門廳及垂直交通三層平面5.內部交通體系–組團式A組團式：在首層設有公共門5.內部交通體系–一拖二a、首層設置小門廳及樓梯，主要使用面積布置在二層，當二層面積較大時，可預留電梯安裝條件。b、首層和二層為一家店鋪，面積均等。方式一青島艷瀾海岸方式二5.內部交通體系–一拖二a、首層設置小門廳及樓梯，主6.地下商業交通a、地下商業扶梯和直梯的排布原則：下沉廣場入口處設置扶梯，在節點中庭處設置直梯。b、扶梯的服務半徑50~60m，直梯的服務半徑40~50m。

下沉走廊上海虹橋扶梯直梯6.地下商業交通a、地下商業扶梯和直梯的排布原則：下沉7.店鋪劃分原則a、業態位置原則：首層、二層以零售為主；三層、四層以餐飲、娛樂為主。b、店鋪大小比例及樓層分布：如下表所示樓層定價系數：以1F為標準價格，2F=0.6×1F，3F=0.8×2F，4F=0.7×3F面積區間定價系數：其中1F，A=樓層均價×1.5，B=樓層均價×1.2，C=樓層均價×0.9，D=樓層均價×0.7其中2F，A=樓層均價×1.3，B=樓層均價×1.15，C=樓層均價，D=樓層均價×0.9其中3F，C=樓層均價×1.05，D=樓層均價×0.95，E=樓層均價×0.9其中4F，C=樓層均價

樓層面積比A鋪B鋪C鋪D鋪E鋪單層均價整體均價貨值占比支付占比支付/貨值比面積比均價面積比均價面積比均價面積比均價面積比均價1F35%5%6.58%5.215%3.97%3.0

4.343.051%35%11%2F30%2%3.48%2.911%2.69%2.3

2.6026%30%9%3F23%

6%2.29%2.08%1.92.0816%23%7%4F12%

12%1.51.466%12%4%小計100%7%16%32%25%20%項目面積(㎡)店鋪編號面積區段項目中面積占比建筑面積店鋪個數10000a507%70014b50-10016%160020c100-20032%320030d200-30025%250010e300以上20%20006

店鋪類型比例

樓層A:B:C:D:E:合計比例1F5%8%15%7%

35.0%2F2%8%11%9%

30.0%3F

6%9%8%23.0%4F

12%12.0%小計7%16%32%25%20%100%7.店鋪劃分原則a、業態位置原則：首層、二層以零售為主；三7.節點大鋪設置原則及銷控a、節點大店預留位置：高樓層、商業街端頭、靠近主要市政交通、展示面好的位置。面積300平米以上多產權整體銷售。西安67畝地7.節點大鋪設置原則及銷控a、節點大店預留位置：高樓層、商8.后勤體系a、貨運流線:社區配套型不單獨設置；城市綜合體配屬商業與疏散通道合并；主題商業三層以下同社區配套，三層以上同城市綜合體配屬商業。b、貨梯服務半徑：60M；后勤通道凈寬度：1.5m~1.8mC、衛生間設置：非首層設置1~2處公共衛生間。男衛蹲位不少于2個，小便斗不少于2個；女衛蹲位不少于4個。貨梯服務半徑60M。貨梯服務半徑60M.找圖城市配套找一主題商業找一8.后勤體系a、貨運流線:社區配套型不單獨設置；城市綜合8.后勤體系與疏散a、貨運流線:社區配套型不單獨設置；城市綜合體配屬商業與疏散通道合并；主題商業三層以下同社區配套，三層以上同城市綜合體配屬商業。b、貨梯服務半徑：60M；后勤通道凈寬度：1.5m~1.8m8.后勤體系與疏散a、貨運流線:社區配套型不單獨設置；城9.店鋪溢價策略a、贈送面積方式:贈送外擺區、露臺、或屋頂b、贈送面積后期利用：贈送露臺、屋頂預留后期改建條件首層平面木魚石二期及虎溪項目二層平面三層平面外擺贈送區贈送露臺贈送外擺區進深最小4.5米。2.5走廊+2米寬四人位贈送露臺方式：時代天街和西安挖坑9.店鋪溢價策略a、贈送面積方式:贈送外擺區、露臺、或屋頂9.店鋪溢價策略a、贈送面積方式:贈送外擺區或露臺b、贈送面積后期利用：贈送露臺區可預留后期改建條件木魚石二期及虎溪項目贈送露臺、屋頂9.店鋪溢價策略a、贈送面積方式:贈送外擺區或露臺b、贈送立面展示性標準a、強調店鋪對外展示性，每個店鋪設置獨立的店招及廣告位；b、強調店鋪內部對外視線的通透性，重點考慮高樓層餐飲業態店鋪，朝向臨街面或景觀界面，需設置玻璃，營造商業氛圍；2.14立面立面展示性標準a、強調店鋪對外展示性，每個店鋪設置獨立的店招銷售商業成熟產品立面形式a、經典；b、龍湖各地區公司統一；2.14立面銷售商業成熟產品立面形式a、經典；b、龍湖各地區公司統一；2龍湖銷售型商業專題研究----產品視角集團研發中心商業組2012.7龍湖銷售型商業專題研究----產品視角集團研發中心商業組1、銷售型商業概念解析2、銷售型商業產品數據研究模型

3、銷售型商業產品要素龍湖銷售型商業產品線區位及規模產品設計及業態規劃原則

目錄

：1、銷售型商業概念解析目錄：衡量一個銷售型商鋪成功的標準：前期銷售好（價格高、去化快）；后期經營好（開業率高、租金回報好）在前期銷售中，去化速度對我們更重要。在后期經營中，開業率比租金回報率對商戶更重要，可接受年回報5%。促進銷售型商鋪后期運營好的兩種模式：自發形成、管理介入。自發形成的條件：舊改項目老商戶回遷、成熟商圈新增商戶外溢、新增人口產生的新需求、有利于商業生態圈形成的物理條件管理介入的方式：租售中心的物業租售服務、銷售過程中對自營客戶的篩選、部分商鋪自持招租后帶租約銷售影響銷售型商鋪成功的幾個要素：區位及規模、業態定位、產品設計、營銷控制、后期運營

1、銷售型商業的概念解析衡量一個銷售型商鋪成功的標準：前期銷售好（價格高、去化快）；基于影響銷售型商鋪成功的幾個要素：以產品設計為基礎，考慮營銷控制和后期運營，建立數據研究模型：

2、產品數據模型鋪位面積區間及面積比例：A型鋪：50m2B型鋪：50-100m2C型鋪：100-200m2d型鋪：200-300m2e型鋪：>300m2

項目面積(㎡)店鋪編號面積區段項目中面積占比建筑面積店鋪個數10000a507%70014b50-10016%160020c100-20032%320030d200-30025%250010e300以上20%20006

店鋪類型比例

樓層A:B:C:D:E:面積比例1F5%8%15%7%

35.0%2F2%8%11%9%

30.0%3F

6%9%8%23.0%4F

12%12.0%小計7%16%32%25%20%100%商鋪模型層數為4層，逐層退臺：每10000平米中各型鋪的數量：鋪位總數80個，鋪均面積125m22、產品數據模型鋪位面積區間及面積比例：項目面積(㎡)店鋪編以商鋪銷售均價3萬為例，代入樓層因素、鋪位面積區間因素建立數據模型：

2、產品數據模型樓層均價定價系數：以1F為標準價格，2F=0.6×1F，3F=0.8×2F，4F=0.7×3F面積區間定價系數：其中1F，A=樓層均價×1.5，B=樓層均價×1.2，C=樓層均價×0.9，D=樓層均價×0.7其中2F，A=樓層均價×1.3，B=樓層均價×1.15，C=樓層均價，D=樓層均價×0.9其中3F，C=樓層均價×1.05，D=樓層均價×0.95，E=樓層均價×0.9其中4F，C=樓層均價

樓層面積比A鋪B鋪C鋪D鋪E鋪單層均價整體均價貨值占比支付占比支付/總貨值面積比均價面積比均價面積比均價面積比均價面積比均價1F35%5%6.58%5.215%3.97%3.0

4.343.051%35%11%2F30%2%3.48%2.911%2.69%2.3

2.6026%30%9%3F23%

6%2.29%2.08%1.92.0816%23%7%4F12%

12%1.51.466%12%4%小計100%7%16%32%25%20%1、2層面積占比65%，貨值占比77%，支付/貨值比20%；3、4層鋪面積占比35%，3、4層鋪貨值占比22%，3、4層鋪支付/貨值比11%如建筑規模無必要，可考慮少做3、4層3、4層鋪面在前期銷控，對總貨值影響不大。如引入自營商家或招租，有利于帶動商業氛圍，隨租金增長，可獲得后期溢價。基于數據模型得出結論：

2、產品數據模型樓層均價定價系數：以1F為標準價格，3、銷售型商鋪產品要素

龍湖銷售型商業產品線區位及規模

產品設計導則及業態規劃原則

3、銷售型商鋪產品要素龍湖銷售型商業產品線配屬城市綜合體型：依附于城市綜合體，借助持有商業及公寓寫字樓的商業吸附力，承接持有物業的商業外溢的銷售商業。

主題商業街型：位于傳統商業街區及優美自然資源的區域，形成有統一業態主題的銷售商業。如餐飲街酒吧街服裝街等。居住區底商型：位于居住區的沿街面，以滿足本社區及外部社區居民生活娛樂需求的銷售型商業。龍湖銷售型商業產品線居住區底商型商業體量估算方法：區位及規模結論一：項目區位的商業等級越高，繁榮度越高，項目整體體量不大，但可售商業比例相對越大，可售商業比例最多可以做到20%；結論二：項目區位的商業氛圍較弱，項目體量相對大,可售商業占總建筑面積比例最多可達10%。建筑比例法--物理條件判定法--做足地塊外街邊街及利用引入地塊紅線內道路長度，控制層數（一般不超過2層，局部可做3層）確定銷售商業物業的體量。內向型商業：商業占比總建面3%以內；兼顧型商業：商業占比3%-5%左右外向型商業：商業占比5%-12%左右人均商業面積法--城市商業規劃看，新建城市政府規劃按照城市區域不同，人均商業面積變化，市場常用計算人均商業面積約為3平米/人居住區底商型商業體量估算方法：案例比較法--通過對于萬達持有與銷售商業體量比，銷售型商業占比持有商業體量約為25%（3萬金街/12萬持有=25%）。配屬城市綜合體型商業體量估算方法：物理條件判定法--做足地塊外街邊界長度，控制層數（一般不超過3層，局部可做四層）確定銷售商業物業的體量。商業容量法--判斷商圈人口支撐商業總體量，減去總持有商業數量，其余為可售商業面積。區位及規模結論一：商圈等級越高，銷售型商業體量占比越大；

核心商圈項目銷售型商業體量最大可以占到持有商業體量的100%；結論二：商圈等級越低，銷售比例越低；

次級或城市郊區型商圈內，銷售型商業體量占比20%-40%；案例比較法--通過對于萬達持有與銷售商業體量比，銷售型商業占主題商業街商業體量估算方法：區位及規模結論一：總體量集中在1-5萬體量；

結論二：層數控制，一般做2—3層，最多不超過4層。餐飲街：2-3萬平米酒吧街：1-2萬平米

數碼街：2萬平米及

建材街：3-5萬平米

服裝街：2萬平米及

婚慶街：2-3萬平米民俗街：1-3萬平米運動街：1-2萬平米

女人街：2-5萬平米

藝術街：5萬平米及

主題商業街商業體量估算方法：1總圖布局原則配屬城市綜合體型A布局原則B外部交通組織C層數設置原則（北方區域，南方區域）D業態規劃主題商業街型A布局原則B外部交通組織C層數設置原則（北方區域，南方區域）D業態規劃社區配套型A布局原則B外部交通組織C層數設置原則（北方區域，南方區域）D業態規劃2平面布局原則A柱網B層高C內部交通體系（北方區域，南方區域）D店鋪劃分原則（對應業態布局，確定店鋪大小比例，主力店預留位置）E后勤體系與疏散F店鋪溢價策略3立面設計原則A外立面風格意向B店招和展示型（對內，對外）

產品設計導則

產品設計導則及業態規劃原則

1總圖布局原則2平面布局原則3立面設計原則北京常營18--20m配屬城市綜合體型布置原則a、銷售型商業必須跟持有商業脫開布局（1建筑形體關系分開2.結構形式分開3設備系統分開）；b、銷售型商業利用連廊與持有商業連接，連廊部分持有；18--20m

產品設計導則及業態規劃原則

北京常營18--20m配屬城市綜合體型布置原則a、銷售型商業配屬城市綜合體型外部交通組織a、商業和住宅在同一地塊的，應設置外街將地塊分開，并在外街一側布置商鋪/底商與商業形成室外商業街（商業街的寬度為26m左右：3m人行道+5.5m停車+9m車道+5.5m停車+3m人行道），利用外部道路和內街形成商場商業環路；9.05.35.33.03.0成都五塊石后街尺度北京常營商業環路

產品設計導則及業態規劃原則

配屬城市綜合體型外部交通組織a、商業和住宅在同一地塊的，應設上海虹橋150m70--90m70--90m配屬城市綜合體型——外部交通組織a、對于外部界面已形成車行道路交通體系，地塊進深較深，形成單一動線，可設置具備行車條件的步行街區。b、步行街區可根據人流主要來向設置多個出入口，對外出入口步行至最遠點商鋪距離不超過150米。

產品設計導則及業態規劃原則

上海虹橋150m70--90m70--90m配屬城市綜合體型上海虹橋3.56.03.5上海虹橋步行街尺度外部交通布置原則a、步行街區內如設置地下一層，地下一層與地上商業之間需設置開敞式下沉廣場連通，在入口及節點下沉廣場內需設置通往地下一層的扶梯。b、步行街區（商業街的寬度為13--15m左右：3.5m人行道+6.0--8m行車+3.5m人行道），利用外部道路和內街形成商場商業環路；

產品設計導則及業態規劃原則

上海虹橋3.56.03.5上海虹橋外部交通布置原則a、步行街上海虹橋4F層數設置原則a、地上：區域位置較好項目，可做四層。區域位置較差項目，原則上不超過三層，重要節點處可做局部四層。南方區域設置外廊，北方區域設置暖廊。b、地下：銷售商業只在地下一層設置，有地鐵聯接的，可整層或局部設置B2商業；地下部分（含車庫）盡量不做B3、B4（減少開挖）；4F4F4F4F4F

產品設計導則及業態規劃原則

上海虹橋4F層數設置原則a、地上：區域位置較好項目，可做四層3F3F3F北京常營層數設置原則a、地上：區域位置較好項目，可做四層。區域位置較差項目，只做三層，重要節點處做四層。南方區域設置外廊，北方區域設置暖廊。b、地下：銷售商業只在地上一層設置，有地鐵聯接的，可整層或局部設置B2商業；地下部分（含車庫）盡量不做B3、B4（減少開挖）；

產品設計導則及業態規劃原則

3F3F3F北京常營層數設置原則a、地上：區域位置較好項目，北京常營(封閉暖廊）層數設置原則a、地上：區域位置較好項目，可做四層，南方區域設置外廊，北方區域設置暖廊；區域位置較差項目，只做三層，重要節點處做四層，南方區域設置外廊，北方區域設置內廊。b、地下：銷售商業只在地上一層設置，有地鐵聯接的，可整層或局部設置B2商業；地下部分（含車庫）盡量不做B3、B4（減少開挖）；成都北城(外廊）

產品設計導則及業態規劃原則

北京常營(封閉暖廊）層數設置原則a、地上：區域位置較好項目，上海虹橋B1層數設置原則a、地上：區域位置較好項目，可做四層，南方區域設置外廊，北方區域設置暖廊；區域位置較差項目，只做三層，重要節點處做四層，南方區域設置外廊，北方區域設置內廊。b、地下：銷售商業只在地下一層設置，有地鐵聯接的，可整層或局部設置B2商業；

產品設計導則及業態規劃原則

上海虹橋B1層數設置原則a、地上：區域位置較好項目，可做四層業態規劃a、業態布局：低樓層（1-2層）以零售+休閑餐飲為主，高樓層以餐飲+娛樂為主。盡量設置餐飲條件。b、不同業態對應商鋪細分及面積需要：零售服飾/化妝品/兒童/生活/數碼/文娛60~150~500電器3000~8000快消（次主力）800~2000餐飲正餐200~2000簡餐100~500快餐100~500美食廣場1500~3000休閑飲品40~250娛樂電玩800~1500兒童樂園250~500服務美容美體保健100~800教育培訓150~800家居家居配套50~150

產品設計導則及業態規劃原則

業態規劃a、業態布局：低樓層（1-2層）以零售+休閑餐飲為主煙臺A3地塊布置原則a、沿城市道路主界面或臨自然景觀界面布局。b、設置多個出入口與節點空間，形成組團式布局。主題商業街型

產品設計導則及業態規劃原則---

煙臺A3地塊布置原則a、沿城市道路主界面或臨自然景觀界面布局重慶春森彼岸餐飲娛樂街布置原則a、沿城市道路主界面或臨自然景觀界面布局。b、設置多個出入口與節點空間，形成組團式布局。重慶春森彼岸餐飲娛樂街布置原則a、沿城市道路主界面或臨自然景層數設置原則a、餐飲娛樂主題街型：1主要出入口引入車行道路與城市道路無縫連接，沿街設置停車條件，車行道路寬度為22—26米。其他節點設置步行入口。2結合出入口處，在街區口部及內部設置節點空間，重點打造。煙臺A3地塊人行入口車行入口街寬22—26米層數設置原則a、餐飲娛樂主題街型：1主要出入口引入車行道路與無錫太科園人行入口車行入口車街寬22—26米步街寬22—26米3結合出入口處，在街區口部及內部設置節點空間，重點打造。層數設置原則b、除餐娛街外，如服裝婚慶等零售主題街型：11---主要出入口引入車行道路與城市道路無縫連接，沿街設置停車條件，車行路寬度為22—26米。2局部設置通車條件的步行街區，街寬12—15米，步行長度不超150米。滿足商業街步行逛街需求。無錫太科園人行入口車行入口車街寬22—26米步街寬22—26成都時代西安項目1F2F3F層數設置原則a、以二層產品為主，局部節點及商業價值高位置設置3—4層。b、南方區域項目可設置為外廊式產品，在節點處設置大店。高樓層以贈送露臺來溢價。c、北方區域一二層為一托二形式，三四層設置封閉暖廊。d、在節點處設置大店，高樓層商鋪贈送露臺及面積。成都時代西安項目1F2F3F層數設置原則a、以二層產品為主，業態規劃a、業態規劃：以服裝餐飲酒吧建材等專業業態為主。b、不同業態對應商鋪細分及面積需要：餐飲街：2-3萬平米，單店面積100-500，大型商鋪1000-3000平米.酒吧街：1-2萬平米，單店面積集中在200-500平米。數碼街：2萬平米及以上不等：單店面積集中在30-50平米。建材街：3-5萬平米及以上不等：單店面積集中在150-300平米

服裝街：2萬平米及以上不等：單店面積集中在50-80平米婚慶街：2-3萬平米及以上不等：單店面積集中在150-300平米民俗街：1-3萬平米及以上不等：單店面積集中在50-150平米運動街：1-2萬平米及以上不等：單店面積集中在30-80平米女人街：2-5萬平米及以上不等：單店面積集中在30-80平米 藝術街：5萬平米及以上不等：單店面積集中在100-300平米

業態規劃a、業態規劃：以服裝餐飲酒吧建材等專業業態為業態規劃a、業態布局：以生活配套為主，業態包括：生活超市、餐飲及其他滿足日常生活需要的小店。

盡量設置餐飲條件。b、不同業態對應商鋪細分及面積需要：居住區底商型

產品設計導則及業態規劃原則---

估測

20萬平米成熟社區配套業態組合：

1個標超（1000—5000)+1個大型酒樓（1000—3000）+3—5個中型餐飲（900—2500）+2個快餐店（200—400）+2個便利店（200--600）+2個美發（200—400）+1個美容（300—500）+兩個房產中介（200）+1個干洗店（100）+1個打印(50—100)+1個足療店(300—1000）+1個臺球廳（200—500）+1個餅屋（100—200）+1個水果店（100）+1個銀行（500—1000）+1個早教（300—500）

=5950—16100平米。結論：按照10%的比例配建商業為2萬平米，外向型社區配套，考慮一定的投資需求與外部消費人群流入，該數據是合理的。如超過2萬平米，那么此商街輻射范圍一定是區域型的。

業態規劃a、業態布局：以生活配套為主，業態包括：生活超市、餐業態規劃居住區底商型

產品設計導則及業態規劃原則---

業態經營面積可接受層數綜合超市6000-15000B1-2層社區超標1000-5000B1-2層便利店100-3001層早教類300-5002-4層餐飲類快餐類：100-5001-3層中型餐飲:300-5001-3層咖啡:100-2501-3層大型中餐1000-30001-4層美容美發美發：100-2001層美容：200-8001-4層休閑娛樂類（

足療臺球）200-10001-4層餅屋（蛋糕店）50-1001層生活家居100-2001層/2層地產中介100-2001層干洗店50-1001層沖印店50-1001層雜貨/肉菜/水果/五金/郵政等其他1001層銀行500以上1層業態規劃居住區底商型業態經營面積可接受層數綜合超市6000底商布置原則a、大型居住社區，盡量利用城市道路或社區內規劃道路的主界面布局,延長銷售型街鋪的臨街面；b、在小區主次出入口，商業界面沿道路進行延伸；青島滟瀾海岸西安楓香庭底商布置原則a、大型居住社區，盡量利用城市道路或社區內規劃道底商布置原則a、商鋪沿街長度超過220米，需斷開4米寬×4米高消防通道；可結合景觀布置成節點廣場。b、小區道路、車庫出入口盡量結合消防通道布置，避免商鋪臨街面無價值的斷開；c、在主要道路交口、小區出入口、主要節點空間應布置面積較大的目的型商鋪（300平米以上）青島滟瀾海岸紹興柯橋原著結合景觀節點沿街商鋪長度超過220米節點大店底商布置原則a、商鋪沿街長度超過220米，需斷開4米寬×4米商鋪與住宅塔樓的間距：消防間距a、底商盡量和住宅、公寓塔樓物理脫開，脫開間距除滿足消防間距外，還應滿足衛生、對視間距等當地規范要求。b、爭取底商最大限度滿足餐飲條件。底商住宅距離在滿足消防間距同時，還應注意滿足對視衛生間距。與住宅最低同層的商鋪應滿足對視衛生間距。杭州滟瀾山86-1商鋪與住宅塔樓的間距：消防間距a、底商盡量和住宅、公寓塔樓物外部交通–停車位（平面）a、重點考慮機動車到達便利，沿主干道界面設置停車位。停車位在項目滿足規劃條件情況下，盡量利用用地紅線外空間。b、在紅線內，建筑退線距離滿足的情況下，應設置店鋪前的時租停車位，增加店鋪可達的便利性。西安用地紅線紅線外路邊停車帶紅線內停車位道路紅線外部交通–停車位（平面）a、重點考慮機動車到達便利，沿主外部交通–停車位（剖面）A、店鋪前的停車位尾部應距離商業店鋪入口不小于3米商業步行空間。B、在建筑退線緊張或報批允許的情況下，可以將停車位與人行道重疊使用，注意連續停車數量不宜大于10輛，需設置人行通道。青島不小于3米5米人行道+綠植停車位商業步行空間城市道路4米底商店鋪外部交通–停車位（剖面）A、店鋪前的停車位尾部應距離商業外部交通–停車位a、底商按退用地紅線5米和10米兩種情況下的參考布置方式。b、需注意綠化帶與停車帶兼用時，行道樹的點位與車位的設置，連續停車每20米，應設置人行通道。5米2米3米平行停車帶10米45-90度停車帶/綠化帶4.4米-5.0米5.0米-5.6米道路紅線2.4米綠化帶/人行道步行空間商鋪建筑商鋪建筑平行停車帶2.4米道路紅線步行兼回車場地外部交通–停車位a、底商按退用地紅線5米和10米兩種情況層數設置原則a、以沿街地上2層為主，根據項目面積規模需求，局部街道轉角或小區出入口處可設置有價值的3層。b、主要以1帶2層的復式商鋪為主，根據市場需求和滿足消防規范的前提下，可劃分帶獨立垂直交通的2層或3層商鋪，并在1層設置獨立的小門廳。c、局部的3層商鋪可利用相鄰2層屋面室外空間，作為外擺用途，注意與住宅塔樓的對視距離。北京大興L1L2L1獨立小門廳在沿街明顯位置L2電梯廳緊湊連接一組商鋪L3店鋪外輪廓后退，利用贈送露臺溢價層數設置原則a、以沿街地上2層為主，根據項目面積規模需求，局1.柱網a、商鋪下有地下停車時，商鋪柱網按地下車庫整體規劃布置。b、商鋪面寬方向柱網：8.1m~10.4m（柱寬+3~4個停車位*2.4m停車寬度）;進深方向依據店鋪要求而定。3.平面布置原則7.8m10.6m10.6m10.6m8.4m8.4m4.2m1.柱網a、商鋪下有地下停車時，商鋪柱網按地下車庫整體規2.面寬和進深a、面寬進深比不超過1:4B、餐飲業態不低于15米進深。3.平面布置原則面寬進深比不超過1:44.6m15m北京大興項目2.面寬和進深a、面寬進深比不超過1:4B、餐飲業態不低于13.與塔樓關系a、原則一：住宅樓