謹(jǐn)呈:洛陽(yáng)天城房地產(chǎn)有限公司洛陽(yáng)五女冢舊改項(xiàng)目整體定位報(bào)告世聯(lián)地產(chǎn)建筑一座城市的夢(mèng)想謹(jǐn)呈:洛陽(yáng)天城房地產(chǎn)有限公司洛陽(yáng)五女冢舊改項(xiàng)目整體定位報(bào)告五女冢，帝王居所；東周都城，隋唐行宮遺址。項(xiàng)目認(rèn)知：據(jù)晉《元康地道記》記載：“王城去洛河（指漢魏故城）四十里，城內(nèi)南北九里七十步，東西六里十步，為地三百頃一十二畝三十六步?！卑雮€(gè)多世紀(jì)的文物調(diào)查和考古發(fā)掘也進(jìn)一步確認(rèn)，東周王城大體呈正方形，整個(gè)王城周長(zhǎng)約15公里，大小相當(dāng)于現(xiàn)在的西工區(qū)。根據(jù)考古發(fā)現(xiàn)，專家們推測(cè)，王城的核心建筑群位于城內(nèi)西南隅，而不是中心部位，大致在今天的澗河以東，澗東路以西，行署路以南，九都路以北這一范圍內(nèi)。五女冢，帝王居所；項(xiàng)目認(rèn)知：據(jù)晉《元康地道記》記載：“王城去2

位置西工五女冢片區(qū)，南鄰紗廠西路、西側(cè)緊靠澗河、北側(cè)靠隴海鐵路、東側(cè)臨五岳路，宇龍花園總占地420000平方米可開發(fā)占地225555平米容積率未知地塊組成農(nóng)業(yè)用地、舊村、建材市場(chǎng)地塊說(shuō)明——地塊形狀不工整，被規(guī)劃市政路割裂成零散多宗地塊，增加整體打造難度。用地范圍內(nèi)有1所五女冢小學(xué)，位置不變；項(xiàng)目認(rèn)知：中心區(qū)核心區(qū)位

臨澗河和紗廠西路，位于西工區(qū)核心區(qū)域；超大規(guī)模舊改項(xiàng)目

42萬(wàn)占地，大規(guī)模舊改開發(fā)；王城大道紗廠西路澗河本項(xiàng)目鐵路建福路王城公園位置西工五女冢片區(qū)，南鄰紗廠西路、西側(cè)緊靠澗河、北側(cè)靠隴海3項(xiàng)目認(rèn)知：重點(diǎn)審視項(xiàng)目本體屬性——核心區(qū)域的大盤開發(fā)必須明確的幾個(gè)前提——區(qū)域?qū)用妫号f改片區(qū)，如何通過(guò)形象扭轉(zhuǎn)，重新建立區(qū)域地位？開發(fā)層面：大盤區(qū)域重塑，本項(xiàng)目可供打造的方向如何？12我們需要借鑒其他項(xiàng)目，審視項(xiàng)目的開發(fā)過(guò)程?？蛻魧用妫捍蟊P開發(fā)周期長(zhǎng)，如何建立起針對(duì)目標(biāo)客戶群體的持續(xù)牽引力及拉動(dòng)力？3產(chǎn)品層面：如何在控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化？4項(xiàng)目認(rèn)知：重點(diǎn)審視項(xiàng)目本體屬性——核心區(qū)域的大盤開發(fā)必須明確大盤啟示錄——他山之石，可以攻玉案例借鑒關(guān)鍵詞：大盤、城市核心、分期開發(fā)、高標(biāo)準(zhǔn)打造典型案例：

深圳●中信紅樹灣深圳●

熙龍灣大盤啟示錄案例借鑒關(guān)鍵詞：大盤、城市核心、分期開發(fā)、高標(biāo)準(zhǔn)打基本概況：發(fā)展商：深圳中信紅樹灣房地產(chǎn)有限公司建筑設(shè)計(jì)：澳大利亞柏濤（墨爾本）地址：深圳市南山區(qū)沙河?xùn)|路與白石二路交匯總占地面積：162653.1㎡綠化率：65%容積率：3.18建筑覆蓋率：19.3%計(jì)容建筑面積：52萬(wàn)㎡總建筑面積：65萬(wàn)㎡會(huì)所建筑面積：6000㎡中央廣場(chǎng)：3000㎡（橫跨市政路，連接南北小區(qū)）項(xiàng)目分五期開發(fā)案例一：深圳中信紅樹灣區(qū)域價(jià)值締造者基本概況：案例一：深圳中信紅樹灣區(qū)域價(jià)值締造者6關(guān)鍵舉措1：整合區(qū)域資源，充分挖掘區(qū)域價(jià)值，建立獨(dú)特至高形象在城市中心擁有海景、高爾夫景等稀缺景觀北望華僑城世界之窗南眺深圳灣西接沙河高爾夫東連紅樹林自然保護(hù)區(qū)以案名專享稀缺資源紅樹灣價(jià)值；全球視野的高端形象，能適應(yīng)價(jià)值不斷升級(jí)，歷經(jīng)7年始終如一，項(xiàng)目品牌不斷積聚、提升；關(guān)鍵舉措1：在城市中心擁有海景、高爾夫景等稀缺景觀以案名專享7關(guān)鍵舉措2：統(tǒng)一規(guī)劃，創(chuàng)新設(shè)計(jì)，奠定高端大盤核心基礎(chǔ)西41度角的建筑布局方向，保證居室面100％南向，獲得理想的全景觀房:客廳有景、臥室有景、廚房有景、多功能房有景，甚至部分衛(wèi)生間都有良好的景觀90％以上戶型享有GOLF景觀、88％以上戶型享有內(nèi)園林景觀，這還不包括海景、中央公園景的享有比例。在3.18容積率下，設(shè)計(jì)出稀缺TH產(chǎn)品。組團(tuán)間通過(guò)空中連廊形成大社區(qū)，并設(shè)計(jì)成中央園林，增加園林景觀。為借外景而創(chuàng)新的建筑布局——41度角，居室100％朝南，90％以上戶型享有GOLF景觀、88％以上戶型享有內(nèi)園林景觀。設(shè)計(jì)TH產(chǎn)品，提升樓盤檔次。組團(tuán)間關(guān)聯(lián)設(shè)計(jì)，通過(guò)空中連廊形成擁有大花園的大社區(qū)。關(guān)鍵舉措2：西41度角的建筑布局方向，保證居室面100％南向8關(guān)鍵舉措3：創(chuàng)新戶型，全城唯一，建立核心競(jìng)爭(zhēng)力代表戶型：13/15#A01面積：308-314平方米戶型分析：西南朝向，三梯兩戶，端頭產(chǎn)品；全高爾夫景、海景；270度的弧型陽(yáng)臺(tái)、空中院館；四房設(shè)計(jì)，三套房設(shè)計(jì)；深圳稀缺300平米大平面作品；超大空間尺度，主臥45平米；以150－350平方米戶型為主力戶型，創(chuàng)新大戶型是顯著亮點(diǎn)，尤其是空中院館、空中別院、空中別墅堪稱經(jīng)典。關(guān)鍵舉措3：代表戶型：13/15#A01以150－350平方97年內(nèi)戶型逐漸放大，品質(zhì)不斷提升，價(jià)格不斷躍升。一期有少量最高端TH和高爾夫景觀大戶，提升檔次，又有中低端90多平產(chǎn)品，確保熱銷；通過(guò)前兩期推售，奠定豪宅形象，順勢(shì)推出景觀欠佳的三、四期；最后再次推出景觀最佳的五期，巔峰收官；每期都有高端大戶，保持高端層級(jí)；04年05年06年07年08年09年10年93-98平米兩房153-171平米三房200-263平米四房164-364平米復(fù)式144平米三房163-171平米三房176-184平米四房216-261平米四房198平米復(fù)式167-190平米三房204-270平米四房200平米復(fù)式125-160平米三房180-230平米四房275-390平米復(fù)式50-130平米公寓200-310平米四房275-390平米復(fù)式空中院館、端頭柱空中院館、花園街小復(fù)式空中院館花園街小復(fù)式空中院館三梯兩戶錯(cuò)躍式高品質(zhì)大堂三梯兩戶豪華大堂空中院館花園街錯(cuò)躍式310平米大平面一期二期三期四期五期9300元/㎡55000元/㎡關(guān)鍵舉措4：合理推售，戶型不斷放大，實(shí)現(xiàn)總體價(jià)值最大化200-310平米四房275-390平米復(fù)式13000元/㎡23000元/㎡35000元/㎡7年內(nèi)戶型逐漸放大，品質(zhì)不斷提升，價(jià)格不斷躍升。一期有少量最10關(guān)鍵舉措5：頂級(jí)品質(zhì)打造，隨市提升，做實(shí)核心競(jìng)爭(zhēng)力

豪華精裝修雙入戶大堂（含一層和地下一層）住戶電梯為日本原裝進(jìn)口三菱電梯，服務(wù)電梯為上海三菱電梯。明亮的電梯廳，管道井及消防通道等充分考慮與飾面的融合，整個(gè)電梯廳成為一個(gè)整體各入戶門采用豪華鱷魚木質(zhì)防火防盜門，配備門洞尺寸為1200（寬）*2300（高）的豪華電子鎖玻璃窗均采用高檔低幅射遮陽(yáng)型Low-E玻璃、高級(jí)中空玻璃

外墻材料涂料為深灰色優(yōu)質(zhì)鋁合金型材關(guān)鍵舉措5：豪華精裝修雙入戶大堂（含一層和地下一層）11高端品牌提升會(huì)所品質(zhì)和規(guī)格區(qū)域商家南會(huì)館愛加麗都西餐廳中航健身會(huì)Ing英語(yǔ)進(jìn)行時(shí)盈兒特藝養(yǎng)生文化藝術(shù)中心北會(huì)館繽紛西岸灣區(qū)會(huì)館定位國(guó)際頂級(jí)私人俱樂部，商務(wù)、健身、休閑、交際為主的配套設(shè)置++普金國(guó)際投資集團(tuán)（國(guó)際頂級(jí)俱樂部營(yíng)運(yùn)商）有固定消費(fèi)群體的高檔私人會(huì)所式飯店，重商務(wù)功能=頂級(jí)會(huì)所關(guān)鍵舉措6：高端會(huì)所，填補(bǔ)配套空白，形成亮點(diǎn)考慮附近將開發(fā)大型商業(yè)（御景東方），商業(yè)規(guī)劃最小化，但配置高端會(huì)所成為配套亮點(diǎn)。高端品牌提升會(huì)所品質(zhì)和規(guī)格區(qū)域商家南會(huì)館愛加麗都西餐廳中航健12關(guān)鍵舉措7：高標(biāo)準(zhǔn)展示，提升客戶價(jià)格預(yù)期臨時(shí)售樓中心又稱“大玻璃盒子”，總占地6000㎡，建筑30X30米方形,耗資約2000萬(wàn)采用與建筑協(xié)調(diào)的現(xiàn)代風(fēng)格，通透玻璃面，黑白灰紅的主色調(diào)，設(shè)計(jì)理念以圓為主，方中有圓的三維空間，內(nèi)外景融合，內(nèi)外池水相應(yīng)襯的無(wú)邊界的空間體。局部設(shè)計(jì)以小見大，營(yíng)造簡(jiǎn)潔明快的氣氛，打造深圳獨(dú)一無(wú)二的簡(jiǎn)潔、大氣、開放的現(xiàn)代鋁合金玻璃的售樓處7.5米高門旋轉(zhuǎn)推拉門，與建筑體完美咬合中廳后花園，一個(gè)獨(dú)立洽談空間，四面通透玻璃自然采光中心紅色的圓環(huán)燈，隱喻內(nèi)容：中國(guó)的大紅燈籠,中國(guó)風(fēng)俗當(dāng)頭紅新穎Ｃ型電腦架位，充足的通風(fēng)和自然采光,又有相對(duì)的私秘性西面竹子、水池等設(shè)計(jì)，處處融入嶺南園林的元素中廳后花園臨時(shí)售樓中心讓市場(chǎng)驚嘆關(guān)鍵舉措7：臨時(shí)售樓中心又稱“大玻璃盒子”，總占地6000㎡131整合區(qū)域資源，充分挖掘區(qū)域價(jià)值，建立獨(dú)特至高形象3產(chǎn)品多元化組合而非單一產(chǎn)品，高端產(chǎn)品樹立價(jià)值標(biāo)竿2周邊資源內(nèi)化，最大限度挖掘、利用周邊資源建筑41度角，90％以上戶型享有GOLF景觀考慮附近將開發(fā)大型商業(yè)（御景東方），商業(yè)規(guī)劃最小化，但配置高端會(huì)所成為配套亮點(diǎn)區(qū)域新概念：具有獨(dú)特景觀資源著眼于大區(qū)域，建立區(qū)域的核心價(jià)值優(yōu)勢(shì)，核心區(qū)應(yīng)體現(xiàn)最核心的優(yōu)勢(shì)資源在形象上壟斷區(qū)域價(jià)值，建立至高形象，形成自己的核心吸引力，成為區(qū)域的領(lǐng)導(dǎo)者townhouse＋高層戶型覆蓋50-390平，但以150-350為主力，豪宅大戶是主線4規(guī)劃、設(shè)計(jì)、用材等系統(tǒng)化建立產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力統(tǒng)一規(guī)劃、創(chuàng)新建筑設(shè)計(jì)與戶型設(shè)計(jì)（空中院館等）大堂、電梯、玻璃等重點(diǎn)空間頂級(jí)化打造，并持續(xù)提升5高端起步，合理的推售節(jié)奏，高標(biāo)準(zhǔn)展示，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化一期以高形象、主流產(chǎn)品+高端產(chǎn)品、中高價(jià)格入市，實(shí)現(xiàn)熱銷與高檔次，為后期打下優(yōu)良基礎(chǔ)，中途推出一般性產(chǎn)品，最后推出頂級(jí)產(chǎn)品每期產(chǎn)品及銷售賣場(chǎng)都高標(biāo)準(zhǔn)展示，有持續(xù)的新穎點(diǎn)中信紅樹灣打造城市另一極總結(jié)1整合區(qū)域資源，充分挖掘區(qū)域價(jià)值，建立獨(dú)特至高形象3產(chǎn)品14基本概況：發(fā)展商：鴻榮源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司景觀設(shè)計(jì)單位:加拿大奧雅園境事務(wù)所建筑設(shè)計(jì)單位:深圳市協(xié)建設(shè)計(jì)地址：寶安中心區(qū)總占地面積：12萬(wàn)㎡綠化率:30%容積率：3.0總建筑面積：40萬(wàn)㎡商業(yè)面積：2萬(wàn)㎡項(xiàng)目分2期開發(fā)鴻榮源在寶安中心區(qū)規(guī)模最大項(xiàng)目，也是品質(zhì)升級(jí)之作，寶安中心區(qū)高層豪宅NO.1，現(xiàn)售價(jià)達(dá)3.5萬(wàn)元/㎡深圳寶安頂級(jí)豪宅代言人案例二：深圳熙龍灣基本概況：鴻榮源在寶安中心區(qū)規(guī)模最大項(xiàng)目，也是品質(zhì)升級(jí)之作，15關(guān)鍵舉措1：整合區(qū)域資源，充分挖掘區(qū)域價(jià)值，建立獨(dú)特至高形象借景前海灣，案名加注“灣”，標(biāo)注“灣區(qū)物業(yè)”，傳承“深圳灣區(qū)豪宅血統(tǒng)”。以全球視野塑造至高形象，突出在區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者形象。關(guān)鍵舉措1：借景前海灣，案名加注“灣”，標(biāo)注“灣區(qū)物業(yè)”，傳16關(guān)鍵舉措2：整合兩地塊，統(tǒng)一規(guī)劃，增加規(guī)模，形成大盤氣勢(shì)項(xiàng)目由一N23和N10地塊組成，隔路相鄰，分別為一期、二期，建面分別為22萬(wàn)㎡、18萬(wàn)㎡，整合成40萬(wàn)㎡大盤開發(fā)。

關(guān)鍵舉措3：豐富產(chǎn)品類型，提升樓盤檔次。熙龍灣，雖然容積率達(dá)3.0，但仍設(shè)計(jì)了少量類別墅產(chǎn)品——多層復(fù)式洋房245—345㎡，在別墅稀缺時(shí)代，成為別墅替代產(chǎn)品，提升社區(qū)的總體檔次。關(guān)鍵舉措2：項(xiàng)目由一N23和N10地塊組成，隔路相鄰，分別為17關(guān)鍵舉措4：華貴園林，提升豪宅排場(chǎng)熙龍灣，約4萬(wàn)㎡的新古典園林，充分利用建筑與地勢(shì)的高差關(guān)系，設(shè)計(jì)了大量的靈動(dòng)水系，配以濃郁的自然植物林景觀，達(dá)到歐式新古典風(fēng)格與自然景觀完美結(jié)合的效果，通過(guò)建筑巧妙圍合而成，極富高貴的排場(chǎng)。關(guān)鍵舉措4：熙龍灣，約4萬(wàn)㎡的新古典園林，充分利用建筑與地18關(guān)鍵舉措5：隨市升級(jí)產(chǎn)品，戶型逐漸放大，檔次遞升鴻榮源在寶安耕耘多年，此前開發(fā)過(guò)尚都、西城上筑、西岸觀邸，位置極佳，都為中高檔產(chǎn)品，主力戶型為95-120平三房、70-79平二房；隨著大市不斷攀升、區(qū)域升級(jí)、豪宅稀缺，熙龍灣以170－280平為主力產(chǎn)品，創(chuàng)寶安第一高層豪宅。熙龍灣從一期至二期，戶型也呈逐漸放大趨勢(shì)。07年08年09年10年127-129平米三房142-178平米四房193-226平米五房洋房247-364平米復(fù)式20000元/㎡35000元/㎡131-132平米三房161-182平米四房226-279平米五房洋房253-371平米復(fù)式14000元/㎡20000元/㎡關(guān)鍵舉措5：鴻榮源在寶安耕耘多年，此前開發(fā)過(guò)尚都、西城上筑、19關(guān)鍵舉措6：頂級(jí)展示，讓感知價(jià)值極致化每批新品推出，不斷提升展示品質(zhì)。樣板房是熙龍灣展示的突出亮點(diǎn)，海景復(fù)式樣板房，新穎、奢華的裝修與家具給客戶帶來(lái)視覺盛宴。關(guān)鍵舉措6：每批新品推出，不斷提升展示品質(zhì)。樣板房是熙龍灣展20熙龍灣打造城市另一極總結(jié)1整合區(qū)域資源，充分挖掘區(qū)域價(jià)值，建立獨(dú)特至高形象3產(chǎn)品多元化組合，但為純粹高端大戶2周邊資源內(nèi)化，最大限度挖掘、利用周邊資源以海景為取景朝向，高層與洋房由低至高排列，使海景價(jià)值最大化濱海CBD,一線海景在形象上壟斷區(qū)域價(jià)值，建立至高形象：收藏世界的仰望復(fù)式洋房＋高層戶型覆蓋127-371平，但以170-280為主力，純豪宅大戶4規(guī)劃、設(shè)計(jì)、用材等系統(tǒng)化建立產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力統(tǒng)一規(guī)劃、創(chuàng)新大戶設(shè)計(jì)（空中院館等）建造、園林等重點(diǎn)空間頂級(jí)化打造，并持續(xù)提升5高端起步，高標(biāo)準(zhǔn)展示，并不斷提升，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化一期以高形象、高端大戶產(chǎn)品、高價(jià)入市，奠定區(qū)域頂級(jí)豪宅形象，為后期產(chǎn)品推售建立高端基礎(chǔ)。每期產(chǎn)品及銷售賣場(chǎng)都高標(biāo)準(zhǔn)展示，有持續(xù)的新穎點(diǎn)熙龍灣打造城市另一極總結(jié)1整合區(qū)域資源，充分挖掘區(qū)域價(jià)值，21風(fēng)險(xiǎn)控制競(jìng)爭(zhēng)因素KPI產(chǎn)品組合，豐富的產(chǎn)品線不放棄主流客戶，主抓高端客戶，并形成對(duì)區(qū)域外的持續(xù)拉動(dòng)力形成核心競(jìng)爭(zhēng)力，構(gòu)建核心價(jià)值體系自身各方面打造水準(zhǔn)高于核心區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目震撼的價(jià)值展示高形象，概念深入人心強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)（產(chǎn)品類型和營(yíng)銷）人文符號(hào)產(chǎn)品創(chuàng)新并附有高附加值形象因素整合區(qū)域配套，差異化配置戶型小中大，逐漸放大，物業(yè)形態(tài)高低配產(chǎn)品、資源、配套、文化等分期開發(fā)，把握價(jià)值戰(zhàn)略“看起來(lái)比他們好”教育、商業(yè)、會(huì)所高端化確保熱銷與檔次，奠定市場(chǎng)地位重新界定區(qū)域?qū)傩?，區(qū)域價(jià)值挖掘及炒作區(qū)域命名、區(qū)域占位社區(qū)標(biāo)志、特色符號(hào)、紀(jì)念性/風(fēng)格化建筑及園林等戶型是核心極致化產(chǎn)品形象，經(jīng)得住長(zhǎng)時(shí)間考驗(yàn)高價(jià)熱銷的催化劑啟動(dòng)區(qū)與整體價(jià)值權(quán)衡城市大盤成功的關(guān)鍵因素總結(jié)（KPI）風(fēng)險(xiǎn)控制競(jìng)爭(zhēng)因素KPI產(chǎn)品組合，豐富的產(chǎn)品線不放棄主流客戶，22風(fēng)險(xiǎn)控制競(jìng)爭(zhēng)因素KPI產(chǎn)品組合，豐富的產(chǎn)品線不放棄主流客戶，主抓高端客戶，持續(xù)拉動(dòng)區(qū)域外客戶形成核心競(jìng)爭(zhēng)力，構(gòu)建核心價(jià)值體系自身各方面打造水準(zhǔn)高于核心區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目震撼的價(jià)值展示高形象，概念深入人心強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)（產(chǎn)品類型和營(yíng)銷）人文符號(hào)產(chǎn)品創(chuàng)新并附有高附加值形象因素整合區(qū)域配套，差異化配置分期開發(fā)，把握價(jià)值戰(zhàn)略重新界定區(qū)域?qū)傩?，區(qū)域價(jià)值挖掘及炒作在定位中解決在物業(yè)發(fā)展建議、營(yíng)銷策略總綱中解決在定位中解決在物業(yè)發(fā)展建議中解決KPI在本項(xiàng)目中的運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)控制競(jìng)爭(zhēng)因素KPI產(chǎn)品組合，豐富的產(chǎn)品線不放棄主流客戶，23本次報(bào)告思路基于世聯(lián)對(duì)城市價(jià)值、項(xiàng)目自身的理解，提出項(xiàng)目基于城市的開發(fā)理想項(xiàng)目立意發(fā)展模式項(xiàng)目定位各物業(yè)類型的市場(chǎng)研究與思考競(jìng)爭(zhēng)策略項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析//項(xiàng)目占位及競(jìng)爭(zhēng)策略容積率確定及各物業(yè)產(chǎn)品定位//客戶定位//產(chǎn)品定位開發(fā)策略項(xiàng)目整體開發(fā)策略本次報(bào)告思路基于世聯(lián)對(duì)城市價(jià)值、項(xiàng)目自身的理解，提出項(xiàng)目基于24——項(xiàng)目開發(fā)思路的基礎(chǔ)1項(xiàng)目立意——項(xiàng)目開發(fā)思路的基礎(chǔ)1項(xiàng)目立意25項(xiàng)目

的

城市理想項(xiàng)目的厚積薄發(fā)悠久的歷史文化：洛陽(yáng)是世界“四大圣城（耶路撒冷、麥加、洛陽(yáng)、雅典）”之一，是中國(guó)唯一被命名為“神都”的城市，是中國(guó)建都最早、朝代最多、歷史最長(zhǎng)的都城。是國(guó)務(wù)院首批公布的歷史文化名城之一。豐富的自然資源：洛陽(yáng)北有中華民族的母親河——黃河，南有五岳之一的嵩山和國(guó)家森林公園白云山、花果山，有造化神奇的欒川雞冠山溶洞，還有少林寺、風(fēng)穴寺、靈山寺和陸渾水庫(kù)游覽區(qū)等風(fēng)景名勝。更有國(guó)色天香，名甲天下的牡丹。堅(jiān)定的城市地位：河南省副中心，歷史文化名城和生態(tài)宜居城市；全國(guó)重要的裝備制造業(yè)、原材料基地和先進(jìn)制造業(yè)基地。雄厚的產(chǎn)業(yè)積淀：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈二、三、一形態(tài)，第二產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯；整體經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)迅速，2009年GDP達(dá)到2075億元，甚至超過(guò)了南昌、合肥等省會(huì)城市，經(jīng)濟(jì)實(shí)力在中部地區(qū)排名靠前。而詳見附件洛陽(yáng)——厚積薄發(fā)悠久的歷史文化：洛陽(yáng)是世界“四大圣城（耶路撒冷、麥加洛陽(yáng)，十三朝古都，千年帝都古代伏羲、女媧、黃帝、唐堯、虞舜、夏禹等神話誕生地；十三王朝古都：夏太康遷都斟，商湯定都西毫；武王伐紂，八百諸候會(huì)孟津；周公輔政，遷九鼎于洛邑。平王東遷，高祖都洛，光武中興，魏晉相禪，孝文改制，隋唐盛世，后梁唐晉4000年的建城史1500余年的建都史百位歷史名人：伏羲、后裔、夏桀、杜康、商湯、周武王、老子、孔子、劉邦、劉秀、蔡倫、張衡、曹操、關(guān)羽、李世民、玄奘、武則天、狄仁杰、王維、李白、杜甫、吳道子、顏少卿、白居易。。。。。。洛陽(yáng)，十三朝古都，千年帝都古代伏羲、女媧、黃帝、唐堯、虞舜、28千年古都留給我們的是。。。。。。鮮活的歷史記憶濃郁的文化元素龍門石窟白馬寺真不同水席三十年看深圳，一百年看上海，一千年看北京，兩千年看西安，上下五千年看洛陽(yáng)。關(guān)林廟洛陽(yáng)牡丹千年古都留給我們的是。。。。。。龍門石窟白馬寺真不同水席三十29遺憾的是一個(gè)有珍貴歷史、深厚文化底蘊(yùn)的城市，新興城市建筑卻只是一味的強(qiáng)調(diào)

國(guó)際感、都市化、物質(zhì)豐富。升龍廣場(chǎng)推廣語(yǔ)：160萬(wàn)平國(guó)際都會(huì)生活航母，對(duì)話世界的頂級(jí)生活舞臺(tái)泉舜財(cái)富中心推廣語(yǔ)：越中心●越國(guó)際中央●公園●國(guó)際特區(qū)當(dāng)“國(guó)際、都市”概念到處復(fù)制的時(shí)候，真正能代表城市人口精神歸屬的是什么？遺憾的是一個(gè)有珍貴歷史、深厚文化底蘊(yùn)的城市，升龍廣場(chǎng)推廣語(yǔ)：30沒有一個(gè)敢承擔(dān)起

區(qū)域革新

與

城市代言

的重任！恒大綠洲定位語(yǔ)：3.5公里純水岸千畝大湖城邦世紀(jì)華陽(yáng)當(dāng)都在談生活、論資源的時(shí)候，真正代表洛陽(yáng)城市名片是什么？推廣語(yǔ)：城相同，境有別主打資源、交通、“夢(mèng)想之家”恒大綠洲定位語(yǔ)：3.5公里純水岸千畝大湖城邦世紀(jì)華陽(yáng)當(dāng)31城市的“變”并非只發(fā)生于拆舊建新的過(guò)程中，而首先應(yīng)該以尊重城市歷史、文化的科學(xué)方法確保城市文脈的連續(xù)性；擁有集體記憶的“舊城區(qū)”尋求城市和諧發(fā)展的軌跡，才能讓我們的城市保持各自的文化特征；洛陽(yáng)城市更新應(yīng)該更好的尊重城市的歷史，強(qiáng)調(diào)城市的文化。過(guò)去現(xiàn)在“華夏文明發(fā)祥地”“神話傳說(shuō)之地”“十三朝古都”洛陽(yáng)五千年的前世今生洛陽(yáng)城市與建筑究竟應(yīng)該為后人留下些什么？“歷史文化名城”“旅游城市”“宜居城市”“文化名片”一個(gè)有歷史的城市，一個(gè)有文化的城市，一個(gè)值得驕傲的城市。城市的“變”并非只發(fā)生于拆舊建新的過(guò)程中，而首先應(yīng)該以尊重城32大盤價(jià)值

“代言”區(qū)域價(jià)值本項(xiàng)目能為這個(gè)城市做些什么？整合區(qū)域資源，充分挖掘區(qū)域價(jià)值，建立獨(dú)特至高形象大盤價(jià)值“代言”區(qū)域價(jià)值本項(xiàng)目能為這個(gè)城市做些什么？整合基礎(chǔ)數(shù)據(jù)指標(biāo)區(qū)域內(nèi)規(guī)模大盤，氣勢(shì)雄厚占地面積：約420000平米可開發(fā)經(jīng)營(yíng)占地（A6-A13地塊）：225555平米容積率：需通過(guò)測(cè)算得知建筑面積：需通過(guò)測(cè)算得知是否受指標(biāo)限制：未知各屬性物業(yè)建面：未知已知指標(biāo)信息：其他指標(biāo)信息：地塊用途占地面積A1—A5還遷176431平米A6可開發(fā)用地92584平米A7學(xué)校26109平米A9可開發(fā)用地17315平米A10—A11可開發(fā)用地77555平米A13可開發(fā)用地38101平米A1、A2、A4、A5A3A6A10、A11A9A13基礎(chǔ)數(shù)據(jù)指標(biāo)區(qū)域內(nèi)規(guī)模大盤，氣勢(shì)雄厚占地面積：約42000034所在區(qū)位西工區(qū)核心區(qū)，客戶區(qū)域認(rèn)知度較高。這個(gè)位置一點(diǎn)都不偏，旁邊有個(gè)大建材市場(chǎng)、茶葉專賣市場(chǎng)、汽車專賣，這個(gè)位置很好，旁邊還有學(xué)校、醫(yī)院，很方便的。出租車師傅西工住的有錢人很多，圖的就是配套，干嘛都方便。知道這個(gè)地方，以后升龍起來(lái)了，這個(gè)地方很繁華。升龍廣場(chǎng)上門客戶訪談在這個(gè)地方住習(xí)慣了，還真不愿意換，以后把這一片都改造了，環(huán)境會(huì)非常好的。這個(gè)地方如果能建個(gè)高檔小區(qū)，肯定不愁賣。某裝修公司負(fù)責(zé)人所在區(qū)位西工區(qū)核心區(qū)，客戶區(qū)域認(rèn)知度較高。這個(gè)位置一點(diǎn)都不偏35歷史淵源五女冢，東周都城，隋唐行宮遺址，帝王居所據(jù)晉《元康地道記》記載：“王城去洛河（指漢魏故城）四十里，城內(nèi)南北九里七十步，東西六里十步，為地三百頃一十二畝三十六步?！卑雮€(gè)多世紀(jì)的文物調(diào)查和考古發(fā)掘也進(jìn)一步確認(rèn)，東周王城大體呈正方形，整個(gè)王城周長(zhǎng)約15公里，大小相當(dāng)于現(xiàn)在的西工區(qū)。根據(jù)考古發(fā)現(xiàn)，專家們推測(cè)，王城的核心建筑群位于城內(nèi)西南隅，而不是中心部位，大致在今天的澗河以東，澗東路以西，行署路以南，九都路以北這一范圍內(nèi)。歷史淵源五女冢，東周都城，隋唐行宮遺址，帝王居所據(jù)晉《元康地36豐富的自然、文化資源，厚重的歷史積淀感。王城公園國(guó)際牡丹園洛陽(yáng)市圖書館牡丹公園洛陽(yáng)博物館國(guó)際牡丹園：地處邙山之巔，占地380余畝，以蜚聲海內(nèi)外的洛陽(yáng)牡丹精品為中心，匯聚國(guó)內(nèi)外牡丹名優(yōu)品種600多個(gè)，花期長(zhǎng)達(dá)月余，是中原地區(qū)著名的精品牡丹園之一。王城公園：坐落在洛陽(yáng)市中州路北側(cè)，東周王城遺址上。地跨澗河兩岸，中間仿玉拱橋相連，占地1080畝，是全國(guó)唯一的遺址公園，也是洛陽(yáng)市最大的綜合性公園。自然資源配套牡丹公園位于澗西區(qū)國(guó)營(yíng)大廠、科研院所和商貿(mào)中心，東連牡丹路，南臨西苑路，北、西同郊區(qū)工農(nóng)鄉(xiāng)唐村為鄰。在隋西苑遺址上規(guī)劃建設(shè)的以洛陽(yáng)牡丹文化為特色澗河豐富的自然、文化資源，厚重的歷史積淀感。王城公園國(guó)際牡丹園洛37王城大道：城市一級(jí)主干道，北起機(jī)場(chǎng)路高速公路連接線，向南跨越310國(guó)道、隴海鐵路、紗廠西路等；紗廠西路：城市干道之一，連接紗廠東路和芳華路，往澗西區(qū)、老城區(qū)、瀍河區(qū)非常便捷。金谷園路：連接王城大道，通往市區(qū)各個(gè)方向非常方便。建福路：建設(shè)中，南起紗廠西路，北接金谷園路，前往機(jī)場(chǎng)、火車站、汽車站等非常便捷。五女冢公交站：多條公交線路像6、14、22、23、27、66等線路公交車通行，前往各區(qū)非常便捷。紗廠西路王城大道金谷園西路芳華路建福路到機(jī)場(chǎng)、火車站等往老城、瀍河方向接新區(qū)、至宜川、欒川往澗西方向紗廠西路王城大道金谷園西路芳華路建福路到機(jī)場(chǎng)、火車站等往老城、瀍河方向接新區(qū)、至宜川、欒川往澗西方向五女冢公交站路網(wǎng)四通八達(dá)，便捷快速，周邊設(shè)有多條公交線路，通外市區(qū)各個(gè)方向。交通配套王城大道：城市一級(jí)主干道，北起機(jī)場(chǎng)路高速公路連接線，向南跨越38完備、高端的生活配套資源，教育資源豐富。生活配套白馬集團(tuán)醫(yī)院市中心醫(yī)院王府井商圈學(xué)十九中學(xué)三十二中鴻泉賓館軍安大酒店汽車站火車站學(xué)五女冢小學(xué)平民醫(yī)院聯(lián)華超市銀河賓館升龍廣場(chǎng)商業(yè)配套：升龍廣場(chǎng)：五星級(jí)希爾頓酒店、金逸IMAX巨幕影院、沃爾瑪、國(guó)美電器、國(guó)際潮流商業(yè)街，擬引進(jìn)世界知名品牌王府井商圈聯(lián)華超市市政配套：王城公園、博物館，火車、汽車站醫(yī)療配套：平民醫(yī)院、白馬集團(tuán)醫(yī)院、市中心醫(yī)院酒店配套：鴻泉賓館、軍安大酒店、銀河賓館教育配套：三十二中、十九中、五女冢小學(xué)等完備、高端的生活配套資源，教育資源豐富。生活配套白馬集團(tuán)醫(yī)院39占地42萬(wàn)平米，大規(guī)模西工核心區(qū)域，區(qū)位價(jià)值高交通便捷、公交線路林立擁有高端、完備的生活配套豐富的生態(tài)、文化資源屬性界定具有很好規(guī)劃前景的、強(qiáng)勢(shì)地段、優(yōu)質(zhì)資源、王者大盤項(xiàng)目屬性界定世聯(lián)對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)值判斷：城市核心//交通便捷//資源優(yōu)越//帝居大盤本項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)外都擁有強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)！占地42萬(wàn)平米，大規(guī)模西工核心區(qū)域，區(qū)位價(jià)值高交通便捷、公交40整合城市中心最高資源的點(diǎn)睛之地?fù)碛形叭遣毮俊钡牧α浚≌铣鞘兄行淖罡哔Y源的點(diǎn)睛之地?fù)碛形叭遣毮俊钡牧α浚?1本項(xiàng)目絕不是簡(jiǎn)單的城市功能升級(jí)，也非單純的建設(shè)區(qū)域個(gè)盤；而是真真正正的在傳承洛陽(yáng)歷史文化之上的城市區(qū)域革新！五女冢舊改，必將承擔(dān)起區(qū)域革新、城市代言的重任，引領(lǐng)洛陽(yáng)真正進(jìn)入文化傳承與創(chuàng)新時(shí)代！傳承下的創(chuàng)新『項(xiàng)目城市高度』本項(xiàng)目絕不是簡(jiǎn)單的城市功能升級(jí)，也非單純的建設(shè)區(qū)域個(gè)盤；五女422競(jìng)爭(zhēng)策略——梳理競(jìng)爭(zhēng)，如何建立項(xiàng)目的核心價(jià)值體系，最終實(shí)現(xiàn)收益？——競(jìng)爭(zhēng)策略及項(xiàng)目占位2競(jìng)爭(zhēng)策略——梳理競(jìng)爭(zhēng)，如何建立項(xiàng)目的核心價(jià)值體系，最終實(shí)現(xiàn)43競(jìng)爭(zhēng)鎖定項(xiàng)目位置王城大道與中州路交叉口以北占地面積266800平方米建筑面積1600000平方米容積率5.90

物業(yè)類型商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓、住宅開發(fā)商洛陽(yáng)升龍置業(yè)有限公司進(jìn)度：一期推出7、8、9棟三棟高層產(chǎn)品，產(chǎn)品從68-150平米兩房、三房、四房為主預(yù)計(jì)均價(jià)：5100元/㎡—5300元/㎡左右

項(xiàng)目特點(diǎn)：1、緊鄰?fù)醭枪珗@融匯人文園林與自然園林；緊鄰洛河，盡享一線水景2、國(guó)際級(jí)生活配套：B區(qū)沃爾瑪、金逸影城；C區(qū)集中商業(yè)；D區(qū)希爾頓酒店、5A級(jí)寫字樓、奢侈品旗艦店；E區(qū)美凱龍3、國(guó)際級(jí)景觀設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)營(yíng)銷亮點(diǎn)：1。宣傳打造區(qū)域中心，主推宣傳語(yǔ)“升龍所在，必定中心”2。走國(guó)際化路線，引進(jìn)國(guó)際級(jí)酒店，大型連鎖超市等，提升區(qū)域認(rèn)知升龍廣場(chǎng)—西工區(qū)最耀眼的城市綜合體

競(jìng)爭(zhēng)鎖定項(xiàng)目位置王城大道與中州路交叉口以北占地面積266844項(xiàng)目位置洛陽(yáng)市瀍河區(qū)中州東路占地面積892446平方米建筑面積3010000平方米容積率3.37總戶數(shù)20600戶物業(yè)類型高層住宅物業(yè)費(fèi)1.20元/平方米·月開發(fā)商恒大地產(chǎn)集團(tuán)洛陽(yáng)有限公司進(jìn)度：二期接近售罄，三期10月推出。均價(jià)：5700元/㎡

(送1600元/㎡精裝修)項(xiàng)目特點(diǎn)：1、恒大品牌開發(fā)商2、超大規(guī)模大盤,品質(zhì)大盤3、園林極具品質(zhì)感,社區(qū)氛圍濃4、送1600元/㎡精裝修5、國(guó)際著名物業(yè)顧問公司戴德梁行擔(dān)任物業(yè)顧問營(yíng)銷亮點(diǎn)：1.高品質(zhì)的現(xiàn)場(chǎng)展示，打造客戶；2。精準(zhǔn)的定位，全面、創(chuàng)新的宣傳推廣，建立了持續(xù)的影響力和關(guān)注度。暢銷戶型：83㎡

-144㎡

兩房、三房；在售項(xiàng)目月均銷售200-300套左右恒大綠洲—3.5公里、純水岸、千畝大湖城邦競(jìng)爭(zhēng)鎖定項(xiàng)目位置洛陽(yáng)市瀍河區(qū)中州東路占地面積892446平方米建筑45競(jìng)爭(zhēng)鎖定項(xiàng)目位置澗西區(qū)九都路與麗新路交匯處北占地面積291708平方米建筑面積1000000平方米容積率3.92綠化率62.70%物業(yè)類型高層住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓物業(yè)費(fèi)1.28元/平方米·月開發(fā)商洛陽(yáng)中亞置業(yè)發(fā)展有限公司進(jìn)度：三期已售罄，五期全面接受咨詢，含商務(wù)公寓、住宅、寫字樓均價(jià)：三期均價(jià)5500元/㎡

項(xiàng)目特點(diǎn)：1、澗西區(qū)核心地段，交通便利；2、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)集中商業(yè)，購(gòu)物生活方便3、集高檔住宅、甲級(jí)寫字樓、高檔商業(yè)、酒店公寓、商務(wù)公寓于一體的綜合性大盤；四期:萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)集中商業(yè)，已對(duì)外營(yíng)業(yè)五期:2棟公寓、2棟高層住宅、1棟5A級(jí)寫字樓戶型配比公寓：2梯20戶，40-70㎡1房-小兩房

預(yù)計(jì)7000元/㎡（帶2000元/㎡精裝）住宅：2梯4戶，95-173/㎡2房-3房

預(yù)計(jì)2010年底入市，7000元/㎡以上面積40-70㎡95-173㎡套數(shù)1040套256套世紀(jì)華陽(yáng)—區(qū)域中心，城市綜合體大盤

競(jìng)爭(zhēng)鎖定項(xiàng)目位置澗西區(qū)九都路與麗新路交匯處北占地面積291746競(jìng)爭(zhēng)分析類比項(xiàng)目容積率規(guī)模（建面）配套交通獨(dú)特賣點(diǎn)不足升龍廣場(chǎng)5.9160萬(wàn)澗河、王城公園，生活配套優(yōu)質(zhì)王城大道、紗廠西路，交通便利高端商業(yè)，綜合體宜居不足恒大綠洲3.37300萬(wàn)洛河，無(wú)公共配套市區(qū)邊緣位置資源、品牌、品質(zhì)生活配套差，交通不便世紀(jì)華陽(yáng)3.92100萬(wàn)澗河、王城公園，生活配套優(yōu)質(zhì)較好，區(qū)域中心地帶區(qū)位、配套，綜合體——本項(xiàng)目未定占地42萬(wàn)，建面未定澗河、王城公園，生活配套優(yōu)質(zhì)王城大道、紗廠西路，交通便利——外圍形象較差；存在還遷，地塊不純粹唯有放大區(qū)位優(yōu)勢(shì)，注重自身核心競(jìng)爭(zhēng)力打造，才能在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗地位。升龍廣場(chǎng)：宜居取勝，居住舒適度恒大綠洲：繁華核心區(qū)位、配套取勝世紀(jì)華陽(yáng)：軟件升級(jí)取勝本項(xiàng)目PK競(jìng)爭(zhēng)分析類比項(xiàng)目容積率規(guī)模（建面）配套交通獨(dú)特賣點(diǎn)不足升龍廣47SWOT分析

策略推導(dǎo)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢(shì)，避免威脅優(yōu)勢(shì)（S）：機(jī)會(huì)（O）：威脅（T）：劣勢(shì)（W）：《2008-2020洛陽(yáng)城市發(fā)展戰(zhàn)略》中，強(qiáng)化西工區(qū)的歷史展示功能，強(qiáng)化旅游服務(wù)、文化展示中心；升龍廣場(chǎng)入市，帶動(dòng)片區(qū)形象提升目前酒店市場(chǎng)以特色主題酒店還存在一定空白點(diǎn)；商業(yè)街整體檔次較低，雖以文化為主題，但無(wú)法滿足中高端人士的需求未來(lái)洛南新區(qū)、西工區(qū)新開發(fā)項(xiàng)目較多，加劇區(qū)域內(nèi)、外的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；項(xiàng)目具有顯著的區(qū)位優(yōu)勢(shì)；交通便利，多條公交線路直達(dá)；澗河改造，提升景觀資源擁有豐富的商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套公園、博物館林立，生態(tài)文化資源豐富客戶對(duì)區(qū)域認(rèn)可度較高項(xiàng)目外圍以汽修、建材、茶品為主，環(huán)境差，形象低檔，居住氛圍不濃郁；地塊北側(cè)緊鄰隴海鐵路，存在一定的噪音干擾地塊整體被道路分割較碎充分發(fā)揮項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，建立項(xiàng)目?jī)r(jià)值高度；充分利用市場(chǎng)空白點(diǎn)，打造綜合體物業(yè)，提升檔次和形象；利用升龍廣場(chǎng)的綜合體效應(yīng)，借勢(shì)營(yíng)銷充分利用項(xiàng)目資源，結(jié)合發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)西工區(qū)的定位，采取差異化競(jìng)爭(zhēng)策略。通過(guò)提升內(nèi)部環(huán)境的品質(zhì)，弱化外部環(huán)境；通過(guò)合理規(guī)劃，弱化鐵路干擾；合理分期，實(shí)現(xiàn)價(jià)值逐步攀升；通過(guò)區(qū)位、配套等強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)r(jià)值，從競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出通過(guò)規(guī)規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)，弱化自身劣勢(shì)，加強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。我們要充分發(fā)揮項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，搶占市場(chǎng)機(jī)會(huì)，同時(shí)創(chuàng)造條件，克服劣勢(shì)，將外在威脅成功轉(zhuǎn)化。SWOT分析

策略推導(dǎo)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)發(fā)48本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)策略——市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價(jià)格—產(chǎn)品有不可重復(fù)性—過(guò)河拆橋追隨者—搭便車，借勢(shì)—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng)次/非主流市場(chǎng)敏銳的機(jī)會(huì)主義者“重塑區(qū)域形象，代言城市名片”地塊集片區(qū)“紅利”于一身，我們必須承擔(dān)起樹立區(qū)域標(biāo)桿的重任，立足市場(chǎng)，領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展新趨勢(shì)！本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)策略——市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價(jià)格追隨者—搭便這樣絕版的優(yōu)質(zhì)地域，只為經(jīng)典建筑作品留存，這樣的城市理想，誰(shuí)來(lái)承載？誰(shuí)來(lái)代言？除了本項(xiàng)目，別無(wú)他途……每個(gè)城市都有屬于自己的城市名片，具有標(biāo)志性的建筑形態(tài)、可識(shí)別的建筑特色，具有這個(gè)城市特有的精神屬性，傲立于城市。這樣絕版的優(yōu)質(zhì)地域，除了本項(xiàng)目，別無(wú)他途……每個(gè)城市都有屬于50項(xiàng)目形象定位——洛陽(yáng)城市封面！以區(qū)域“第一形象大盤”的姿態(tài)，勇敢承擔(dān)起洛陽(yáng)“代言城市”

的重任！——彌洛陽(yáng)之憾項(xiàng)目形象定位——洛陽(yáng)城市封面！以區(qū)域“第一形象大盤”的姿態(tài)，51案名建議一御湖1號(hào)御：意指五女冢的歷史氣息，有皇族、貴氣之意。湖：暗含項(xiàng)目資源，澗河及內(nèi)部自有園林體系等。1號(hào)：標(biāo)桿、第一的意思，暗含項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)者、首席的地位我們希望，建筑不只是簡(jiǎn)單地堆砌，而是能夠豐富這個(gè)城市的夜空，如同這座城市的精神圖騰，讓城市因?yàn)槲覀兌湴痢该ㄗh一御湖1號(hào)御：意指五女冢的歷史氣息，有皇族、貴氣之意52案名建議二牡丹庭契合文化大盤定位特質(zhì)，凸顯項(xiàng)目文化底蘊(yùn)我們希望，建筑不只是簡(jiǎn)單地堆砌，而是能夠豐富這個(gè)城市的夜空，如同這座城市的精神圖騰，讓城市因?yàn)槲覀兌湴痢该ㄗh二牡丹庭契合文化大盤定位特質(zhì)，凸顯項(xiàng)目文化底蘊(yùn)我們希53一城榮耀，犒賞今生推廣語(yǔ)————獻(xiàn)給那些影響時(shí)代的人一城榮耀，犒賞今生推廣語(yǔ)————獻(xiàn)給那些影響時(shí)代的人543發(fā)展模式區(qū)域價(jià)值重塑,本項(xiàng)目可供打造的方向如何？住宅市場(chǎng)研究與思考商業(yè)市場(chǎng)研究與思考寫字樓市場(chǎng)研究與思考酒店市場(chǎng)研究與思考3發(fā)展模式區(qū)域價(jià)值重塑,本項(xiàng)目可供打造的方向如何？住宅市場(chǎng)55房地產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)，占固定資產(chǎn)投資的比重逐年增加。2009年，洛陽(yáng)全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成1447.3億元，比上年增長(zhǎng)31.5％，全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資137.9億元，比上年增長(zhǎng)25％。

房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例年均保持在10%左右，07年占比達(dá)到峰值，13.1%。房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀房地產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)，占固定資產(chǎn)投資的比重逐年增加。2009年56房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，竣工面積逐年增長(zhǎng)，需求在2007年爆發(fā)增長(zhǎng)，08、09年政策調(diào)控，出現(xiàn)波動(dòng)，整體呈上升趨勢(shì)。房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，竣工面積逐年增長(zhǎng)，需求在2007年爆發(fā)增57隨著品牌開發(fā)商進(jìn)駐洛陽(yáng)，區(qū)域內(nèi)開發(fā)進(jìn)入拼實(shí)力、較品牌、比物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)階段，洛陽(yáng)房地產(chǎn)逐漸成熟。全國(guó)一線品牌區(qū)域一線品牌建業(yè)高爾夫花園建業(yè)壹號(hào)城邦順馳城、世府名邸房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀隨著品牌開發(fā)商進(jìn)駐洛陽(yáng)，區(qū)域內(nèi)開發(fā)進(jìn)入拼實(shí)力、較品牌、比物業(yè)58樓市在2009年后持續(xù)回暖，價(jià)格緩步、持續(xù)上升。投放情況：2008年前投放量較大，但受宏觀房地產(chǎn)政策影響，成交量下跌，致使2009年投放量明顯下滑，2010年緩步回升。銷售情況：成交量隨政策調(diào)控及節(jié)點(diǎn)上、下浮動(dòng)，洛陽(yáng)作為三線城市，市場(chǎng)需求主要以剛性自住客戶為主，新政對(duì)市場(chǎng)影響相對(duì)不大。價(jià)格方面：受“4.15”新政和洛陽(yáng)市根據(jù)豫建（2010）79號(hào)文件規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)了監(jiān)管，完善了預(yù)售制度，尤其對(duì)預(yù)售商品房退房進(jìn)行嚴(yán)格管理，抑制了投機(jī)，對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生了一定影響，但整體看，房?jī)r(jià)保持緩步、持續(xù)上升。住宅樓市在2009年后持續(xù)回暖，價(jià)格緩步、持續(xù)上升。投放情況：259寶龍城市廣場(chǎng)帝都國(guó)際城建業(yè)高爾夫花園金泰盛唐至尊世貿(mào)中心泉舜財(cái)富中心綠都塞納春天康城御府盛世新天地新天地紅太陽(yáng)花園康城尚座凱瑞郭寶花園東方經(jīng)典菁華名門九鼎中和灣銀隆開元名都中泰世紀(jì)花城建業(yè)壹號(hào)城邦名優(yōu)雅筑建業(yè)世紀(jì)華陽(yáng)元順城亞威古城天街鈺泰九龍?jiān)肪訕I(yè)美麗家

洛南新區(qū)恒大綠洲在售項(xiàng)目分布在售項(xiàng)目集中洛南新區(qū)，項(xiàng)目多，供應(yīng)量大，北區(qū)散點(diǎn)分布，大盤供應(yīng)為主。寶龍城市廣場(chǎng)帝都國(guó)際城建業(yè)高爾夫花園金泰盛唐至尊世貿(mào)中心泉舜60在售項(xiàng)目分布持續(xù)消化以大盤為主，尾盤占比超過(guò)40%，新區(qū)價(jià)格整體領(lǐng)漲市場(chǎng)。區(qū)域樓盤名稱占地面積㎡建筑面積㎡主力戶型均價(jià)(元/㎡)營(yíng)銷動(dòng)態(tài)西工區(qū)升龍廣場(chǎng)266800160000068-150平2-4房預(yù)計(jì)5300—5400一期推出7、8、9棟三棟高層產(chǎn)品金城美鄰——7592848-132平1-3房--------------三期全面接受咨詢澗西區(qū)世紀(jì)華陽(yáng)2917081000000五期：40-70平1-2房；95-173平2-3房三期均價(jià)5500三期已售罄，五期全面接受咨詢順馳城110055350000126-165平2-4房470013、15棟10月份開盤，17棟明年開發(fā)。香港城25412750000093-125平2-3房4000四期接近售罄壹號(hào)城邦4200021000089-184平2-4房

5700-5800一期三棟高層已經(jīng)清盤；二期已售96%左右新區(qū)康城尚座13334015000095-168平2-4房-------------10月將開盤，目前VIP認(rèn)籌中世府名邸7670521000072-133平2-3房5100接近售罄奧體花城23274650000098平2房，143平3房，176/186平4房5200接近售罄紅太陽(yáng)花園6736725000049-133平1-3房

5300二期尾盤，三期公寓尚未動(dòng)工高爾夫花園600000162000088-168平2-4房5100尾盤泉舜財(cái)富中心278338118000062-179平2-4房5300-5400銷售接近2/3東方今典5434001300000116-171平3-4房52003期9月19日開盤瀍河區(qū)恒大綠洲892446301000083

-144平2-3房5700元/㎡(1500精裝)二期接近售罄,三期10月推出。說(shuō)明：上述數(shù)據(jù)為洛陽(yáng)市場(chǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，僅選取有代表性、大盤項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研。在售項(xiàng)目分布持續(xù)消化以大盤為主，尾盤占比超過(guò)40%，新區(qū)價(jià)格61中高端住宅認(rèn)知區(qū)域——在西工、澗西河景、洛南新區(qū)等核心地段和景觀環(huán)境較好的區(qū)域形成聚集。4.新區(qū)中心區(qū)價(jià)格：3800~5800傳統(tǒng)市中心，核心地段、完善配套、便利交通，地段為住宅增值，緊鄰洛河擁有一線河景價(jià)值點(diǎn)：地段、配套、交通、景觀臨近新市政府，未來(lái)城市核心，新區(qū)未來(lái)的發(fā)展利好吸引了全洛陽(yáng)中高端客戶置業(yè)價(jià)值點(diǎn)：新區(qū)、市政府利好新區(qū)第一站，宜居的環(huán)境，新區(qū)發(fā)展利好，臨近城區(qū)的便利配套。形成輻射洛陽(yáng)全市的吸引力，如東方金典等。價(jià)值點(diǎn)：環(huán)境好、新區(qū)利好、臨近城區(qū)洛河景觀和傳統(tǒng)的富人區(qū)認(rèn)知，以及周邊便利的生活配套，共同提升了區(qū)域價(jià)值，成為區(qū)域內(nèi)的首選居住地，如順馳城等價(jià)值點(diǎn)：景觀、生活配套1.西工核心區(qū)價(jià)格：5100~54002.澗西河景區(qū)價(jià)格：4700~58003.新區(qū)河景區(qū)價(jià)格：4000~6000住宅中高端住宅認(rèn)知區(qū)域——在西工、澗西河景、洛南新區(qū)等核心地段和621.西工區(qū)客戶：西工區(qū)區(qū)域內(nèi)中高端客戶為主，多是來(lái)自612、613科研所以及中心醫(yī)院的客戶。對(duì)周邊區(qū)縣也有較強(qiáng)輻射力未來(lái)供給：未來(lái)供應(yīng)以大型城中村舊改項(xiàng)目為主，供應(yīng)量大，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。依托資源：核心地段，傳統(tǒng)城市中心的認(rèn)知，完善配套、便利的交通物業(yè)形式：高層價(jià)格平臺(tái)：5100—5400元/平米傳統(tǒng)洛陽(yáng)市中心，擁有核心地段的完善配套和便利交通，地段為住宅增值，區(qū)域內(nèi)客戶置業(yè)首選。1.西工區(qū)客戶：西工區(qū)區(qū)域內(nèi)中高端客戶為主，多是來(lái)自61263項(xiàng)目位置王城大道與中州路交叉口以北占地面積266800平方米建筑面積1600000平方米容積率5.90

物業(yè)類型商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓、住宅開發(fā)商洛陽(yáng)升龍置業(yè)有限公司進(jìn)度：一期推出7、8、9棟三棟高層產(chǎn)品，產(chǎn)品從68-150平米兩房、三房、四房為主預(yù)計(jì)均價(jià)：5300元/㎡—5400元/㎡左右

項(xiàng)目特點(diǎn)：1、洛陽(yáng)首推開放式、休閑式、國(guó)際化街區(qū)式社區(qū)2、緊鄰?fù)醭枪珗@融匯人文園林與自然園林；緊鄰洛河，盡享一線水景3、國(guó)際級(jí)生活配套，希爾頓酒店、5A級(jí)寫字樓、沃爾瑪、金逸3DMAX4、國(guó)際級(jí)景觀設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)營(yíng)銷亮點(diǎn)：1、宣傳打造區(qū)域中心，主推宣傳語(yǔ)“升龍所在，必定中心”2、走國(guó)際化路線，引進(jìn)國(guó)際級(jí)酒店，大型連鎖超市等，提升區(qū)域認(rèn)知升龍廣場(chǎng)—區(qū)域內(nèi)最耀眼的城市綜合體西工區(qū)典型案例項(xiàng)目位置王城大道與中州路交叉口以北占地面積266800平方64洛河景觀和傳統(tǒng)的富人區(qū)認(rèn)知，以及周邊便利的生活配套，共同提升了區(qū)域價(jià)值，成為區(qū)域內(nèi)的首選居住地?？蛻簦簠^(qū)域內(nèi)中高端客戶為主，一拖、洛銅等大企業(yè)以及設(shè)計(jì)院的高管。未來(lái)供給：成熟區(qū)域，目前在售項(xiàng)目接近尾盤，未來(lái)供應(yīng)較少依托資源：沿河景觀，南昌路沿線、傳統(tǒng)的富人聚居區(qū)，生活便利。物業(yè)形式：高層為主價(jià)格平臺(tái)：4700-5800元/平米我一定會(huì)買澗西區(qū)，去哪都方便，配套又好，住習(xí)慣了，但就是房?jī)r(jià)有點(diǎn)高，之前看過(guò)一套125平米的，價(jià)格也還行，但要捆綁車位出售，車位都要8萬(wàn)，覺得不劃算，就算了。某出租車司機(jī)訪談總結(jié)2.澗西區(qū)洛河景觀和傳統(tǒng)的富人區(qū)認(rèn)知，以及周邊便利的生活配套，共同提升65項(xiàng)目位置澗西區(qū)南昌路丹尼斯對(duì)面占地面積42000平方米建筑面積210000平方米容積率4.00

綠化率45%物業(yè)類型高層住宅開發(fā)商建業(yè)住宅集團(tuán)洛陽(yáng)置業(yè)有限公司進(jìn)度：一期三棟高層已經(jīng)清盤；二期已售96%左右均價(jià)：

5700—5800元/㎡項(xiàng)目特點(diǎn)：1、澗西區(qū)較為核心地段、交通便利2、周邊有西苑公園、洛浦公園、丹尼斯百貨等配套齊全3、建業(yè)知名開發(fā)商4、教育配套完善，哈佛雙語(yǔ)幼兒園，滿足教育需求

銷售動(dòng)態(tài):面積96㎡108㎡130㎡143㎡184㎡套數(shù)104套78套52套130套26套二期5棟~8棟戶型配比:二期共4棟(5—8棟)，目前僅剩5棟在售，其中134-140㎡僅余4套，96㎡僅余10套，集中在24樓以上的高樓層壹號(hào)城邦—區(qū)域中心、品牌、品質(zhì)樓盤，配套完善澗西區(qū)典型案例項(xiàng)目位置澗西區(qū)南昌路丹尼斯對(duì)面占地面積42000平方米建筑66城市向南拓展的第一站，宜居的環(huán)境，新區(qū)未來(lái)的發(fā)展利好，形成輻射洛陽(yáng)全市的吸引力?？蛻簦簼疚鲄^(qū)和西工區(qū)客戶為主，占60-70%；少半?yún)^(qū)縣客戶，由于區(qū)域配套尚未成熟，整體入住率不高；未來(lái)供給：在售的都是大規(guī)模項(xiàng)目，如東方今典，未來(lái)供應(yīng)集中放量。依托資源：洛河景觀，新區(qū)環(huán)境優(yōu)，新區(qū)規(guī)劃發(fā)展前景，臨近傳統(tǒng)市區(qū)，生活相對(duì)便利物業(yè)形式：疊加別墅，洋房，小高層，高層價(jià)格平臺(tái)：4000-6000元/平米3.新區(qū)河景區(qū)城市向南拓展的第一站，宜居的環(huán)境，新區(qū)未來(lái)的發(fā)展利好，形成輻67項(xiàng)目位置洛龍區(qū)西苑橋南向西50米占地面積543400平方米建筑面積1300000平方米容積率2.40綠化率43%物業(yè)類型住宅、花園洋房物業(yè)費(fèi)1.20元/平方米·月開發(fā)商?hào)|方置地有限公司進(jìn)度：3期9月19日開盤，在售12棟-15棟26層高層。均價(jià)：4700起價(jià)，均價(jià)5700項(xiàng)目特點(diǎn)：1、地處洛南新區(qū)與老城區(qū)交界處，靠近新市政中心，吸納新、老城區(qū)客戶；2、靠近洛陽(yáng)，豐富的水景資源，也是本項(xiàng)目最大的營(yíng)銷賣點(diǎn)；3、超大入戶花園，戶戶贈(zèng)送全面積景觀陽(yáng)臺(tái)，產(chǎn)品創(chuàng)新。面積116㎡140㎡171㎡套數(shù)130套130套130套在售三期12~15棟戶型配比:東方今典—依靠最優(yōu)的洛陽(yáng)景觀資源，宜居的環(huán)境致勝新區(qū)河景典型案例從開盤當(dāng)天銷控情況看，116、140平米產(chǎn)品去化速度相對(duì)較快。項(xiàng)目位置洛龍區(qū)西苑橋南向西50米占地面積543400平方米68市政府所在區(qū)域，未來(lái)的城市核心，未來(lái)的發(fā)展利好吸引了全市中高端客戶置業(yè)，未來(lái)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈客戶：覆蓋老區(qū)和周邊區(qū)縣中高端客戶，都是多次置業(yè)者，看好新區(qū)未來(lái)發(fā)展，目的是投資或者待新區(qū)成熟后自住，改善原有居住條件，目前入住率較低。未來(lái)供給：未來(lái)供給較多，競(jìng)爭(zhēng)較激烈。依托資源：臨近新市政府，未來(lái)的城市核心區(qū)，新區(qū)發(fā)展利好，升值空間大物業(yè)形式：別墅、多層、小高層、高層等價(jià)格平臺(tái)：3800-5800元/平米住在新區(qū)一定要有車才行，不然去哪都不方便，配套不完善，通往新區(qū)的公交車都不多，入住率不高，現(xiàn)在住不太合適，要住還要等上幾年。某出租車司機(jī)訪談總結(jié)4.新區(qū)中心區(qū)市政府所在區(qū)域，未來(lái)的城市核心，未來(lái)的發(fā)展利好吸引了全市中高69項(xiàng)目位置洛龍區(qū)市政府正南方占地面積278338平方米建筑面積1180000平方米容積率4.30綠化率45%物業(yè)類型高層住宅、商業(yè)物業(yè)費(fèi)1.35元/平方米·月開發(fā)商洛陽(yáng)市泉舜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)度：三期錦泉苑1-5棟高層，銷售率接近超過(guò)60%，4期預(yù)計(jì)2011年上半年入市均價(jià)：

5300-5400元/㎡項(xiàng)目特點(diǎn)：1、靠近市政府，音樂噴泉廣場(chǎng)，地段優(yōu)勢(shì)明顯2、400畝開元湖景、牡丹大道景觀水系3、洛南新區(qū)大型綜合體項(xiàng)目：18萬(wàn)㎡shoppingmall，12萬(wàn)㎡街區(qū)商業(yè)、5A級(jí)甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店?duì)I銷亮點(diǎn)：1、營(yíng)銷宣傳突出國(guó)際化，主推宣傳語(yǔ)“不在中心何以堪稱國(guó)際”；2、依靠綜合體價(jià)值帶動(dòng)住宅銷售。4期戶型配比:面積62㎡94-95㎡117㎡128-130㎡179㎡套數(shù)128套192套128套162套64套泉舜財(cái)富中心—超級(jí)綜合體大盤，區(qū)位、規(guī)劃利好新區(qū)中心區(qū)典型案例項(xiàng)目位置洛龍區(qū)市政府正南方占地面積278338平方米建筑面70未來(lái)供應(yīng)分析2011年后，整體供應(yīng)約400萬(wàn)平米，洛南新區(qū)和西工區(qū)集中放量，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈。區(qū)域項(xiàng)目體量（萬(wàn)㎡）各區(qū)合計(jì)總體合計(jì)西工區(qū)升龍廣場(chǎng)110.0147.9萬(wàn)㎡407.3萬(wàn)㎡金城美鄰12.5亞秀麗都8.0文興陽(yáng)光水岸3.0恒順貴府4.0凱旋國(guó)際廣場(chǎng)2.6順峰狀元府邸4.5都市夢(mèng)園3.3洛南新區(qū)開元名郡10.0184.0萬(wàn)㎡全舜財(cái)富中心40.0東方今典40.0康城尚座5.0明鑫億萬(wàn)國(guó)際花園16.0正大國(guó)際廣場(chǎng)30.0綠都塞納春天43.0澗西區(qū)順馳城7.058.4萬(wàn)㎡中泰世紀(jì)花城3.0元順城2.5和順園3.9世紀(jì)華陽(yáng)42.0瀍河區(qū)、老城區(qū)恒大綠洲13.017萬(wàn)㎡鈺泰九龍?jiān)?.02011年后市場(chǎng)供應(yīng)主要集中在洛南新區(qū)和西工區(qū)。洛南新區(qū)以大盤持續(xù)供應(yīng)為主；西工區(qū)多以小盤，規(guī)模放量供應(yīng)。備注：上述統(tǒng)計(jì)為不完全統(tǒng)計(jì)。住宅未來(lái)供應(yīng)分析2011年后，整體供應(yīng)約400萬(wàn)平米，洛南新區(qū)和71供應(yīng)以3房為主，主流面積為115—150平緊湊、舒適型產(chǎn)品；2房主流面積為95-110平，高端大平層、別墅稀缺。產(chǎn)品分析面積區(qū)間（㎡）40-7070-8990-99100-109110-119120-129130-139140-149150-159160-169170-179180以上世紀(jì)華陽(yáng)順馳城壹號(hào)城邦東方今典康城尚座開元名郡世府名邸泉舜財(cái)富中心恒大綠洲公寓兩房三房、四房三房、三房四房三房四房三房四房?jī)煞咳績(jī)煞咳啃煞績(jī)煞咳克姆績(jī)煞?、三房、四房?jī)煞克姆績(jī)煞繃?guó)寶花園洋房+別墅供應(yīng)以3房為主，主流面積為115—150平緊湊、舒適型產(chǎn)品；72商務(wù)市場(chǎng)小結(jié)住宅市場(chǎng)分析小結(jié)：洛陽(yáng)房地產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)，樓市在2009年后呈現(xiàn)持續(xù)回暖態(tài)勢(shì)，供銷平衡，價(jià)格保持緩步、持續(xù)上升；隨著品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，洛陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入拼實(shí)力、較品牌、比物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)階段，區(qū)域開發(fā)逐步進(jìn)入成熟發(fā)展。

洛南新區(qū)、澗西區(qū)、西工區(qū)是目前住宅在售的重點(diǎn)區(qū)域，洛南新區(qū)集中放量；在新區(qū)、澗西和西工區(qū)等核心地段和景觀環(huán)境較好的區(qū)域形成中高端住宅聚集地；未來(lái)整體供應(yīng)約400萬(wàn)平，洛南新區(qū)和西工區(qū)為主，新區(qū)以大盤持續(xù)供應(yīng)，西工區(qū)以小盤，規(guī)模放量為主，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈。未來(lái)供應(yīng)仍然是滿足傳統(tǒng)自住需求為主，產(chǎn)品線集中。二房在90-110平之間，三房在115-150平之間，大平面、別墅消化速度一般，供應(yīng)量少。洛陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步上升，逐步進(jìn)入成熟發(fā)展階段；住宅市場(chǎng)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，未來(lái)區(qū)域內(nèi)外供應(yīng)量大；產(chǎn)品供應(yīng)以滿足自主為主，集中單一，缺乏創(chuàng)新。商務(wù)市場(chǎng)小結(jié)住宅市場(chǎng)分析小結(jié)：洛陽(yáng)房地產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)，樓市73已形成以王府井為核心的市級(jí)商圈，丹尼斯、萬(wàn)達(dá)、百貨大樓、上海市場(chǎng)、八角樓等區(qū)域級(jí)商圈。主要商圈分布：西工：王府井、中央百貨、升龍廣場(chǎng)（擬建），王府井商圈已成為洛陽(yáng)最高端、人氣最旺、輻射面最廣的市級(jí)商圈。澗西：上海市場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)、丹尼斯老城、瀍河：八角樓金街。新區(qū)：泉舜財(cái)富中心、寶龍城市廣場(chǎng)（擬建）洛陽(yáng)消費(fèi)的區(qū)域性明顯，除了頂級(jí)消費(fèi)，跨區(qū)消費(fèi)現(xiàn)象較少。購(gòu)物除王府井以外，基本上不去其他地方，這里東西最全，也最高檔。王府井商場(chǎng)王女士訪談商圈名稱輻射范圍品牌檔次消費(fèi)人群主要商家王府井商圈洛陽(yáng)城區(qū)最高洛陽(yáng)城區(qū)最高端消費(fèi)者王府井、新都匯步行街、家樂福百貨大樓商圈西工區(qū)較高西工區(qū)中高端消費(fèi)者百貨大樓、工貿(mào)商場(chǎng)、鴻城商場(chǎng)萬(wàn)達(dá)商圈澗西區(qū)較高澗西區(qū)中高端消費(fèi)者萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)丹尼斯商圈澗西區(qū)較高澗西區(qū)中高端消費(fèi)者丹尼斯百貨上海市場(chǎng)商圈澗西、西工區(qū)中等中低端消費(fèi)者，澗西為主，部分西工上海百貨、沃爾瑪八角樓金街商圈老城、瀍河區(qū)中等老城區(qū)、瀍河區(qū)的中端消費(fèi)者八角樓、老城區(qū)丹尼斯上海市場(chǎng)商圈丹尼斯商圈中央百貨商圈洛陽(yáng)市商圈格局圖萬(wàn)達(dá)商圈升龍廣場(chǎng)泉舜財(cái)富中心寶龍城市廣場(chǎng)八角樓金街商圈王府井商圈商業(yè)已形成以王府井為核心的市級(jí)商圈，丹尼斯、萬(wàn)達(dá)、百貨大樓、上海74西工區(qū)商圈王府井——

輻射全市范圍，定位最高、人氣最旺、功能最全的商圈王府井經(jīng)營(yíng)面積約38358平米，地處中州路中心為主，毗鄰新都匯和凱瑞君臨廣場(chǎng)兩大商圈，聚集了洛陽(yáng)最密集和最高檔的商鋪群，市場(chǎng)定位最高、人氣最旺、銷售最好的大型現(xiàn)代流行時(shí)尚百貨商場(chǎng)。王府井商圈品類齊全、功能完善，整體氛圍精致、時(shí)尚、活躍；突出品牌化、時(shí)尚化，引領(lǐng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的消費(fèi)需求；強(qiáng)化營(yíng)銷價(jià)值化、管理規(guī)范化、服務(wù)人性化。業(yè)態(tài)分類：集時(shí)裝、皮具、兒童用品、家具、超市、生活電器專賣、珠寶首飾、餐飲、醫(yī)藥、迪信通手機(jī)城、天福茗茶、電玩城、美容于一身，服務(wù)功能完備，創(chuàng)洛陽(yáng)之最。憑借強(qiáng)大的品牌號(hào)召力、高端的定位、高端的品牌、完備的商業(yè)功能，成為輻射全市的市級(jí)商圈。西工區(qū)商圈王府井——

輻射全市范圍，定位最高、人氣最旺、功能75升龍廣場(chǎng)是上海升龍集團(tuán)進(jìn)軍洛陽(yáng)的首席力作，洛陽(yáng)市最大的城中村改造項(xiàng)目。項(xiàng)目位于西工區(qū)，緊鄰?fù)醭枪珗@與博物館。投資35億元，開發(fā)面積約400畝，建筑面積約160萬(wàn)平方米，涵蓋商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓、高檔住宅等多種物業(yè)形態(tài)，其中擁有38萬(wàn)平米的商業(yè)旗艦群。規(guī)劃有五星級(jí)希爾頓酒店、5A寫字樓、沃爾瑪、國(guó)美電器、金逸3DIMAX影院，建成后將是洛陽(yáng)市乃至河南省最具代表性的“地標(biāo)性建筑群落”。一期推出7#、8#、9#樓，三棟樓，均為兩梯六戶，7#樓兩個(gè)單元，8#樓一個(gè)單元，9#樓三個(gè)單元，66-150平的兩房、三房，除7#樓一個(gè)單元為27層外，其他均為34層的高層。

項(xiàng)目定位：國(guó)際時(shí)尚住宅、主題性商業(yè)廣場(chǎng)、5A級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店、酒店式公寓于一體的城市地標(biāo)性綜合體項(xiàng)目。升龍廣場(chǎng)（擬建）——

規(guī)劃市級(jí)商圈，聯(lián)合王府井，大力提升片區(qū)商業(yè)檔次升龍廣場(chǎng)的建成將徹底打破洛陽(yáng)傳統(tǒng)東西軸點(diǎn)狀商業(yè)格局，將王府井商圈連成一片，形成約6平方公里的新中央商圈；并作為中央商圈的構(gòu)成主體，承擔(dān)延伸中心商圈南北縱深拓展大洛陽(yáng)商業(yè)核心圈的重任，城市商業(yè)核心向北延伸。升龍廣場(chǎng)是上海升龍集團(tuán)進(jìn)軍洛陽(yáng)的首席力作，洛陽(yáng)市最大的城中村76占地48畝，總建面約11萬(wàn)平米，地處亞世廣場(chǎng)，澗西區(qū)核心地塊，毗鄰五星級(jí)華陽(yáng)酒店；東至珠江路，南至遼寧路，西至麗新路，北至洛陽(yáng)少年文化中心，位置優(yōu)越。澗西區(qū)商圈萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)——

洛陽(yáng)標(biāo)志性商業(yè)項(xiàng)目，挑戰(zhàn)現(xiàn)有商業(yè)版圖。靚麗的室內(nèi)商業(yè)步行街，引領(lǐng)國(guó)際時(shí)尚，體驗(yàn)繁華精髓。室內(nèi)步行街全長(zhǎng)193米，長(zhǎng)廊一至三層一覽無(wú)余，與六大主力店融會(huì)貫通，是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的樞紐與核心，400平方米陽(yáng)光中庭設(shè)置透光穹頂，使步行街四季如春。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)集時(shí)尚、購(gòu)物、休閑、娛樂、美食于一體，結(jié)合其周邊豐富的客戶群，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)十分成功，洛陽(yáng)大型商圈典范，憑借地段及客戶的優(yōu)勢(shì)無(wú)可復(fù)制，旨在打造洛陽(yáng)標(biāo)志性商業(yè)項(xiàng)目，挑戰(zhàn)現(xiàn)有商業(yè)版圖。樓層業(yè)態(tài)分布1F永和豆?jié){、新視野眼鏡、堡獅龍、譚木匠、艾格周末、艾格內(nèi)衣、MIAMIA、鉆奇BRIOLETTE、麥當(dāng)勞、APPAREL、SPR咖啡、屈臣氏、飛速數(shù)碼、色彩化妝品、老鳳祥銀樓、和緣寶玉、佐丹奴、CASIO、艾格、ES、卡布依、She's麗人坊、小麗聽吧、DQ冰雪皇后、巴黎風(fēng)情婚紗攝影、金鑫珠寶城2F富岡拉面、班尼路、互動(dòng)地帶、曼諾雄DIY、艾夫斯、MIX-BOX、吉田耀司、卡思樂、雅黛麗、埃古RI&G、威豹、拿渡麻辣香鍋、兵陽(yáng)時(shí)尚私人形象會(huì)所、明星薈、生活幾何、信德緣、唐獅、EGOU、發(fā)新社、麥當(dāng)勞、歐林雅生態(tài)竹紡、安踏、旅行者、海豚灣美甲專門店、百味王時(shí)尚小火鍋3F101賓GOU牛排、阿林煲仔、黑潮飲品、百碗羊湯、卷來(lái)卷去、香德印度音樂餐廳、馬蹄街張家混沌、雙食記、再品云南、意薩諾、辣妹子、京橋料理、開菲爾酸奶吧占地48畝，總建面約11萬(wàn)平米，地處亞世廣場(chǎng)，澗西區(qū)核心地塊77寶龍城市廣場(chǎng)（擬建）——

全新商業(yè)地產(chǎn)模式，未來(lái)將改變洛陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)格局，市級(jí)商圈又一極。核心賣點(diǎn)：寶龍集團(tuán)核心品牌，寶龍集團(tuán)先后在全國(guó)十余個(gè)城市開發(fā)了城市廣場(chǎng)。涵蓋購(gòu)物、休閑、游樂、娛樂、旅游、餐飲、文化、商務(wù)功能于一體，一種全新的商業(yè)地產(chǎn)模式。占地533畝，總建筑面積超100萬(wàn)平方米，北倚開元大道、洛龍區(qū)政府，南臨牡丹大道，西望亞洲最大的音樂噴泉，東接百年商業(yè)圣地關(guān)林批發(fā)市場(chǎng)。擬建五大主題區(qū)：超級(jí)商業(yè)中心：尚未啟動(dòng)，一站式消費(fèi)多功能綜合性大型商用物業(yè)。休閑游樂水街：游樂場(chǎng)國(guó)際批發(fā)中心：一期，近25萬(wàn)平米，以服裝、小商品、茶葉等服裝批發(fā)為主專業(yè)市場(chǎng)：五金等專業(yè)市場(chǎng)，擬引進(jìn)品牌商家CBD住宅：歐式新古典建筑寶龍城市廣場(chǎng)以高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、高定位調(diào)性入市。但批發(fā)市場(chǎng)及專業(yè)市場(chǎng)比例過(guò)大，且為其首期啟動(dòng)項(xiàng)目，致使商業(yè)檔次向中低端發(fā)展。同時(shí)商業(yè)比例過(guò)大及商住區(qū)分不明顯，導(dǎo)致住宅無(wú)法體現(xiàn)高端性。洛南新區(qū)商圈寶龍城市廣場(chǎng)（擬建）——

全新商業(yè)地產(chǎn)模式，未來(lái)將改變洛陽(yáng)商78商務(wù)市場(chǎng)小結(jié)西工區(qū)王府井商圈為洛陽(yáng)最高端、人氣最旺、輻射面最廣的市級(jí)商圈。其他如丹尼斯、萬(wàn)達(dá)、百貨大樓、上海市場(chǎng)、八角樓等區(qū)域級(jí)商圈以滿足各自區(qū)域商業(yè)需求為主；

隨著升龍廣場(chǎng)入市，聯(lián)合王府井商圈、中央百貨商圈，進(jìn)一步提升西工區(qū)的商業(yè)檔次和形象，擴(kuò)大洛陽(yáng)市級(jí)新中央核心商業(yè)區(qū)，迎合高端、主流消費(fèi)群體；城市商業(yè)核心向北延伸。隨著升龍廣場(chǎng)的入市，進(jìn)一步鞏固西工區(qū)商業(yè)核心地位；超大商業(yè)體量帶動(dòng)片區(qū)配套提升，為項(xiàng)目配套加分、增值。商業(yè)市場(chǎng)分析小結(jié)：商務(wù)市場(chǎng)小結(jié)西工區(qū)王府井商圈為洛陽(yáng)最高端、人氣最旺、輻射面最79依托周邊的成熟配套和商務(wù)氛圍，商務(wù)市場(chǎng)具有較強(qiáng)聚集性，已形成老城商務(wù)區(qū)和新區(qū)政務(wù)區(qū)兩個(gè)商務(wù)聚集區(qū)老城區(qū)商務(wù)區(qū)主要分布在中州路、南昌路和九都路沿線新區(qū)寫字樓主要聚焦開元大道，商務(wù)氛圍初步形成序號(hào)項(xiàng)目狀況序號(hào)項(xiàng)目狀況1龍泉大廈出租6交通銀行自用2商業(yè)銀行大廈自用兼出租7廣廈中央商務(wù)對(duì)外銷售3煙草大廈自用8日?qǐng)?bào)大廈自用兼出租4移動(dòng)大廈自用9天元奧林商務(wù)對(duì)外銷售5網(wǎng)通大廈自用10世貿(mào)中心待售序號(hào)項(xiàng)目序號(hào)項(xiàng)目1廣廈中州國(guó)際8中僑地產(chǎn)大廈2富雅東方9錦茂國(guó)際大廈3數(shù)碼大廈10申泰世紀(jì)名座4楓葉國(guó)際廣場(chǎng)11天澤大廈5凱瑞君臨商務(wù)12悅豐廣場(chǎng)6唐宮大廈13金港商務(wù)中心7金源國(guó)際公寓14華源財(cái)富廣場(chǎng)1254121314367891011中州路九都路南昌路67854321910商務(wù)依托周邊的成熟配套和商務(wù)氛圍，商務(wù)市場(chǎng)具有較強(qiáng)聚集性，已形成80從租金水平看，寫字樓發(fā)展尚處在起步階段第三產(chǎn)業(yè)中流通服務(wù)業(yè)所占比重較大，對(duì)寫字樓的需求比較少，市場(chǎng)上寫字樓的租金偏低，為18-35元/平米/月從寫字樓的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與相對(duì)發(fā)展水平分析，寫字樓的發(fā)展水平比較低。西工區(qū)中州路澗西區(qū)南昌路西工區(qū)九都路新區(qū)10 20 30 40租金（元）20 3018 2520 2525 35三產(chǎn)GDP總量(億元)寫字樓整體容量>1200大800～1200中等<800較低R寫字樓相對(duì)發(fā)展水平>3高2～3中等<2較低R=一線寫字樓租金水平(元/平米/月)/商品房均價(jià)(百元/平)洛陽(yáng)市2009年第三產(chǎn)業(yè)GDP總量661.2億元洛陽(yáng)市一線寫字樓30元/平米/月，商品房均價(jià)3142元/平米。R=0.95三產(chǎn)GDP2000城市寫字樓發(fā)展水平評(píng)估模型洛陽(yáng)01.02.03.008001200R相對(duì)發(fā)展水平商務(wù)從租金水平看，寫字樓發(fā)展尚處在起步階段第三產(chǎn)業(yè)中流通服務(wù)業(yè)所81從需求看，老城區(qū)小面積需求較多，租戶以草創(chuàng)期或成長(zhǎng)期企業(yè)為主；新區(qū)形象較好，租金水平高，需求以大企業(yè)為主洛陽(yáng)企業(yè)還處于創(chuàng)業(yè)、成長(zhǎng)或發(fā)展期，辦公面積多為30-40平米，大的100平米左右一些知名企業(yè)在洛陽(yáng)的分支機(jī)構(gòu)屬于辦事處性質(zhì)，面積需求小（如摩托羅拉鄭州分公司駐洛辦事處在凱悅大廈租賃不到200平米）。老城區(qū)新區(qū)洛陽(yáng)新區(qū)有龍泉大廈、商業(yè)銀行大廈以及日?qǐng)?bào)大廈出租，廣廈中央商務(wù)和天元奧林商務(wù)對(duì)外銷售；龍泉大廈、商業(yè)銀行、日?qǐng)?bào)大廈配置較好，只有大企業(yè)才能承租，一方面因?yàn)槭驱埲髲B和商業(yè)銀行必須整層出租，面積較大，另一方面租金約30~40元/平米/月，租金水平高新區(qū)寫字樓只能租給大企業(yè)，出租面積都在400平以上，有的甚至整層出租，招租政府關(guān)系要好，洛陽(yáng)目前到寫字樓的大企業(yè)不多，空置挺高的……——金凱悅工作人員商務(wù)從需求看，老城區(qū)小面積需求較多，租戶以草創(chuàng)期或成長(zhǎng)期企業(yè)為主82第三產(chǎn)業(yè)比重低，且以流通服務(wù)業(yè)為主，未來(lái)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)仍不會(huì)有重大調(diào)整，高端寫字樓的需求在一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)劇增。編號(hào)行業(yè)編號(hào)行業(yè)1金融/保險(xiǎn)5建筑/房地產(chǎn)2咨詢/法律/會(huì)計(jì)6廣告/傳媒3信息/軟件/科技7建材/裝飾4電子/電器/設(shè)備8商貿(mào)/物流市場(chǎng)各行業(yè)寫字樓需求模型洛陽(yáng)是一個(gè)重工業(yè)城市，實(shí)施“工業(yè)強(qiáng)市”和“旅游強(qiáng)市”戰(zhàn)略，第三產(chǎn)業(yè)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中比例較低。對(duì)高端寫字樓需求的產(chǎn)業(yè)在洛陽(yáng)市第三產(chǎn)業(yè)中占比很低，市場(chǎng)高端需求不足。以建設(shè)區(qū)域物流樞紐為重點(diǎn)，加快為工業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的現(xiàn)代高效物流業(yè)發(fā)展。

——摘自《洛陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十一五規(guī)劃》租金承受力形象依賴度強(qiáng)弱高157234682008年全市第三產(chǎn)業(yè)增加值579.5億元，占全市生產(chǎn)總值30.2%。批發(fā)和零售業(yè)、交通運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)、住宿和餐飲業(yè)傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)增加值占三產(chǎn)增加值48.9%，第三產(chǎn)業(yè)中金融業(yè)、房地產(chǎn)分別占三產(chǎn)增加值5.6％和5.2%。其他營(yíng)利性服務(wù)業(yè)與非營(yíng)利性服務(wù)業(yè)所占三產(chǎn)增加值比重分別為11.7%和28.6%。可見洛陽(yáng)第三產(chǎn)業(yè)仍以傳統(tǒng)流通和服務(wù)業(yè)為主。數(shù)據(jù)來(lái)源：洛陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局《洛陽(yáng)市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀、問題、對(duì)策》商務(wù)第三產(chǎn)業(yè)比重低，且以流通服務(wù)業(yè)為主，未來(lái)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)仍不會(huì)有重大83項(xiàng)目當(dāng)前承接老城核心區(qū)域高端商務(wù)外溢的可能性較低

本項(xiàng)目在老城商務(wù)聚集區(qū)的外圍，周邊無(wú)密集的產(chǎn)業(yè)鏈，無(wú)法依靠自身創(chuàng)造商務(wù)需求，同時(shí)承接老城高端商務(wù)外溢的可能性較低。1254121314367891011中州路九都路南昌路序號(hào)項(xiàng)目序號(hào)項(xiàng)目1廣廈中州國(guó)際8中僑地產(chǎn)大廈2富雅東方9錦茂國(guó)際大廈3數(shù)碼大廈10申泰世紀(jì)名座4楓葉國(guó)際廣場(chǎng)11天澤大廈5凱瑞君臨商務(wù)12悅豐廣場(chǎng)6唐宮大廈13金港商務(wù)中心7金源國(guó)際公寓14華源財(cái)富廣場(chǎng)商務(wù)項(xiàng)目當(dāng)前承接老城核心區(qū)域高端商務(wù)外溢的可能性較低本84商務(wù)市場(chǎng)小結(jié)依托周邊成熟的配套和商務(wù)氛圍，目前已形成南昌路、中州路和九都路為核心的老城商務(wù)聚集區(qū)；開元大道沿線、市政府附近的新城商務(wù)聚集區(qū)；從租金水平看，洛陽(yáng)商務(wù)市場(chǎng)仍處于起步階段，尚有較大的發(fā)展空間；從需求看，老城區(qū)小面積需求較多，租戶以草創(chuàng)期或成長(zhǎng)期企業(yè)為主；新區(qū)形象較好，租金水平高，需求以大企業(yè)為主；本項(xiàng)目處于老城商務(wù)聚集區(qū)的外圍，承接高端商務(wù)外溢的可能性較低。從產(chǎn)業(yè)看，第三產(chǎn)業(yè)比重低，且以流通服務(wù)業(yè)為主，未來(lái)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)仍不會(huì)有重大調(diào)整，高