2022年房地產估價師之開發經營與管理題庫大全帶答案（實用）第一部分單選題(50題)1、“三項預測值”分析方法是（）中的一種。

A.概率分析方法

B.盈虧平衡分析方法

C.多因素敏感性分析方法

D.單因素敏感性分析方法

【答案】：C

2、一般來說，通貨膨脹會導致折現率()。

A.小于利率

B.大于利率

C.降低

D.提高

【答案】：D

3、存量是指報告期期末已占用和控制的拇業空間總量。在數值上，報告期總量＝上期存量+報告期新竣工量—()。

A.報告期滅失量

B.最低銷售量

C.工程量

D.盈虧平衡點量

【答案】：A

4、下列影響房地產市場運行環境的因素中，屬于技術環境的因素是()。

A.城市或區域產業結構與布局

B.人口數量與結構

C.土地資源狀況

D.信息技術的發展和應用

【答案】：D

5、就房地產開發投資來說，投資回收主要是指開發商所投入的（）的回收。

A.經營資金

B.開發經營成本

C.開發建設投資

D.總開發成本

【答案】：D

6、就房地產開發投資來說，投資回收主要是指開發商所投入的（）的回收。

A.經營資金

B.開發經營成本

C.開發建設投資

D.總開發成本

【答案】：D

7、某房地產投資項目的目標收益率為10%，內部收益率為16%，實際收益率為12%。銀行的貸款利率為7.5%，則通貨膨脹率是（）。

A.1.82%

B.2.33%

C.3.57%

D.5.45%

【答案】：C

8、投資決策分析主要包括市場分析、（）和投資決策三部分工作。

A.風險控制

B.項目調研

C.項目財務評價

D.資金管理

【答案】：C

9、某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎租金為15萬元／月，并當租戶的月營業額超過150萬元時收取3％的百分比租金。當租戶的月營業額為180萬元時，其應繳納的租金為（）萬元。

A.13.2

B.15.9

C.19.5

D.20.4

【答案】：B

10、某房地產開發企業經過市場調研后，決定在全國多個城市開發供老年人居住的“銀發公寓”。那么，開發商在目標市場選擇過程中采用的是（）模式。

A.選擇專業化

B.產品專業化

C.全面覆蓋

D.市場集中化

【答案】：B

11、下列選項中，不屬于出售型房地產開發投資計算期的是（）。

A.準備期

B.建造期

C.銷售期

D.經營期

【答案】：D

12、某城市規劃將火車站由該城市的A區遷至B區，則B區的商業物業投資將會增加，這主要是由于房地產投資具有（）的特性。

A.區位選擇異常重要

B.易產生資本價值風險

C.需要適時的更新改造投資

D.存在效益外溢和轉移

【答案】：D

13、當房地產開發商將建成后的物業用于出租或（）時，短期開發投資就轉變成了長期置業投資。

A.出售

B.抵押

C.轉讓

D.經營

【答案】：D

14、房地產開發項目銷售利潤率的正確表達式是（）。

A.銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入

B.銷售利潤率=銷售利潤/總開發價值

C.銷售利潤率=銷售利潤/總開發成本

D.銷售利潤率=銷售利潤/項目總投資

【答案】：A

15、零售商業物業的租金是以每一個獨立出租單元的()為基礎計算的。

A.建筑面積

B.總出租面積

C.可出租面積

D.營業面積

【答案】：B

16、投資者所要求的最低利率是（）。

A.基礎利率

B.存款利率

C.貸款利率

D.同業拆借利率

【答案】：A

17、為控制個人住房抵押貸款的風險，常用房地產支出與收入來考核借款人的還款能力，計算還款能力，計算月房產支出與收入比的公式是（）。

A.本次貸款的月還款額/月均收入

B.（本次貸款的月還款額+其他債務月償還額）/月均收入

C.（本次貸款的月還款額+月物業管理費）/月均收入

D.（本次貸款的月還款額+月物業管理費+其他債務月償還額）/月均收入

【答案】：C

18、下列關于房地產空間市場和資產市場之間關系的描述，正確的是（）。

A.資產市場上的供給是由空間市場決定的

B.資產市場上的供求關系決定房地產租金的水平

C.房地產市場大部分時間處于一種均衡狀態

D.在均衡狀態下，租金和價格不發生變化，價格與重置成本相同

【答案】：D

19、政府對房地產市場進行宏觀調控的主要方式不包括()。

A.調控土地供應計劃

B.城市規劃指導

C.控制人口

D.稅收調節

【答案】：C

20、關于個人住房抵押貸款，下列說法不正確的是（）。

A.個人住房貸款包括商業性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款

B.個人住房抵押貸款的利率，有固定利率和可調利率兩種類型

C.我國目前采用的是可調利率方式，即在法定利率調整時，于下月初開始，按新的利率規定計算利息

D.我國個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的80%

【答案】：C

21、當租售價格大于預測價格時，最低租售價格與預測租售價格之間的差距（），說明房地產項目抗市場風險的能力越強。

A.越小

B.越大

C.無法判斷

D.不存在關系

【答案】：B

22、某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75%，期限為15年，按月償還，首次月還款額為20005元，月還款額增長率為0.2%，則該購房者在第5年第6個月的還款額為()元。

A.2277.4

B.2281.9

C.2728.8

D.2741.95

【答案】：A

23、下列房地產市場指標中，屬于供給指標的是（）。

A.房屋施工面積

B.城市家庭人口規模

C.銷售量

D.房地產價格

【答案】：A

24、張錫純在鎮肝熄風湯中配伍生麥芽的用意

A.舒達肝氣（疏肝解郁）

B.消食化積

C.健脾開胃

D.和胃調中

【答案】：A

25、關于資本金現金流量表的說法，正確的是（）。

A.把所有投資均視為自有資金

B.現金流出包括利息支付

C.不考慮信貸資金的還本

D.只能用于計算靜態盈利指標

【答案】：B

26、相對于現金回報率來說，()中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業權益增加的價值，還可以考慮將物業升值所帶來的收益計入投資收益。

A.投資利潤率

B.投資回報率

C.資本金利潤率

D.資本金凈利潤率

【答案】：B

27、房地產項目的臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到（）的極限值。

A.利潤為零

B.允許的最低經濟效益指標

C.最大費用

D.最大利潤

【答案】：B

28、登記賬簿的直接依據是（）。

A.自制憑證

B.原始憑證

C.記賬憑證

D.會計報表

【答案】：C

29、將短期借款視為現金流入的基本報表是（）。

A.項目投資現金流量表

B.資本金現金流量表

C.借款還本付息估算表

D.投資計劃與資金籌措表

【答案】：B

30、開發商若委托物業代理進行物業銷售，則開發商要支付相當于售價()的傭金。

A.1%～3%

B.0.5%～0.9%

C.3.5%

D.4%

【答案】：A

31、下列市場調查的內容中，屬于可控因素調查的是（）。

A.市場需求容量調查

B.消費者行為調查

C.市場營銷因素調查

D.競爭情況調查

【答案】：C

32、下列資金中，不屬于資本金現金流量表中現金流入的是（）。

A.回收固定資產余值

B.自有資金

C.長期借款

D.凈轉售收入

【答案】：B

33、一般來說，標準差系數越小，項目的相對風險（）。

A.越小

B.越大

C.越難控制

D.越難估算

【答案】：A

34、某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，預計未來3年每年年初回收額分別是100萬元、150萬元和80萬元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為（）萬元。

A.110.00

B.110.47

C.119.31

D.172.43

【答案】：C

35、甲寫字樓購買價格為100萬元，年凈經營收入為30萬元，年還本付息額為15萬元；乙寫字樓購買價格為200萬元，年凈經營收入為50萬元，年還本付息額為30萬元。若不考慮其他因素的影響，則甲、乙兩寫字樓投資現金回報率的關系為（）。

A.甲>乙

B.甲

C.甲=乙

D.無法判斷

【答案】：A

36、商業銀行發放的商用房地產抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比，原因主要是（）。

A.商用房地產風險更高

B.商用房地產的收益更高

C.商用房地產的價值更高

D.商用房地產的增值潛力更大

【答案】：A

37、市場經濟條件下，物業租金水平的高低主要取決于()。

A.物業管理水平

B.同類型物業的市場供求關系

C.業主目標收益要求

D.物業適應性

【答案】：B

38、根據消費者（）的差異，市場營銷學將他們所購商品（包括服務）分為三類：便利品、選購品和特殊品。

A.購買行為

B.購買習慣

C.購買動機

D.購買心理

【答案】：A

39、某城市規劃將火車站由該城市的A區遷至B區，則B區的商業物業投資將會增加，這主要是由于房地產投資具有（）的特性。

A.區位選擇異常重要

B.易產生資本價值風險

C.需要適時的更新改造投資

D.存在效益外溢和轉移

【答案】：D

40、有多少人愿意花費20萬元購買一套高層帶電梯的點式兩居室住房，如對此問題進行調查，則屬于（）。

A.試探性調查

B.描述性調查

C.因果性調查

D.假設性調查

【答案】：B

41、（）是反映房地產開發商對未來市場預期的指標。根據開發商對當前銷售、未來6個月內銷售量的預期以及開發商對潛在購買者數量的調查結果構造。

A.住房價格合理性指數

B.量價彈性

C.住房市場指數

D.消費者信心指數

【答案】：C

42、納入儲備的土地前期開發、保護、管理和臨時利用，以及為儲備土地、實施前期開發進行融資等活動由（）負責實施。

A.開發商

B.土地儲備機構

C.建筑商

D.土地一級開發企業

【答案】：B

43、關于年度運營預算，下列說法錯誤的是（）。

A.該預算列出了物業的主要收入來源和費用支出項目

B.該預算不僅能令物業各項收入與支出的原因一目了然，還能告訴人們這些收入或支出將發生在什么時間

C.該預算不需為不可預見費用的支出預留空間

D.該預算除了令業主了解未來一年中物業的收支估算外，也為物業服務企業提供了一個分析物業過去的經營表現和根據對未來的有關估計，對個別的預算項目提供適當的調整機會

【答案】：C

44、下列市場趨勢分析方法中，屬于時間序列分析法的是（）。

A.指數平滑法

B.市場因子推演法

C.德爾菲法

D.銷售人員意見綜合法

【答案】：A

45、判定房地產投資風險因素發生的概率屬于（）階段的工作。

A.風險辨識

B.風險估計

C.風險評價

D.風險決策

【答案】：B

46、銀行為某家庭提供年利率為6%，按月等額償還的10年期個人住房抵押貸款，每月的還款額為7000元，則該家庭在第5年最后一個月的還款額中的利息是（）元。

A.1836.21

B.1810.39

C.1784.45

D.1795.36

【答案】：A

47、消費者購買決策的一般過程包括五個階段，其中不包括（）。

A.引起需要

B.購買決策

C.方案評價

D.信息反饋

【答案】：D

48、以出讓方式獲得城市毛地使用權時，土地出讓地價款由土地使用權出讓金和（）構成。

A.基礎設施建設費

B.城市建設配套費

C.公共配套設施建設費

D.不可預見費

【答案】：B

49、財務內部收益率(FIRR)，是指項目在整個計算期內，各年凈現金流量現值累計()時的折現率。

A.大于零

B.等于零

C.小于零

D.無關系

【答案】：B

50、某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5%的比例遞增，第1年的租金為1萬元，租金于每年的年初收取，年利率為8%，則該商鋪15年租金收入的現值為（）萬元。

A.11.41

B.11.49

C.12.41

D.12.49

【答案】：C

第二部分多選題(50題)1、關于寫字樓基礎租金的說法，正確的有（）。

A.基礎租金必須能夠抵償貸款還本付息、經營費用和空置損失

B.基礎租金一般高于市場租金

C.基礎租金可以通過降低經營費用向下調整

D.基礎租金一般低于寫字樓內任一出租單元的租金

E.基礎租金一般低于寫字樓的市場租金

【答案】：AC

2、地方政府的年度土地儲備計劃包括（）。

A.上年度末儲備土地結轉情況

B.年度儲備土地前期開發計劃

C.年度土地出讓金總額

D.年度儲備土地管護計劃

E.年度土地儲備資金需求總量

【答案】：ABD

3、收益性物業管理中的運營費用可以包括下列（）。

A.租金收入

B.保證金

C.固定資產折舊

D.人工費

E.公共設施設備日常維修費

【答案】：CD

4、以下屬于房地產市場運行的社會環境的有()。

A.基礎設施狀況

B.人口數量和結構

C.居民思想觀念

D.宏觀金融政策E新產品開發能力

【答案】：BC

5、關于房地產開發企業選擇房地產經紀機構代理銷售其商品房的說法，正確的有（）。

A.大型綜合性房地產開發項目必須選擇聯合代理方式

B.雙重代理的房地產經紀機構可以向買賣雙方收取傭金

C.總代理可以委托分代理

D.房地產開發企業不能直接委托分代理

E.房地產開發企業最好在項目前期就確定好代理方式

【答案】：BC

6、收益性物業管理中的運營費用包括（）。

A.固定資產折舊費

B.企業管理費及利潤

C.保險費

D.房產稅

E.借款還本付息

【答案】：ABCD

7、影響房地產市場區域形狀和大小的關鍵因素有()。

A.建筑阻礙、高速路或鐵路

B.細分市場

C.人口密度的大小

D.該區域發展的類型和范圍E鄰里關系和人口統計特征

【答案】：ACD

8、關于現金回報率的說法，正確的有（）。

A.現金回報率是年凈收益與初始權益資本的比率

B.現金回報率有稅前現金回報率與稅后現金回報率

C.現金回報率考慮了還本付息的影響

D.現金回報率中的現金報酬包含了物業升值帶來的收益

E.現金回報率能反映置業投資項目的盈利能力

【答案】：BC

9、通過資產負債表，可以了解企業的（）。

A.償債能力

B.經營能力

C.經濟實力

D.現金流量情況

E.經營成果

【答案】：ABC

10、風險型決策的具體方法包括（）。

A.最大可能法

B.期望值法

C.決策樹法

D.大中取大法

E.最小最大后悔值法

【答案】：ABC

11、國際上通常采取的住房保障方式有（）。

A.政府直接建房

B.對住房投資人減稅

C.對住房承租人減稅

D.對住房承租人補貼

E.鼓勵贏利機構建房

【答案】：ABD

12、寫字樓分類過程中要考慮的因素包括（）。

A.物業所處位置

B.輻射區域的范圍

C.建筑設備系統

D.建造年代

E.租戶類型

【答案】：AC

13、從投資的角度看，影響資金時間價值大小的主要因素有（）。

A.投資利潤率

B.通貨膨脹率

C.風險因素

D.存款利率

E.投資規模

【答案】：ABC

14、能夠改變收益性物業潛在毛租金收入的因素有（）。

A.空置面積

B.租金水平

C.收租損失水平

D.可出租面積

E.經營費用

【答案】：BD

15、下列工程建設定額中，不屬于施工企業定額的種類有（）。

A.施工定額

B.預算定額

C.概算定額

D.概算指標

E.投資估算指標

【答案】：BCD

16、房地產景氣循環的主要原因包括（）。

A.生產者與消費者心理因素的影響

B.生產時間落差.季節性調整.總體經濟形勢

C.市場信息充分

D.政策因素

E.制度因素

【答案】：ABD

17、房屋面積測算包括（）等的測算。

A.房屋建筑面積

B.共有建筑面積

C.使用面積

D.占地面積

E.產權面積

【答案】：ABC

18、下列選項中，屬于工業物業市場的有（）。

A.普通住宅

B.公寓市場

C.休閑旅游設施

D.倉儲用房市場

E.工業寫字樓

【答案】：D

19、利用期望值判斷投資方案優劣的標準是（）。

A.期望值相同，標準差小的方案為優

B.期望值相同，標準差大的方案為優

C.標準差系數大的方案為優

D.標準差系數小的方案為優

E.標準差相同，期望值大的方案為優

【答案】：AD

20、在構造評價方案過程中，通常按照（）構造2～4個基本評價方案。

A.擬投入資本金的數量

B.開發項目是否分期

C.開發經營方式

D.物業類型的匹配結構

E.開發項目的復雜程度

【答案】：BCD

21、房地產開發項目經濟評價的目的，是考察項目的（）。

A.競爭能力

B.發展能力

C.盈利能力

D.清償能力

E.抵御風險能力

【答案】：CD

22、政府對房地產市場進行宏觀調控時，可選擇的手段主要有()。

A.加大城市基礎設施建設投入

B.調整銀行貸款利率

C.調整公共住房政策

D.調整房地產稅收政策E加快城市化進程

【答案】：BCD

23、經濟評價基礎參數中，時間類參數包括（）。

A.計息期的起始時間點

B.開發期的起始時間點

C.建設期的起始時間點

D.出租經營期的起始時間點

E.投資回收期的起始時間點

【答案】：BCD

24、2012年1月，G省A市一級B房地產開發公司，在A市規劃區內取得兩塊建設用地使用權，一塊是商品住宅小區建設；一塊是位于A市市中心的一幢45層國際賓館的建設，該國際賓館為重點國際性旅游貿易建筑。該國際賓館±0.000的絕對標高為45.000m，建筑高度為126m。在該商品住宅小區建設中，B房地產開發公司利用自有資金、從其他企業借款、從銀行貸款、進行商品房預售等四方面籌集資金。在寫字樓的建設中，由A市C商業銀行擔保，B房地產開發公司向社會公開發行債券，債券期限為兩年，發行時按照每張80元的價格發行，到期按面值100元兌付。B房地產開發公司計劃將發行債券募集到的一部分資金用于B房地產開發公司開發該幢45層國際賓館的建設。

A.貼現債券

B.抵押債券

C.附息債券

D.擔保債券

【答案】：AD

25、在房地產市場調查中，收集一手資料的方法有()。

A.文獻查閱法

B.觀察法

C.專題討論法

D.問卷調查法E實驗法

【答案】：BCD

26、工程造價的計價與控制是以（）為對象，研究其在建設前期、工程實施和工程竣工的全過程中計算和控制工程造價的理論、方法，以及工程造價運動規律的學科。

A.建設項目

B.單項工程

C.單位工程

D.分部工程

E.分項工程

【答案】：ABC

27、在編制房地產開發項目策劃方案時，與項目收益相關的基礎參數，通常有（）。

A.基準收益率

B.目標收益率

C.出租率

D.空置率

E.運營費用占毛收入比率

【答案】：CD

28、下列關于資產負債率的表述中，正確的有（）。

A.表明了負債占資產的比例

B.反映了項目的財務風險程度

C.資產負債率越高，則企業應變能力越強

D.屬于長期償債能力指標

E.房地產開發企業的資產負債率一般較高

【答案】：ABD

29、實物期權類型主要包括（）。

A.等待投資型期權

B.成長型期權

C.放棄型期權

D.剛性期權

E.柔性期權

【答案】：ABC

30、隨著市場細分化理論在企業營銷中的普遍應用，消費者市場細分標準可歸納為（）。

A.消費習慣因素

B.人口因素

C.消費行為因素

D.消費心理

E.經濟因素

【答案】：BCD

31、房地產開發項目的基本報表包括（）。

A.現金流量表

B.財務計劃現金流量表

C.利潤表

D.資產負債表

E.投資計劃與資金籌措表

【答案】：ABCD

32、城鄉規劃管理部門在《建設項目用地預審與選址意見書》中，規劃土地使用要求包括（）等。

A.建筑規模

B.公共服務設施

C.容積率

D.綠地率

E.建設項目與城市道路的距離

【答案】：ACD

33、抵押率的確定受（）等因素的影響。

A.抵押物的流動性

B.貸款期限長短

C.通貨膨脹預期

D.抵押物所處的市場條件

E.抵押物的新舊程度

【答案】：ABCD

34、下列參數屬于融資相關參數的有（）。

A.基準收益率

B.資本金投資比例

C.貸款利率

D.空置率

E.出租率

【答案】：BC

35、國內生產總值有三種表現形態，即（）。

A.價值形態

B.收入形態

C.產品形態

D.支出形態

E.生產形態

【答案】：ABC

36、房地產開發投資的經濟效果主要的表現形式為銷售收入，其經濟效果的大小可以用（）來衡量。

A.租金收益

B.開發利潤

C.成本利潤率

D.投資收益率

E.毛利額

【答案】：BCD

37、房地產投資的可行性研究工作階段包括（）。

A.接受委托

B.投資機會研究

C.初步可行性研究

D.詳細可行性研究

E.項目評估與決策

【答案】：BCD

38、房地產開發項目策劃的主要工作內容有（）。

A.開發內容和規模的分析與選擇

B.評價方案構造

C.區位分析與選擇

D.開發時機的分析與選擇

E.融資方式的分析與選擇

【答案】：ACD

39、在房地產開發投資的項目投資現金流量表中，現金流出不包括（）。

A.開發建設投資

B.土地增值稅

C.借款本金償還

D.借款利息支付

E.運營費用

【答案】：CD

40、以下指標屬于市場指標的是()。

A.銷售量

B.出租量

C.吸納量

D.建筑面積E預售面積

【答案】：ABC

41、房地產開發投資的清償能力指標一般有（）。

A.借款償還期

B.償債備付率

C.投資利潤率

D.資產負債率

E.利息備付率

【答案】：AD

42、商業銀行為降低房地產開發貸款風險，在發放貸款前要求開發項目具有（）。

A.國有土地使用證

B.建設用地規劃許可證

C.建設工程規劃許可證

D.建設工程施工許可證

E.商品房預售許可證

【答案】：ABCD

43、利用概率分析中的期望值法進行投資項目風險分析時，下列表述中正確的有（）。

A.項目凈現值期望值大于零，則項目可行