2022年最新房地產估價師之開發經營與管理題庫題庫附答案（達標題）第一部分單選題(50題)1、公共配套設施建設費在房地產開發項目投資估算的費用構成中屬于（）。

A.土地費用

B.前期工程費

C.房屋開發費

D.管理費用

【答案】：C

2、某物業的購買價格為80萬元，其中30萬元為金融機構提供的抵押貸款，在正常經營期內，年租金收入為15萬元，年運營費用為7萬元，年還本付息額為3萬元，所得稅率為33%，則該項投資的稅前現金回報率為（）。

A.6.25%

B.10%

C.16.67%

D.16%

【答案】：B

3、某建筑物±0.000＝52.000，設計樓頂相對標高為29.000m，則該樓樓頂的絕對標高為（）m。

A.23.000

B.29.000

C.52.000

D.81.000

【答案】：D

4、()是指房地產投資容易受到政府政策的影響。

A.易受政策影響性

B.存在效益外溢和轉移

C.適于進行長期投資

D.最高最佳使用性

【答案】：A

5、從金融角度理解，（）是購買金融資產以期獲得未來收益或資產增值后將其以更高價格賣出的行為。

A.投資

B.投機

C.信托

D.儲蓄

【答案】：A

6、采用貨幣作為計量單位、記錄和反映企業的生產經營活動，是指（）。

A.會計主體

B.貨幣計量

C.會計分期

D.持續經營

【答案】：B

7、土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權益通常在()年以上。

A.20

B.30

C.70

D.40

【答案】：D

8、盈虧平衡分析是在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下研究投資項目產品成本、產銷量與()的平衡關系的方法。

A.固定成本

B.變動成本

C.盈利

D.機會成本

【答案】：C

9、關于債務融資，下列說法不正確的是()。

A.信貸融資和債券融資是債務資金籌措的主要渠道

B.債券償付方式有三種：第一種是償還，第二種是轉期，第三種是轉貸

C.企業債券作為一種有價證券，其還本付息的期限通常為3～5年

D.利用信貸資金經營，實際上就是“借錢賺錢”或“借雞生蛋”

【答案】：B

10、某物業的購買價為100萬元，其中50萬元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12%，按年等額償還。如該物業年凈經營收入為30萬元，則該物業投資的償債備付率為（）。

A.0.18

B.0.12

C.3.39

D.5.00

【答案】：C

11、某城市2015年商品房銷售量的預測值為500萬m2，實際銷售量為450萬m2，如果平滑指數為0.7，則用指數平滑法預測該城市2016年商品房銷售量為（）萬m2。

A.465

B.485

C.665

D.915

【答案】：A

12、某房地產投資項目總投資5000萬元，其中資本金投入2000萬元，其余投入為借貸資金。如果借貸資金的財務費用水平為10%，資本金投資收益率為22%，則項目全部投資收益率為（）。

A.12.00%

B.14.00%

C.14.80%

D.17.20%

【答案】：C

13、()越高，說明營運資本越多，對債權人而言，其債權就越安全，因此這個指標又稱為償債能力比率。

A.速動比率

B.資產負債率

C.償債備付率

D.流動比率

【答案】：D

14、（）承受起重機自重、起重機最大起重量以及起重機剎車時產生的沖切力，并將這些荷載傳遞給其下的柱子。

A.吊車梁

B.外墻圍護系統

C.柱子

D.基礎

【答案】：A

15、利息備付率通常按（）計算。

A.月

B.日

C.季

D.年

【答案】：D

16、如果某建筑物的±0.000＝30.800m，按照規定，其室內地面標高±0.000相當于絕對標高（）m。

A.30.8

B.30.80

C.30.800

D.30.8000

【答案】：C

17、在房地產市場的分類中，一級市場是指（）。

A.土地使用權轉讓市場

B.新建商品房租售市場

C.土地使用權出讓市場

D.土地使用權出讓市場和新建商品房租售市場

【答案】：C

18、（）業務模式下的現金流出包括購買成本（含購買價格和購買稅費）、更新改造成本和轉售稅費，現金流入主要指轉售收入。

A.開發—銷售

B.開發—持有出租—出售

C.購買—持有出租—出售

D.購買—更新改造—出售

【答案】：D

19、某筆貸款按月、季、半年計息的利息總額分別為I1、I2、I3，下列關系中正確的是（）。

A.I3＞I2＞I1

B.I2＞I3＞I1

C.I1＞I3＞I2

D.I1＞I2＞I3

【答案】：D

20、消費者購買決策的一般過程包括五個階段，其中不包括（）。

A.引起需要

B.購買決策

C.方案評價

D.信息反饋

【答案】：D

21、下列有關房地產開發項目的初步可行性研究及相關知識，表述不當的是()。

A.所謂輔助研究，是對投資項目的一個或幾個重要方面進行單獨研究，用作初步可行性研究和詳細可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項研究

B.初步可行性研究階段投資估算的精度可達到±5%，所需費用約占總投資的1.0%～2.0%

C.初步可行性研究亦稱預測可行性研究，在此階段，主要是在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析

D.在此階段需對以下內容進行粗略的審查：市場需求與供應、建筑材料供應狀況、項目所在地區的社會經濟情況、項目地址及其周圍環境、項目規劃設計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務分析等

【答案】：B

22、潛在購買者一般具有三個特點：興趣、收入與()。

A.意愿

B.途徑

C.能力

D.動機

【答案】：B

23、下列房地產市場指標中，屬于供給指標的是（）。

A.房屋施工面積

B.城市家庭人口規模

C.銷售量

D.房地產價格

【答案】：A

24、詳細可行性研究階段對建設投資估算的精度為（）。

A.±10%

B.±20%

C.±25%

D.±30%

【答案】：A

25、在房地產自然周期的復蘇階段，房地產市場中的空置率與合理空置率的關系是（）。

A.空置率＞合理空置率

B.空置率＜合理空置率

C.空置率＝合理空置率

D.不能判斷

【答案】：A

26、開發商申請領取施工許可證時，若建設工期不到一年的，則其到位資金原則上不得少于工程合同價的（）

A.20%

B.30%

C.40%

D.50%

【答案】：D

27、在某房地產開發項目建設過程中，如果不能如期取得政府的相關許可，則該房地產開發項目將面臨（）。

A.政策風險

B.市場風險

C.財務風險

D.信用風險

【答案】：A

28、按照某行業內部的生產者或企業數目、產品差別程度和進入障礙大小，可以將市場劃分為（）。

A.完全競爭市場、壟斷競爭市場

B.一級市場、二級市場

C.完全競爭市場、壟斷競爭市場、寡頭壟斷市場和完全壟斷市場

D.一級市場、二級市場、三級市場

【答案】：C

29、關于房地產投資特性的說法，錯誤的是（）。

A.區位選擇異常重要

B.不易產生資本價值風險

C.存在效益外溢

D.易受政策影響

【答案】：B

30、下列房地產投資風險中，房地產開發企業可以控制的是（）。

A.收益現金流風險

B.市場供求風險

C.通貨膨脹風險

D.利率變動風險

【答案】：A

31、物業甲為寫字樓項目，2017年末價值為1000萬元，預計2018年末價值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%；物業乙為保齡球場項目，2017年末價值為1000萬元，2018年末價值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%，甲乙兩個物業投資風險比較的結果是（）。

A.甲物業投資風險較大

B.乙物業投資風險較大

C.甲、乙兩個物業投資風險一樣大

D.無法判斷

【答案】：B

32、房地產投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業的（）。

A.銷售收入

B.轉讓收入

C.租金收入

D.利息收入

【答案】：C

33、在利用期望值法進行項目風險分析時，分別估算各不確定性因素每種情況下發生的概率之后，需要做的是（）。

A.計算各年凈現金流量的標準差

B.計算凈現值大于或等于零時的累計概率

C.計算各年凈現值的標準差

D.計算各可能發生情況下的凈現值

【答案】：D

34、設損益表中的銷售利潤為SP，營業利潤為BP，利潤總額為TP，凈利潤為NP，則以下關系中一定成立的為（）。

A.SP＜TP

B.TP＞BP

C.BP＜NP

D.TP＞NP

【答案】：D

35、某房地產開發企業對某小型普通住宅開發項目進行可行性研究時，不必涉及的研究內容是（）。

A.市場分析

B.財務評價

C.國民經濟評價

D.規劃設計及方案選擇

【答案】：C

36、下列關于資產負債表不正確的是()。

A.資產負債表反映企業一定日期全部資產、負債和所有者權益的情況

B.資產負債表反映項目開發經營期內各期的資金盈余或短缺情況

C.在對房地產開發項目進行獨立的財務評價時，不需要編制資產負債表

D.編制該企業的資產負債表，以計算資產負債率、流動比率、速動比率等反映企業財務狀況和清償能力的指標

【答案】：B

37、先近似估算工程量，配上相應的概預算定額單價和取費，近似計算項目投資，這種估算方法稱為（）。

A.單元估算法

B.單位指標估算法

C.工程量近似匡算法

D.概算指標估算法

【答案】：C

38、某人以12000元/m2的價格購買了230m2的商鋪用于出租經營，購買價中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為（）。

A.0.12

B.0.21

C.1.26

D.2.05

【答案】：C

39、房地產開發項目所需的大部分資金是以()的方式籌集的。

A.房地產開發貸款

B.房地產抵押貸款

C.債務融資

D.權益融資

【答案】：C

40、吸納量是指報告期內銷售房屋和()的數量組合。

A.建設房屋

B.維修房屋

C.出租房屋

D.維護房屋

【答案】：C

41、某房地產開發企業經過市場調研后，決定在全國多個城市開發供老年人居住的“銀發公寓”。那么，開發商在目標市場選擇過程中采用的是（）模式。

A.選擇專業化

B.產品專業化

C.全面覆蓋

D.市場集中化

【答案】：B

42、當貸款綜合風險度超過（）時，為高風險貸款。

A.50%

B.60%

C.80%

D.90%

【答案】：B

43、下列關于房地產功能的描述，錯誤的是（）。

A.配置存量房地產資源和利益

B.顯示房地產市場供應變化

C.指導供給以適應需求的變化

D.指導政府制定科學的土地供給計劃

【答案】：B

44、對于房地產開發項目，以下各項目中屬于投資者各方現金流量表的是（）。

A.自有資金

B.銷售收入

C.自營收入

D.經營資金出資額

【答案】：D

45、使用蒙特卡洛模擬法模擬各種變量間的動態關系時，首先需要做的是（）。

A.列出需要進行模擬的因素

B.分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布

C.選擇概率分析使用的財務評價指標

D.通過模擬試驗隨機選取各隨機變量的值，并使選擇的隨機值符合各自的概率分布

【答案】：B

46、某房地產開發企業2014年6月底，流動資產為3000萬元，速動資產為2080萬元，流動負債為1600萬元。則該企業的速動比率是（）。

A.90%

B.120%

C.130%

D.160%

【答案】：C

47、下列各項中，不屬于私募股權投資特點的是（）。

A.投資期限較長

B.資金來源廣泛

C.流動性好

D.絕少涉及公開市場的操作

【答案】：C

48、關于流動比率的說法中，錯誤的是（）。

A.流動比率=（流動資產總額－存貨）／流動負債總額×100%

B.又稱之為“銀行家比率”

C.又稱之為“二對一比率”

D.在國際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上

【答案】：A

49、一個房地產開發商要獲取銷售許可證，他要找的部門是()。

A.房地產學會

B.房地產行業協會

C.房地產管理部門

D.政府

【答案】：C

50、下列關于房地產泡沫的描述中，錯誤的是（）。

A.市場參與者的投機需求是房地產泡沫產生的間接誘因

B.可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產泡沫

C.房地產泡沫產生的基礎是土地稀缺性

D.金融機構過度放貸是泡沫產生的直接助燃劑

【答案】：A

第二部分多選題(50題)1、當房地產開發經營公司開發或投資一個新的房地產項目時，通常需要編制該企業的資產負債表，以計算（）等反映企業財務狀況和清償能力的指標。

A.資產負債率

B.借款償還期

C.投資回收期

D.流動比率

E.速動比率

【答案】：AD

2、根據消費者購買行為的差異，市場營銷學將所購商品分為三類，即()。

A.家電產品

B.便利品

C.選購品

D.特殊品E日用品

【答案】：BCD

3、王某花50萬元購買了某宗物業，預期目標收益率為10％，但該投資第一年末出現了風險損失，該物業第一年的實際收益可能為（）萬元。

A.2

B.3

C.4

D.5

E.6

【答案】：ABC

4、房地產開發企業的營業成本主要包括（）。

A.土地轉讓成本

B.管理費用

C.配套設施銷售成本

D.商品房銷售成本

E.房地產出租經營成本

【答案】：ACD

5、以下屬于會計假設的是（）。

A.會計目標假設

B.會計主體假設

C.持續經營假設

D.貨幣計量假設

E.會計分期假設

【答案】：BCD

6、有關房地產投資的描述中屬于房地產特性的有（）。

A.不可移動性，是房地產資產最重要的一個特性

B.房地產市場上不可能有兩宗完全相同的房地產

C.房地產投資容易受到政府政策的影響

D.房地產投資能夠得到稅收優惠

E.房地產投資可獲得相當高的利潤

【答案】：ABC

7、下列房地產市場價格指標中，屬于市場交易指標的有（）。

A.吸納量

B.新竣工量

C.預售面積

D.可供租售量

E.房地產價格

【答案】：AC

8、房地產價格指數，是反映一定時期內房地產價格變動趨勢和程度的相對數，包括()。

A.房屋銷售價格指數

B.房屋租賃價格指數

C.房屋抵押價格指數

D.房屋消費價格指數E土地交易價格指數

【答案】：B

9、下列關于房地產權益融資的說法，正確的有（）。

A.資金融入方需要還本付息

B.在私人市場和公開市場上，均可以進行權益融資

C.權益融資的資金供給方與房地產開發企業共同承擔投資風險

D.存款性金融機構一般不參與房地產權益融資

E.權益融資主要來源于個人投資者

【答案】：BCD

10、“某城市別墅銷售市場”這一市場細分的方式包含有（）。

A.按地域范圍細分

B.按房地產用途細分

C.按增量存量細分

D.按交易方式細分

E.按目標市場細分

【答案】：ABD

11、房地產開發企業的經營成本主要包括()。

A.土地轉讓成本

B.經營管理費用

C.配套設施銷售成本

D.商品房銷售成本E房地產出租經營成本

【答案】：ACD

12、關于房地產市場周期循環的說法，正確的有（）。

A.房地產市場信息不充分是房地產市場周期循環存在的主要原因之一

B.傳統房地產周期理論認為，房地產市場的發展呈現一種自我修正的周期性

C.合理空置率可作為房地產市場自然周期中的平衡點

D.在房地產市場自然周期的第二階段，市場空置率高于合理空置率

E.房地產市場租金的下滑始于房地產市場自然周期的第三階段

【答案】：ABC

13、從總體上來說，投資分為固定資產投資和流動資產投資。流動資產投資包括以下()投資。

A.土地

B.房屋

C.機械設備

D.原材料E輔料

【答案】：D

14、下列房地產定價方法中，屬于競爭導向定價的有（）。

A.認知價值定價法

B.價值定價法

C.領導定價法

D.挑戰定價法

E.隨行就市定價法

【答案】：CD

15、債務融資的資金融出方所獲得的報酬有()。

A.項目投資形成的可分配利潤

B.協議中所規定的貸款利息

C.股息或分紅

D.租售收益E協議中規定的有關費用

【答案】：B

16、在履行合同中發生以下（）情形之一的，經發包人同意，監理人可按合同約定的變更程序向承包人發出變更指示。

A.取消合同中任何一項工作，但被取消的工作可以轉由發包人或其他人實施

B.改變合同中任何一項工作的質量或其他特性

C.改變合同工程的基線、標高、位置或尺寸

D.改變合同中任何一項工作的施工時間或改變已批準的施工工藝或順序

E.為完成工作需要施加的額外工作

【答案】：BCD

17、房地產營銷因素調查包括的類型有（）。

A.產品調查

B.價格調查

C.市場需求容量調查

D.技術調查

E.競爭情況調查

【答案】：AB

18、開發－持有出租－出售模式主要適用于寫字樓、零售物業、高級公寓等收益性房地產項目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業務模式下的現金流出包括（）。

A.土地成本

B.建造成本

C.運營成本

D.租金收入

E.房產購買成本

【答案】：ABC

19、下列關于差額投資內部收益率的表述中，正確的有（）。

A.差額投資內部收益率是兩個方案內部收益率之差

B.差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現金流量差額的現值之和等于零時的折現率

C.差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現金流量差額之和等于零時的折現率

D.差額投資內部收益率大于最低可接受收益率時，以投資大的方案為優選方案

E.采用差額投資內部收益率進行多方案比選時，應將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優選方案

【答案】：BD

20、在計算房地產投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括（）。

A.未分配利潤

B.投資回收

C.權益融資

D.投資回報

E.折舊和攤銷

【答案】：A

21、房地產開發項目財務評價的基本報表包括()。

A.總投資估算表

B.現金流量表

C.資金來源與運用表

D.開發建設投資估算表E資產負債表

【答案】：BC

22、下列對投資組合理論說法正確的有（）。

A.投資組合理論的主要論點是：對于相同的宏觀經濟環境變化，不同投資項目的收益會有不同的反應

B.大型機構投資者進行房地產投資時，非常注重研究其地區分布、時間分布以及項目類型分布的合理性

C.投資者選擇投資組合曲線時，最客觀的選擇是借用低微風險甚至毫無風險的投資項目

D.投資組合理論所做出的減少風險的方法可使投資組合變成毫無風險

E.通過投資組合理論可使個別風險和系統風險減少甚至于完全抵消

【答案】：ABC

23、成本計劃可分解為（）方

A.材料設備成本計劃

B.管理費成本計劃

C.人工費成本計劃

D.不可預見成本計劃

E.施工機械費用計劃

【答案】：ABC

24、承包商的主要合同關系通常包括（）等。

A.保險合同

B.分包合同

C.銷售合同

D.勘察設計合同

E.加工合同

【答案】：AB

25、我國《計算機軟件保護條例》所稱的"發表"的含義是指將軟件作品()。

A.出版發行

B.公之于眾

C.在版權局登記

D.以某種物質形式固定下來

【答案】：B

26、關于寫字樓基礎租金的說法，正確的有（）。

A.基礎租金必須能夠抵償貸款還本付息、經營費用和空置損失

B.基礎租金一般高于市場租金

C.基礎租金可以通過降低經營費用向下調整

D.基礎租金一般低于寫字樓內任一出租單元的租金

E.基礎租金一般低于寫字樓的市場租金

【答案】：AC

27、下列關于差額投資內部收益率的表述中，正確的有（）。

A.差額投資內部收益率是兩個方案內部收益率之差

B.差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現金流量差額的現值之和等于零時的折現率

C.差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現金流量差額之和等于零時的折現率

D.差額投資內部收益率大于最低可接受收益率時，以投資大的方案為優選方案

E.采用差額投資內部收益率進行多方案比選時，應將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優選方案

【答案】：BD

28、開發投資項目的期間費用是指企業行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的（）。

A.經營費用

B.銷售費用

C.管理費用

D.財務費用

E.不可預見費用

【答案】：BCD

29、潛在購買者一般具有三個特點即()。

A.調查

B.分析

C.興趣

D.收入E途徑

【答案】：CD

30、確立施工中控制質量的具體措施，主要包括（）方面。

A.對各項施工設備、儀器進行檢查，特別是校準各種儀器儀表，保證在測量、計量方面不出現嚴重誤差

B.控制混凝土質量

C.對工程中的配套設備進行檢驗

D.對砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質量檢查和評定辦法

E.實行科學合理的施工進度控制安排

【答案】：ABD

31、基本供水方式可分為（）。

A.分質供水方式

B.直接供水方式

C.水泵水箱的供水方式

D.分區分壓供水方式

E.設置水箱的供水方式

【答案】：BCD

32、影響房地產市場發展的基本因素有（）。

A.社會因素

B.經濟因素

C.資源因素

D.政策因素

E.技術因素

【答案】：ABD

33、消費者市場細分的標準可歸納為（）。

A.地理環境因素

B.人口因素

C.消費心理

D.經營變量

E.消費行為因素

【答案】：ABC

34、細分市場評價主要涉及（）等方面的評價。

A.細分市場的可衡量性

B.細分市場的規模和發展前景

C.細分市場的差異性大小

D.企業的目標和資源

E.細分市場結構的吸引力

【答案】：BD

35、房地產權益融資的方式有（）。

A.上市

B.增發新股

C.發行企業債券

D.住房抵押貸款

E.可轉換債券

【答案】：AB

36、在定點二進制運算中，減法運算一般通過()來實現。

A.補碼運算的二進制減法器

B.原碼運算的二進制減法器

C.原碼運算的二進制加法器

D.補碼運算的二進制加法器

【答案】：D

37、可貸資金利率理論認為（）。

A.可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構成

B.可貸資金的供給由家庭儲蓄、企業儲蓄和政府儲蓄構成

C.利率是由貨幣的供給與需求決定的

D.可貸資金的需求函數是利率的遞增函數

E.可貸資金的供給函數是利率的遞增函數

【答案】：AB

38、下列關于凈現值標準差的表述中，正確的有（）。

A.凈現值期望值相同、凈現值標準差小的方案為優

B.可以完全衡量項目風險性高低

C.凈現值標準差相同、凈現值期望值大的方案為優

D.凈現值標準差系數大的方案為優

E.可以反映項目年度凈現值的離散程度

【答案】：AC

39、房地產開發投資的靜態盈利指標有（）。

A.成本利潤率

B.銷售利潤率

C.資本金凈利潤率

D.資本金利潤率

E.靜態投資回收期

【答案】：AB

40、將他人的軟件光盤占為己有的行為是侵犯()行為。

A.有形財產所有權

B.知識產權

C.軟件著作權

D.無形財產所有權

【答案】：A

41、在房地產市場中，土地的交易包括()等子市場。

A.商業物業

B.特殊物業

C.土地買賣

D.租賃E抵押

【答案】：CD

42、以下屬于房地產市場運行的社會環境的有()。

A.基礎設施狀況

B.人口數量和結構

C.居民思想觀念

D.宏觀金融政策E新產品開發能力

【答案】：