不同拿地模式的涉稅對(duì)比分析稅籌是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者最為關(guān)心的話題之一，這篇文章我們從一個(gè)案例開(kāi)始，去剖析不同交易模式的涉稅和各自利弊。案例故事：開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)跑哥有一個(gè)在建工程，預(yù)計(jì)總投入需要22億元，其中前期土地價(jià)款5億元。目前已發(fā)生資本化利息0.5億元?；ㄈラ_(kāi)發(fā)成本5億元。該項(xiàng)目為新項(xiàng)目，已超過(guò)立項(xiàng)總投入25%，滿足轉(zhuǎn)讓條件?，F(xiàn)因資金短缺，和開(kāi)發(fā)商登山哥關(guān)系好，想將在建工程作價(jià)16億，與登山哥探討合作模式。假設(shè)后期仍需投入建設(shè)資金10億元，建設(shè)竣工后，預(yù)計(jì)以36億售出。兩公司商量下來(lái)，有以下4種方式可以考慮:a.登山哥以16億收購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)b.登山哥以16億收購(gòu)項(xiàng)目股權(quán)c.長(zhǎng)跑哥項(xiàng)目作價(jià)16億入股登山哥d.兩家公司合作開(kāi)發(fā)稅種介紹我們先簡(jiǎn)單的介紹一下稅種，然后展開(kāi)上述案例分析計(jì)算。契稅：成交價(jià)×3%-5%契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況。印花稅：合同所載金額×0.5‰貼花經(jīng)政府管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書(shū)據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書(shū)據(jù)。增值稅：銷(xiāo)項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額銷(xiāo)項(xiàng)稅額=（銷(xiāo)售額-當(dāng)期土地價(jià)款）÷1.1×10%進(jìn)項(xiàng)稅額=進(jìn)項(xiàng)成本÷（1+適用稅率）×適用稅率。增值稅附加：增值稅×10%-12%市區(qū)城建稅7%、縣鎮(zhèn)城建稅5%，教育費(fèi)附加3%、地方教育費(fèi)附加2%。企業(yè)所得稅：一般性稅務(wù)處理產(chǎn)權(quán)交易=（交易總價(jià)-房產(chǎn)余值-土增稅-印花稅）×25%。股權(quán)交易=（股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得-股本/取得股權(quán)所支付的對(duì)價(jià)-印花稅）×25%。土增稅：增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額-扣除項(xiàng)目金額對(duì)于在建工程轉(zhuǎn)讓，由于出讓方繳納土增時(shí)已享受一次加計(jì)扣除，受讓方在銷(xiāo)售時(shí)是否能再次享受加計(jì)扣除目前各地方口徑不一。直接收購(gòu)長(zhǎng)跑哥公司需承擔(dān)稅務(wù)（出讓方）直接轉(zhuǎn)讓方式下，出讓方涉及的稅費(fèi)主要有印花稅、增值稅、附稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。印花稅：合同所載金額×0.5‰貼花16×0.5‰=0.008億增值稅：銷(xiāo)項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額（16-5-5）÷1.1×10%=0.54億增值稅附加：增值稅×10%-12%0.54×12%=0.06億土增稅：增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)銷(xiāo)售收入（不含稅）=16-（16-5）÷1.1×0.1=15億扣除項(xiàng)（不含稅）=（5+5）÷1.1×1.3+0.06=11.93億增值率=（15-11.93）÷11.93=25.7%<50%土增稅=(15-11.93)×30%=0.91億企業(yè)所得稅：一般性稅務(wù)處理{（16-5-5）÷1.1-0.5-0.91-0.06}×25%=1.12億稅費(fèi)合計(jì)=1.12+0.91+0.06+0.54+0.008=2.64億登山哥公司需承擔(dān)稅務(wù)（受讓方）直接轉(zhuǎn)讓和后續(xù)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，受讓方涉及稅費(fèi)主要印花稅、有契稅、增值稅、附稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。契稅：成交價(jià)×3%-5%16×3%=0.48億印花稅：成交金額×0.5‰貼花16×0.5‰=0.008億增值稅：銷(xiāo)項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額（36-16-10）÷1.1×10%=0.9億增值稅附加：增值稅×10%-12%0.9×12%=0.11億土增稅：增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)銷(xiāo)售收入（不含稅）=36-（36-16）÷1.1×0.1=34.2億扣除項(xiàng)（不含稅）=（16+10）/1.1×1.3+0.11=30.8億增值率=（34.2-30.8）÷30.8=11%<20%享受土增免稅企業(yè)所得稅：一般性稅務(wù)處理{（36-16-10）÷1.1-0.48-0.11}×25%=2.12億稅費(fèi)合計(jì)=2.12+0.11+0.9+0.48+0.008=3.62億▼股權(quán)收購(gòu)長(zhǎng)跑哥公司需承擔(dān)稅務(wù)（出讓方）關(guān)于股權(quán)模式下是否需要繳納土地增值稅，實(shí)踐中存在一定的爭(zhēng)論。股權(quán)轉(zhuǎn)讓并不涉及土地、在建工程所有權(quán)的變更，不應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅，有的地方也已明確規(guī)定，股權(quán)轉(zhuǎn)讓不涉及土地增值稅。實(shí)踐中為盡可能避免個(gè)別稅務(wù)機(jī)關(guān)適用〔2000〕687號(hào)文，也可以采取一定的方式避免該條文的適用，比如先轉(zhuǎn)讓99%的股權(quán)，后續(xù)再轉(zhuǎn)讓1%的股權(quán)，避免一次性轉(zhuǎn)讓引起稅務(wù)部門(mén)的重大關(guān)注。股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)出讓方應(yīng)承擔(dān)企業(yè)所得稅、印花稅。印花稅：成交金額×0.5‰貼花16×0.5‰=0.008億企業(yè)所得稅：一般性稅務(wù)處理（16-5-5-0.5）×25%=1.38億稅費(fèi)合計(jì)=1.38+0.008=1.39億登山哥公司需承擔(dān)稅務(wù)（受讓方）受讓方收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)后，仍以項(xiàng)目公司為主體開(kāi)發(fā)建設(shè)在建工程，因股權(quán)轉(zhuǎn)讓不涉及土地、在建工程所有權(quán)的變更，因此該環(huán)節(jié)不涉及契稅。股權(quán)轉(zhuǎn)讓及后續(xù)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)涉及稅費(fèi)主要有印花稅、增值稅、附稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。印花稅：成交金額×0.5‰貼花16×0.5‰=0.008億增值稅：銷(xiāo)項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額（36-5-5-10）÷1.1×10%=1.45億增值稅附加：增值稅×10%-12%1.45×12%=0.17億土增稅：增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)銷(xiāo)售收入（不含稅）=36-（36-5）÷1.1×0.1=33.2億扣除項(xiàng)（不含稅）=（5+5+10）/1.1×1.3+0.17=23.8億增值率=（33.2-23.8）÷23.8=39.5%<50%，使用稅率30%土增稅=（33.2-23.8）×30%=2.82億企業(yè)所得稅：一般性稅務(wù)處理{（36-10-10）÷1.1-0.5-0.17-2.82}×25%=2.76億稅費(fèi)合計(jì)=2.76+2.82+0.17+1.45+0.008=7.21億分析不難發(fā)現(xiàn)：本案例中，盡管股權(quán)轉(zhuǎn)讓在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，因?yàn)椴簧婕八袡?quán)變更