第二編物權法第二編物權法1

第一章物權總則第一章物權總則2

一、物權的概念和特征（一）概念物權是指權利人直接支配特定物并具有排他性權利。簡而言之，物權就是對特定物的排他支配權。

《物權法》第2條第3款規定：“本法所稱物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。”

一、物權的概念和特征《物權法》第2條第3款規定：“3（二）物權的特征

對世性

支配性

特定性

絕對性

排他性

表現為：（二）物權的特征對世性表現為：4二、物權法的基本原則（4——7）1、平等保護原則（4）2、物權法定原則（5）3、公示公信原則（6）4、守法原則（7）二、物權法的基本原則（4——7）5

三、不動產登記（9——22條）（一）登記的目的與意義目的——貫徹物權公示原則，保障交易安全意義——物權變動的生效（或對抗）要件生效要件：不動產所有權的取得、轉讓、抵押，建設用地使用權，權利質權。對抗要件：準不動產（24條）、土地承包經營權（129）、宅基地使用權（155）、地役權（158）、動產抵押（188）、浮動抵押（189）三、不動產登記（9——22條）6

（二）統一登記制度：登記機關、登記范圍、登記程序（三）登記機關1、職責（12條）2、登記機關的禁止行為（13條、22條）3、登記機關的賠償責任（21條2款）（三）登記簿（16——18條）1、權利歸屬和內容的根據（16條）2、登記簿與權屬證書的關系（17條）3、登記簿的公示與利害關系人的查詢權（18條）（二）統一登記制度：登記機關、登記范圍、登7（四）登記種類（14條、19條——20條）1、初始登記（14）2、變更登記（14）3、更正登記（19）4、注銷登記（14）5、預告登記（20）6、異議登記（19）（五）無需登記的物權（28——31條）1、法院、仲裁機構的法律文書、政府的征收決定（28）2、繼承、受遺贈（29）3、合法建造、拆除房屋等事實行為（30）4、依法屬于國家所有的自然資源（9條2款）（四）登記種類（14條、19條——20條）8

三、物權的保護（32——38）1、救濟途徑和解、調解、仲裁、訴訟2、保護方式確認權利、返還原物、排除妨害或消除危險、修理、重作、更換或者恢復原狀、賠償損失三、物權的保護（32——38）9

第二章所有權第二章所有權10

一、所有權類型1.國家所有權（45——57條）

2.集體所有權（58——63條）3.法人所有權與私人所有權（64——65條）

一、所有權類型11二、征收與拆遷（拆遷條例）（42）（一）征收的條件（42）1、目的條件——公共利益的需要2、主體條件——國家，由政府代表國家行使3、權限和程序條件4、給與被征收人合理補償（二）現行拆遷條例存在的問題1、強制拆遷的條件與《物權法》規定相抵觸2、法律關系混亂3、政府的角色問題4、拆遷的程序倒錯，導致“一女二嫁”問題5、被拆遷人的救濟程序缺失二、征收與拆遷（拆遷條例）（42）12三、耕地保護與小產權房問題（43）1.耕地保護2.小產權房問題土地制度和土地政策——二元土地制度產生原因：國家對土地一級市場的壟斷農民土地權利的自我保護合法化發展前景：退還三種可能拆掉三、耕地保護與小產權房問題（43）13四、建筑物區分所有權與物業管理（一）建筑物區分所有權（70條）1、建筑物區分所有權：專有所有權、共有所有權、成員權。業主共有的：公認的共有部、建筑區劃內的道路、綠地、建筑區劃內的其他公共場所、公用設施、物業服務用房（73）、占用共有部分的車位、維修資金（79）。經營性收入歸業主共有。2、車庫、車位歸屬問題——三項內容（74條）（二）物業管理1、物業管理模式：自己管理和委托管理（81）2、業主的權利（條例第6條）義務（條例7條）設立業主大會和業主委員會的權利3、業主遭受侵害的救濟權和救濟途徑（83）4、行政機關的管理處罰權（條例第6章）四、建筑物區分所有權與物業管理14五、相鄰關系（84——92）1、處理原則：有利生產、方便生活、團結互助、公平合理。2、企業等施工人的權利與不動產權利人提供便利的義務（88）3、企業等施工人的義務：（1）不得違反國家規定排放電磁波輻射（90）；容易產生電磁污染糾紛；（2）建造建筑物、鋪設管線、安裝設備等，不得危及相鄰不動產的安全（91）；（3）鋪設管線等利用相鄰不動產，應當盡量避免對相鄰不動產權利人造成損害；造成損害的，應當給與賠償（92）。五、相鄰關系（84——92）15六、所有權取得的特別方式1.先占2.善意取得（106）（1）讓與人是動產的占有人或不動產的登記名義人；構成要件：（2）讓與人無處分權；（3）受讓人基于交易行為支付了合理的對價；（4）受讓人在受讓財產時須為善意；（5）標的物已經交付（動產）或者登記（不動產）。3.拾得遺失物（107）、漂流物、發現埋藏物或者隱藏物拾得人的義務權利：保管、返還和費用償還請求權（109-113）4.主物與從物（115）5.孳息（116）

六、所有權取得的特別方式16

第三章用益物權第三章用益物權17一、用益物權的概念與特征1.概念

用益物權是以一范圍內的使用、收益為目的而在他人之物上設立的限制物權。2.特征

用益物權是一種限制物權用益物權的成立和實現以占有他人之物為前提用益物權的標的物一般限于不動產用益物權的設立目的是對物進行使用和收益用益物權是種獨立物權一、用益物權的概念與特征1.概念18二、用益物權的種類（122——169）1.土地承包經營權（124——134）（1）承包經營權的期限：耕地30年、草地30-50年、林地30-70年（2）土地承包經營權的流轉：轉包、互換、轉讓等方式。未經依法批準，不得將承包地用于非農建設。（3）承包地被征收的，承包人有權獲得相應的補償。（132）2.建設用地使用權（135——151）3.宅基地使用權（152——155）4.地役權（156——169）二、用益物權的種類（122——169）19

第四章擔保物權第四章擔保物權20二、抵押權（179——207）（一）一般抵押1、可以抵押的財產：（180）A.建筑物和其他土地附著物B.建設用地使用權C.以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權D.生產設備、原材料、半成品、產品E.正在建造的建筑物、船舶、航空器F.交通運輸工具G.法律、行政法規未禁止抵押的其他財產二、抵押權（179——207）21

2、不得抵押的財產（184）（1）土地所有權；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外；（3）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；（4）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；（5）依法被查封、扣押、監管的財產；（6）法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。3、禁止流押（186）：在債務履行期屆滿前不得約定，履行期屆滿后可以約定。2、不得抵押的財產（184）224、抵押權登記（187——188）（1）登記生效要件：建筑物和其他土地附著物；建設用地使用權；以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；正在建造的建筑物。（2）登記對抗要件：生產設備、原材料、半成品、產品；正在建造的船舶、航空器；交通運輸工具。5、抵押人的權利：（1）抵押財產的處分權（191），須經抵押權人同意，或由第三人代為清償；（2）用益物權及租賃權的設定權（190）；（3）擔保物權的再設定權；（4）物上保證人的反擔保請求權、追償權與代位權。4、抵押權登記（187——188）23

6、抵押權人的權利：（1）抵押權的保全權（193）；（2）抵押權的處分權（192）；（3）順位權（194）；（4）孳息收取權（197）；（5）優先受償權。7、抵押權的實現（195）實現條件：（1）債務人不履行到期債務；（2）發生當事人約定的實現抵押權的情形（新增加）。實現方法：（1）協議折價；（2）拍賣；（3）變賣。強調：一是增加了協議折價；二是無須經過訴訟即可直接申請法院拍賣、變賣。8、清償順序（199）：（1）抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；（2）抵押權已登記的先于未登記的受償；（3）抵押權未登記的，按照債權比例清償。9、抵押權存續期間（202）與主債權訴訟時效期間同步。6、抵押權人的權利：（1）抵押權的保全權（193）；（24

（二）浮動抵押（181）1、條件：（1）主體限于企業、個體戶、農業生產經營者；（2）抵押物限于生產設備、原材料、半成品、產品等動產；（3）要有書面協議。2、浮動抵押登記（189）（1）應當登記（抵押人住所地的工商局）；（2）抵押權自抵押合同生效時設立；（3）登記的對抗要件。（前后矛盾）3、抵押財產的確定（196）（1）債務履行期屆滿，債權未實現；（2）抵押人被宣告破產或者被撤銷；（3）當事人約定的實現抵押權的情形；（4）嚴重影響債權實現的其他情形。（二）浮動抵押（181）25

（三）最高額抵押（203——207）1、最高額抵押所擔保的主債權轉讓問題，區分兩種情況：（1）主債權已經確定的，最高額抵押權一并轉讓；（2）主債權確定前，部分債權轉讓的，最高額抵押權不得轉讓，但當事人另有約定的除外。（204）主要有兩種情況：一是部分主債權轉讓的，抵押權也部分轉讓，原最高額抵押所擔保的債權額隨之相應減少。轉讓的抵押權需要重新作抵押登記，原最高額抵押權需要作變更登記；二是部分主債權轉讓的，全部抵押權隨之轉讓，未轉讓部分的主債權成為無擔保債權。2、最高額抵押權的確定（206）（三）最高額抵押（203——207）26三、質權（208——229）（一）動產質權（208——222）

質權的設立時間：質物交付時（212）（二）權利質權（223——229）1、可以出質的權利包括（223）（1）匯票、支票、本票；（2）債券、存款單；（3）倉單、提單；（4）可以轉讓的基金份額、股權；（5）可以轉讓的注冊商標專用權、專利權、著作權等知識產權中的財產權；（6）應收賬款；（7）法律、行政法規規定的其他財產權利。2、質權的設立時間及公示方法：權利憑證交付時或者辦理出質登記時。（224）強調：新增了最高額質押三、質權（208——229）27

四、留置權（230——240）1、留置權成立的積極條件：（1）債權人因合法原因占有債務人的動產；（2）債權人留置的動產應當與債權屬于同一法律關系，但企業之間的留置除外（231）；（3）債權已屆清償期。2、留置權成立的消極條件：（1）行使留置權不得違反公序良俗；（2）合同約定不得留置的，不得留置（232）；（3）行使留置權不得與其所應承擔的義務或合同特殊約定相抵觸四、留置權（230——240）28

3、留置權人的權利（1）留置占有動產的權利；（2）收取孳息的權利；（3）為保管目的使用留置物的權利；（4）實行留置權并優先受償的權利。4、留置權人的義務（1）妥善保管留置物的義務；（2）不得擅自使用、出租或處分留置物；（3）返還留置物的義務。5、債務履行的寬限期：兩個月以上6、留置權優先于抵押權和質權（239）：不分時間先后；不分善意還是惡意。

3、留置權人的權利29

第五章占有第五章占有第五章占有第五章占有30

一、占有制度的目的維護物的事實狀態秩序而非物的法律秩序，即維護物的占有狀態，禁止他人以私力加以破壞從而維護社會的安寧與和平。二、占有分類有權占有和無權占有；無權占有又分為善意占有和惡意占有1、因使用占有物而造成損害的，惡意占有人的賠償責任；2、占有人對占有物的返還義務，善意占有人的費用償還請求權。3、占有物毀損滅失時，如果有代位物，善意占有人對代位物有返還義務，但無賠償損失的責任；惡意占有人不僅要返還代位物，還要賠償損失。三、占有保護請求權（1）占有物返還請求權（一年）；（2）排除妨害請求權；（3）消除危險請求權。一、占有制度的目的31第二編物權法第二編物權法32

第一章物權總則第一章物權總則33

一、物權的概念和特征（一）概念物權是指權利人直接支配特定物并具有排他性權利。簡而言之，物權就是對特定物的排他支配權。

《物權法》第2條第3款規定：“本法所稱物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。”

一、物權的概念和特征《物權法》第2條第3款規定：“34（二）物權的特征

對世性

支配性

特定性

絕對性

排他性

表現為：（二）物權的特征對世性表現為：35二、物權法的基本原則（4——7）1、平等保護原則（4）2、物權法定原則（5）3、公示公信原則（6）4、守法原則（7）二、物權法的基本原則（4——7）36

三、不動產登記（9——22條）（一）登記的目的與意義目的——貫徹物權公示原則，保障交易安全意義——物權變動的生效（或對抗）要件生效要件：不動產所有權的取得、轉讓、抵押，建設用地使用權，權利質權。對抗要件：準不動產（24條）、土地承包經營權（129）、宅基地使用權（155）、地役權（158）、動產抵押（188）、浮動抵押（189）三、不動產登記（9——22條）37

（二）統一登記制度：登記機關、登記范圍、登記程序（三）登記機關1、職責（12條）2、登記機關的禁止行為（13條、22條）3、登記機關的賠償責任（21條2款）（三）登記簿（16——18條）1、權利歸屬和內容的根據（16條）2、登記簿與權屬證書的關系（17條）3、登記簿的公示與利害關系人的查詢權（18條）（二）統一登記制度：登記機關、登記范圍、登38（四）登記種類（14條、19條——20條）1、初始登記（14）2、變更登記（14）3、更正登記（19）4、注銷登記（14）5、預告登記（20）6、異議登記（19）（五）無需登記的物權（28——31條）1、法院、仲裁機構的法律文書、政府的征收決定（28）2、繼承、受遺贈（29）3、合法建造、拆除房屋等事實行為（30）4、依法屬于國家所有的自然資源（9條2款）（四）登記種類（14條、19條——20條）39

三、物權的保護（32——38）1、救濟途徑和解、調解、仲裁、訴訟2、保護方式確認權利、返還原物、排除妨害或消除危險、修理、重作、更換或者恢復原狀、賠償損失三、物權的保護（32——38）40

第二章所有權第二章所有權41

一、所有權類型1.國家所有權（45——57條）

2.集體所有權（58——63條）3.法人所有權與私人所有權（64——65條）

一、所有權類型42二、征收與拆遷（拆遷條例）（42）（一）征收的條件（42）1、目的條件——公共利益的需要2、主體條件——國家，由政府代表國家行使3、權限和程序條件4、給與被征收人合理補償（二）現行拆遷條例存在的問題1、強制拆遷的條件與《物權法》規定相抵觸2、法律關系混亂3、政府的角色問題4、拆遷的程序倒錯，導致“一女二嫁”問題5、被拆遷人的救濟程序缺失二、征收與拆遷（拆遷條例）（42）43三、耕地保護與小產權房問題（43）1.耕地保護2.小產權房問題土地制度和土地政策——二元土地制度產生原因：國家對土地一級市場的壟斷農民土地權利的自我保護合法化發展前景：退還三種可能拆掉三、耕地保護與小產權房問題（43）44四、建筑物區分所有權與物業管理（一）建筑物區分所有權（70條）1、建筑物區分所有權：專有所有權、共有所有權、成員權。業主共有的：公認的共有部、建筑區劃內的道路、綠地、建筑區劃內的其他公共場所、公用設施、物業服務用房（73）、占用共有部分的車位、維修資金（79）。經營性收入歸業主共有。2、車庫、車位歸屬問題——三項內容（74條）（二）物業管理1、物業管理模式：自己管理和委托管理（81）2、業主的權利（條例第6條）義務（條例7條）設立業主大會和業主委員會的權利3、業主遭受侵害的救濟權和救濟途徑（83）4、行政機關的管理處罰權（條例第6章）四、建筑物區分所有權與物業管理45五、相鄰關系（84——92）1、處理原則：有利生產、方便生活、團結互助、公平合理。2、企業等施工人的權利與不動產權利人提供便利的義務（88）3、企業等施工人的義務：（1）不得違反國家規定排放電磁波輻射（90）；容易產生電磁污染糾紛；（2）建造建筑物、鋪設管線、安裝設備等，不得危及相鄰不動產的安全（91）；（3）鋪設管線等利用相鄰不動產，應當盡量避免對相鄰不動產權利人造成損害；造成損害的，應當給與賠償（92）。五、相鄰關系（84——92）46六、所有權取得的特別方式1.先占2.善意取得（106）（1）讓與人是動產的占有人或不動產的登記名義人；構成要件：（2）讓與人無處分權；（3）受讓人基于交易行為支付了合理的對價；（4）受讓人在受讓財產時須為善意；（5）標的物已經交付（動產）或者登記（不動產）。3.拾得遺失物（107）、漂流物、發現埋藏物或者隱藏物拾得人的義務權利：保管、返還和費用償還請求權（109-113）4.主物與從物（115）5.孳息（116）

六、所有權取得的特別方式47

第三章用益物權第三章用益物權48一、用益物權的概念與特征1.概念

用益物權是以一范圍內的使用、收益為目的而在他人之物上設立的限制物權。2.特征

用益物權是一種限制物權用益物權的成立和實現以占有他人之物為前提用益物權的標的物一般限于不動產用益物權的設立目的是對物進行使用和收益用益物權是種獨立物權一、用益物權的概念與特征1.概念49二、用益物權的種類（122——169）1.土地承包經營權（124——134）（1）承包經營權的期限：耕地30年、草地30-50年、林地30-70年（2）土地承包經營權的流轉：轉包、互換、轉讓等方式。未經依法批準，不得將承包地用于非農建設。（3）承包地被征收的，承包人有權獲得相應的補償。（132）2.建設用地使用權（135——151）3.宅基地使用權（152——155）4.地役權（156——169）二、用益物權的種類（122——169）50

第四章擔保物權第四章擔保物權51二、抵押權（179——207）（一）一般抵押1、可以抵押的財產：（180）A.建筑物和其他土地附著物B.建設用地使用權C.以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權D.生產設備、原材料、半成品、產品E.正在建造的建筑物、船舶、航空器F.交通運輸工具G.法律、行政法規未禁止抵押的其他財產二、抵押權（179——207）52

2、不得抵押的財產（184）（1）土地所有權；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外；（3）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；（4）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；（5）依法被查封、扣押、監管的財產；（6）法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。3、禁止流押（186）：在債務履行期屆滿前不得約定，履行期屆滿后可以約定。2、不得抵押的財產（184）534、抵押權登記（187——188）（1）登記生效要件：建筑物和其他土地附著物；建設用地使用權；以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；正在建造的建筑物。（2）登記對抗要件：生產設備、原材料、半成品、產品；正在建造的船舶、航空器；交通運輸工具。5、抵押人的權利：（1）抵押財產的處分權（191），須經抵押權人同意，或由第三人代為清償；（2）用益物權及租賃權的設定權（190）；（3）擔保物權的再設定權；（4）物上保證人的反擔保請求權、追償權與代位權。4、抵押權登記（187——188）54

6、抵押權人的權利：（1）抵押權的保全權（193）；（2）抵押權的處分權（192）；（3）順位權（194）；（4）孳息收取權（197）；（5）優先受償權。7、抵押權的實現（195）實現條件：（1）債務人不履行到期債務；（2）發生當事人約定的實現抵押權的情形（新增加）。實現方法：（1）協議折價；（2）拍賣；（3）變賣。強調：一是增加了協議折價；二是無須經過訴訟即可直接申請法院拍賣、變賣。8、清償順序（199）：（1）抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；（2）抵押權已登記的先于未登記的受償；（3）抵押權未登記的，按照債權比例清償。9、抵押權存續期間（202）與主債權訴訟時效期間同步。6、抵押權人的權利：（1）抵押權的保全權（193）；（55

（二）浮動抵押（181）1、條件：（1）主體限于企業、個體戶、農業生產經營者；（2）抵押物限于生產設備、原材料、半成品、產品等動產；（3）要有書面協議。2、浮動抵押登記（189）（1）應當登記（抵押人住所地的工商局）；（2）抵押權自抵押合同生效時設立；（3）登記的對抗要件。（前后矛盾）3、抵押財產的確定（196）（1）債務履行期屆滿，債權未實現；（2）抵押人被宣告破產或者被撤銷；（3）當事人約定的實現抵押權的情形；（4）嚴重影響債權實現的其他情形。（二）浮動抵押（181）56

（三）最高額抵押（203——207）1、最高額抵押所擔保的主債權轉讓問題，區分兩種情況：（1）主債權已經確定的，最高額抵押權一并轉讓；（2）主債權確定前，部分債權轉讓的，最高額抵押權不得轉讓，但當事人另有約定的除外。（204）主要有兩種情況：一是部分主債權轉讓的，抵押權也部分轉讓，原最高額抵押所擔保的債權額隨之相應減少。