chp3房地產項目前期策劃chp3房地產項目前期策劃chp3房地產項目前期策劃3.1房地產項目構思1.項目構思的概念和來源房地產項目構思——是指對未來項目的目標、功能、范圍以及項目涉及的各主要因素和大體輪廓的設想與初步界定。起源：項目上層系統通過市場研究發現的新的投資機會和投資領域為了實現上層系統的發展戰略上層系統運行過程中存在一定的困難和問題2chp3房地產項目前期策劃chp3房地產項目前期策劃chp313.1房地產項目構思1.項目構思的概念和來源房地產項目構思——是指對未來項目的目標、功能、范圍以及項目涉及的各主要因素和大體輪廓的設想與初步界定。起源：項目上層系統通過市場研究發現的新的投資機會和投資領域為了實現上層系統的發展戰略上層系統運行過程中存在一定的困難和問題23.1房地產項目構思1.項目構思的概念和來源22.房地產項目項目構思的特征地域性前瞻性市場性創新性可操作性多樣性32.房地產項目項目構思的特征地域性33.房地產項目構思的環境影響環境條件宏觀環境因素

微觀環境因素地區經濟發展水平

產業結構變化

地區發展戰略

環境因素

人口因素

技術環境

社會文化環境

經濟環境

政治法律環境

43.房地產項目構思的環境影響環境條件宏觀環境因素微觀環境3.2房地產項目市場調查

是房地產項目策劃人捕捉新的市場機會的源泉是房地產項目構思和策劃人感知市場，了解消費者行為的主要手段是房地產項目構思和策劃人應付競爭，把握房地產市場供應的主要方法是項目投資決策分析、項目區位選擇、市場定位、消費者行為分析、規劃設計、市場營銷策劃制定直至物業管理等一系列活動的基礎等

1.房地產項目市場調查的作用53.2房地產項目市場調查是房地產項目策劃人捕2．房地產市場調查的內容調查內容宏觀環境微觀環境房地產的供需狀況消費者需求狀況文化、風俗

經濟科技政治法律

中觀環境競爭對手調查中介機構情況房地產企業情況

該城市的規劃建設62．房地產市場調查的內容調查內容宏觀環境微觀環境房地產的供需3.房地產市場調查的類型探測性調查描述性調查因果性調查預測性調查4.房地產市場調查的方法訪問法觀察法實驗法

73.房地產市場調查的類型探測性調查4.房地產市場調查的方法4.房地產市場調查的步驟市場調查的準備

市場調查的實施

資料處理確定市場調查的內容和目的擬定詳細、周密的調查計劃選擇專業調查人員

收集相關的信息資料設計調查問卷現場實地調查編輯整理信息資料撰寫市場調查報告歸檔存儲84.房地產市場調查的步驟市場調查的準備市場調查的實施資料5.調查問卷的設計問卷一般由開頭、正文和結尾三個部分組成。6.調查問卷設計的原則一致性原則完整性原則準確性原則可行性原則效率原則模塊化原則

95.調查問卷的設計問卷一般由開頭、正文和結尾三個部分組成。63.3房地產項目目標策劃1.房地產項目目標策劃的特征創造性程序性系統性科學性藝術性2.房地產項目目標策劃的原則符合產業政策和區域規劃符合市場需求符合環境條件符合技術先進性、經濟的合理性103.3房地產項目目標策劃1.房地產項目目標策劃的特征創造性3.房地產項目目標策劃的內容房地產項目用地的獲取與選址房地產市場調查房地產項目投資策劃房地產項目的市場定位房地產項目規劃設計房地產項目營銷策劃房地產經營策劃113.房地產項目目標策劃的內容房地產項目用地的獲取與選址114.房地產項目目標策劃模式目標策劃模式概念策劃摸式

等值策劃摸式

“賣點群”策劃模式

124.房地產項目目標策劃模式目標策劃模式概念策劃摸式等值策劃3.4房地產項目可行性研究1.可行性研究的概念和作用可行性研究——就是指在投資決策前，對與項目有關的市場、資源、工程技術、經濟、社會等各方面問題進行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目在技術上是否可行、經濟上是否合理，并對多個方案進行優選的科學方法。

作用：

是投資決策的重要依據是項目審批的依據是項目資金籌措的依據是編制設計任務書的依據是開發商與項目參與各方簽訂合同的依據133.4房地產項目可行性研究1.可行性研究的概念和作用可行性2．可行性研究的步驟及內容步驟：組織準備現場調查與資料收集開發方案的設計、評價和選擇詳細研究編寫研究報告書

142．可行性研究的步驟及內容步驟：14可行性研究的內容項目概況市場分析和需求預測規劃方案的優選開發進度安排項目投資估算資金的籌集方案和籌資成本估算財務評價風險分析國民經濟評價結論15可行性研究的內容項目概況153.房地產項目開發方案的操作程序

市場調研開發方案的設計技術經濟指標的計算技術經濟指標的比較、評價最優開發方案的選擇

163.房地產項目開發方案的操作程序164.居住區開發方案技術經濟指標的選擇與確定174.居住區開發方案技術經濟指標的選擇與確定175.開發方案的綜合評價定目前對項目開發評價的方法很多，包括評分綜合評價法、層次分析法、灰色綜合評價法、模糊數學綜合評價法等。評分綜合評價法——就是對方案的各項指標規定一個滿足程度，根據指標的重要性賦予指標一個權重，根據計算模型計算各個方案的綜合單指標評分值，得出總綜合分值，并依此選擇最優方案的方法。

185.開發方案的綜合評價定目前對項目開發評價的方法5.項目方案評價成本費用數據及其估算方法土地費用估算前期工程費估算房屋開發費估算管理費估算銷售費用估算財務費用估算其他費用估算不可預見費估算稅費估算195.項目方案評價成本費用數據及其估算方法193.5不確定性分析1.敏感性分析2.概率分析3.盈虧平衡分析203.5不確定性分析1.敏感性分析201.敏感性分析（1）敏感性分析的概念及基本原理敏感性分析是對影響投資效益的各種因素分別變化一定的幅度，然后計算各因素的變化對評價指標的敏感程度，從而識別出影響投資效益的敏感因素，并對這些敏感因素進行重點分析。某因素的敏感度=評價指標變化率/風險因素變化率211.敏感性分析（1）敏感性分析的概念及基本原理21（2）敏感性分析的步驟選擇不確定性因素選定評價指標(NPV、IRR等)計算該不確定性因素的敏感度找出敏感性因素針對主要風險因素提出決策建議敏感性分析：單因素分析與多因素分析

22（2）敏感性分析的步驟選擇不確定性因素22[例1]單因素敏感性分析某一開發項目投資基本方案如表所示，試進行敏感性分析，其中Ic=10%。影響因素期初投資租賃收入年經營費用壽命期（年）估計值20006003502023[例1]單因素敏感性分析某一開發項目投資基本方案如表所示影響因素期初投資租賃收入年經營費用壽命期（年）估計值200060035020解答：1.選取期初投資、價格（租賃收入）和經營費用為擬分析的不確定性因素2.選取凈現值指標作為評價指標3.計算預測水平下的凈現值評價指標，則NPV=-2000+（600-350）（P/A，i，n）

=-2000+（600-350）（P/A，10%，20）

=-2000+250×8.5136=128.4（萬元）24影響因素期初投資租賃收入年經營費用壽命期（年）估計值2004.確定敏感性因素的變動幅度分別為10%和20%，并計算變動后的評價指標。如下表：期初投資變動幅度-20%-10%0+10%+20%NPV528.4328.4128.4-71.6-271.6期初投資的敏感性分析租賃收入的敏感性分析租賃收入變動幅度-20%-10%0+10%+20%NPV-893.23-382.42128.4639.221150.03經營費用的敏感性分析經營費用變動幅度-20%-10%0+10%+20%NPV724.35426.38128.4-169.58-467.55254.確定敏感性因素的變動幅度分別為10%和20%，并計算變動作出敏感性曲線如下圖NPV變化幅度10%價格（收入）經營費用投資26作出敏感性曲線如下圖NPV變化幅度10%價格（收入）經營費用5.排序并確定敏感性因素。根據絕對判定法可知敏感性因素依次為：價格（租賃收入）→經營費用→期初投資6.提出控制方案。由于價格是最敏感性因素，經常費用次之，最后是期初投資，因此首先需要控制價格。應該如何在較少增加期初投資的前提下較大提高租賃價格或降低經營費用是整個項目的效益得到提高。275.排序并確定敏感性因素。272.概率分析概率分析的步驟（1）列出各種要考慮的不確定性因素.例如銷售價格、銷售量、投資和經營成本等。需注意:所選取的幾個不確定因素應是互相獨立的。（2）預計不確定性因素可能發生的情況（3）確定每種情況的概率(各不確定因素的各種可能發生情況出現的概率之和必須等于1。)（4）求出各財務凈現值、加權平均值和期望（5）計算∑NPV≥0的累計概率.該概率值越接近1，說明技術方案的風險越小，反之，方案的風險越大。282.概率分析概率分析的步驟28[例1]某項目的技術經濟方案在壽命期內可能出現的八種狀態的凈現金流量及其發生的概率如表所示，試對凈現值進行簡單概率分析。狀態12345678NPV-50-20104050556570概率0.050.120.180.200.150.100.100.10累計概率0.050.170.350.550.700.800.90129[例1]某項目的技術經濟方案在壽命期內可能出現的八種狀態的凈概率P（NPV≧0）=1-0.17=0.83概率P（NPV≧50）=0.45期望E（NPV）=∑NPVjPj=31.4狀態12345678NPV-50-20104050556570概率0.050.120.180.200.150.100.100.10累計概率0.050.170.350.550.700.800.90130狀態12345678NPV-50-2010405055657【例2】決策樹單級決策與多級決策事件策略點策略枝決策點31【例2】決策樹事件策略點策略枝決策點31決策點決策分枝狀態點狀態分枝50-10-10.5開工不開工32天氣好0.2天氣好0.2天氣不好0.8天氣不好0.81例1：32決策點決策分枝狀態點狀態分枝50-10-10.5開工不開工3三、盈虧平衡分析盈虧平衡分析，又叫量本利分析，是通過分析項目的產銷量和成本、收入之間的函數關系，從而找出產銷量、價格的項目盈虧平衡點的一種分析方法。

Q*Q0QR33三、盈虧平衡分析盈虧平衡分析，又叫量本利分析，是通過分析項目盈虧平衡點的確定盈虧平衡狀態下：

R=TC，即P*Q=FC+VC*Q1.盈虧平衡點（BEP）產量（銷售量）

Q*=FC/[P-VC]2.盈虧平點價格

P*=FC/Q+VC34盈虧平衡點的確定盈虧平衡狀態下：343.6房地產開發項目的風險管理

3.6.1房地產開發項目風險概述1.房地產開發風險的概念地產開發風險——是指房地產開發項目在設計、施工和竣工驗收等各個階段可能遭到的風險，可將其定義為：在工程項目目標規定的條件下，該目標不能實現的可能性。2.房地產開發風險的分類項目外風險：由工程項目建設環境的不確定性而引起的；如：政治風險、自然風險、經濟風險、融資風險等項目內風險：包括技術風險和非技術風險。353.6房地產開發項目的風險管理

3.6.1房地產開發項目項目決策風險項目組織實施風險

政府或主管部門對工程項目的過多干預；建設體制或建設法規不合理；合同條件的缺陷；承包商缺乏合作誠意；材料、設備供應商履約不力或違約；監理工程師失職；設計缺陷等。

3.開發商的主要風險36項目決策風險政府或主管部門對工程項目的過多干預；3.開發商的風險識別

風險分析風險評估

風險應對

風險監控4.風險管理的內容37風險識別4.風險管理的內容375.風險管理的重要環節可行性研究階段項目評估階段設計階段

招標投標階段招標后實施期間385.風險管理的重要環節可行性研究階段386.項目合同及其風險分配(1)合同類型與風險分配396.項目合同及其風險分配(1)合同類型與風險分配39(2)施工合同中的風險分配

開發商承擔的風險

在工程項目施工合同中，一般要求開發商承擔下列風險：

①不可抗力的社會或自然因素造成的損失和損壞；

②不可預見的施工現場條件的變化而引起的損失或損壞。指施工過程中出現了招標文件中未提及的不利的現場條件，或招標文件中雖提及，但與實際出現的情況差別很大，且這些情況在招、投標時又是很難預見到的，由此而造成的損失或損壞；

③工程量變化而導致的價格變化的風險；

④設計文件有缺陷而造成的損失或成本增加，由承包人負責的設計除外；

⑤國家或地方的法規變化導致的損失或成本增加，承包人延誤履行合同后發生的除外。40(2)施工合同中的風險分配

開發商承擔的風險

(2)施工合同中的風險分配

承包人承擔的風險

①投標文件的缺陷，指由于對招標文件的錯誤理解，或者勘察現場時的疏忽，或者投標中的漏項等造成投標文件有缺陷而引起的損失或成本增加；②對開發商提供的水文、氣象、地質等原始資料分析或運用不當而造成的損失和損壞；③由于施工措施失誤、技術不當、管理不善、控制不嚴等造成施工中的一切損失和損壞；④分包人工作失誤造成的損失和損壞。41(2)施工合同中的風險分配

承包人承擔的風險

①投標文件的缺3.6.2風險分析與識別1.風險識別的方法風險識別核對表法頭腦風暴法

德爾菲法

423.6.2風險分析與識別1.風險識別的方法風險識別核對表法2.項目風險分析（1）項目風險分析的含義項目風險分析——是對項目各個階段的風險事件發生可能性的大小、可能出現的后果、可能發險生的時間和影響范圍的大小等的估計。（2）項目風險分析的過程收集數據建立風險模型風險發生的概率和后果的分析項目風險評價432.項目風險分析（1）項目風險分析的含義43（3）項目風險分析的內容風險事件發生可能性的分析

風險事件后果嚴重程度的分析

風險事件影響范圍的分析風險事件發生時間的分析(4)風險事件發生概率的分析方法利用已有數據資料分析風險因素或風險事件的概率分布利用理論概率分布確定風險因素或風險事件的概率

用主觀概率分析風險事件發生的概率綜合推斷法44（3）項目風險分析的內容44(5)風險損失分析1）進度(工期)損失的分析風險事件對工程局部進度影響的分析風險事件對整個工程工期影響的分析2）費用損失的分析經濟因素而增加費用的估算工程進度而增加費用的估計處理質量事故而增加費用的估算處理安全事故而增加費用的估算45(5)風險損失分析1）進度(工期)損失的分析453.6.3風險防范1.風險回避

2.風險轉移(風險分配)其中，風險轉移(風險分配)的常用方法通常有保險、擔保、合同等方式。（1）項目建設保險：業主或承包商為項目建設順利完成而對項目建設中可能產生的人身傷害或財產損失向保險公司投保以化解風險的行為。現行工程建設保險有：①意外傷害險②建筑工程一切險及安裝工程一切險設計階段

③職業責任保險④信用保險（2）工程擔保463.6.3風險防范1.風險回避46建筑工程一切險建筑工程一切險屬于工程保險的一種。承保建筑工程項目在建造過程中，因自然災害或意外事故而引起一切損失（不包括保險條款中規定的除外責任）包括：1、洪水、暴風雨等自然災害；2、火災、爆炸、飛行物體墜落等意外事故；3、清理受災現場的費用。此外，還有第三者責任保險。凡因上述原因造成的依法應由被保險人負責的工地上及鄰近地區的工程項目物質損失、第三者人身傷亡、疾病或財產損失，以及訴訟費等。47建筑工程一切險建筑工程一切險屬于工程保險的一種。承保建筑工程建筑工程一切險一切險不賠償范圍有：1、故意行為2、戰爭、罷工3、核污染4、停工5、設計錯誤6、自然磨損7、非外力引起的設備本身失靈8、領公用牌照的運輸工具9、文件、帳單、現金等。

48建筑工程一切險一切險不賠償范圍有：48職業責任保險職業責任保險,是以各種專業技術人員在從事職業技術工作時因疏忽或過失造成合同對方或他人的人身傷害或財產損失所導致的經濟賠償責任為承保風險的責任保險。工程建設領域，多用于勘察、監理和設計單位。49職業責任保險職業責任保險,是以各種專業技術人員在從事職業技術信用風險信用風險信用風險是在產品賒銷和信用放款中的債務人的信用作保險標的，在債務人未能履行債務而使得債權人遭到損失時，由保險人向被保險人（債權人）提供風險保障的行為。50信用風險信用風險50（2）工程擔保常見的工程擔保種類：投標保證擔保履約擔保預付款擔保質量責任擔保業主的工程款支付擔保51（2）工程擔保常見的工程擔保種類：51謝謝謝謝52chp3房地產項目前期策劃chp3房地產項目前期策劃chp3房地產項目前期策劃3.1房地產項目構思1.項目構思的概念和來源房地產項目構思——是指對未來項目的目標、功能、范圍以及項目涉及的各主要因素和大體輪廓的設想與初步界定。起源：項目上層系統通過市場研究發現的新的投資機會和投資領域為了實現上層系統的發展戰略上層系統運行過程中存在一定的困難和問題2chp3房地產項目前期策劃chp3房地產項目前期策劃chp3533.1房地產項目構思1.項目構思的概念和來源房地產項目構思——是指對未來項目的目標、功能、范圍以及項目涉及的各主要因素和大體輪廓的設想與初步界定。起源：項目上層系統通過市場研究發現的新的投資機會和投資領域為了實現上層系統的發展戰略上層系統運行過程中存在一定的困難和問題543.1房地產項目構思1.項目構思的概念和來源22.房地產項目項目構思的特征地域性前瞻性市場性創新性可操作性多樣性552.房地產項目項目構思的特征地域性33.房地產項目構思的環境影響環境條件宏觀環境因素

微觀環境因素地區經濟發展水平

產業結構變化

地區發展戰略

環境因素

人口因素

技術環境

社會文化環境

經濟環境

政治法律環境

563.房地產項目構思的環境影響環境條件宏觀環境因素微觀環境3.2房地產項目市場調查

是房地產項目策劃人捕捉新的市場機會的源泉是房地產項目構思和策劃人感知市場，了解消費者行為的主要手段是房地產項目構思和策劃人應付競爭，把握房地產市場供應的主要方法是項目投資決策分析、項目區位選擇、市場定位、消費者行為分析、規劃設計、市場營銷策劃制定直至物業管理等一系列活動的基礎等

1.房地產項目市場調查的作用573.2房地產項目市場調查是房地產項目策劃人捕2．房地產市場調查的內容調查內容宏觀環境微觀環境房地產的供需狀況消費者需求狀況文化、風俗

經濟科技政治法律

中觀環境競爭對手調查中介機構情況房地產企業情況

該城市的規劃建設582．房地產市場調查的內容調查內容宏觀環境微觀環境房地產的供需3.房地產市場調查的類型探測性調查描述性調查因果性調查預測性調查4.房地產市場調查的方法訪問法觀察法實驗法

593.房地產市場調查的類型探測性調查4.房地產市場調查的方法4.房地產市場調查的步驟市場調查的準備

市場調查的實施

資料處理確定市場調查的內容和目的擬定詳細、周密的調查計劃選擇專業調查人員

收集相關的信息資料設計調查問卷現場實地調查編輯整理信息資料撰寫市場調查報告歸檔存儲604.房地產市場調查的步驟市場調查的準備市場調查的實施資料5.調查問卷的設計問卷一般由開頭、正文和結尾三個部分組成。6.調查問卷設計的原則一致性原則完整性原則準確性原則可行性原則效率原則模塊化原則

615.調查問卷的設計問卷一般由開頭、正文和結尾三個部分組成。63.3房地產項目目標策劃1.房地產項目目標策劃的特征創造性程序性系統性科學性藝術性2.房地產項目目標策劃的原則符合產業政策和區域規劃符合市場需求符合環境條件符合技術先進性、經濟的合理性623.3房地產項目目標策劃1.房地產項目目標策劃的特征創造性3.房地產項目目標策劃的內容房地產項目用地的獲取與選址房地產市場調查房地產項目投資策劃房地產項目的市場定位房地產項目規劃設計房地產項目營銷策劃房地產經營策劃633.房地產項目目標策劃的內容房地產項目用地的獲取與選址114.房地產項目目標策劃模式目標策劃模式概念策劃摸式

等值策劃摸式

“賣點群”策劃模式

644.房地產項目目標策劃模式目標策劃模式概念策劃摸式等值策劃3.4房地產項目可行性研究1.可行性研究的概念和作用可行性研究——就是指在投資決策前，對與項目有關的市場、資源、工程技術、經濟、社會等各方面問題進行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目在技術上是否可行、經濟上是否合理，并對多個方案進行優選的科學方法。

作用：

是投資決策的重要依據是項目審批的依據是項目資金籌措的依據是編制設計任務書的依據是開發商與項目參與各方簽訂合同的依據653.4房地產項目可行性研究1.可行性研究的概念和作用可行性2．可行性研究的步驟及內容步驟：組織準備現場調查與資料收集開發方案的設計、評價和選擇詳細研究編寫研究報告書

662．可行性研究的步驟及內容步驟：14可行性研究的內容項目概況市場分析和需求預測規劃方案的優選開發進度安排項目投資估算資金的籌集方案和籌資成本估算財務評價風險分析國民經濟評價結論67可行性研究的內容項目概況153.房地產項目開發方案的操作程序

市場調研開發方案的設計技術經濟指標的計算技術經濟指標的比較、評價最優開發方案的選擇

683.房地產項目開發方案的操作程序164.居住區開發方案技術經濟指標的選擇與確定694.居住區開發方案技術經濟指標的選擇與確定175.開發方案的綜合評價定目前對項目開發評價的方法很多，包括評分綜合評價法、層次分析法、灰色綜合評價法、模糊數學綜合評價法等。評分綜合評價法——就是對方案的各項指標規定一個滿足程度，根據指標的重要性賦予指標一個權重，根據計算模型計算各個方案的綜合單指標評分值，得出總綜合分值，并依此選擇最優方案的方法。

705.開發方案的綜合評價定目前對項目開發評價的方法5.項目方案評價成本費用數據及其估算方法土地費用估算前期工程費估算房屋開發費估算管理費估算銷售費用估算財務費用估算其他費用估算不可預見費估算稅費估算715.項目方案評價成本費用數據及其估算方法193.5不確定性分析1.敏感性分析2.概率分析3.盈虧平衡分析723.5不確定性分析1.敏感性分析201.敏感性分析（1）敏感性分析的概念及基本原理敏感性分析是對影響投資效益的各種因素分別變化一定的幅度，然后計算各因素的變化對評價指標的敏感程度，從而識別出影響投資效益的敏感因素，并對這些敏感因素進行重點分析。某因素的敏感度=評價指標變化率/風險因素變化率731.敏感性分析（1）敏感性分析的概念及基本原理21（2）敏感性分析的步驟選擇不確定性因素選定評價指標(NPV、IRR等)計算該不確定性因素的敏感度找出敏感性因素針對主要風險因素提出決策建議敏感性分析：單因素分析與多因素分析

74（2）敏感性分析的步驟選擇不確定性因素22[例1]單因素敏感性分析某一開發項目投資基本方案如表所示，試進行敏感性分析，其中Ic=10%。影響因素期初投資租賃收入年經營費用壽命期（年）估計值20006003502075[例1]單因素敏感性分析某一開發項目投資基本方案如表所示影響因素期初投資租賃收入年經營費用壽命期（年）估計值200060035020解答：1.選取期初投資、價格（租賃收入）和經營費用為擬分析的不確定性因素2.選取凈現值指標作為評價指標3.計算預測水平下的凈現值評價指標，則NPV=-2000+（600-350）（P/A，i，n）

=-2000+（600-350）（P/A，10%，20）

=-2000+250×8.5136=128.4（萬元）76影響因素期初投資租賃收入年經營費用壽命期（年）估計值2004.確定敏感性因素的變動幅度分別為10%和20%，并計算變動后的評價指標。如下表：期初投資變動幅度-20%-10%0+10%+20%NPV528.4328.4128.4-71.6-271.6期初投資的敏感性分析租賃收入的敏感性分析租賃收入變動幅度-20%-10%0+10%+20%NPV-893.23-382.42128.4639.221150.03經營費用的敏感性分析經營費用變動幅度-20%-10%0+10%+20%NPV724.35426.38128.4-169.58-467.55774.確定敏感性因素的變動幅度分別為10%和20%，并計算變動作出敏感性曲線如下圖NPV變化幅度10%價格（收入）經營費用投資78作出敏感性曲線如下圖NPV變化幅度10%價格（收入）經營費用5.排序并確定敏感性因素。根據絕對判定法可知敏感性因素依次為：價格（租賃收入）→經營費用→期初投資6.提出控制方案。由于價格是最敏感性因素，經常費用次之，最后是期初投資，因此首先需要控制價格。應該如何在較少增加期初投資的前提下較大提高租賃價格或降低經營費用是整個項目的效益得到提高。795.排序并確定敏感性因素。272.概率分析概率分析的步驟（1）列出各種要考慮的不確定性因素.例如銷售價格、銷售量、投資和經營成本等。需注意:所選取的幾個不確定因素應是互相獨立的。（2）預計不確定性因素可能發生的情況（3）確定每種情況的概率(各不確定因素的各種可能發生情況出現的概率之和必須等于1。)（4）求出各財務凈現值、加權平均值和期望（5）計算∑NPV≥0的累計概率.該概率值越接近1，說明技術方案的風險越小，反之，方案的風險越大。802.概率分析概率分析的步驟28[例1]某項目的技術經濟方案在壽命期內可能出現的八種狀態的凈現金流量及其發生的概率如表所示，試對凈現值進行簡單概率分析。狀態12345678NPV-50-20104050556570概率0.050.120.180.200.150.100.100.10累計概率0.050.170.350.550.700.800.90181[例1]某項目的技術經濟方案在壽命期內可能出現的八種狀態的凈概率P（NPV≧0）=1-0.17=0.83概率P（NPV≧50）=0.45期望E（NPV）=∑NPVjPj=31.4狀態12345678NPV-50-20104050556570概率0.050.120.180.200.150.100.100.10累計概率0.050.170.350.550.700.800.90182狀態12345678NPV-50-2010405055657【例2】決策樹單級決策與多級決策事件策略點策略枝決策點83【例2】決策樹事件策略點策略枝決策點31決策點決策分枝狀態點狀態分枝50-10-10.5開工不開工32天氣好0.2天氣好0.2天氣不好0.8天氣不好0.81例1：84決策點決策分枝狀態點狀態分枝50-10-10.5開工不開工3三、盈虧平衡分析盈虧平衡分析，又叫量本利分析，是通過分析項目的產銷量和成本、收入之間的函數關系，從而找出產銷量、價格的項目盈虧平衡點的一種分析方法。

Q*Q0QR85三、盈虧平衡分析盈虧平衡分析，又叫量本利分析，是通過分析項目盈虧平衡點的確定盈虧平衡狀態下：

R=TC，即P*Q=FC+VC*Q1.盈虧平衡點（BEP）產量（銷售量）

Q*=FC/[P-VC]2.盈虧平點價格

P*=FC/Q+VC86盈虧平衡點的確定盈虧平衡狀態下：343.6房地產開發項目的風險管理

3.6.1房地產開發項目風險概述1.房地產開發風險的概念地產開發風險——是指房地產開發項目在設計、施工和竣工驗收等各個階段可能遭到的風險，可將其定義為：在工程項目目標規定的條件下，該目標不能實現的可能性。2.房地產開發風險的分類項目外風險：由工程項目建設環境的不確定性而引起的；如：政治風險、自然風險、經濟風險、融資風險等項目內風險：包括技術風險和非技術風險。873.6房地產開發項目的風險管理

3.6.1房地產開發項目項目決策風險項目組織實施風險

政府或主管部門對工程項目的過多干預；建設體制或建設法規不合理；合同條件的缺陷；承包商缺乏合作誠意；材料、設備供應商履約不力或違約；監理工程師失職；設計缺陷等。

3.開發商的主要風險88項目決策風險政府或主管部門對工程項目的過多干預；3.開發商的風險識別

風險分析風險評估

風險應對

風險監控4.風險管理的內容89風險識別4.風險管理的內容375.風險管理的重要環節可行性研究階段項目評估階段設計階段

招標投標階段招標后實施期間905.風險管理的重要環節可行性研究階段386.項目合同及其風險分配(1)合同類型與風險分配916.項目合同及其風險分配(1)合同類型與風險分配39(2)施工合同中的風險分配

開發商承擔的風險

在工程項目施工合同中，一般要求開發商承擔下列風險：

①不可抗力的社會或自然因素造成的損失和損壞；

②不可預見的施工現場條件的變化而引起的損失或損壞。指施工過程中出現了招標文件中未提及的不利的現場條件，或招標文件中雖提及，但與實際出現的情況差別很大，且這些情況在招、投標時又是很難預見到的，由此而造成的損失或損壞；

③工程量變化而導致的價格變化的風險；

④設計文件有缺陷而造成的損失或成本增加，由承包人負責的設計除外；

⑤國家或地方的法規變化導致的損失或成本增加，承包人延誤履行合同后發生的除外。92(2)施工合同中的風險分配

開發商承擔的風險

(2)施工合同中的風險分配

承包人承擔的風險

①投標文件的缺陷，指由于對招標文件的錯誤理解，或者勘察現場時的疏忽，或者投標中的漏項等造成投標文件有缺陷而引起的損失或成本增加；②對開發商提供的水文、氣象、地質等原始資料分析或運用不當而造成的損失和損壞；③由于施工措施失誤、技術不當、管理不善、控制不嚴等造成施工中的一切損失和損壞；④分包人工作失誤造成的損失和損壞。93(2)施