伶俐工業園區伶俐廠房職工配套公寓樓及生活服務配套項目建議書PAGEPAGEII目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 1一、項目概括 1二、編制依據 3三、研究概要 4四、研究結論 5第二章項目建設背景及必要性 6一、項目建設背景 6二、項目建設必要性 9第三章需求分析及建設規模 11一、需求分析 11二、建設規模 11第四章項目選址及建設條件 13一、項目選址 13二、項目建設條件 13第五章工程技術方案 15一、建設定位 15二、規劃設計原則 15三、總平面布局 15第六章節能節水措施 17一、概述 17二、節能執行的標準 17三、相關專業節能措施 18四、節能效果分析 22第七章環境影響與評價 23一、項目場址環境現狀 23二、環境影響評價依據與標準 23三、施工期對環境造成的影響及防治 23四、項目運營期對環境造成影響及防治 26五、環境影響評價 27第八章項目建設組織管理 29一、管理組織機構 29二、項目管理 29第九章項目實施進度 30一、編制原則及依據 30二、建設工期 30三、項目實施計劃 30第十章投資估算與資金籌措 32一、投資估算范圍 32二、估算依據及說明 32三、投資估算結果 34四、資金籌措方式 34第十一章社會評價 35一、項目社會效益分析 35三、社會風險分析 36四、社會評價結論 36第十二章結論及建議 37一、結論 37二、建議 38PAGE39總論一、項目概括1、項目名稱伶俐工業園區伶俐廠房職工配套公寓樓及生活服務配套項目2、項目建設單位項目建設單位：廣西南寧晟寧資產經營投資有限公司廣西南寧晟寧資產經營投資有限公司于2009年07月22日在南寧市工商行政管理局登記成立。法定代表人陳江，公司經營范圍包括房地產開發、土木工程、建筑工程、市政工程（以上項目憑資質證經營）等。3、項目性質新建4、項目建設地點本項目擬建地點位于南寧市江南九號路東側B1及R2地塊。本項目土地通過出讓形式獲得，規劃總用地面積58.4332畝，根據《南寧市青秀區伶俐鎮控制性詳細規劃》，本項目用地性質為住宅用地（R2 ）及商業用地(B1)。5、項目建設內容及規模項目規劃總用地面積58.4332畝，總建筑面積58432.50平方米，建設六棟30層公寓樓、一棟5層便民商場、一棟3層球館及一棟3層工人食堂，配套建設鍋爐房、開水房、公共衛生間等。詳見表1-1。表1-1主要經濟技術指標表1用地面積m238955.66折58.4332畝2總建筑面積m258432.503地上建筑面積（計容）m258432.503.1生活配套設施m230241.503.2公寓樓m228191.004建筑占地面積m212318.675建筑密度5.1生活配套%355.2公寓樓%286容積率1.57綠地率7.1生活配套%257.2公寓樓%358住宅總套數戶7259機動車停車位個35010非機動車停車位個4006、項目實施進度根據現有施工技術水平，考慮該項目的具體情況，項目建設周期從前期可研、報建等開始到項目竣工驗收歷時24個月，即2019年9月至2021年9月。7、項目總投資及資金籌措（1）項目總投資本項目總投資22090.62萬元，其中：工程費用15361.76萬元，工程建設其它費用5092.51萬元，基本預備費1636.34萬元。（2）資金籌措本項目建設投資資金由青秀區財政配套及廣西南寧晟寧資產經營投資有限公司自籌各50%。二、編制依據1、有關法律法規《中華人民共和國城鄉規劃法》（2007年）；《中華人民共和國環境保護法》（1989年）；《中華人民共和國土地管理法》（2004.8修訂版）；《投資項目可行性研究指南（試用版）》(國家計委辦公廳)；《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版），發改投資[2006]1325號；2、有關規劃、文件《廣西北部灣經濟區區域規劃》；《南寧市青秀區伶俐鎮控制性詳細規劃》3、工程技術標準《民用建筑設計通則》（GB50352-2005）；《建筑設計防火規范》（GB50016-2006）；《公共建筑節能設計標準》（GB50189-2015）；《公共建筑節能設計規范》（DB45/T392-2015）；《廣西壯族自治區公共建筑節能設計規范》（DB45/T392-2015）；《無障礙設計規范》（GB50763-2012）；《工程建設標準和強性條文（房屋建筑部分）》2009年版；《建筑結構可靠度設計統一標準》（GB50068-2001）；《建筑結構荷載規范》（GB50009-2012）；《混凝土結構設計規范》（GB50010-2010）；《建筑工程抗震設防分類標準》（GB50223-2008）；《建筑抗震設計規范》（GB50011-2010）；《建筑地基基礎設計規范》（GB50007-2011）；《砌體結構設計規范》（GB50003-2011）；《建筑給水排水設計規范》（GB50015-2003）2009年版；《室外給水設計規范》（GB50013-2006）；《室外排水設計規范》（GB50014-2006）2011年版；《污水排入城市下水道水質標準》（CJ3082-1999）；《飲食建筑設計規范》（JGJ64-1989）；《住宅設計規范》（GB50096-2011）；《住宅建筑規范》（GB50368-2005）；《建筑滅火器配置設計規范》（GB50140-2005）；《建筑照明設計標準》（GB50034-2004）；《民用建筑電氣設計規范》（JGJ16-2008）；《建筑物防雷設計規范》（GB50057-2010）；《供配電系統設計規范》（GB50052-2009）；《智能建筑設計標準》（GB/T50314-2006）；《建筑物電子信息系統防雷技術規范》（GB50343-2004）；現場勘察調研情況；建設業主提供的其它基礎數據和資料。三、研究概要1、項目編制的內容可研報告的內容主要包括項目建設背景及必要性、需求分析及建設規模、項目選址及建設條件、工程技術方案、節能方案、環境影響評價、項目建設組織管理、項目實施進度、投資估算與資金籌措、項目招標方案、社會評價等。2、項目提出的理由及過程隨著伶俐工業園區的發展，目前已有的公寓樓及便民生活配套設施已不能滿足實際需求，為滿足南寧市青秀區伶俐鎮逐步發展成為工業廠房集中區及物流倉儲中轉中心，解決周邊工人的住宅及生活娛樂需求，因此，本項目建設意義重大，迫在眉睫。在此背景下，受廣西南寧晟寧資產經營投資有限公司委托，我公司承擔了本項目的項目建議書的編制任務。3、主要建設條件經建設單位對本項目進行的前期研究工作，對本項目的以下各項必須的建設條件進行了初步研究討論：（1）需求條件；（2）資源條件；（3）技術條件；（4）項目的資金條件；（5）環境條件；（6）社會條件；（7）施工條件。經研究討論及咨詢有關技術專家認為，項目的以上各項基本建設條件均能滿足項目的建設要求。四、研究結論本項目建設符合南寧市城市總體規劃，符合南寧市“十三五”發展規劃，符合國家對工業園區建設的相關要求，項目的建設得到國家以及南寧市市委、市政府的大力支持，項目的建設能為伶俐工業園區的快速發展起到推動作用。根據對建設條件、工程方案和項目投資的分析研究，本工程建設條件具備，工程方案可行，投資合理，項目建設十分必要且可行。項目建設背景及必要性一、項目建設背景1.1青秀區概況青秀區位于南寧市東南部，介于東經108°18′45″—108°50′29″，北緯22°39′41″—23°00′03″，東鄰橫縣、賓陽縣，西接西鄉塘區，與江南區隔江相望，南鄰邕寧區，與良慶區隔江相望，北接興寧區。青秀區背靠大西南、面向東南亞、毗鄰粵港澳，處于華南經濟圈、西南經濟圈、中國—東盟經濟圈結合部和北部灣經濟合作區、大湄公河次區域交會點。2018年，南寧市青秀區經濟發展勢頭良好，全年整個青秀區主要行業發展概況如下：1、地區生產總值（在地GDP）。1-12月，全城區地區生產總值同比增長3.9%；其中第一產業增加值同比增長2.1%；第二產業增加值同比下降1.0%；工業增加值同比增長12.4%；建筑業增加值同比下降3.2%；第三產業增加值同比增長4.6%。2、農業。1-12月，全城區實現農林牧漁業總產值349494萬元，同比增長2.15%；其中種植業實現154294萬元，林業實現34025萬元，牧業實現90960萬元，漁業實現15573萬元，農林牧漁服務業實現54642萬元。3、工業。1-12月，全城區規模以上工業總產值同比增長17.39%，規模以上工業增加值同比增長13.2%。全部工業總產值同比增長15.46%。4、能耗。1-12月，全城區規模以上工業企業綜合能源消費量6117噸標準煤，同比下降10.28%；萬元增加值能耗同比下降20.74%，節能預警等級為綠燈。5、固定資產投資。1-12月，全城區實現固定資產投資同比增長11.01%。6、財政。1-12月，全城區實現財政總收入達2001015萬元，同比增長8.67%,公共財政預算收入達348143萬元，同比增長12.1%；八項公共財政預算支出達353514萬元，同比增長16.08%。7、招商引資。1-12月，實際區外境內到位資金達1082555萬元，同比增長8.7%；實際利用外資額達12441萬美元，同比增長31%。8、商貿流通。1-12月，全城區社會消費品零售總額同比增長10.6%；限額以上消費品零售額同比增長6.3%。9、人民生活。1-12月，全城區居民人均可支配收入達42863元，同比增長8.2%；城鎮居民人均可支配收入達45467元，同比增長7.9%；農村居民人均可支配收入達15423元，同比增長10%。1.2項目區域地理條件1、地質地貌青秀區地貌東部低山丘陵，西部為市區盆地平原。2、氣候屬亞熱帶季風區，陽光充足，雨量充沛，霜少無雪，年平均氣溫21.7℃，年平均降水量1300毫米，年平均日照1827小時。3、水文南寧市主要河流均屬珠江流域西江水系，較大的河流有邕江、右江、左江、紅水河、武鳴河、八尺江等。郁江在南寧及邕寧區境內稱邕江，河道全長116.4Km，上游從距南寧水文站38Km的永新區江西鄉同江村開始（俗稱三江口），下游至邕寧區伶俐鎮那車村止，為南寧市重要飲用水水源河流，流域面積73728平方千米。1.3工程場地自然條件1、風荷載基本風壓：0.35KN/㎡。2、抗震設防烈度根據國家標準《建筑抗震設計規范》（GB50011-2011），南寧市抗震設防烈度為6度，設計基本地震加速度0.05g，設計地震分組為第一組。1.4伶俐鎮概況南寧市青秀區伶俐鎮地處南寧市東部，距南寧市區35公里，東接橫縣，南毗南陽鎮，西連長塘鎮，北與賓陽縣、興寧區接壤。全鎮總面積264平方公里。轄１個社區、８個行政村，有人口3.6萬，其中，農業人口3.2萬，非農業人口0.4萬。2014年，伶俐鎮榮獲“全國重點鎮”殊榮。是南寧市六城區唯一的全國“重點鎮”。伶俐鎮礦產豐富，交通便捷，信息暢通，設施完善。邕江河、湘桂鐵路、桂海高速公路貫穿境內，鎮內設有火車站、高速公路出入口、船只停泊港口，村村通有水泥道路。境內公共部門齊全，基礎設施完備，環境整潔衛生，旅游資源豐富。近年來，伶俐鎮大力調整經濟結構，按照工業化、城鎮化和農業現代化的要求，以現代農業引領農村發展，以工業園區建設集聚企業，以鄉村旅游確保農民增收，以城鎮化建設優化宜居環境，形成了水稻、龍眼、火龍果、網紋甜瓜、中草藥、名貴樹種等種植示范基地以及三元雜豬、野豬、溫氏雞、龜鱉、旱鴨、豚貍、河魚、蛇類等特色養殖基地，同時，充分發揮區位優勢和品牌優勢，開發了淥口坡鄉村旅游、劉瑩科技種養示范園、橫龍沱江漂流等農業旅游項目，依托伶俐工業集中區（自治區級開發區）集聚效應帶動鎮內南寧糖業股份有限公司伶俐糖廠、自治區種子公司、廣西物寶科技有限公司、南寧沱江紙業有限公司等企業快速發展，廣西南寧伶俐通用機場、廣西超大物流園等重大產業項目已開始施工建設，形成了以工促農，工業反哺農業良性局面，有力地推進了全鎮經濟社會又好又快發展。近年來，伶俐鎮被列為自治區食品藥品安全示范鎮創建試點鎮和南寧市統籌城鄉一體化建設試點鎮。二、項目建設必要性1、本項目建設是解決伶俐工業園員工住房問題，實踐科學發展觀和促進園區和諧發展的必然要求。科學發展觀的核心內容和第一要義是“以人為本”。以人為本，就是要把滿足人的全面需求和促進人的全面發展作為經濟社會發展的根本出發點和落腳點。公寓樓的建設，為住房困難的員工解決了實實在在的生活問題，有利于伶俐工業園區的可持續發展。2、本項目建設能滿足更多的企業進駐南寧發展的需要多年來南寧市委、市政府在不斷積極開展各個行業的招商引資工作。目前已經有金融、房地產、工程設計、咨詢及貿易等行業進駐工業園，工業園區的發展，目前園區的的生活服務設施已不能滿足園區實際需求，本項目建設的公寓樓及生活服務配套設施，能滿足園區內員工的餐飲及住宿問題，生活配套設施的建設，能滿足更多的企業進駐南寧發展的需要。3、本項目建設是解決民生問題，維持社會長治久安的重要戰略措施。本項目的建設，首先是利國，其建設減少了因為房價虛高，導致人民無力購房，無形增加了政府壓力；其次是利民，讓農村進城務工人員、剛畢業的大學生有塊安居之所，真正體現了立黨為公、執政為民的思想理念。有助于推進房地產市場走上理性的發展道路，進入良性發展軌道。伶俐工業園區伶俐廠房職工配套公寓樓及生活服務配套項目的建設，對伶俐工業園的全面建設及可持續發展起著重要作用。因此，本項目建設，意義重大，迫在眉睫。需求分析及建設規模一、需求分析目前，伶俐工業園園區有一部分員工為剛大學畢業的學生和外來務工人員，該部分員工年人均收入標準低于統計部門確認的上一年度當地居民人均可支配收入，沒有足夠的資金購買商品房。該部分員工約1000人，并每年逐步增長，由于園區發展的需求，目前已有的宿舍樓已經不能滿足實際需要，故伶俐工業園區伶俐廠房職工配套公寓樓及生活服務配套項目的建設，能實實在在的解決這部分低收入員工的住房問題，項目是十分必要的。二、建設規模1、建設內容及規模項目規劃總用地面積58.4332畝，總建筑面積58432.50平方米，建設六棟30層公寓樓、一棟5層便民商場、一棟3層球館及一棟3層工人食堂，配套建設鍋爐房、開水房、公共衛生間等。詳見表3-1。表3-1主要經濟技術指標表1用地面積m238955.66折58.4332畝2總建筑面積m258432.503地上建筑面積（計容）m258432.503.1生活配套設施m230241.503.2公寓樓m228191.004建筑占地面積m212318.675建筑密度5.1生活配套%355.2公寓樓%286容積率1.57綠地率7.1生活配套%257.2公寓樓%358住宅總套數戶7259機動車停車位個35010非機動車停車位個400項目選址及建設條件一、項目選址1、選址依據（1）《南寧市城市總體規劃》(2017—2035年)；（2）《南寧市青秀區伶俐鎮土地利用總體規劃》(2010-2020)；（3）《南寧市青秀區伶俐鎮控制性詳細規劃》。2、地理位置本項目擬建地點位于南寧市江南九號路東側B1及R2地塊。3、土地權屬類別及用地面積本項目用地通過出讓形式獲得，用地性質為商業用地及住宅用地，總用地面積58.4332畝。4、項目用地現狀項目擬建用地場址現狀以荒地為主。二、項目建設條件1、地質地貌青秀區地貌東部低山丘陵，西部為市區盆地平原。2、氣候屬亞熱帶季風區，陽光充足，雨量充沛，霜少無雪，年平均氣溫21.7℃，年平均降水量1300毫米，年平均日照1827小時。3、水文南寧市主要河流均屬珠江流域西江水系，較大的河流有邕江、右江、左江、紅水河、武鳴河、八尺江等。郁江在南寧及邕寧區境內稱邕江，河道全長116.4Km，上游從距南寧水文站38Km的永新區江西鄉同江村開始（俗稱三江口），下游至邕寧區伶俐鎮那車村止，為南寧市重要飲用水水源河流，流域面積73728平方千米。4、供電條件項目選址區域不遠處有輸電線路經過，接電方便，電力能滿足需要。5、給排水條件本項目工程施工、運營期間用水量都不大，周邊已建成的市政供水管網，能滿足施工期間使用、生活及消防用水需要。6、通訊條件項目周邊有主要的通訊電纜、電線經過，接線方便。7、原材料供應項目選址周邊地區建筑材料豐富，水泥、石料、砂等主要材料可由當地企業生產和提供，供應貨源充足，能夠滿足工程建設和質量的需要，運輸條件也十分方便。8、施工條件1）該項目的建設，將選擇優秀的施工隊伍，進行項目工程建設，確保施工質量。2）本項目施工用水、用電需求有保障。3）本項目交通便利，設備材料運輸十分方便。綜上所述，本項目各項建設條件已經具備，能保證項目的順利實施。工程技術方案一、建設定位項目擬建的公寓樓及生活服務配套設施將是一個安全、舒適、綠色、實用的基礎設施建設，符合伶俐工業園的發展規劃要求，符合南寧市工業園區建設相關規定，伶俐工業園區伶俐廠房職工配套公寓樓及生活服務配套項目將嚴格按照南寧市職工公寓樓標準建設。二、規劃設計原則1、項目建設“以適用、經濟、安全、衛生、環?！睘樵O計宗旨，結合當地的人文自然條件及場地的自然環境，根據各建筑單體的使用要求和空間特點，合理確定建筑的結構形式及使用材料，滿足消防安全及生產安全的各種不同要求，追求建筑適用空間的自然通風、自然采光及自然視野的各種非人工效果，構建舒適的建筑內部與外部環境，創造出與自然環境像協調的、有現代感及空間感、有豐富文化內涵的建筑單體及建筑群體。2、平面設計做到功能分區完善、合理、充分體現“以人為本、尊重自然、人文環保”的設計思想。3、立面設計力求風格創新、獨特，同時體現地方傳統。三、總平面布局1、總平面布置此方案規劃布局延續中心辦公區規劃中形成的場地中軸線，并把此軸線設計為本期規劃中的綠化景觀步道，建筑基本為南北向布置，分設場地軸線的東西兩側，虛化的軸線使辦公區、生活區在空間及景觀上取得聯系及呼應，生活服務配套設施布置于用地北側靠次入口的位置，次位置位于場地下風向區，減少了廚房油煙對公寓樓的影響。公寓樓布置于場地南側，與生活服務配套設施之間間隔著中心景觀綠地及文化體育設施，保留著足夠的緩沖區，避免形成視線上的干擾。交通組織上分設出入口及形成獨立的交通環道，避免造成交通干擾。2、道路及停車場工程公寓樓每棟中間均設室外停車場，整個項目共設機動車停車位350個，非機動車停車位400個。公寓樓兩側為6米寬的車道，環繞了公寓樓及生活服務配套設施，車道可兼做消防車道使用，滿足車輛使用及消防安全。3、豎向布置項目用地地形較為平坦，豎向設計采用平坡式。豎向標高與場址周圍道路的標高相適應。場址道路為瀝青混凝土路面，路面結構層如下：面層：4cm細粒式瀝青混凝土AC-13C+6cm中粒式瀝青混凝土AC-16F+6cm中粒式瀝青混凝土AC-20F；基層：20cm水泥穩定砂礫（5％）；底基層：30cm水泥穩定砂礫（3％）。4、景觀綠化工程本項目在公寓樓、球館、便民商場及食堂周邊進行綠化設計，綠樹環繞著公寓樓及生活服務配套設施。采用與城市適宜的廣場尺度與色彩分明的熱帶植物配置，色彩淡雅物景觀小品與圖案化的硬質鋪地，四季常青的灌木始終給人以生機，嬌艷的鮮花則讓人心曠神怡。節能節水措施一、概述我國是能源大國，居世界第三位，但能源開發緩慢，浪費較大，遠遠不能適應國民經濟飛速發展的需要。能源利用率僅30%左右，僅僅是日本的50%，美國的60%，這說明我國在能源利用上還很落后，節約能源潛力巨大。因此，本項目在建設過程中，應重視節約能源，提高能源利用率。能源是人類生存必不可少的物質，在工業現代化的今天，人們對能源的重視程度超過了以往任何時候。一方面，能源使用的合理與否，關系到生產和生活的經濟支出—即成本的高低；另一方面，能源的節約關系到人類社會的長遠發展，因為，現在我們所使用的能源主要是煤炭和石油，都是不可再生的，所以應合理地選擇能源的利用方式，貫徹國家的節能要求。二、節能執行的標準1、《中華人民共和國節約能源法》（中華人民共和國主席令第九十號令，1997年11月）；2、《國務院關于加強節能工作的決定》（國發[2006]28號）；3、《國務院關于印發節能減排綜合性工作方案的通知》（國務院2007年6月）；4、《中國節能技術政策大綱》（2006年版）（國家發展改革委2006年12月）；5、《綜合能耗計算通則》（GB2589-2008）；6、《住宅建筑圍護結構節能應用技術規程》（DG/TJ08-206-2002）；7、《公共建筑節能設計標準》（GB50189-2015）；8、《綠色建筑評價標準》（GB/T50378-2018）；9、《公共建筑節能設計規范》（DB45/T

392-2015）；10、《廣西壯族自治區居住建筑節能設計標準》（DB45/221-2012）；11、《廣西壯族自治區公共建筑節能設計規范》（DB45/T392-2015）。三、相關專業節能措施1、建筑節能措施（1）本工程所在地設計氣候條件項目所在地屬亞熱帶季風區，陽光充足，雨量充沛，霜少無雪，年平均氣溫21.7℃，年平均降水量1300毫米，年平均日照1827小時。（2）建筑節能規劃設計根據建筑功能要求和當地的氣候參數，在總體規劃和單體設計中，科學合理地確定建筑朝向、平面形狀、空間布局、外觀體型、間距、層高、選用節能型建筑材料、保證建筑外維護結構的保溫隔熱等熱工特性及對建筑周圍環境進行綠化設計，設計要有利于施工和維護，全面應用節能技術措施，最大限度減少建筑物能耗量，獲得理想的節能效果。（3）建筑朝向和平面形狀同樣形狀的建筑物，南北朝向比東西朝向的冷負荷小，因此建筑物應盡量采用南北向。如對一個長寬比為4:1的建筑物，經測試表明：東西向比南北向的冷負荷約增加70%。在建筑物內布置空調房間時，盡量避免布置在東西朝向的房間及東西墻上有窗戶的房間以及平屋頂的頂層房間。因此，選擇合理的建筑物朝向是一項重要的節能措施?？照{建筑的平面形狀，應在體積一定的情況下，采用外維護結構表面積小的建筑。因為外表面積越小，冷負荷越小，能耗越小。（4）增強建筑維護結構的保溫隔熱性能改善建筑的保溫隔熱性能可以直接有效地減少建筑物的冷熱負荷。據有關資料介紹，圍護結構的傳熱系數每增大1W/m2?K。在其他工況不變條件下，空調系統設計計算負荷增加近30%。所以改善建筑外圍護結構的保溫性能是建筑設計上的首要節能措施，我國《采暖通風和空氣調節設計規范》（GBJ42）對空調建筑外維護的傳熱系數作了規定，對舒適性空調的最大傳熱系數規定為0.9～1.3，可采用玻璃棉、加氣混凝土等保溫材料，也可采用雙玻璃、頂層架空隔熱層等空氣間層起隔熱作用。（5）采用新型墻體材料使用環保、節能型建筑材料，可有效減少通過圍護結構的傳熱，從而減少各主要設備的容量，達到顯著的節能效果。采用新型墻體材料與復合墻體圍護結構。在進行經濟性、可行性分析的前提下，在墻體內外側敷設保溫隔熱的新材料。本項目框架填充內墻采用混凝土小型空心砌塊、框架填充外墻采用自隔熱混凝土砌塊平均傳熱系數為Km必須滿足《廣西壯族自治區公共建筑節能設計規范》（DB45/T392-2007）中表6夏熱冬暖地區外墻傳熱系數的規定。（6）門窗節能門窗是薄壁的輕質構體，是耗熱的薄弱環節。普通單層玻璃窗的能量損失約為建筑特冬季保溫或夏季降溫能耗的50%以上，改善其絕熱性能是節能的重點工作之一。應區別不同朝向控制窗墻比，盡量避免東西向開大窗，提高窗戶的遮陽性能（可用固定式或活動式遮陽板）。同時，要根據空調設備的價格的制冷、采暖費用的比較區確定合適的玻璃品種，從各種玻璃的太陽能阻隔特性的導熱性兩個方面去比較其節能效果，選擇吸熱玻璃、熱反射玻璃、地輻射玻璃和中空玻璃等，并提高其氣密水平。但是，加強窗戶的氣密性以減少窗氣滲透耗熱量的同時，應保證室內空氣質量達到基本的衛生要求。不同朝向的窗墻面積比就采用《廣西壯族自治區公共建筑節能設計規范》（DB45/T392-2007）中表6夏熱冬暖地區規定。（7）屋面節能屋面的節能措施要求，其一是屋面保溫層不宜選用密度較大、導熱系數較高的保溫材料，以免屋面重量、厚度過大；其二是屋面保溫層不宜選用吸水率較大的保溫材料，以防屋面濕作業時因保溫層大量吸水而降低保溫效果。屋面平均傳熱系數Km滿足《廣西壯族自治區公共建筑節能設計規范》（DB45/T392-2007）中表6夏熱冬暖地區屋面的傳熱系數的規定。2、結構節能措施采用合理的結構方案，采用新三級鋼、高性能混泥土，提高建筑材料的利用率，實現建筑、結構一體的設計，減少裝飾，能有效減少材料用量，降低成本，在應用上做到安全、合理、節省。目前的結構設計水平已在多方面超越了，比較若干年前已有較大的進步，尤其在結構計算分析能力、施工技術、規范標準的完善程度，結構設計可以利用好這些技術進步帶來的效益。如鋼構件可以在工廠加工制作，質量更有保證外，也大大減少了現場工作量，實現環保施工，縮短工期。有條件實現建筑、結構一體的設計，減少裝飾，實現節材目的。提倡適用標號的高性能混泥土，合理的設計構造，能減少正常使用階段的維護費用，設計達到易維護、少維護，減少維護成本。3、給排水節能措施（1）建筑物采用市政給水管網直接供水，充分利用管網水頭，減少水加壓能耗。（2）衛生潔具全部選用節水零配件。經常操作使用的DN15水龍頭或閥門使用陶芯產品，節水節能。（3）室內外冷水管采用PP-R管及鋁塑復合管、無毒、無銹、無污染。保證用水安全衛生，排水管采用難燃及U-PVC硬塑料管。（4）采用減壓閥，不設分區水箱，使各種系統壓力比較穩定，節省地方又節水。（5）每個止回閥都設有DN15旁通小閥，用于試驗它是否反向漏水，便于有關人員檢查試驗，不合格者可及時檢修更換，避免失靈時所造成的水量及能源浪費。4、電氣節能措施倡導綠色環保照明，照明控制采用單控、集控和總控三種模式相組合成靈活多變的控制方式，以滿足各場所的控制要求，降低運行費用及方便操作和管理的目的達到節約能源；選擇合理的供配電方案，實行電網的經濟運行技術，推廣及采用先進的變、配電技術和設備，采用底能耗高效率設備及節能產品。減少中間過程的各種損耗，提高社會效益及經濟效益。（1）配電中心盡量設于用電負荷中心，供電半徑控制在150m以內，以降低系統傳輸損耗；（2）電氣設計配置電視、電話、照明、空調專用線路，采用節能性燈具；（3）公共部位照明應采用節能自熄開關，室外道路照明采用智能控制器，根據時間、室外環境亮度自動進行控制。（4）選用節能的電氣設備，例如采用低損耗的SCB11型干式電力變壓器，高效電子鎮流器，選用載流能力較強的電力電纜，配電線路盡量選用PVC管保護，減少金屬損耗。四、節能效果分析本項目建筑按照公共建筑和居住建筑進行節能設計，執行國家和廣西地方公共建筑節能設計標準和居住建筑節能設計標準，通過改善建筑圍護結構保溫和隔熱性能，提高空調、通風設備及其系統的能效、充分利用自然通風、合理的照度等節能措施，有效降低通風、空調的總能耗。在保證相同的室內熱環境舒適參數條件下，與未采取節能措施前相比，全年通風、空氣調節和照明的總能耗就可以減少50%。再加上結構的節能措施，就是采用高強鋼筋、高強度混泥土和再生能源太陽能，節能率會大于50%，高于國家節能標準的要求。所以，建議建設方在建筑的設計時盡可能得使用可再生能源。環境影響與評價一、項目場址環境現狀本項目建設場址所在地的環境條件已經進行了整體測評，經初步調查，項目建設地的自然環境、生態環境、社會環境、特殊環境等條件都能達到項目建設的要求。項目的建設不可避免地會引起項目所在地自然環境、社會環境、生態環境的變化，對環境狀況、環境質量產生不同程度的影響，項目的建設應盡量減少對環境產生的負面影響，通過初步預測本項目所產生的負面影響在環境的可接受范圍內。二、環境影響評價依據與標準1、環境質量標準（1）《環境空氣質量標準》（GB3095-2012）二級標準；（2）《地表水環境質量標準》GB3838-2002）中Ⅲ類水域標準；（3）《聲環境質量標準》（GB3096-2008）中2類、4a類標準；（4）《地下水環境質量標準》（GB/T14843-2017）中Ⅲ類；2、污染物排放標準（1）《污水綜合排放標準》（GB8978-2015）三級標準；（2）《大氣污染物綜合排放標準》（GB16297-2015）中二級標準；（3）《建筑施工場界噪聲限值》（GBJ2523-2012）；三、施工期對環境造成的影響及防治1、施工期主要環境污染物（1）廢氣各類燃油動力機械施工作業時，會排出各類燃油廢氣，排放的主要污染物為CO、NOX、SO2、煙塵；土石方裝卸、散裝水泥作業、運輸時產生的揚塵，排放的主要污染物為TSP；噴涂油漆、涂料等裝飾材料時產生含苯系物的廢氣。（2）廢水施工人員產生的生活污水，主要污染物為BOD5、COD、SS；運輸車輛沖洗水、混凝土工程的灰漿，主要污染物為SS。（3）噪聲各類施工機械和運輸車輛等施工作業時產生噪聲。（4）固廢主要是基礎工程施工時挖掘的土方、建筑垃圾及施工人員生活垃圾。2、施工期污染防治措施（1）污水本項目施工期產生的污水主要是施工人員排放的生活污水、施工廢水和機械維修產生的少量污水，生活污水中主要污染物有化學需氧量及懸浮物等，施工廢水主要污染物為懸浮物，機修過程產生的污水主要污染物為石油類。同時，為減少雨天在項目施工場地形成的地面徑流對附近水質產生影響，建議項目在施工場地內開挖臨時雨水排水溝，在雨水排水口處設置土沉淀池，對場地內的雨水徑流進行簡易沉淀處理，并在排水口設置濾布，攔截大的塊狀物及泥沙。通過對施工前產生的污水進行加強管理，合理排放，施工人員的生活污水和施工機械維修產生的污水對環境的影響較少。（2）廢氣施工期間運輸車輛和施工機械設備排放的廢氣中含有CO、NO2、THC等污染物，施工單位必須使用污染物排放符合國家標準的運輸車輛和施工設備，加強設備、車輛的維修保養，使機械、車輛處于良好的工作狀態，嚴禁使用報廢車輛和淘汰設備，以確保施工場地所在區域的環境空氣達到GB3095-2015《環境空氣質量標準》二級標準的要求。施工過程使用油漆和稀釋劑等產生的揮發物中含有瀝青煙和苯等有害物質，會對周圍的空氣造成污染。因此，在施工過程中盡量采用新工藝，加強管理，減少污染物排放，保證在防水、裝飾工程中產生的無組織排放源的污染物符合GB10297-2018《大氣污染物綜合排放標準》二級排放標準限值要求。（3）揚塵工程基地開挖，運輸車輛行駛造成的揚塵，建材運輸及水泥、河砂、磚等建材裝卸、使用過程中產生的揚塵及由于未固化場地在風力作用下產生的揚塵均會造成粉塵污染。因此，施工過程中要注意及時清掃運輸車輛散落的塵土，施工區內易產生揚塵的地方要經常灑水降塵，建筑材料露天放置的要覆蓋。（4）噪聲各種施工機械的施工噪聲及運輸車輛行駛、裝卸時產生的噪聲對附近影響較大。為減少施工前產生的噪聲污染，必須加強施工管理，合理布局施工設備、合理安排施工時間，對高噪音施工設備采取必要的減震、減震、降噪處理，在中午（12：30-14：30）和夜間（22：00—次日6：00）禁止施工，如因工藝需要在夜間施工時，必須取得有關部門的批準，方可施工。（5）固體廢棄物施工期產生的淤泥、渣土、建筑垃圾及施工人員產生的生活垃圾如管理不當會影響施工區周圍景觀，并有礙道路通行。建議本項目施工建筑廢渣及棄土由當地住建局審批，運至指定地點堆放，運輸車輛要覆蓋篷布以防止廢棄物灑落造成二次污染。綜上可以看出，項目的建設期間不可避免地會對環境造成污染，特別是施工期的噪聲、揚塵污染，但施工期產生的污染是暫時性的，它將隨著施工期的結束而消失。四、項目運營期對環境造成影響及防治1、運營期主要污染物（1）廢氣進出車輛產生的機動車尾氣，主要污染物為CO、NOX、HC；餐廳廚房煤氣燃燒廢氣，主要污染物為煙塵、SO2、NOX；餐廳廚房飲食油煙，主要污染物為揮發性油脂、有機質及其加熱分解或裂解產物；備用發電機柴油燃燒產生廢氣，主要污染物為煙塵、SO2、NOx。（2）廢水辦公人員產生的生活污水，主要污染物為BOD5、COD、SS、NH3-N；餐廳廚房含油廢水，主要污染物為COD、BOD5、SS、動植物油。（3）噪聲進出機動車輛產生的交通噪聲；人群活動產生的生活噪聲；備用發電機等設備噪聲。（4）固廢辦公人員產生的生活垃圾；餐廳廚房產生的食物殘渣及隔油池污油；污水預處理池產生的污泥。2、運營期污染物防治措施（1）污水項目建成運行后，每日產生的廢水主要為生活廢水。設計應采用雨水、污水分流排放系統，以減少污水的總排放量。員工生活服務配套設施含油廢水經隔油池處理后與洗手間污水排入生化池處理后再經過污水管網集中排入最近的污水干管。（2）噪聲對于車輛進出造成的噪聲污染，可采取車輛進出禁鳴、減速等措施。為降低機械設備產生的噪聲，可采取底噪音設備，設備間注意采取密閉等措施等方法。（3）固體廢棄物項目產生的固體廢棄物主要為生活垃圾。垃圾處理的主要措施是：在基地內設置垃圾收集點，設在出入口附近的隱蔽地方，采用全封閉式的垃圾收集運輸車，規劃固定的垃圾收集運送通道，將垃圾運送至當地垃圾處理廠。五、環境影響評價大氣：項目建成后所用客車尾氣排放均達到《輕型汽車污染物排放標準》（GWPBJ-1999）；餐飲燃氣排放少量S02，各種大氣污染物濃度在評價區的分擔率均小于5%，經處理后達《大氣污染物綜合排放標準》（GB16297-1996）中二級標準對評價區大氣環境影響不大。噪聲：擬建項目建成后的主要問題是汽車的噪聲控制，采取適當措施后，使其達到《工業企業廠界噪聲標準》（GBJ234-90）。水環境：廢水按照有關的污水處理措施嚴格控制其達《污水綜合排放標準》三級標準，對周邊河流的水質影響不大。固體廢棄物：本項目所產生的固體廢棄物經有效的防治措施及處理后，將降低對環境的不利影響。通過對本項目進行環境影響的初步研究預測認為：本項目的建設對區域的環境影響輕微，不產生嚴重的污染源，對生態環境、社會環境的負面影響輕，通過在今后項目建設中按照國家環保原則采取有效的環保措施，項目建設、運營帶來的環境影響是可接受的，故此，項目對環境影響是滿足要求的。項目建設組織管理一、管理組織機構本項目由承辦單位廣西南寧晟寧資產經營投資有限公司履行項目建設實施過程中建設單位的職能，項目的建設由其負責組織實施，并在項目建成實施后按設定的管理機構進行管理。二、項目管理本項目從方案設計、施工單位的選擇均實施招投標制度，以公開招標的方式選擇報價合理、能夠滿足建設工期及質量、安全有保證、技術力量和管理水平符合要求以及資質業績良好的單位。為保證工程質量，工程實施過程中嚴格控制原材料的質量，施工單位采購的材料、半成品、構配件，須采用大中型廠家生產的優質產品，符合施工圖紙和有關標準、規范的要求，其產品品牌、產地、質量均須發包方和監理簽證認可，在使用前應按發包方和監理要求進行檢驗或試驗，不合格的不得使用。施工過程中單位必須嚴格按施工圖紙、國家現行有關標準和規范、工程質量檢驗評定統一標準等文件及雙方確認的施工組織設計，精心施工、記錄、檢驗，通過健全質量保證體系和檢查制度，嚴格把好每道工序的質量關，以確保全部工程達到良好的質量。項目實施進度一、編制原則及依據1、編制原則本項目建設工期和進度安排是在建設資金按工程進度計劃到位的前提下進行編制。并且各項工程的計劃工期，是根據工程建設內容在合理工期所需時間的基礎上，再對工程工期進行安排，并加強和優化施工組織，多方面實行交叉作業，以盡量縮短施工時間，建成使用。2、編制依據（1）方案設計及說明；（2）《全國統一建筑安裝工程工期定額》建設部2000年2月；（3）項目現狀條件。二、建設工期本項目的建設工期指從項目立項到全部竣工驗收交付使用所需的全部時間。經研究，本項目總工期為24個月，其中前期準備工作時間為2019年9月至2020年6月；主體施工期與項目驗收共13個月，于2020年7月開工，2021年8月底竣工；2021年9月驗收及交付使用。三、項目實施計劃項目建設實施計劃安排如下1、2019年9月至2019年12月完成立項、環評報告、可行性研究報告的編制及評審工作。2、2020年1月至2020年3月進行施工圖紙設計。3、2020年4月至2020年6月進行施工、監理招標。4、2020年7月項目正式動工，施工期從2020年7月至2021年8月，2021年9月工程驗收完畢并交付使用。投資估算與資金籌措一、投資估算范圍本項目投資估算包括伶俐工業園區伶俐廠房職工配套公寓樓及生活服務配套項目在正常的設計和施工周期內，為完成項目建設所需投入的費用。根據本工程項目的建設內容、建設規模及其具體情況，本項目投資估算范圍主要包括新建公寓樓、生活服務配套設施及室外配套道路及停車場、綠化景觀、外接水電、圍墻等工程費用，工程建設其他費用（建設單位管理費、前期工作費、環評報告編制費、勘察費、設計費、施工圖審圖費、預算編制費、竣工圖編制費、施工監理費、工程保險費、城建配套費、白蟻防治費、場地準備及臨時設施費、人防易地建設費）及預備費。二、估算依據及說明國家關于可行性研究階段投資估算的編制辦法；《投資項目可行性研究指南》中國電力出版社；土建工程造價參照廣西同期同類建筑物造價水平，估算中執行2013年《廣西壯族自治區建筑裝飾裝修工程消耗量定額》及配套費用定額；安裝工程參照2015年《廣西壯族自治區安裝工程消耗量定額》及配套費用定額；桂價費[2011]55號《廣西壯族自治區轉發國家發展改革委關于降低部分建設項目收費標準規范收費行為等有關問題的通知》；桂建標〔2013〕03號文《關于調整建設工程定額人工工資單價和管理費率的通知》；桂建標[2013]47號文《關于調整安裝市政等工程費用定額有關規定的通知》；桂建標[2015]5號文《關于調整建設工程定額人工費及有關費用的通知》；2019年上半年《中國建設工程造價信息》中南寧市的信息價部分，部分價格參考同類產品市場價；《關于進一步放開建設項目專業服務價格的通知》（發改價格〔2015〕299號）；《廣西壯族自治區物價局轉發國家發展改革委關于進一步放開建設項目專業服務價格的通知》（桂價費〔2015〕32號）；《南寧市財政局關于調整市本級財政性資金投資項目其他費用管理有關事項的通知》（南財投審〔2015〕27號）；其它費用的估算是根據桂建管[2018]37號《廣西壯族自治區工程建設其他費用定額》進行估算本項目設計圖紙及有關技術資料；類似工程的概、預算造價及技術經濟指標；設備購置費按現行價格計算；根據國家現行政策，本項目免征投資方向調節稅；本項目建設期較短，所以不計取價差預備費，只考慮8%的基本預備費（即不可預見費用），它主要包括：在施工過程中不