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1碧桂園項(xiàng)目戶型是怎樣配出來的？蘇東明內(nèi)部資料

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2如何理解戶型配比？戶型配比是對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃提供相應(yīng)的戶型及其分配比例。實(shí)質(zhì)就是項(xiàng)目的產(chǎn)品定位！精確的產(chǎn)品定位可使項(xiàng)目營(yíng)銷事半功倍，反之則事倍功半！內(nèi)部資料

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3前期調(diào)研

?

了解市場(chǎng)

?

了解客戶

?

了解產(chǎn)品清晰公司要求

?

熟悉公司產(chǎn)品

?

產(chǎn)品配置要求

?

利潤(rùn)價(jià)格要求配置測(cè)算

?

方案測(cè)算

?

方案對(duì)比戶配報(bào)審

?

文件撰寫

?

報(bào)審要求

?

合理性評(píng)估戶配四部曲PART

1前期調(diào)研1、熟悉市場(chǎng)，清晰供求2、找準(zhǔn)客戶，了解需求3、對(duì)標(biāo)競(jìng)品，提升產(chǎn)品力

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4產(chǎn)品定位的前期調(diào)研導(dǎo)向：尋求市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)

尋求競(jìng)爭(zhēng)突破點(diǎn)挖掘項(xiàng)目自身特色市場(chǎng)所需競(jìng)爭(zhēng)所弱項(xiàng)目所能找準(zhǔn)客戶找對(duì)產(chǎn)品

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市場(chǎng)容量是否充足城市人口總量，市區(qū)人口總量，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平;過往三年的商品房供應(yīng)量、成交量、積存量；市場(chǎng)主流需求是什么，供求關(guān)系如何？別墅市場(chǎng)是否空白；有無空白領(lǐng)域或供不應(yīng)求的領(lǐng)域

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目標(biāo)客戶對(duì)地塊條件是否接受

地塊區(qū)位位置、周邊交通狀況；地塊周邊四至、景觀資源；所在片區(qū)發(fā)展、規(guī)劃前景；市場(chǎng)調(diào)研重點(diǎn)①：研究“市場(chǎng)條件”內(nèi)部資料

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7案例：XX項(xiàng)目

XX項(xiàng)目所在地塊曾為礦難發(fā)生地（礦難造成92人死亡），客戶認(rèn)為該片區(qū)不吉利，且擔(dān)憂低地基不穩(wěn)，抵觸心理強(qiáng)烈。

項(xiàng)目總貨量為2.84萬㎡、2.05億，共152套別墅，開盤一周僅認(rèn)購1套！[項(xiàng)目14年9月27日開售，至今15年11月10日只售出2套]前期調(diào)研對(duì)地塊了解不足一期二期案例：XX項(xiàng)目二期

縣城常住人口約6-7萬。

2014年比2013年供應(yīng)量漲幅超200%，但成交

量卻同比萎縮50%。

年限

2013年2014年1-9月

供應(yīng)量

54萬㎡142萬㎡

成交量

18萬㎡9.51萬㎡

供需比1

:

0.331

:

0.06我司占地718畝，其中一期225畝，建面18.9萬㎡，去化14萬㎡，占有市場(chǎng)份額73%；但二期493畝，

建面23萬㎡，僅去化0.5萬㎡（占總建面2.17%）。二期供貨明顯超出市場(chǎng)消化能力！XX項(xiàng)目二期已于2014年3月全面開工，現(xiàn)重新調(diào)整規(guī)劃需廢除已建樁基，初

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8目標(biāo)客戶特征

客戶是什么人；

客戶位置和數(shù)量客戶理財(cái)方式的地方性特征（付款方式、周期）市場(chǎng)調(diào)研重點(diǎn)②

：研究“客戶特征與需求”

目標(biāo)客戶需求客戶對(duì)住房的需求：面積段、戶型間隔、使用功能等；客戶對(duì)產(chǎn)品敏感點(diǎn)在哪里，“買點(diǎn)”在哪里；

客戶在居住習(xí)慣及戶型選擇戶型上有哪些忌諱；

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9

XX碧桂園位于江陰市（江蘇無錫管轄）新橋鎮(zhèn)北部，東側(cè)與江蘇張家港市（江

蘇蘇州管轄）接壤。地塊距離新橋鎮(zhèn)中心約5公里，距離張家港市中心約4公里，

離江陰市區(qū)20公里。XX項(xiàng)目主要目標(biāo)市場(chǎng)為張家港市，項(xiàng)目以價(jià)格差成功吸引張家港客戶。由于該批客戶為跨市購房，居住上存在教育、通信等問題，購房多為剛需型及第二居所。開售時(shí)別墅產(chǎn)品與小三房案例：XX碧桂園別墅戶型:

G216(481

㎡)/

G222（

392

㎡）/G217（246

㎡）/G218（262

㎡

）

洋房去化較好，但大戶型洋房去化一般。

（別墅去化100%，94

㎡

去化75%、123

㎡

去化41%、134

㎡

去化58%）。

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10洋房占地120畝案例例：：XX項(xiàng)項(xiàng)目目主臥臥帶帶套套間間VS主臥臥無無套套間間帶套套間間、、兩兩房房朝朝南南J739(119㎡，3房房2衛(wèi)衛(wèi))J472（（119㎡，3房房1衛(wèi)衛(wèi)）首推推242套套、、2.8億億開盤盤成成交交152套套、、0.9億億去化化率率63%VS無套套間間、、雖雖單單房房朝朝南南，，廳廳大大房房大大首推推253套套、、3億億開盤盤成成交交216套套、、2.5億億去化化率率85%相同同面面積積段段的的兩兩個(gè)個(gè)戶戶型型，，地地域域性性偏偏好好不不同同，，當(dāng)?shù)氐乜涂蛻魬魧?duì)對(duì)衛(wèi)衛(wèi)生生間間要要求求不不高高，認(rèn)為為帶帶套間間臥臥室室空空間間太太小小，因因此此J739戶戶型型去去化化率率反反而而較較低低。。內(nèi)部部資資料料嚴(yán)禁禁外外傳傳│11當(dāng)?shù)氐亟ńㄖ?guī)規(guī)范范面積積計(jì)計(jì)算算規(guī)規(guī)范范；；競(jìng)品品的的暢暢銷銷產(chǎn)產(chǎn)品品銷售售好好、、去去化化快快項(xiàng)目目的的規(guī)規(guī)劃劃及及產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型；；日照照要要求求；；主力力競(jìng)競(jìng)品品各各類類產(chǎn)產(chǎn)品品的的比比例例，，各類產(chǎn)品品的去化化情況；外立面要要求；客戶對(duì)競(jìng)競(jìng)品產(chǎn)品品的評(píng)價(jià)價(jià)；防震要求求；其它相關(guān)關(guān)規(guī)范要要求；內(nèi)部資料料嚴(yán)禁外傳傳│12市場(chǎng)調(diào)研研重點(diǎn)③③：研究究“市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)品””戶型型號(hào)內(nèi)部資料料嚴(yán)禁外傳傳│13案例：北北方某項(xiàng)項(xiàng)目前期無了了解當(dāng)?shù)氐亟ㄖ?guī)規(guī)范（陽臺(tái)按按全封閉閉計(jì)算面面積等）），實(shí)際際銷售時(shí)時(shí)戶型面面積不是是原來戶配定定位時(shí)想想要的面面積，對(duì)對(duì)銷售造造成較大大影響。。戶型方案案面積：：ABC3房2廳廳2衛(wèi)2房2廳廳2衛(wèi)3房2廳廳2衛(wèi)面積（㎡）13887122銷售面積積：戶型面積（㎡）ABC3房2廳廳2衛(wèi)2房2廳廳2衛(wèi)3房2廳廳2衛(wèi)14892133開盤銷售售情況：：推售貨量量（套）A370J681B370C390認(rèn)購數(shù)量量（套）180369115按套數(shù)去去化48.65%99.73%29.49%J681戶型開盤銷售售10.13億億元，去去化近9成學(xué)習(xí)案例例：東莞莞清溪碧桂園VS保利，正正面對(duì)碰碰，如何何針對(duì)性性的作差差異化產(chǎn)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)？保利中央央公館占地（㎡）摘牌時(shí)間間開盤時(shí)間間銷售均價(jià)價(jià)銷售情況況712082013年12月2014年12月洋房約7800元（精精裝）——碧桂園翡翡翠灣739262014年11月（股股權(quán)收購購）2015年8月月洋房約9000元（精精裝）別墅約1.9萬萬元內(nèi)部資料料嚴(yán)禁外傳傳│14占地（㎡）摘牌時(shí)間間開盤時(shí)間間銷售均價(jià)價(jià)銷售情況況Win產(chǎn)品戶型型創(chuàng)新清溪項(xiàng)目目產(chǎn)品信信息序號(hào)類型戶型面積套數(shù)及比比例1洋房（18F）3房2廳廳2衛(wèi)9467（6.67%）3房2廳廳2衛(wèi)3房2廳廳2衛(wèi)4房2廳廳2衛(wèi)105118140472（（47.01%）主力產(chǎn)品品236（（23.51%）169（（16.83%）2別墅（雙拼））4房2廳廳4衛(wèi)5房2廳廳4衛(wèi)20925128（2.79%）32（3.19%）保利項(xiàng)目目產(chǎn)品信信息序號(hào)類型戶型面積套數(shù)及比比例1洋房（30F）3房2廳廳1衛(wèi)86408（（29.89%）3房2廳廳2衛(wèi)3房2廳廳2衛(wèi)96112688（（50.40%）主力產(chǎn)品品169（（12.38%）4房2廳廳2衛(wèi)4房2廳廳2衛(wèi)12613450（3.66%）50（3.66%）VS通過分析析市場(chǎng)調(diào)調(diào)研及競(jìng)競(jìng)品特點(diǎn)點(diǎn)，針對(duì)對(duì)保利采采用100㎡以上大面面積戶型型為主，我司司決定創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)勢(shì)產(chǎn)品，，與競(jìng)品品形成“產(chǎn)品最最優(yōu)差異異化”策策略。內(nèi)部資料料嚴(yán)禁外傳傳│15對(duì)比保利中央公園園碧桂園清溪項(xiàng)目目我司采取取應(yīng)對(duì)打法法受90/70限限制，大大部分戶戶型在96㎡以下，與鎮(zhèn)政府府書記溝溝通，突突破90/70。結(jié)合鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)開盤盤經(jīng)驗(yàn)，，需求面面積在110-130㎡占比79.93%，產(chǎn)產(chǎn)品較為為單一。。30層層高層，，之間，，故規(guī)劃劃102-118㎡戶型占比比70%。18層高層層，公攤攤較小。。考慮到清清溪鎮(zhèn)公攤較大大客家人好好客的生活習(xí)習(xí)慣，將將客廳+餐餐廳面積積及開間間調(diào)大部資料等嚴(yán)禁外傳傳型更大！！內(nèi)，同總價(jià)戶│16產(chǎn)品戶型型創(chuàng)新6.67%47.01%23.51%16.83%注：對(duì)比比數(shù)據(jù)中中紅色字體體處為我司司項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)尺寸寸。內(nèi)部資料料嚴(yán)禁外傳傳│17主臥南向向通風(fēng)Y133戶型每戶都有有玄關(guān)140.65㎡117.08㎡101.86㎡101.86㎡清溪項(xiàng)目目Y133（18層））戶型A或B3房2廳2衛(wèi)衛(wèi)C3房2廳2衛(wèi)衛(wèi)D4房2廳2衛(wèi)衛(wèi)建筑面積（㎡）客廳+餐廳面面積（㎡）客廳開間（m）101.8629.463.9117.0830.764.2140.6536.284.4得房率（%））89.27%89.27%89.19%單體容積率：：2.0主要房間均朝南客廳通風(fēng)對(duì)流產(chǎn)品戶型創(chuàng)新新——針對(duì)性性研發(fā)新產(chǎn)品品對(duì)標(biāo)保利戶型，針對(duì)性性研發(fā)新戶型型【Y133、Y132】：機(jī)壓磚節(jié)省省約約XX元元/㎡仿古古磚磚(600X600)節(jié)省省約約XX元元/㎡廚房房電電器器海爾爾抽抽油油煙煙機(jī)機(jī)，，燃燃?xì)鈿庠钤罾习灏宄槌橛陀蜔煙煓C(jī)機(jī)合并并至至客客廳廳地地磚磚,加XX元元/㎡XX元元/㎡(客客廳廳)，，淋浴浴門門無優(yōu)普普XX元元/㎡(臥臥室室)潔具具無品品牌牌貝朗朗地板板強(qiáng)化化地地板板（（無無品品牌牌））強(qiáng)化化地地板板（（宏宏耐耐））裝修修對(duì)對(duì)標(biāo)標(biāo)————成成本本加加減減法法裝修修部部位位入戶戶收收納納柜柜客廳廳天天花花客廳廳過過道道天天花花保利利贈(zèng)送送客廳廳有有單單邊邊吊吊頂頂，，加加窗窗簾簾盒天花花配配筒筒燈燈碧桂桂園園贈(zèng)送送玄玄關(guān)關(guān)柜柜（（選選配配））石膏膏線線乳膠膠漆漆（（立立邦邦））客廳廳過過道道地地面面廚房房天天花花洗手手間間天天花花鏡柜柜臥室室天天花花有周周圈圈波波打打線線鋁扣扣板板，，筒筒燈燈鋁扣扣板板，，筒筒燈燈未知知品品牌牌石膏膏線線有周周圈圈波波打打線線鋁扣扣板板，，筒筒燈燈鋁扣扣板板，，筒筒燈燈現(xiàn)代代家家居居石膏膏線線窗臺(tái)臺(tái)石石石材材拋光光磚磚客廳廳地地面面600*600拋拋光光轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，，有有周周圈圈波打打線線，，無無品品牌牌宣宣傳傳800*800無無周周圈圈波波打打線線對(duì)標(biāo)標(biāo)競(jìng)競(jìng)品品：：保保利利精裝裝修修交交付付標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)項(xiàng)目莞深區(qū)域域原標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)清溪項(xiàng)目目?jī)?yōu)化后后標(biāo)準(zhǔn)成本增加加客餐廳地地磚衛(wèi)生間地地磚600××600mm尺寸800×800mm(100㎡以上)增加XX元/㎡(含玄關(guān)關(guān)、過道道)300××300mm尺寸600×600mm增加XX元/㎡入戶玄關(guān)關(guān)處地面瓷磚過道地面面瓷磚天花油煙機(jī)600X600mm無波打線線無吊頂石石膏線美的品牌牌加波打線線（中間間瓷磚用用櫥柜淺色臺(tái)面面，人造造石大理石800××800）加黑色波波打線（（中間用用800××800）水龍頭無品牌貝朗客廳、臥臥室石膏膏線老板品牌牌XX元/套通過成本加減減法后，，在客戶關(guān)關(guān)注細(xì)節(jié)節(jié)部分提提升品質(zhì)質(zhì)，比保利做做得更好好。內(nèi)部資料料嚴(yán)禁外傳傳│18項(xiàng)目商鋪、售售樓部外外立面售樓部、、大堂地地面標(biāo)準(zhǔn)層、、負(fù)一層層電梯廳天花防火門莞深區(qū)域域原標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)石材石材硅酸鈣板板吊頂木制防火火門清溪項(xiàng)目目?jī)?yōu)化后后標(biāo)準(zhǔn)陶瓷薄板板瓷磚取消吊頂頂，原樓樓板噴防防水乳膠漆鋼質(zhì)防火火門成本增減減節(jié)省XX元/㎡節(jié)省約XX元/㎡節(jié)省約XX元/㎡節(jié)省約XX元/㎡室外鋪貼貼其它人行道鋪鋪貼(貨量區(qū))—石石材架空層地地面鋪貼貼——石材1、非首首層公共共梯間設(shè)設(shè)置拋光光磚不貼貼到墻頂頂；2、、架空層層取消綠綠化槽、、水景，改改為實(shí)用用性強(qiáng)的的運(yùn)動(dòng)器器材等。。對(duì)原有裝裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)作加減減法內(nèi)部資料料嚴(yán)禁外傳傳│19總結(jié)與要要求區(qū)域、項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)銷銷應(yīng)深入入研究市市場(chǎng)、剖剖析客群群真實(shí)需需求，以產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)策策略掌握握市場(chǎng)定定價(jià)權(quán)，，不能硬套套集團(tuán)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)產(chǎn)品和裝裝修！PART2清晰公司司產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃要求求1、熟悉悉公司產(chǎn)產(chǎn)品2、清晰晰公司產(chǎn)產(chǎn)品配置置要求3、清晰晰公司利利潤(rùn)價(jià)格格要求內(nèi)部資料料嚴(yán)禁外傳傳│20不熟悉公公司的產(chǎn)產(chǎn)品，怎怎么可能能做好戶戶配集團(tuán)現(xiàn)行行產(chǎn)品經(jīng)典戶型型庫升級(jí)新品品2015年初，，集團(tuán)全全面推廣廣升級(jí)新新品，洋房原則則上需選選用精工工產(chǎn)品。。存在在特特殊殊需需求求的的（容容積積率率、、戶戶型型結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)等等）），可申申請(qǐng)請(qǐng)使使用用經(jīng)經(jīng)典典洋洋房房戶戶型型。。別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品原原則則上上需需使使用用經(jīng)經(jīng)典典戶戶型型庫庫產(chǎn)產(chǎn)品品內(nèi)部部資資料料嚴(yán)禁禁外外傳傳│21內(nèi)部部資資料料嚴(yán)禁禁外外傳傳│22類型型面積積段段(㎡)Ⅰ類類BJ170170Ⅱ類類BJ240240Ⅲ類類BJ260260Ⅳ類類350/360Ⅴ類類BJ400/BJ530400/530Ⅵ類類BJ480/BJ500480/500Ⅶ類類BJ760760型號(hào)號(hào)BJ170NS(3C)（精精工工版版命命名名））（南南北北入入口口））BJ240N(3C)BJ240N(3-1C)BJ240N-b(3C)BJ240N(3S)BJ240N(3-1S)BJ260S(3C)BJ260S(3-1C)BJ260S-b(3C)BJ260S(3S)BJ260S(3-1S)BJ260S-b(3S)BJ350N(3S)BJ360S(3S)BJ400S(3S)BJ400S(3-1S)BJ530S(3S)BJ480N(3S)BJ480N(3-1S)BJ500N(3S)BJ760N(4S)BJ760N(4-1S)“精精工工系系列列””別別墅墅7大大類類精工工別別墅墅精工工系系列列別別墅墅命命名名以以““BJ（（精精工工系系列列））+面面積積段段+入入口口方方向向+(層層數(shù)數(shù)+風(fēng)風(fēng)格格)”的的組組合合形形式式；；大寫寫字字母母S/N表表示示南南/北北入入口口，，括號(hào)號(hào)里里數(shù)數(shù)字字表表示示地地面面層層數(shù)數(shù)，，層數(shù)數(shù)后后-1表表示示帶帶地地下下室室,C表表示示西西班班牙牙，，S表表示示全全石石材材版版；；另外外-b表表示示邊邊套套，，應(yīng)應(yīng)用用于于項(xiàng)項(xiàng)目目需需要要側(cè)側(cè)立立面面較較豐豐富富版版。。升級(jí)級(jí)新新品品——精精工工洋洋房房戶戶型型“十十大大類類面面積積段段””，，36~260㎡多種種升升級(jí)級(jí)精工工洋洋房房戶型型！！類型型基礎(chǔ)礎(chǔ)型型編編號(hào)號(hào)一類類YJ70YJ70YJ75二類類YJ90YJ90YJ85YJ95三類類YJ115YJ110YJ115YJ105YJ125四類類YJ140YJ140YJ143五類YJ160YJ160六類YJ180YJ180七類YJ245YJ245YJ260八類YJ130YJ130九類YJ80YJ80十類YJ35YJ35精工系系列洋洋房命命名以以“YJ（（精工工系列列）+75（面面積段段）+層數(shù)數(shù)+風(fēng)風(fēng)格”的組組合形形式，，如YJ140T-4(18X)；T表示示落地地、凸凸窗版版，P表示示平窗窗版；；電梯入入戶戶戶型有有：YJ245T-3、、YJ180T-3、YJ140T-4、、YJ115T-4、YJ160T、、YJ260T內(nèi)部資資料嚴(yán)禁外外傳│23內(nèi)部資資料嚴(yán)禁外外傳│24集團(tuán)產(chǎn)產(chǎn)品查查詢平平臺(tái)營(yíng)銷中中心門門戶：：產(chǎn)品快快搜查詢路路徑：營(yíng)銷銷中心心門戶戶———業(yè)務(wù)務(wù)系統(tǒng)統(tǒng)———產(chǎn)品品快搜搜（主要要用于于經(jīng)典典戶型型的查查詢））內(nèi)部資資料嚴(yán)禁外外傳│25集團(tuán)產(chǎn)產(chǎn)品查查詢平平臺(tái)產(chǎn)品研研發(fā)部部：產(chǎn)品標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)庫庫查詢路路徑：集團(tuán)團(tuán)門戶戶———知識(shí)識(shí)中心心———產(chǎn)品品標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)庫（主要要用于于勞斯斯萊斯斯等新新產(chǎn)品品的查查詢））精工工洋洋房房戶戶型型的的應(yīng)應(yīng)用用注注意意點(diǎn)點(diǎn)應(yīng)用用5大提提醒醒：：①連廊廊情情況況②面寬寬情情況況③戶型型朝朝向向YJ70?了解解客戶戶接接受受度度情況況、、了了解解是是否否符符合合當(dāng)?shù)氐叵婪酪笄蟆?帶帶連連廊廊戶戶型型：：YJ70(32X)、、YJ80T(18X、、32X)、、YJ115(32X)太太倉倉版版、、YJ110（（18X、、30X））\YJ110-1\YJ110-2\YJ110-3、、YJ140(32X)】】?了解解大大面面寬寬產(chǎn)產(chǎn)品品是是否否符符合合當(dāng)?shù)氐亟ńㄖ?guī)規(guī)范范。?大大面面寬寬戶戶型型：：YJ70(32X):45㎡、YJ115（（32X））:41.2㎡、YJ140(32X):68.7㎡?了解解客客戶戶對(duì)對(duì)非非南南北北朝朝向向的的戶型型接接受受度度。?相相關(guān)關(guān)戶戶型型：：YJ110(18X、、32X)、、YJ110T-2(32X)、YJ70YJ110內(nèi)部資資料嚴(yán)禁外外傳│26?北方方地區(qū)區(qū)保溫要要求、、成本本導(dǎo)向向項(xiàng)目考考慮使使用平平窗（（客戶戶對(duì)飄飄窗不不敏感感的））?為提升升項(xiàng)目目檔次次，原原則盡盡量用用電梯梯入戶戶版【115（（8x）、、140㎡以上產(chǎn)產(chǎn)品】】,④平凸窗窗⑤電梯類類型精工洋洋房戶戶型的的應(yīng)用用注意意點(diǎn)應(yīng)用5大提醒醒：YJ140-4(18X)電電梯入入戶版版內(nèi)部資資料嚴(yán)禁外外傳│27YJ140-1(18X)非電梯梯入戶戶版對(duì)流，，但YJ125-1戶戶型南南向餐餐廳緊挨挨廚房房，廚廚房側(cè)側(cè)面接接駁陽陽臺(tái)，為提高高南北北對(duì)流流的舒舒適度度，項(xiàng)目計(jì)計(jì)劃將將生活活陽臺(tái)臺(tái)（②②）與與廚房（（①））位置置進(jìn)行行對(duì)調(diào)調(diào)。內(nèi)部資資料嚴(yán)禁外外傳│28①②精工洋洋房戶戶型的的優(yōu)化化調(diào)整整案例：：因地制制宜-適應(yīng)應(yīng)性改改造某新地地塊，，當(dāng)?shù)氐乜蛻魬糇⒅啬夏媳眱?nèi)部資資料嚴(yán)禁外外傳│29目的。。精工洋洋房戶戶型的的優(yōu)化化調(diào)整整案例：：利用當(dāng)?shù)氐匾?guī)范優(yōu)優(yōu)化精工工產(chǎn)品，，增強(qiáng)戶戶型競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力。江蘇太倉倉項(xiàng)目將精精工YJ140生活陽臺(tái)臺(tái)以設(shè)備備平臺(tái)報(bào)報(bào)建，裝修修時(shí)調(diào)整整回陽臺(tái)臺(tái)，利用當(dāng)?shù)匾?guī)規(guī)范實(shí)現(xiàn)現(xiàn)贈(zèng)送面面積的內(nèi)部資料料嚴(yán)禁外傳傳│30有必要時(shí)時(shí)，亦可可以向集集團(tuán)申請(qǐng)請(qǐng)研發(fā)新戶戶型！申請(qǐng)流程程：（1）全全新方案案研發(fā)（（別墅、、洋房、、會(huì)所新新設(shè)計(jì)））：銷售中心心第一負(fù)負(fù)責(zé)人———項(xiàng)目目部總經(jīng)經(jīng)理———區(qū)域營(yíng)營(yíng)銷負(fù)責(zé)責(zé)人———產(chǎn)品定定價(jià)部———區(qū)域域總裁———程總（文文件終審審）———產(chǎn)品研研發(fā)部（（執(zhí)行設(shè)設(shè)計(jì)）———楊主主席（審審批戶型型）（2）修修改優(yōu)化化方案研研發(fā)（別別墅、洋洋房、會(huì)會(huì)所修改改）：銷售中心心第一負(fù)負(fù)責(zé)人———項(xiàng)目目部總經(jīng)經(jīng)理——區(qū)域營(yíng)營(yíng)銷負(fù)責(zé)責(zé)人———產(chǎn)品定定價(jià)部———區(qū)域域總裁注意：①研發(fā)新戶戶型一般般需要一一個(gè)月時(shí)時(shí)間，新新項(xiàng)目、、新地塊塊必須要要先考慮慮是否符符合開盤盤時(shí)間。。②一般情況況下設(shè)計(jì)計(jì)單建議議與戶型型配比協(xié)協(xié)同流程程，以避避免單獨(dú)獨(dú)發(fā)單流流程造成成重復(fù)。。③除全新產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)研發(fā)外外，一般般戶型修修改僅流流程到區(qū)區(qū)域總裁裁即可展展示設(shè)計(jì)計(jì)工作。。內(nèi)部資料料嚴(yán)禁外傳傳│31新戶型需需求設(shè)計(jì)計(jì)研判前期要結(jié)結(jié)合各部部門溝通通情況，，從以下下幾方面面對(duì)戶型型進(jìn)行需求研判判：①必要性—是否有現(xiàn)現(xiàn)在通用用產(chǎn)品可可應(yīng)用；；是否有有可修改改立面或或間隔即即可滿足足項(xiàng)目需需求。②可行性—項(xiàng)目新設(shè)設(shè)計(jì)或修修改的要要求是否否涉及展展力墻結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整，戶型型核心筒筒結(jié)構(gòu)可可否滿足足戶型設(shè)設(shè)計(jì)/修改需求求（可結(jié)結(jié)合區(qū)域域設(shè)計(jì)或或總部設(shè)設(shè)計(jì)院專專業(yè)人員員判斷））。③時(shí)間性—戶型設(shè)設(shè)計(jì)/修修改所需需時(shí)間多多長(zhǎng)（參參考時(shí)間間約為1個(gè)月）），是否會(huì)影影響項(xiàng)目目開發(fā)進(jìn)進(jìn)度（可結(jié)合區(qū)域設(shè)設(shè)計(jì)或總總部設(shè)計(jì)計(jì)院專業(yè)業(yè)人員判判斷）。。④合理性—新戶型型設(shè)計(jì)或或戶型調(diào)調(diào)整修改改要根據(jù)據(jù)實(shí)際市市場(chǎng)需求求或結(jié)合合了地塊塊區(qū)域內(nèi)內(nèi)特定的的指標(biāo)而而提出（硬性指指標(biāo)：如如限高、、地塊戶戶型面寬寬進(jìn)深限限制、套套型限制制），修修改要具具體普遍遍適用性性，能滿滿足絕大大部分客戶戶需求。。Y163-1(26X），108/124㎡，三房?jī)蓮d廳兩衛(wèi)Y165-2(33X），114/121㎡，三房?jī)蓮d廳禁外傳│32內(nèi)部資料嚴(yán)兩衛(wèi)案例：東莞莞區(qū)域針對(duì)對(duì)性研發(fā)區(qū)區(qū)域產(chǎn)品針對(duì)區(qū)域市市場(chǎng)特征研研發(fā)具有地地方特色適適應(yīng)市場(chǎng)的的產(chǎn)品。東莞區(qū)域項(xiàng)項(xiàng)目地塊普普遍地價(jià)高高，容積率率高，占地地較小的特特點(diǎn)，區(qū)域域針對(duì)性研研發(fā)出一批批容積率高，，景觀性強(qiáng)強(qiáng)，通透性好的洋房產(chǎn)品品。內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳│33產(chǎn)品定位，，亦需遵循循公司的發(fā)展戰(zhàn)略要要求！三四線項(xiàng)目目三四線-勞勞斯萊斯項(xiàng)項(xiàng)目配置要要求洋房戶型面面積在140㎡及以上【YJ140、YJ160、YJ245、YJ260】別墅面積在在230平平方米以上上且全部掛掛石【BJ240N、BJ260S、BJ350N、BJ360S、、BJ400S、BJ480N、BJ760N】勞斯萊斯產(chǎn)產(chǎn)品配置要要求洋房產(chǎn)品首首先考慮使使用電梯入入戶版容積率盡量量做到最高高，利潤(rùn)最最大化備注：若區(qū)區(qū)域、項(xiàng)目目不安上述述要求執(zhí)行行，或根據(jù)據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)項(xiàng)目情況有有特殊需求求的，則可可采用帶帽帽行動(dòng)方式式向集團(tuán)總總裁、主席席申請(qǐng)。內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳│34內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳│35三、四線“勞斯萊斯斯”項(xiàng)目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品：：一二線項(xiàng)目目產(chǎn)品配置要要求同一面積段段（每隔10㎡區(qū)間，如90-100㎡），且同樓樓層體系（（如都為高層、小小高層、多多層等），，產(chǎn)品僅選選擇一個(gè)戶戶型.同一套型（（如三房?jī)蓛蓮d一衛(wèi)）），且同樓樓層體系（（如都為高高層、小高高層、多層等），，產(chǎn)品僅選選擇一個(gè)戶戶型。在產(chǎn)品適銷銷情況下，，需盡量做做足容積率率。內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳│36一二線項(xiàng)目目產(chǎn)品配置置要求清晰地塊定定位，在戶戶型選擇上上避免全面面積段覆蓋蓋的做法，，減少戶型型。內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳│37案例：華中中某新項(xiàng)目目戶配項(xiàng)目資料：：1.占地171.89畝畝（其中住住宅用地135.1畝），住住宅容積率率上限2.5，，現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃方案為為2.43.2.武漢的7個(gè)個(gè)遠(yuǎn)城區(qū)之之一，項(xiàng)目目周邊教育育、商業(yè)、、交通、醫(yī)醫(yī)院等配套完善善，緊鄰湖湖北省某重重點(diǎn)高中。。3.市場(chǎng)客戶以以該區(qū)本地地改善型洋洋房客戶為為主，部分分則為來自自周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、、漢陽拆遷遷片區(qū)的剛剛需客戶。。戶型面積12514060/7095105/112型號(hào)YJ125(16X)YJ140(16X/18X)YJ70(30X)YJ95(30X)YJ105(30X)合計(jì)套數(shù)2241664727083511921套數(shù)比例12%9%25%37%18%100%探討：該戶配方案案是否存在在問題？Y189(2)案例例：：西西南南某某新新地地塊塊戶戶配配YJ125YJ140YJ125Y189(2)Y189(2)Y189(1)Y189(1)Y212Y212中心心園園景景Y189(2)售樓樓部部拼合合板板房房Y212型號(hào)號(hào)層數(shù)數(shù)戶型型面面積積㎡戶型型套數(shù)數(shù)比例例板房房戶戶型型YJ125T-1(18X)61870/84/90/105122/129———3房房2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)201441%9%YJ140P-1(18X)18143/1434房房2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)724%24/303024/2810170901018490105903房房2廳廳22房房2廳廳1衛(wèi)衛(wèi)3房房2廳廳1衛(wèi)衛(wèi)3房房2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)3房房2廳廳1衛(wèi)衛(wèi)3房房2廳廳1衛(wèi)衛(wèi)3房房2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)3房房2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)Y189(1））Y189(2））Y212合計(jì)計(jì)31218%69642%41626%1660100%項(xiàng)目目占占地地106畝畝，，戶戶配配共共6個(gè)個(gè)面面積積段段；；90平平方方既既有有3房房2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)，，亦亦有有3房房2廳廳1衛(wèi)衛(wèi)。。同間間隔隔面面積積段段過過于于接接近近（（84、、90㎡）花多多眼眼亂亂，，叫叫客客戶戶如如何何選選擇擇？？?jī)?nèi)部部資資料料嚴(yán)禁禁外外傳傳│38配置置要要求求別墅墅地地下下室室配配置置要要求求若地地下下室室不不計(jì)計(jì)容容，，別別墅墅毛毛坯坯售售價(jià)價(jià)超過過1.2萬萬元元/㎡，原原則則上上需需設(shè)設(shè)滿鋪地地下室室。別墅地地下室室別墅地地下室室售價(jià)價(jià)按地地下室室單方方成本本增加加1000-3000元元/㎡的利潤(rùn)潤(rùn)來制制定，，成本本計(jì)算只只算建建安等等地下下室應(yīng)應(yīng)付的的費(fèi)用用。備注：：若區(qū)區(qū)域、、項(xiàng)目目不安安上述述要求求執(zhí)行行，或或根據(jù)據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)及項(xiàng)項(xiàng)目情情況有有特殊殊需求求的，，則可可采用用帶帽帽行動(dòng)動(dòng)方式式向集集團(tuán)總總裁、、主席席申請(qǐng)請(qǐng)。內(nèi)部資資料嚴(yán)禁外外傳│39別墅樓樓面地地價(jià)：：1,200,000÷÷666.67÷0.5=3600（（元/㎡）解讀假設(shè)：：某地地塊地地價(jià)為為120萬/畝<根據(jù)據(jù)2015年新新項(xiàng)目目統(tǒng)計(jì)計(jì)所得得，凡凡別墅墅毛坯坯售價(jià)價(jià)超1.2萬/㎡的，占占80%以上的的項(xiàng)目目土地地價(jià)格格位于于120萬萬/畝畝以上上，故故本次次以地地價(jià)為為120萬萬/畝畝作模模擬測(cè)測(cè)算。。>，別墅墅容積積率為0.5，別墅墅地上上部分分單方方毛坯坯售價(jià)價(jià)為12000元/㎡，別墅墅地下下室建建造成成本為為2700元元/㎡，稅費(fèi)費(fèi)按售售價(jià)15%征收。。別墅地地下室室單方方總成成本：：2700+（2700+1000））X15%=3255（元元/㎡）（地下下室建建造成成本））（地下下室售售價(jià)））得：當(dāng)別墅墅毛坯坯售價(jià)價(jià)超1.2萬/㎡時(shí)，地下室室單方方成本本比產(chǎn)產(chǎn)品樓樓面地地價(jià)低低；即：建1平平方的的地下下室比比建1平方方的地地上建建筑更更劃算算！內(nèi)部資資料嚴(yán)禁外外傳│40地價(jià)越越高，，樓面價(jià)價(jià)越高高相對(duì)不變利潤(rùn)及及價(jià)格格要求利潤(rùn)指指標(biāo)價(jià)格指指標(biāo)利潤(rùn)及及價(jià)格格要求求三四線線勞斯斯萊斯斯項(xiàng)目目整體體利潤(rùn)潤(rùn)率不不低于于10%，，一二線線項(xiàng)目目整體體利潤(rùn)潤(rùn)率不不低于于8%（表表外資資金））雙拼別別墅毛毛坯利利潤(rùn)率率原則則上不不低于于12%地價(jià)介介乎50萬萬/畝畝-150萬/畝的的，雙雙拼毛毛坯價(jià)價(jià)格要要在18層層高層層毛坯坯價(jià)格格的1.9倍或或以上上。地價(jià)超超過150萬/畝的的，雙雙拼毛毛坯價(jià)價(jià)格畝畝產(chǎn)利利潤(rùn)要要與18層層高層層毛坯坯畝產(chǎn)產(chǎn)利潤(rùn)潤(rùn)相近近。140方或或以上上的精精工產(chǎn)產(chǎn)品售售價(jià)至至少比比周邊邊競(jìng)品品高10%洋房測(cè)測(cè)算價(jià)價(jià)格需需全部部按裝裝修價(jià)價(jià)內(nèi)部資資料嚴(yán)禁外外傳│41占地（（畝））單價(jià)（（元））費(fèi)用、、稅（（萬元元）潤(rùn)(萬萬元））利潤(rùn)率率土地成成本金及附附加產(chǎn)品型號(hào)外立面面預(yù)估容容風(fēng)格積率層數(shù)戶型面面積預(yù)估套套套數(shù)總建筑筑面數(shù)比例積凈利潤(rùn)潤(rùn)畝產(chǎn)利利預(yù)估價(jià)價(jià)值總貨值值（億））預(yù)估單單方開開發(fā)成成本建造成成本高層（18）高層（30）高層（（32）YJ140T-4(18X)YJ105T(30X)YJ105T(32X)現(xiàn)代5現(xiàn)代5現(xiàn)代515.6523.3523.921.482.442.54183032143105/106105/10610810%15,44436032%37,98038434%40,5128,4258,0198,0191.303.043.253,2471,9691,8923,8573,8573,8571,1541,0991,09919331153559121331491.5%10.2%11.0%安置房房--22.502.215/17/2470/120/14028425%33,0007,2002.382,1843,857986427191.8%車位--------22,83656000/個(gè)個(gè)0.39-1818232-605-合計(jì)--85.432.20--1136100%14977210.36---6689786.5%案例：：某項(xiàng)項(xiàng)目戶戶配價(jià)價(jià)格測(cè)測(cè)算戶配方方案問問題：：項(xiàng)目目產(chǎn)品品利潤(rùn)潤(rùn)的不不合理理！①項(xiàng)目整整體利利潤(rùn)率率低，，只有6.5%；；②YJ140(18層層)利潤(rùn)率率過低低，只只有1.5%，，比安置置房的的利潤(rùn)潤(rùn)（1.8%））還低低！內(nèi)部資資料嚴(yán)禁外外傳│42建安置置房好好過建建18層洋洋房！！內(nèi)部資資料嚴(yán)禁外外傳│43案例：：某項(xiàng)項(xiàng)目戶戶配價(jià)價(jià)格測(cè)測(cè)算主席批批示：：不應(yīng)這這樣平平！該流程程被主主席退退回，，并要要求項(xiàng)目目、區(qū)區(qū)域作作解釋釋。PART3戶型配置置測(cè)算1、方案案測(cè)算2、方案案對(duì)比分分析內(nèi)部資料料嚴(yán)禁外傳傳│44內(nèi)部資料料嚴(yán)禁外傳傳│45戶型配比比測(cè)算表表內(nèi)部資料料嚴(yán)禁外傳傳│46戶型配比比測(cè)算表表戶型配比比測(cè)算成成果:內(nèi)部資料料嚴(yán)禁外傳傳│47概念釋疑疑畝產(chǎn)利潤(rùn)潤(rùn)：每畝土地地上所包包含的經(jīng)經(jīng)利潤(rùn)金金額。計(jì)計(jì)算公式式：凈利利潤(rùn)/占地畝畝數(shù)；土地成本本：即樓面地地價(jià)，按按建筑面面積攤分分的土地地地價(jià)。。計(jì)算公公式：地地價(jià)/建建筑面積積；建造成本本：除土地成成本及稅稅費(fèi)外的的開發(fā)建建設(shè)成本本，包括前期期工程費(fèi)費(fèi)用、建建筑安裝裝費(fèi)用、、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費(fèi)用用、公共共配套設(shè)設(shè)施費(fèi)用用；預(yù)估容積積率：每個(gè)建筑筑單體其其總建筑筑面積與與所占地地面積的的比值（（該占地地包括其其周邊附附屬的土土地，如如花園、、道路面面積）。。戶型配比比測(cè)算表表內(nèi)部資料料嚴(yán)禁外傳傳│48發(fā)經(jīng)濟(jì)效效益測(cè)算算。戶配配比比的土地地溢價(jià)計(jì)計(jì)算伴隨城市市經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展、市市場(chǎng)發(fā)展展以及周周邊配套套的逐步步完善，，集團(tuán)大大部分儲(chǔ)備用用地的價(jià)價(jià)格對(duì)比比目前市市場(chǎng)價(jià)格格均有所所提升。。接主席最最新要求求：做儲(chǔ)備土地地產(chǎn)品定定位策劃劃時(shí)，應(yīng)以以當(dāng)前市場(chǎng)場(chǎng)估值作為土地地成本來測(cè)算算項(xiàng)目的的開發(fā)經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益，避免免出現(xiàn)“開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目比賣賣地還虧虧”的情況！！備注：若若儲(chǔ)備土土地當(dāng)前前市場(chǎng)估估值低于于實(shí)際土土地成交交價(jià)，則則仍以實(shí)實(shí)際成交交土地價(jià)價(jià)作為土土地成本本作項(xiàng)目目開戶配配比比的土地地溢價(jià)計(jì)計(jì)算若當(dāng)前市市場(chǎng)土地地估價(jià)高高于實(shí)際際成交價(jià)價(jià)，需增增加最新新參考地地價(jià)作為為土地成成本進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)效益測(cè)測(cè)算。原則上按按儲(chǔ)備土土地目前前市場(chǎng)估估價(jià)測(cè)算算的項(xiàng)目目整體凈凈利潤(rùn)率率應(yīng)不低低于集團(tuán)團(tuán)要求10%，同同時(shí)別墅墅產(chǎn)品毛毛坯凈利利潤(rùn)率不不低于12%。。若存在特特殊市場(chǎng)場(chǎng)情況，，則按儲(chǔ)儲(chǔ)備土地地當(dāng)前市市場(chǎng)估價(jià)價(jià)測(cè)算的的項(xiàng)目整整體凈利利潤(rùn)率不可可低于同同期人民民銀行公公布的一一年期貸貸款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率。。內(nèi)部資料料嚴(yán)禁外傳傳│49土地溢價(jià)價(jià)計(jì)算（獲取1年及以以上）內(nèi)部資料料嚴(yán)禁外傳傳│50戶配測(cè)算算數(shù)據(jù)檢檢查測(cè)算數(shù)據(jù)據(jù)檢查各類產(chǎn)品品的預(yù)估容積積率要合合理設(shè)置置，具體可可參考我我部參考考指標(biāo)《《各類型型產(chǎn)品單體規(guī)劃劃預(yù)估容容積率》》測(cè)算的整整體合計(jì)計(jì)占地（包包括公建建）要與與項(xiàng)目總總占地?cái)?shù)數(shù)據(jù)要相相一致；建造成成本、售價(jià)拉差差、凈利利潤(rùn)率、、畝產(chǎn)利利潤(rùn)等數(shù)據(jù)需核核實(shí)。若項(xiàng)目稅費(fèi)存在在特殊（如為收收購項(xiàng)目目，土地地增值稅稅高），，具體稅稅費(fèi)不應(yīng)應(yīng)套用測(cè)算表公式，，應(yīng)以項(xiàng)目財(cái)務(wù)提提供為準(zhǔn)。利潤(rùn)及價(jià)格是是否符合公司司要求。內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳│51最好的方案，，通常是用經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行行對(duì)比分析，多方案測(cè)算比比較得來的！！怎樣選擇最優(yōu)優(yōu)的戶型配比比？成本價(jià)格利潤(rùn)率產(chǎn)品結(jié)構(gòu)容積率開發(fā)周期銷售周期去化率現(xiàn)金流內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳│52利潤(rùn)分析對(duì)比比——關(guān)鍵性性指標(biāo)市場(chǎng)類別容積率方案一1.5方案二1.5產(chǎn)品雙拼聯(lián)體多層小高層（無地下車庫庫)商鋪雙拼聯(lián)體小高層中高層（無地下車庫庫）（一層地下車車庫）商鋪建筑面積占比比46%19.60%12.90%13.50%53.90%40.50%53.00%0.90%21.20%19.30%27.50%27.50%31.90%30.60%1.30%售價(jià)（元/㎡）4800380025003000850048003800300035008500畝產(chǎn)利潤(rùn)凈利潤(rùn)率67萬/畝20%80萬/畝21%開發(fā)周期開工后4個(gè)月月可售開工后5個(gè)月月可售開工后4個(gè)月月可售開工后5個(gè)月月可售開工后8個(gè)月月可售現(xiàn)金流投入2億，首年資金回收收2.1億投入2.2億億，首年資金回收收1.5億內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳│53例1：某項(xiàng)目目規(guī)劃方案利利潤(rùn)對(duì)比（不不同產(chǎn)品）以下兩個(gè)戶型型配比方案，，哪個(gè)更優(yōu)？？54比之下能更快快速回籠資金金，避免存貨貨占用過多資資金成本，提提高資金周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率。內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳│54例1：某項(xiàng)目目規(guī)劃方案利利潤(rùn)對(duì)比（不不同產(chǎn)品）分析：容積率：兩方案相同，，均為1.5產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：方案二的別墅墅產(chǎn)品比方案案一多整體畝產(chǎn)利潤(rùn)潤(rùn)：方案一比方案案二少13萬萬/畝凈利潤(rùn)率：方案一比方案案二少0.1%成本分析：方案一比方案案二首期投入入少0.2億億現(xiàn)金流分析：：方案一首年回回收率105%，方案二二為68%【結(jié)論】：從項(xiàng)目整體運(yùn)運(yùn)營(yíng)效益來看看，方案一更更優(yōu)。方案一雖畝產(chǎn)產(chǎn)利潤(rùn)和凈利利潤(rùn)均不如方方案二，但由由于方案一沒沒有建地下室室，節(jié)減了開發(fā)成本，，而且方案一一的產(chǎn)品均能能在短期內(nèi)銷銷售，消化周周期比方案二二短1-2年年，相方案對(duì)比產(chǎn)品（價(jià)格））容積率方案一超豪（9500元/㎡）雙拼（7800元/㎡）多層（4500元/㎡）1方案二超豪（9500元/㎡）雙拼（7800元/㎡）11F小高層層（4200元/㎡）1.5方案三超豪（9500元/㎡）雙拼（7800元/㎡）18F高層（（4100元元/㎡）2.2開發(fā)周期別墅：4個(gè)月月可售多層：無地下下車庫4個(gè)月可售；；小高層：無地地下車庫5個(gè)月可售；；1層地下車車庫6個(gè)月可售；；18F高層：：1層地下車車庫8個(gè)月可售95萬/畝總體：45%別墅：70%18F高層：：20%內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳│55畝產(chǎn)利潤(rùn)去化率（當(dāng)年年）凈利潤(rùn)率75萬/畝總體：60%別墅：70%多層：50%24%81萬/畝總體：55%別墅：70%11層小高層層：40%20%10%例2：某項(xiàng)目目規(guī)劃方案利利潤(rùn)對(duì)比（不不同容積率））應(yīng)該選擇哪個(gè)個(gè)方案呢？?jī)?nèi)部資料嚴(yán)禁外傳│5656潤(rùn)率最大。例2：某項(xiàng)目目規(guī)劃方案利利潤(rùn)對(duì)比（不不同容積率））分析：容積率：方案一＜方案案二＜方案三三產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：方案一洋房量量最少，方案案三多建中高高層洋房開發(fā)周期：方案三的中高高層產(chǎn)品無法法于開盤時(shí)銷銷售畝產(chǎn)利潤(rùn)：：方案一＜方方案二＜方方案三去化率分析析：別墅比洋房房產(chǎn)品去化化得更快凈利潤(rùn)率：：方案一＞方方案二＞方案三結(jié)論：從項(xiàng)目整體體運(yùn)營(yíng)效益益來看，方方案一較優(yōu)優(yōu)。方案一雖畝畝產(chǎn)利潤(rùn)不不如其余兩兩方案，但但由于方案案一容積率率低，首期期投入相對(duì)對(duì)較小，而且該項(xiàng)目目市場(chǎng)洋房房市場(chǎng)不甚甚理想，就就算提高容容積率也只只會(huì)積壓資資金，故方方案一凈利利內(nèi)部資案例：某項(xiàng)項(xiàng)目二期規(guī)規(guī)劃方案對(duì)對(duì)比（不同同容積率））二期二期首期已取證證推售首期已取證證推售二期占地項(xiàng)目情況首期情況115畝地價(jià)8萬元/畝畝容積率無限制□三線城市郊郊區(qū)盤，距距離市區(qū)約約20公里里發(fā)展空白白帶，交通通路況較差差。□項(xiàng)目無自然然度假資源源，周邊配配套缺乏。。□定位為度假假盤□首期別墅面面積139-491㎡，共110套；□已推售65套，推售售3個(gè)月去去化41套套，后續(xù)去去化停滯。。產(chǎn)品類型套數(shù)建筑面積容積率預(yù)估售價(jià)預(yù)估貨值畝產(chǎn)利潤(rùn)方案一雙拼192套3.24萬萬㎡0.426400元元/㎡2.07億億元22萬元方案二雙拼112套2.4萬㎡0.316800元元/㎡1.64億億14萬元利潤(rùn)率12%（考考慮時(shí)間收收益后14%）10%（考考慮時(shí)間收收益后14%）預(yù)估銷售時(shí)時(shí)間4年1.5年方案一方案二考慮銷售時(shí)時(shí)間因素后后，兩方案案利潤(rùn)率相相同，方案案二從運(yùn)營(yíng)角度度看項(xiàng)目開開發(fā)周期變變短，且可可避免項(xiàng)目目滯銷帶來的品品牌受損，，方案二更更優(yōu)！料嚴(yán)禁外傳│57（元/㎡））凈利潤(rùn)（（萬元）畝產(chǎn)利潤(rùn)方案占地（畝）容積率產(chǎn)品戶型單戶建面（㎡）套數(shù)總建面（㎡）銷售周期（年）時(shí)間成本預(yù)估售價(jià)總貨值（元/㎡））（萬元）開發(fā)成本成本（元/㎡）土地成本稅費(fèi)及其他他利潤(rùn)（剔除除時(shí)間成本本）凈利潤(rùn)率（萬元/畝畝）（%）超豪超豪雙拼雙拼洋房洋房超豪超豪洋房洋房洋房G215G216G165G171Y115Y140G215G216Y245Y140Y115方案一方案一小計(jì)計(jì)方案二方案二小計(jì)計(jì)xxxxxxxxxxxxA%B%多方案對(duì)比比測(cè)算工具具（多方案利利潤(rùn)對(duì)比測(cè)測(cè)算表）利息（億））：占地畝數(shù)數(shù)*地價(jià)單單價(jià)（萬元元/畝）*13%（（公司內(nèi)部部計(jì)息，如如合作項(xiàng)目目按15%計(jì)算）/365天天*地價(jià)計(jì)計(jì)息天數(shù)/10000（換算算“億”））；二次收益（（億）：當(dāng)年預(yù)估估銷售貨值值（開盤日日期至當(dāng)年年的12月月31日止止，該數(shù)據(jù)據(jù)由銷售中中心根據(jù)實(shí)實(shí)際市場(chǎng)情情況進(jìn)行預(yù)預(yù)估）*13%（公公司內(nèi)部計(jì)計(jì)息，如合合作項(xiàng)目按按15%計(jì)計(jì)算）/365天*二次收益益天數(shù)。內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳│58時(shí)間成本計(jì)計(jì)算地價(jià)（萬/畝））銷售周期2015年年12月31日前預(yù)估銷售貨貨值（億））利息（億）二次收益（億）單方（元/㎡）計(jì)劃摘牌時(shí)間間開售日期售罄日期資金二次收益益起計(jì)日期(開售日期次次月，即開售售日期累加30天)地價(jià)計(jì)息天數(shù)數(shù)資金二次收益天數(shù)AB內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳│59每個(gè)項(xiàng)目都要要按市場(chǎng)的實(shí)際需求來做產(chǎn)品定位位，建真正能賣得出出去的產(chǎn)品。如果當(dāng)?shù)貙?duì)高高層不接受的的話，則不一定非要建建高層；如果受容積率率限制，也不一定非要做做滿容積率；在不同情況下下尋求項(xiàng)目的利利潤(rùn)最大化，從做生意的的角度出發(fā)，，不是貨值最大大的方案就是是最好的。——楊主席語語P