物業項目規劃設計階段早期介入技術要點一、 準備資料。報批報建文件《可行性研究報告》及批復、《城市詳細規劃》及批復、項目選址意見書、立項與環評、規劃許可條件、概念 性建筑方案設計、建筑規劃許可證、建筑方案設計與方案審批意見書、 《勘測定界報告》 、配套條件明細資料、擴初設計與審批意見書、建筑施工許可證、施工圖報送審圖與審批意見書。企劃文件市場調研、產品定位、目標客戶定位、目標客戶分析資料。設計文件（含規劃設計方案、建筑設計方案、擴初與施工圖設計方案、園林景觀方案擴初與施工圖） 總說明、修建性詳規規劃圖、建筑規劃許可證、建筑設計〈設計說明書、設計圖紙（平面圖、立面圖、透視圖） 〉、戶型設計說明、結構設計說明書、給水排水設計說明書、電氣設計說明書、弱電設計說明書、采暖通風空調設計說明書、動力設計說明書、交通分析、綠化分析、日照分析、消防分析、節能環保、經濟指標等。D、開發公司在組織項目開發說明會，定期定階段組織會同其所屬項目、設計、工程、營銷、物業等相關部門專題介紹項目情況并解答疑問，物業就物業管理角度提出相應意見與建議進行交流與探討。物業公司組織對項目用地狀況、類似典型樓盤，周邊配套狀況，進行實地考察，周邊同檔次樓盤物業管理費與物業管理水平的市場調研。二、 規劃設計總體評估規劃功能區分合理，居住私密性和社區交流協調。區道路交通規劃合理，車流人流組織兼顧，人車分流，停車位充足，對于商住項目尤其需要考慮商業停車位配套的便利性，而又不影響小區業戶安全的服務管理,條件許可下，商業配套停車盡量不在小區內的停車場停車。建筑與自然和諧，采光、通風充足，環境優美。生活便利，基本生活配套齊全，出行便捷。設備、設施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善注重環境生態，使用環保、節能等環保材料、設備設施。安全防衛設計完備，運用先進技防手段，安全及消防配置充分。智能化配置先進，網絡資源充分，便于數字化小區建設。便于物業組織管理，節約管理成本。各項技術經濟指標在同類區中水平領先。三、房屋主體屋面應充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。樓板厚度與隔音符合國家規范。住宅外窗應考慮開啟方便，尺度（安裝空調要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。廚房設計應遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在2—3米，燃氣熱水器位置合理，灶宜避開窗口設置。衛生間不應直接開向起居房，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置，餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層。廚房、衛生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置，地漏位置合理，便于檢修。管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規范，管道井檢修孔應設置合理，便于檢修。宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于 250mm），應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風帽。底層地坪應充分考慮防潮措施。房型設計應考慮生活習慣，不宜引起裝修時的大改動（敲墻、再次分隔等）。有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面邙陽臺）時，應考慮防盜措施。陽臺欄桿或欄板高度合理（一般不少于 1.10M），宜采用垂直桿件，桿件距小于0.10M，防止兒童攀爬。四、 安保布局便于安保管理區域分割，消除管理死角。便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點。人員及車輛各級出入口設置清晰，便于動態管理。安保設備設施配置齊全，可采取有效措施防范。安保技防措施完備，計劃采用人防、技防與物防等技術手段，形成多層次的立體安保體系，信息匯總通暢，反應快速（詳見智能化設備） 。五、 消防布局消防設備、設施配置（滅火器、消防箱、室內（外）消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等）充分合理，使用可靠。消防車道設置合理，其位置及轉變半徑符合國家規范。消防登高面（場地）設置合理，其位置及面積符合國家規范。消防通道、門、墻、避難區設置合理，符合國家規范。六、交通布局各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。主要道路和出入口人車分流，在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地。機動車位、非機動車位配置充分充分考慮訪客車輛停放便利性根據項目開發規劃許可條件以及當地政府房地產開發項目機動車位配置相關管理規定，同時根據機動車年均增長速度，考慮機動車位的配比。對于具有配套商業或對外經營會所設施的項目，需要考慮該商業配套停車位，同時該停車位盡量安排在既不影響小區業戶的生活前提下，又方便商業配套停車的合適地方。有條件，宜設置地下機動車停車庫，應符合國家規范。七、生活配置根據小區周邊（1公里范圍）市場、商業配套狀況設置充足市政、商業用房。一般應考慮超市、菜市場、醫療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發、建材、文化娛樂、交通等的配套服務功能。小區設置商業配套，宜獨立集中，并事先規劃商業功能的劃分和商業經營的配套條件，應盡量避免產生干擾。如利用層設置營業場所，出入口或樓梯須與住宅分開。如區設置會所，宜獨立設計。會所面積、活動項目宜根據區面積、檔次、經營方式合理配置，考慮會所日后經營的問題，會所設計選址位置建議設置在方便日后對外經營位置（人流較多、交通方便）， 一般建議先將會所作為項目營銷中心，銷售完畢后再啟動會所經營。若項目較大規模 25萬以上平方米建筑面積時，小區10萬平方米10萬平方米以上的小區宜設置項目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在400平方米左右，區建筑面積每增加 10萬平方米會所面積增加200平方米八、 設備配套水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設計容量應能滿足使用需要，并留有適當擴展余地。配電、水泵、電梯、中央空調的設備定型成熟可靠。溝、管、渠、井的設置合理，便于維護保養。公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數量、亮度、位置合適，宜采用節能裝置，地下車庫照明設計應考慮節能要求，分區域控制，控制方式為交叉多路，分級控制樓道照明十層以下宜采用節能自熄開關，十八層以上高層宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。公共走道照明采用節能燈，其控制開關建議采用聲光控或人體感應開關。配電房、水泵房、電梯機房、中央空調機房、柴油發電機房、鍋爐房、消防中心等設備房設計應符合國家規范。有條件的情況下，所有設備房建議地面鋪瓷磚，并部分墻面瓷磚上墻；電梯機房與配電房內建議配備降溫通風設施；水泵房與中央空調機房內地面均有一定坡度，并設有集水溝； 水泵房不應設在建筑內，給水泵房內不應有污水管穿越，水泵房與電梯井不應緊鄰臥室， 若緊鄰書房及起居室時，應采取隔音措施；中央空調主機房、室外冷卻塔、柴油發電機房、鍋爐房等均需有隔音降噪的環保措施；電梯機房設置防風防雨措施。供配電系統設計時，應將居民用電與商鋪及公共用電分開設計， 小區配套用房、控制中心、小區室外公共照明、車庫照明、景觀照明、電梯供電等設備均應安裝計量裝置，以便分類計量核算；會所、商業、公廁設置獨立用電計量系統。小區綠化清潔用水，商業用水，會所用水，配套用房用水，公廁用水等單獨計量需委托物業抄表分攤的冷、熱水獨立設置計量表，集中設置在公共區域九、智能化配置安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統、門禁可視對講系統、小區巡更系統，電視監控系統、車輛道匣管理系統、室內緊急呼叫系統、電梯內緊急呼叫系統、居家安防系統等，并與中央控制中心聯網。網絡智能化一般可配置社區寬帶、電子公告牌、社區物業管理網絡平臺、家電遠程控制系統。設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統、停車庫管理系統、電梯運行狀態管理系統、消防管理 系統、配電及給排水管理系統、家庭表具管理系統、煤氣泄漏報警系統、緊急廣播系統等，并與中央控制中心聯網。中央控制中心位置宜設于管理部內，或與管理部相鄰相近，布線系統應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網絡開放性、系統可靠性及可擴性，采用成熟產品。室外空調機位應考慮外墻美觀、設置統一機座、安全隱蔽，散熱通風順暢，尺寸盡量大于最大功率室 外機的尺寸，以方便空調室外機的放入。室外空調機位應考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯開，與鄰套機座相鄰時，應采取安全隔離措施。空調機冷凝水和隔霜水應設專管排放，或接入陽臺排水系統。室內空調洞位置合理，應靠近室內機位，管中應距地2.2米左右，向外傾斜10度左右。當戶型或廳房過大時，應考慮柜式空調的要求。如使用小型中央空調，層高應大于 3.3m，并留有室外機位置。室內各類插座、開關位置合理，應與家俱布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設計分配合理。電視、信息（電話和數據）插座宜在主臥、起居、書房分別設置，且不宜并行設置。聯排別墅及躍層宜在二層設置進戶對講。 K高檔宜考慮居家安防系統的配置及擴展功能。十、綠化配置綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數量品種充足，造型優美。綠化率、集中綠地率設置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。綠化品種適宜當地氣候條件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。綠化品種便于養護，養護成本節約。綠化布局不遮擋采光，便于人行通行，宜考慮行走習慣。綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣） 。主干道兩側及集中綠地宜有大型樹木。考慮預留綠化澆水養護設施。根據建筑物的布局與建筑高度，考慮日照強度情況，合理種植向陽或陰森灌木。除設計的主干景觀道路外，部分綠化帶的進出口與通道建議鋪設草磚便于日后管理。在綠化帶與小區景觀主干道的結合部三角口鋪設水泥鵝卵石。十一、景觀配置景觀裝飾布局合理，宜處于人流相對集中的區域。采用水景應考慮水系的水質、清理、保潔、排泄、補充、養護，建議水系內考慮種植利于清污的水體植物。水系岸床設計應考慮防滲漏效果，尤其水系地下部分設有地下車庫，更要注意防水處理。不宜在小區內設置深度超過 1米的水系，所有水系有防護或警示。如利用自然河道水系超過1.5米，還應配置相應的救生設備、設施。建議水系設計深度不宜過深，深度不宜超過 40CM，避免日后管理成本負擔過重，同時也避免出現孩童溺水安全事故。景觀裝飾應便于清潔、養護，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。泛光照明不影響住戶，不造成光污染。景觀照明系統需要考慮防漏電的設置。十二、公共空間應充分考慮雨水排泄能力的設計，避免排泄不暢通。宜設置可開展社區活動的集中場所及避難場所。公共活動區域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對住戶的影響。綠化及保潔用水取水口設置合理（一般距離不大于 150m）。各類表具、表箱設置合理，便于查看、收發。樓道內應設置公告欄，宜預留牛奶箱，休閑椅位置，室 外信報箱應有防雨措施。小區內通行路徑、樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入，宜設置無障礙通道和設施。公共空間的道路、踏步、坡道應考慮老人、小孩等行動不便人員，宜設置相應保護措施。高層通至屋頂平臺宜為普通玻璃門。 I、樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。十三、生態環保區內無污染環境的生產經營性項目。區內污水處理排放符合國家規范。區內無各類污染源。周邊應無直接或間接嚴重影響住戶的污染源。宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術。續往前走。走到了沃野，他們決定停下。被打巴掌的那位差點淹死，幸好被朋友救過來了。被救起后，他拿了一把小劍在石頭上刻了：“今天我的好朋友救了我一命。一旁好奇的朋友問到:“為什么我打了你以后你要寫在沙子上，而現在要刻在石頭上呢？另一個笑笑回答說：“當被一個朋友傷害時，要寫在易忘的地方，風會負責抹去它;相反的如果被幫助，我們要把它刻在心靈的深處，任何風都抹不去的。朋友之間相處，傷害往往是無心的，幫助卻是真心的。在日常生活中，就算最要好的朋友也會有摩擦，也會因為這些摩擦產生誤會，以至于成為陌路。友情的深淺，不僅在于朋友對你的才能欽佩到什么程度，更在于他對你的弱點容忍到什么程度。友誼是我們哀傷時的緩和劑，激情時的舒解劑;是我們壓力時的流瀉口，是我們災難時的庇護所;是我們猶豫時的商議者，是我們腦子的清新劑。但最重要的一點是，我們大家都要牢記的:“切不可苛求朋友給你同樣的回報，寬容一點，對自己也是對朋友。愛因斯坦說：“世間最美好的東西，莫過于有幾個頭腦和心地都很正直的朋友。他們繼續往前走。走到了沃野，他們決定停下。被打巴掌的那位差點淹死，幸好被朋友救過來了。被救起后，他拿了一把小劍在石頭上刻了：“今天我的好朋友救了我一命。一旁好奇的朋友問到:“為什么我打了你以后你要寫在沙子上，而現在要刻在石頭上呢？另一個笑笑回答說：“當被一個朋友傷害時，要寫在易忘的地方，風會負責抹去它;相反的如果被幫助，