2004摘

要?1998

年住房改革后，房地產業高速發展，日益成為推動國民經濟發展的主要力量，它在社會經濟生活中的重要性日益突出。?作為商品，房地產有其特殊的特點：不可移動、建設周期長、可作為投資品、使用期長。所以，房地產業呈現出不同于其它產業的情況。?供給方面，由于房地產不可移動，所以房地產業的地域性非常強，跨地區經營困難較大，產業集中度較低。我國房地產業是勞動密集型和資金密集型產業，技術水平低，勞動效率低，企業規模小，資產負債率高。這幾年，房地產業發展較快，房地產供給增長迅速，企業的效益較好，不少資金投入到房地產業來。由于土地制度的原因，政府對房地產供給有很大的控制力。?需求方面，房地產中住宅是人們的必要消費品，目前城市居民在住宅上的消費較少，有較大的增長潛力。從人口增長以及城市化進程來看，在未來的

20

年里，房地產需求是會很旺盛。而且目前我國人均居住狀況的改善也需要增加大量的住房來解決。作為投資品，房地產受到越來越多的關注，總體上投資需求還不是房地產市場上的主導力量。?整個市場雖然由于銷售的增長，空置率近年來有所下降，但空置的房地產面積上升，以及投資過于樂觀，租金收益走勢和房地產價格的背離，風險有所上升。市場出現調整的可能加大，但由于需求的長期增長，以及政府對供給的控制，調整的幅度不會很大，因此對于未來房地產行業的情況，我們是謹慎樂觀的。?由于建設周期長，以及投資的影響，使得房地產的價格波動大，國際上的教訓很多。我國房地產價格有上漲的趨勢，各地的情況差別很大，2003

年上海的房價超過北京，成為我國房地產價格最高的省市。目前我國房地產業有三次“啟動”：1992

年、1998

年和

2002年，大致是

5

年一個周期。中國證券市場研究設計中心研究開發部1北京國經聯信息技術研究中心2004?房地產產品中，寫字樓市場正逐漸走出頹勢；住宅市場結構中，別墅經過幾年的發展后，發展放慢，但由于別墅用地的控制，別墅的價格不會下跌。經濟適用房的需求很大，加之國家的鼓勵，前景樂觀。普通商品房的競爭壓力增加。中國證券市場研究設計中心研究開發部2北京國經聯信息技術研究中心2004目

錄第一章

房地產行業概述.....................................................................

1第一節

房地產行業定義和細分.....................................................................................2......................................................................................................2..........................................................................................2第二節

房地產行業的產業鏈.........................................................................................4第三節

我國房地產行業的行業特征.............................................................................5..............................................................................................5...................................................................5......................................................................................................5...............................................................................6..............................................................................................6第四節

房地產行業在國民經濟的重要

.........................................................................7...........................................................................7..........................................................................................8第五節

房地產業發展概況

............................................................................................9..............................................................................................9...................................................................9....................................................................................10第二章

房地產行業發展的政策環境分析

.......................................

12第一節

房地產行業的監管體制和主要法規

...............................................................13第二節

房地產行業稅收政策.......................................................................................15中國證券市場研究設計中心研究開發部1北京國經聯信息技術研究中心2004........................................................................................15................................................................................16.....................................................16第三節

2003

年主要房地產政策的影響

......................................................................18121................................................................................................18......................................................................................................1918...............................................................................................................20...............................................................................................................21第三章

我國房地產行業投融資體制分析

.......................................

24第一節

房地產開發投資資金來源分析

.......................................................................25第二節

房地產消費信貸的發展...................................................................................28第三節

房地產證券化及房產信托...............................................................................30第四章

我國房地產行業供需狀況分析

...........................................

32第一節

房地產行業市場需求分析...............................................................................32.......................................................................................................32...........................................................................................................33....................................................................................................34...........................................................................................................35...............................................................................................................38....................................................................................................38第二節

房地產行業生產能力分析...............................................................................42...............................................................................................................42中國證券市場研究設計中心研究開發部2北京國經聯信息技術研究中心2004....................................................................................................44...............................................................................................................45...............................................................................................................46.......................................................................................................47第三節

房地產行業總體效益水平分析

.......................................................................48...............................................................................................................48...............................................................................................................48...........................................................................................................49第五章

房地產行業區域分析...........................................................

52第一節

深圳市房地產行業

2003

年發展狀況..............................................................53第二節

北京市房地產行業

2003

年發展狀況..............................................................56第三節

上海市房地產行業

2003

年發展狀況..............................................................6124.4%.................................................................................61.....................................................................63................................................................................65第六章

我國房地產行業重點企業分析

...........................................

67第一節

房地產行業領先企業分析...............................................................................71第二節

房地產行業成長性企業分析...........................................................................75第七章

房地產行業供給總量分析...................................................

77...............................................................................................................77...............................................................................................................78............................................................................................79中國證券市場研究設計中心研究開發部3北京國經聯信息技術研究中心2004第八章

房地產行業的市場和風險分析

...........................................

81第一節

房地產行業的市場競爭力分析

.......................................................................81第二節

房地產行業進入退出壁壘分析

.......................................................................85....................................................................................85.............................................................................85第九章

房地產行業投資風險防范建議

...........................................

87中國證券市場研究設計中心研究開發部4北京國經聯信息技術研究中心2004附

表表

1.1

國民經濟和房地產投資

.......................................................................................7表

1.2

美國住宅發展歷程...............................................................................................9表

1.3

幾個國家住宅業發展狀況

.................................................................................10表

3.11999

年至今有關法律法規及相關通知

..............................................................14表

3.2

房地產流通階段的稅制

.....................................................................................15表

3.3

房地產保有階段的稅制構成..............................................................................16表

5.1

人口數及其增長率.............................................................................................32表

5.2

2000

年人口結構................................................................................................32表

5.3

四個國家的城市化和農業勞動力比重的變化...................................................34表

5.4

城市居民人均消費支出

.....................................................................................36表

5.5

農村居民人均消費支出

.....................................................................................37表

5.6

經濟發展狀況.....................................................................................................37表

6.1

房地產企業的資產負債（億元）......................................................................48表

7.1

房地產業及其它主要行業占全社會投資比重一覽表.......................................61表

7.2

今年以來上海市土地開發情況一覽表

..............................................................62表

7.3

今年以來上海市土地開發區域分布..................................................................63表

7.4

1-9

月上海市房地產開發投資結構情況............................................................63表

10.1

全國房屋銷售價格指數

...................................................................................79中國證券市場研究設計中心研究開發部5北京國經聯信息技術研究中心2004附

圖圖

1.1

2003

年房地產在固定資產投資中的比重............................................................8圖

1.2

2003

年房地產開發結構圖...................................................................................8圖

5.1

近年居民存款變化.............................................................................................39圖

5.2

房屋銷售價格指數.............................................................................................40圖

5.3

房屋租賃價格指數.............................................................................................40圖

5.4

近年新開工房屋面積.........................................................................................42圖

5.5

2002

年新開工房屋結構

....................................................................................43圖

5.6

房地產投資情況.................................................................................................43圖

5.7

房地產從業人數.................................................................................................44圖

5.8

房屋施工面積.....................................................................................................45圖

5.9

房屋竣工面積.....................................................................................................45圖

5.10

我國房屋銷售面積增長率

...............................................................................46圖

5.11

銷售收入

..........................................................................................................46圖

5.12

1997-2001

年全國商品房平均價格..................................................................47圖

5.13

房地產投資區域分布

.......................................................................................47圖

7.1

北京市房地產開發投資額

.................................................................................56圖

7.2

北京市城市軌道建設方案

.................................................................................60圖

10.1

空置面積

..........................................................................................................78圖

10.2

空置率

..............................................................................................................78圖

10.3

1995

年

3

月到

2003

年

11

月國房景氣指數....................................................80圖

10.4

1998

年

3

月到

2003

年

11

月房地產行業景氣指數

........................................80中國證券市場研究設計中心研究開發部6北京國經聯信息技術研究中心2004第一篇

房地產行業特征介紹第一章

房地產行業概述本章簡要介紹了房地產行業的定義，產品、產業鏈，并簡要的分析了房地產行業的的一些特性，位置的不動性；建造和銷售長期性；資金密集型產業；市場的不完全競爭性；價格的劇烈波動性。中國證券市場研究設計中心研究開發部1北京國經聯信息技術研究中心2004第一節

房地產行業定義和細分一、房地產行業定義房地產是房產和地產的總稱。房產就是指房屋財產，即在土地上建筑起來的各種房屋；地產是指明確所有權的土地財產，包括住宅或非住宅附著物的土地，也包括已開發的和待開發的土地。房屋和土地不可移動，或者一經移動就要喪失極大價值的物體，因此又稱不動產。但是，不動產還包括港口，大壩，地下工程等。房地產行業即房地產開發和經營的行業，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房。二、房地產行業的分類情況1.按房地產的用途按房地產開發投資的工程用途，可分為住宅投資、辦公樓投資、商業營業用房投資和其它投資。住宅是是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學生宿舍）等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等。辦公樓主要是用于辦公的各種寫字樓，即企業、事業、機關、團體、學校、醫院等單位使用的各類辦公用房（又稱寫字樓）。商業營業用房是指商業、糧食、供銷、飲食服務業等部門對外營業的用房，如度假村、飯店、商店、門市部、糧店、書店、供銷店、飲食店、菜店、加油站、日雜等房屋。其它凡不屬于上述各項用途的房屋建筑物，如中小學教學用房、托兒所、幼兒園、圖書館、體育館等。中國證券市場研究設計中心研究開發部2北京國經聯信息技術研究中心20042.按住宅供給的對象按住宅供給的對象，可將住宅分為廉租房、經濟適用房、商品房。經濟適用房是指根據國家經濟適用房計劃安排建設的住宅。由國家統一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經批準的收費實行減半征收；出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。廉租住房是指政府和單位在住房領域實施社會保障職能，向具有城鎮常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。廉租住房可以從騰退的舊公有住房中調劑解決，也可以由政府或單位出資興建。商品房是指由房地產開發企業開發建設并出售、出租的房屋。3.按房地產建筑結構按房地產建筑結構，可分為：鋼結構、鋼、鋼筋混凝土結構、鋼筋混凝土結構、混合結構、磚木結構、其他結構。鋼結構是指承重的主要構件是用鋼材料建造的，包括懸索結構。鋼、鋼筋混凝土結構是指承重的主要構件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。鋼筋混凝土結構是指承重的主要構件是用鋼筋混凝土建造的。包括薄殼結構、大模板現澆結構及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結構的建筑物?；旌辖Y構是指承重的主要構件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。磚木結構是指承重的主要構件是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱建造的。其他結構是指凡不屬于上述結構的房屋都歸此類。如竹結構、磚拱結構、窯洞等。中國證券市場研究設計中心研究開發部3北京國經聯信息技術研究中心2004第二節

房地產行業的產業鏈房地產行業的上游產業主要指建筑業，也包括機械、鋼鐵、玻璃、供水、供電、工程設計等行業，下游產業則包括物業管理、住宿酒店、房地產租賃及其它產業。房地產行業典型的生產循環是研究立項，設計規劃，取得土地，開發土地，建造房屋，然后銷售或者租賃。具體的房地產開發項目涉及很多行政管理，比較繁瑣，以北京市的開發項目為例，流程如下：1.選址研究，尋找合作伙伴，簽訂合作意向，協議及合同書；2.向規劃管理部門申領規劃要點，以獲取規劃要點通知書，編制項目建議書；3.向計委申報立項報告，計委函至規劃局，規劃局會簽返計委，計委下文同意立項并要求可行研究，此文經建委開發辦會簽；4.運用進行項目投資的詳細可研測算，編制可研報告計委、建委、首規委及各專業局審查可研報告，對可研批復，兩委會簽，即下達規劃設計任務；5.進行融資運作并據此辦理征地及前期規劃準備工作；6.取得規劃局征地意見函，到土地管理部門及土地使用部門征求意見（新征地到土地局、規劃局、鄉政府、村公所，結果報市房地局；舊城改造到區地政科，結果報市房管局），市政府下文批地；7.到規劃局辦理建設用地規劃許可證，舊城改造到地政部門辦理用地批準書,評估項目建設用地地價，凍結戶口,交納地價款,取得土地使用證，地政部門審查安置方案、安置房，發拆遷許可證。中國證券市場研究設計中心研究開發部4北京國經聯信息技術研究中心2004第三節

我國房地產行業的行業特征房地產作為商品，有它的共性，具有價值和使用價值，可以通過交換來滿足人們居住需求的。但是房地產又是個特殊的商品，它有不同于其它商品的特性。一、房地產的不可移動性房地產是不動產，不可移動是它的根本特性。由于不可移動，使得房地產業的地域性很強，特別在價格上，不同地方的房地產價格差別很大。商品套利在房地產行業中不存在。另外，住房的價格不僅取決于其本身，還取決于它周圍的環境，比如說道路、學校、商業網點等生活配套設施。二、房地產生產的長期性和銷售的零星性房地產的生產周期比一般的商品生產周期長，通常房地產的生產周期為

1.5

到

3

年。房地產生產的時間長，付出的勞動多，價值較高，房地產的價格比一般商品高很多。在北京，一套住宅的銷售價格一般都是好幾十萬，所以決定了大多數消費者不可能一次支付巨額的貨幣，不能獨自消費掉一所房地產的使用價值，所以房地產的銷售基本都是零星的買給消費者。三、房地產的耐用性房地產的使用期一般為

50-

70

年。按

50

年算，每年只有

2%的折舊，所以人們更新住房并不是因為超過了使用期，主要由于人們的收入增加了，家庭人口的數量結構、工作地點、工作性質、生活環境和審美觀等發生了變化。中國證券市場研究設計中心研究開發部5北京國經聯信息技術研究中心2004四、房地產業是資金密集型的行業由于房地產價值大，位置固定，整體不可分割性等特點使其投資金額大，投資回收期長，因此房地產業是資金密集型的行業。房地產業與銀行資本市場結合程度如何狀況如何不僅關系到自身的發展而且直接影響著整個國民經濟的健康運行。五、房地產價格的波動性房地產價格的波動比一般商品大。這主要是因為：其一，房地產是不動產，地域上的商品套利不存在；其二，土地供給的稀缺性，房地產的供給受到限制；其三，房地產建設的周期長，生產不能及時按需求調整；最后也是最重要的是房地產作為人們貯藏財富的一種手段，受人們的預期影響較大中國證券市場研究設計中心研究開發部6北京國經聯信息技術研究中心2004第四節

房地產行業在國民經濟的重要國內生產總值（GDP）由消費，投資，政府支出和進出口構成。投資不僅在

GDP

中的所占比重大，而且投資的變化大，是拉動

GDP增長的主要因素。投資中房地產投資占了很大比重，而且房地產投資變化大，是影響投資的重要因素。與房地產相關的產業多，房地產行業對其它產業的發展有重要影響，從而帶動國民經濟的增長。因此，2003

年

8

月國務院

18

號文，明確了房地產業為國民經濟的支柱產業，同時強調房地產業需持續、健康發展。一、房地產投資在國民經濟中的地位2003

年房地產業依舊保持高速發展，繼續扮演著推動國民經濟發展主要角色。2003

年國內生產總值

116694

億元，按可比價格計算，比上年增長

9.1%，加快

1.1

個百分點，其中固定資產投資

42643.4

億元，比上年增長

28.4%，占整個

GDP

的

36.5%。而在固定資產投資中房地產開發投資完成

10106.1

億元，比上年增長29.7%，占整個固定資產投資的

23.7%，占

GDP

的

8.7%。所以房地產投資增長對

GDP

增長的直接貢獻率約在

2.

6

個百分點。如表

1.1和圖

1.1

所示，房地產行業在國民經濟中的位置越來越重要。表

1.1

國民經濟和房地產投資單位：億元GDP

增長

房地產開發

增長率

直接貢獻

開發額占年份GDP率（%）7.1投資額4103.24984.056344.17736.410106.1（%）

率（%）

GDP比重（%）19992000200182067.589468.197314.813.5321.4727.2921.9530.630.961.722.051.762.795.005.576.527.388.668.07.52002

104790.62003

116693.68.09.1數據來源：《中國經濟景氣月報》中國證券市場研究設計中心研究開發部7北京國經聯信息技術研究中心20043%24%基本建設更新改造房地產開發其它投資53%20%圖

1.12003

年房地產在固定資產投資中的比重資料來源：《中國經濟景氣月報》二、住宅在房地產中的地位我國房地產開發以住宅為主，2003

年住宅投資完成

6782.4億元，占房地產投資的

67.11%，比上年同期增長了

28.6%。12%13%住宅投資辦公樓投資5%商業營運投資其它投資70%圖

1.2

2003

年房地產開發結構圖資料來源：《中國經濟景氣月報》中國證券市場研究設計中心研究開發部8北京國經聯信息技術研究中心2004第五節

房地產業發展概況一、美國住宅業發展狀況美國在第二次世界大戰后（1950

年前后）住宅建設發展迅速，1950

年新增住宅占現有住宅總量的

4.5%，之后的

50

年間保持了基本穩定的增長，50

年間平均每年增加

128

萬套住宅，住宅總量增加了

1.49

倍。美國在近

50

年間家庭收入增加了

12.6

倍，這是保持住宅建設穩定增長的基礎，見表

1.1。表

1.2

美國住宅發展歷程年份1900年160018.946.54901950年43001952001年10700167住宅總量(

萬套)年建設量(

萬套)有住宅人口比例（%）中等家庭年收入(

$)人口(

億)55.033191.567.4450002.80.7640城市化率(

%)6476數據來源：聶梅生，《中外住宅產業發展對比分析》，2002年二、我國與幾個主要國家住宅業發展比較我國人均

GDP

的水平還不高，是美國的

1/

36，法國的

1/

27，日本的

1/

38，馬來西亞的

1/

4；我國已處于住宅建設快速發展階段，住宅年建設量與現有住宅總量之比為

4.36%，是美國的

3.1倍，法國的

4.4

倍，日本的

1.

7

倍；我國人均持有的住宅量最低，平均一套住宅中住

4.0

人，美國為

2.4

人，法國為

2.1

人，日本為

2.6

人，見表

1.2。中國證券市場研究設計中心研究開發部9北京國經聯信息技術研究中心2004表

1.3

幾個國家住宅業發展狀況2002年人口人均年建設

住宅總

建設量

持有住均值（套/人）GDP（美

量（百

量（百元）/

總量（%）宅率（億）萬套）

萬套）（%）澳大利亞0.192213190.1077.0121.5700.37加拿大中國法國日本英國美國0.30812.7630.5891.2690.5972.815208229070.15011.520.2861.2010.1991.66711.768326.1127.80748.92224.422115.251.31.41.02.50.81.464n/

a600.380.250.470.390.410.4124267342762432332778626767注釋：n/

a（not

avai

l

abl

e），無法得到。數據來源：聶梅生，《中外住宅產業發展對比分析》，2002年三、我國房地產行業發展歷程80

年代，城鎮居民居住的是具有福利性質的低租金公房，當時租金水平只有每平方米

0.13

元，個人購房的很少，但是住房供應很少，住房非常緊張，要靠單位分配。1980

年，我國城鎮人均住房建筑面積僅有

7.8

平方米。1992

年，鄧小平的南巡講話和十四大做出大關于建立社會主義市場經濟體制的決策后，中國的房地產業迎來第一次發展機遇。對房地產發展政策的有限放開和商品房的出現促成了房地產市場的“第一次啟動”。然而這次啟動主要是投資推動的，建造的主要房屋是辦公樓，高檔住宅，一般由集團或少數富人購買，投機成分較大。很快發展過熱，收到政府的嚴格控制。典型的例子是海南房地產市場。1998

年

6

月，國務院頒布《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住宅建設的通知》，明確提出了停止住房實物分配、實行貨幣分房的新政策，引發了房地產業的“第二次啟動”——對住宅消費市場的啟動。由于公房上市，取消福利分房，銀行按揭的配合真正啟動了消費者的市場，使得中國房地產行業真正開始中國證券市場研究設計中心研究開發部10北京國經聯信息技術研究中心2004形成。這一次的啟動主要是需求拉動的，普通住宅的投資和消費成為主流，一般的居民是消費主體，也得到政府的大力支持。目前，全國主要城市房地產業發展正在出現三個新的特征：商品房大量積壓，空置面積不斷上升，然而新開工的面積又不斷上升；商品房價格略有上升；房地產建設向城市郊區推進，尤其在大城市。中國證券市場研究設計中心研究開發部11北京國經聯信息技術研究中心2004第二篇

行業外部環境分析第二章

房地產行業發展的政策環境分析本章主要介紹了

2003

年出臺的幾項影響房地產行業的重要政策，主要是人行的

121

號文和國務院的

18

號文。并對房地產行業的整個政策環境進行大致的介紹。中國證券市場研究設計中心研究開發部12北京國經聯信息技術研究中心2004第一節

房地產行業的監管體制和主要法規1992

年

6

月《中共中央國務院關于加快發展第三產業的決定》中把房地產業列入“投資少，收效快，效益好，就業容量大與國民經濟和人民生活關系密切相關的重點行業”。隨后一系列會議的召開進一步明確了房地產業的性質、地位、作用及發展方向，極大地促進了房地產業的發展，但由于當時相關的法規不健全和市場機制不完善房地產業的發展暴露了許多嚴重的問題。1993

年7

月，在《中共中央國務院關于當前經濟情況和加強宏觀調控的意見》中國家對房地產業采取一系列加強調控的政策措施，其中包括加強對國有土地出讓的管理，對房地產投資方向的引導，房地產開發企業資質的審查等等，這些調控措施取得了顯著的成效，開發區熱和房地產熱得到了不同程度的降溫投資結構逐步改善開發速度明顯放慢。1998年以來房地產業獲得了恢復性的發展最根本的原因在于住房制度改革和住房分配貨幣化

1999

年至

2001

年有關部門發布的主要法律法規及相關通知匯編如下從中可以看出國家主要是通過刺激住宅消費來拉動房地產業的健康發展中國證券市場研究設計中心研究開發部13北京國經聯信息技術研究中心2004表

3.11999

年至今有關法律法規及相關通知時間發文部門文件名2001年3月14日建設部商品房銷售管理辦法2000年12月07日

財政部國家稅務總

關于調整住房租賃市場稅收局政策的通知2000年09月06日財政部關于企業住房制度改革中有關財務處理問題的通知2000年09月01日

財政部國家稅務總

關于住房公積金管理中心有局關稅收政策的通知2000年5月16日建設部人民銀行住房置業擔保管理試行辦法1999年07月29日

財政部國家稅務總

關于調整房地產市場若干稅局收政策的通知已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法城鎮廉租住房管理辦法經濟適用住房開發貸款管理暫行規定1999年04月19日建設部1999年04月19日1999年04月06日建設部中國人民銀行1999年04月03日1998年國務院住房公積金管理條例關于加大住房信貸投入支持住房建設與消費的通知人民銀行1998

年以來，政府出臺了一系列促進房地產業發展的政策，主要有：取消福利分房，實行住房商品化、貨幣化，逐步建立起包括商品房、經濟適用房、廉租屋的多層次住房供應體系；促進住房消費信貸，個人住房貸款年限延長至

30

年，多次降低住房貸款年利率；取消房屋開發管理費、工程造價審查費、征地安置不可預見費等

47

項不合法、不合理的收費項目；促進存量房轉讓市場發展，公房、經濟適用房補交差價后可以進入市場流通，形成房地產二、三級市場聯動格局；制定鼓勵居民購房的稅收政策，比如，多次降低購房契稅率等；允許房地產企業上市融資。房地產行業自

98

年來逐步復蘇，政策的鼓勵和刺激發揮了重要作用。中國證券市場研究設計中心研究開發部14北京國經聯信息技術研究中心2004第二節

房地產行業稅收政策目前我國房地產稅收體系比較混亂，究竟房價里到底含有多少稅費，開發商都很難說清。合生創展集團北京地區珠江帝景項目公司總經理劉斌認為，北京的開發項目有上千個，但能夠真正搞清楚的老總也不過百人而已。因為能夠在一個項目

3－5

年的開發過程中始終處于領導核心地位的人并不多。稅費繁重應該是開發商們的一種普遍感受，由于房地產企業拿地方式，經營模式等各不相同，因此也產生出不同的稅費，而這一切幾乎沒辦法說清楚。從稅法的相關規定來看，房地產行業的主要稅費可分為流通階段的稅費（表

3.2）和保有階段的稅費（表

3.3）。一、房地產流通階段的稅制表

3.2

房地產流通階段的稅制稅種契稅計稅依據稅率契說的價格3

%-

5

%，個人購買普通住宅暫減半購置購銷合同的金額；產權轉移書據所載金額印花稅0.03%，0.05%5

%，個人出售居住滿一年的普通住宅免收，不滿一年按出售價和購買價差額計算征收。轉讓土地使用權或房地產價值營業稅城市維護建設稅營業稅稅額營業稅稅額市區7

%，縣城、鎮5

%，其它1%出售教育費附加印花稅3%購銷合同的金額；產權轉移書據所載金額0.03%，0.05%轉讓收入減去允許扣除的項目的余額所得稅企業33%，個人20%5

%，按政府規定價格出租公有住房和出租

營業稅*

出租、經營房地產收入

廉租房的免征，個人按市價出租居住住房按3

%征收12%，個人按市價出租居住住房按4%房產稅房產租金收入征收大城市0.5－10元/

平米，中等城市0.4-

8元/

平米，小城市

0.3－6元/

平米，縣城、建制鎮0.2-

4元/

平米城鎮土地使用稅實際占用土地面積租賃合同租賃金額印花稅0.10%中國證券市場研究設計中心研究開發部15北京國經聯信息技術研究中心2004租賃收入減去允許扣除的項目的余額所得稅企業33%，個人20%*按營業稅征收城市維護建設稅和教育費附加，比率同上。二、房地產保有階段的稅制構成表

3.3

房地產保有階段的稅制構成稅種計稅依據稅率房產原值一次減除10%-30%后的余值房產稅1.20%同前城鎮土地使用稅1-

10元/

平米（一次性征收）1.20%城鎮土地使用稅同前城鎮土地使用稅耕地占用稅

實際占用耕地面積房產原值一次減除10%-30%后的余值城市房產稅三、現階段我國房地產稅收制度存在的主要問題（一）稅種設置重復，房地產稅制結構不合理。如前所述，我國現行房地產稅收制度涉及現行稅制的所有稅類，因此房地產課稅中稅種重疊設置，重復征稅問題在所難免。如對土地設置城鎮土地使用稅和耕地占用稅兩個稅種課稅，對房產設置房產稅和城市房地產稅兩個稅種課稅，稅種設置重疊，從征稅范圍來看，對房屋產權發生轉移時就雙方當事人所訂立的契約所征收的契稅與就經濟活動中書立、領受的應稅憑證所征收的印花稅存在明顯的重復征稅。（二）現行房地產稅收制度中部分稅種稅基交叉，存在重復征稅，加重了房地產業納稅人的稅收負擔?，F行稅制對房屋租金收入既征收

5%的營業稅，又征收

12%的房產稅，還要繳納個人所得稅或企業所得稅；對房地產轉讓既要按轉讓的純收入征收個人所得稅或企業所得稅，又要按轉讓房地產取得的土地增值率依規定稅率征收土地增值稅，由此可見稅基的交叉與重復，這樣不僅提升了納稅人的稅收負擔，也不符合稅收的公平、效率原則。中國證券市場研究設計中心研究開發部16北京國經聯信息技術研究中心2004（三）現行房地產稅制的內外不一，造成我國內外資房地產企業稅負失衡。我國房地產稅收制度采取內外有別，兩套稅制并存的政策，直接影響了房地產企業的稅負公平，表現在：1.內外資企業分別適用《企業所得稅暫行條例》和《外商投資企業和外國企業所得稅法》兩套所得稅制；2.內外資企業分別適用

1986

年實施的《房產稅暫行條例》與

1951

年頒布的《城市房地產稅暫行條例》兩套房產稅制；3.涉外納稅人不繳納城鎮土地使用稅與耕地占用稅；4.涉外納稅人不繳納隨營業稅正稅額附加征收的城市維護建設稅和教育費附加。內外有別，兩套稅制并存的房地產稅收政策，直接導致了內外資企業稅負輕重不同，不利于企業在同一起跑線上平等競爭；同時，兩套稅制的并存，也給稅收征管帶來了諸多不便，有礙征納雙方的理解和稅款征收，加大了房地產稅收成本。（四）稅費并存，稅收調節作用弱化。如前所述，1994

年稅制改革后我國房地產稅收幾乎涉及到現行稅制的所有稅類，而各地政府針對房地產企業的各種收費項目更是名目繁多。圍繞土地和住房建設的各種亂收費十分突出。一是收費項目多，手續繁瑣。僅從房地產開發企業的收費項目上看，各地政府規定的收費項目有所不同，有的地方各種行政性收費，如大小配套收費項目多達50

多項；二是一些部門和單位違反規定，擅自設立收費項目，提高收費標準、擴大收費范圍。有的地區從收費項目數量上看并不多，但收費標準制定的很高；三是一些地方政府超越管理權限出臺收費政策等，加重了企業和消費者的經濟負擔。租、稅、費體系設置不合理，造成征收混亂。繼

2001

年

4

月財政部、建設部宣布取消

47

項住宅建設收費項目之后，國家計委和建設部又聯合發文，自

2002

年

3

月

1

日起再次調整政策，住房轉讓手續費和住房租賃手續費按新標準收費，新收費水平較過去平均降低幅度約60%，部分城市降幅達

80%以上?？梢娢覈康禺a收費項目之多、納稅人負擔之重。中國證券市場研究設計中心研究開發部17北京國經聯信息技術研究中心2004第三節

2003

年主要房地產政策的影響2003

年對房地產行業產生重大影響的主要有兩項政策，央行的

121

號文和國務院的

18

號文。前者出于控制風險的考慮，要求各銀行嚴格控制房地產貸款，尤其是房地產開發貸款，使的房地產開發商不得不另尋融資途徑；后者是鼓勵房地產行