住宅專項維修資金政策解讀

第一頁，共32頁。目錄一、住宅專項維修資金制度發展歷程二、住宅專項維修資金的申請使用三、住宅專項維修資金使用案例第二頁，共32頁。住宅專項維修資金制度發展歷程住宅專項維修資金制度始于1998年。主要解決產權結構多元化情形下，對共用部位及共用設施設備進行維修、改造時，如何籌集費用的問題。

產生背景第三頁，共32頁。住宅專項維修資金制度發展歷程

1998年，《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》、《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》，標志著該制度正式實施。

產生背景第四頁，共32頁。住宅專項維修資金制度發展歷程

2007年，根據《物權法》、《物業管理條例》，制定了《住宅專項維修資金管理辦法》，同時廢止原規定，標志該制度進一步完善。

現行國家規定第五頁，共32頁。住宅專項維修資金制度發展歷程

1、《住宅專項維修資金管理辦法》（住建部）2、《福建省商品住宅專項維修資金使用暫行規定》3、《福建省住房和城鄉建設廳關于緊急情況下使用

商品住宅專項維修資金的若干意見（試行）》4、《福州市住宅專項維修資金使用暫行規定》5、《關于住宅專項維修資金使用管理補充規定的通知》（福州市）

我市執行規定第六頁，共32頁。住宅專項維修資金制度發展歷程

上位法優于下位法

特殊法優于一般法

法律執行原則第七頁，共32頁。目錄一、住宅專項維修資金制度發展歷程二、住宅專項維修資金的申請使用三、住宅專項維修資金使用案例第八頁，共32頁。住宅專項維修資金的申請使用

住宅專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。

使用范圍第九頁，共32頁。住宅專項維修資金的申請使用

共用部位一般包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；

共用設施設備一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、路燈、溝渠等公益性設施。

使用范圍第十頁，共32頁。住宅專項維修資金的申請使用

商品房住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施的維修、更新和改造，由相關受益業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

分攤規則受益人與負擔人相一致第十一頁，共32頁。住宅專項維修資金的申請使用

緊急情況：《福建省住房和城鄉建設廳關于緊急情況下使用商品住宅專項維修資金的若干意見（試行）》規定的十種情形；一般情況：除緊急情形和禁止情形以外的其他情形。

申請分類第十二頁，共32頁。住宅專項維修資金的申請使用

（1）屋頂、外墻出現嚴重滲漏；（2）電梯出現故障，不能正常使用；（3）高層住宅水泵等二次供水設施出現故障；（4）建筑立面瓷磚等外墻裝飾層發生脫落或者存在脫落危險；（5）共用給排水設施設備不能正常使用；

緊急情形第十三頁，共32頁。住宅專項維修資金的申請使用

（6）消防、安防等系統出現故障，不能正常使用；（7）因臺風、洪水等自然原因造成共用部位、共用設施設備損壞；（8）根據公安、消防、氣象、特種設備、物業管理等行政部門整改要求需要整改的；（9）存在其他安全隱患的；（10）按法律、規章及強制性技術標準需要整改的。

緊急情形第十四頁，共32頁。住宅專項維修資金的申請使用

（1）依法應當由建設單位或施工單位實施的；（2）依法應當由相關公用單位，如供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等部門實施的；（3）根據合同約定，應當由物業服務企業負責的；（4）因人為損壞或應有當事人承擔的；

禁止使用情形第十五頁，共32頁。住宅專項維修資金的申請使用

緊急情況使用：物業服務企業一般情況使用：相關業主、業主委員會、物業服務企業申請主體第十六頁，共32頁。住宅專項維修資金的申請使用

建議分六個步驟：

1、現場堪驗。組織專業人員和5名以上業主代表（業委會成員或受益業主）；2、編制方案。編制緊急維修方案和工程預算方案；3、報送方案。向主管部門報備方案，并將緊急情形通知業委會或所在地社區居委會。

緊急情況使用程序第十七頁，共32頁。住宅專項維修資金的申請使用

4、立即組織維修，同時公示。立即組織維修、更新和改造，同時將方案在小區公示3日；5、竣工驗收。驗收時最好有5名也上業主代表（業委會成員、受益業主或社區居委會人員）；6、申請列支。維修情況及照片、費用金額及發票、業主或業委會的一些證明等材料。

緊急情況使用程序第十八頁，共32頁。住宅專項維修資金的申請使用

分為七個步驟：

1、編制方案。申請人制定《維修和更新、改造方案》；

2、業主“雙三分之二”簽字。市資金管理辦公室出具《維修和更新、改造方案書面確認明細表》，列支范圍業主對明細表進行簽字確認。

一般情況使用程序第十九頁，共32頁。住宅專項維修資金的申請使用

分為七個步驟：

3、首次公示。業主確認后，在小區內公示10個工作日；

4、首次撥付。市管理辦公室將核準金額的50%劃撥至申請人。

5、竣工驗收。5名以上業主代表參與。

一般情況使用程序第二十頁，共32頁。住宅專項維修資金的申請使用

分為七個步驟：

6、二次公示。將余款申請材料在小區內公示10個工作日。

7、撥付余款。市管理辦公室將余款劃撥至申請人。

一般情況使用程序第二十一頁，共32頁。住宅專項維修資金的申請使用

工程金額超過1萬的，要求提交專業工程造價咨詢機構的審價報告；

金額超過5萬的，要求通過邀標或公開招投標等方式確定施工單位；

金額超過20萬的，要求聘請監理公司監督施工。

一般情況使用補充規定第二十二頁，共32頁。目錄一、住宅專項維修資金制度發展歷程二、住宅專項維修資金的申請使用三、住宅專項維修資金使用案例第二十三頁，共32頁。三、住宅專項維修資金使用案例

導致維修資金使用難得因素：1、“雙三分之二”簽字環節難；2、出現業主投訴，導致申請擱淺；3、申請人不清楚流程和法律規定；第二十四頁，共32頁。三、住宅專項維修資金使用案例案例1—擅自代表業主簽名：四川某地地震后，房屋共用部位、共用設施設備受損，多數業主在地震發生后，外出避災。物業服務企業為及時修復，在聯系業主無果的情況下，由工作人員擅自代表業主簽名使用維修資金，雖然迅速修復了損壞部分，但引發業主與物業服務企業的嚴重對立，進而演變成群體性上訪事件，上千名業主無視相關部門的勸告，上街游行、示威和阻攔交通等。第二十五頁，共32頁。三、住宅專項維修資金使用案例案例1—違法行為及后果分析：

偽造簽名在法律上無效。

根據《民法通則》侵犯了姓名權，給本人造成損失的，要依法賠償。

根據《刑法》，因偽造簽名構成犯罪的，要追究刑事責任。

主管部門發現維修資金中出現偽造簽名或者出現類似投訴的，要暫停審批，并進行調查。第二十六頁，共32頁。三、住宅專項維修資金使用案例

案例2—因維修未果拒交物業費：

某物業區域一幢小高層電梯公寓的頂層屋面嚴重滲透，頂層業主多次向物業服務企業反映情況并請求及時維修，物業服務企業在多次征求業主意見無果的情況下始終不能解決維修問題，最終導致頂層業主長期不繳納物業管理費。第二十七頁，共32頁。住宅專項維修資金使用案例案例2—業主責任分析

業主對于使用維修資金對屋頂進行修繕無法達成一致意見，并非物業服務合同中約定的物業服務企業的義務，業主拒不繳納物管費，屬于合同違約行為。

物業服務企業有權要求業主履行合同，并收取違約金。也可依照合同約定，申請仲裁或向人民法院起訴。

業主不可以非法方式維護合法權益第二十八頁，共32頁。住宅專項維修資金使用案例案例2—企業責任分析

按照《民法通則》和《侵權責任法》，如果出現法律規定的緊急情況，物業服務企業沒有履行組織維修的義務，一旦業主出現損失，需要承擔“過錯推定責任”。

如何合同有約定，沒有履行義務，則違反《合同法》，需要賠償損失，追究責任。

企業從避免承擔責任角度需履行法定義務第二十九頁，共32頁。三、住宅專項維修資金使用案例

案例3—未受委托需承擔義務：

常州某工程公司與江蘇某物業公司簽訂了修繕工程施工合同。約定物業公司將其受委托小區建筑的屋面及外墻漏水工程工程發包給工程公司。付款方式為：工程公司自帶工程款，工程竣工驗收合格后，物業公司持相關資料向常州市維修資金管理單位申報，撥付工程款。

合同簽訂后，工程公司進行了施工。但物業公司提交的資料不符合要求，特別是未有“雙三分之二”的業主的簽字，管理中心未向工程公司撥付工程款。

第三十頁，共32頁。三、住宅專項維修資金使用案例

案例3—因維修未果拒交物業費：

常州某工程公司與江蘇某物業公司簽訂了修繕工程施工合同。約定物業公司將其受委托小區建筑的屋面及外墻漏水工程工程發包給工程公司。付款方式為：工程公司自帶工程款，工程竣工驗收合格后，物業公司持相關資料向常州市維修資金管理單位申報，撥付工程款。

合同簽訂后，工程公司進行了施工。但物業公司提交的資料不符合要求，特別是未有“雙三分之二”的業主的簽字，管理中心未向工程公司撥付工程款。

第三十一頁，共32頁。三、住宅專項維修資金使用案例