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無錫錫東地塊項目定位報告2012/08/05民發實業

無錫錫東地塊項目定位報告2012/08/05知己知彼：市場分析與自我解讀2隆中對：項目自身審視及產品建議3戰術執行：產品力提升及營銷策略41眾生相：宏觀調控下的樓市百態5目錄知己知彼：市場分析與自我解讀2隆中對：項目自身審視及產品建議同樣的背景下，各開發商的應對措施1眾生相：宏觀調控下的樓市百態同樣的背景下，各開發商的應對措施1眾生相：宏觀調控下的樓市百金融危機沖擊樓市經濟復蘇，樓市回暖并逐漸升溫限購政策下樓市低迷無錫自限購令出臺之后，投機、投資性需求已基本退出市場，總體成交量維持低位運行，總體供應量略大于需求國家調控下無錫樓市受到較大影響08.03：證監會支持房企上市發股08.10-09.01：房貸利率下浮30%最低房貸首付調整為20%樓市開始回暖09.06：商品房資本金比例20%09.12：拿地首付提高到五成10.02：國十一條發布10.04：國十條發布樓市進入低谷的前奏11.03：限購令出臺史上最嚴苛打壓樓市政策11.05：明碼標價政策出臺11.07：2-7月連續3次加息樓市進入歷史最底谷調控歷史回顧金融危機沖擊樓市經濟復蘇，樓市回暖并逐漸升溫限購政策下樓市低無錫整體市場無錫限購令出臺7月首次大范圍公開降價政策調控下，目前價格受到一定控制，剛性需求的逐漸釋放使得成交量有所回升，但是改善性需求受到較大影響。當前市場環境下，剛需產品是各項目挽回資金的救命稻草剛需產品放量，市場成交量有所回升無錫整體市場無錫限購令出臺7月首次大范圍公開降價政策調控下，大環境下的應對選擇當前市場環境下，剛需產品是各項目挽回資金的救命稻草大環境下的應對選擇當前市場環境下，剛需產品是各項目挽回資金的金科米蘭金域緹香太湖國際社區時代上城限購后去化：45套/月限購后去化：64套/月限購后去化：160套/月限購后去化：49套/月均價：高層7328，洋房9870均價：高層9128，洋房11326均價：高層9543，洋房13552均價：高層9639，小高層12194降價促銷積極調整價格策略，調整產品宣傳萬象城，加強未來生活實景體驗感提升產品豐富度，調整價格策略可售余量：4.8萬㎡可售余量：7.6萬㎡可售余量：10萬㎡可售余量：3.15萬㎡項目總余量：29萬㎡項目總余量：31萬㎡項目總余量：98萬㎡項目總余量：85萬㎡后續開發周期：3-4年后續開發周期：4-5年后續開發周期：8-9年后續開發周期：7-8年積極調整價格，推出剛需產品，現金為王典型項目分析金科米蘭金域緹香太湖國際社區時代上城限購后去化：45套/月限樓棟號物業類型樓層數梯戶設計戶型面積8#高層34兩梯五戶123、859#高層34兩梯五戶123、852#高層22二梯三戶143、64、1372#8#9#別墅洋房濱河景觀入口入口樓棟號開盤報價（元/㎡）成交均價（元/㎡）精裝修標準（元/㎡）分析8#9#1030096001200位于入口處，相對嘈雜2#12000110001300景觀較佳，采光通風性較好目前在售2#和8#9#位置不同，以位置較好的2#樓作為標桿產品，位置較弱的8#9#小面積產品降低價格，作為主力產品，豐富產品線，標桿與主力組合銷售。金域緹香樓棟號物業類型樓層數梯戶設計戶型面積8#高層34兩梯五戶12在售同學組團樓棟號物業類型樓層數梯戶設計戶型面積同學組團30、31、32#高層34二梯四戶119、93洋房10-13#多層6二梯二戶116、143、164、275樓棟號開盤報價（元/㎡）成交均價（元/㎡）精裝修標準（元/㎡）分析同學組團30、31、32#7000元/㎡6915元/㎡——位于高架旁，噪音相對較大洋房10-13#8300元/㎡8020元/㎡——社區核心位置，景觀較佳，目前項目主力產品為30-32#樓高層剛需產品，價格較低，以跑量為主，同時以多層洋房產品樹立標桿，組合銷售。金科米蘭米蘭在售同學組團樓棟號物業類型樓層數梯戶設計戶型面積同學組團高層目前二期高層余房銷售中，即將推出三期繁華里對外報價7300元起，降價幅度較大，同時結合標桿洋房產品銷售，豐富產品線。一期（洋房）09年8月開盤二期（高層、小高層）10年7月開盤三期（高層、小高層）11年11月初開盤四期（高層、小高層、超高層）預計2013年上半年入市首推3幢樓棟號物業類型樓層數梯戶設計戶型面積二期4、5#高層33二梯四戶85、126、141洋房B8、B13#小高層7二梯二戶123、143、217三期高層3、4、5#高層23二梯四戶87、120、139樓棟號開盤報價（元/㎡）成交均價（元/㎡）精裝修標準（元/㎡）分析二期4、5#9500元/㎡9485元/㎡——太湖大道沿線，環境較為嘈雜洋房B8、B13#11000元/㎡10427元/㎡——社區核心位置，景觀較佳，三期高層3、4、5#7300元起————即將推出產品，降價幅度較大時代上城目前二期高層余房銷售中，即將推出三期繁華里對外報價7300元二期（已交付）三期（部分交付）四期（在售）五期（在售）湖濱東區湖濱西區一期（已交付）36萬㎡的中央港灣區無錫大劇院項目高層限購令實施前均價10500元/㎡，限購令實施后迅速調整價格策略，通過多次降價，目前均價已基本回落至2010年水平。目前主推拾壹峯組團35#均價僅8197元/㎡，實際已成為太湖新城的價格洼地。拾壹峯組團主推剛需型房源，結合萬象城以及無錫大劇院35萬㎡中央港灣區完善規劃銷售，同時通過多次加推降價，取得良好銷售成績。太湖國際社區二期（已交付）三期（部分交付）四期（在售）五期（在售）湖濱東了解自己，分析別人，我們的機會點在哪里？知己知彼：市場分析與自我解讀2了解自己，分析別人，我們的機會點在哪里？知己知彼：市場分析與加強與宜興、江陰的聯系，構建發展大無錫；五大新城崛起，無錫城市規模擴大；京滬高鐵開通，加速長三角一體化進程；無錫軌道交通建設，城市之間融為一體；更多國際品牌進入無錫，生活更加國際化；充分利用無錫城市的自然、歷史和文化資源，盡快拉開城市框架，擴大建成區面積，推動城市建設南進北伸、西拓東聯，構筑由主城、副城、衛星城組成的多中心、開敞型、組團式城市布局結構，打造國際化新無錫，錫東新城將成為其中最受矚目的新核心；新無錫——崛起中的城市新核心太湖新城惠山新城蠡溪新城錫山區新區空港滬寧鐵路滬寧高速京滬高鐵東聯南拓高鐵商務區無錫主城區錫東新城V-parkS-park區域宏觀解讀加強與宜興、江陰的聯系，構建發展大無錫；充分利用無錫城2011，京滬高鐵，啞鈴效應從日本揭開高速鐵路的序幕，高速鐵路就成為世界鐵路的共同趨勢。中國京滬高鐵，時速達350公里，建成將從根本上提升南北運輸能力，經濟較發達的長三角地區將可完成對周邊地區的輻射，就像一個啞鈴，環渤海、長三角是啞鈴的頭，京滬高鐵是中間的桿。無錫處在此等發展契機，將成為長三角連接全國的樞紐之地。無錫錫東新城將帶領無錫迎來新的發展契機區域宏觀解讀2011，京滬高鐵，啞鈴效應從日本揭開高速鐵路的序幕，高速2011年正式投入運營，無錫至北京縮短至3.5個小時，至上海僅需23分鐘。無錫將快速融入上海半小時經濟圈，突破長三角經濟圈，挺進京津冀經濟圈。同時將以無錫新站為核心，形成新的1小時經濟圈層，輻射周邊江陰、常熟、張家港、宜興等城市。天津濟南南京無錫上海北京京滬高鐵突破長三角經濟圈，形成更廣的1小時經濟圈層，未來商業商務等發展前景凸顯區域宏觀解讀天津濟南南京無錫上海北京京滬高鐵突破長三角經濟圈

錫東新城，無錫東、高鐵門戶錫東新城位于無錫東部，作為無錫東部的對外窗口，未來將成為承接上海，聯系京滬的主陣地和戰略前沿。作為無錫東門戶的概念，形象高度上超過無錫其它區域區域宏觀解讀錫東新城，無錫東、高鐵門戶錫東新城位于無錫東戰略定位：“三中心、一樞紐”無錫城市副中心錫山政治經濟文化中心高端產業集聚中心長三角區域性交通樞紐戰略定位：帶領無錫邁入特大城市領域區域宏觀解讀戰略定位：“三中心、一樞紐”無錫城市副中心錫山政治經濟文化中商務區地處滬寧、錫張、錫昆三條高速公路的三角地帶；

京滬高鐵穿城而過。交通優勢區域宏觀解讀商務區地處滬寧、錫張、錫昆三條高速公路的三角地帶；交通優

無錫機場近在咫尺，每天有二十多個航班飛往國內主要城市及港澳地區，現已開通至日本大阪的國際航班，更多國際航線正在籌備當中；與上海虹橋機場、浦東國際機場、南京祿口國際機場距離都在150公里內。無錫機場高鐵商務區杭州蕭山機場南京祿口國際機場上海浦東國際機場虹橋國際機場航空運輸區域宏觀解讀無錫機場近在咫尺，每天有二十多個航班飛往國內主要城市及京滬高鐵4號線2號線至江陰錫東大道蠡湖新城太湖新城高鐵商務區至張家港至昆山至宜興至常熟中心城區空港至上海至太倉10分鐘以內至江海路快速內環及空港；20分鐘以內至太湖新城、蠡湖新城30分鐘-1小時至江陰、宜興、張家港、常熟無錫軌道交通中的2號線和4號線兩條地鐵線路經過無錫高鐵商務區，與無錫主城區時間距離縮至10分鐘。軌道交通便捷的交通網絡至宜興杭州至宜興常州區域宏觀解讀京滬高鐵4號線2號線至江陰錫東大道蠡湖新城太湖新城高鐵商務區總部經濟國際社區商務居住休閑旅游服務外包努力打造以高端服務業為主導的一流區域服務中心主導產業總部經濟：總部經濟辦公區、研發/孵化中心、數字化辦公樓服務外包：濱水DOHO創意園區、信息技術服務旅游休閑：親子樂園、主題公園、極限運動商務居住：星級酒店、商務中心、城市商務酒店國際社區：高端生態住宅、國際標準式公寓、CEO官邸區域宏觀解讀總部經濟國際社區商務居住休閑旅游服務外包努力打造以高端服務業產業服務生態航空京滬交通定位戰略新引擎戰略高度：高瞻遠矚的新城計劃；城市定位：日臻完善的新城功能‘完善交通：全方位立體化交通網絡；京滬高鐵：連接滬寧杭—京津唐戰略要道；航空運輸：貫穿全國的航空通道；生態環境：生活休閑游樂自得其樂；服務體系：人性化、高效率行政制度；產業結構：以服務為主導一條龍服務中心；新引擎，戰略優勢催生城市發展新動力區域宏觀解讀產業服務生態航空京滬交通定位戰略新引擎戰略高度：高瞻遠矚的錫東新城前景定位：無錫實現大城市夢想的起點與引擎區域發展機會點：產業及商務作為新城規劃發展的重點，生活居住配套類相對弱化錫東新城產業發展將帶來區域樓宇經濟的成型，從而帶來大量的產業人群以及置業需求宏觀區域規劃→產業變化→樓宇經濟→人才輸入但這樣的規劃資源，是一種共享資源區域宏觀解讀錫東新城前景定位：無錫實現大城市夢想的起點與引擎宏觀區域規劃錫山區樓盤區位分布：東亭區域以首創雋府、中大諾卡小鎮等為代表的樓盤，主要客群以原住居民。安鎮高鐵商務區域以長甲、碧桂園為代表，主要客群為受交通優勢導入的外來客群和周邊產業鏈客群。未來競爭激烈，并且在很長一段時間內會受市中心區及東亭區域價格限制諾卡小鎮蔚未來首創雋府廣電項目龍湖項目長甲項目碧桂園華夏名都豪景東苑和澤佳苑華夏世紀錦園本項目地塊東亭老中心安鎮高鐵商務區東亭老中心安鎮高鐵商務區其它偏遠區域高層與洋房為主高層、洋房、別墅房源供應以區域安居房和私房為主，區域住房供應已能滿足住房需求，對其它板塊房產影響較小。可開發總量：46.7萬可開發總量：153萬代表項目：龍湖項目代表項目：碧桂園、長甲價格水平：高層：7605元/㎡洋房：8871元/㎡價格水平：高層：6080元/㎡洋房：6619元/㎡別墅：10292元/㎡住宅競爭市場分析錫山區樓盤區位分布：未來競爭激烈，并且在很長一段時間內會受市區域項目名稱占地面積總建面積物業類型總銷售量（萬㎡）總剩余量（萬㎡）東亭諾卡小鎮2.334小高層、高層26.27.8蔚未來4.56.7小高層、高層5.21.5首創雋府1633.4多層、洋房、高層26.47廣電項目3.617.9商辦、住宅——17.9龍湖項目14.646.7商辦、住宅——46.7安鎮華夏世紀錦園27.846.7小高層、高層、別墅1.445.3和澤佳苑37高層、商鋪、別墅3.73.3豪景東苑717.2多層、小高層、高層、商鋪15.91.3華夏名都7.518.2多層、小高層13.44.8長泰國際城14.545.5高層、辦公——45.5碧桂園1952.8高層、別墅——52.8合計119.8326.1

26.2233.9區域房地產行業正處于起步階段，未來將有大量項目入市，競爭激烈競爭市場分析區域項目名稱占地面積總建面積物業類型總銷售量（萬㎡）總剩余量總建面積：53萬㎡容積率：1.99建筑類別：別墅、高層開發商：無錫市碧桂園房地產開發有限公司物業地址：高鐵站商務區新華路北、潤錫路東開盤時間：2011-11期數物業類型戶型面積段（㎡）套數比重套數每期套數一期公寓二房85-9029%3201109三房110-12022%242125-13037%407復式180-2001%16別墅雙拼2207%742805%50二期公寓二房85-9024%4041677三房110-12019%323125-13053%888復式180-2004%62項目介紹：

獨具碧桂園特色的五星級家園模式，規劃商業、會所、泳池等，無錫碧桂園生活配套齊全，自成體系；無錫碧桂園首期規劃約220~260平雙拼美墅；約88~122平高層洋房，法式立面，高實用率。預計高層價格約7000元/㎡左右。項目入市房源以剛需高層為主，高層主流產品供應量充足碧桂園：開盤口碑建立，火爆落戶錫城，高層產品熱銷重點項目分析——碧桂園總建面積：53萬㎡期數物業類型戶型面積段（㎡）套數比重套數每高層90㎡二房高層120㎡三房洋房組合重點項目分析——碧桂園高層90㎡二房高層120㎡三房洋房組合重點項目分析——碧桂園重點項目分析——長泰國際城總建面積：45萬㎡容積率：2.0建筑類別：別墅、高層開發商：無錫長祥房地產開發有限公司物業地址：錫山區先鋒路與紡城大道交匯開盤時間：2011-11項目介紹長甲地產長泰國際社區位于無錫錫東新城西部板塊的V-Park園區核心，是無錫市政府在未來五年內繼太湖新城后重點打造的又一新城板塊。錫東新城是無錫“五大新城”之一。隨著高鐵項目的建設，錫東新城已經成為無錫東部最具活力的中心。項目首批入市房源以高層產品為主以高端形象入市，主打品質路線，受到政策影響，成交并不理想物業類型戶型面積段套數套數比例當期套數一期高層二房79/8915821%741三房141-16834947%四房174-19329740%重點項目分析——長泰國際城總建面積：45萬㎡項目介紹項目首批重點項目分析——長泰國際城190㎡4房167㎡3房141㎡3房重點項目分析——長泰國際城190㎡4房167㎡3房141㎡3區域住宅市場小結1、限購令下，無錫改善型需求受到嚴重擠壓，各開發商均及時調整戰略，推出剛需產品應對以換取成交量；2、目前區域是無錫重點打造新城，房地產市場處于起步發展階段，未來將有大量項目入市，存在激烈競爭；3、區域項目供應結構中，未來將有大量商辦類物業入市，而剛需產品供應相對有限；主打剛需，豐富產品線是本案突破區域競爭紅海的關鍵點。區域住宅市場小結1、限購令下，無錫改善型需求受到嚴重擠壓，主百安居本案紅星美凱龍麥德龍V-PARK信息創意產業園五洲國際工業博覽城新世界國際市場宜家購物中心（在建）無錫汽車東站（在建）麥德龍交通站迪卡儂賽維拉廣場地鐵2號線（規劃）A商圈B商圈C商圈寶翔賓館航母酒店金曉大酒店區域商業配套分布百安居本案紅星美凱龍麥德龍V-PARK信息創意產業園五洲國際A商圈為政府V-PARK信息產業園規劃所在，該園區共分為3期建設（1期soc天地、2期集智廣場、3期長泰國際城）主要以辦公為主，區域內商業主要以賽維拉廣場以及建設中宜家購物中心為主，未來主要銷售家居用品。東安路團結路金城路紡成大道五洲國際新世界國際紅星美凱龍麥德龍百安居V-PARK信息產業園本案迪卡儂賽維拉廣場宜家購物中心A商圈商業概況A商圈為政府V-PARK信息產業園規劃所在，該園區共分為3期東安路團結路金城路紡成大道五洲國際新世界國際紅星美凱龍麥德龍百安居V-PARK信息產業園迪卡儂賽維拉廣場宜家購物中心B商圈商業概況東安路團結路金城路紡成大道五洲國際新世界國際紅星美凱龍麥德龍東安路團結路金城路紡成大道五洲國際新世界國際紅星美凱龍麥德龍百安居V-PARK信息產業園迪卡儂五洲國際工業博覽城新世界國際紡織服裝城本案距離A商圈約1km，商圈內有五洲國際以及新世界國際兩大專業市場，主要以五金、建材裝飾、服裝、涂料、紡織以及小商品經營為主，目前已投入使用，但人氣略顯不足。C商圈商業概況東安路團結路金城路紡成大道五洲國際新世界國際紅星美凱龍麥德龍區域商業市場小結1、目前區域商業市場主要以大型賣場物業形態所存在；2、主要業態以建材家居裝潢為主，為周邊社區居住人群所提供的生活配套較為有限；3、未來區域商業供應中，生活配套商業扔處于空白狀態。本案商業建議規劃為配套區域居住人群的生活配套類商業，加速區域人口導入，為住宅銷售帶來先機。區域商業市場小結1、目前區域商業市場主要以大型賣場物業形態所了解自己，找出破局之道隆中對：項目自身審視及項目定位3了解自己，找出破局之道隆中對：項目自身審視及項目定位3地塊信息分析項目占地面積116342容積率2.3項目總建面積267586地塊位置錫山經濟開發區二泉東路北、團結大道東建筑密度<30%地塊用途居住、商業（其中商業建筑面積占總建筑面積比例不超過49%）地塊平整，沿河景觀資源較可重點利用地塊信息分析項目占地面積116342容積率2.3項目總建面積項目定位錫東中心，生活主場項目定位產品定位打造一個成為錫東新城多樣性生活社區。——

剛需為主，產品線豐富，滿足區域內居住人群日常生活消費的多樣性社區

產品定位打造一個訪談案例<1>---汪先生職務：某機械廠廠長年齡：48歲家庭地址：羊尖年收入水平：200萬元訪談記錄：汪先生是朋友們公認的孝子，他對父母很孝敬，隨著年齡增長，家庭對于汪先生越發的重要，希望能夠在周邊地區購置一套別墅與父母子女同住，享受天倫之樂。汪先生同時表示自己與區域內其他私營業主關系良好，經常一同出游或喝茶交流信息，如果可能，也會選擇與他們在同一社區購置房產，居住在一起，互相照應。01.購房目的：與父母子女共同居住02.面積：別墅，能夠與老人孩子共同生活03.物業：小區的物業服務要好，物業人員素質要高，對老人家要尊敬04.智能化：小區要配有緊急呼救系統，防盜系統等05.會所：會所不會所無所謂，但小區里至少要有老年人的健身設施和棋牌室06.公園：希望小區附近有公園，老人家可以每天去散散步附件：客戶訪談訪談案例<1>---汪先生附件：客戶訪談訪談案例<2>朱先生職務：五金生意年齡：39歲家庭地址：安鎮年收入水平：100萬元訪談記錄：朱先生是個喜歡嘗試新鮮事物，興趣廣泛的成功人士，自己的門就在錫山區，之前的房子實在太小，顯得有些擁擠，所以想就近買一套舒適豪宅,方便辦公，最好周邊的商業配套齊全。01.購房目的：之前買的房子太小了，有意向換一套大房子02.面積：意向面積是150㎡以上，至少不能比現在的小，空間大住著也舒適03.智能化：配套智能化產品，安全舒適04.價格：價格不是問題，主要看房子的品質及升值空間，后期的規劃好不好05.會所;小區配套要全面，一定要有會所06.綠化：綠化覆蓋要多而且要做得精致07.戶型：希望能夠是洋房產品，改善現有居住環境08.風格：風格是什么無所謂，主要看上去舒服美觀就行09.配套設施：小區周邊不需要太繁華，但必要的配套還是必須的，有較成熟的商業圈訪談案例<2>朱先生訪談案例<3>---李先生職務：某建材商年齡：45歲家庭地址：查橋年收入水平：50-100萬元訪談記錄：李先生45歲，事業有成，他有一對十分可愛的兒女，李先生很疼愛他們，事事都考慮的很周全，想為女兒買周邊的房子，一旦自己老了之后女兒可以很方便回家看望自己，而未來樓市發展很快，高品質房源很普及，因此現在買較為合適。01購房目的：目前已經有一套130㎡的房子，打算為子女再購2套02.購房動機：現在為他