文旅綜合體發展模式研究文旅綜合體發展模式研究1第一部分發展現狀總論第二部分國內外典型案例分析

第三_萬達長白山國際旅游度假區律分析深圳東部華僑城加拿大Whistler/Black度假區comb度假區第三部分發展規律分析

第一部分發展現狀總論第二部分國內外典型山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6研究思路研究思路思考路徑發展現狀總論國內外典型案例分析開發模式及規律研究山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部研究思路研究思山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6發展現狀總論Part1山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部發展現狀總論P山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6山地度假類旅游地產——概念綜述以山地自然旅游資源為吸引物，山地旅游基礎設施和休閑度假設置為載體，是山地觀光旅游發展到較高階段的產物；

山地度假旅游，即以山地自然旅游資源為吸引物，以山地旅游基礎設施和休閑度假設置為載體為旅游者提供休閑度假為取向的旅游活動方式。

山地度假旅游，是山地觀光旅游發展到較高階段的產物，是后觀光旅游時代的新型、高端、旅游方式。山地自然旅游資源+山地旅游基礎設施+休閑度假設置山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部山地度假類旅游山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6山地度假類旅游地產——區域分布主要分布在云南麗江、瀘沽湖、廣西桂林、陽朔，東北吉林等地，鄉村旅游、農家樂和部分山地主題度假區，主要分布在北京、四川、浙江等地；

我國山地度假旅游起步較遲，第一批國家級旅游度假區只有武夷山一家是山地旅游區，而且隨后都沒有發展成嚴格意義上的度假目的地；

目前，已經初具雛形的山地度假旅游區，一方面是以奇麗山水風光、迷人民族風情為特色的西部知名旅游勝地，呈現觀光旅游與度假旅游并駕齊驅的態勢，如：云南麗江、瀘沽湖、廣西桂林陽朔等；

另一方面是沿海發達地區或大城市，近郊的鄉村旅游、農家樂和部分山地主題度假區，如：北京、四川、浙江等地的農家樂旅游就發展很快；分布相對廣泛，自然風光及風景區為基礎，呈現觀光與度假旅游態勢；山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部山地度假類旅游山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6山地度假類旅游地產——發展模式主要分為三種發展模式，旅游景區+旅游城市模式，多元驅動共贏模式，旅游導向型土地綜合開發模式旅游景區+旅游城市模式特征：休閑、娛樂、購物、演藝及會議等功能集中的旅游型城市，游客在選擇頂級景區作為旅游直接目的地外，也選擇將景區所在城市作為間接目的地；最終形成游客與居民“和諧共處：的居游共享模式；多元驅動共贏模式特征：以政府主導及多元化投資為驅動，將各種序列產品在宏觀范疇內進行資源整合，形成多元投資多端收益的供應模式，最終形成環山型多組團開發模式；

旅游導向型土地綜合開發模式特征：度假區地塊選址圍繞核心景區，在其近距離范圍內，且不屬于景區保護范圍，引入核心引擎項目，塑造度假品牌形象，后期通過旅游地產等多產業鏈收益進行風險對沖；旅游導向型土地綜合開發模式山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部山地度假類旅游山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6山地度假類旅游地產——發展趨勢我國山地旅游度假區面臨快速發展階段，正在呈現主題化、特色化和專業化的發展趨勢；我國現今正處于從觀光旅游為主向，觀光、度假、專項旅游并重發展的轉折期；山地度假旅游已成為我國的主導旅游產品之一，且其比重在不斷上升中。與此相適應，我國的山地旅游度假區也將面臨一個快速發展的階段；

我國山地度假休閑產品正在呈現主題化、特色化和專業化的發展趨勢；應對未來發展趨勢，需要針對旅游活動及山地度假區的特點進行科學的規劃主題化特色化專業化未來發展趨勢快速發展階段，呈現主題化、特色化、專業化；山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部山地度假類旅游山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6下面通過典型案例——

了解國內、外山地旅游度假項目山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部下面通過典型案山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6國內外典型案例分析國內外典型案例分析Part2山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部國內外典型案例山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6萬達長白山國際旅游度假區——項目概況通過借鑒歐美滑雪小鎮的形式，由多種功能設施組成，項目酒店區環繞度假小鎮，均依山而建，充分體現出國際級旅游度假區的高端品質；緊鄰營撫高速和松江河鎮火車站，距長白山機場10公里，距天池20公里度假小鎮位于長白山國際度假區的中心，由滑雪服務中心、大劇院、商業街、娛樂中心、溫泉洗浴中心、公寓式酒店及人工湖等設施組成。通過借鑒歐美滑雪小鎮的形式，充分體現了國際級旅游度假區的高端品質。項目的酒店區環繞度假小鎮，共同形成旅游度假村的核心區域。酒店區共規劃9個酒店，客房數約3000間。一期將建設包括六星級柏悅、威斯汀酒店，五星級凱悅、喜來登酒店等酒店群。所有酒店將依山而建，蜿蜒曲折，體現山地旅游度假風情。山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部萬達長白山國際山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6萬達長白山國際旅游度假區——南區功能1亞洲最大滑雪場（南區）南區功能規劃——為302省道以西，總用地面積約13.34平方公里，規劃酒店接待區、度假公寓、滑雪區、娛雪區、冬季雪上兩項賽區等幾個功能區

亞洲最大的滑雪場滑雪場總面積約7平方公里，落差達438米。滑雪場包括43條滑雪道，雪道總長度30公里，索道總長度7.1公里，同時可接納8,000位滑雪者。西區滑雪服務中心建筑面積0.43萬平方米。

滑雪場設施：2條八大脫掛式暖廂索道；3條六人脫掛式吊椅索道；2條四人固定式吊椅索道；10條電動地毯及兩條拖牽加拿大Ecosign公司擔綱設計，建成可舉辦各種國際級冰雪賽事；山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部萬達長白山國際山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6萬達長白山國際旅游度假區——南區功能2高級度假酒店群（南區）

面積為1平方公里，共布置9個度假酒店，每家酒店平均300間房，客房數量合計為3,000多套。

區內還同時建設了滑雪服務中心、商業步行街、劇院等；柏悅六星級酒店：建筑面積3,3000㎡凱悅五星酒店：建筑面積50,000㎡

威斯汀六星級酒店：建筑面積37,000㎡喜來登五星級酒店：建筑面積47,000㎡

洲際假日四星級酒店：建筑面積40,000㎡洲際公寓式酒店：建筑面積36,000㎡山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部萬達長白山國際山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6萬達長白山國際旅游度假區——南區功能3旅游小鎮（南區）旅游小鎮由商業街、大劇院、娛樂中心、溫泉洗浴中心及人工湖等組成，成為整個旅游度假區的核心設施；

商業步行街：建筑面積3.6萬㎡劇院：建筑面積0.75萬㎡

薩滿博物館：建筑面積0.2萬㎡溫泉洗浴中心：建筑面積0.6萬㎡

影城、KTV、電玩、洗浴中心旅游小鎮溫泉中心山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部萬達長白山國際山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6萬達長白山國際旅游度假區——南區功能4高爾夫球場（南區）項目內容18洞森林高爾夫占地面積1.34平方公里36洞峽谷高爾夫占地面積2.75平方公里

分別杰克.尼克勞斯和羅伯特.瓊斯設計；建成后將成為全球排名前20的高爾夫場地長白山國際旅游度假區高爾夫球場山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部萬達長白山國際山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6萬達長白山國際旅游度假區——南區功能5山地別墅區（南區）

萬達長白山霞慕尼森林公館，是萬達長白山國際度假區的森林度假豪宅項目；

項目布于南區6.5平方公里的滑雪場腳下，與長白山隔森相望；萬達長白山霞慕尼森林公館，首期推出僅170套的，占地40萬平米，建筑面積5萬平方米；銷售面積段241-400㎡的全木質北美風情森林公館；山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部萬達長白山國際山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6萬達長白山國際旅游度假區——南區功能6山地戶外活動（南區）

纜車觀光ATV山地車體驗趣味自行車阿拉斯加犬狗拉雪橇馬拉爬犁雪上多種漂流體驗山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部萬達長白山國際山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6萬達長白山國際旅游度假區——北區功能旅游新城服務區（北區）包括行政中心、文化中心、長白山萬達廣場；同時涵蓋學校、醫院；住宅區：長白山·明珠、長白山·北緯41°功能規劃——總用地約5平方公里，為“長白山旅游服務區，將建設撫松新城行政中心、文化中心、長白山萬達廣場，同時包括學校、醫院、住宅區長白山·明珠、長白山·北緯41°在內的旅游新城。北區的教育體系：包括四所幼兒園兩所小學，一所初高中部中學，形成較為完整的基礎教育體系。

長白山萬達廣場：總建筑面積達5.48萬平米。

精品住宅：長白山明珠一期已經售罄，于2011年10月交付使用；二期擁有36棟建筑，建筑類型為小高層住宅、多層住宅、花園洋房等。其中小高層住宅和花園洋房分別為11層和6層；山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部萬達長白山國際山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6萬達長白山國際旅游度假區——項目開發進程項目從2009年——2014年，歷經約6年，全部建成開業山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部萬達長白山國際山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6萬達長白山國際旅游度假區——投資情況項目由六家企業聯合投資，總投資約200億元人民幣；萬達、用友、聯想、億利、一方及中國泛海集團聯合投資；總投資金額約200億人民幣；中國投資最大的單個旅游項目山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部萬達長白山國際山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6萬達長白山國際旅游度假區——案例啟示案例小結

優勢：該項目以長白山高山冰雪氣候環境為依托，作為一種稀缺性資源，具有不可復制性；項目中的旅游小鎮通過借鑒歐美滑雪小鎮的形式，充分體現國際級旅游度假區的高端品質；項目的星級酒店群檔次分明，可以滿足不同人群的需要；當地政府為該項目提供服務，特事特辦、好事快辦；

不足：項目開發周期相對較長，投資額巨大，還本付息的壓力較大，對開發商的資金鏈構成較大壓力。

山地開發有一定的困難性，且周邊交通有待改善；山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部萬達長白山國際山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6深圳東部華僑城——項目概況深圳東部華僑城總規劃面積6.55平方公里，以“讓都市人回歸自然”為宗旨、以特色旅游的國家生態旅游示范區。

深圳東部華僑城，由華僑城集團投資35億元人民幣精心打造的東部華僑城，坐落于中國深圳大梅沙，占地近9平方公里，總規劃面積6.55平方公里，是以“讓都市人回歸自然”為宗旨、以文化旅游為特色的國家生態旅游示范區。

東部華僑城在山海間巧妙規劃了大俠谷、茶溪谷、云海谷三大主題區域，集生態動感、休閑度假、戶外運動等多項文化旅游功能于一體，體現了人與自然的和諧共處。山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部深圳東部華僑城山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6深圳東部華僑城——規劃布局多更能分區，三谷、三鎮、三街及三部落組合而成；最大化利用生態資源

以不同主題劃分區域：三谷（大俠谷、云海谷、茶溪谷）、三鎮（茵特拉根小鎮、海菲德小鎮、茶馬古鎮）、三街（海菲德天街、茵特拉根花街、藝術大地的濕地水街）、三部落（云中部落、天禪之旅、花鐘教堂），最大化的利用了原生態資源，使人與自然和諧共處。山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部深圳東部華僑城山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6深圳東部華僑城——主題功能形成三大主題功能，重在娛樂與享受，制造新奇體驗；大峽谷：生態旅游文化

以森林、陽光、大地、河流、太空為主題的游樂中心重在娛樂與享受：規劃峽灣森林、紅酒小鎮、中心廣場、發現之旅、地心之旅、未來之旅、海洋之旅和云中部落等8大主題區域新奇體驗：叢林纜車與觀光小火車云海谷：戶外運動旅游文化以高爾夫運動為中心、以戶外奧林匹克運動訓練基地和野外拓展訓練基地為兩翼重在運動與品味：占地2.5平方公里，云中揮桿，海天一色——擁有2個18洞高爾夫球場新奇體驗：云海奇觀、懸崖飛瀑茶溪谷：休閑度假旅游文化以茶、禪文化為主題的綠色生態旅游區重在休閑與怡情：包括茵特拉根小鎮、茶翁古鎮、三洲茶園和濕地花園等4個游覽區，體現了西方山地小鎮的風情、東方茶禪文化的融合、嶺南茶園的幽雅和濕地花海的浪漫新奇體驗：制茶過程山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部深圳東部華僑城山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6深圳東部華僑城——配套設施礦泉SPA、水上高爾夫等配套設施滿足高端休閑享受

茵特拉根礦泉SPA：擁有6000平方米的室內SPA中心、5000平方米的露天山泉SPA和山地小木屋提供特色水療、足療、按摩以及各種美容健康服務水上高爾夫：專業的練習場和教練，相對低廉的收費，把高爾夫文化帶給普通民眾高爾夫作為一種新的休閑運動方式，被越來越多人接受山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部深圳東部華僑城山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6深圳東部華僑城——科技創新運用科技手段，打造項目高品質形象，引領旅游度假新時尚；景區管理全面采用現代化技術；修建國內首個觀光型直升機坪；“云中風車”成為具有獨特景觀的風力發電機群；建設了10個美觀的分散式污水處理站；景區利用太陽熱能為景區監控系統每天24小時不間斷供電山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部深圳東部華僑城山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6深圳東部華僑城——發展進程Ⅰ基建和環境恢復，塑環境可進入；Ⅱ立形象育資源和區域價值；Ⅲ完善和強化文化旅游，高端地產回現平衡財務；Ⅳ旅游與地產起飛雙贏階段Ⅰ2003－06年基建整治期Ⅱ2007營業項目區域啟動期Ⅲ2008營業項目培育發展期Ⅳ2009營業項目快速發展期Ⅳ2010營業項目深化發展期旅游景觀恢復和基建期茶溪谷：三洲茶園、濕地公園大俠谷：瀑布、風車天禪：觀音蓮座小鎮：因特垃根古鎮云海谷：18洞公眾球場大俠谷：云中部落天禪：華興寺小鎮：茶翁古鎮大俠谷：海洋之心探索之旅黎明樂園大俠谷天街小鎮：海菲德小鎮深化、舉辦各種文化節慶地產－－天麓1、2、7區天麓6、9區天麓3、4、5、8區酒店5星級茵特拉根酒店森林礦泉及活力礦泉SPA大俠谷瀑布酒店房車主題酒店華興寺檀越酒店塑環境，梳交通，解決山地區域可進入性和可游玩性核心項目開發樹立區域形象5星主題酒店和36洞山地高爾夫立形象，培育資源價值完善組團開發，強化文化項目開發，細分客戶依托山海價值開發高端地產開發回現，平衡前期投入完善組團開發，強化文化項目開發，細分客戶依托山海價值開發高端地產開發回現，平衡前期投入山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部深圳東部華僑城山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6深圳東部華僑城——投資情況憑借強大的資本優勢和創造性實踐創下多個“中國第一”，保持行業領先地位，實現產品更新；深圳華僑城：總投資，占地4.8km2；北京世紀華僑城：總投資20億，占地1.5km2；上海天祥華僑城：總投資20億，占地2500畝；上海浦江新城：總投資約50億，占地約2km2；成都天府華僑城：總投資30億，占地3000余畝；深圳東部華僑城：總投資35億，占地9km2；中國第一座人文主題公園；中國第一家企業建造的國家級美術館；中國第一個獲世界水公園“行業創新獎”（瑪雅水公園）；中國第一條城市高架單軌旅游觀光列車干線——歡樂干線；中國第一個旅游狂歡節；中國第一個功能最全的景觀式舞臺——世界之窗環球舞臺；中國第一個主題文化五星級酒店中國第一個旅游主題地產品牌模式追求卓越巨大的投資規模寫滿第一的發展之路山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部深圳東部華僑城山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6深圳東部華僑城——案例啟示案例小結優勢：動靜配合的產品線，由動到靜，營造熱鬧的外圍，保持度假的安靜特色突出、特點鮮明，相互補充，獨立而有機結合。景點可玩、可賞，屬于傳統旅游景點的升級版，營造了居于其中的概念；原生態資源環境優勢，政府政策支持

不足：項目開發周期相對較長，投資額巨大；山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部深圳東部華僑城山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6加拿大Whistler/Blackcomb度假區——項目概況加拿大最負盛名四季旅游度假勝地，被黑梳山和惠斯勒山所環繞，為一座山中小城；

惠斯勒小鎮地處加拿大大不列顛哥倫比亞省，是加拿大最負盛名四季旅游度假勝地。

惠斯勒小鎮距溫哥華僅130公里；目前惠斯勒度假村中約有115家各類型度假飯店，餐廳約有90家，其他商店則約為200家。惠斯勒度假村（WhistlerResort）建立于1908年，被黑梳山和惠斯勒山所環繞，為一座山中小城。大體說來，所謂的惠斯勒度假村包含了惠斯勒村（WhistlerVillage）和上村(UpperVillage)兩大主要部份，以及周邊的高爾夫壞場、湖泊、公園等。山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部加拿大Whis山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6加拿大Whistler/Blackcomb度假區——項目規劃依托惠斯勒山及黑梳山豐富雪山資源，并進行合理的開發與布局，惠斯勒小鎮被打造為世界最知名旅游地之一；依山建山，雪山旅游資源細分，充分滿足不同客群需求山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部加拿大Whis山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6加拿大Whistler/Blackcomb度假區——配套設施無村造村，配套設施完善，打造豐富娛樂項目及環境設施；山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部加拿大Whis山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6加拿大Whistler/Blackcomb度假區——功能特點功能特點鮮明，一應俱全，滿足不同階層人群需求；度假村：從引人注目的商店，到時髦精品；從熱力四溢的夜總會，到高雅的餐廳，應有盡有。住宿：惠斯勒擁有大量酒店、公寓、排屋，以及度假小木屋；餐飲：惠斯勒有90多家餐館；高檔酒吧和美食餐廳比鄰而居，從北美的特色風味，到最佳的國際美味，一應俱全。購物：多達200多個商店散布在惠斯勒度假村和惠斯勒溪邊地區，有精品店、世界各地藝術家作品的藝廊、高檔服裝店，還有售買各種運動器材、服飾的體育商品零售店。溫泉水療：有許多溫泉水療中心：從古老的歷經時間驗證的按摩技巧，到新近發明設想周到的現代方法研科電訊惠斯勒會議中心：是惠斯勒最著名的舉辦會議的場所。該中心全年定期舉辦各種不同類型的特別活動、會議和聚會。山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部加拿大Whis山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6加拿大Whistler/Blackcomb度假區——冬日活動專門為冬日設有豐富的雪上活動及景觀欣賞；空中鳥瞰空中之旅，俯瞰山峰、冰原、峽谷、河流、湖泊和地面設施。（全年無休）越野滑雪可在貫穿整個山谷、并且經過人工修整的雪道上滑雪，也可到新的、為2010年奧運會而興建的北歐項目場所---惠斯勒奧林匹克公園滑行。狗拉雪撬這是一種加拿大特有的探險活動。您可以駕馭一隊健壯的拉雪撬狗，在惠斯勒山區雪地上滑行。直升機-雙板滑雪/單板滑雪您可乘坐直升機直達大不列顛哥倫比亞省海岸群山之巔，從處女雪上順勢滑下。雙板滑雪/單板滑雪惠斯勒擁有各種不同的地形、兩座山峰、最長的滑雪季節，和大量的雪?；菟估蘸诠谏絾伟搴碗p板滑雪學校針對不同年紀和能力，開設訓練課程。并配有普通話指導。山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部加拿大Whis山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6加拿大Whistler/Blackcomb度假區——細節打造把細節都做到極致，讓所有人到惠斯勒等于度假，等于放松；寵物友好——專設狗的海灘和公園，寵物友好酒店和公寓，以及遛狗服務專設殘疾人無障礙路線——保證殘疾人可在惠斯勒小鎮無障礙度假山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部加拿大Whis山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6加拿大Whistler/Blackcomb度假區——發展歷程Whistler/Blackcomb度假區演變過程從早期簡單的提供住宿，逐漸發展建設相關配套設施，到現在發展成為世界知名山地旅游度假區；山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部加拿大Whis山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6加拿大Whistler/Blackcomb度假區——案例啟示案例小結：旅游開發合理生活配套完善旅游資源豐富主題活動豐富娛樂配套發達案例啟示：

注重對度假區域環境以及度假氛圍的營造；每年針對不同的季節舉辦不同的節慶活動；創新不同的游憩項目，尤其是戶外運動項目以吸引游客；創新發展思路，以旅游社區的理念對旅游度假地進行提升和完善山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部加拿大Whis山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6發展規律分析Part3山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部發展規律分析P山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6規律分析國內及國外，山體度假類旅游地產——典型案例分析共同點：

以周邊自然山地景觀為依托，具有稀缺性及不可復制性；

植入了新的資源因素；主題化、特色化，高形象，高品質；

打造多功能驅動因素，滿足不同層次消費人群；

配套設施完善且具有特色風格；開發周期較長，投資較大山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部規律分析國內及山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6規律分析典型山地旅游項目，都有自己不同風格特點的驅動方式，尋找更適合自己的功能驅動方式規律分析在保留原生態自然景觀上，打造高科技、多娛樂，配套完善、植入新資源及新文化等現代綜合休閑旅游度假區；在基本的功能保障上，打造新體驗、新特點的功能設施，如滑雪、高爾夫等教學課程，直升機觀景、特色酒店群、特色購物及豐富的娛樂活動等；異國風情休閑度假驅動方式突破以往觀光旅游的模式，打造異國風情建筑形式；從產品設計、區域規劃上都充分考慮與地處城市外圍的特定空間，形成良性互動關系，建造非都市型的休閑類旅游產品；綜合休閑旅游區驅動方式多功能驅動方式山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部規律分析典型山THEENDTHEEND文旅綜合體發展模式研究文旅綜合體發展模式研究42第一部分發展現狀總論第二部分國內外典型案例分析

第三_萬達長白山國際旅游度假區律分析深圳東部華僑城加拿大Whistler/Black度假區comb度假區第三部分發展規律分析

第一部分發展現狀總論第二部分國內外典型山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6研究思路研究思路思考路徑發展現狀總論國內外典型案例分析開發模式及規律研究山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部研究思路研究思山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6發展現狀總論Part1山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部發展現狀總論P山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6山地度假類旅游地產——概念綜述以山地自然旅游資源為吸引物，山地旅游基礎設施和休閑度假設置為載體，是山地觀光旅游發展到較高階段的產物；

山地度假旅游，即以山地自然旅游資源為吸引物，以山地旅游基礎設施和休閑度假設置為載體為旅游者提供休閑度假為取向的旅游活動方式。

山地度假旅游，是山地觀光旅游發展到較高階段的產物，是后觀光旅游時代的新型、高端、旅游方式。山地自然旅游資源+山地旅游基礎設施+休閑度假設置山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部山地度假類旅游山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6山地度假類旅游地產——區域分布主要分布在云南麗江、瀘沽湖、廣西桂林、陽朔，東北吉林等地，鄉村旅游、農家樂和部分山地主題度假區，主要分布在北京、四川、浙江等地；

我國山地度假旅游起步較遲，第一批國家級旅游度假區只有武夷山一家是山地旅游區，而且隨后都沒有發展成嚴格意義上的度假目的地；

目前，已經初具雛形的山地度假旅游區，一方面是以奇麗山水風光、迷人民族風情為特色的西部知名旅游勝地，呈現觀光旅游與度假旅游并駕齊驅的態勢，如：云南麗江、瀘沽湖、廣西桂林陽朔等；

另一方面是沿海發達地區或大城市，近郊的鄉村旅游、農家樂和部分山地主題度假區，如：北京、四川、浙江等地的農家樂旅游就發展很快；分布相對廣泛，自然風光及風景區為基礎，呈現觀光與度假旅游態勢；山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部山地度假類旅游山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6山地度假類旅游地產——發展模式主要分為三種發展模式，旅游景區+旅游城市模式，多元驅動共贏模式，旅游導向型土地綜合開發模式旅游景區+旅游城市模式特征：休閑、娛樂、購物、演藝及會議等功能集中的旅游型城市，游客在選擇頂級景區作為旅游直接目的地外，也選擇將景區所在城市作為間接目的地；最終形成游客與居民“和諧共處：的居游共享模式；多元驅動共贏模式特征：以政府主導及多元化投資為驅動，將各種序列產品在宏觀范疇內進行資源整合，形成多元投資多端收益的供應模式，最終形成環山型多組團開發模式；

旅游導向型土地綜合開發模式特征：度假區地塊選址圍繞核心景區，在其近距離范圍內，且不屬于景區保護范圍，引入核心引擎項目，塑造度假品牌形象，后期通過旅游地產等多產業鏈收益進行風險對沖；旅游導向型土地綜合開發模式山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部山地度假類旅游山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6山地度假類旅游地產——發展趨勢我國山地旅游度假區面臨快速發展階段，正在呈現主題化、特色化和專業化的發展趨勢；我國現今正處于從觀光旅游為主向，觀光、度假、專項旅游并重發展的轉折期；山地度假旅游已成為我國的主導旅游產品之一，且其比重在不斷上升中。與此相適應，我國的山地旅游度假區也將面臨一個快速發展的階段；

我國山地度假休閑產品正在呈現主題化、特色化和專業化的發展趨勢；應對未來發展趨勢，需要針對旅游活動及山地度假區的特點進行科學的規劃主題化特色化專業化未來發展趨勢快速發展階段，呈現主題化、特色化、專業化；山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部山地度假類旅游山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6下面通過典型案例——

了解國內、外山地旅游度假項目山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部下面通過典型案山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6國內外典型案例分析國內外典型案例分析Part2山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部國內外典型案例山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6萬達長白山國際旅游度假區——項目概況通過借鑒歐美滑雪小鎮的形式，由多種功能設施組成，項目酒店區環繞度假小鎮，均依山而建，充分體現出國際級旅游度假區的高端品質；緊鄰營撫高速和松江河鎮火車站，距長白山機場10公里，距天池20公里度假小鎮位于長白山國際度假區的中心，由滑雪服務中心、大劇院、商業街、娛樂中心、溫泉洗浴中心、公寓式酒店及人工湖等設施組成。通過借鑒歐美滑雪小鎮的形式，充分體現了國際級旅游度假區的高端品質。項目的酒店區環繞度假小鎮，共同形成旅游度假村的核心區域。酒店區共規劃9個酒店，客房數約3000間。一期將建設包括六星級柏悅、威斯汀酒店，五星級凱悅、喜來登酒店等酒店群。所有酒店將依山而建，蜿蜒曲折，體現山地旅游度假風情。山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部萬達長白山國際山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6萬達長白山國際旅游度假區——南區功能1亞洲最大滑雪場（南區）南區功能規劃——為302省道以西，總用地面積約13.34平方公里，規劃酒店接待區、度假公寓、滑雪區、娛雪區、冬季雪上兩項賽區等幾個功能區

亞洲最大的滑雪場滑雪場總面積約7平方公里，落差達438米。滑雪場包括43條滑雪道，雪道總長度30公里，索道總長度7.1公里，同時可接納8,000位滑雪者。西區滑雪服務中心建筑面積0.43萬平方米。

滑雪場設施：2條八大脫掛式暖廂索道；3條六人脫掛式吊椅索道；2條四人固定式吊椅索道；10條電動地毯及兩條拖牽加拿大Ecosign公司擔綱設計，建成可舉辦各種國際級冰雪賽事；山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部萬達長白山國際山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6萬達長白山國際旅游度假區——南區功能2高級度假酒店群（南區）

面積為1平方公里，共布置9個度假酒店，每家酒店平均300間房，客房數量合計為3,000多套。

區內還同時建設了滑雪服務中心、商業步行街、劇院等；柏悅六星級酒店：建筑面積3,3000㎡凱悅五星酒店：建筑面積50,000㎡

威斯汀六星級酒店：建筑面積37,000㎡喜來登五星級酒店：建筑面積47,000㎡

洲際假日四星級酒店：建筑面積40,000㎡洲際公寓式酒店：建筑面積36,000㎡山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部萬達長白山國際山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6萬達長白山國際旅游度假區——南區功能3旅游小鎮（南區）旅游小鎮由商業街、大劇院、娛樂中心、溫泉洗浴中心及人工湖等組成，成為整個旅游度假區的核心設施；

商業步行街：建筑面積3.6萬㎡劇院：建筑面積0.75萬㎡

薩滿博物館：建筑面積0.2萬㎡溫泉洗浴中心：建筑面積0.6萬㎡

影城、KTV、電玩、洗浴中心旅游小鎮溫泉中心山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部萬達長白山國際山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6萬達長白山國際旅游度假區——南區功能4高爾夫球場（南區）項目內容18洞森林高爾夫占地面積1.34平方公里36洞峽谷高爾夫占地面積2.75平方公里

分別杰克.尼克勞斯和羅伯特.瓊斯設計；建成后將成為全球排名前20的高爾夫場地長白山國際旅游度假區高爾夫球場山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部萬達長白山國際山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6萬達長白山國際旅游度假區——南區功能5山地別墅區（南區）

萬達長白山霞慕尼森林公館，是萬達長白山國際度假區的森林度假豪宅項目；

項目布于南區6.5平方公里的滑雪場腳下，與長白山隔森相望；萬達長白山霞慕尼森林公館，首期推出僅170套的，占地40萬平米，建筑面積5萬平方米；銷售面積段241-400㎡的全木質北美風情森林公館；山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部萬達長白山國際山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6萬達長白山國際旅游度假區——南區功能6山地戶外活動（南區）

纜車觀光ATV山地車體驗趣味自行車阿拉斯加犬狗拉雪橇馬拉爬犁雪上多種漂流體驗山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部萬達長白山國際山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6萬達長白山國際旅游度假區——北區功能旅游新城服務區（北區）包括行政中心、文化中心、長白山萬達廣場；同時涵蓋學校、醫院；住宅區：長白山·明珠、長白山·北緯41°功能規劃——總用地約5平方公里，為“長白山旅游服務區，將建設撫松新城行政中心、文化中心、長白山萬達廣場，同時包括學校、醫院、住宅區長白山·明珠、長白山·北緯41°在內的旅游新城。北區的教育體系：包括四所幼兒園兩所小學，一所初高中部中學，形成較為完整的基礎教育體系。

長白山萬達廣場：總建筑面積達5.48萬平米。

精品住宅：長白山明珠一期已經售罄，于2011年10月交付使用；二期擁有36棟建筑，建筑類型為小高層住宅、多層住宅、花園洋房等。其中小高層住宅和花園洋房分別為11層和6層；山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部萬達長白山國際山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6萬達長白山國際旅游度假區——項目開發進程項目從2009年——2014年，歷經約6年，全部建成開業山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部萬達長白山國際山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6萬達長白山國際旅游度假區——投資情況項目由六家企業聯合投資，總投資約200億元人民幣；萬達、用友、聯想、億利、一方及中國泛海集團聯合投資；總投資金額約200億人民幣；中國投資最大的單個旅游項目山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部萬達長白山國際山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6萬達長白山國際旅游度假區——案例啟示案例小結

優勢：該項目以長白山高山冰雪氣候環境為依托，作為一種稀缺性資源，具有不可復制性；項目中的旅游小鎮通過借鑒歐美滑雪小鎮的形式，充分體現國際級旅游度假區的高端品質；項目的星級酒店群檔次分明，可以滿足不同人群的需要；當地政府為該項目提供服務，特事特辦、好事快辦；

不足：項目開發周期相對較長，投資額巨大，還本付息的壓力較大，對開發商的資金鏈構成較大壓力。

山地開發有一定的困難性，且周邊交通有待改善；山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部萬達長白山國際山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6深圳東部華僑城——項目概況深圳東部華僑城總規劃面積6.55平方公里，以“讓都市人回歸自然”為宗旨、以特色旅游的國家生態旅游示范區。

深圳東部華僑城，由華僑城集團投資35億元人民幣精心打造的東部華僑城，坐落于中國深圳大梅沙，占地近9平方公里，總規劃面積6.55平方公里，是以“讓都市人回歸自然”為宗旨、以文化旅游為特色的國家生態旅游示范區。

東部華僑城在山海間巧妙規劃了大俠谷、茶溪谷、云海谷三大主題區域，集生態動感、休閑度假、戶外運動等多項文化旅游功能于一體，體現了人與自然的和諧共處。山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部深圳東部華僑城山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6深圳東部華僑城——規劃布局多更能分區，三谷、三鎮、三街及三部落組合而成；最大化利用生態資源

以不同主題劃分區域：三谷（大俠谷、云海谷、茶溪谷）、三鎮（茵特拉根小鎮、海菲德小鎮、茶馬古鎮）、三街（海菲德天街、茵特拉根花街、藝術大地的濕地水街）、三部落（云中部落、天禪之旅、花鐘教堂），最大化的利用了原生態資源，使人與自然和諧共處。山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部深圳東部華僑城山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6深圳東部華僑城——主題功能形成三大主題功能，重在娛樂與享受，制造新奇體驗；大峽谷：生態旅游文化

以森林、陽光、大地、河流、太空為主題的游樂中心重在娛樂與享受：規劃峽灣森林、紅酒小鎮、中心廣場、發現之旅、地心之旅、未來之旅、海洋之旅和云中部落等8大主題區域新奇體驗：叢林纜車與觀光小火車云海谷：戶外運動旅游文化以高爾夫運動為中心、以戶外奧林匹克運動訓練基地和野外拓展訓練基地為兩翼重在運動與品味：占地2.5平方公里，云中揮桿，海天一色——擁有2個18洞高爾夫球場新奇體驗：云海奇觀、懸崖飛瀑茶溪谷：休閑度假旅游文化以茶、禪文化為主題的綠色生態旅游區重在休閑與怡情：包括茵特拉根小鎮、茶翁古鎮、三洲茶園和濕地花園等4個游覽區，體現了西方山地小鎮的風情、東方茶禪文化的融合、嶺南茶園的幽雅和濕地花海的浪漫新奇體驗：制茶過程山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部深圳東部華僑城山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6深圳東部華僑城——配套設施礦泉SPA、水上高爾夫等配套設施滿足高端休閑享受

茵特拉根礦泉SPA：擁有6000平方米的室內SPA中心、5000平方米的露天山泉SPA和山地小木屋提供特色水療、足療、按摩以及各種美容健康服務水上高爾夫：專業的練習場和教練，相對低廉的收費，把高爾夫文化帶給普通民眾高爾夫作為一種新的休閑運動方式，被越來越多人接受山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部深圳東部華僑城山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6深圳東部華僑城——科技創新運用科技手段，打造項目高品質形象，引領旅游度假新時尚；景區管理全面采用現代化技術；修建國內首個觀光型直升機坪；“云中風車”成為具有獨特景觀的風力發電機群；建設了10個美觀的分散式污水處理站；景區利用太陽熱能為景區監控系統每天24小時不間斷供電山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部深圳東部華僑城山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6深圳東部華僑城——發展進程Ⅰ基建和環境恢復，塑環境可進入；Ⅱ立形象育資源和區域價值；Ⅲ完善和強化文化旅游，高端地產回現平衡財務；Ⅳ旅游與地產起飛雙贏階段Ⅰ2003－06年基建整治期Ⅱ2007營業項目區域啟動期Ⅲ2008營業項目培育發展期Ⅳ2009營業項目快速發展期Ⅳ2010營業項目深化發展期旅游景觀恢復和基建期茶溪谷：三洲茶園、濕地公園大俠谷：瀑布、風車天禪：觀音蓮座小鎮：因特垃根古鎮云海谷：18洞公眾球場大俠谷：云中部落天禪：華興寺小鎮：茶翁古鎮大俠谷：海洋之心探索之旅黎明樂園大俠谷天街小鎮：海菲德小鎮深化、舉辦各種文化節慶地產－－天麓1、2、7區天麓6、9區天麓3、4、5、8區酒店5星級茵特拉根酒店森林礦泉及活力礦泉SPA大俠谷瀑布酒店房車主題酒店華興寺檀越酒店塑環境，梳交通，解決山地區域可進入性和可游玩性核心項目開發樹立區域形象5星主題酒店和36洞山地高爾夫立形象，培育資源價值完善組團開發，強化文化項目開發，細分客戶依托山海價值開發高端地產開發回現，平衡前期投入完善組團開發，強化文化項目開發，細分客戶依托山海價值開發高端地產開發回現，平衡前期投入山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部深圳東部華僑城山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6深圳東部華僑城——投資情況憑借強大的資本優勢和創造性實踐創下多個“中國第一”，保持行業領先地位，實現產品更新；深圳華僑城：總投資，占地4.8km2；北京世紀華僑城：總投資20億，占地1.5km2；上海天祥華僑城：總投資20億，占地2500畝；上海浦江新城：總投資約50億，占地約2km2；成都天府華僑城：總投資30億，占地3000余畝；深圳東部華僑城：總投資35億，占地9km2；中國第一座人文主題公園；中國第一家企業建造的國家級美術館；中國第一個獲世界水公園“行業創新獎”（瑪雅水公園）；中國第一條城市高架單軌旅游觀光列車干線——歡樂干線；中國第一個旅游狂歡節；中國第一個功能最全的景觀式舞臺——世界之窗環球舞臺；中國第一個主題文化五星級酒店中國第一個旅游主題地產品牌模式追求卓越巨大的投資規模寫滿第一的發展之路山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部深圳東部華僑城山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6深圳東部華僑城——案例啟示案例小結優勢：動靜配合的產品線，由動到靜，營造熱鬧的外圍，保持度假的安靜特色突出、特點鮮明，相互補充，獨立而有機結合。景點可玩、可賞，屬于傳統旅游景點的升級版，營造了居于其中的概念；原生態資源環境優勢，政府政策支持

不足：項目開發周期相對較長，投資額巨大；山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部深圳東部華僑城山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6加拿大Whistler/Blackcomb度假區——項目概況加拿大最負盛名四季旅游度假勝地，被黑梳山和惠斯勒山所環繞，為一座山中小城；

惠斯勒小鎮地處加拿大大不列顛哥倫比亞省，是加拿大最負盛名四季旅游度假勝地。

惠斯勒小鎮距溫哥華僅130公里；目前惠斯勒度假村中約有115家各類型度假飯店，餐廳約有90家，其他商店則約為200家?；菟估斩燃俅澹╓histlerResort）建立于1908年，被黑梳山和惠斯勒山所環繞，為一座山中小城。大體說來，所謂的惠斯勒度假村包含了惠斯勒村（WhistlerVillage）和上村(UpperVillage)兩大主要部份，以及周邊的高爾夫壞場、湖泊、公園等。山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部加拿大Whis山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6加拿大Whistler/Blackcomb度假區——項目規劃依托惠斯勒山及黑梳山豐富雪山資源，并進行合理的開發與布局，惠斯勒小鎮被打造為世界最知名旅游地之一；依山建山，雪山旅游資源細分，充分滿足不同客群需求山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部加拿大Whis山地度假類旅游地產專題研究北京中原投資顧問部

北京.2013.6加拿大Whistler/Blackcomb度假區——配套設施無村造村，配套設施完善，打造豐富娛樂