1、民法典第三編第十四章租賃合同第703本條是關于租賃合同的概念的規定。【條文釋義】本條規定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收 益，承租人支付租金的合同。從這條規定中就可以看出，租賃合 同有以下特征：1 .租賃合同是轉移財產使用權的合同。租賃合同是一方當事 人（出租人）將租賃物有限期地交給另一方當事人（承租人）使 用，承租人按照約定使用該租賃物并獲得收益。在租賃的有效期 內，承租人可以對租賃物占有、使用、收益，而不能任意處分租 賃物。當租賃合同期滿，承租人要將租賃物返還出租人。因此， 租賃合同只是將租賃物的使用權轉讓給承租人，而租賃物的所有 權或處分權仍屬于出租人。租賃合同的這一特征區別

2、于買賣合同 和贈與合同。買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人的 合同。贈與合同是贈與人將自己的財產給予受贈人。這兩類合同 都是以轉移財產的所有權為基本特征的。2 .承租人取得租賃物的使用權是以支付租金為代價。承租人 使用租賃物是為了滿足自己的生產或生活需要的，出租人出租租 賃物是為了使租賃物的價值得以實現，取得一定的收益。承租人 要取得使用權不是無償的，是要向出租人支付租金的。支付租金 是租賃合同的本質特征。這一特征區別于借用合同，借用合同中 雖然借用人取得了借用物的使用權，但是借用是無償的，不須付 出任何代價。同時這一特征也區別于借款合同，雖然兩者都是有 償的，但借款合同支付的是利息。

3、利息不同于租金，租金雙方當 事人可以約定，利息在很多情況下是法定的，當事人是不能約定 的，即使是自然人之間的借款利息也有一個上限要求，不能放高 利貸；租金可以不按租期的時間長短來計算，利息往往是根據借 款時間的長短來計算。3 .租賃合同的標的物是有體物、非消耗物。租賃物必須是有 形的財產，這是租賃合同的特征之一。租賃可以是動產，如汽 車、機械設備、計算機等，也可以是不動產，如房屋。但無論是 動產還是不動產，它們都是有形的，都是能以一定的物質形式表 現出來的。無形的財產不能作為租賃的標的物。這是與租賃合同 中承租人占有、使用租賃物的特征緊密聯系的。非消耗物是指能 夠多次使用而不改變其形態和基本價

4、值的物。一次性使用的物品 或很快就消耗掉的物品不能作為租賃物，如洗滌用品、糧食等， 因為這些物品一經使用，就已喪失其自身的價值，甚至物本身已 經消失了，根本不可能再要求出租人返還。因此，消耗物不能作 為租賃合同的標的物。4 .租賃合同是雙務、有償的合同。在租賃合同中，出租人和 承租人均享有權利和承擔義務，出租人須將租賃物交付承租人， 并保證租賃物符合約定的使用狀態。承租人負有妥善保管租賃物 并按約定按期向出租人支付租金。任何一方當事人在享有權利的 同時都是以履行一定義務為代價的。因此，租賃合同是雙務有償 的合同。它區別于贈與合同，贈與合同在通常情況下一般是單務 合同，贈與人向受贈人贈與財物并不

5、以對方承擔一定義務為條 件。5 .租賃合同具有臨時性。租賃合同是出租人將其財產的使 用、收益權能在一定期限內轉讓給承租人，因為不是所有權的轉 移，因此，承租人不可能對租賃物永久地使用，物的使用價值也 是有一定期限的。各國法律一般都對租賃期限的最長時間有所限 制。我國合同法規定，租賃期限最長不能超過20年。租賃合同根 據租賃的不同可分為動產租賃和不動產租賃，不動產租賃在我國 主要指房屋租賃。根據租賃合同是否約定期限可分為定期租賃和 不定期租賃。定期租賃關系到租金的交付日期、租賃物返還的日 期、合同終止的時間等問題。不定期租賃賦予合同當事人隨時解 除合同的權利。租賃合同是在人們的經濟生活和日常生活

6、中經常使用的一種 合同。它可以在自然人、法人之間調劑余缺，充分發揮物的使用 功能，最大限度地使用其價值。通過租賃，承租人與出租人雙方 的利益可以同時得到滿足，因此，租賃是現實經濟生活中較為重 要的一種經濟形式。目前在我國的經濟生活中，有些交易行為，如土地使用權的 出讓和轉讓、農村的土地承包經營權、土地使用權的租賃、企業 承包租賃經營等形式，是否用本法關于租賃合同的規定加以調整有不同意見。有的人認為，上述幾種經營形式從實質上講是租 賃，應該由租賃合同調整；也有人認為要根據不同情況來分析-p 1, 土地使用權的出讓和轉讓，農村土地承包經營權更多的是對土地的使用權的取得，土地使用權的使用年限最高可達

7、到70 年，土地承包經營權30年不變，它是一種用益物權，各國一般都 將這種土地使用權通過物權法來調整。本章規定不適用于土地使 用權的出讓、轉讓和農村土地承包經營權。對于國有土地使用權 的出租問題，目前我國法律還沒有具體規定，只是在少數地區進 行試點，它是為了便于各級政府進一步盤活存量用地的一項措 施，它還有待于在試行中不斷總結經驗。企業的租賃經營合同與本章規定的租賃合同是不同的，表現 在：一是企業租賃的當事人一方是企業的所有人或管理人，另一 方則是本企業的職工，他們之間本來就有一個內部管理的關系；二是合同訂立是以公開招標的形式進行的，有時還須由有關 部門批準；三是租賃的標的是整個企業，而不是某

8、一特定的財產，是人 財物、產供銷、資金、技術、經營等多種因素的綜合體，承租人 獲得的不僅是對財產的使用權，而是一種經營權；四是承租人須 以自己的財產向企業提供擔保；五是按照合同的要求，合同終止 時，企業的價值須大于租賃時的價值。從上述特征中可以看出， 本章規定的租賃合同不適用于企業的租賃經營活動。第七百零四條 【租賃合同主要內容】租賃合同的內容一般 包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限 和方式、租賃物維修等條款。【條文主旨】本條是關于租賃合同的主要內容的規定。【條文釋義】租賃合同的內容是指在租賃合同中應當約定哪些條款。由于 租賃合同的標的物不同或者租賃期限、租賃方式不同，合

9、同的內 容可能也不同，但一些主要條款都是應該具備的。本條的規定是 一個指導性條款，是指在一般情況下，租賃合同應當具備的主要 條款，包括如下事項：1 .有關租賃物的條款。租賃物是租賃合同的標的物。租賃合 同的當事人訂立租賃合同的目的就是要使用租賃物或從他人使用 租賃物中獲取一定的利益，因此，租賃物是租賃合同的主要條 款。有關租賃物的條款涉及這樣幾個方面：(1)租賃物的名稱。租賃物應以明確的語言加以確定，如汽 車，是小轎車還是貨車，要約定清楚。對租賃物本身的要求，租 賃物應是有體物，非消耗物；應是流通物而不是禁止流通物，禁 止流通物不能作為租賃物。如是禁止制造、買賣、銷售的，也是 不能出租的。租賃

10、物可以是種類物，也可以是特定物，對于種類 物，一旦承租人對其選擇完畢就已特定化。例如，承租人要租賃 一輛汽車，他在出租人處指定了一輛車號為B93468白色桑塔納轎 車，這時此輛轎車已特定化，出租人只能將該轎車向承租人交 付。租賃物約定明確關系租賃物的交付、合同期限屆滿承租人返 還租賃物、第三人對租賃物主張權利等問題。(2)租賃物的數量。明確數量，出租人才能準確地履行交付 租賃物的義務，它也是租賃期限屆滿時，承租人返還租賃物時的 依據。(3)租賃物的用途。租賃物的用途關系到承租人如何使用該 租賃物，因為承租人負有按照約定使用租賃物的義務，租賃物的 用途就必須約定清楚，否則當租賃物損壞時，出租人就

11、難以行使 其請求權。租賃物的用途應當根據租賃物本身的性質特征來確 定。例如，用于載貨的汽車不能用于載人，用于制造精密器件的 車床不能用于制造一般的器件。約定租賃物的用途也可以明確承 租人對租賃物使用過程中的消耗的責任歸屬問題。2 .有關租賃期限的條款。租賃期限關系承租人使用租賃物的 時間的長短、支付租金的時間、交還租賃物的時間等。如合同當 事人對支付租金的期限沒有約定時，可根據租賃期限來確定支付 租金的期限。租賃期限的長短由當事人自行約定，但不能超過本 章規定的最高期限。租賃期限可以年、月、日、小時計算，要根 據承租人的需要來確定。如果當事人對租賃期限沒有約定或者約 定不明確的，可按照合同法的

12、有關規定來確定。3 .有關租金的條款。出租人出租租賃物的目的就是收取租 金，租金同租賃物一樣是租賃合同中必不可少的條款，支付租金 是承租人的主要義務，收取租金是出租人的主要權利。租金的多 少、租金支付的方式；是人民幣支付還是以外匯支付；是現金支 付還是支票支付；是直接支付還是郵寄支付；是按月支付還是按 年支付；是一次支付，還是分次支付；是預先支付還是事后支 付，這些問題都應當在訂立合同時約定明確，以避免事后發生爭 議。同時，這些約定也是合同當事人履行義務和行使權利的依 據。4 .有關租賃物維修的條款。承租人租賃的目的是使用收益， 這就要求租賃物的狀態必須符合使用的目的，同時，在使用租賃 物時必

13、然會有正常的消耗，這就有一個對租賃物的維修問題。對 租賃物的維修義務應當由出租人承擔，這是出租人在租賃合同中 的主要義務。但并不排除在有些租賃合同中承租人負有維修義 務。一般有幾種情況：一是有些租賃合同，法律就規定承租人負 有維修義務。例如，海商法規定，光船租賃由承租人負責維修、 保養。有時為了能夠對租賃物及時、更好地進行維護，保持其正 常的使用功能，合同雙方可以約定，維修義務由承租人負責。二是根據商業習慣，租賃物的維修義務由承租人負責。例 如，在汽車租賃中，一般都是由承租人負責汽車的維修。三是根據民間習俗，如在我國西南地區的房屋租賃中就有 “大修為主，小修為客”的說法和習慣。除了上述條款外，

14、當事人還可以根據需要訂立某些條款，如 違約責任、解決爭議的方式以及解除合同的條件等都是合同中的 重要的條款。第七百零五條【租賃最長期限】租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同；但是，約定的租 賃期限自續訂之日起不得超過二十年。【條文主旨】本條是關于租賃期限的最高限制的規定。【條文釋義】租賃期限是租賃合同的存續期間，在性質上屬于民事法律行 為所附的終期。租賃期限一旦屆滿，租賃合同將失去效力。因 此，租賃期限直接關系租賃物的使用和返還時間、租金的收取期 限，對合同雙方當事人意義重大。租賃轉讓的是租賃物的使用權，承租人使用租賃物是為了滿 足自己生活或

15、經營的需要。承租人一般來說并不想長期占用租賃 物，因為這種使用權是以支付租金為代價的，當承租人達到使用 收益的目的后，需要將租賃物返還出租人。這里就有個租賃期限 的問題。租賃期限的長短由當事人根據其使用租賃物的目的和租 賃物的性質自主決定。應當說租賃期太長并不利于當事人權利的 實現。因為客觀情況總是在不斷變化的，特別是不動產，其價格 可能會因一個國家的經濟形勢變化而大起大落。但對此在本法編 纂過程中有不同觀點認為，租賃期限的最高限制規定阻礙了商業 實踐的發展和長租交易的進行問題。但若對最長租賃期不加限 制，可能會產生如下問題：其一，租賃時間太長，會阻礙對租賃 物的改善，不利于資的有效利用，也對

16、公共利益產生不利影響； 其二，超長期租賃容易對租賃物的返還狀態問題產生爭議，使租 賃物使用價值完全喪失；其三，還可能產生租賃權的金融化問 題。例如，在城市房地產領域，由于“買賣不破租賃”“抵押不 破租賃”制度的存在，租賃權被賦予了物權化的效力。超長期租 賃關系某種程度上接近于買賣關系。通過這種超長期租賃可能會 產生規避限購政策的行為，導致房集中于大型中介企業，使得租 賃市場金融化，不利于對普通承租人利益的保護。考慮到我國經 濟發展很快，變化也很快，為了更有效地保護租賃合同雙方當事 人的權益，對租賃期限的最高期限有所限制是有必要的。因此， 本法作出了租賃合同的期限最長不得超過20年的規定。通常情

17、況下，當事人在確定租賃期限長短時，總是要根據租 賃物的性質和承租人的使用目的來確定的。在動產租賃中，租賃 期限是比較短的，一般都是臨時使用。例如，租賃汽車，按照國 家有關規定，汽車的使用壽命是10年，雙方當事人不可能約定一 個租賃期為20年的租賃合同。租賃期限較長的是不動產租賃即房 屋租賃。在房屋租賃中，用于承租人居住需要和用于商業性租賃 是不一樣的。一般來講，用于居住租賃的承租人希望租期長一 些，使這種租賃關系相對穩定一些。商業租賃中，在訂立合同時 房屋的租價比較低的情況下，承租人就希望將租賃期限訂得長一 些，租金固定下來；在房屋的租價偏高的時候，出租人就希望租 期訂得長一些，這樣就能保證其

18、得到更多的租金。當雙方當事人 不能自己尋找一個公平的交點時，法律總是要在利益雙方中找出 平衡點的。這也是規定最高租賃期限的一個目的。20年實際上并不是一個絕對的最高限，因為如果租賃合同雙 方當事人在20年期滿時，仍然希望保持租賃關系，可以采取兩個 辦法：一是并不終止原租賃合同，承租人仍然使用租賃物，出租 人也不提出任何異議。這時法律規定視為原租賃合同繼續有效， 但租賃期限為不定期，即雙方當事人又形成了一個不定期租賃的 關系，如果一方當事人想解除合同隨時都可以為之，這種情況被 稱為合同的“法定更新”。二是雙方當事人根據原合同確定的內容再續簽一個租賃合 同，如果需要較長的租期，當事人仍然可以再訂一

19、個租期為20年 的合同，這種情況被稱為“約定更新”。需要指出的是，本法物權編中土地經營權的出租期限不受本 條最長期限的限制，而應受剩余承包期的影響。對土地經營權進 行出租流轉在性質上與本條中的租賃有所不同。出租的對象并非 是作為物的范疇內的土地，不是所有人對其所有物的處分行為， 而是承包經營權人對其享有的部分權利的限期轉讓。由土地承包 經營權人從集體所有的土地中獲得土地的經營使用權，在此基礎 上出租行為的期限應當受到土地承包期限的約束。土地承包經營 第10頁共36頁權的客體是耕地、林地、草地，其利用方式和特點決定了需要較 長期限才能實現使用收益的目的。規模化經營也可以在更大程度 上發揮土地資的

20、價值。本法第332條針對不同性質土地的承包經 營權做了不同的最高期限限制，出租土地經營權的最長期限即應 由該條規定的范圍內剩余承包期來約束。若不加區別地按照20年 來限制，沒有考慮土地性質與利用的特性，將限制土地經營權發 揮經濟效益，也違背了制度設立的目的。此外，我國農村土地承 包法也直接規定農村土地承包經營權可以依法出租，出租的最長 期限為承包期的剩余期限，該剩余期限完全可能長于20年。依特 別法優先于普通法的原則，農村土地承包經營權最長租賃期限也 應受農村土地承包法的限制。第七百零六條 【租賃合同的登記備案手續對合同效力影 響】當事人未依照法律、行政法規規定辦理租賃合同登記備案手 續的，不

21、影響合同的效力。【條文主旨】本條是關于租賃合同登記對合同效力影響的規定。【條文釋義】本條規定中的“法律、行政法規”是指全國人大及其常委會 制定的法律和國務院制定的行政法規。對租賃合同進行登記的規 定主要體現在房屋租賃關系中，即當事人訂立、變更、終止房屋 租賃合同，應當向房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房 地產）主管部門辦理登記備案。房屋租賃登記的對象是租賃合同 的內容及變動情況。房屋租賃登記的效力影響如何在過去存在爭議。城市房地產 管理法中規定了房屋租賃需要進行登記備案的要求，但未明確登 記的效力影響問題。城市房屋租賃管理辦法，曾將“房屋租賃 證”作為租賃行為合法有效憑證。但該法僅屬于部

22、門規章，且已 隨新法的出臺而廢止。商品房屋租賃管理辦法進一步具體規 定登記備案的時間、內容等具體要求及違反規定的相應責任，但 仍未就登記對合同效力影響問題作明確規定。租賃權因當事人意 思表示而產生，承租人只有請求使用房屋的權利，沒有支配的權 利，因而具有債權的性質。然而租賃權也具有某些物權特性。買 賣、抵押不破租賃制度，賦予租賃權一定的對抗力；承租人在一 定條件下可處分租賃權；基于租賃權請求排除妨礙、損害賠償及 承租人享有的優先購買權等。盡管房屋租賃權被賦予物權化的效 力，但關于其性質界定問題，自羅馬法以來即被認為屬于債權。 登記主要為不動產物權變動的公示制度，在我國采納登記要件為 原則，登記

23、對抗為例外，因此登記在物權變動中或為變動的生效 要件，或僅對抗第三人的效力。而債權一般是不需要登記的，在 租賃合同中要求進行登記備案，其法理依據、制度目的及必要性 有進一步明確的空間。房屋租賃合同的登記制度是為了保障租賃權的穩定性、保護 承租人的利益、賦予國家有關部門對房屋租賃行為實施的一種行 政管理職能。其設立之初的目的是便于行政機關履行行政許可、 行政征收職能，隨著社會發展該制度的作用逐漸轉變為進行社會 管理的手段。除了滿足對城市流動人口管理的需要，政府還可以 通過租賃登記掌握租賃市場的狀況。登記機關對合同的審查，主 要是審查合同的主客體是否合法、合同內容是否合法、是否按規 定繳納了稅費等

24、。因此登記備案是行政機關的事后審查行為，為 了維護公共利益，行政權力采取宏觀干預、參與、調控等基本手 段以引導民事關系的發展方向是極為必要的，但若將其作為合同 生效的要件，則會導致實踐中大量租賃合同無效，嚴重影響交易 安全及經濟效益。只要租賃合同滿足法律規定的合同生效要件， 即可產生租賃權。本條規定否認了登記備案作為租賃合同生效要 件的觀點，確認未登記不影響合同效力。這不僅出于對合同當事 人意思自治的尊重，同時也與租賃權的債權性質保持一致。最高人民法院相關司法解釋中規定，法律、行政法規未規定 合同登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同效力。本 條即是登記非要件觀點在租賃合同范圍的具體確認

25、。我國沒有將 登記備案作為賦予租賃權對抗力的要件。雖然未經登記對買賣不 破租賃是會產生一定影響的，但買受人明知或應當知道承租人的 存在時，這一規則仍然適用。這主要是因為我國當前關于租賃合 同登記備案制度還不完善，為了保障社會弱勢群體的基本居住權 利，避免因疏于登記導致相對處于弱勢一方承租人的租賃權處于 不穩定狀態。而在商事領域，承租人租賃房屋的目的不是居住而 是經營，不存在保護居住權的問題，該領域內的租賃合同以登記 為賦予對抗力的要件更具合理性。盡管在地區的司法實踐中，有 對登記備案的影響做擴大化規定的趨勢，但依據本條法律規定， 租賃權物權化的對抗力應當也不受未登記的影響。然而規定登記備案不影

26、響合同的效力也會造成一系列問題， 造成制度實施困境，不利于制度設立目的實現。由于登記備案的 行政許可作用消失，不合理的行政收費被取消，其行政監管目的 本身已逐步減退。加上不對合同效力有實質影響，實踐中當事人 缺乏積極登記的動力，除了需要開具發票報銷的情況，個人出租 房屋進行備案的很少。即使承租人出于抵扣稅費的目的要求出租 人進行登記，出租人也可能會將其多付出的稅費和成本通過租金 轉嫁于承租人，因此雙方進行利益衡量，稅費抵扣對促進登記備 案的作用有限，行政征稅難以起到預期效果。租賃合同的登記備 案制度的實施仍存在困境。第七百零七條 【租賃合同形式】租賃期限六個月以上的, 應當采用書面形式。當事人

27、未采用書面形式，無法確定租賃期限 的，視為不定期租賃。【條文主旨】本條是關于租賃合同形式的規定。【條文釋義】關于合同形式本法合同編通則部分已作出規定，即當事人訂 立合同有書面形式、口頭形式和其他形式。法律并不特別要求合 同當事人采用何種形式訂立合同是有效的，但是法律、行政法規 規定采用書面形式的，應當采用書面形式。這里的法律不僅指有 關的專門的法律，而且也包括合同編分則中規定的對特定合同的 特定的書面要求。書面形式可以是合同書、信件等有形表現所載 內容的形式，也可以是能隨時調查取用的數據電文，如電報、傳 真、電子郵件等形式。不定期租賃合同最主要指的是在沒有約定 租賃期限或者租賃期限約定不明，而

28、且在事后也不能夠確定租賃 期限的租賃合同。不定期租賃應是對雙方意思表示不明情形下糾 紛解決的一種法律擬制。但此處在租賃合同中的規定，并非必須 存在期限不明的情況，而是根據租賃合同的特點，附條件地承認 當事人約定的租賃期限。如前所述，租賃合同需要采取何種形式訂立，租賃合同的基 本特征是規定本條內容的依據。租賃合同是轉讓租賃物使用權的 合同，出租人轉讓租賃物的使用權就負有將租賃物交付承租人使 用的義務，同時承租人負有在租賃期限屆滿時返還租賃物的義 務，返還的租賃物要符合原狀。承租人在使用租賃物時應當按照 約定使用，如果對租賃物造成損害要視不同情況承擔相應的責 任，這些權利義務關系應當明確、具體。在

29、租賃合同中，采用口 頭形式訂立合同有其一定的便利性，如在一些臨時使用租賃物的 交易中，一名天津的游客到北京臨時租一輛自行車游玩，租一架 照相機照相，在公園里租游船等，這種臨時性使用時間很短，涉 及的租金也較少，就不必非要采用書面形式訂立合同。但是租賃 合同畢竟是出租人所有的或可支配的財產交付于承租人手中，承 租人對其占有使用，對出租人來說有喪失租賃物的風險，如果沒 有采用書面形式訂立合同，一旦發生爭議，口說無憑，當事人的 權利很難得到保護。本條所稱的超過或低于6個月的租賃期限，應指當事人所約 定的租賃期限。同一性質的租賃合同，出于當事人的不同目的和 需求，訂立的期限可能差異較大。若按照合同對象

30、性質不同而進 行劃分，則一方面可能與當事人的意思相差甚遠，造成過于刻板 和僵化的判決，另一方面也無法窮盡各類租賃合同的具體情況。 為了既便利交易又保證交易安全，本條對租賃合同的形式作了幾 個層次的規定：第一，租賃期限不滿6個月的租賃合同，可以采用口頭形式 也可以采用書面形式。這是因為租賃期限較短的合同一般來說租 賃物價值不大（當然不排除大型的機械設備），租賃物使用后變 化也不大，租金也較少，租賃關系結束的快，證據不易失散。一 旦發生糾紛容易分清責任，因此，不必要求當事人非以書面形式 訂立合同。但對于房屋租賃合同即使租賃期限不滿6個月，因房 屋的價值較高、租金多，按照我國城市房地產管理法規定，房

31、屋 租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，并向房產管理部 門登記備案。此項規定可以一定程度上彌補短期租賃涉及金額較 大情況下形式要件對交易安全的保護問題。第二，租賃期限在6個月以上的應當采用書面形式。以租賃 期限長短來劃分是否應當采用書面形式，是考慮到租期長短與合 同當事人雙方的利益有直接關系，因為租期長的合同往往是租賃 物價值較高，租金較多，對租賃物的使用消耗也多一些，如果以 書面形式將雙方的權利義務規定清楚，在將來發生爭議時就有據 可查，易于解決糾紛，保護當事人的合法權益。第三，租賃期限6個月以上的，當事人沒有采用書面形式， 并非導致合同無效，而是產生約定的期限不予承認的效果。一般 規

32、定形式要件的條款，是為了提醒當事人盡到審慎義務，重視合 同的訂立。因而在法律規定需要以書面形式訂立的合同，未采用 書面形式的，合同無效。但本條降低了書面形式作為生效要件的 影響，無論合同成立后，雙方是否履行了主要義務，都承認合同 效力。但未采用書面形式的，雙方可以隨時解除合同。該條的立 法的目的是解決長期租賃情形下對期限爭議的問題，若否定非書 面形式的長期租賃合同的效力，則違背立法初衷。以不定期租賃 作為不采用書面形式的后果，促使欲保持交易的穩定性的當事人 注重滿足訂立合同的形式要件。同時，對欲保持交易狀態靈活性 的當事人給予從合同中擺脫的可能性。但租賃期6個月以上的合同，若能確定租賃期的應當

33、視為定 期合同。在本法制定前，并未規定“無法確定租賃期”的情形下 才能視為不定期租賃，因而不采用書面形式的，法律是否應一律 將其視為不定期租賃存在爭議。對租賃期限的約定，應當由當事 人協商。法律一般不應干涉當事人對期限的約定。定期租賃和不 定期租賃，其合同的形式和效力等，其在法律規定上有所不同， 若一律視為不定期租賃，則過于僵化，有違于合同自由的原則， 也不符合民法的誠實信用原則和公平原則。因此，本法作出相應 修改。在本條規定中，即使應采用書面形式而未采用，也有可以 視為定期租賃的情況。其一，如果租賃合同雖未采用書面形式， 但雙方當事人對租賃期限無爭議的，應為定期租賃。其二，即使 雙方當事人對

34、租賃期限有爭議，但一方如果能舉證證明約定有確 切的租賃期限的，應為定期租賃。其三，若雙方對租賃期限有爭 議，可以參照510條確定租賃期限，也適用本法第730條關于租 賃期限“沒有約定或約定不明”情形下的規定。“無法確定”的 表述意味著，不僅當事人自身可以對約定期限情況的進行舉證證 明，司法機關也可以依據法律規定的關于合同約定不明情況下， 交易習慣、行業標準等規進行推定。體現了充分保障當事人意思 自治，增加了認定為定期合同的可能性，維護交易的穩定性。第七百零八條 【出租人交付租賃物義務和適租義務】出租 人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內保持租賃 物符合約定的用途。【條文主旨】本條是

35、關于出租人交付租賃物的義務和對租賃物的瑕疵擔保 責任。【條文釋義】本條規定的是出租人的兩項義務：一是交付義務，二是對租 賃物的瑕疵擔保責任。這兩項義務是出租人的重要義務。其他義 務如維修義務、出賣租賃物的通知義務等是由這兩個義務派生而 來。1 .出租人的交付義務。本條規定，出租人應當按照約定將租 賃物交付承租人。所謂交付是將租賃物的轉移占有至承租人。因 為承租人要取得租賃物的使用權就必須對該租賃物占有，占有是 能夠使用的前提。因此，承租人有權要求出租人按照約定向其交 付租賃物。所謂按照約定交付租賃物，包括按照約定的租賃物的 名稱、數量、交付方式、時間和地點向承租人交付租賃物。如果 租賃物分主物

36、和從物時，在交付主物的同時應將從物一并交付承 租人。例如，交付的租賃物為汽車時，在交付汽車的同時應將汽 車鑰匙一并交給承租人。交付的地點可以是承租人所在地，也可 以是出租人所在地。這由合同的履行地點來決定，如一建筑企業 租賃塔吊，出租人可將塔吊送到建筑工地，也可以由承租人到出 租人處將塔吊拉走。出租人交付的租賃物必須符合合同約定的使 用目的。在交付方式上，根據動產與不動產而有所不同。動產的交付 方式包括現實交付與觀念交付，若當事人以指示交付或占有改定 的形式進行交付，實際上在完成交付時承租人并未取得實際的占 有。因此根據立法目的以及租賃合同的特性，即以使用收益為主 要目的，此處應做限縮解釋，認

37、為若未對交付方式做特別約定， 應將動產的占有實際轉移才算完成義務。從法條的協調性來看， 其后規定瑕疵擔保的責任，也是強調在承租人直接占有后可能發 生問題的情形，故而不應承認間接占有完成即完成交付義務。但 當事人若特別約定，同意出租人以觀念交付的任意一種形式完成 交付，則應尊重意思自治下當事人的選擇。而不動產的交付，如 租賃房屋的情形下，考慮到租賃合同的交付主要為滿足承租人的 使用收益需要，因此應當是出租人為承租人能進行入住所應完成 的相應義務。如騰房、交付鑰匙等系列行為。2 .出租人對租賃物的瑕疵擔保責任。瑕疵擔保責任是買賣合 同中的一個重要的法定責任，它是指出賣人就出賣的標的物的瑕 疵應承擔

38、的責任。包括物的瑕疵擔保和權利的瑕疵擔保。租賃合 同與買賣合同在性質上都屬于有償合同，其合同標的都是特定的 物，存在一定的共性。依據本法第646條，法律對其他有償合同 沒有規定的，可參照買賣合同的有關規定，因此租賃合同可適用 買賣合同的相關規定，出租人就租賃標的物負有權利瑕疵擔保義 務和物的瑕疵擔保義務。由于租賃合同轉移的是租賃物的使用 權，而承租人租賃財產是為了使用和收益，因此，在租賃合同中 的物的瑕疵擔保責任主要是物的效用的瑕疵擔保，同樣也存在租 賃物存在權利瑕疵影響承租人權利的情形。且實務中將標的物受 公法限制認定為物的瑕疵。如租賃房屋為辦公之用，但其后得知 該房只能用于居住需要，無法獲

39、得營業執照，即認為標的物存在 瑕疵。約定的用途，不僅包括租賃物本身的使用功能性用途，同時 也應包含依據不同的合同具體目的，當事人所約定的租賃物功能 性以外的其他用途。首先出租人應保證租賃物具備應有的使用價 值。例如，電腦能夠正常地設定程序、進行文字編輯和處理以及 上網使用；電冰箱能夠正常地制冷起到儲藏作用等。其次，若雙 方約定了租賃物特殊使用目的下的用途，出租人也應盡到相應的 瑕疵擔保義務。如租賃房屋來存放珍貴藝術品，則若雙方有相關 約定，則出租人需要對房屋的儲存條件如濕度等盡到維護義務。 因此在標的物存在輕微瑕疵影響租賃物的使用功能時，可請求出 租人進行維修補救等履行修繕義務。同時，由于標的

40、物的用途與 合同的訂立目的緊密聯系，因此對于保持租賃物符合約定用途的 語義也未排除標的物，使得租賃物無法滿足約定用途，以至于無 法實現合同目的。在此種情形中，承租人可適用關于瑕疵擔保責 任的相關規定請求出租人承擔違約責任。一般來講，承租人訂立 合同時，知道租賃物有瑕疵的，出租人不負瑕疵擔保責任，承租 人無權要求出租人進行維修，減少租金或解除合同。我國司法實 踐中亦承認出租人應對租賃標的在功能上的特別限制負有告知的 義務。在特殊情況下，即使承租人知道租賃物有瑕疵，出租人也 要負有瑕疵擔保責任。即本法第731條的規定，租賃物危及承租 人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量 不合格

41、，承租人仍然可以隨時解除合同。本條規定出租人對租賃物的瑕疵擔保責任在合同履行的兩個 階段都有要求：一是在租賃物交付時保證交付的租賃物符合約定 的用途，具有品質完整的使用價值，使承租人能夠正常使用。二是在租賃期限內保持租賃物符合約定的用途。在租賃期限 如果租賃物本身出現問題，承租人請求出租人進行維修時，出租 人應對其進行及時的維修，以保證承租人的正常使用。出租人如 不能及時予以維修，承租人可以自行維修，維修的費用應由出租 人負擔。因維修租賃物影響承租人使用時，承租人有權請求減少 租金或延長租期。第七百零九條 【承租人按約定使用租賃物的義務】承租人 應當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法

42、沒有約定 或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的， 應當根據租賃物的性質使用。【條文主旨】本條是關于承租人對租賃物進行使用的義務性規定。【條文釋義】承租人按約定使用租賃物是承租人的一項義務。承租人租賃 該物并占有其主要目的就是使用收益。使用租賃物是承租人在租 賃合同中的一項基本權利，但由于承租人對租賃物只是獲得使用 權和收益權，而并沒有所有權，最終還應當將租賃物返還給出租 人。因而承租人就有保證租賃物自始至終符合其本身的品質和效 用的義務。即該條款在一定程度上限制承租人對租賃物的過度和 任意使用，降低出租人轉讓使用權可能對物造成的風險。由于在 物的用途和使用方法上，出租人可以通

43、過與承租人進行事前的商 議加以約束，故而體現出所有權的處分效能和支配效能，雖然租 賃合同會使所有權人暫時性轉讓其對所有物的部分權利，但其仍 有可以在事前就他人對其物的利用的方式和程度加以限制，以保 持所有物的功能效用，同時也體現對當事人的意思自治的尊重。 然而租賃物經過使用會產生正常消耗，并且不斷折舊，最后喪失 其價值。且不同的物因其性質和使用方法的不同其折舊率也不 同，因而需要規定承租人應當按照約定的方法或租賃物性質合理 使用租賃物的義務。承租人履行此項義務的條件是：第一，租賃物已由出租人按 約定交付承租人，承租人對租賃物已實際占有，因此取得了對該 租賃物的使用權。即該項義務產生的前提是承租

44、人已經對租賃物 享有實際控制權。第二，出租人交付的租賃物符合約定中的質 量、數量、用途的要求，不存在瑕疵。如出租人交付的租賃物本 身質量就有問題，即使承租人按照約定使用也會損壞該租賃物， 就不能要求承租人對此負責。第三，雙方當事人能夠約定租賃物 的使用方法或者根據租賃物的性質可以確定其使用方法。如果難 以確定其使用方法，很難要求承租人履行此項義務。根據租賃物 的性質不同，其使用方法的明確性也有較大差異。若租賃物沒有 較為穩定一致的使用方法，且無法推知當事人是否就利用方式用 途有所約定，則承租人的該項義務落實較為困難。按約定的方法使用租賃物，首先體現在如果約定租賃物用途 的，必須按約定的用途使用

45、租賃物。如合同約定租賃房屋為居住 的，承租人就應自己和親屬居住，而不能將該房屋用于商業性使 用，如開飯店、開商店。若承租人租賃的用途并非依據租賃物的 通常使用性能，則應當在合同中加以約定。本條對約定用途沒有 范圍上的限制，符合法定要求，不違背公序良俗之前提下，當事 人如何使用該物屬于意思自治的范圍之內。如果合同對用途沒有 作出約定，承租人也不能任意使用。承租人應當同出租人對此再 進行協商，如果仍然協商不成，按交易習慣仍不能確定的，就應 當按照租賃物的性質使用。所謂租賃物的性質是指租賃物本身的 屬性，如汽車是用來交通運輸的，就不能作為居住場所；挖掘機 是用來挖土的，就不能作為交通工具進行客運。也

46、就是該租賃物 的核心和本質功能，為通常情形下理性第三人租賃該物可能的用 途。物的用途具有多樣性，不同的角度可產生不同的用途。具體 可按照物的特點分物理特性、功能特性、外觀特性等方面，因而 具有不同的使用價值。租賃一把小提琴，從使用功能看可用來演 奏，從外觀特性看也可用于展示、用于畫作的對象等。但一般而 言，可以明確某一類型的物品最核心和主要的用途。然而此處對 其利用性質的解釋也不應過于狹窄，在結合核心用途的基礎上， 也應考慮該用途對租賃物的損耗及出租人的意愿來進行判斷。其次，約定使用方法，還應包含對具體利用方式的約束。也 就是在按照約定的用途進行使用情形下，當事人還可就具體的利 用方式、利用手

47、段等作出約定限制。如房屋租賃中，承租人按照 約定將房屋用于生活居住，但雙方還可約定是否對入住人數加以 限制、能否對房屋進行裝飾裝修、是否允許對房屋轉租等利用方 式的具體內容。租賃車床加工機器零件，就要按約定的使用方法 進行。如果合同中沒有約定使用方法，也沒有約定租賃物的用途 時，承租人不能擅自任意使用。承租人如果違反了按約定使用租 賃物的義務就要承擔相應的違約責任。如租賃物受到損害，就要 對出租人賠償損失，有約定違約金的應當支付違約金，出租人還 有權解除合同。第七百一十條 【承租人按約定使用租賃物的免責義務】承 租人按照約定的方法或者根據租賃物的性質使用租賃物，致使租 賃物受到損耗的，不承擔賠

48、償責任。【條文主旨】本條是關于前條承租人義務的延伸規定。【條文釋義】前條規定承租人應當按照約定的方法或者租賃物的性質使用 租賃物，這就要求當事人在訂立租賃合同時或者在合同成立后盡 量將租賃物的使用方法明確下來，以規范承租人對租賃物的使 用。如果承租人按照約定的方法或者租賃物的性質正常使用租賃 物，租賃物因使用受到的損耗是一種合理的情況，因為任何物品 隨著它的使用，其價值都會逐漸變小，只要使用就會有一定的磨 損和損耗。例如，一臺彩電的顯像管的壽命是1萬個小時，就意 味著只要一開電視，隨著時間的運行，彩電的顯像管的壽命就會 逐漸縮短，直到全部喪失。出租人在出租他的物品時，應當知道 其正常損耗的情況

49、，在合同中訂立了使用方法，就意味著出租人 認可了這種正常的損耗，并且實際上，出租人已把這種折舊的價 值打入了租金中，因此，只要承租人按照約定的方法使用租賃 物，對租賃物的正常損耗、價值的減少是不承擔責任的。據此對租賃物的使用可能分兩種不同具體情況：其一，雙方 約定的使用方法符合租賃物性質或依據租賃物性質使用租賃物， 據此該租賃物的損耗乃正常使用不可避免。即該損耗不因承租人 的不同而有所改變增減。這往往是租賃物本身功能性質所導致， 即使是耐用品也會有使用壽命限制，因此造成的損耗不可歸咎于 承租人。其二，當事人約定的使用方法非依據租賃物性質的方 法。由于尊重意思自治，則雙方可以約定不依據租賃物的性

50、質使 用租賃物。盡管此種情況為少數例外，但允許根據當事人意思多 樣化利用租賃物乃是其物所有人的自由處分權，也是合同的應有 之義。在該種情況下，可能會造成租賃物非按照通常使用方式下 的額外損耗。但依據本條，應此種損耗依然是按照約定的方法進 行所必然產生，則出租人已經允許以該種方式進行，就需要承擔 額外損耗的后果。本條所稱的“損耗”應當與“損失、損毀”相區分。從語義 理解上，損耗應當不包括嚴重損毀以致毀滅的程度。因此該條與 租賃物在租賃期內毀損滅失情形下責任承擔與賠償的問題應當有 所區分。其一，租賃物毀損滅失的損害賠償責任，重點在于因承 租人原因造成較大程度的損毀，既包括使用功能的降低、滅失， 也

51、包括租賃物本身物理結構的破壞、毀滅。而本條中的消耗，更 多強調的是功能價值的減弱、減小。即一般不會對租賃物的存在 本身有嚴重威脅，對合同目的實現的影響也較小。且本條在原來 合同法的表述中刪去“損害”一詞，更體現出本條所稱的損耗不 包含在損害的范圍之內。其二，租賃物毀損滅失的損害賠償責任 往往為過錯責任，是由于承租人未盡到妥善保管等注意義務造成 的。這種情形下包括因第三人行為造成租賃為的損毀情況。而本 條規定中造成租賃物損耗的原因應當是“使用行為”。即在使用 租賃物過程中造成的價值減損并非因沒盡到其他義務或其他行為 導致的。其三，本條所稱損耗更強調自然性、合理性。導致租賃 物價值減損的情形除不具

52、有程度上的嚴重性外，也一般不會有發 生上的意外性。如果在按約定或依據租賃物性質使用時，發生意 外情況導致的價值減損，不應適用本條來討論是否存在賠償的問 題。在存在過失造成毀損滅失的情況下，考慮承擔賠償責任的范 圍問題時，需要將本條所稱的損耗予以排除。即由于租賃合同為 持續性合同，其簽訂后往往要保持租賃物由承租人實際占有一段 時間。若毀損滅失的發生時在合同簽訂后較長一段時間，則租賃 物已經會產生積累合理損耗。此時，對于過失造成的毀損滅失進 行賠償，則自然合理損耗應當為出租人取得租金所應承擔的合理 損失，不應包含在賠償范圍內。但由于租賃物毀損、滅失后，租 賃物最終停留在非正常損耗的狀態之下，因此如

53、何計算相應時間 內的合理損耗，還需要結合租賃物的性質、交易習慣、合同約定 的適用方式、合同目的等各方面因素予以確定。第七百一十一條 【租賃人未按約定使用租賃物的責任】承 租人未按照約定的方法或者未根據租賃物的性質使用租賃物，致 使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失。【條文主旨】本條是關于承租人沒有履行按約定方法使用租賃物的義務的 法律后果的規定。【條文釋義】本條是與前條相反的規定，前條是承租人按照約定或者租賃 物的性質使用租賃物致使租賃物受到正常損耗的，承租人不承擔 責任。本條所要解決的問題是，承租人違反約定的方法使用租賃 物，使租賃物受到損失的承租人的責任。未按照約定的方法，

54、既包括合同有約定情形下，未按照租賃 合同約定的用途使用租賃物、未按照雙方約定的具體使用方式使 用租賃物；也包括合同未約定，或約定不明的情形下，未按照依 據本法510條確定的使用方法使用租賃物，及無法確定情形下未 依據租賃物本身性質使用租賃物的情況。具備其中的情形，即認 為承租人對租賃物的損失具有過錯，對造成的損失負有賠償損失 的責任。承租人沒有按照約定或者租賃物的性質使用租賃物，使租賃 物減少了價值，是一種損失，而不是損耗。損耗是合法的、正常 的；損失是非正常的，是由于違約行為造成的。例如，承租人租 賃了某一機械設備，按合同約定，該設備在使用了 6個小時后， 必須關機休息2小時，但承租人為了趕

55、工程進度，或者為了謀取 不正當的利益，在使用該設備時連續使用了 10個小時，最后該機 械設備因使用過度而損壞。這就是一種因違約行為造成的損失， 而不是損耗。因為如果按照合同的約定使用6小時，該機械設備 是不會發生損害后果的。本條規定的承租人的行為是一種違反義 務的行為，由于其違約的行為造成的損害，承租人應當承擔相應 的賠償責任。承租人不按約定的方法使用租賃物，是一種根本違約的行 為。按約定或依據租賃物性質進行使用是承租人的一項基本義 務，同時對租賃物的使用又是承租人的一項基本權利，權利與義 務是相對應的，當事人享權利的同時就相應承擔一定的義務。承 租人不僅對于自己的違約行為承擔違約責任，而且對

56、其允許的同 居人和第三人的原因造成的租賃物的損失亦應當承擔賠償責任。 因為在承租人未按照約定或依據性質使用租賃物的情形下，具備 了承擔責任的過錯，第三人造成損害的這種情況下，承租人對損 害的發生具有可歸責的理由。此處的“致使”損失發生，指的是 未按約定或依據性質使用租賃物的行為對損失的產生具有因果關 系。損失并非必須承租人直接行為導致的。如當事人約定不可轉 租，但承租人違反該關于使用方法的約定，轉租給第三人，第三 人造成了房屋的損失，則承租人對此承擔損害賠償責任。此處的損失應當包括直接損失和間接損失。直接損失就是指 承租人不按約定或未依據租賃物性質使用的行為造成租賃物本身 價值減少、滅失或損毀

57、，以及出租人因此所需要增加的支出。間 接損失，是指因承租人的行為造成出租人就該租賃物既得利益的 減少。承租人造成租賃物滅失的情況下不可逆，但租賃物毀損并 非完全不可逆。造成毀損的方式和程度不同，也可能可以先履行 一定的修繕義務進行補救。承租人在租賃期限未按照約定或依據 租賃物性質使用租賃物，如果在租賃期滿前，承租人及時修復， 且未對出租人將租賃物正常對外出租造成影響的，出租人不存在 租金損失的問題。但是，如果承租人在租賃期滿后，仍然拒絕修 復租賃物，影響出租人將租賃物正常對外出租的，承租人應當賠 償出租人對租賃物進行維修期間的租金損失。此外，出租人應當 在承租人拒絕對租賃物進行修復后的合理期限

58、內及時對租賃物進 行修復，如果出租人未在合理期限內及時修復的，無權就因其自 身原因導致擴大的租金損失要求承租人賠償，即出租人的租金損 失賠償范圍受到法律規定的減損規則的限制。本條還規定了出租人對承租人違約行為的救濟手段，即可以 解除合同并請求賠償損失。若承租人未履行善用義務，導致損害 發生的情況下，根據造成損失的時間點不同，可采取不同救濟方 式。在租賃期限尚未屆滿時，出租人有權解除合同并要求承租人 賠償損失；在租賃期限屆滿時，出租人無須解除合同，可直接要 求承租人賠償損失。這里規定的是出租人可以行使解除權，賦予 出租人自主決定的權利。如果出租人還愿意使該租賃合同繼續下 去，并且承租人的違約行為

59、對租賃物造成的損失并不大，可以采 取措施予以挽回，那么出租人可以先阻止承租人的違約行為，承 租人予以及時改正的，又對損失進行了及時補救的，出租人也可 以不解除合同。但已經造成的損失，承租人應當賠償。如果承租 人經出租人勸阻仍不加改正的，出租人可以單方解除合同，對承 租人給出租人造成的損失，出租人可以請求其損害賠償。第七百一十二條【出租人維修義務】出租人應當履行租賃物的維修義務，但是當事人另有約定的除外。【條文主旨】本條是關于出租人的維修義務的規定。【條文釋義】出租人的維修義務是出租人對物的瑕疵擔保責任中派生的義 務。維修義務是指在租賃物出現不符合約定的使用狀態時，出租 人須對該租賃物進行修理和維護，以保證承租人能夠正常使用該 租賃物。維修義務也包括對租賃物的正常保養。從性質來看，維 修義務既有義務屬性也有權利屬性。作為租賃物的