5/5寫字樓市場調查分析報告市場綜述

從上海、北京、深圳、廣州等大城市的房地產發展狀況及經驗來看，房地產市場上寫字樓的啟動和發展要落后住宅市場兩年左右。經過對蘇州房地產的調查研究分析，尤其是對寫字樓近況的調查，得出一個初步的結論：蘇州目前的寫字樓市場正處在啟動期，而且是啟動期的前期，其發展潛力、投資價值、未來前景將在近來這幾年中得到充分展現，蘇州房地產市場的新一波浪潮將在這里掀起。

市區的好幾個曾經影響市容的“爛尾樓”，如今都“老樹發新芽”，紛紛都重新包裝上市，很多都是往寫字樓路線上走。精裝修小戶型火了，那是蘇州房地產市場已經走到了第二個發展階段（高單價、小面積，低總價的階段），寫字樓市場的發展已經是經濟發展的必然趨勢。

長江三角洲是中國甚至全球機經濟發展最活躍的區域之一，吸引了眾多國內外企業的涌入，同時有著中國加入WTO的有利因素，將使這個區域的經濟保持長期穩定的強勢增長。

蘇州在此區域保持重要的位置和

地位，也是世界24個最具有發展

潛力的城市之一，GDP及增長列

江蘇首位，而寫字樓市場比南京

甚至無錫都有較大差距。

蘇州經濟10年來一直保持著兩位

數的增長，去年更是有103.9%的

增長。外資外地企業紛紛進駐，本地私營企業大量涌現，總量和增

速在全省都處在首位。

蘇州寫字樓的市場與蘇州的經濟發展和城市地位有著很大的差距，而寫字樓市場的發展直接影響當地的商務成本和機會，所以蘇州的寫字樓的市場發展是必須的亦是必然的，這樣才能滿足經濟增長的要求。

蘇州的住宅市場從1999年發展至今，從低谷走向了高潮，且一浪高過一浪，正有向浪尖沖的勢頭，4年來一直保持著火爆的市場，而寫字樓的市場卻是不溫不火，一直是邁著小步的前進，目前，這塊市場有了明顯的變化：

市區、園區、新區的主要中高檔寫字樓的租賃率達到95%左右，部分寫字樓的價格出現了40%的增長，平均租金達到50元/月·㎡，

新區、園區的部分高檔寫字樓更達到100元/月·㎡。

根據統計局的數據，蘇州辦公樓2003年1-8月份新開工面積14046㎡、竣工面積39964㎡，而同期實際銷售面積達到52029㎡，銷售

價格也一路上升，各區域都有10-20%的增長。且銷售勢頭良好。

近期，那些幾年甚至十幾年前建造的，由于當年的資金等諸多問題而新成的“爛尾樓”，如今在市場和政府的調節下也披上了“新裝”，

其中有7個都涉及到寫字樓，且租售市場良好。

從市場的角度來看，蘇州目前的寫字樓市場的供給不能滿足市場的需求，眾多的投資商也瞄準了這樣的市場，很多房產投資客也從投資住宅市場向投資寫字樓轉變，蘇州的寫字樓市場將進入高速發展階段。

區域分布

蘇州的寫字樓主要集中在老城區（人民路、干將路、三香路、石路商圈及附近、觀前商圈及附近）、新區（新區行政中心及附近）、園區（中興路、園區CBD及附近）。呈“一”字形直線分布，東起園區CBD，西至新區行政中心，由干將路把這兩個區塊連接起來，形成了寫字樓“兩區一路”的格局。

圖1、2區域是園區寫字樓集中地塊，園區作為蘇州經濟的增長點，作為中新合作項目的成功典范，在國內有很好的知名度。且規劃合理，道路交通便捷，配套設施完善。具有高檔寫字樓的存在和發展的良好條件。

圖10區域是蘇州又一個高檔寫字樓的集中地，地處蘇州高新區行政中心，高新區作為蘇州首個開發區，基礎條件成熟，臺灣和日本企業占多，由于臺灣、日本的投資具有集中的特點。此區域的客戶多以臺灣、日本客戶。隨著蘇州外來投資的增多，尤其是臺灣、日本企業的涌人，此區域寫字樓必將有良好的發展。

圖3區域是園區和市區的接口處，圖9區域是新區和市區的接口處，從城市的發展狀況來看，新區、市區、園區的關聯性將更加緊密，目前此塊區域的寫字樓的良好租售率已經說明了未來發展的美好前景。

干將路是連接新區、園區最便捷的道路，它的改造完成更好的把新區、園區的工廠、企業貫通起來。寫字樓也很集中，主要分布在圖4（干將路、臨頓路口）、圖5（干將路、人民路口）、圖6（干將路、養育巷口）、圖7和8（干將路、閶胥路口）。

區域分布列表

樓盤檔次比重

本次調查在上述區域均勻選擇2-3個個案，共計選擇25個寫字樓個案，通過市場調查及相關資料的查閱，在價格和檔次上初步做出以下論斷：

目前蘇州寫字樓市場的價格狀況主要在三個范圍，40以下、40-50、50以上，其中50以上部分多為90-100左右。（單位：元/月·㎡）

根據對寫字樓市場的調查，基本可以把以上三個價格范圍作為劃分寫字樓檔次的依據。

50以上為高檔，40-50為中檔，40以下為中低檔。（單位：元/月·㎡）

市場特征

一、區域、形態

蘇州的寫字樓主要集中在老城區（人民路、干將路、三香路、石路商圈及附近、觀前商圈及附近）、新區（新區行政中心及附近）、園區（中興路、園區CBD及附近）。

寫字樓對其周邊的配套設施完善程度、交通便捷狀況有較高的要求，所以寫字樓都有集中的組團形式，如新區行政中心區域、干將路養育巷保險樓群、

園區CBD區域等，這種集中的組團形式在寫字樓市場是普遍現象。

由于市政府對于市區（護城河內）的建筑有限高的規定，所以這個區域的寫

字樓多為6-7層，而此區域外圍尤其是新區園區及其周邊多為20層以上的建

筑。

由于受交通狀況及停車條件的限制，觀前和石路商圈內部的寫字樓并不多，但由于商圈具有優越的配套設施，所以寫字樓多集中在商圈一公里的范圍。

干將路作為市區的主要交通干道，是連接新區和園區企業單位的主要道路，因此，干將路以及干將路和新區、園區的接口處集中了大量的寫字樓群落。

考慮到行業及貿易的關聯性，公共關系、公共信息在企業發展中的作用，在寫字樓市場中很多物業的入駐企業都有著一個或多個共性、關聯性。極端表

現為同一個行業的集中，如瑞基大廈的裝飾、材料公司的集中，金鼎商務中

心里電子、網絡公司占80%以上。

二、價格、租售市場

2000年前后，蘇州寫字樓市場一直以租賃為主，且空置率較高，此時的住宅市場已經回暖升溫，根據城市的發展經驗，住宅市場是寫字樓市場的“點火石”，近期住宅市場的強勁沖刺，將要引爆寫字樓市場。寫字樓市場是城市經濟發展的“發動機”，在蘇州經濟的高增長下，這臺“發動機”顯得功率太小，眾多“爛尾樓”的盤活、新開商用項目的熱銷，說明了這臺“發動機”正在加大馬力。

目前，蘇州寫字樓租賃市場的價格平均為50元/月·㎡，銷售價格平均為5500元/㎡，蘇州寫字樓高端市場的租金達到90-100元/月·㎡，且以租賃的形式

為主。此類高端物業都集中在新區行政中心和園區CBD。

由于護城河內的寫字樓為6-7層，面積小，相對交通狀況差，相對物業管理差，停車不方便等原因，檔次及定位都較低，價格也就偏低，租賃價格集中

在30元/月·㎡左右。

隨著寫字樓市場的復蘇、活躍，切入市場的方式也開始多樣化，“租售結合”、“以租帶售”、“先銷包租”等形式在市場上大范圍運用。

三、面積、消費群體

寫字樓市場的高端產品主要是由外資企業、外企駐蘇機構、大型金融機構分支等有實力的客戶消化掉的，隨著蘇州的經濟增長，外資

企業的大量涌入，高端市場的需求也日益增加，新區的獅山大廈、

園區的國際大廈的出租率都達到100%。

隨著經濟增長，外資生產型企業的增多，拉動地方產業的發展,本地私營企業的大量出現（蘇州是最多一天注冊137家公司），使得小

面積、高檔次的寫字樓供不應求，這類企業對于面積要求100-150

㎡，對于寫字樓的管理、檔次要求偏高，最終最求的是良好的性價

比。

隨著蘇州外資企業的增多，蘇州作為江南園林的國際花園城市，更

加國際化，生活也隨之國際化，出現了私人診所、心理咨詢等新型

服務行業，以及外企高級白領創建的公司、個人工作室也日益增多。

對小面積、高檔次的寫字樓也是很大的需求。

目前，蘇州的高檔寫字樓主力面積在200-400㎡，中低檔寫字樓的主力面積在100-150㎡左右，而對于寫字樓市場需求這兩端都沒有

達到，“優而大、次而小”的格局不能迎合蘇州寫字樓市場。

市場研判

10月份，通過對蘇州市區寫字樓市場基本狀況的了解，以及對寫字樓物業和客