10/10寫字樓市場調(diào)查報告范本杭州城西寫字樓項目市場調(diào)查報告

（萊茵·矩陣國際）

2011年7月7日

目錄Content

一、2011年杭州房地產(chǎn)市場概況(33)

1.市場總體情況(33)

2.本章小結(jié)(1111)

二、區(qū)域概況(1212)

1.新城西向西大突破(1212)

2.杭州三高人群聚集之地(1212)

3.城西發(fā)展規(guī)劃(1313)

4.本章小結(jié)(1313)

三、區(qū)域內(nèi)寫字樓概況(1414)

1.區(qū)域內(nèi)知名寫字樓概況(1414)

2.區(qū)域內(nèi)其他在售寫字樓概況(1717)

3.本章小結(jié)(1818)

四、板塊內(nèi)寫字戶駐戶概況(1818)

1.駐戶概況(1818)

2.本章小結(jié)(2020)

五、區(qū)域配套(2020)

1.主要配套情況一覽(2020)

2.本章小結(jié)(2323)

六、市調(diào)總體結(jié)論：(2424)

1.市場前景(2424)

2.目標客戶群體(2424)

一、2011年杭州房地產(chǎn)市場概況

1.市場總體情況

自1月26號更加嚴格的“新國八條”以及2月28日杭州細則出臺以來，住房交易市場呈現(xiàn)疲軟，而未在限購之內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)則迎來春天。

2月28日杭州細則出臺后，截至3月8日，杭州樓市位列銷售排行榜前十位的樓盤中，有9個樓盤為寫字樓、酒店式公寓、社區(qū)商鋪之類的商業(yè)地產(chǎn)。

政府樓市調(diào)控劍指住宅，不少開發(fā)商業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，將戰(zhàn)略布局重點放到商業(yè)地產(chǎn)上；與此同時，看好中國經(jīng)濟未來前景的各國際品牌、企業(yè)、商家紛紛在各地尋找落腳點，夯實了商業(yè)地產(chǎn)的剛需市場基礎(chǔ)；而投資者也開始關(guān)注并青睞商業(yè)地產(chǎn)的前景。從宏觀市場到微觀市場，似乎都在昭示：商業(yè)地產(chǎn)春天的到來，已具備了諸多利好因素。

（1）2011年4-6月土地出讓情況

[2011]10

號山C-1、C-2地套公建)用

地、商業(yè)金

融業(yè)用地

科技有限

公司

三塘綜合樓在建工

程及該綜合樓占用的宗地國有建設(shè)用地使用權(quán)

下城區(qū)東新路

533號，東至東

新路

10189商服用地35682

杭州市居

住區(qū)發(fā)展

中心有限

公司、

浙...

2011-04-29

杭政儲出[2011]9號江干區(qū)(天城單

元FG09-C2-

5498

商業(yè)金融

業(yè)用地

30700

浙江中鐵

房地產(chǎn)集

團有限公

司

2011-04-14

杭政儲出[2011]8號江干區(qū)(錢江新

城A-01-2地塊

16781

商業(yè)金融

業(yè)用地

177100

浙商財產(chǎn)

保險股份

有限公司

2011-04-14

（2）2011年4-6月交易行情

4月每日交易行情

5月每日交易行情

6月份主城區(qū)銷售概況

日期

預定

（套）

交易套

數(shù)（套）

交易面積

（平米）

可售套數(shù)

（套）

成交構(gòu)成

1日48574815.3627627住宅39套，商鋪0套，寫字樓18套

2日3615097.7927569住宅24套，商鋪10套，寫字樓26套

3日51339793.1727483住宅27套，商鋪10套，寫字樓95套

4日01288365.4227385住宅34套，商鋪4套，寫字樓90套

5日41157774.6927953住宅24套，商鋪6套，寫字樓85套

6日9211908.6528083住宅16套，商鋪0套，

寫字樓5套

7日88433833.5127955住宅12套，商鋪5套，寫字樓26套

8日113495101.0227823住宅19套，商鋪3套，寫字樓24套

9日4155516127747住宅21套，商鋪9套，寫字樓25套

10日209565786.9827848住宅26套，商鋪11套，寫字樓19套

11日5676898.0328184住宅44套，商鋪12套，寫

字樓11套

12日75434037.3628102住宅24套，商鋪11套，

寫字樓8套

13日61587156.0427999住宅35套，商鋪4套，寫字樓19套

14日10739820.8627867住宅31套，商鋪32套，寫字樓10套

（3）2011年杭州4-6月寫字樓銷售排行

4月寫字樓銷售排行

5月寫字樓銷售排行

2.本章小結(jié)

雖然限購令給房地產(chǎn)市場帶來種種影響，整個市場狀況令人擔憂，但是就商業(yè)地產(chǎn)而言，卻是一個發(fā)展良機。開發(fā)商、消費者都將更多的關(guān)注度及資金投入商業(yè)地產(chǎn)之中，地產(chǎn)開發(fā)成為大勢所趨。具體原因不外乎以下三方面：

第一、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型為第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了很好的機遇，第三產(chǎn)業(yè)所占GDP比重勢必會不斷增加，這為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了很好的支撐：依照國外經(jīng)驗，當?shù)谌a(chǎn)業(yè)占GDP比重超過55%時，商業(yè)地產(chǎn)將成為熱點，市場對住宅的需求將隨之減少，目前杭州市第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重為51%左右，根據(jù)遠景規(guī)劃，在2015年左右，杭州市第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重將達到55%，屆時商業(yè)地產(chǎn)必將迎來又一個春天。

第二、城市化進程的不斷深入為商業(yè)地產(chǎn)提供廣闊的空間。目前中國正處于城市化進程的加速階段，開發(fā)收益的增長速度已經(jīng)達到了最大化階段，商業(yè)地產(chǎn)的收益增長速度開始展現(xiàn)后來居上的潛力。通常當城市化率大于70%的時候，商業(yè)地產(chǎn)的收益率將超過住宅開發(fā)。根據(jù)杭州統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，杭州市目前城市化率為62.1%。到2015年，杭州市城市化率預計將達到72%。在城市化加速階段提前涉足商業(yè)地產(chǎn)，尤其是在具有發(fā)展?jié)摿Φ牡囟纬钟袃?yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，將會成為品牌實力的見證。

第三、調(diào)控政策頻出和土地規(guī)劃使得許多房產(chǎn)巨頭不得不涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。近十年中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了政策支持期到調(diào)控政策頻出期的轉(zhuǎn)變，密集的調(diào)控劍指住宅市場，住宅市場的不確定風險越來越大，同時現(xiàn)在政府出讓土地的規(guī)劃中通常包含商業(yè)，使得拿地的開發(fā)商不得不接觸商業(yè)地產(chǎn)。大量商業(yè)地塊出讓，以及房企巨頭的逐漸涉入商業(yè)地產(chǎn)市場，使得商業(yè)地產(chǎn)未來的競爭將會十分激烈。

二、區(qū)域概況

1.新城西向西大突破

現(xiàn)在杭州人所說的“城西”，更多意義上指的就是蔣村商住區(qū)，十多年前在西溪濕地之上建起來的蔣村商住區(qū)，被視為第一個具有社會學意義的中產(chǎn)階層居住區(qū)。

在過去10年的時間里，由數(shù)十家房地產(chǎn)開發(fā)商在4平方公里土地上開發(fā)的超過300萬平方米的大型住宅區(qū)，聚集了超過15萬的居住人口，成為杭州市區(qū)規(guī)模最大的居住區(qū)，“城西”也因之成為一個專屬的地產(chǎn)術(shù)語。今天，城市向東的聲勢雖如此浩大，“城西”仍是杭州地產(chǎn)界用得最頻繁的一個標簽。

兩次行政區(qū)劃調(diào)整推進了城西的兩次大發(fā)展，蕭山、余杭入杭，杭州都市化發(fā)展的空間再一次被打開，城西居住的概念自然延伸到閑林、老余杭、五常等地，城西無論是覆蓋面、影響力、輻射力都大為膨脹。

杭州的新城西不再局限于原來的蔣村區(qū)域，向西一直可以延伸到閑林、余杭區(qū)域，向北擴展到了三墩以北地區(qū)，逐漸成為以浙大新校區(qū)為核心的高等教育基地、產(chǎn)學研相結(jié)合的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)孵化基地，園林化、生態(tài)化、現(xiàn)代化的新社區(qū)，以及主城西北部地區(qū)的文化、旅游、商貿(mào)和公共服務(wù)中心。

2.杭州三高人群聚集之地

城西是杭州事實上的中央生活區(qū)（CenterLivingDistrict，簡稱CLD），云集了大量城市精英新貴，其在城市中的地位接近于北京亞運村、上海“徐家匯-虹橋”沿線和深圳香蜜湖。

區(qū)域內(nèi)的高尚住宅小區(qū)里聚集著大批從事教育、咨詢、旅游、高新科技企業(yè)、房地產(chǎn)、金融等行業(yè)工作的人士，人口具有高學歷、高收入、高消費的“三高”特點，人均年可支配收入比同期杭州市區(qū)的平均收入多出萬元以上，根據(jù)市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2007年便達到了32136元。

這群人也許不是杭州最富裕的，卻是杭州最具影響力的，或者說是這個城市的意見領(lǐng)袖。他們塑造了城西衣食住行的時尚，并且通過自己的影響力，讓“城西生活”成為整個城市的一種標桿。

3.城西發(fā)展規(guī)劃

西湖區(qū)制定出“一街、兩帶、六園”的產(chǎn)業(yè)布局，依托高校、休閑旅游、省會經(jīng)濟，立志打造西湖創(chuàng)新硅谷，形成與濱江、下沙三足鼎立的態(tài)勢。

其中位于城西的有：

一街：文三路電子信息街區(qū)，打造富有活力的科技創(chuàng)新街區(qū)，重點發(fā)展高科技研發(fā)經(jīng)濟和總部經(jīng)濟，形成創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)高科技企業(yè)集群。

兩帶：西溪路高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶和環(huán)浙大紫金港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)帶，打造富有國際競爭力的一流產(chǎn)學研基地。西溪路高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶主要從事軟件和信息服務(wù)業(yè)、生物技術(shù)的研發(fā)，形成產(chǎn)學研有機聯(lián)系的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)鏈和科技產(chǎn)業(yè)帶。環(huán)浙大紫金港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)帶包括浙江大學紫金港校區(qū)及留祥路區(qū)域、蔣村新區(qū)。留祥路兩側(cè)重點吸納國際創(chuàng)新資源包括高新技術(shù)知識資本和風險投資資本，打造一個具有核心創(chuàng)新能力、豐富創(chuàng)新資源和濃厚創(chuàng)業(yè)氛圍的產(chǎn)學研一體化的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)示范街區(qū)。蔣村新區(qū)中心商務(wù)區(qū)重點是用好1100畝商業(yè)商務(wù)綜合用地和1000畝10%留用地。打造成國內(nèi)外銀行、創(chuàng)投基金等各種金融服務(wù)機構(gòu)集聚區(qū)，跨國公司總部、地區(qū)總部和辦事處聚集地，商務(wù)商住、酒店餐飲、休閑旅游、文化娛樂的配套服務(wù)區(qū)。

六園中位于城西的是：西湖科技經(jīng)濟區(qū)塊、浙大國家大學科技園、杭州數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)園、西溪文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。西湖科技經(jīng)濟區(qū)塊要打造城西重點高新技術(shù)接產(chǎn)基地和浙江省科研機構(gòu)創(chuàng)新基地。浙大國家大學科技園要打造國內(nèi)一流、國際知名的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)產(chǎn)學研合作基地。杭州數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)園要打造以杭州數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)園為核心、多點布局的數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)集群。西溪文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園要打造集藝術(shù)創(chuàng)作、藝術(shù)交易、文化、休閑、旅游為一體的文化創(chuàng)意基地。

4.本章小結(jié)

全面的遠景政府發(fā)展規(guī)劃是一個區(qū)域崛起的必備條件。西湖區(qū)“一街、兩帶、六園”發(fā)展規(guī)劃，都給項目所在區(qū)域未來發(fā)展前景提供了可靠的保證。本項目作為城西標志性建筑，所擁有的價值前景和影響力不可估量，而大城西的發(fā)展趨勢，則將這種價值和影響力進一步擴大。

三、區(qū)域內(nèi)寫字樓概況

1.區(qū)域內(nèi)知名寫字樓概況

（1）浙商財富中心

浙商財富中心鳥瞰圖

?項目基本情況：

?項目地址：古墩路和天目山路交匯處

?物業(yè)類型：城市綜合體（涵蓋寫字樓、酒店、商業(yè)走廊、餐飲集群）?體量：13萬平方米

?銷售狀況：

?首次開盤：2011年5月10日

?首次推出產(chǎn)品：南區(qū)塊4號樓寫字樓、商鋪

?戶型結(jié)構(gòu)：寫字樓140㎡-730㎡，商鋪93㎡-682㎡

?去化情況：開盤當天去化7成，剩余少量大戶型房源

?價格：31000元/平米

?下期產(chǎn)品：北區(qū)塊2號樓寫字樓、酒店式公寓

?優(yōu)勢：

?浙大科技園二期工程；

?城西交通要道交匯之處；

?石材玻璃幕墻+金屬紗網(wǎng)外罩，別致的創(chuàng)意立面城西罕有；

?4000方中央濕地水景+多區(qū)塊空中花園組成立體生態(tài)景觀；

?充足的車位、電梯配比，保障樓宇使用便利高效，設(shè)計理念前瞻；

?藝術(shù)酒店擁有高達數(shù)層樓的紅酒陳列柜；

?白金物管仲量聯(lián)行擔任物管顧問。

（2）銀泰

銀泰鳥瞰圖

?項目基本情況：

?項目地址：豐潭路和萍水路交匯處

?物業(yè)類型：城市綜合體（涵蓋購物中心、時尚步行街、寫字樓、酒店）?體量：40萬平方米，寫字樓約8萬方

?預計2012年底，城西銀泰購物中心完成招商并開業(yè)，2013年全部交付

?戶型結(jié)構(gòu)：寫字樓90-900㎡

?優(yōu)勢：

?城西核心位置；

?銀泰品牌在市場上擁有較強的影響力；

?定位上更加追求知性、時尚、潮流、人文與休閑特色，全天候生活體驗。（3）西溪天堂

西溪天堂鳥瞰圖

?項目基本情況：

?項目地址：天目山路與紫金港路交匯處

?物業(yè)類型：城市綜合體（涵蓋旅游公建設(shè)施、度假酒店集群、中國濕地博物館、產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓以及商業(yè)綜合體）

?體量：占地面積26.26公頃，總建筑面積30萬平方米

?銷售狀況：

?首次開盤：2009年12月25日

?首次推出產(chǎn)品：悅居一期五星級酒店式公寓

?戶型結(jié)構(gòu)：主力戶型200平米以內(nèi)

?后續(xù)推出：2010年6月16日悅居2期開盤

?價格：45000元/平米

?優(yōu)勢：

?位于西溪濕地公園內(nèi)東南角，環(huán)境與景觀優(yōu)勢突出；

?以旅游及其相關(guān)配套為核心規(guī)劃業(yè)態(tài)，與周邊項目差異性較大；

?引入喜來登與悅榕莊兩大知名酒店品牌；

?項目內(nèi)中國濕地博物館是國內(nèi)首家國家級別的濕地專業(yè)博物館；

?戶型空間設(shè)計上極度奢侈，160㎡以內(nèi)的戶型，僅設(shè)一房；180—250㎡的戶型，也僅有兩房。

2.區(qū)域內(nèi)其他在售寫字樓概況

3.本章小結(jié)

區(qū)域的商務(wù)價值正逐漸被市場和消費者認可，商務(wù)樓不斷涌現(xiàn)，在眾多寫字樓中，自身品質(zhì)較高，而又擁有獨特優(yōu)勢的項目，在價格、形象、行業(yè)影響力以及市場口碑中均遠超普通項目。

四、板塊內(nèi)寫字戶駐戶概況

1.駐戶概況

元茂大廈：位于西湖區(qū)文二西路1號，文二西路與古翠路交叉口，2.5元/平方米/天

元茂大廈

科技類37%

13%

服務(wù)類8%

西湖國際科技大廈：位于西湖區(qū)文二路391號，甲級，3.2元/平方米/天

2%

10%

科技研發(fā)33%

金融

華星時代廣場，文三路478號，甲級，2.9元/平方米/天

金融51%

2%

6%

廣告4%

設(shè)計2%其他

杭州通信大廈：上塘路386號，2元/平方米/天

科技類

58%

3%

貿(mào)易類

9%

其他

聯(lián)合大廈：紫荊花路2號紫荊花路與天目山路交叉口，甲級，3元/平方米/天

科技類37%

9%

事務(wù)所14%

其他

天苑大廈：文三路508號，甲級，1.9元/平方米/天

科技類

59%

4%

2.本章小結(jié)

根據(jù)市調(diào)結(jié)果顯示，城西商圈寫字樓集中在老文教板塊，駐戶以科技型企業(yè)為主，金融和貿(mào)易類企業(yè)也占較大比重，顯示城西商圈的整體定位仍是以科技型企業(yè)為主導，這其中原因一方面是因為老文教商圈打造的“杭州‘秋葉原’”定位，聚集了大量如阿里巴巴一樣的網(wǎng)絡(luò)、動漫、軟件等高新技術(shù)企業(yè)，一方面是文教商圈相較于錢江新城、武林商圈、慶春商圈、黃龍商圈等市中心板塊，整體租金較低，維持在1.5～3元左右的均價，且交通方便，非常適合創(chuàng)業(yè)初期資金不寬裕的企業(yè)。

但城西商圈也存在難以解決的問題，如寫字樓普遍較老，內(nèi)部配置落后，缺乏與高端商務(wù)相匹配的品質(zhì)、形象和配套，文三路和天目山路的交通擁堵問題也越來越成為該區(qū)塊寫字樓的“阿基琉斯之踵”，因此許多成長起來的企業(yè)，會選擇更加符合自己公司形象及需求的寫字樓。

五、區(qū)域配套

1.主要配套情況一覽

（1）主要商業(yè)配套

西溪新天地：

地處西溪板塊西側(cè)的西湖區(qū)蔣村，用地面積55.96畝，計劃投資總額2.2億元，集酒店、辦公、餐飲、休閑消費于一體。建設(shè)時間預計為3年，建成后蔣村人的生活會有質(zhì)的

提升。“西溪新天地”項目由杭州龍章股份經(jīng)濟合作社、杭州楊家埭股份經(jīng)濟合作社與杭州坤和旅游客運中心有限公司合作開發(fā)。

西溪印象城：

西溪印象城位于杭州市余杭區(qū)天目山路和五常大道交叉口西南角，是集購物中心、城市娛樂、濕地旅游等要素的21萬平方米購物中心。首期開業(yè)的項目建筑面積達16.8萬平方米左右，將全部打造為純商業(yè)。而第二期開業(yè)的項目建筑面積約為4.2萬平方米，可能會涉及酒店和住宅。首期項目預計會在2013年初正式開業(yè)，由于體量巨大，光停車位就超過2千個。確定合作入駐的企業(yè)有全國第7家沃爾瑪山姆會員店。

左圖為西溪印象城概念展廳

西城廣場：

位于文二西路和紫荊花路交叉口，是杭州城西目前最成熟的大型綜合性購物中心，囊括購物、美食、娛樂、休閑、健身、觀光等功能于一體，總建筑面積1.8萬平方米。在功能設(shè)計上，廣場北側(cè)為開闊的市民公共交流區(qū)域，擁有杭州罕見的按國際標準設(shè)計的輪滑區(qū)，露天電視墻、音樂噴泉、小綠化帶等設(shè)施，可同時容納上千人活動。

西城廣場鳥瞰效果圖

城西銀泰百貨

古墩路印象城購物中心

杭州古墩路印象城的總建筑面積為5.8萬平方米，定位為社區(qū)型購物中心，聚集了購物、餐飲、休閑、娛樂等消費內(nèi)容，輻射半徑為2公里。外婆家、神采飛揚、肯德基、第二樂章、mathercare、拉夏貝爾、絲芙蘭也同時開出。沃爾瑪超市將位于印象城的三樓、四樓，建筑面積1萬多平方米，體量與城北東新園店相當，定位都是購物廣場。古墩路印象城于2010年1月28日開業(yè)，在開業(yè)一年后取得了不錯的成績，累積客流達600多萬，銷售額達3.5億

（2）主要醫(yī)院

浙江綠城醫(yī)院：

浙江綠城醫(yī)院（浙江綠城心血管病醫(yī)院）是以心血管病專科為特色的非營利性綜合醫(yī)院，醫(yī)保定點醫(yī)療機構(gòu)。

省立同德醫(yī)院

省立同德醫(yī)院是浙江省衛(wèi)生廳直屬的集醫(yī)療、科研、教學為一體的中西醫(yī)結(jié)合三級甲等醫(yī)院，是首批省、市基本醫(yī)療保險和職工子女統(tǒng)籌定點醫(yī)院，為省級干部保健基地、涉外醫(yī)療機構(gòu)、國家藥物臨床研究機構(gòu)和高等醫(yī)學院校教學醫(yī)院，列入全國重點中醫(yī)院及浙江省中醫(yī)名院建設(shè)單位。

杭州正大醫(yī)院：位于文三西路益樂路口的私立醫(yī)院

浙大國際醫(yī)療中心（在建）：

位于余杭組團的創(chuàng)新基地內(nèi)，計劃用地300畝，擬建設(shè)1200張床位規(guī)模的三級甲等綜合性醫(yī)院。