房地產產品品和各種市市場因素的的關系市場需求的角度看項項目開發和和產品設計計政府（（經濟發發展城城市形象社社會問問題）開發商（效效益品品牌）消費者（使使用投投資）設計師的角度看市市場和產品品的關系體驗-發現價值-跟隨或者引引導創新大城市和超超級大城市市建設決策策者面對的的問題激發舊城區區活力交通壓力的的緩解污染的遏制制和改善城市形象強強化和文化化的保護并并發展保持GDP的持續增長長郊區化趨勢勢的應對大城市相關關問題分析析日益衰敗的的舊城交通壓力環境污染城市形象保保護郊區化無序序蔓延……舊城改造人口密度控控制高效的道路路和格局設設計高效的土地地利用方案案節能和環保保的技術和和材料城市風貌城市功能和和業態的期期望城市規模城市建設的的需求規劃：符合合城市規劃劃的要求；；符合整體體產業布局局要求、交交通管理要要求、環境境設施標準準要求；符符合城市風風貌建設的的要求、自自然保護、、文化保護護要求；建筑：建筑筑風格、高高度；對環環境的影響響；帶來能能夠帶動消消費、增長長稅收的業業態和產業業；使用節節能綠色材材料和技術術；帶動政府決決策者的設設計因素……經濟的、文文化的或者者意識形態態的規劃意見書書及建設方方案的審批批規劃意見書書以外的意意見和影響響經濟可持續續發展—招商引資和和改善環境境快速擴張帶帶來的問題題地方文化保保護接納城市化化人口舊城改造城市化新農村建設設中小城市及及城鎮的相相關問題案例：上海海新天地設計的落實實：保留原建筑筑形態，加加以翻修整整新改造建筑內內部空間，，適合現代代生活需要要調整街區尺尺度，用戶戶外的交往往和活動—體驗式的消消費感受產產生吸引功能的綜合合：步行街街、酒店公公寓、商場場、辦公、、影院、餐餐飲控制入住商商家品質娛樂性、觀觀賞性和趣趣味性的設設計元素定位位：：上上海海是是東東西西方方文文化化的的交交匯匯處處，，市市區區的的“建筑筑萬萬國國博博覽覽”，已已成成為為海海派派文文化化的的重重要要組組成成部部分分。。一一旦旦郊郊區區建建成成“萬國國城城鎮鎮”，與與市市區區的的“萬國國建建筑筑”相吻吻合合，，和和具具有有江江南南水水鄉鄉古古鎮鎮特特色色的的現現代代化化城城鎮鎮相相結結合合，，則則不不僅僅會會吸吸引引越越來來越越多多的的市市區區市市民民搬搬到到郊郊區區居居住住，，還還會會吸吸引引更更多多的的海海內內外外游游客客來來旅旅游游。。動機機:高水水平平的的就就地地城城市市化化做法法:建成成各各國國風風貌貌的的萬萬國國城城鎮鎮，，打打破破千千城城一一面面案例例：：上上海海一一城城九九鎮鎮規規劃劃之之安安亭亭新新鎮鎮可步步行行性性連接接性性混合合用用途途多多樣樣性性混合合住住宅宅高品品質質的的建建筑筑設設計計、、城城市市設設計計傳統統的的鄰鄰里里結結構構適宜宜的的密密度度“精明明”交通通可持持續續性性生活活質質量量“新城城市市主主義義”的設設計計原原則則城市市應應該該和和居居民民一一起起慢慢慢慢生生長長，，跟跟氣氣候候和和風風土土一一起起慢慢慢慢變變化化設計計中中避避免免出出現現跟跟隨隨長長官官意意志志，，成成為為個個人人喜喜好好的的產產物物保護護老老城城鎮鎮、、鄉鄉村村原原有有的的居居民民和和生生活活習習慣慣；；尊尊重重自自然然、、氣氣候候、、和和歷歷史史環環境境反饋饋意意見見定位位：：城市市功功能能的的外外遷遷依托托汽汽車車產產業業園園產產生生的的新新型型住住區區緊湊湊城城市市、、生生態態城城市市、、新新城城市市主主義義的的實實踐踐德國國風風格格小小城城安亭亭新新鎮鎮特點點描描述述：：充滿滿生生活活情情趣趣地域域化化特特征征突突出出場所所感感明明確確廣場場—城市市客客廳廳人情情味味十十足足的的“街道道生生活活”良好好的的識識別別性性、、認認同同感感、、歸歸屬屬感感密度度中心心主主要要建建筑筑群群易識識別別的的鄰鄰里里步行行街街小路路和和標標志志物物建筑筑圍圍合合多層層建建筑筑坡屋屋頂頂的的建建筑筑角樓樓設計計要要素素沿街街的的陽陽臺臺和和窗窗戶戶拱廊廊與與騎騎樓樓建筑筑物物的的入入口口有生生氣氣的的庭庭院院行道道樹樹與與栽栽植植林地地、、綠綠化化池塘塘和和河河流流橋………管線線規規劃劃系系統統雙層層LOW-E鋼化化玻玻璃璃墻體體隔隔音音隔隔熱熱結結構構先進進供供冷冷系系統統先進進供供暖暖系系統統建筑筑技技術術案例例：：北北京京萬萬年年花花城城的的TOD規劃劃設設計計原原則則案例例：：CCTV和國國家家大大劇劇院院城市市功功能能需需要要經濟濟持持續續發發展展壯壯大大的的背背景景下下，，作作為為城城市市形形象象代代表表的的政政府府的的心心態態案例例：：深深圳圳城城中中村村改造造改善善和和利利用用回避避案例例：：太太湖湖旅旅游游度度假假區區的的開開發發和和保保護護旅游游產產業業發發展展環境境保保護護開發發商商的的需需求求開發發利利潤潤和和效效益益品牌牌和和企企業業的的可可持持續續成成長長開發發利利潤潤和和效效益益易銷銷售售，，利利潤潤高高；；資資源源價價值值最最大大化化利利用用開發發模模式式對對比比特色色化化、、差差異異化化總價價原原則則建設設成成本本的的合合理理控控制制確立立針針對對性性目目標標設計計特特色色化化、、差差異異化化總價價原原則則建設設成成本本的的合合理理控控制制住宅空間和功能材料和工藝管理和服務保障型安居型舒適性奢華型酒店公寓……空間和功能材料和工藝管理和服務投資類第二居所分時度假類其它它………品牌牌和和企企業業的的可可持持續續成成長長工程程質質量量好好服務務形形象象好好關注注生生活活方方式式、、使使用用方方式式。。耐耐用用、、精精致致；；形成成特特定定形形象象和和文文化化感感受受；；物業業服服務務質質量量好好，，配配套套設設施施適適宜宜案例例：：榮榮尊尊堡堡案例例：：雅雅詩詩閣閣酒酒店店服服務務公公寓寓案例例：：深深圳圳999丹楓楓白白露露酒酒店店-女士士樓樓層層設有有別別具具特特色色的的女女士士樓樓層層，，為為照照顧顧到到女女性性的的生生理理和和心心理理特特點點，，房房間間內內的的所所有有擺擺設設均均為為女女士士特特別別而而設設。。整整個個房房間間色色調調柔柔美美明明朗朗，，裝裝潢潢雅雅致致迎迎合合時時尚尚女女性性的的品品味味，，別別致致的的香香薰薰燈燈，，白白色色的的蝴蝴蝶蝶蘭蘭，，清清新新的的綠綠色色植植物物，，為為女女士士提提供供獨獨享享的的幽幽雅雅小小天天地地。。房房間間內內特特別別配配備備了了全全套套的的女女士士護護膚膚妝妝扮扮及及日日常常用用品品，，使使旅旅居居在在外外的的女女士士可可以以感感受受到到家家一一般般的的溫溫馨馨和和舒舒適適。。使用用者者的的需需求求住宅宅居居住住的的需需求求房地地產產投投資資客客戶戶的的需需求求體驗驗式式消消費費類類客客戶戶的的需需求求住宅宅居居住住的的需需求求不同同人人群群需需求求層層次次和和居居住住的的對對應應關關系系馬斯斯洛洛需需求求層層次次理理論論：：生理上的需求求安全上的需求求感情上的需求求尊重的需要自我實現的需需要保障類安居類舒適類品味生活類保障類安居類舒適類品味生活類總價敏感功能敏感教育配置環境質量服務配套交通人群戶型配比和面面積段社區配套景觀環境社區區文化物業或者酒店店式服務材料選用和細細節品質倡導的生活方方式鄰里關系和社社區認同案例觀唐、運河岸岸上的院子、、naga上院上海，青年匯匯；螞蟻工房房張永和是為這這一項目定下下了寧靜平和和的灰色基調調的人，他所所思考的問題題是——富人在郊區到到底要怎么居居住？他說:“基于我們對生生活本質的了了解，今天在在城市中生活活的人們接受受的非視覺信信息實在太多多了，被動地地接受著一種種讓人煩躁的的氛圍。一般般工作的人在在家的時間除除了睡眠也就就兩個小時左左右，我們把把享受這兩個個小時的品質質定義為‘干干凈’和‘安安靜’，這兩兩個‘JING’決定了整體的的建筑風格和和色調選擇。。”從青年“匯”到青年“會”-青年“都會””從螞蟻工房到到Beehouse從螞蟻工房到Beehouse投資客戶的需需求投入資金額度度回收周期和利利潤率投資風險大小小面積大小--總價經營管理和回回報方式業態選擇配套設施和使使用計劃小產權商業酒店公寓小產權辦公其它案例莊勝-崇光百貨沈陽萬達廣場場開創國內前所所未有的最優優投資回報條條件：①170年SOGO品牌，國際知知名百貨。②北京莊勝廣廣場南館5萬平方米，以以小單元分割割產權銷售，，購買者獲得得屬于自己的的優秀商業增增值資產。③由莊勝崇光光百貨承租20年，投資者獲獲得穩定租金金收益。租金金按月支付。。④國內目前最最長最穩定20年收益期，年年均租金收益益高達8.5%，20年累計本金+租金收益共達達270%。⑤20年后，可與莊莊勝崇光百貨貨商討續約20年。⑥銀行提供供全程跟蹤蹤擔保（3+1×17），正式簽簽署協議。。⑦市中心優優勢地段，，處于地鐵鐵2號線宣武門門站與地鐵鐵4號線黃金角角,北接西單商商業街,南通菜市口口商區,距天安門僅僅千米之遙遙，成熟莊莊勝商圈。。⑧可回購，，轉讓自由由退出。⑨組建業主主俱樂部，，定期交流流收益、租租賃、轉讓讓等信息，，保證購買買者資產收收益與增值值最大化。。莊勝廣場南南館2003年底，萬達達廣場建設設完成。由由于宣傳攻攻勢凌厲，，這個有著著500間精品商鋪鋪的廣場，，竣工前就就已被350多個業戶用用6萬元/平方米的天天價（沈陽陽本地）買買下。2004年春節前，，萬達廣場場開門營業業，由于人人流過少，，兩個月后后第一次停停業。此后后近3年的時間里里，廣場幾幾次更換職職業經理人人，更換經經營模式，，并同時更更換經營方方向，但都都沒有引來來人氣，經經營遂陷入入停頓至今今。2004年下半年，，超過50名的萬達廣廣場業主以以“銷售欺欺詐”為由由起訴萬達達，并進而而向法院提提出撤銷購購房合同的的要求。敗敗訴。2005年以來，一一些業戶通通過私下協協商，實現現了退鋪的的意愿。盡盡管這一比比例不足業業戶總數的的3％，但萬達達試圖拯救救廣場的意意圖漸漸顯顯露。既然數度的的商業運營營努力，都都毫無起色色，眼看著著萬達廣場場日漸生銹銹的門鎖鏈鏈和由明轉轉暗的玻璃璃門，在反反復權衡之之后，萬達達集團與沈沈陽市政府府最終作出出了“收回回商鋪，拆拆除重建””的決定。。2006年8月3日，沈陽市市規劃和國國土資源局局下發了萬萬達廣場建建設用地規規劃許可證證；10日，沈陽萬萬達公司開開會部署拆拆除萬達廣廣場任務。。核心筒重新新布置，節節省出空間間核心筒區域域不利于使使用的區域域，成為共共享休息空空間，或房房間配套儲儲藏間對公共管線線優化排布布，提高面面積使用效效率北塔樓平面面調整建議議北塔樓單元元按照柱距距等分，5米開間藍島酒店公公寓藍島酒店公公寓南塔樓6.7米面寬戶型型布局方案案藍島酒店公公寓藍島酒店公公寓藍島酒店公公寓皇冠國際酒酒店皇冠國際酒酒店皇冠國際酒酒店小產權寫字字樓投資單元面積大大小--總價外立面形象象辦公空間使使用效率公共裝修品品質設備配置標標準材料服務標準和和品牌整體性物業業的營運投投資建筑地段建筑形象建設品質和和質量維護成本營運的市場場效益預期期案例建外soho現代汽車大大廈體驗式消費費客戶的需需求購物空間的的變化娛樂性消費費體驗業態的組合合正大廣場正大廣場正大廣場萬象城設計工作作者的角角度看產產品和市市場體驗式生生活對社會文文化和城城市建設設問題的的關注鑒賞力的的培養溝通力創造性思思維對建筑空空間的判判斷居住生活活體驗消費購物物體驗城市文化化體驗娛樂體驗驗不同人群群的心理理體驗傳承或者者創新感官體驗驗—表面和形形式的精神體驗驗—內在和本本質的住宅產品品線研發發的工作作郊區大盤-新城鎮建設類遠郊區，新建城。規模3萬人以上，功能設施齊全提供便利的居住、工作、休息場所。適用于各類人群生活。開發周期長、資金回收慢，易確立并傳播開發品牌；公共空間尺度（道路、商業街、廣場等）、交通方式、配套設施規模、景觀特征、建筑風格、開發順序產品分類開發郊區生活-休閑養生類遠郊，有豐富的自然環境資源；交通便利；規模中、小；以特定的人群為服務目標；設計、開發管理、建設管理要求水平高；投資高、風險大；收益高生活方式、社區文化、從內到外建設產品的空間和細節、物業服務內容和質量郊區景觀-度假類遠郊，有優良的自然資源；第二居所；以多種開發方式管理（產權式、分時度假式）重運營策劃和管理；前期研究時間長