營改增對房地產行業的影響

隨著營改增工作在各行業的逐步推進，房地產行業的營改增工作提上日程。從各方面匯總信息來看，房地產行業營改增后的稅率可能確定為11%，采用一般計稅方式，按照增值稅銷項稅額減去進項稅額后的差額征收。營改增的實施意味著房地產企業必然面臨著重大的變革，企業財務管理工作的變化必然會影響到房地產企業的內部控制，需要審時度勢，加強房地產企業內部控制工作以促進房地產企業各項管理工作正常有序開展。

張偉巍（2015）認為房地產企業營改增后面臨的主要問題：營業稅改增值稅后，房地產企業面臨著增值稅發票如何取得、保管、使用；如何計算增值稅額，增值稅進項稅額如何抵扣、如何進行納稅籌劃、如何進行增值稅會計業務處理等一系列問題，這些問題是房地產企業以前所沒有接觸過的，相關的管理人員及工作人員都欠缺經驗，急需獲得有效的指導。如果這些問題不能有效解決，必然給企業正常的工作帶來巨大的影響，如果違反法律法規，企業甚至面臨行政、刑事風險，因此，必須加強企業的內部控制，保證營改增工作的順利進行。

薛元坤（2015）認為房地產企業一直繳納營業稅，企業的管理人員、財務工作人員對與營業稅相關的會計處理、納稅業務、相關的法律法規比較熟悉，而對于增值稅的業務就很陌生。但增值稅業務比營業稅要復雜很多，增值稅具有非常嚴格的管理制度，增值稅的取得、領用、抵扣、繳納稅款都有嚴格而且復雜的規定，不是任何業務、任何增值稅發票都能抵扣，一旦違反法規，將面臨嚴重的行政、刑事處罰。尤其房地產企業剛執行營改增政策，有關工作人員如果對增值稅的相關政策理解或認識有誤，很可能會導致少計、漏記或計算錯誤，或者進項稅額抵扣不充分，或者沒有及時抵扣。甚至可能為了多抵扣進項稅而虛開、代開發票等，或者為了少繳稅而少計收入、少開增值稅發票等。這些有意或無意的行為都是嚴重違反法律的行為，都有可能讓其面臨稅務風險，甚至行政、刑事風險。因此，營改增后，必然要求企業相關人員改變對內部控制的態度，認識及行為，深刻認識依法納稅、正確繳納稅款的重要性，在全企業形成重視增值稅、學習增值稅的環境。只有形成嚴格按照企業內部控制的要求進行業務處理的環境，才能有利于營改增工作的正常開展，保證房地產企業依法有序開展業務。

房地產行業是我國經濟的重要增長點之一，在我國國民經濟中扮演著至關重要的角色。房地產行業影響廣泛，涉及到經濟生活的幾十個層面，房地產的發展直接影響著我國整個經濟的發展。根據“十二五”期間我國財稅體制改革的要求，營業稅改征增值稅（以下簡稱“營改增”）是我國2012至2015年財稅體制改革的重頭戲。迄今為止，僅剩建筑業、生活服務業、金融業和房地產業未全面完成營改增。2015年作為營改增的收官之年，在即將實行的營改增政策與嚴格的國家宏觀調控面前，房地產行業的發展面臨著巨大的考驗。研究國內外針對房地產行業營改增的相關理論，對促進房地產行業結構優化，保障房地產行業穩定增長有一定的理論和現實指導意義。

根據“十二五”期間我國財稅體制改革的要求，營業稅改征增值稅（以下簡稱“營改增”）是我國2012至2015年財稅體制改革的重頭戲。2011年11月，財政部和稅務總局聯合頒發了《營業稅改征增值稅試點方案》拉開了我國營改增稅制改革的序幕。自2012年1月起，我國陸續啟動了營改增方案試點，試點區域由點到面，行業由窄到寬。至今為止，僅剩建筑業、生活服務業、金融業和房地產業未全面完成營改增。

2015年3月5日，李克強總理作政府工作報告時強調，要促進房地產行業平穩健康發展。房地產作為我國國民經濟的支柱型產業，營改增的推行從長遠上看符合中央協調推動經濟穩定增長和結構優化的戰略目標，但短期內勢必對房地產企業內外部環境造成一定程度的影響，從而進一步影響到我國房地產行業的穩步發展。國內外相關研究成果對我國房地產營改增平穩健康過渡有著一定程度的指導意義和政策參考意義。

國外相關研究主要側重于對增值稅制度的研究，對此，Alan.A.Tait（1992）比較了各國增值稅制度及執行結果后認為，“增值稅包含從生產到零售各個環節更加可取”。Tait認為僅對進口商品和制造環節征稅不符合增值稅普遍征收的原則，而當勞務等作為一種投入時，就應該對其征收勞動增值稅，因此勞務也應納入增值稅征稅范圍。具體到房地產行業，Henderson（1983）認為，房屋本身即是消費品又是投資品，應通過區分房屋的消費功能和投資功能來研究房地產稅收對居民的消費和財富分配策略的影響。Cnossen（1995）從增值稅的理論框架出發，認為對不動產的消費既涉及當前消費，也涉及到未來時期的持續消費。其認為居住用不動產的銷售金額和房主自用住房的估算租金都要征收增值稅，而購買不動產時繳納的進項稅也應該允許抵扣銷項稅，從而實現增值稅稅收鏈條的環環相扣。Poddar（2010）則指出房屋消費與其他耐用消費品消費區別不大。房屋出售時增值稅應適用于預付的產品購買價總額，即產品的售價，而不包括租金。

早在“營改增”相關文件出臺之前，已有大量學者論證表明營業稅由于其全額征收重復計征的特點，在適用房地產業的問題上，不可避免出現問題。岳娟麗（2005）通過構建房產投資回報計算模型，得出房地產營業稅政策對穩定房價的作用較小。王佑輝等（2006）通過博弈分析，認為開征營業稅會刺激房價繼續上漲，而房地產交易環節征收增值稅因其調控能力強，不受不同稅負影響的房地產交易的博弈，更有利于國家宏觀調控。孫佳等（2010）探討了二手房營業稅對房地產市場的影響，認為營業稅縮小了二手房市場總量，惡化了供需關系，造成房價的進一步上揚。余偉（2010）認為房地產業營業稅計稅依據包括工程價款及工程價款之外收取的各種費用，其中工程價款本身就包含上一環節的稅金，從而存在重復征稅問題。

在2012年營改增拉開序幕后，國內學者對營改增的相關研究逐漸增加，而研究對象主要集中在實行營改增優先試點的現代服務業和交通運輸業。從理論分析的角度出發，潘文軒（2012）構建了營改增影響行業稅負變化的雙重效應，并將減稅效應進一步分解為中間投入比率與外購產品可抵扣率。其同樣通過投入產出表分析，得出大部分營業稅行業的稅負會下降，其中房地產業稅負平衡點在6.81%，營改增將會降低稅負約0.81%。郭祥（2012）從財務核算角度，通過比較營改增后營業稅稅負的下降與增值稅稅負的上升，從而權衡房地產企業稅負的變化。其認為增值稅抵扣鏈條的完整，有利于降低房地產業整體稅負。趙暉（2013）從房地產企業建造成本出發，分析了營改增對房地產企業稅負、凈利潤及凈現金流的影響，認為營改增會攤薄企業的經營利潤，提高建造成本，但是由于預售制的因素，企業的現金流壓力會有所降低，從而遏制房價過快上漲，引導房地產業進入良性發展軌道。

綜上所述，國外對增值稅研究起步較國內早，其對增值稅的研究對我國增值稅的發展有一定的借鑒作用。與此同時，國外學者對房地產增值稅稅基的研究也能為我國房地產營改增的提供一定程度的參考。但由于我國經濟與房地產發展的自有特點限定，國外研究對國內具體情況的參照作用十分有限。

與國外學者相比，我國學者相關研究則更貼合我國國情，早期學者對營業稅弊端的研究也是我國制定營改增政策的理論依據。但國內學者對營改增的相關研究從地域上看主要集中在上海等經濟發達的試點地區，對中西部非試點地區缺乏研究，從行業上集中于優先試點營改增的交通運輸業和現代服務業，對房地產等“營改增”的收尾行業的相關研究仍處于相對空白的階段，有待相關學者對此展開進一步的研究。（作者單位：云南大學經濟學院）

參考文獻：

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[9]余偉.促進房地產業可持續發展的稅收政策研究[D].暨南大學，2010.

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