華潤(rùn)置地松江泗涇古樓路2號(hào)地塊項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目屬性解讀項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)挖掘整體定位突破之借鑒產(chǎn)品定位及方案建議方案下的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目?jī)r(jià)值樹體系梳理2本案本項(xiàng)目位于松江泗涇板塊內(nèi)，該板塊緊鄰九亭板塊，北臨機(jī)場(chǎng)，西接佘山國(guó)家旅游度假區(qū)，南望松江大學(xué)城，東連上海市區(qū)，是松江重點(diǎn)發(fā)展的中心鎮(zhèn)距上海市中心27公里虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)12公里本項(xiàng)目地處松江北部泗涇板塊，雖受大佘山輻射，但自身缺乏一定的自然資源基礎(chǔ)，遠(yuǎn)離市中心，整體亦尚未形成高端居住區(qū)氛圍板塊屬性分析區(qū)位屬性3有多條市級(jí)交通干道及軌交9號(hào)線貫穿聯(lián)通，交通可達(dá)性好區(qū)位屬性

快速交通：經(jīng)由嘉松公路、滬松公路、莘磚公路可快速到達(dá)滬青平公路、A9、A5、A8以及市區(qū)。

軌道交通：地鐵9號(hào)線已投入使用，本案臨近泗涇站和佘山站兩站，距離約在公里。佘山別墅區(qū)A9A5莘閔別墅區(qū)A8趙巷別墅區(qū)徐涇別墅區(qū)滬青平公路滬松公路泗涇站佘山站9號(hào)線嘉松公路莘磚公路本案泗涇板塊板塊屬性分析4古樓路北側(cè)商業(yè)古樓路地塊屬性解析中等規(guī)模體量，地塊方正，周邊水系資源豐富；現(xiàn)有商業(yè)配套品質(zhì)和檔次較低，區(qū)域較為缺乏高端生活氛圍北側(cè)潤(rùn)江商業(yè)配套檔次較低，業(yè)種業(yè)態(tài)分布散亂西側(cè)緊鄰古樓閣河北側(cè)古樓公路，路況尚好，但多有大中型貨車經(jīng)過東側(cè)緊鄰巴張涇河宗地古樓閣河巴張涇河基地現(xiàn)狀：內(nèi)部平整5受地塊條件限制，產(chǎn)品線選擇受限較大，常規(guī)類小高層+低層產(chǎn)品線組合下的普通住宅將成為項(xiàng)目產(chǎn)品構(gòu)成主體項(xiàng)目屬性分析地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析容積率要求下可能的產(chǎn)品形態(tài)泗涇站泗涇古鎮(zhèn)本案6常規(guī)公寓類產(chǎn)品無(wú)法支撐項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)期和高溢價(jià)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目產(chǎn)品打造上必須實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的突破和品質(zhì)的強(qiáng)化升級(jí)！土地成本分析樓板價(jià)約11500元/㎡建筑、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷等成本合理利潤(rùn)率目標(biāo)（25-30%）本案整盤均價(jià)需達(dá)25000元/㎡以上注：本案預(yù)計(jì)一年后入市，銷售周期一年。七寶板塊板塊均價(jià)19024元/㎡城花新園22605元/㎡九亭板塊板塊均價(jià)10801元/㎡貝尚灣18969元/㎡泗涇板塊板塊均價(jià)9401元/㎡菲詩(shī)愛倫16200元/㎡新橋板塊板塊均價(jià)12941元/㎡綠洲香島14803元/㎡未來預(yù)期價(jià)格①②

9號(hào)線沿線板塊呈現(xiàn)出明顯的價(jià)格梯度；受與市區(qū)距離和配套影響，本案雖然可以樹立板塊標(biāo)桿價(jià)格，但很難突破九亭和七寶的標(biāo)桿價(jià)格、達(dá)到22000元/㎡以上的單價(jià)預(yù)期。項(xiàng)目屬性分析7立足地塊之上，遠(yuǎn)眺天際線，我們?cè)谒伎肌獙?shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品突破和品質(zhì)全面升級(jí)——No1：充分挖掘項(xiàng)目自身及區(qū)域的價(jià)值點(diǎn)，借勢(shì)而為，尋找產(chǎn)品突破方向！No2：通過項(xiàng)目借鑒實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品打造的突破，塑造自身產(chǎn)品價(jià)值樹體系，實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)目標(biāo)！8項(xiàng)目屬性解讀項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)挖掘整體定位突破之借鑒產(chǎn)品定位及方案建議方案下的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目?jī)r(jià)值樹體系梳理9自身?xiàng)l件區(qū)位條件由自身地塊條件尋找可以提升項(xiàng)目品質(zhì)的價(jià)值點(diǎn)規(guī)劃借勢(shì)充分挖掘項(xiàng)目的區(qū)位位置條件和內(nèi)外部交通條件借勢(shì)區(qū)域未來大規(guī)劃，發(fā)掘提升區(qū)域及項(xiàng)目?jī)r(jià)值的利好條件產(chǎn)業(yè)支撐內(nèi)部挖潛，論證區(qū)域是否存在一定客戶支撐市場(chǎng)條件對(duì)各種物業(yè)的市場(chǎng)格局進(jìn)行剖析，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)及價(jià)格支撐No1：充分挖掘項(xiàng)目自身及區(qū)域的價(jià)值點(diǎn)，借勢(shì)而為，尋找產(chǎn)品突破方向！項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘自身價(jià)值挖掘區(qū)域價(jià)值挖掘10自身價(jià)值挖掘

地塊價(jià)值巴張涇河地塊內(nèi)部水系地塊現(xiàn)狀古樓閣河古樓路地塊四至：地塊東至巴張涇河，南至規(guī)劃道路，西至古樓閣河，北至古樓公路。地塊條件：

地塊整體方正，內(nèi)部平整，利于產(chǎn)品規(guī)劃排布；

東西兩側(cè)緊鄰天然水系資源，內(nèi)部擁有自然水系，可利于打造濱河景觀，同時(shí)可將活水引入社區(qū)內(nèi)部，打造社區(qū)內(nèi)部水系景觀，提升項(xiàng)目及產(chǎn)品品質(zhì)。地塊自然條件優(yōu)越，形狀方正，內(nèi)外部水系資源豐富，利于通過項(xiàng)目整體規(guī)劃和景觀打造塑造高端品質(zhì)11地處西區(qū)四大高端別墅板塊圍合地帶，具備高端別墅氛圍市級(jí)交通干道貫穿，交通可達(dá)性好區(qū)位條件

高端別墅氛圍：處于徐涇、趙巷、佘山、莘閔西區(qū)四大高端別墅板塊圍合地帶，距佘山頂級(jí)別墅區(qū)僅約3公里，高端別墅氛圍濃厚。

快速交通：經(jīng)由嘉松公路、滬松公路、莘磚公路可快速到達(dá)滬青平公路、A9、A5、A8以及市區(qū)。

軌道交通：地鐵9號(hào)線已投入使用，本案臨近泗涇站和佘山站兩站，距離約在公里。區(qū)域價(jià)值挖掘佘山別墅區(qū)A9A5莘閔別墅區(qū)A8趙巷別墅區(qū)徐涇別墅區(qū)滬青平公路滬松公路泗涇站佘山站9號(hào)線嘉松公路莘磚公路本案泗涇板塊12區(qū)域商業(yè)配套及檔次將得到進(jìn)一步升級(jí)完善，高端板塊居住氛圍愈加成熟商業(yè)配套規(guī)劃三湘商業(yè)廣場(chǎng)占地約5萬(wàn)㎡，總建約10萬(wàn)㎡，緊鄰9號(hào)線泗涇站，集生活購(gòu)物、時(shí)尚餐飲、休閑娛樂于一體的一站式體驗(yàn)消費(fèi)中心，預(yù)計(jì)2010年底正式投入運(yùn)營(yíng)，大潤(rùn)發(fā)、KFC等商家已簽約入駐。其他商業(yè)規(guī)劃有餐飲、娛樂、生活配套、服裝箱包等，當(dāng)前商鋪基本售完；另外還規(guī)劃有酒店式公寓。佘山灣商業(yè)中心上海城投開發(fā)，

超過10萬(wàn)㎡的各類商業(yè)中配置了5萬(wàn)㎡的濱水風(fēng)情商業(yè)，3萬(wàn)㎡的精品城市廣場(chǎng)，約2萬(wàn)㎡的“佘山灣主題商業(yè)街”。泗涇站本案三湘商業(yè)廣場(chǎng)佘山灣商業(yè)中心佘山站泗涇鎮(zhèn)中心菲詩(shī)艾倫3000㎡米社區(qū)商業(yè)金港、同潤(rùn)社區(qū)商業(yè)本案所在區(qū)域目前無(wú)大型配套，主要依靠周邊社區(qū)的小型商業(yè)配套，但未來將有三湘商業(yè)廣場(chǎng)和佘山灣商業(yè)中心投入使用：三湘效果圖三湘效果圖三湘工程進(jìn)度區(qū)域價(jià)值挖掘13大佘山高端配套規(guī)劃的功能性輻射將進(jìn)一步提升區(qū)域價(jià)值及項(xiàng)目?jī)r(jià)值，泛佘山區(qū)域?qū)Ω叨丝蛻舻奈{能力亦將更加突顯規(guī)劃借勢(shì)——大佘山規(guī)劃歡樂谷佘山國(guó)際高爾夫天馬地質(zhì)坑酒店索菲特酒店佘山艾美酒店

佘山距離項(xiàng)目地塊約㎞；佘山千萬(wàn)級(jí)高端別墅云集，是目前上海最頂級(jí)的高端別墅板塊；

五星級(jí)酒店、高爾夫俱樂部、高端商業(yè)及各種度假休閑配套，與別墅結(jié)合，形成一個(gè)完整的高端板塊形象；

歡樂谷的開業(yè)將提升區(qū)域價(jià)值和人氣佘山高爾夫俱樂部佘山艾美五星級(jí)酒店本案天馬坑地質(zhì)五星級(jí)酒店黃河索菲特五星級(jí)酒店歡樂谷佘山星派大型高端高爾夫主題商業(yè)辰山植物園上海最大綜合植物園2.6㎞月湖五星級(jí)溫泉度假酒店佘山月湖山莊佘山高爾夫別墅世茂佘山莊園紫都·上海晶園東紫園紫園在建設(shè)施已運(yùn)營(yíng)設(shè)施高端別墅區(qū)域價(jià)值挖掘14虹橋交通樞紐版圖向西擴(kuò)張，輻射長(zhǎng)三角、輻射全國(guó)、輻射世界，為區(qū)域帶來全市、全國(guó)甚至全世界級(jí)客戶提供可能。用地約平方公里，拓展區(qū)域用地60平方公里，總面積平方公里；到2010年將建成世界最大的集航空、城際鐵路、高速鐵路、軌道交通、等多種換乘方式于一體的超大型綜合交通樞紐。

虹橋商務(wù)區(qū)定位為總部經(jīng)濟(jì)及高端服務(wù)聚集地，現(xiàn)已匯集上海近三分之一的駐滬領(lǐng)事館，3600多家各類外資和外國(guó)企業(yè)以及40多家國(guó)際采購(gòu)中心，具有較為強(qiáng)大的外擴(kuò)輻射力，西部泛CBD正逐漸形成。本案距未來大虹橋CBD中心約13km，車程15-20分鐘，將直接受其強(qiáng)大輻射，區(qū)域居住價(jià)值將借勢(shì)進(jìn)一步得到升級(jí)，同時(shí)也將吸引更廣泛、更多元高端客戶的進(jìn)入。規(guī)劃借勢(shì)——大虹橋規(guī)劃大虹橋利好將帶來更大量外部高端客源的導(dǎo)入，區(qū)域高端客戶構(gòu)成將呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)本案大范圍客戶導(dǎo)入長(zhǎng)三角地區(qū)港澳臺(tái)及外籍全國(guó)其他地區(qū)上海中心城區(qū)大虹橋商務(wù)區(qū)區(qū)域價(jià)值挖掘15產(chǎn)業(yè)客及私營(yíng)企業(yè)主的置業(yè)需求增長(zhǎng)將大大刺激區(qū)域內(nèi)對(duì)高端住宅的關(guān)注和需求產(chǎn)業(yè)支撐泗涇私營(yíng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)—1993年4月14日成立，現(xiàn)已招商2000多戶。松江鋼材城—華東地區(qū)規(guī)模最大、功能最全的大型專業(yè)性鋼鐵加工、配送、集散中心，新型的鋼材深加工和銷售合一的物流基地。首期已入駐企業(yè)860多家。二期工程完成時(shí)，入駐企業(yè)可達(dá)1200多家。上海泗涇五金城—一期已有251家商戶進(jìn)駐。預(yù)計(jì)二期將在今年底投放市場(chǎng)，三期最遲將在明年8月前推向市場(chǎng)。總開發(fā)商鋪在3000余間。

上海市文化影視傳媒創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地—位于佘山國(guó)家旅游度假區(qū)東南角，占地約萬(wàn)㎡，總建約萬(wàn)㎡，基地主體“文化影視創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和高科技制作基地”擬引進(jìn)國(guó)內(nèi)外100至200家文化影視創(chuàng)意領(lǐng)域的領(lǐng)先機(jī)構(gòu)和企業(yè)入駐。上影集團(tuán)將優(yōu)先入駐該區(qū)，日本索尼公司、英國(guó)寬太公司、深圳華強(qiáng)集團(tuán)等已表示了入駐意向。上海國(guó)資系統(tǒng)內(nèi)的主要文化產(chǎn)業(yè)，都將遷往該基地，上海文廣集團(tuán)旗下所有“非新聞”業(yè)務(wù)單位世博會(huì)后將首批遷入其中的“傳媒中心區(qū)”。泗涇私營(yíng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)松江鋼材城泗涇五金城上海市文化影視傳媒創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地（示意圖）區(qū)域價(jià)值挖掘16大戶型公寓產(chǎn)品供應(yīng)呈現(xiàn)市場(chǎng)空白，符合客戶需求及具備差異化和總價(jià)優(yōu)勢(shì)的升級(jí)型產(chǎn)品存在較大市場(chǎng)機(jī)會(huì)市場(chǎng)條件——公寓產(chǎn)品分析本案主要公寓項(xiàng)目分布同潤(rùn)菲詩(shī)愛倫一房55-87㎡二房83-90㎡三房129-130㎡西南名苑（寬景99）二房80-90㎡三房100㎡綠波景園二房90-92㎡、三房125㎡、四房130-135㎡金港花園二房90-108㎡三房125-140㎡1212同潤(rùn)苑三期城投古樓路商品住宅項(xiàng)目板塊公寓主力供應(yīng)主要集中在80-100㎡二房和120-140㎡三房，150㎡以上大戶型公寓類產(chǎn)品供應(yīng)匱乏；板塊常規(guī)公寓未來供應(yīng)超過46萬(wàn)㎡，內(nèi)部同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈。區(qū)域價(jià)值挖掘17市場(chǎng)條件——?jiǎng)e墅產(chǎn)品價(jià)格分析佘山板塊莘閔板塊趙巷板塊徐涇板塊本案泗涇板塊獨(dú)棟58443元/㎡獨(dú)棟35051元/㎡聯(lián)排15961元/㎡獨(dú)棟30505元/㎡雙拼20297元/㎡聯(lián)排13439元/㎡獨(dú)棟29959元/㎡雙拼20713元/㎡聯(lián)排16576元/㎡獨(dú)棟28765元/㎡雙拼22820元/㎡聯(lián)排14331元/㎡未來預(yù)期價(jià)格注：本案預(yù)計(jì)一年后入市，銷售周期一年。區(qū)域內(nèi)獨(dú)棟及雙拼別墅價(jià)值較高，

聯(lián)排別墅價(jià)值較弱，單一的聯(lián)排別墅產(chǎn)品價(jià)格成長(zhǎng)性不高；佘山板塊獨(dú)棟別墅檔次非常高，對(duì)泗涇板塊獨(dú)棟別墅價(jià)格有很大的正向刺激作用。區(qū)域價(jià)值挖掘受周邊高端別墅區(qū)的帶動(dòng)，區(qū)域內(nèi)獨(dú)棟及雙拼別墅類產(chǎn)品具備較強(qiáng)的價(jià)格支撐力，未來別墅類產(chǎn)品價(jià)格隱性成長(zhǎng)空間較大18地塊條件基礎(chǔ)上，本項(xiàng)目應(yīng)打造在規(guī)劃和產(chǎn)品形態(tài)上能實(shí)現(xiàn)的類別墅產(chǎn)品，并營(yíng)造出高端別墅居住的社區(qū)氛圍核心價(jià)值提煉19R2我們想要什么？（針對(duì)目標(biāo)的規(guī)范分析）風(fēng)險(xiǎn)控制：降低項(xiàng)目操作風(fēng)險(xiǎn)銷售目標(biāo)：快速去化，盡快回籠資金利潤(rùn)目標(biāo)：在安全前提下，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化客戶目標(biāo)：盡快集聚項(xiàng)目人氣市場(chǎng)目標(biāo)：入市營(yíng)造市場(chǎng)熱點(diǎn)R1我們有什么？（針對(duì)現(xiàn)狀的實(shí)證分析）地段：毗鄰佘山頂級(jí)別墅區(qū)交通：交通便利，可達(dá)性好生活配套：區(qū)域配套逐步完善成熟市場(chǎng)環(huán)境：常規(guī)公寓競(jìng)爭(zhēng)激烈，別墅類產(chǎn)品有一定價(jià)格支撐基礎(chǔ)項(xiàng)目機(jī)會(huì)：具備項(xiàng)目形象及高端物業(yè)打造空間項(xiàng)目核心問題推導(dǎo)如何塑造項(xiàng)目自身產(chǎn)品價(jià)值體系，實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)？借鑒成功案例，通過區(qū)位、客戶、溢價(jià)特征匹配分析，結(jié)合項(xiàng)目自身?xiàng)l件選擇未來具備可行性的高價(jià)值產(chǎn)品……項(xiàng)目核心問題20項(xiàng)目屬性解讀項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)挖掘整體定位突破之借鑒產(chǎn)品定位及方案建議方案下的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目?jī)r(jià)值樹體系梳理21產(chǎn)品突破借鑒杭州—留莊上海—保利林語(yǔ)溪上海—墅外在容積率下，突破傳統(tǒng)公寓與別墅產(chǎn)品概念，實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)在容積率條件下，突破傳統(tǒng)聯(lián)排別墅形態(tài)，通過類獨(dú)棟&雙拼與小高層組合，實(shí)現(xiàn)類獨(dú)棟與類雙拼產(chǎn)品形態(tài)，實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)將別墅生活引入小高層建筑中，創(chuàng)造空中別院生活理念No2：通過項(xiàng)目借鑒實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品打造的突破，塑造自身產(chǎn)品價(jià)值樹體系，實(shí)現(xiàn)

高溢價(jià)目標(biāo)！22杭州西湖西湖風(fēng)景區(qū)黃龍商務(wù)區(qū)城西成熟居住區(qū)7公里留莊西溪濕地公園市中心上海保利林語(yǔ)溪墅外本案外環(huán)線市中心No2：通過項(xiàng)目借鑒實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品打造的突破，塑造自身產(chǎn)品價(jià)值樹體系，實(shí)現(xiàn)

高溢價(jià)目標(biāo)！產(chǎn)品突破借鑒23容積率小型低密度社區(qū)社區(qū)，三層高端大平層與四層小戶型酒店式公寓相結(jié)合

項(xiàng)目特征——整體規(guī)劃杭州—留莊24景觀設(shè)計(jì)

該項(xiàng)目中央花園，杭州首個(gè)交付的歐式皇家園林嚴(yán)格遵照歐洲古典園林的法則，5000平方米的歐式皇家園林呈長(zhǎng)方形，一條東西走向的主軸線貫穿始終，所有景觀元素都沿這條軸線南北對(duì)稱布置景觀元素西式?jīng)鐾ぁ⒒ɡ彶降馈⒅醒氪髧娙痛蟛萜毫株幉降馈⑺凸鄥泊竺娣e原味歐式皇家園林景觀再造，配合項(xiàng)目品質(zhì)提升杭州—留莊

項(xiàng)目特征——景觀營(yíng)造25迎合高端客戶需求，多功能高端會(huì)所定位杭州—留莊

項(xiàng)目特征——高端會(huì)所高端會(huì)所功能1、咖啡吧

2、室內(nèi)外泳池

3、健身房

4、跳操間

5、動(dòng)感單車6、棋牌室

7、中餐廳

8、客房

9、臺(tái)球室

10、乒乓球11、豪華影院26歐式古典主義建筑風(fēng)格，全石材干掛立面建筑風(fēng)格：歐式古典主義風(fēng)格立面：淺米色全石材干掛杭州—留莊

產(chǎn)品特征——風(fēng)格及立面27355㎡一梯一戶設(shè)計(jì)，私密感強(qiáng)；大面寬，大尺度，采光佳，舒適感增加；全主臥套設(shè)計(jì)364㎡戶型設(shè)計(jì)的基本結(jié)構(gòu)來自意大利文藝復(fù)興后期大師帕拉弟奧(AndreaPalladio)

客廳、餐廳及會(huì)客廳功能區(qū)域劃分明顯全采用主臥套設(shè)計(jì)大面寬、大尺度增加采光面杭州—留莊

產(chǎn)品特征——戶型28大平層裝修標(biāo)準(zhǔn)：4000元/㎡高定位裝修標(biāo)準(zhǔn)杭州—留莊

產(chǎn)品特征——精裝修29大平層官邸核心客戶主要為杭州西郊高端別墅住客杭州—留莊

客戶特征年齡主要集中在30-50歲之間外貿(mào)、金融、私營(yíng)業(yè)主，80%以上客戶是綠城的老客戶年齡/職業(yè)/身份購(gòu)買目的以自住為主，部分兼具投資目的客戶來源近75%的購(gòu)置客戶主要來自于杭州西郊的高端獨(dú)棟別墅已購(gòu)客戶（如早期的桂花園、林語(yǔ)別墅，以及銀湖、閑林、小和山等區(qū)域的別墅客戶）情感訴求認(rèn)為留莊尺度與獨(dú)棟別墅比較近，但有一種溫暖的社區(qū)感，不像別墅那么冷清；同時(shí)也還看重留莊距離市區(qū)的位置和西溪濕地資源30留莊所處圈層公寓價(jià)格10000-15000元/m2留莊大平層價(jià)格26000-32000元/m2（剔除4000元/m2裝修）溢價(jià)水平132%留莊大平層較杭州市同區(qū)位普通公寓產(chǎn)品溢價(jià)水平達(dá)132%杭州—留莊

產(chǎn)品溢價(jià)31借鑒歐洲古典皇家園林建造景觀會(huì)所高端定位會(huì)所，設(shè)施齊全產(chǎn)品低密度大平層產(chǎn)品全石材干掛的新古典主義建筑風(fēng)格裝修奢華風(fēng)格精裝修價(jià)值借鑒點(diǎn)杭州—留莊32容積率中等規(guī)模別墅、小高層混合社區(qū)，聯(lián)排別墅產(chǎn)品的形態(tài)創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)獨(dú)棟與雙拼別墅組合的完美組合上海—林語(yǔ)溪

項(xiàng)目特征——整體規(guī)劃33外立面局部采用石材，并加以面磚以及少量質(zhì)感涂料

北入戶英式風(fēng)格南入戶法式風(fēng)格北入戶法式風(fēng)格法式與英倫建筑風(fēng)格，外立面采用局部石材并輔以面磚及質(zhì)感涂料上海—林語(yǔ)溪

產(chǎn)品特征——風(fēng)格及立面34284㎡類獨(dú)棟二層客廳二層挑空284㎡類獨(dú)棟一層增加花園面積增加采光面僅以洗手間部分外墻相連，使原先聯(lián)排邊套具有類獨(dú)棟效果，使戶型設(shè)計(jì)更合理，增加采光面、花園面積和私密性上海—林語(yǔ)溪

產(chǎn)品特征——戶型僅有紅色區(qū)域的洗手間部分外墻相連，跳脫了原先聯(lián)排產(chǎn)品的束縛，使戶型布局設(shè)計(jì)更合理，私密性更強(qiáng)類獨(dú)棟位置類獨(dú)棟類獨(dú)棟雙拼35262㎡類雙拼一層262㎡類雙拼二層262㎡類雙拼三層增加采光面客廳二層挑空增加花園面積僅以洗手間部分外墻相連，使原先聯(lián)排中間套具有類雙拼效果，也同樣增加采光面、花園面積上海—林語(yǔ)溪

產(chǎn)品特征——戶型僅有紅色區(qū)域的衛(wèi)生間部分外墻相連，實(shí)現(xiàn)了從聯(lián)排到雙拼的轉(zhuǎn)變類雙拼位置類雙拼類雙拼36客戶主要來源于全市性獨(dú)棟及雙拼別墅的購(gòu)買客戶上海—林語(yǔ)溪

客戶特征保利林語(yǔ)溪小獨(dú)棟&雙拼年齡主要集中在40-55歲之間年齡/職業(yè)/身份購(gòu)買目的以自住為主，部分兼具投資目的客戶來源

50%為江浙客，30%為大浦東區(qū)域客，20%來自于市區(qū)（徐匯、盧灣）其中購(gòu)買客戶中有約40%左右來自于區(qū)域內(nèi)康橋半島，屬由聯(lián)體、雙拼向獨(dú)棟別墅置換型客戶情感訴求向往佘山高端別墅區(qū)生活氛圍追求高端別墅生活方式對(duì)購(gòu)置總價(jià)有一定的預(yù)算37聯(lián)排均價(jià)19200元/平米類雙拼均價(jià)26800元/平米R(shí)esource:DataReportSys.（）保利林語(yǔ)溪類獨(dú)棟均價(jià)31500元/平米溢價(jià)水平64.1%溢價(jià)水平39.6%保利林語(yǔ)溪類獨(dú)棟較自身板塊聯(lián)排別墅溢價(jià)水平達(dá)64.1%類雙拼較自身板塊聯(lián)排別墅溢價(jià)水平達(dá)39.6%上海—林語(yǔ)溪

產(chǎn)品溢價(jià)38價(jià)值借鑒點(diǎn)產(chǎn)品上海—林語(yǔ)溪聯(lián)排別墅產(chǎn)品通過產(chǎn)品革新達(dá)到了類雙拼與類獨(dú)棟的效果多風(fēng)格組合：英式與法式立面：局部石材，加以面磚以及質(zhì)感涂料39容積率小高層產(chǎn)品下的精裝空中別院上海—墅外

項(xiàng)目特征——整體規(guī)劃405大組團(tuán)景觀點(diǎn)綴成趣主入口廣場(chǎng)兒童活動(dòng)場(chǎng)地上抬式花園下沉式廣場(chǎng)

L型河濱景觀帶100余種景觀植被體系打造坡地景觀，5大組團(tuán)景觀景觀設(shè)計(jì)：加拿大L&A奧雅園境事務(wù)所100余種綠色植被分區(qū)種植多重植被體系打造坡地景觀上海—墅外

項(xiàng)目特征——景觀營(yíng)造41建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格建筑，石材與玻璃大量結(jié)合運(yùn)用；底層米架空；雙大堂設(shè)置外立面干掛石材雙層中空鋁合金玻璃窗首層米架空雙大堂設(shè)置入戶大堂地庫(kù)大堂陽(yáng)光地下車庫(kù)上海—墅外

產(chǎn)品特征——風(fēng)格、立面、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)42一梯一戶設(shè)計(jì)，私密性強(qiáng)橢圓形平層設(shè)計(jì)，采光佳客廳開間米，面積35平方米，客廳與花園連成具有別墅感的空間臥室開間米，面積22平方米，主衛(wèi)平方米

23㎡空中花園6m挑高設(shè)計(jì)浴室大面積觀景窗一梯一戶設(shè)計(jì)，私密性強(qiáng)；6m挑高花園設(shè)計(jì)，與超大客廳相連，在公寓的建筑形態(tài)上營(yíng)造出別墅的生活方式獨(dú)立電梯廳動(dòng)靜分離六米挑高空中花園大面積落地窗278㎡，四室二廳陽(yáng)光浴室上海—墅外

產(chǎn)品特征——戶型43下層上層174㎡，二室二廳開創(chuàng)新的居住標(biāo)準(zhǔn)：174㎡復(fù)式2房，主臥面積大，功能極簡(jiǎn)，強(qiáng)調(diào)主人的居住舒適度；一梯一戶，電梯直接入戶，私密性好；大面積的空中花園，6m挑高設(shè)計(jì)，產(chǎn)品附加值高。復(fù)式住宅打破傳統(tǒng)居住理念，大空間、大尺度設(shè)計(jì)，打破居住空間固有限制，強(qiáng)調(diào)主人居住的舒適度上海—墅外六米挑高空中花園44管道直飲水系統(tǒng)降板同層排水系統(tǒng)芬蘭KONE無(wú)機(jī)房電梯法國(guó)Saint-Gobain雙層中空（充氮?dú)猓?Low-e玻璃閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)家庭防盜報(bào)警系統(tǒng)有害氣體探測(cè)、報(bào)警系統(tǒng)彩色可視對(duì)講系統(tǒng)門禁系統(tǒng)車輛遠(yuǎn)距離不停車讀卡系統(tǒng)樓宇自控系統(tǒng)電梯控制系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)周界報(bào)警系統(tǒng)10重智能安防系統(tǒng)上海—墅外

其它特征——節(jié)能+智能45空中別院墅外客戶主要為市區(qū)及大浦東區(qū)域聯(lián)排類產(chǎn)品的意向購(gòu)買客戶及已購(gòu)客戶上海—墅外

客戶特征年齡主要集中在30-45歲之間年齡自住為主購(gòu)買目的客戶來源超過7成客戶來自上海本地上海本地客中35%來自南匯區(qū)，15%來自浦東新區(qū)，18%來自黃浦區(qū)情感訴求近8成客戶曾有購(gòu)買聯(lián)排別墅的意愿或是曾經(jīng)住過聯(lián)排別墅，對(duì)別墅的生活方式有一定的向往46多重植被體系打造坡地及組團(tuán)景觀現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，外立面石材+玻璃組合通過大尺度大空間、空中花園設(shè)計(jì)和入戶方式營(yíng)造出小高層中的別墅體驗(yàn)智能安防系統(tǒng)、同層排水系統(tǒng)、管道直飲水系統(tǒng)、無(wú)機(jī)房電梯、雙層中空Low-e玻璃上海—墅外價(jià)值借鑒點(diǎn)景觀節(jié)能+環(huán)保產(chǎn)品47本項(xiàng)目借鑒點(diǎn)外立面強(qiáng)化風(fēng)格及品質(zhì)感建筑形態(tài)及產(chǎn)品突破坡地景觀及人車分流會(huì)所的高標(biāo)準(zhǔn)定位產(chǎn)品突破借鑒48項(xiàng)目屬性解讀區(qū)域價(jià)值點(diǎn)挖掘整體定位突破之借鑒產(chǎn)品定位及方案建議方案下的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目?jī)r(jià)值樹體系梳理49產(chǎn)品線選擇50產(chǎn)品線選擇從地塊條件層面來看，本項(xiàng)目入市階段將與金地趙巷、徐涇項(xiàng)目在產(chǎn)品線上形成直接競(jìng)爭(zhēng)

產(chǎn)品線一：大平層產(chǎn)品泗涇板塊徐涇板塊趙巷板塊未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)本案1年后西區(qū)大平層產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)格局分布51產(chǎn)品線選擇從未來市場(chǎng)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)格局來看，大平層產(chǎn)品將直接面臨激烈的“肉搏戰(zhàn)”，項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)有所加大

產(chǎn)品線一：大平層產(chǎn)品未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)本項(xiàng)目大平層單價(jià)預(yù)計(jì)：25000元/㎡(裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元/㎡)鑒于金地項(xiàng)目的定位及自身板塊與趙巷、徐涇板塊的差異，如本項(xiàng)目定位大平層產(chǎn)品，則從未來主體競(jìng)爭(zhēng)格局來看：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，整體板塊條件相對(duì)弱勢(shì)，因此價(jià)格應(yīng)保持優(yōu)勢(shì)或均勢(shì)，不宜高于競(jìng)品。建議本項(xiàng)目大平層產(chǎn)品全部做精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)為3000元/m2聯(lián)西路52產(chǎn)品線選擇

產(chǎn)品線一：大平層產(chǎn)品本項(xiàng)目大平層總價(jià)段落點(diǎn)為550-700萬(wàn)佘山板塊800萬(wàn)以上趙巷板塊1000-1200萬(wàn)徐涇板塊700-1000萬(wàn)本案泗涇板塊500-700萬(wàn)新橋板塊500-650萬(wàn)項(xiàng)目入市時(shí)上海西區(qū)獨(dú)棟別墅主力總價(jià)段為

高端：950萬(wàn)以上中端：550-700萬(wàn)西區(qū)板塊獨(dú)棟主力成交總價(jià)段佘山板塊950萬(wàn)以上趙巷板塊1100-1400萬(wàn)徐涇板塊800-1100萬(wàn)本案泗涇板塊550-800萬(wàn)新橋板塊550-700萬(wàn)1年后西區(qū)板塊獨(dú)棟主力成交總價(jià)段預(yù)判大平層總價(jià)段為550-700萬(wàn)參照中端獨(dú)棟總價(jià)，與高端獨(dú)棟保持優(yōu)勢(shì)戶型面積落點(diǎn)各版塊年均復(fù)合增長(zhǎng)率佘山18.2%泗涇13.7%趙巷17.4%徐涇17.6%新橋5.9%53產(chǎn)品線選擇

產(chǎn)品線一：大平層產(chǎn)品戶型面積落點(diǎn)大平層單價(jià)：25000元/㎡

大平層總價(jià)段：550-700萬(wàn)本項(xiàng)目大平層戶型面積落點(diǎn)：220-280㎡通過總價(jià)卡位初步測(cè)算本項(xiàng)目大平層產(chǎn)品戶型面積落點(diǎn)為220-280m2；大平層三房：220-240㎡，四房：260-280㎡54產(chǎn)品線選擇大平層產(chǎn)品更為有過獨(dú)棟別墅生活經(jīng)歷的高端客戶所青睞本項(xiàng)目目標(biāo)客戶鎖定西部片區(qū)獨(dú)棟別墅替換型客戶群體

產(chǎn)品線一：大平層產(chǎn)品在大平層已購(gòu)客戶中，購(gòu)買過獨(dú)棟別墅的客戶占據(jù)了絕大比例，市場(chǎng)中大平層產(chǎn)品在空間布局、功能尺度、私密性、景觀視野等硬性指標(biāo)與家庭生活氣氛等方面均呈現(xiàn)出獨(dú)具的優(yōu)勢(shì)。目標(biāo)客戶特征55產(chǎn)品線選擇

產(chǎn)品線一：大平層產(chǎn)品單價(jià)：25000元/㎡（其中裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元/㎡）總價(jià)：550-700萬(wàn)元戶型面積落點(diǎn)，三房：220-240㎡，四房：260-280㎡目標(biāo)客戶：有較長(zhǎng)時(shí)間的別墅居住經(jīng)驗(yàn)，需要足夠的空間，但向往空間的融合與交流大平層56產(chǎn)品線選擇未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

產(chǎn)品線二：小獨(dú)棟&雙拼競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域：泗涇、佘山、趙巷、徐涇、莘閔別墅區(qū)。目前大多別墅項(xiàng)目均有小獨(dú)棟產(chǎn)品，整體競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)較為激烈；主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目是佘山3號(hào)、觀庭以及板塊內(nèi)的小獨(dú)棟別墅產(chǎn)品。觀庭佘山3號(hào)佘山東郡同潤(rùn)·圣塔路斯合生國(guó)際花園小獨(dú)棟別墅競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布目前大多雙拼別墅均分布于以公寓或聯(lián)排別墅為主的項(xiàng)目中，整體來說，雙拼別墅比較稀缺；主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目是凱迪·澳瀾灣、龍湖·滟瀾山、山語(yǔ)原墅、合生國(guó)際花園、沁風(fēng)雅涇軒。雙拼別墅競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布合生國(guó)際花園山語(yǔ)原墅龍湖·滟瀾山凱迪·澳瀾灣沁風(fēng)雅涇軒周邊區(qū)域小獨(dú)棟別墅項(xiàng)目分布較密集，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較激烈；雙拼別墅較為稀缺，且多為公寓或聯(lián)排別墅混合社區(qū)57產(chǎn)品線選擇單價(jià)區(qū)間落點(diǎn)

產(chǎn)品線二：小獨(dú)棟&雙拼佘山東郡目前在售的是鄰古樓路的小獨(dú)棟，私密感差，且道路北面是較大體量的配套房，因此佘山東郡目前的價(jià)格參考性不高；周邊主要競(jìng)品一年后均價(jià)預(yù)計(jì)在32200-37382元/㎡之間。本案小獨(dú)棟產(chǎn)品是聯(lián)排別墅的突破形態(tài)，因此相比周邊主要競(jìng)品應(yīng)具備一定的總價(jià)優(yōu)勢(shì)，以提高項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。本項(xiàng)目小獨(dú)棟別墅入市單價(jià)預(yù)計(jì)：毛坯32000-33000元/㎡本案雙拼別墅與獨(dú)棟別墅組團(tuán)，性價(jià)比高于競(jìng)品，因此參考保利林語(yǔ)溪小獨(dú)棟/雙拼價(jià)格系數(shù)比本項(xiàng)目雙拼別墅入市單價(jià)預(yù)計(jì)：毛坯26500-27500元/㎡注：本案預(yù)期一年后入市為提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，本案入市單價(jià)建議為32000-33000元/㎡58產(chǎn)品線選擇小獨(dú)棟總價(jià)及面積落點(diǎn)

產(chǎn)品線二：小獨(dú)棟&雙拼目前市場(chǎng)狀況下，本案總價(jià)制定原則：高于雙拼別墅，略低于在售主要小獨(dú)棟項(xiàng)目總價(jià)，提升產(chǎn)品性價(jià)比和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，因此建議本案目前市場(chǎng)狀況下的總價(jià)區(qū)間是750-850萬(wàn)元，西區(qū)小獨(dú)棟別墅單價(jià)年復(fù)合增長(zhǎng)率為15.2%，則本案小獨(dú)棟別墅一年后入市主力總價(jià)約為：850-950萬(wàn)元本案1年后入市單價(jià)32000-33000元/㎡，則本案小獨(dú)棟別墅面積約為：260-290㎡采用總價(jià)卡位法，建議本案小獨(dú)棟別墅入市主力總價(jià)約為850-950萬(wàn)元，面積約為260-290㎡59產(chǎn)品線選擇雙拼總價(jià)及面積落點(diǎn)

產(chǎn)品線二：小獨(dú)棟&雙拼泗涇及周邊板塊雙拼別墅產(chǎn)品較為稀缺，競(jìng)爭(zhēng)壓力不大，建議本案采用跟隨市場(chǎng)主流的策略，雙拼別墅面積約為230-240㎡本案入市單價(jià)約為26500-27500元/㎡，則雙拼別墅入市主力總價(jià)約為600-660萬(wàn)元跟隨市場(chǎng)主流，本案雙拼別墅面積約為230-240㎡，入市主力總價(jià)約為600-660萬(wàn)元60產(chǎn)品線選擇小獨(dú)棟別墅：全市性客戶，多因佘山或生意選擇泗涇雙拼別墅：西區(qū)客戶，主要作為第一居所

產(chǎn)品線二：小獨(dú)棟&雙拼目標(biāo)客戶特征年齡：主要在35-50歲之間；區(qū)域行業(yè)：全市性客戶，區(qū)域和行業(yè)特征模糊，都是企業(yè)大腦級(jí)的人物；購(gòu)買目的：第二居所，主要用作度假，兼具投資保值作用；關(guān)注要素：多是喜歡佘山或在松江有自己的生意，但財(cái)富能力稍弱，對(duì)佘山板塊獨(dú)棟別墅承受能力有限；年齡：主要在30-45歲之間；區(qū)域行業(yè)：大多是在閔行、長(zhǎng)寧、徐匯區(qū)工作的人，從事行業(yè)廣泛；另外有部分松江區(qū)的鋼材五金和文化產(chǎn)業(yè)客；購(gòu)買目的：大多用作自住，少量用于度假或投資。小獨(dú)棟別墅客戶：雙拼別墅：61產(chǎn)品線選擇小獨(dú)棟&雙拼

產(chǎn)品線二：小獨(dú)棟&雙拼單價(jià)：小獨(dú)棟別墅32000-33000元/㎡雙拼別墅26500-27500元/㎡面積落點(diǎn)：小獨(dú)棟別墅260-290㎡雙拼別墅230-240㎡目標(biāo)客戶：小獨(dú)棟別墅——全市性客戶，多因佘山或生意選擇泗涇雙拼別墅——西區(qū)客戶，主要作為第一居所總價(jià)：小獨(dú)棟別墅850-950萬(wàn)元雙拼別墅600-660萬(wàn)元62產(chǎn)品線選擇

產(chǎn)品線三：空中別院未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)空中別墅產(chǎn)品呈市場(chǎng)空白，同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)較弱，存在著較大機(jī)會(huì)點(diǎn)，同時(shí)具備差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)盧灣區(qū)：蘭馨公寓黃浦區(qū)：綠城黃浦灣徐匯區(qū)：尚海灣、中海瀛臺(tái)浦東新區(qū)：星河灣、墅外、金地灣流域閔行區(qū)：皇都花園寶山區(qū)：中鷹黑森林、萬(wàn)科琥珀郡園全市主要空中別墅項(xiàng)目分布墅外萬(wàn)科琥珀郡園金地灣流域皇都花園中鷹黑森林

中海瀛臺(tái)尚海灣蘭馨公寓本項(xiàng)目地塊星河灣綠城黃浦灣松江區(qū)（市場(chǎng)空白）本項(xiàng)目所在地塊63產(chǎn)品線選擇戶型面積落點(diǎn)Resource:DataReportSys.（）西區(qū)公寓市場(chǎng)：七寶、泗涇、新橋、九亭西區(qū)大戶型公寓供求面積段分布本項(xiàng)目空中別墅面積段為170-175㎡Resource:DataReportSys.（）西區(qū)聯(lián)排：泗涇、趙巷、徐涇西區(qū)聯(lián)排別墅供求面積段分布西區(qū)150㎡以上的大戶型公寓供應(yīng)匱乏，但成交表現(xiàn)良好，大戶型三房主力成交面積段集中在110-150㎡西區(qū)聯(lián)排別墅主力供求面積段集中在195-210㎡空中別墅面積范圍150-195㎡之間空中別墅面積段170-175㎡

產(chǎn)品線三：空中別院與大戶型公寓、聯(lián)排保持20㎡的面積梯度64產(chǎn)品線選擇總價(jià)落點(diǎn)區(qū)間西區(qū)聯(lián)排主力總價(jià)段集中在220-320萬(wàn)Resource:DataReportSys.（）西區(qū)聯(lián)排：泗涇、新橋本項(xiàng)目空中別院總價(jià)約為270萬(wàn)左右考慮本項(xiàng)目空中別院與區(qū)域周邊經(jīng)濟(jì)型聯(lián)體別墅在產(chǎn)品上的對(duì)應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)，以經(jīng)濟(jì)型聯(lián)體別墅總價(jià)區(qū)間中值作為當(dāng)前價(jià)格參考

產(chǎn)品線三：空中別院依據(jù)聯(lián)排市場(chǎng)價(jià)格，本案空中別院總價(jià)約為270萬(wàn)元左右65產(chǎn)品線選擇單價(jià)落點(diǎn)區(qū)間建議本項(xiàng)目30%住宅裝修比例全部放置于空中別墅產(chǎn)品中；建議裝修標(biāo)準(zhǔn)為3000元/m2，因此裝修后價(jià)格為21200元/㎡。

產(chǎn)品線三：空中別院板塊綜合復(fù)合年均增長(zhǎng)率15.8%西區(qū)聯(lián)排別墅成交量主要集中在莘閔板塊，該板塊聯(lián)排別墅價(jià)格復(fù)合年均增長(zhǎng)率為17.5%本項(xiàng)目所在板塊復(fù)合年均增長(zhǎng)率14.1%本項(xiàng)目?jī)r(jià)格增長(zhǎng)由于區(qū)位等原因應(yīng)小于新橋板塊而大于自身板塊平均水平總價(jià)270萬(wàn)面積段170-175㎡當(dāng)前價(jià)格水平15700元/㎡未來價(jià)格水平18200元/㎡（毛坯）空中別院毛坯單價(jià)18200元/㎡，裝修單價(jià)21200元/㎡66產(chǎn)品線選擇目標(biāo)客戶特征本項(xiàng)目目標(biāo)客戶鎖定西部片區(qū)聯(lián)排別墅購(gòu)買及替換型客戶群體

產(chǎn)品線三：空中別院年齡：主要在30-45歲之間；區(qū)域行業(yè)：主要集中在松江、長(zhǎng)寧、閔行和徐匯區(qū)；從事行業(yè)廣泛，主要是閔行、長(zhǎng)寧、徐匯區(qū)企業(yè)公司的中高層管理者和小企業(yè)主，以及松江區(qū)的鋼材、五金、文化產(chǎn)業(yè)客；購(gòu)買目的：改善升級(jí)需求，或是聯(lián)排別墅的替代品；主要用作第一居所；關(guān)注要素：在生活方式上更喜歡平層產(chǎn)品所帶來的家庭生活氛圍和舒適性，不喜歡聯(lián)排別墅過于分隔、獨(dú)立的空間分布，但看重別墅的私密感和別墅生活方式。67產(chǎn)品線選擇單價(jià)：21200元/㎡（裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元/㎡

）總價(jià)：270萬(wàn)戶型面積落點(diǎn)：170-175㎡目標(biāo)客戶：西部片區(qū)聯(lián)排別墅購(gòu)買及替換型客戶群體空中別院

產(chǎn)品線三：空中別院68方案一純大平層官邸產(chǎn)品線選擇

充分挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值，通過提升產(chǎn)品本身的特點(diǎn)及品質(zhì)，為項(xiàng)目贏得定位空間和價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化目標(biāo)；容積率造就低密度高端社區(qū)形象：考慮現(xiàn)有地塊的市場(chǎng)區(qū)位情況，提升產(chǎn)品本身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)提升項(xiàng)目整體品質(zhì)。

本項(xiàng)目產(chǎn)品線組合推導(dǎo)支撐方案二小獨(dú)棟&雙拼+空中別院69規(guī)劃方案建議70規(guī)劃方案建議

方案一：大平層官邸71規(guī)劃方案建議

方案二：小獨(dú)棟&雙拼+空中別院72項(xiàng)目屬性解讀區(qū)域價(jià)值點(diǎn)挖掘整體定位突破之借鑒產(chǎn)品定位及方案建議方案下的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目?jī)r(jià)值樹體系梳理73方案一大平層官邸74項(xiàng)目增值5%項(xiàng)目增值16%/年地處西區(qū)高端別墅區(qū)圍合輻射地帶，板塊高端別墅氛圍日趨濃厚；區(qū)域高端及大型商業(yè)日趨成熟完善，區(qū)域居住價(jià)值將得到很大提升，高端客戶導(dǎo)入能力進(jìn)一步提升；上海文化影視傳媒創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地的入駐將帶來大量高端客戶進(jìn)入；大虹橋泛西區(qū)CBD規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)將吸引更多元化高端客戶。

整體宏觀大市場(chǎng)運(yùn)行正常，區(qū)域市場(chǎng)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)；

佘山板塊獨(dú)棟別墅年均復(fù)合增長(zhǎng)率為18.2%，泗涇板塊獨(dú)棟別墅年均復(fù)合增長(zhǎng)率為13.7%。項(xiàng)目增值2%金地趙巷、徐涇項(xiàng)目的大平層產(chǎn)品定位將使加劇區(qū)域市場(chǎng)同質(zhì)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。區(qū)域未來規(guī)劃發(fā)展市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)產(chǎn)品稀缺性在基準(zhǔn)價(jià)格的基礎(chǔ)上，綜合各項(xiàng)資源優(yōu)勢(shì)，來確定本項(xiàng)目整盤大平層產(chǎn)品動(dòng)態(tài)銷售均價(jià)——項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算

動(dòng)態(tài)價(jià)格測(cè)算大平層官邸75綜合上述各項(xiàng)資源優(yōu)勢(shì)，得到本案年后的銷售價(jià)格：建議本案全裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元/㎡，本地塊年后的大平層整體均價(jià)約為：大平層精裝修均價(jià)：31700元/㎡項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算

動(dòng)態(tài)價(jià)格測(cè)算大平層官邸76項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算大平層官邸

方案經(jīng)濟(jì)測(cè)算產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)指標(biāo)77項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算大平層官邸

方案經(jīng)濟(jì)測(cè)算土地及建安成本78項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算大平層官邸

方案經(jīng)濟(jì)測(cè)算稅收銷售收入79項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算大平層官邸

方案經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目盈利測(cè)算80方案二小獨(dú)棟&雙拼+空中別院81地處西區(qū)高端別墅區(qū)圍合輻射地帶，板塊高端別墅氛圍日趨濃厚；區(qū)域高端及大型商業(yè)日趨成熟完善，區(qū)域居住價(jià)值將得到很大提升，高端客戶導(dǎo)入能力進(jìn)一步提升；上海文化影視傳媒創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地的入駐將帶來大量高端客戶進(jìn)入；大虹橋泛西區(qū)CBD規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)將吸引更多元化高端客戶。

整體宏觀大市場(chǎng)運(yùn)行正常，區(qū)域市場(chǎng)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)；西區(qū)小獨(dú)棟別墅年均復(fù)合增長(zhǎng)率為12.7%，雙拼別墅單價(jià)與小獨(dú)棟別墅單價(jià)比值1：1.2，區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)型聯(lián)體別墅年均復(fù)合增長(zhǎng)率為15.8%。空中別墅產(chǎn)品存在區(qū)域市場(chǎng)空白，可依靠稀缺性實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。區(qū)域未來規(guī)劃發(fā)展市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)產(chǎn)品稀缺性在基準(zhǔn)價(jià)格的基礎(chǔ)上，綜合各項(xiàng)資源優(yōu)勢(shì)，來確定本項(xiàng)目整盤個(gè)產(chǎn)品線動(dòng)態(tài)銷售均價(jià)——項(xiàng)目增值5%項(xiàng)目增值12.7%/年(小獨(dú)棟)15.8%/年(空中別墅)項(xiàng)目增值2%(小獨(dú)棟)

3%(雙拼)

5%(空中別墅)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算

動(dòng)態(tài)價(jià)格測(cè)算小獨(dú)棟&雙拼+空中別院82綜合上述各項(xiàng)資源優(yōu)勢(shì)，得到本案年后的銷售價(jià)格：本地塊年后的小獨(dú)棟別墅和雙拼別墅（雙拼別墅與小獨(dú)棟別墅單價(jià)比）均價(jià)約為：小獨(dú)棟別墅毛坯均價(jià)：36800元/㎡雙拼別墅毛坯均價(jià)：30700元/㎡項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算

動(dòng)態(tài)價(jià)格測(cè)算小獨(dú)棟&雙拼+空中別院83綜合上述各項(xiàng)資源優(yōu)勢(shì)，得到本案年后的銷售價(jià)格：考慮3000元/㎡精裝修標(biāo)準(zhǔn)，則本地塊年后的空中別墅整體均價(jià)為：空中別院精裝修均價(jià)：24500元/m2項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算

動(dòng)態(tài)價(jià)格測(cè)算小獨(dú)棟&雙拼+空中別院84項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算

方案經(jīng)濟(jì)測(cè)算產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)指標(biāo)小獨(dú)棟&雙拼+空中別院85項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算

方案經(jīng)濟(jì)測(cè)算土地及建安成本小獨(dú)棟&雙拼+空中別院86項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算

方案經(jīng)濟(jì)測(cè)算稅收銷售收入小獨(dú)棟&雙拼+空中別院87項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算

方案經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目盈利測(cè)算小獨(dú)棟&雙拼+空中別院88項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算「方案下的整體效益綜合對(duì)比」從投資收益角度預(yù)判，方案一優(yōu)于方案二；從未來所面臨因自身地塊條件所帶來的客戶及競(jìng)爭(zhēng)綜合性風(fēng)險(xiǎn)角度來看，方案二優(yōu)于方案一89項(xiàng)目屬性解讀區(qū)域價(jià)值點(diǎn)挖掘整體定位突破之借鑒產(chǎn)品定位及方案建議方案下的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目?jī)r(jià)值樹體系梳理90價(jià)值樹體系把握規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)的重要價(jià)值點(diǎn)升級(jí)，提升項(xiàng)目整體品質(zhì)，確立區(qū)域市場(chǎng)標(biāo)桿地位！從本案項(xiàng)目及產(chǎn)品特性考慮，我們認(rèn)為若要提升項(xiàng)目整體品質(zhì)，樹立區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目形象，應(yīng)該就價(jià)值樹的以下幾點(diǎn)著力打造至標(biāo)準(zhǔn)線或標(biāo)桿線：項(xiàng)目?jī)r(jià)值樹體系分析標(biāo)桿線標(biāo)準(zhǔn)線及格線規(guī)劃景觀公共部位會(huì)所配套及商業(yè)立面戶型精裝修新技術(shù)人性化設(shè)計(jì)工程質(zhì)量材料設(shè)備91會(huì)所采用會(huì)員制、俱樂部運(yùn)營(yíng)模式，為客戶提供最高級(jí)別的專屬服務(wù)購(gòu)房客戶為主力客群圈層營(yíng)銷活動(dòng)會(huì)員卡品牌嫁接[客戶平臺(tái)]：本案業(yè)主、或周邊項(xiàng)目高端業(yè)主[入會(huì)門檻]：收取年費(fèi)的形式，首次年費(fèi)金額含在大定金額內(nèi)[入會(huì)儀式]：香檳+會(huì)員卡+禮品套盒（男賓/領(lǐng)帶夾&女賓/絲巾扣）92會(huì)所功能貼合客戶高品質(zhì)生活需求，引進(jìn)品牌