天頤國際生態養生文化村可行性分析報告2011年2月前言養生養老項目案例社會老齡化現狀成都市老齡化現狀養生養老項目基本模式養生養老房產項目swot分析養生養老房產項目定位養生養老房產項目贏利模式養生養老房產項目營銷模式天頤國際生態養生文化村立項分析“老吾老以及人之老，幼吾幼以及人之幼”“在贍養孝敬自己的長輩時不應忘記其他與自己沒有親緣關系的老人。在撫養教育自己的小輩時不應忘記其他與自己沒有血緣關系的小孩。”近些年，房產市場風起云涌，競相攻城略地大顯身手，真金白銀賺得盆滿缽滿；但任何事都不可能一直興盛，如今調控政策接二連三的出臺，也讓市場充滿寒意，特別是各地“限購令”相繼出臺，更是讓市場仿佛漸入冬天的前夜

……然市場如何發展？？？商業地產旅游地產城市綜合體老年地產養生養老地產……市場前景？模式優劣？運營管理?……異常困惑！！！占先機者，得優勢

順時勢者，得發展先機時勢我國老齡化社會，城市老齡化已很嚴峻，急需民間資本進入養生養老產業發展從中央到各級地方政府均出臺若干政策法規，鼓勵民營企業進入養生養老市場他們，已在養生養老房產行業中嶄露頭角！臺灣長庚北京太申祥和山莊云南金曦臥云仙居北京銀齡國際公寓浙江城仙居三亞老年休閑中心北京太申祥和山莊太申祥和山莊采用中國傳統古典園林建筑，輔以蘇州園林式山水，是集養老、康體、娛樂、餐飲、住宿、醫療為一體的大型綜合性服務機構，是全國首家推行會員制新型養老模式的國際敬老院，會員老人可享受優惠價位及為其提供的各項服務。專為老年人設計的養老會籍有：祥和會籍、太申養老會籍、太申尊老會籍、太申至尊尊老會籍共計四種。祥和會籍和太申養老會籍會員在山莊居住，可享受會員房價；太申尊老會籍會員可享受免費專屬標準房間的居住權；太申至尊尊老會籍會員可享受我院提供的免費專屬一居室套房的居住權。北京銀齡國際養老公寓銀齡（SilverAge）是首批進入大陸新興養老院產業的公司之一，它計劃在北京市中心西北40多公里的小湯山建立擁有525幢房屋的養老住宅區，被命名為自在人家老年公寓（敬老院，養老機構）。作為項目的一部分，該公司還將為需要不斷接受治療的老年人建立一所療養院，并為來訪者建一所擁有20個房間的賓館。首批300幢房屋將于2008年4月完工。由于政府的減稅措施和該項目低廉的土地成本，預計，4年內股東們將得到37%的回報率。該公司總投資估計達到2300萬美元。我國老齡市場現狀分析實際上中國在2001年就已開始進入了老齡化社會通常，65歲以上的人口比率超過總人口的7%，就被稱為“老齡化社會”，而超過了14%就被稱為“老齡社會”。民政部發布的《2008年民政事業發展統計報告》顯示，截至2008年底，全國65歲及以上人口10956萬人，占全國總人口的8.3%，比上年上升了0.2個百分點。60歲及以上人口15989萬人，約占全國總人口的12%，比上年上升了0.4個百分點。報告說，我國面臨嚴重的人口老齡化趨勢我國已進入人口老齡化

據民政部發布的《2008年民政事業發展統計報告》顯示60歲以上老年人口已達1.59億，占全國總人口12%其中65歲以上的老年人口近1.1億，占總人口8.3%到21世紀中葉，中國老年人口將到達4億人我國已進入人口嚴重老齡化階段

BECDA我國已進入人口老齡化目前我國老齡人市場的年需求缺口約5千億老齡人消費潛力巨大老年保健及旅游缺乏專業的綜合配套服務機構現有養老機構遠遠低于市場需求，且缺乏中高端配套養生項目行業前景養生項目行業前景極佳據全國老齡工作委員會提供的數據我國老齡人市場的年需求為6千億元2010將達到一萬億目前我國每年為老年人提供的產品不足一千億元供需之間存在巨大商機目前我國老齡人市場的年需求缺口約5千億

老齡市場需求缺口巨大老年保健及旅游缺乏專業的綜合配套服務機構

老年人活動仍處于公園健身、免費保健講座等初級階段老年保健服務市場待開發05年老年旅游份額約占旅游市場的25%05年老年旅游收入達到1000億人民幣左右老年保健養生缺乏專業中高端配套機構現有養老機構遠遠低于市場需求，且缺乏中高端配套

中高端養生養老機構嚴重不足缺乏服務意識、成本意識、

缺乏競爭意識、風險意識、法制意識運營成本過高，服務內容還顯得單一和不規范養老服務隊伍人才十分短缺、專業化水平較低養老機構普通收住的是高齡段（70歲以上）的孤寡老人、病困老人十九個區（市）縣和高新區中，老年人口數排在前三位的是雙流縣、彭州市和金牛區，分別為153724人、134573人和132093人。老年人口占該區（市）縣總人口比例排在前三位的是成華區、崇州市和金牛區，分別為20.04%、19.60%和18.90%。（市老齡辦）全市戶籍人口11396260人，60歲及以上老年人口1968292人，占總人口的17.27%。老年人口中，60—64歲老年人口585088人；65—69歲老年人口467905人；70—74歲老年人口348543人；75—79歲老年人口266434人；80—89歲老年人口253860人；90歲及以上老年人口46462人。成都市2009年老年人口信息和老齡事業發展狀況報告顯示，截止期為2009年12月31日數據表明，成都市已是嚴重的人口老齡化城市2009年末，全市共有養老服務機構（含敬老院、福利院）206所，床位數31917張，其中，國辦養老服務機構7所，床位數2252張。民辦養老服務機構33所，床位數7605張。農村敬老院166所，床位數22060張。（市民政局）現在民辦養老機構的發展水平已經有了很大提高，無論硬件和軟件都和國辦福利機構不相上下。但受市民傳統觀念影響和經濟條件限制，市民還是更傾向于將老人送到國辦福利機構政府辦公廳下發《關于加快我市老齡服務社會化產業化發展的意見》，將把老齡服務業納入現代服務業發展體系，并明確了養老機構應按50％收取基礎設施配套費。市、區（市）縣所屬國有擔保機構和金融機構要支持老齡產業項目融資工作對養老機構生活服務項目應給予價格優惠，其開展老齡服務產生的水、電、氣、有線電視、電話通信等費用，有關單位應按規定給予優惠或提出支持發展的意見，無優惠規定的在營業初期也應給予一定扶持。養老服務機構進行管網等生活設施鋪設、改造時，有關部門和單位也應按規定給予優惠或給予一定扶持龍泉驛區成都第二社會福利院紅星老人公寓城東療養康復托老院陽光康托苑溫江區溫江社會福利院都江堰都江堰社會福利院大邑縣社會福利院崇州區華西康福園老年公寓祥鶴園頤養中心南苑老年公寓金堂區金堂社會福利院郫縣頤園生態休閑養老院晚霞敬老院天順老年修養院頤家怡老年公寓晚霞生態村成都市現有備案養老機構名錄青羊區 稻春園老年休閑中心荷塘花屯老年養生中心錦江區 錦江區福利院海地通敬老院金牛區 頤樂春養老院武侯區 和信老人康復中心通聯老人頤養中心金福園養老中心八哥老年休閑公寓榕樹林老年公寓成華區成華區老年康療院第一社會福利院遐齡居頤養老人休閑中心園緣老年公寓青白江區青白江區老年中心大豐榮德頤養院成都現有養老機構狀況普遍規模較小，一般只有幾十到數百個床位，遠遠不能緩解養老床位的需求;檔次普遍偏低，缺乏高端配套設施，其主要設施與公立敬老院相當而已;服務水平較低，缺乏專業高質量服務人才，不能滿足高端群體的需求;服務項目單一或流于形式，缺乏真正綜合性、個性化服務能力;缺乏高品質，高標準，物業、景觀、基礎設施配套完善，服務項目相對齊全、針對中高端的大型養生養老國際型機構;成都市60歲及以上老年人口1968292人，按15%有養老床位需求計算，床位需求為295243張，床位缺口263326張，缺口占比89.1%.養生養老項目基本模式養生養老房產項目swot分析養生房產項目swot優劣勢分析養生養老房產項目定位房地產企業自身在資本整合、土地資源綜合開利用能力、物業的建設運營管理經驗等方面的具有明顯優勢

大型養生養老綜合文化社區模式，可充分發揮和利用地產企業原有的各項優勢，使贏利能力最大化，發展風險最小化本模式在各種物業形態準確定位的基礎上，注入養生文化主題，以先進科學的養生養老理念為指導，提升養生養老服務品質，將房產與養生核心功能完美結合，達到打造養生產業的目的。

養生酒店+養生護理中心+養生俱樂部+養生別墅+養生公寓+社區商業配套業態定位：

居家養生養老、度假休閑養生、養生指導培訓、養生文化交流展示、養生養老護理、休閑、娛樂、購物、社區配套服務功能定位：有經濟實力的離、退休教師、干部老人群體;為父母購買用來養生養老的高級金令、白領人士;有養生需求的部分金領、白領階層。客層定位：功能配置附、某企業養生服務項目1附、某企業養生服務項目2養生養老房產項目盈利模式養生養老房產項目贏利模式銷售養生別墅、養生公寓產權收益銷售養生別墅、養生公寓使用權、入住權收益養生酒店經營收益養生酒店入住權、經營權轉讓收益養生酒店物業產權銷售或物業持有增值收益養身活動開展經營收益養生器械、保健品經營銷售收益養生俱樂部經營收益社區配套物業經營管理或經營權轉讓收益普通房產與養生房產項目贏利能力對比對比表明，養生房產相對于普通房產，養生房產通過轉讓10-15年的物業使用權、入住權收回全部或部分物業投資成本。其剩余年限的物業產權價值（含增值）為最終實際收益。按普通地產30%贏利能力計算，養生房產的贏利能力（即使不含養生主題本身贏利）達到普通房產的3倍以上。養生養老房產項目營銷模式天頤（暫定名）國際生態養生文化村立項分析

近年來，科學家及業內專家將中西醫學與人的健康和生存環境結合起來研究時發現：中醫理論鼻祖《黃帝內經》蘊含著豐富的生態醫學思想，并且論證了一個比較完備的生態醫學體系。在中國文化根基上衍生出來的中醫學理論體系和現代醫學的治病機理不同，中醫按照“時間、空間、人”把大環境以及個體的整體進行辨證論治和預防的；中醫重調養，輕治療，將“保持平衡、天人合一”做為核心內涵和自然觀以達到形神統一的整體觀。正是這種中西醫學的跨文化溝通正在催生“生態養生學”理論向實踐的轉折，生態養生將成為健康生活的主流方式。

成都是西南重鎮，四川政治、經濟、文化中心，政府機關、企事業單位數量眾多，居民生活水平和人均消費指數逐年攀升，對于生命質量的需求和認識水平都走在全國的前列。另外，四川旅游資源、文化創意產業資源、國際項目合作資源都相當充足。健康生態養生項目正是綜合考慮地理優勢和環境特點因時借勢確立，以傳承推廣中國傳統養生文化為已任，為提高人民健康水平改善人民生命質量貢獻力量。項目背景養生房產項目營銷模式主要以會員制方式銷售養生會籍，按不同會員等級提供差異化養生養老服務。通過銷售養生別墅、養生公寓產權發展會員獲取會籍。通過銷售養生別墅、養生公寓、養生酒店入住權、使用權發展會員獲取會籍。養生酒店+社區醫院+養生護理中心+養生俱樂部+養生別墅+養生公寓+公眾敬老院+社區商業配套業態定位：

居家養生養老、醫療保健、度假休閑養生、養生指導培訓、養生文化交流展示、養生養老護理、休閑、娛樂、購物、社區配套服務功能定位：有經濟實力的離、退休教師、干部老人群體為父母購買用來養生養老的高級金令、白領人士有養生需求的部分金領、白領階層客層定位：項目定位天頤（暫定名）國際生態養生文化村選址策略選址策略環境優美位于風景名勝區附近或處于風景區內為佳，或有較好自然景觀或利于進一步打造較好的景觀交通便捷能快捷的到達行政、商業中心、醫院為佳，或距區域行政、商業中心、配套設施健全的醫院較近為佳較大規模占地200-500為宜，利于完善各種功能性的設施以及景觀打造，利于打造較大的養生社區，利于塑造養生產業品牌效應選址區域成都周邊郊縣有較低人口居住密度，較好的空氣質量和較佳自然環境，以及完善的基礎配套，如都江堰、彭州、龍泉驛、金堂等天頤（暫定名）國際生態養生文化村功能配置物業形態及功能配置養生俱樂部功能類別：

養生活動中心養生交流中心養生康體中心旅游療養中心服務內容：包括運動養生（太極拳、乒乓球、臺球等）、娛樂交誼（麻將、棋類、卡拉ＯＫ、電影欣賞等）、藝文技藝（書法、繪畫、音樂、戲曲等）、民俗活動（春節、元宵、端午、中秋等節慶活動）、宗教活動（禪修法會、禮拜彌撒、回教聚會等）、藝術養生、文化養生、科學技術養生、環境養生等涵蓋的上百種各項養生活動。養生知識培訓、養生文化交流、老人才藝競技、老年旅游、團體聚會、養生相關活動展示等公眾福利敬老院功能類別：

免費福利型敬老院

服務內容：項目以回報社會為宗旨，面向社會的免費福利型敬老院。為一些特殊人群，如孤寡老人、有特殊貢獻的老人提供的免費養老場所。養生別墅/養生公寓功能類別：

中、高端居家養生入住

服務內容：特別為有中、高端養生養老需求的群體度身定做。養生別墅滿足高端人群購買居家，養生公寓滿足中端人群購買居家入住，同時獲得社區內養生項目相關養生服務。養生度假酒店功能類別：

度假休閑入住家人團聚入住養生商業活動交流、展示入住

服務內容：提供全方位的酒店式入住服務。作為其他養生主題的配合單位，如養生團隊接待入住，家人團聚入住，養生文化交流團隊、競技等團體的養生體驗入住等。養生養老醫院功能類別：

醫療服務養生保健服務服務內容：提供日常醫療服務、日常體檢、保健服務，養生講座、工作人員培訓等養生護理、服務中心功能類別：

老年看護、護理家政中心精神關懷中心服務內容：提供全方位的老年養生看護護理、日常家政服務，日常養生活動開展配合社區商業中心功能類別：

生活購物超市日常生活配套康體保健用品超市

服務內容：日常生活超市、社區電信、郵政、洗滌等全方位生活配套服務保健品、康體、美體用品器械銷售等。天頤（暫定名）國際生態養生文化村投資規模及回收規劃占地面積200~500畝，建筑面積約26.6萬平方米~66.6萬平方米(按容積率2計）可提供養生床位數8889個~22223張（按平均30平方米/張計），占成都市全部床位31917張的27.7%~69.5%,占成都市市區床位數9857張的89.7%~250.2%.成都市60歲及以上老年人口1968292人，按15%有養老床位需求計算，床位需求為295243張，項目可提供床位數占需求的2.9%~7.5%。全部投資額約為6.65億元~16.65億元（按2500元/平米建面計）。投資規模項目投資及投資回收、收益項目投資分三期進行一期自籌資金1-3億元用于購買土地，初期建設二期項目融資3-5億元三期物業預售5-10億元投資回收分三期進行一期物業預售50%，預計收回全部投資的75%二期轉讓物業25%-50%入住權、使用權，收回全部投資的25%。三期銷售剩余物業入住權、使用權到期的產權，變現物業約全部投資額度的80%~100%為項目實際物業收益。養生養老項目經營收益所帶來的持續收益。天頤（暫定名）國際生態養生文化村運營模式運營模式模式核心是打造具有養生養老功能的物業、設施；針對養生養老核心功能，建立高標準養生養老服務體系、服務標準；輔以生態養生景觀的規劃設計，共同營造出一個具有高品質養生養老、醫療健康、娛樂休閑、生活購物的高服務標準的國際型高端生態養老文化社區；構筑養生養老核心理念以環境養生、營養養生、運動養生、科學知識養生、文化藝術養生、醫療保健養生五大養生主題為養生核心理念；以養生核心理念為基礎打造養生服務體系，規劃具體服務項目，擬定詳盡的服務標準；將物業功能與養生具體項目高度匹配融合，使得物業富含養生文化內涵進行全方位的功能打造；通過銷售養生養老項目服務銷售物業的產權、使用權、入住權。主要以會員制方式銷售養生會籍，銷售養生養老項目服務。通過銷售養生別墅、養生公寓產權發展會員獲取會籍。通過銷售養生別墅、養生公寓、養生酒店入住權、使用權發展會員獲取會籍。天頤（暫定名）國際生態養生文化村社會效益項目社會價值

1、能極大緩解當地老年養老床位緊張的狀況，替當地政府分憂、為老齡人人謀福；2、促進生態養生養老市場繁榮，提升企業品牌價值，為老齡人者提供一個創新性、全方位的養老、療養、休閑場所；3、改善人