1、度假村管理與運營羅伯特克里思蒂米爾著大連理工大學出版社目錄第一部分 娛樂設施第一章 度假村概述第二章 度假村客源第三章 娛樂設施：開發和管理第四章 設計原則第五章 ft區度假村第六章 水上度假村第七章 高爾夫和網球度假村第二部分 運營和管理第八章 度假村的營銷第九章 度假村運營第十章 度假村經濟第三部分 客人的活動方案第十一章 客人的活動方案和形式第十二章 活動管理與評估第十三章 溫泉的開發和運營第十四章 度假村的未來第一部分 娛樂設施第一章 度假村概述度假村可分為海洋度假村、湖泊/河流度假村、ft川/滑雪度假村和高爾夫度假村。按住宿設施和旅館組合體分類表度假旅館分時/假期所有權“家外之家”開

2、發多用途度假區不超過 25 個房間分時度假公寓度假旅館25-125 個房間假期所有權小型低密度住宅區分時/度假所有權125-400 個房間俱樂部所有權單一家庭式住宅“家外之家”開發超過 400 個房間時段所有權大型規劃社區部分所有權度假俱樂部20 60 80 4100 萬個家庭所擁有。合并觀要求高需求時段的購買周固定，低需求時段的購買周可以變動。客人們可以存儲、借用、分配如何以及何時使用這些點數。“巡游其實就是漂游度假。面的興趣得到滿足；渴望旅游地充滿興趣和魅力。生態旅游是在自然界中進行的有目的旅游活動經濟機會，有效使用自然資源，使當地在保持生態完整的前提下得到收益。第二章 度假村客源基于實際

3、行為的市場細分能更好地反映出市場。美國研究認為人們認定的三大主要細分市場為：度假/家庭性旅游者優越的ft區；交通不擁擠的地方；冒險/教育性旅游者城市和地方，享受美食的地方；提供多種檔次住宿的地方；賭博者/迷戀性旅游者巡游、國外騎車旅游或步行旅游。市場細分：集合型客人、會議型客人和休閑度假型客人“瑪瑞那”源于意大利語，意思是小海港，現在意指所有娛樂性質的劃船運動。瑪瑞那國際機構把瑪瑞那劃分為 5 個商業類型：港口權威機構、私人“瑪瑞那”、市立“瑪瑞那”、造船廠、目的地度假村。人們把目的地“瑪瑞那”定義為“由陸地和水路都可以進入的一片水上人間。可以為旅客提供住宿、餐飲設施、游泳池和其他娛樂設施，這

4、些都為旅客創造了一種度假村的氛圍”。目的地的天氣或氣候情況。5 孩子、夫妻等制定 的計劃）；訓計劃。關系、共同做廣告宣傳和共享信息等方式，比以往更有效地相互協作。視覺偏好理論ft玩溜冰板或滑雪板、打曲棍球、蹦極、洞穴探險、帶上水中呼吸器潛水、做生存游戲。“”徒步旅行、觀鳥、觀賞 行。18-34 2/335-54 1/255 1/4。進行激烈的冒險活動的旅行者平均年齡35 歲。國際油輪協會把海上巡游市場分為 6 完美購物型顧客、探險型顧客、航行專家型顧客。海上巡游所帶來的三大好處是：參觀目的地的安逸感（占91%）、參與許多活動的新鮮感（占 83%）、和相對于價值來說價格的合理性（占83%）。第三

5、章 娛樂設施：開發和管理度假村開發規劃的三個階段：可行性分析和計劃階段；建造階段；運營/管理階段。在度假村的開發規劃中最常見的錯誤是沒有一個好的土地使用計劃值。娛樂設施是一個相當廣泛的概念，實際上包括任何吸引特定市場并因此給土地增值的產品。娛樂設施增加了房地產的實際價值。通過娛樂設施可獲得市場的杠桿作用開發商的可信度，并有助于吸引客人擁有它或者來開發它。成本與其吸引的銷售額之間獲得了平衡。成本與銷售額之間是否平衡，時間是核心。地方都會出現。在度假村經營者尤其是滑雪度假村的經營者選擇自己擁有和經濟娛樂設施時，有四種典型的結構可供選擇，即，公正俱樂部、使用權俱樂部、可轉換俱樂部或協會會員資格。持經

6、營這些設施的權利，直到大部分資產都被賣掉為止。使用權俱樂部。開發商保留對設施的所有權和控制權。公正俱樂部。但可以通過評估和繳納使用費來還清債務。會員結構可分為等級會員制、單一會員制和附加會員制。第四章 設計原則“預測土地使用中會 ”。8 于監管。和可飲用的泉水等；人和動物；自然力，如風、陽光和雨等影響其他因素的東西。在落基ft地區，Oz 建筑學會為公用設施的建造制定了以下的通用規則：文化影響包括鄉村、農場、土著美洲人、西班牙領土、畜牧、鐵路、礦ft等各方面的影響；包括不同的雨水、長的解凍周期、大風、缺少多種植被等； 建筑色彩玫瑰紅、淺綠、褐色和淺灰色；使建筑堅固耐久原始的建筑材料自然、無毒的建

7、筑材料和日光設計。在娛樂場所內，各種活動場所的位置必須確定在與活動相一致的地區內。（土地類型（穩定性、肥沃性、滲透性土地可分為粒土、沙土和淤泥；植被覆蓋。小路的職能系統：1、主要職責多目的：遠足、騎自行車、騎馬、健身、慢跑、滑雪；（ORVATV、四輪車、微型自行車、雪上摩托車、騎馬。2、次要職能入口：控制性入口、開放性入口連接循環：只步行、步行或騎自行車（們都感到累了場所可以按照它的優勢和劣勢來定義。應該對各個使用地區之間的兼容性進行檢查、安靜的活動和喧嘩的活動應該分別聚集在一 的可以分在一個區里，與晚上的活動的地方分開。不管它們是主要的（如一座樓房），還是次要的（如一個垃圾箱），的設計。結構

8、的不同組成部分與戶外活動地區的關系是很重要的。強制性地引入設計過程中，結果是理論上正確，但用戶并不喜歡。混合型路徑可由旅行者自由選擇路徑長度。設計者可以不為路徑長度所限而向旅行者提供不同的選擇，從而吸引更多的游客。 在明顯的位置放置標示牌可使游客容易并且迅速獲得重要的信息可行的。既要符合標準，又要進行創新。J.G.用體表面光的質量。豎線給人支配感，橫線給人平和感；90 度角線給人一種向上延伸感，斜線和折線給人活力感，而曲線給人寧靜感。構成一處景觀的不同要素在視覺上不是彼此分離而是相互關聯的格，那么各種要素的設計都應該支持這種風格，而不是違背。“停 止”前進漫游。利用自然界所賦予的景觀來構造豐富

9、的景觀比人工創造新的景觀更容易感覺對景觀進行修飾。二重使用是利用同一塊地在不同時期滿足不同需要。建筑材料的選擇應建立在以下質量基礎之上：耐用性它是否能耐磨損和撕扯； 外觀是否與周圍環境相協調可獲得性是否在當地可獲得觸覺感摸起來感覺怎樣氣候適應性在當地氣候條件下是否能保持穩定防水性暴雨之后是否可用植物的需要有以下幾類：土壤難耕種的、易耕種的、酸性、堿性濕度高還是低適應性在極端溫度下的生存能力生命期生存期的長短對災情的敏感度第五章 ft區度假村種經濟平衡，即投資和盈利能力之間的平衡。滑雪場的開發過程：1、建立投資理念2、決定目標市場3、營銷可行性分析、地理位置探尋及可行性分析、財務可行性分析4、選

10、擇最理想的位置5、地理位置詳細分析非自然條件。市場營銷、財務6、制定總體設計方針7、確定滑雪期及主旅游區的大致客容量8、制定詳細設計方法9、設計滑道10、設計并確定纜車容量11、設計總旅游區12、設計路線強調以下幾點：公有/私人合股開發娛樂設施；公有土地的多用途經營；社區的可持續發展； 可行的當地經濟條件；生態系統健康發展。情況；環境限制；非正常方位特定成本。和所用設備隨時間而調整，不會對ft區本身造成任何損失。視的聯系；提供久住人口所需要的設施。1000-2000 4000-5000 從經濟角度看，隨著纜車長度的增加，成本下降，盈利潛力提高。四種類型的纜車：拖車式纜車、地面攬索纜車、座椅式纜

11、車和吊船式纜車。ft區對滑雪者自然客容能力和開發商盈利，ft區的客容能力由ft區的客 量。第六章 水上度假村和用自攜式水下呼吸器潛水。開放的空地和ft路。垂釣和野營或觀察野生動物等生態旅游。高爾夫球場帆船、沖浪 商業開發、旅館、零售商店和飯店導游船溫泉勝地理想的設計應當是將一系列不同的休閑活動組合起來，從而滿足不同人的不同需要。海灘開發包括六個方面：海洋、海岸、海灘、遠灘、外延部分及周邊鄉村。珊瑚與水上娛樂設施情況。7%斜坡對于海岸的這個深度來說是最理想的。海岸指由水面開始延伸到6 尺深的部分。2%-10%5%12 純度和顏色以及穩定性是最為重要的。海灘的客容能力某種程度上會受到深度和長度的影

12、響。海灘的最佳利用方法是將海灘分區。ft自然資源的脆弱性必須引起重視。氣候；開發前后的水質分析。細菌或重金屬含量。行可行性分析和初步設計；設計與開發船塢。船塢既可算作岸上景點，也可算作離岸景點。離岸部分開發的兩個尤為重要的方面在于水深和水波浮動程度。全威脅；浮冰。船塢設計的 4 4 個基本形式：離岸船塢、隱蔽船塢、嵌入式船塢及陸地圍繞式船塢。能的？從市場需求角度看，什么是流行的？對于開發商來說，什么是盈利的。地里決定工程、工程決定構想、構想決定布局、布局決定建筑。第七章 高爾夫和網球度假村水問題。高爾夫球場是大多數度假村運營的發動機。理想的選址應該是在峽谷的ft坡上，坡長為200250 碼（1

13、800-2300 米），坡度小于10%， 海拔 50-100 英尺（15.24-30.48 米）。這里有利于植物生長的條件、雨后易干的沙土地，還有湖泊及有利于高爾夫運動的高大樹木。120-130 （728 畝-789 畝18 150 英畝的土地。來難度，相反，南北走向則比較合理。理想的場地不僅應有平地、緩坡，還應有與之相配套的發球臺、果嶺、球道。床等，它們的缺點是建造費用過高，其中排水設備費用明顯偏高。好的沙土地。建設一個一流高爾夫球場的成本大約為1 20 40 萬美元，也就是說，總建設成本為360 720 萬美元，占了度假村建設成本的10-12%排水，修筑發球臺、球道、果嶺、沙坑、灌溉系統以

14、及球僮車車道、播種和植草的費用。在正常情況下，一個 18 球洞高爾夫球場每周的用水量為 150 萬350 萬加侖。這個數量取決于草皮的類型、灌溉系統和氣候。每一個模型都建立在標準球場的基礎上，也就是建立在標準桿的基礎上。標準桿數量是“無失誤地把球打進指定的球洞中的桿數，或者一個專業的高爾夫球者預期打出的桿數”。男子女子男子女子標準桿碼米碼米3250227.5210191.14251-470228.41-427.7 211-400192.01-3645471428.61401364.916973 桿，72 球場可能設有三套發球臺使用，長度為52007200 3 4 5 標準桿球洞。通常來說，標準

15、高爾夫球場有4 3 4 標準桿球洞，3 個 5 標準桿球洞。這樣的組合的目的是創造一個公正、愉悅的打球環境，球洞平均分成兩個半場，每半場 9 洞。與結束球洞都在俱樂部會所附近，是最有效率的布局。單球道連續型高爾夫球場。是一個有著連續18 個球洞的球場，這些球洞排列在一起形成一個9 個返程球洞的單球道型高爾夫球場。球場有18 個返程球洞。核心型球場高些，因為發球臺和果嶺占了更大的面積。雙中心球道連續型高爾夫球場有 9 個返程球洞的雙中心球道型高爾夫球場。9 發為代價。球場類型高爾夫球場類型的比較土地消耗量 開闊地彈性/容量維護成本完整性核心型低低低低高單球道連續型高高低高低9高高高高低的單球道型

16、雙中心球道連續型中中低中中9中中高中中高爾夫球洞的類型有懲罰型、戰略型和英雄型。高爾夫球場設計時需要考慮的因素：安全保證打球的人和過路的人的安全；彈性同一長度的發球臺可供不同水平球手打球； 球技各種各樣擊球、長度和標的；公平進級球洞的次序；流動平衡標準桿的分配維護成本施工計劃美感比賽水平一個標準的網球場：內界：2808 平方英尺；外界：4392 平方英尺；總和：7200 平方英尺。第二部分 運營和管理第八章 度假村的營銷和實施過程，目的是創造能實現個人和組織目標的交換。開發營銷計劃的 6 個步驟：進行市場分析；選擇目標市場；資產定位；確定營銷目標，開發和執行行動計劃；監督與評估營銷計劃。市場分

17、析包括了分析顧客、資產和競爭便利。選擇目標市場市場經營者在一個或幾個可變因素的基礎上細分市場，他們使用的主要的可變因素是地理、人口統計、心理、使用或行為及追求收益。地理細分包括確定貿易地區的地理界限。民族、宗教、國籍和社會階層作為市場細分的基礎；心理系分把人群按照性情、愛好和觀念來劃分；度使用者。利益細分是按照人們在度假村獲得的好處來劃分的。使公司的發展目標和資源相一致的基礎上進行的。相對偏僻的位置、季節因素、ft區和有效的建筑場地限制了度假村的擴建。確定營銷目標開發和執行行動計劃施。它包括考慮進行工作的方法，制定一個實施計劃的預算，以及分配計劃的責任。發和冒險；將新的產品開發和公司目標聯系在

18、一起。目標，建立信息專題，決定促銷組合，選擇適當的媒體，建立預算。為了控制好目標市場，目標應該靈活，就是指應該具體、適當、可行、現實、有時間限制。促銷組合的主要要素有：廣告由明確的組織者主辦的任何付費形式的非個人的展示和計劃、貨品、服務的促銷；進行；促銷短時間的誘發、鼓勵購買或者銷售產品或服務；推銷他購買促銷項目；公共關系與公眾無需付費的交流活動，涉及到維持或加強與別的組織或個人的交流。把連接企業與各個顧客的渠道當作分銷組合。營者應當確保這些形象與他所需要的形象一致。第九章 度假村運營在一個業主度假村，可使用的單元數量由鄉瑤出租或者交換他們單元的業主的人數決定的。置；客人到達和離開的模式；員工

19、的模式；業主關系。400 平方英尺，包括臥室區域和1 個衛生間，折合37.16 米。一個酒店管理員每天的基本任務是清掃15-20 個房間。（經營場地（放在經營場所的東西（工要做的事情）。夠多，不會讓顧客看不到；標語不會多得讓人感覺混亂或者產生混淆。場；導游和當地翻譯的特色不顯著或者不存在。第十章 度假村經濟從每個到訪客人那里獲得的收入。安全的上限，會在其中一個因素達到使用的最大程度的時候發生。ftft坡的容量是計算每小時需要垂直移動的英尺數水平決定的。償付能力和資產變現能力是計算商家解決短期債務的能力。制定生態旅游計劃有四個步驟：選擇目標、評估成本和收入、定價、管理和調試。而滑雪面積小的地區更

20、多的收益都來自食品、飲料、出租設備和住宿。管理人員應具備的條件：經驗、教育、交際能力、領導能力、組織能力。第 3 部分 客人的活動方案第十一章 客人的活動方案和形式娛樂是指“發生在空閑時間里的活動，這些活動是讓人愉快地、可以自由選擇的、人們能從中獲得個人情感上的、社交上的、身體上的、認知上的和精神上的益處”。一項活動必須包括：自由客人們可以自由地選擇那些他們想要參與的活動；能力的認識客人必須能將他們的能力水平作比較，參加那些他們感覺能成功的活動； 內在動力真正讓人滿意的活動是那些被選擇出來滿足其內在動力的活動；客人們需要對活動有一定的控制和地點；積極影響一個令人滿意的活動的結果是客人們在參與活

21、動之后，在經歷中感到了快樂； 娛樂方案是為了產生一定的行為結果而設計和構建的有目的的活動。客人活動的方法由指揮者來選擇，員工們會影響到活動的設計和管理。客人活動方案包括 5 客人需要的活動項目進行分析；管理活動；評估活動中關于成功地滿足客人需要的方面。評估一項活動就會引起對前幾個步驟地重新評估。制訂和經營方案都是在相互關聯中發生的，還要受外部的一些因素影響：歷史影響度假村的傳統和哲學；環境影響年度和氣候等的時間長短；時尚、潮流和新聞；公司的價值和使命。客人、工作人員、設備和設施都是要給客人傳遞經歷的。人們在他們的自由時間選擇的活動要適應他們的社會文化體系。文化價值是確定什么目標和行為會贏得社會

22、的造成或是不贊成。和懶散相比較的，節約對應的是浪費。快樂定義是為了快樂本身而追求快樂。馬斯洛的基本需求層次：身體饑餓、口渴、休息、活動安全安全，從恐懼和緊張中獲得自由歸屬感和愛事情、給予和接受愛尊重個人價值的實現 學到知識美感欣賞美”。客人間的社會交往。布魯姆分類法。對象是有認識力的、有感情的或者是與精神運動相關的。即了解、理解、運用、分析、綜合、評估。感情對象是處理情緒和情感的：即接受、響應、價值、組織、特點。精神運動或行為技巧是關于身體行為的，即模仿、操作、精確、清晰、自然反應。認識、情感和精神運動；技術水平，從低到高；相互作用的模式，從個人到群結束到持續進行；設施的要求，從無到有；參與者，從1 到某個數；年齡的適當性。技術要求的程度；活動水平；需要的群體特性；風險或危險的大小；對特殊設施的需要。需求、需要、活動和形式活動：以各種形式組織形式：教育、競賽、社會活動、短途旅行、隨意性活動、特殊活動、觀看、客人從中選擇能滿足他們的需要和需求的形式。需要和需求：對他們很重要、人身安全、歸屬感、尊重、自我實現。需求的員工、設施、設備，以及受歷史、環境、組織、社會、文化影響的其他資源。第十二章 活動管理與評估地融合，從而設計出人們的娛樂節目安排。娛樂節目編排者的立方圖是一種將三個領域合一來設