1、第4.3節 項目成本管理1、此章節規范是項目管理公司對各目標成本（從計劃目標成本開始）測定、執行。2、成本動態控制的責任主體是項目公司屬下的成本控制部（工程成本類）及財務部（非工程成本類），必須參與和控制所有影響項目成本的業務活動，成本控制部與設計部（設計優化對工程成本影響很大）、合約部間的職責不明確。3、未明確確限額控控制是哪哪個部門門主控。4、PCPP1000目標成成本確定定的流程程與4.3.22描述的的部門不不符。5、此章的的關鍵詞詞“項目成成本控制制部”、“項目公公司”、“集團成成本控制制部”，與遠東東置業現現有的組織織構架不不一致。1 總則則1.1 成成本是項項目經營營思想的的量化結

2、結果，通通過執行行實現。1.2 所所有開發發項目的的成本管管理必須須明確目目標成本本，并進進行成本本動態統統計分析析，確保保項目成成本控制制在規定定的范圍圍內。 1.3 為保證證對實際際發生成成本的有有效監控控，所有有與項目目開發相相關的工工程成本本和非工工程成本本中的工工程類成成本必須須經成本本控制部部門審核核，非工工程成本本必須經經財務部部門審核核。 1.4 項目開開發運作作過程中中，項目目公司應應安排成成本控制制部門人人員持續續參與各各階段工工作，統統計分析析項目成成本變化化，調整整成本細細項，及及時發現現、糾正正異常成成本情況況，以保保證對項項目成本本的有效效控制。2 目標標成本確確定

3、2.1 目目標成本本的編制制必須按按目標標成本確確定的的規定進進行，在在不同階階段形成成相應的的目標成成本，并并完成規規定的報報批程序序，包括括：1) 可研研目標成成本：項項目可研研階段，依依據項目目策劃方方案和經經營思想想及成本本控制要要點編制制投資估估算，作作為項目目可研目目標成本本，在項項目經營營控制決決策文件件中明明確。原原則上，以以后不同同階段形形成的目目標成本本均應小小于可研研目標成成本。（可可行性研研究報告告、投資資估算階階段；集集團財務務部提供供） 2) 計計劃目標標成本：項目經經營策劃劃書初稿稿階段，依依據集團團經營決決策委員員會批準準的可研研目標成成本、深深化的規規劃方案案

4、和建筑筑設計思思想以及及進一步步的市場場調研結結果等條條件，集集團所屬屬項目公公司修編編可研目目標成本本，形成成計劃目目標成本本，由集集團成本本控制部部組織審審核。如如計劃目目標成本本超出可可研目標標成本，報報集團經經營決策策委員會會批準。計計劃目標標成本中中形成的的核心經經營思想想是設計計任務書書的重要要組成部部分。（初初步設計計階段）3) 目標標控制成成本：項項目經營營策劃書書中間稿稿階段，依依據可研研目標成成本或計計劃目標標成本、批批準的規規劃方案案和建筑筑設計方方案等條條件，集集團所屬屬項目公公司修編編可研目目標成本本或計劃劃目標成成本，形形成目標標控制成成本，由由集團成成本控制制部組

5、織織審核。如如目標控控制成本本超出可可研目標標成本或或計劃目目標成本本，報集集團經營營決策委委員會批批準。（技技術設計計階段） 4) 預預目標成成本：項項目經營營策劃書書正式稿稿階段，項項目開工工前，原原則上應應完成施施工圖設設計，細細化目標標控制成成本中工工程成本本部分，確確定目標標成本中中工程成成本部分分，形成成預目標標成本；如因特特殊原因因不能完完成施工工圖設計計，必須須完成較較完整的的擴初設設計，達達到可對對目標控控制成本本中工程程成本進進一步細細化的目目的，確確定目標標成本中中工程成成本部分分，并形形成預目目標成本本，由集集團成本本控制部部組織審審核。如如預目標標成本超超出目標標控制

6、成成本，報報集團經經營決策策委員會會批準。（施工圖設計階段）5) 目標標成本：項目開開盤前，確確定目標標成本中中非工程程成本部部分，依依據已確確定的目目標成本本中的工工程成本本和項目目的經營營期、銷銷售價格格及銷售售收入，確確定非工工程成本本，形成成項目實實施的目目標成本本（如項項目無銷銷售部分分，預目目標成本本直接形形成項目目實施的的目標成成本），由由集團成成本控制制部和財財務部組組織審核核，集團團經營決決策委員員會批準準，作為為項目目經營決決策文件件的組組成部分分。（銷銷售階段段） 2.2 各階段段的目標標成本應應遵循目目標成本本確定指指引、工工程造價價確定指指引的的規定，使使用正式式的目

7、標標成本表表單。2.3 集集團所屬屬項目公公司在制制定項目目進度計計劃時，必必須明確確完成22.1條條中2）至至5）的的時間，并并將必要要條件反反饋集團團相關部部門進行行確認，形形成項項目進度度計劃決決策書，由由集團項項目管理理中心和和集團所所屬項目目公司等等會簽后后，報集集團分管管該項目目的副總總裁批準準，集團團成本控控制部備備案。3 成本本動態控控制3.1 集集團所屬屬項目公公司必須須依據已已批準的的不同階階段目標標成本，對對項目開開發過程程中各階階段的業業務活動動進行連連續監控控，制定定控制成成本的措措施。3.2 集集團所屬屬項目公公司成本本控制部部（或財財務部）必必須參與與和控制制所有

8、影影響項目目成本的的業務活活動，包包括但不不限于：1) 限額額指標的的確定； 2) 設設計方案案優化和和施工圖圖會審；3) 業務務分包（招招投標）； 4) 材材料設備備采購比比價、限限價； 5) 合合同簽訂訂； 6) 設設計變更更及現場場簽證； 7) 合合同付款款等。 3.3 項目施施工過程程中發生生的現場場簽證（包包括工程程量變更更和材料料設備差差價等）和和設計變變更（包包括圖紙紙會審），必必須執行行現場場簽證控控制指引引和設設計變更更控制指指引，嚴嚴格進行行事前預預算、事事中跟蹤蹤和事后后結算的的審查，實實行對內內一單一一估算，對對外一單單一確認認，最后后結算。3.4 集集團所屬屬項目公公

9、司成本本控制部部負責建建立工程程成本臺臺賬（合合同臺帳帳、設計變變更臺帳帳、現場簽簽證臺帳帳和成本預預警臺帳帳），集集團所屬屬項目公公司財務務部負責責建立非非工程成成本臺賬賬，登記記、審核核實際發發生成本本是否在在目標成成本規定定范圍內內。3.5 集集團所屬屬項目公公司成本本動態控控制報表表和材料料設備信信息表，應應每季度度次月55日前提提交集團團成本控控制部備備案，作作為集團團成本控控制部結結算復核核的依據據，是評評價集團團所屬項項目公司司成本控控制執行行優劣的的條件之之一。3.6 集集團所屬屬項目公公司建立立健全工工程結算算檔案管管理，方方案報集集團成本本控制部部核準。4 成本本核算與與分

10、析4.1 集集團所屬屬項目公公司必須須按項項目成本本核算與與分析指指引的的規定，每每季度進進行項目目成本核核算和經經濟活動動分析，對對目標成成本的執執行情況況進行階階段性的的檢查和和總結，分分析成本本發生的的增減動動態和趨趨勢，并并通過分分析成本本細項超超支發生生的原因因，及時時制定控控制成本本的措施施。 4.2 集團所所屬項目目公司成成本核算算與分析析報告，作作為集團團所屬項項目公司司季度度經營分分析報告告的組組成部分分。5 項目目成本超超支處理理及調整整 5.1 成本超超支的處處理措施施由集團團所屬項項目公司司經營管管理委員員會提出出建議，并并按成成本細項項超支報報警的范范圍和要要求、項目

11、目目標成成本調整整范圍和和要求指引文件規定，以書面形式報集團成本控制部（或財務部）審批：1) 不使使用預備備費，需需按項項目成本本細項超超支預警警報批表表的要要求，超超出細項項目標成成本100%以內內的（含含10），工工程類需需報集團團成本控控制部審審核，非非工程類類需報集集團財務務部審核核；超出出細項目目標成本本10%以外的的，報集集團成本本控制部部（或財財務部）審審核后，報報主管成成本或財財務的副副總裁批批準。同同時需在在備注中中明確超超支部分分成本來來源（成成本細項項）。2) 使用用預備費費，需按按項目目成本細細項超支支預警報報批表的要求，且項目公司須報送詳細的相關依據資料。工程類需報集

12、團成本控制部審核，非工程類需報集團財務部審核后，由主管成本或財務的副總裁批準，在成本動態控制表中列出具體的調整明細。經批準后的工程類報集團財務部備案，非工程類的報集團成本控制部備案。 3) 調調增目標標成本，需需按項項目成本本細項超超支預警警報批表表的要要求，且且項目公公司須報報送詳細細的相關關依據資資料。工工程類需需報集團團成本控控制部審審核，非非工程類類需報集集團財務務部審核核后，由由主管成成本或財財務的副副總裁審審批，集集團經營營決策委委員會批批準，在在成本本動態控控制表中中列出具具體的調調整明細細。5.2 在在項目實實施過程程中，因因經營思思想調整整引起成成本細項項增加或或減少，應應及

13、時報報集團成成本控制制部審查查，并根根據5.1條規規定進行行處理。5.3 管管理費用用和營銷銷費用目目標值不不允許突突破。6 項目目結算 6.1 項目工工程結算算由集團團所屬項項目公司司成本控控制部組組織，工工程（配配套）部部和開發發設計部部配合，集集團成本本控制部部隨時抽抽查和監監督。如如結算值值超細項項目標成成本，報報集團成成本控制制部審核核，經主主管成本本的副總總裁批準準后，方方可完成成結算手手續。6.2 按按照項項目經營營決策文文件確確定的項項目結算算完成后后，集團團成本控控制部進進行復核核，形成成工程結結算復核核報告，經經主管成成本的副副總裁批批準后，抄抄報集團團各相關關部門備備案。

14、7 限額額控制（控控制部門門是誰） 7.1 總成本本控制：根據項項目經營營控制決決策文件件、可可研目標標成本及及其限額額指標，各各階段確確定的項項目總成成本原則則上不得得超出可可研目標標成本，并并優化和和完善限限額指標標，圍繞繞目標成成本，設設計優化化、成本本動態控控制應貫貫穿項目目開發建建設全過過程。7.2 低低效資產產設計指指標的控控制：規規劃階段段設計優優化重點點關注并并控制公公建配套套設施，如如學校、幼幼兒園、物物業管理理用房、人人防工程程等政府府法規強強制要求求建設的的內容以以及地下下室的面面積指標標。7.3 施施工圖結結構設計計指標控控制：選選擇設計計單位時時，設計計單位承承諾執行

15、行限額設設計是投投標入圍圍的基本本條件，合合理確定定限額設設計指標標；加強強設計過過程監督督管理及及設計完完成后的的評估總總結。 7.4 材料設設備高性性價比控控制：根根據項目目或業態態定位，選選用相應應的材料料設備的的品牌，并并關注環環保節能能要求。7.5 建建筑立面面、室內內精裝修修和景觀觀環境設設計的控控制：目目標成本本是確定定方案和和評標的的重要依依據之一一；投標標文件應應包括方方案估算算、主要要材料的的選用和和價格。8 相關關作業流流程與指指引文件件8.1 PPCP1100目目標成本本確定（該流程程與4.3.22描述的的部門不不符）1) PCCG1001目標標成本確確定指引引（無目目

16、標成本本模塊）2) PCCG1002目標標成本編編制工作作責任界界定3) PCCG1003工程程造價確確定指引引8.2 PPCP2210項項目成本本動態控控制1) PCCG2111現場場簽證控控制指引引8.3 PPCP2220項項目成本本細項超超支報警警1) PCCG2221成本本細項超超支報警警范圍和和要求2) PCCG2331項目目目標成成本調整整范圍和和要求8.4 PPCG2241項項目成本本核算與與分析指指引8.5 PPCG3311工工程結算算控制指指引目標成本本確定指指引目標成本指指引編號號與項目目成本構構成（內內容）不不符。1 適用用范圍 適用于項項目可行行性研究究階段、項項目經營

17、營策劃書書編制階階段及各各設計階階段。2 項目目成本構構成及定定義 項目總成成本是指指作為成成本核算算主體的的項目公公司開發發一個房房地產項項目發生生的全部部成本。一一個集團團所屬項項目公司司開發數數個項目目或一個個大型項項目分成成幾期開開發時，每每個項目目或每一一期工程程各自構構成單獨獨的項目目總成本本。項目目總成本本由以下下成本科科目構成成： 工程成本本： 1.土地地開發成成本2.政府行行政事業業性收費費3.建造成成本：1)前期期工程準準備費2)主體體建筑（裝裝修）工工程費3)主體體安裝工工程費4)社區區管網工工程費5)景觀觀環境工工程費6)配套套設施費費7)其他他建設工工程支出出8)預備

18、備費非工程成本本：1. 費用用及稅金金1)管理理費用2)營銷銷費用3)財務務費用4)各項項稅金2. 其他他成本1)招商商費用2)商業業扶持資資金等2.1 土土地開發發成本1)地價價及市政政配套費費：土地地出讓金金及其契契稅、向向政府交交納的市市政基礎礎設施配配套費、土土地使用用費、耕耕地占用用稅、土土地變更更用途和和超面積積補交的的地價等等。2)紅線線外市政政設施費費：紅線線外道路路、水、電電、氣費費用、通通訊建造造費、管管線鋪設設費、接接口補償償費等。3)拆遷遷補償費費：地上上、地下下建筑物物或附著著物的拆拆遷補償償凈支出出、安置置及動遷遷支出、農農作物補補償等。2.2 政政府行政政事業性性

19、收費1)報批批報建費費：安檢檢、質檢檢、人防防報建、散散裝水泥泥集資、白白蟻防治治、墻改改基金、路路口開設設、規劃劃管理、拆拆遷管理理、招投投標管理理、其他他支出等等。2)增容容費：水水、電、煤煤氣等。2.3 前前期工程程準備費費1)勘測測丈量費費：初勘勘、詳勘勘、沉降降觀測、驗驗線、復復線、定定線、放放線、面面積丈量量等。2)規劃劃管理費費：可行行性研究究、規劃劃設計（方方案招標標、方案案評審）、交交通影響響分析、環環境影響響評價、建建筑立面面設計、裝裝修設計計、施工工圖設計計、設計計修改、人人防設計計、消防防評價、制制圖、曬曬圖等。3)三通通一平費費：臨時時道路、臨臨時用電電、臨時時用水、

20、場場地平整整等。4)臨時時設施費費：臨時時圍墻、臨臨時辦公公室、臨臨時場地地占用、臨臨時圍板板等。2.4 主主體建筑筑(裝修修)工程程費（）1)地基基工程：土石方方、基坑坑支護、降降水、樁樁基及檢檢測、地地基處理理等。2)結構構及粗裝裝修等。3)防水水工程。4)門窗窗工程：室內外外門窗、入入戶門、單單元門、防防火門、防防火卷簾簾等。5)公共共部位精精裝修：電梯廳廳及走廊廊、大堂堂、樓梯梯間、屋屋面、外外立面等等。6)室內內精裝修修：住宅宅部分、商商住樓部部分、酒酒店部分分、商業業部分、地地下室等等。7)鋼結結構及網網架工程程。2.5 主主體安裝裝工程費費2.5.11 室內內水暖氣氣電系統統：1

21、) 給排排水系統統：給排排水工程程、直飲飲水工程程、中水水工程、虹虹吸雨排排工程。2) 采暖暖系統：散熱器器采暖、地地熱采暖暖工程。3) 燃氣氣系統：低壓燃燃氣工程程（供餐餐飲用）、中中壓燃氣氣工程（供供設備用用）。4) 電氣氣系統: 低壓壓干線安安裝工程程、電氣氣設備安安裝工程程、防雷雷接地安安裝工程程 。2.5.22 室內內設備及及其安裝裝：1) 空調調通風及及其安裝裝: 制制冷機組組、冷卻卻塔、空空調機組組及末端端設備、復復合風管管、空調調通風安安裝工程程。 2) 電電梯及其其安裝。3) 發電電機及其其安裝。4) 擦窗窗機及軌軌道工程程。2.5.33 消防防工程：水消防防系統安安裝工程程

22、、防排排煙系統統安裝工工程、消消防電工工程、消消防檢測測。2.5.44 弱電電系統：1) 智能能化工程程、可視視對講及及安防系系統、家家居智能能化系統統、樓宇宇自動控控制系統統、綜合合布線系系統、電電話網絡絡系統、停停車場管管理系統統、衛星星及有線線電視系系統、IIDS信信息發布布系統、客客房VOOD點播播系統、對對講機信信號增強強系統、背背景音樂樂廣播系系統、電電子巡更更系統、燈燈光控制制系統、多多媒體音音視頻會會議系統統、房控控系統。2) 電子子顯示屏屏安裝工工程。2.6 社社區管網網工程費費1)室外外給排水水系統：自來水水系統、雨雨污水系系統、直直飲水系系統、熱熱水系統統、水表表安裝工工

23、程等。2)室外外采暖系系統：管管道系統統、熱交交換站、鍋鍋爐房等等。3)室外外燃氣系系統：管管道系統統、調壓壓站等。4)室外外高低壓壓系統：紅線外外電力線線路安裝裝工程、110KVV(355KV)開閉所所（環網網站、分分界室或或中心變變電站）安安裝工程程、高低低壓變配配電安裝裝工程、紅紅線內電電力線路路安裝工工程。5)室外外消防系系統：消消火栓外外網、自自噴外網網。2.7 景景觀環境境工程費費1)環境境設計費費等。2)綠化化建設費費：區內內綠化、區區外綠化化等。3)建筑筑小品等等。4)道路路、廣場場建造費費：道路路廣場鋪鋪設、開開設路口口工程等等。5)噴泉泉、人工工湖等水水系工程程。 6)大門

24、圍圍墻建造造費等。 7)室外照照明、樓樓體泛光光照明等等。 8)室外零零星設施施等。2.8 配配套設施施費 指房屋屋開發過過程中，根根據有關關法規、產產權及其其收益權權不屬于于開發商商，開發發商不能能有償轉轉讓也不不能轉作作自留固固定資產產的公共共配套設設施支出出。主要要包括以以下幾類類： 1)在開發發小區內內發生的的不會產產生經營營收入的的不可經經營性公公共配套套設施支支出，如如居委會會、派出出所、崗崗亭、兒兒童樂園園、自行行車棚等等設施的的支出等等。 2)在開發發小區內內發生的的根據法法規或經經營慣例例，其經經營收入入歸于經經營者或或業主委委員會的的可經營營性公共共配套設設施的支支出，如如

25、郵局、圖圖書館、閱閱覽室等等設施的的支出等等。 3)對于產產權、收收入歸屬屬情況較較為復雜雜的地下下室、車車位等設設施，應應根據當當地政府府法規、開開發商的的銷售承承諾等具具體情況況確定是是否攤入入本成本本項目。如如開發商商通過補補交地價價或人防防工程費費等措施施，得到到政府部部門認可可，取得得了該配配套設施施的產權權，則應應作為經經營性項項目獨立立成本科科目。 如： 1) 游泳池池：土建建、設備備、設施施等。 2) 會所：設計、裝裝修費、資資產購置置、單體體會所結結構等。 3) 幼兒園園：建安安成本及及配套資資產購置置等。 4) 學校：建安成成本及配配套資產產購置等等。 5) 兒童游游樂設施

26、施等。 6) 網球場場等。2.9 其其他建設設工程支支出2.9.11 其他他工程建建設支出出包括工工程監理理費、造造價咨詢詢顧問費費、市政政管理費費、工程程保險費費、施工工合同外外獎金等等。2.9.22 物業業管理啟啟動費： 1) 前前期開辦辦費：指指自商業業管理公公司、物物業公司司（管理理處、管管理中心心）籌備備成立到到項目開開業（入入伙）之之日止發發生的費費用，主主要包括括：開業業前人員員工資福福利費、辦辦公房屋屋租賃費費（以及及辦公用用房裝修修費）、固固定資產產及低值值易耗品品購置費費、工程程工具購購置費、管管理用具具購置費費、開荒荒費、開開業慶典典費、行行政辦公公費用以以及開業業（入伙

27、伙）前所所發生的的不可預預見費用用。2) 銷售售項目入入伙后物物業管理理扶持金金：指的的是銷售售項目入入伙之日日起到項項目物業業實現收收支平衡衡（銷售售項目物物業實現現收支平平衡時間間最晚不不超過銷銷售項目目入伙一一年）期期間的物物業虧損損費用。2.10 管理費費用 包括職工工工資、辦辦公費用用、業務務招待費費、差旅旅費、工工資附加加費、折折舊及攤攤銷、車車輛費用用、房屋屋租賃費費用及其其它支出出等。2.11 營銷費費用包括項目銷銷售過程程中發生生的媒介介廣告費費、促銷銷活動費費用、銷銷售中心心和樣板板房設計計及工程程費用、銷銷售人員員的工資資（含個個人所得得稅）、銷銷售人員員的工資資附加費費

28、（含福福利福、工工會經費費、公積積金、社社會保險險等）、銷銷售人員員的銷售售提成、銷銷售部門門的辦公公費（車車輛費、折折舊、低低值易耗耗品攤銷銷、房租租租賃費費等）、銷銷售人員員的差旅旅費、銷銷售業務務招待費費、交易易手續費費、其他他營銷費費用。 銷售部門門中營銷銷副總經經理、部部門經理理（行政政級別）的的工資（含含工資性性支出），在在“管理費費用”中列支支，納入入“管理費費用”指標；銷售部部門其他他員工的的工資（含含工資性性支出）在在“營銷費費用”中列支支，納入入“營銷費費用”指標；營銷副副總經理理、營銷銷部經理理及營銷銷部員工工因銷售售業務發發生的支支出（如如辦公費費、招待待費、差差旅費等

29、等），均均在“營銷費費用”中列支支。2.12 財務費費用 包括：利利息收支支凈額、匯匯兌凈額額、調劑劑外匯手手續費、金金融機構構手續費費及其它它支出等等。2.13 各項稅稅金 包括：營營業稅及及附加、土土地增值值稅及其其它稅金金支出。2.14 所得稅稅2.15 預備費費（取值XX%）包括基本預預備費和和漲價預預備費。基基本預備備費是指指難以預預料的工工程費用用及建設設期間不不可預見見的支出出，漲價價預備費費是指建建設項目目在建設設期間內內由于材材料設備備價格等等變化引引起工程程造價變變化的預預留費用用。各成本科目目的具體體設置參參照項項目目標標成本表表中執執行，表表中僅列列出了常常見的成成本細

30、項項（表中中第三級級科目），各各項目可可依據實實際情況況進行增增減項。3 各階階段項目目目標成成本的確確定與作作用 3.1 項目可可研報告告階段，依依據投資資估算確確定的項項目可研研目標成成本，是是審核商商業計劃劃書的依依據。 3.2 項目經經營策劃劃書初稿稿階段，確確定的計計劃目標標成本用用以指導導項目的的規劃方方案設計計，是評評審規劃劃方案設設計的依依據之一一。 3.3 項目經經營策劃劃書中間間稿階段段，依據據方案設設計概算算確定目目標控制制成本，用用以指導導擴初和和施工圖圖設計。 3.4 項目經經營策劃劃書正式式稿階段段，依據據施工圖圖或擴初初設計確確定預目目標成本本，是審審批工程程招標

31、的的依據。3.5 項項目開盤盤前，確確定非工工程成本本后，確確定項目目的目標標成本，是是簽訂該該項目經經營管理理責任書書的依據據之一。3.6 項項目各階階段的目目標成本本使用項項目目標標成本表表進行行測算編編制。4 確定定目標成成本應遵遵循的基基本原則則 4.1 標桿瞄瞄準在項目可研研報告階階段和項項目經營營策劃書書編制階階段，項項目開發發籌建部部門應通通過市場場研究找找準銷售售價格市市場標桿桿、工程程成本市市場標桿桿，以及及非工程程成本市市場標桿桿。4.2 滿滿足顧客客需求在項目可研研報告階階段和項項目經營營策劃書書編制階階段必須須關注目目標顧客客定位、分分析目標標顧客核核心需求求和一般般需

32、要，并并將其轉轉化為定定性或定定量的明明確描述述。在分階段確確定目標標成本時時，應始始終注意意將成本本細項結結構向顧顧客核心心需求方方向傾斜斜。4.3 競競爭策略略要求在項目可研研報告階階段和項項目經營營策劃書書編制階階段，應應調查分分析競爭爭對手的的綜合競競爭能力力，結合合項目自自身資源源條件和和經營目目標，形形成明確確的競爭爭策略，并并將競爭爭策略對對產品定定位的要要求表述述成定量量指標或或定性描描述。 在分階段段確定目目標成本本時，始始終注意意成本分分項結構構滿足競競爭策略略要求。 4.44 倒逼逼成本 1) 通通過項目目可研報報告階段段和項目目經營策策劃書編編制階段段的市場場調查和和可

33、行性性研究工工作，依依據市場場標桿和和項目挖挖潛措施施對項目目可能獲獲得的盈盈利空間間做出準準確判斷斷和取舍舍。2) 用合合理的預預期稅前前盈利額額倒逼項項目可研研目標成成本，并并用以指指導“限額指指標”和項目目開發策策劃的硬硬性指標標。3) 用項項目可研研目標成成本、計計劃目標標成本層層層倒逼逼目標控控制成本本、預目目標成本本、目標標成本。可可研目標標成本計劃目目標成本本目標控控制成本本預目標標成本目標成成本。目標成本本編制工工作責任任界定1 各階段段目標成成本的責責任界定定階段目標成本內內容經辦部門參與部門審核審批項目可研階階段可研目標成成本集團成本控控制部、財財務部集團項目管管理中心心、

34、發展展部、規規劃院、投投資部等等集團經營決決策委員員會項目經營策策劃書初初稿階段段計劃目標成成本集團所屬項項目公司司成本控控制部、財財務部集團所屬項項目公司司開發設設計部、工工程配套套部、營營銷（策策劃）部部等集團成本控控制部、財財務部、項項目管理理中心等等項目經營策策劃書中中間稿階階段目標控制成成本集團所屬項項目公司司成本控控制部集團所屬項項目公司司開發設設計部、工工程配套套部、營營銷（策策劃）部部等集團成本控控制部、財財務部、項項目管理理中心等等項目經營策策劃書正正式稿階階段預目標成本本集團所屬項項目公司司成本控控制部集團所屬項項目公司司開發設設計部、工工程配套套部、營營銷（策策劃）部部等

35、集團成本控控制部、財財務部、項項目管理理中心等等項目開盤前前目標成本集團所屬項項目公司司成本控控制部、財財務部集團所屬項項目公司司開發設設計部、工工程配套套部、營營銷（策策劃）部部等集團成本控控制部、財財務部、項項目管理理中心等等集團經營決決策委員員會2 不同同階段的的工作流流程（流程中中）2.1 項項目可研研階段(1、經經辦部門門為集團成成本控制制部，目目前公司司組織構構架無；2、其其它的只只有領導導無部門門) 1) 完完成時間間：土地地招拍掛掛前。2) 經辦辦部門：集團成成本控制制部。3) 審批批：集團團經營決決策委員員會。 4) 職職責分工工和流程程: a) 集集團項目目管理中中心：確確

36、認項目目的銷售售價格。 b) 集集團發展展部：負負責項目目行政事事業性收收費標準準的收集集整理并并確認、項項目相關關“問題清清單”內容的的確認。c) 集團團商務部部：對擬擬定的主主力店業業態進行行確認。 d) 集集團規劃劃院：確確認規劃劃經濟技技術指標標和項目目描述，并并會同項項目管理理中心、發發展部、商商務部、成成本控制制部討論論建造標標準并獲獲集團經經營決策策委員會會確認。e) 集團團成本控控制部和和財務部部：編制制投資估估算（含含非工程程成本）。 f) 集集團成本本控制部部：牽頭頭完成項項目經營營控制決決策文件件。5) 可可研目標標成本作作為集團團成本控控制部審審核設計計、造價價咨詢、監

37、監理、地地勘、營營銷招投投標工作作的依據據。2.2 項項目經營營策劃書書初稿階階段項目公公司圍繞繞實現項項目經營營控制決決策文件件的經經營目標標，結合合規劃條條件和市市場調研研，全面面梳理項項目經營營控制決決策文件件各項項內容。如如：可售售物業的的規劃是是否有修修改建議議（如有有，應獲獲集團規規劃院確確認），形形成可執執行規劃劃指標；對行政政事業性性收費和和項目相相關“問題清清單”內容進進行全面面復核，提提出增減減內容（如如有）和和依據。1) 完成時時間：集集團批準準成立項項目公司司或土地地合同簽簽定之日日起300天內。2) 經辦部部門：項項目公司司。3) 審批：項目公公司經營營決策委委員會（

38、總總經理組組織）報報集團成成本控制制部組織織審核。4) 職責分分工和流流程：a) 集團團項目管管理中心心：負責責銷售價價格的審審核、物物業管理理費的審審核、項項目經營營期的確確定。 b) 集集團商務務部：負負責商業業業態組組成的審審核（對對可研階階段確定定的主力力店招商商初步結結果提出出意見）。c) 集團團規劃院院：負責責規劃經經濟技術術指標、銷銷售面積積、項目目描述和和建造標標準的審審核。d) 集團團發展部部：負責責土地價價款、政政府行政政事業性性收費標標準審核核。e) 集團團成本控控制部：負責工工程成本本的審核核。 f) 集集團財務務部：負負責非工工程成本本的審核核。 集團所屬屬項目公公司

39、根據據審核意意見修編編計劃目目標成本本并報集集團成本本控制部部、財務務部審批批后執行行。如計計劃目標標成本超超出可研研目標成成本，報報集團經經營決策策委員會會批準。完完成計劃劃目標成成本的審審批后，確確定報批批的規劃劃設計方方案。2.3 項項目經營營策劃書書中間稿稿階段 根據目標標控制成成本編制制和目目標成本本確定指指引中中第4條條確定目目標成本本應遵循循的基本本原則，完完成目標標控制成成本的編編制，報報集團成成本控制制部組織織審核。 1) 完完成時間間：規劃劃方案和和建筑方方案設計計經政府府批準之之日起330天內內。 2) 經經辦部門門：項目目公司。3) 審批批：項目目公司經經營決策策委員會

40、會（總經經理組織織）報集集團成本本控制部部組織審審核。4) 職責分分工和流流程：a) 集團團項目管管理中心心：負責責銷售價價格的審審核、物物業管理理費的審審核、項項目經營營期的審審核b) 集團團商務部部：負責責主力店店商業業業態組成成的審核核。 c) 集集團商業業管理公公司：負負責非主主力店商商業業態態組成的的審核。 d) 集集團規劃劃院：負負責規劃劃經濟技技術指標標、銷售售面積、各各類物業業面積、項項目描述述和建造造標準的的審核。 e) 集集團成本本控制部部：負責責工程成成本的審審核。 f) 集集團財務務部：負負責非工工程成本本的審核核。 集團所所屬項目目公司根根據審核核意見修修編目標標控制

41、成成本并報報集團成成本控制制部、財財務部審審批后執執行。如如目標控控制成本本超出可可研目標標成本，報報集團經經營決策策委員會會批準。2.4 項項目經營營策劃書書正式稿稿階段 除非集團團分管項項目副總總裁批示示同意，未未完成預預目標成成本審批批的，集集團成本本控制部部不允許許進行基基礎工程程或土方方工程的的定標審審批。 1) 完完成時間間：開工工前300天。 2) 經經辦部門門：項目目公司。 3) 審審批：項項目公司司經營決決策委員員會（總總經理組組織）報報集團成成本控制制部組織織審核。4) 職責責分工和和流程： a) 集集團商務務部：負負責主力力店商業業業態組組成的審審核。 b) 集集團商業業

42、管理公公司：負負責非主主力店商商業業態態組成的的審核。c) 集團團規劃院院：負責責規劃經經濟技術術指標、銷銷售面積積、各類類物業面面積、項項目描述述和建造造標準的的審核。 d) 集集團成本本控制部部：負責責工程成成本的審審核。集團所所屬項目目公司根根據審核核意見修修編預目目標成本本并報集集團成本本控制部部、財務務部審批批后，形形成項項目預經經營決策策文件報報集團批批準后執執行。如如預目標標成本超超出目標標控制成成本，報報集團經經營決策策委員會會批準。2.5 項項目開盤盤前除非集集團分管管項目副副總裁批批示同意意，未完完成目標標成本審審批的，既既未完成成項目目經營決決策文件件審批批的，不不允許開

43、開盤。1) 完成成時間：開盤前前30天天。2) 經辦辦部門：項目公公司。3) 審批批：項目目公司經經營決策策委員會會（總經經理組織織）報集集團財務務部組織織審核。4) 職責分分工和流流程： a) 集集團項目目管理中中心：負負責銷售售價格的的審核、物物業管理理費的審審核、項項目經營營期的審審核。 b) 集集團規劃劃院：負負責規劃劃經濟技技術指標標、銷售售面積、各各類物業業面積、項項目描述述和建造造標準的的審核。 c) 集集團財務務部：負負責非工工程成本本的審核核。 d) 集集團所屬屬項目公公司根據據審核意意見修編編目標成成本并報報集團成成本控制制部、財財務部審審核后，集集團成本本控制部部牽頭形形

44、成項項目經營營決策文文件報報集團經經營決策策委員會會批準后后執行。3 物業業管理啟啟動費的的編制操操作流程程 1) 項項目管理理中心、商商管公司司對集團團已經開開發管理理的各項項目的資資料的總總結測算算出各種種物業管管理啟動動費的費費用標準準，報集集團人力力資源部部和財務務部審核核，經主主管財務務的副總總裁批準準后形成成集團的的物業管管理啟動動費的成成本標準準。 2) 物物業管理理用房裝裝修費用用標準：各地物物業公司司、商管管公司通通過總結結已建項項目的物物業管理理用房的的裝修標標準，形形成集團團物業管管理用房房的裝修修標準，集集團成本本部按此此裝修標標準測算算費用，經經主管的的副總裁裁批準后

45、后，形成成目標成成本中的的成本標標準。3) 集團團成本控控制部（財財務部）在在編制各各個項目目的目標標成本時時，按照照以上的的成本標標準編制制項目的的物業管管理啟動動費的細細項目標標成本。4) 在項項目的目目標成本本的編制制中，針針對單個個項目的的特殊性性，如果果經過測測算后，以以上費用用標準不不足，項項目管理理中心或或商管公公司需提提出調整整費用標標準報告告，并報報詳細測測算資料料，經集集團人力力資源部部和財務務部審核核，主管管財務的的副總裁裁批準后后，集團團成本控控制部（財財務部）按按批準的的標準調調整目標標成本。 5) 項項目實施施過程中中，物業業管理啟啟動費由由各地物物業管理理公司或或

46、商管公公司專款款專用，原原則上不不得突破破目標成成本。如如果超支支，物業業管理公公司或商商管公司司需要報報送引起起超支的的各項詳詳細資料料，分析析原因，經經人力資資源部和和財務部部審核，報報主管副副總裁批批準。工程造價價確定指指引1 工程程造價確確定的時時間要求求 1)1000萬以上上的工程程項目（主主要指非非總價包包干項目目）按提提供齊全全圖紙后后60天天內，成成本控制制部負責責完成。 2)1100萬萬以下的的工程項項目按提提供齊全全圖紙后后30天天內，成成本控制制部負責責完成。2 工程程造價的的組成和和確定注注意事項項2.1 主主體建筑筑安裝工工程費2.1.11 土建建工程費費1)各單單體

47、工程程分基礎礎工程、土土方工程程、地下下室工程程、上部部工程等等分項確確定工程程造價文文件。 2)地地上主體體結構工工程造價價確定要要求：必必須按地地上各單單體自然然層分別別計算、統統計工程程量，方方便工程程量的核核對及工工程結算算的復核核。3)地下下室按整整體分區區域（按按沉降縫縫分區）和和分層分分別計算算工程量量，方便便工程量量的核對對及工程程結算的的復核。2.1.22 安裝裝工程費費 以下安裝裝工程分分單體（分分地下部部分和地地上部分分）按系系統匯總總確定工工程造價價。 1)給給排水工工程。 2)電電氣、動動力、照照明（強強電）工工程。 3)通通風（含含防排煙煙工程）、空空調工程程。4)

48、消防防（包括括消防噴噴淋、消消火栓、消消防報警警器）工工程。5)煤氣氣工程。 6)采采暖工程程。 7)通通訊（內內線電話話系統）工工程。8)公用用電視工工程。9)保安安對講工工程。10) 電電視監控控系統。11) 防防盜報警警系統。12) 巡巡更管理理系統。13) 綜綜合布線線系統。14) 計計算機網網絡系統統。15) 程程控交換換機系統統。16) 空空調自控控系統。17) 虹虹吸雨排排系統。18) 背背景音樂樂及緊急急廣播系系統。19) 停停車場管管理系統統。20) 樓樓宇自控控系統。2.1.33 設備備費設備費盡可可能按單單位工程程分系統統統計匯匯總設備備清單及及設備安安裝費。 2.22

49、社區區管網工工程費社區管網工工程費按按以下系系統分別別確定工工程造價價。 1)室外給給排水工工程。2)室外外燃氣工工程。 3)室外采采暖工程程。 4)室外供供配電工工程。 5)室外有有線電視視工程。 6)室外通通訊工程程。2.3 景景觀環境境工程費費 景觀環環境工程程費按以以下分類類分別確確定工程程造價。 1)綠化建建設費：區內綠綠化、區區外綠化化等。2)建筑筑小品等等。 3)道路、廣廣場建造造費：道道路廣場場鋪設、開開設路口口工程等等。4)噴泉泉、人工工湖等水水系工程程。 5)大門圍圍墻建造造費等。 6)室外照照明、樓樓體泛光光照明等等。 7)室外零零星設施施等。2.4 配配套設施施費 1)

50、學校、幼幼兒園、會會所、康康體設施施均按施施工圖用用前述土土建工程程費、系系統工程程費、設設備費、其其他建安安費的計計算方法法確定工工程造價價。2)除以以上4項項以外新新增項目目的費用用，視各各工程實實際情況況列項。現場簽證證控制指指引1 現場場簽證范范圍 項目施工工過程中中，凡發發生可能能引起合合同額變變化，且且不屬于于設計變變更范圍圍的事項項時，均均應按本本實施細細則執行行。包括括：工程程量增減減、材料料設備價價格變化化等。2 現場場簽證執執行原則則 2.1 多級審審核原則則：至少少要經過過二級及及以上的的審核，第第一級為為集團所所屬項目目公司工工程（配配套）部部（項目目部）、成成本控制制

51、部（合合約部）；第二級為項目公司工程副總經理（分管領導）和總經理。2.2 權權力限制制原則：2.2.11 實行行嚴格的的權限規規定，并并在施工工合同中中明確規規定：除除工程副副總經理理外，其其它人的的簽字一一律無效效。2.2.22 工程程（配套套）部負負責對引引起現場場簽證的的原因進進行確認認，同時時對設計計圖紙以以外的工工程量和和設計圖圖紙無法法準確計計算的工工程量會會同成本本控制部部共同確確定。2.2.33 成本本控制部部負責按按照合同同規定的的原則，對對經工程程（配套套）部上上報的簽簽證預算算書進行行審核。2.2.44 集團團所屬項項目公司司各部門門發放的的文件必必須通過過工程（配配套）

52、部部轉交監監理單位位和施工工單位；施工單單位上報報的文件件必須通通過工程程（配套套）部轉轉交集團團所屬項項目公司司相關部部門。2.3 時時間限制制原則：實行嚴嚴格的時時間限制制，并嚴禁禁事后補補辦。2.4 原原件結算算原則：必須要要有齊備備、有效效的原件件作為結結算依據據。2.5 標標準表格格原則：必須使使用規定定的標準準格式。2.6 法法律約束束原則：集團所所屬項目目公司與與施工單單位簽署署施工合合同時，應應按本指指引中的的有關規規定約定定工作流流程及簽簽證的有有效簽發發人。3 現場場簽證分分類3.1 現現場簽證證分為兩兩類：特特急類和和正常類類。3.2 特特急類現現場簽證證3.2.11 特

53、急急類現場場簽證指指：不能能做到事事前控制制，同時時又必須須立即執執行，而而且延緩緩實施會會造成更更大損失失的現場場簽證。在在特急類類事件發發生2小小時內將將情況報報集團成成本控制制部備案案。3.2.22 特急急類現場場簽證的的辦理原原則:以以“邊洽邊邊干”為指導導思想，但但必須在在事件發發生之日日起100個工作作日內辦辦妥全部部手續。3.2.33 特急急類現場場簽證的的界定：由集團團所屬項項目公司司工程副副總經理理負責界界定。3.3 正正常類現現場簽證證正常類現場場簽證指指：可做做到事前前控制，能能遵循“先估價價后施工工”原則的的現場簽簽證。4 現場場簽證審審批權限限4.1 正正常類現現場簽

54、證證審批權權限現場簽證金金額有效簽字人人（共同同簽署）責任人2萬元及以以下監理單位；集團所所屬項目目公司工工程（配配套）部部、成本本控制部部、工程程副總經經理項目公司工工程副總總經理25萬元元監理單位；集團所所屬項目目公司工工程（配配套）部部、成本本控制部部、工程程副總經經理、總總經理項目公司工工程副總總經理、總總經理5萬元及以以上監理單位；集團所所屬項目目公司工工程（配配套）部部、成本本控制部部、工程程副總經經理、總總經理；集團成成本控制制部總經經理項目公司總總經理注：現場簽簽證金額額是指單單位工程程中單項項簽證的的總金額額。 4.2 特急類類現場簽簽證審批批權限: 集團團所屬項項目公司司總

55、經理理。4.3 集集團所屬屬項目公公司應加加強特急急類現場場簽證管管理工作作，提高高工程管管理質量量，盡量量減少特特急類現現場簽證證的發生生。一個個單位工工程發生生特急類類現場簽簽證的次次數，將將與集團團所屬項項目公司司及相關關責任人人的工作作績效考考核掛鉤鉤。4.4 為為提高效效率，集集團所屬屬項目公公司和集集團可根根據項目目具體情情況需要要，在自自身職權權范圍內內進行授授權，但但授權人人仍為責責任人。5 現場場簽證辦辦理時間間 5.1 現場簽簽證實施施前, 集團所所屬項目目公司審審批權限限范圍內內的現場場簽證，辦辦理時間間為5個個工作日日；需集集團成本本控制部部審批的的現場簽簽證，集集團所

56、屬屬項目公公司辦理理時間為為5個工工作日，集集團成本本控制部部審批時時間為44個工作作日（報報批資料料須齊全全）。5.2 現現場簽證證實施后后，工程程（配套套）部、成成本控制制部、監監理單位位、施工工單位對對每月225日前前已實施施完畢的的現場簽簽證進行行確認，未未經確認認的現場場簽證在在工程結結算時不不予考慮慮（此條條款須在在施工合合同中明明確）。5.3 特特急類現現場簽證證應在施施工完畢畢后100個工作作日內完完成確認認。5.4 現現場簽證證引起的的成本變變動每季季度次月月5日前前計入成成本動態態控制表表。6 現場場簽證辦辦理流程程6.1 現現場簽證證辦理方方式6.1.11 實行行現場場簽

57、證通通知單、現現場簽證證審批單單、現現場簽證證確認單單完成成現場簽簽證確認認及審批批流程。集集團所屬屬項目公公司各部部門及項項目公司司與監理理單位、施施工單位位之間的的技術或或事務通通知，通通過工工程聯系系單形形式完成成。6.1.22 提出出人填寫寫現場場簽證通通知單的的簽證內內容；工工程（配配套）部部填寫現現場簽證證審批單單及現現場簽證證確認單單的簽簽證內容容。6.1.33 工程程（配套套）部填填寫現現場簽證證通知單單、現現場簽證證審批單單、現現場簽證證確認單單編號號；成本本控制部部填寫現現場簽證證審批單單、現現場簽證證確認單單費用用審核編編號。結結算以費費用審核核編號為為準。編編號方法法為

58、：在在現場簽簽證歸屬屬的工程程承包合合同的編編號后加加“QZZxxxx”（xxxx為序序號）。6.1.44 工程程結算以以現場場簽證確確認單的的實施確確認為準準。6.1.55 工程程（配套套）部經經辦人負負責現現場簽證證審批單單、現現場簽證證通知單單、現現場簽證證確認單單的全全程跟蹤蹤及歸檔檔。6.1.66 現現場簽證證審批單單原件件成本控控制部、工工程（配配套）部部各一份份。6.1.77 現現場簽證證通知單單、現現場簽證證確認單單原件件成本控控制部、工工程（配配套）部部、監理理單位、施施工單位位各一份份。6.2 現現場簽證證審批辦辦法6.2.11 正常常類現場場簽證6.2.11.1 提出人人

59、（可以以是施工工單位、集集團所屬屬項目公公司任何何一方）填填寫現場場現場場簽證通通知單一一式四份份，闡述述擬增減減工作的的內容和和范圍，報報監理單單位確認認。6.2.11.2 監理單單位對現現場簽證證確認后后送達工工程（配配套）部部。6.2.11.3工工程（配配套）部部對現場場簽證確確認后，填填寫現現場簽證證審批單單交成成本控制制部。6.2.11.4 成本控控制部進進行估算算后，交交工程（配配套）部部辦理審審批會簽簽。審批批會簽按按現場簽簽證審批批權限執執行。6.2.11.5 現場場簽證審審批單會會簽后，工工程（配配套）部部根據審審批意見見簽發現現場簽證證通知單單中的的實施前前簽證確確認意見見

60、，同時時負責按按審批意意見監督督現場簽簽證的執執行。6.2.11.6 現場簽簽證的內內容執行行完畢后后，工程程（配套套）部與與監理單單位共同同對實施施情況進進行確認認，確認認后填寫寫現場場簽證確確認單中中的實施施情況，然然后交成成本控制制部。6.2.11.7 成本控控制部根根據現現場簽證證確認單單的實實施情況況與施工工單位確確認簽證證結算價價款，最最終確認認的簽證證價款須須經集團團所屬項項目公司司總經理理批準。6.2.22 特急急類現場場簽證6.2.22.1 提出人人（可以以是施工工單位、集集團所屬屬項目公公司任何何一方）口口頭通知知工程（配配套）部部、監理理單位、施施工單位位，并作作相應的的