1、資產評估報告共18頁 第 頁房地產評估報告估價項目名名稱：北北京市海海淀區太太陽園小小區9棟棟第122層022號房地地產市場場價格評評估委托方：于于同江估價方：北北京宜山山房地產產評估有有限公司司估價人員： 張*估價作業日日期：二二一六六年一月十日日至二一六年一月月十六日估價報告編編號：00911103000499目錄TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc313629618 第一部分 致致委托方方函 PAGEREF _Toc313629618 h 3第二部分 HYPERLINK l _Toc313629619 估估價師聲聲明 PAGEREF _Toc313629619

2、 h 4第三部分 HYPERLINK l _Toc313629620 估估價假設設和限制制條件 PAGEREF _Toc313629620 h 55 HYPERLINK l _Toc313629621 一、假設和和限制條條件 PAGEREF _Toc313629621 h 5 HYPERLINK l _Toc313629622 二、需要特特殊說明明的事項項6第四部分 HYPERLINK l _Toc313629623 房地產產估價結結果報告告7 HYPERLINK l _Toc313629624 一、委托方方7 HYPERLINK l _Toc313629625 二、估價方方7 HYPERLI

3、NK l _Toc313629626 三、評估對對象7 HYPERLINK l _Toc313629627 四、估價目目的100 HYPERLINK l _Toc313629628 五、估價時時點100 HYPERLINK l _Toc313629629 六、價值定定義100 HYPERLINK l _Toc313629630 七、估價依依據100 HYPERLINK l _Toc313629631 七、估價原原則111 HYPERLINK l _Toc313629632 九、估價方方法111 HYPERLINK l _Toc313629633 十、評估結結果111 HYPERLINK l _

4、Toc313629634 十一、估價價人員112 HYPERLINK l _Toc313629635 十二、估價價作業日日期122 HYPERLINK l _Toc313629636 十三、估價價報告應應用有效效期122第五部分 HYPERLINK l _Toc313629637 估估價技術術報告113 HYPERLINK l _Toc313629638 一、估價對對象資料料13 HYPERLINK l _Toc313629639 二、類比對對象資料料13 HYPERLINK l _Toc313629640 三、因素修修正155 HYPERLINK l _Toc313629641 四、個別因因

5、素修正正16 HYPERLINK l _Toc313629642 五、修正后后價格116 HYPERLINK l _Toc313629643 六、估價結結果確定定17第六部分 附件118第一部分：致委托托方函致于同江：承蒙委托，*房房地產評評估有限限責任公公司對位位于北京京市海淀淀區太陽陽園小區區9棟第第12層層02號號（建筑筑面積1888.422平方米米）房地地產進行行評估，評評估目的的是為委委托方用用該房產產向金融融機構申申請抵押押貸款提提供價值值參考依依據。估價人員本本著獨立立、客觀觀、公正正、合法法的原則則，在進進行實地地查勘、廣廣泛收集集有關市市場信息息和估價價對象信信息的基基礎上，

6、全全面分析析了影響響估價對對象公開開市場價價值的各各項有利利和不利利因素，根根據國家家有關房房地產估估價的法法律法規規和估價價目的，按按照科學學的估價價程序，并并運用適適當的估估價方法法，對本本次估價價對象進進行估價價測算，確確定估價價對象于于估價時時點20016年1月10日的的市場價價值為116255.055萬元，（幣幣種：人人民幣）。以下下是估價價結果明明細表。詳詳情請閱閱讀房地地產評估估報告。估價結果明明細表評估對象實用面積（）估價單價 （元元/）估價值（萬萬元）京師家園二二棟五梯梯1011室188.442862466.1441625.05法定代表人人：李*北京宜山房房地產評評估有限限公

7、司二一六年年一月十十六日第二部分：估價師聲明明我們鄭重聲聲明：1、估價人人員在本本估價報報告中陳陳述的事事實是真真實的和和準確的的。2、本估價價報告中中的分析析、意見見和結論論是估價價人員自自己公正正的專業業分析、意意見和結結論，但但受到本本估價報報告中已已說明的的假設和和限制條條件的限限制。3、估價人人員與本本估價報報告中的的估價對對象沒有有利害關關系，也也與有關關當事人人沒有個個人利害害關系或或偏見。4、估價人人員依照照中華人人民共和和國國家家標準房房地產估估價規范范進行行分析，形形成意見見和結論論，撰寫寫本估價價報告。5、估價人人員張*已對對本估價價報告中中的估價價對象進進行了實實地查勘

8、勘。6、本報告告書含若若干附件件，與報報告書正正文具同同等效力力，不可可分割對對待。7、沒有人人對本估估價報告告提供了了重要專專業幫助助。8、本評估估報告由由北京宜宜山房地地產評估估有限公公司負責責解釋。9、本報告告估價結結果僅作作為委托托方在本本次估價價目的下下使用，不不得做其其他用途途。未經經本估價價機構書書面同意意,本報報告的全全部或任任何一部部分均不不得向委委托方、報報告使用用者、報報告審查查部門之之外的單單位和個個人提供供，也不不得以任任何形式式公開發發表。特此聲明！參與本系評評估活動動的評估估人員簽簽名：姓名 評估估師注冊冊號 簽簽字張* 1110220677895540二一六年年

9、一月十十六日第三部分：估價假假設和限限制條件件一、假設和和限制條條件1、本估價價報告中中的市場場價值，是是指估價價對象在在采用市市場價值值標準并并假設未未設立法法定優先先受償權權利的條條件下最最可能形形成的客客觀合理理價值。所所謂公開開市場，是是指一個個競爭性性的市場場，在該該市場上上交易各各方進行行交易的的目的在在于最大大限度地地追求經經濟利益益，他們們并且都都掌握了了必要的的市場信信息，有有比較充充裕的時時間進行行交易，對對交易對對象具有有必要的的專業知知識。此此外，市市場交易易條件公公開并不不具有排排它性，即即所有市市場主體體都可以以平等自自由地參參與交易易并同時時滿足以以下條件件：(1

10、)自愿愿銷售的的賣方及及自愿購購買的買買方； (2)有一一段合理理的洽談談交易時時間，可可以通盤盤考慮物物業性質質和市場場情形進進行議價價；(3)在此此期間物物業價值值將保持持穩定； (4)該物物業可以以在公開開市場上上自由轉轉讓； (5)不考考慮特殊殊買家的的額外出出價。2、對于估估價對象象產權，以以委托方方提供的的房地產產證記載載為依據據，我們們并未到到有關主主管部門門對房地地產證登登記內容容的真實實性進行行核實，由由委托方方保證其其產權的的真實性性。3、估價對對象的土土地面積積、建筑筑面積等等有關數數據，均均以委托托方提供供的房地地產證記記載為準準，我們們未進行行專業測測量，無無理由懷懷

11、疑記載載數據與與實際數數據不符符。4、對于估估價對象象建筑結結構我們們僅作一一般性勘勘察，未未對其進進行結構構測試，不不能確定定其結構構是否存存在內部部安全隱隱患。此此次評估估假設估估價對象象建筑結結構是安安全的。6、本報告告中的估估價值為為估價對對象于估估價時點點狀態、在在市場價價值標準準及滿足足估價的的假設和和限制、并并假定未未設立法法定優先先受償權權利的條條件下的的市場價價值，不不包含該該房產買買賣時發發生的各各項稅費費。7、估價對對象的估估價時點點設定為為完成實實地查勘勘之日。二、需要特特殊說明明的事項項1、本報告告中市場場趨勢分分析等專專業意見見，是估估價人員員根據具具體情況況和估價

12、價時點的的市場狀狀況分析析推斷、預預測得出出，僅供供委托方方參考，其其結論受受估價人人員經驗驗、能力力的限制制及一定定程度主主觀因素素影響，特特提請報報告使用用人注意意。2、委托方方提供的的房地產產證等資資料是本本次估價價所需的的重要依依據，估估價人員員已對其其給予了了必要的的關注。該該資料的的真實性性、合法法性和完完整性均均由委托托方負責責，對由由此而引引起的后后果及相相關責任任，我公公司不承承擔任何何責任。3、如無特特別說明明，本估估價報告告中所使使用的貨貨幣均為為人民幣幣。4、本次評評估是基基于上述述假設和和限制條條件成立立的，如如以上假假設和限限制條件件發生變變化，本本報告結結果必須須

13、作相應應調整。第四部分：房地產產估價結結果報告告一、委托方方于同江二、估價方方北京宜山房房地產評評估有限限公司地址：北京京市X路路X號XX大廈222樓法 人 代代 表：李*房地產評估估資質級級別：貳貳級資質證書號號：*號號聯 系 人：* 聯系電話： 0110-*三、評估對對象1、1.估估價對象象基本狀狀況本次估價對對象為北北京市海海淀區太太陽園小小區9棟第112層002號房房地產，房房屋建筑筑面積為為1888.422平方米米，商品品房用途途為住宅宅。北京市海淀淀區太陽陽園小區區11棟棟為普通住住宅，建建成于220077年，鋼鋼混結構構，總層層數199層，建筑筑物外裝裝飾一層層部分為為花崗巖巖、

14、二層層以上為為外墻磚磚；電照照線路暗暗設；配配置兩部部客梯；設地下下停車場場。估價價對象位位于122層，四室兩廳廳2衛一廚廚格局，正南朝向。室內裝修情況為：地面鋪地板磚，內墻刮膩子，天花為石膏吊頂，斷橋鋁窗。室內水、電、天燃氣、有線電視等設施齊全。根據現場勘勘察，委委估房地地產結構構施工質質量良好好，裝修修保養情情況較好好，未發發現基礎礎沉降、結結構變形形等現象象。用年年限法和和現場觀觀察法確確定估價價對象成成新率為為87%。平面如圖所所示。2.估價對對象權利利狀況根據商品品房買賣賣合同記記載，估估價對象象買受人人為于同同江，商商品房用用途為住住宅，房房屋建筑筑面積為為1888.422平方米米

15、，土地地使用年年限自220077年2月月23日至至20777年22月233日。本次評估設設定估價價對象于于估價時時點無抵抵押、租租賃、擔擔保等他他項權利利存在，不不存在法法律糾紛紛，評估估結果為為估價對對象于估估價時點點完全產產權房地地產市場場價格。3.估價對對象區位位狀況（1）海淀淀區基本本概況估價對象位位于北京京市海淀淀區，海淀的社社會經濟濟發展、城城市建設設和房地地產開發發狀況等等，均對對估價對對象房地地產的價價格有明明顯的影影響。海淀區擁有有深厚的的文化底底蘊和豐豐富的文文化資源源，同時時也是全全國智力力資源和和科技人人員最密密集的地地區。以以圓明園園、頤和和園為代代表的園園林藝術術，

16、記載載了海淀淀的文化化積淀；以北大大、清華華為標志志的高等等學府和和以中科科院為代代表的科科研院所所，證明明了海淀淀的文化化傳承；以國風風企業等等為代表表的現代代文化產產業集團團，更標標示出海海淀文化化的發展展創新。圖圖書城身身處的中中關村地地區尤其其是文化化與科技技發展交交融的前前沿地帶帶。這里里的高等等學府所，有有以中科科院為代代表的各各級各類類科研機機構家，兩兩院院士士占全國國院士總總數的，每每年產業業輻射全全國的高高水平科科研成果果數千項項，高新新技術余家，年年銷售額額達億元元（年年）。其其中，純純智力產產業（軟軟件、圖圖書、企企業診斷斷及咨詢詢等）占占全國的的左右，全全員勞動動生產能

17、能力達萬左左右，以以此項區區域經濟濟指標判判斷，中中關村無無疑可列列全國之之首。（2）估價價對象區區位狀況況位于北京市市海淀區區太陽園園小區99棟第112層002號，正正南方靠靠北三環環，街對對面是大大鐘寺商商業廣場場，正西西方靠大大鐘寺東東路方向向，委估估對象地地處北京京市商業業中心，繁繁華程度度高，交交通方便便，靠近近大鐘寺寺城鐵站站和大鐘鐘寺公交交樞紐，人人流量大大，周圍圍環境良良好，目目前是北北京市繁繁華的商商業、辦辦公地段段。估價對象所所處地區區，土地地現狀開開發程度度達到宗宗地外“五通一平”，基礎設施狀況完全可以滿足居民生活需要。4.估價對對象市場場分析近年，受土土地開發發投資力力

18、度加大大和建安安工程逐逐步恢復復等因素素影響，全全市房地地產開發發投資增增勢強勁勁；開發發供給不不斷恢復復，竣工工面積穩穩定增長長；隨著著市場銷銷售價格格的繼續續上漲，銷銷量出現現下滑；金融貸貸款力度度的加大大以及銷銷售市場場的活躍躍使房地地產企業業項目到到位資金金增幅擴擴大。2015年年北京全全市住宅宅網上簽簽約4998911套，與與20114年相相比，成成交套數數同比上上漲133.7%，成交交總金額額同比上上漲377.7%，成交交均價漲漲幅為112.88%。除除了20015年年初開局局遇冷，進進入二季季度以來來，北京京樓市成成交無論論量價都都接連攀攀升，甚甚至有多多個月份份成交連連連破紀紀

19、錄。新建住宅價價格環比比漲幅連連續兩個個月縮小小。調查查顯示，99月份，我我市新建建住宅銷銷售價格格指數同同比上漲漲3.66%，漲漲幅比上上月提高高1.55個百分分點，環環比上漲漲0.44%，漲漲幅比上上月回落落0.99個百分分點，環環比漲幅幅已連續續兩個月月縮小。二手住宅價價格環比比漲幅略略有回落落。9月月份，我我市二手手住宅價價格指數數同比下下降1.8%，降降幅比上上月縮小小0.44個百分分點，環環比上漲漲0.11%，價價格環比比在連續續3個月月上漲00.2%之后，本本月漲幅幅比上月月回落00.1個個百分點點。受銷售形勢勢好轉及及降息、擴擴大內需需等宏觀觀政策出出臺影響響，5月月份以來來房

20、地產產開發企企業項目目到位資資金呈全全面回升升態勢。前前三季度度，房地地產開發發企業項項目本年年到位資資金39944.1億元元，比上上年同期期增長882.88%，增增幅比11-8月月擴大11.5個個百分點點。其中中金融貸貸款增長長最快，為為16002.22億元，同同比增長長1.55倍。自自籌資金金和定金金及預收收款分別別為6000.99億元和和10774.55億元，同同比分別別增長225.99%和665.99%。總之，北京京房地產產市場經經濟的發發展現狀狀及未來來趨勢對對估價對對象房地地產市場場價格產產生一定定的影響響。四、估價目目的為委托方擬擬用估價價對象向向金融機機構申請請抵押貸貸款提供供

21、價值參參考依據據。五、估價時時點2016年年1月110日六、價值定定義（1）本報報告估價價結果是是反映估估價對象象在估價價時點的的房地產產公開市市場價格格。該估估價結果果基于以以下假設設條件：估價對對象以委委托方確確定并經經政府確確認的用用途持續續使用，估估價對象象無他項項權利限限制和其其他限制制按估價價目的的的使用情情形；未未考慮未未來市場場變化風風險、自自然災害害和強制制處分等等非常因因素對估估價對象象的影響響。（2）估價價對象房房地產的的用途為為居住用用房。因此，本估估價結果果為估價價對象在在估價時時點時滿滿足本估估價報告告中“估估價的假假設和限限制條件件”下的的房地產產所有權權公開的的

22、市場價價格。貨幣單位：人民幣幣元。七、估價依依據1.有關政政策法規規和文件件（1）中中華人民民共和國國土地管管理法；（2）中中華人民民共和國國城市房房地產管管理法；（3）中華華人民共共和國國國家標準準房地地產估價價規范GGB/TT502291-19999；（4）中華華人民共共和國國國家標準準城鎮鎮土地估估價規范范GBB/T1185008-220011；（5）京政政發220022322號文件件北京京市人民民政府關關于調整整本市出出讓國有有土地使使用權基基準地價價的通知知；（6）京國國土房管管出22002211121號號文件關關于公布布本市出出讓國有有土地使使用權基基準地價價應用方方法的通通知；（

23、7）其它它相關法法律法規規。2.委托方方提供的的有關資資料3.評估人人員掌握握的有關關市場資資料及估估價人員員實地勘勘察、調調查所獲獲得的資資料。八、估價原原則本次估價依依據房地地產估價價的合法法原則、最最高最佳佳使用原原則、替替代原則則和估價價時點原原則等，對對估價對對象房地地產價格格進行客客觀、公公正、科科學、合合理的評評估。九、估價方方法估價對象用用途為住住宅，與與估價對對象類似似的房地地產開發發的成本本費用資資料較齊齊全，故故采用成成本法測測算估價價對象建建筑物重重置成本本的價格格，由于于估價對對象土地地處于北北京市基基準地價價覆蓋區區域，可可以采用用基準地地價修正正法測算算其樓面面熟

24、地價價；由于于與估價價對象類類似房地地產市場場交易案案例較多多，可采采用市場場比較法法測算其其市場價價格。然然后綜合合兩種方方法的評評估結果果來確定定其最終終價格。1、基準地地價系數數修正法法：是利利用城鎮鎮基準地地價和基基準地價價修正系系數等評評估成果果，按照照替代原原則，就就估價對對象之土土地的區區域條件件和個別別條件等等與其所所處區域域的平均均條件相相比較，并并對照修修正系數數表選取取相應的的修正系系數對基基準地價價進行修修正，進進而求取取估價對對象之土土地在估估價時點點市場價價格的方方法。2、成本法法：是求求取估價價對象在在估價時時點的重重新取得得或重新新開發、重重新建造造全新狀狀態的

25、估估價對象象所需的的各項必必要成本本費用和和應納稅稅金、正正常開發發利潤之之和，減減去建筑筑物折舊舊，以此此估算估估價對象象的客觀觀合理價價格的方方法。3、市場比比較法：將估價價對象與與在估價價時點近近期有過過交易的的類似房房地產進進行比較較，對這這些類似似房地產產的已知知價格作作適當的的修正，以以此估算算估價對對象的客客觀合理理價格或或價值。十、評估結結果本著公正、公公平、公公開的總總原則，經經估價人人員現場場查勘和和對委估估對象所所在區域域的市場場分析，按按照房地地產評估估的基本本原則和和估價程程序，選選擇適宜宜的估價價方法，評評估得到到估價對對象房地地產在價價值定義義和有關關限制條條件下

26、，于于估價時時點20016年11月100日的市市場價格格為：（幣幣種：人人民幣）房地產總價價：16625.05萬萬元大 寫 金金 額: 壹仟仟叁佰伍伍拾陸萬萬陸仟貳貳佰元整整房地產單價價：8222466.144元/平平方米十一、估價價人員勘查人：張張* 簽名名：估價人員：張* 簽簽名：聯系電話112344567789001十二、估價價作業日日期二一六年年一月十日日至二一六年年一月十十六日十三、估價價報告應應用有效效期本報告在市市場情況況無較大大波動時時有效期期為一年年（自二二一六六年一月月十六日起起至二一七年一月月十五日），若若市場有有較大波波動或超超過一年年，需重重新進行行評估。第五部分：估

27、價技技術報告告一、估價對對象資料料估價對象戶型面積（）地段太陽園4室2廳22衛188.442太陽園二、類比對對象資料料1、參照物物基本資資料 可可比實例例 項目中山大學博博雅苑海怡灣畔金暉苑類型住宅住宅住宅結構質式 鋼混鋼混 鋼混地段等級三級 三級 三級土地使用權權類型出讓出讓出讓交易面積（平平方米）155102106成交單價（元/平方方米）7742111068116641155室內二次裝裝修情況況 中檔裝修修中檔裝修中檔裝修流水號無（無）市場場調查（無）市場場調查交易日期2015-32015-92015-12備注二手房二手房一手房2、參照物物與估價價對象對對比表項目中山大學博博雅苑海怡灣畔金

28、暉苑估價對象交易情況偏低正常正常/交易日期2015年年3月2015年年9月2015年年12月月估價時點商服繁華度度中山大學校校園內，基基本沒有有商業設設施近郊海景小小區，商商業氣氛氛不濃郁郁主要以普通通商業為為主商業中心，繁繁華度高高交通便捷度度一般，離公公交較遠遠小區前后均均有公交交線路較好小區門外有有公交線線路公共配套設設施較完善較完善一般較完善環境與景觀觀較好好一般較好結構質式鋼混鋼混鋼混鋼混建成年份2004200220092007小區品牌檔檔次中中高一般中樓宇樣式多層，電梯梯多層，無電電梯多層，無電電梯多層，電梯梯小區配套較好好一般較好小區環境綠化好綠化好綠化一般綠化好物業管理專業物業

29、管管理專業物業管管理門衛專業物業管管理外觀及外墻墻飾材好、噴涂較好、瓷磚磚略好、馬賽賽克好、噴涂所在層數/總層數數6層/111層3層/5層層4層/7層層12層/119層建筑面積（）155102106188戶型及平面面布置好好一般好朝向南北南北南北南北處于中間西頭中間中間底層有無附附屬間或架空層有有有有總價12001090680三、因素修修正1、交易情情況修正正基準地價說說明：2002年年12月月4日，北北京市人人民政府府頒發了了京政發發2000232號號文件北北京市人人民政府府關于調調整本市市出讓國國有土地地使用權權基準地地價的通通知；20002年112月227日，北北京市國國土資源源和房屋屋

30、管理局局以京國國土房管管出22002211121號號文件頒頒發了關關于公布布本市出出讓國有有土地使使用權基基準地價價應用方方法的通通知，本本報告以以上述兩兩個文件件為依據據估算土土地使用用權價格格。所選參照物物與估價價對象性性質一致致。搜房網發布布的數據據顯示，北京市2015年下半年商品住宅銷售均價82283元/平方米。按照當前情況，以上三個參照物中除金輝園房產外均比現行市場價值低。據北京市住規建局發布的全市6-612月房地產數據顯示，新建住房價格為81028元/平方米，比去年價格上漲8.47%。根據收據數據及資產評估人員經驗得到以下調整：價格情況偏差量修正系數中山大學博博雅苑偏低約低1%100/999海怡灣畔正常正常100/1100金輝園正常無需修正100/11002、交易時時間修正正根據北京京晚報：“122月211日消息息，6-12月月新建住住房價格格為810228元/平方米米，比去去年價格格上漲88