1、擎動未來十載：中國物流地產市場格局演進中國 | 2020年5月擎動未來十載：中國 | 2020年5月擎動未來十載：中國物流地產市場格局演進3概要過去十年間，中國的中產消費群體的迅速壯大及其強大的消費力已成為高品質物流倉 儲需求的主要驅動力。隨著企業和消費者對于貨物配送時效性有了更高要求，在許多 核心物流樞紐城市，物流地產市場依然面臨供不應求的局面。未來十年，中國物流地 產市場在繼續擴張的同時，也將面臨更加復雜的市場格局。此報告旨在分析中國高標庫物流地產市場的發展前景，分別從基本面的演變、新興物 流市場的崛起、不斷演進的需求來源、日益增長的升級需求以及高標庫物業的未來運 營策略等方面進行梳理，并

2、展望物流地產投資市場發展前景。仲量聯行認為中國物流地產市場在未來十年將呈現三大趨勢：從長期來看，中國消費市場提質擴容將保持向好態勢。與過去相比，中 國消費增速有所放緩，雖然短期受到新冠肺炎疫情的不利影響，但長期 內消費規模仍將穩步擴大。隨著消費市場提質擴容以及消費結構優化升 級，物流地產投資者和開發商必須適應零售消費市場的新變化，從而相 應調整其投資策略。另外，鑒于部分大型電商和流通企業出于業務需求 自建物流倉儲中心，物流地產運營商也應積極適應租戶結構調整，并挖 掘新興行業的租賃需求。中國大力推進城市群發展，為物流地產市場帶來新的城市機遇。以城市 群和都市圈為核心的區域經濟發展格局將成為支撐未

3、來經濟高質量發展 的主要平臺，同時也是推動區域消費市場和投資市場進一步發展的重要 保障。粵港澳大灣區（大灣區）、長三角、京津冀和成渝地區在過去十 年間成績斐然，而政府推動城市群發展的宏偉計劃將提速這些地區的進 一步發展，同時也將培育新興城市群。科技賦能將成為物流企業降本增效的助推器。自動化和智能化的物流科 技可以有效提升高標庫的空間利用率和作業效率。這一趨勢將有效推動 龐大的非高標庫租戶群體考慮升級高標庫。此外，為了滿足租戶對于自 動化、冷鏈物流和其它高科技設備的需求增長，物流地產運營商預計將 在技術應用方面持續發力。2020年初，新冠肺炎疫情的暴發為中國物流地產市場施加了階段性挑戰，但同時也

4、 為物流行業發展帶來了新的機會。疫情嚴防嚴控下，物流倉儲業在支持中國經濟社會 正常運轉中的重要作用得到了極大凸顯。隨著國內疫情態勢有所好轉，政府和相關企 業有望加速推動物流行業的整體升級，尤其是在疫情中承擔民生物資保障重任的生鮮 食品、醫藥及其它生活必需品的供應鏈和物流。下一個十年，中國物流地產市場將迎來新的挑戰，同時也為不懼挑戰、積極應對的投 資者和開發商帶來全新的機遇。擎動未來十載：中國物流地產市場格局演進3概要4仲量聯行國內消費市場規模及持續增長力，為高標庫 市場提供長期機遇0%5%10%15%2010201120122013201420152016201720182019實際社會消費品

5、零售總額增長率實際國內生產總值增長率來源：牛津經濟研究院，國家統計局，司爾亞司數據信息有限公司，仲量聯行研究部自2008年金融危機以來，中國中產階級的日益壯大和消費品零售市場的蓬勃發展推動了現代物流倉儲 和配送需求的高速增長。2010年至2019年，中國核心物流市場的高標庫總體量翻了兩番。即便如此， 在工業和物流用地供應持續緊縮的情況下，高標庫市場整體仍處于供不應求的狀態。跨入新的十年，中國將面臨更加復雜多變的市場環境，其中最主要的挑戰來自于經濟增速放緩及零售 額增速放緩（見圖1）。圖1： 中國國內生產總值 vs 社會消費品零售總額實際增長率(實際同比增長率)20%4仲量聯行國內消費市場規模及

6、持續增長力，為高標庫 市場提供長擎動未來十載：中國物流地產市場格局演進5即便考慮了未來租戶對于倉儲空間 的增效降本，中國未來龐大的消費市 場仍將催生新的物流需求。根據仲 量聯行對物流地產投資者和租戶的 問卷調查結果（見第25頁：參與者概 覽），相關投資者和租戶均認為未來 對中國高標庫的需求仍將保持旺盛， 且大多調研參與者表示未來幾年他 們會增加其在中國的投資。中國全年社會消費品零售總額 (人民幣，萬億元）盡管中國消費品零售市場增速放緩，且短期內受到了新冠肺炎疫情的顯著沖擊，但是長期來看前景仍 然向好，并將繼續推動對物流倉儲和配送的需求增長。2010年至2019年，中國社會消費品零售總額以 11

7、.2%的年均復合增長率攀升至41萬億元人民幣（見圖2）。同一時期，中國核心物流市場的高標庫實 際租用面積以18.4%的年均速度增長，從1,100萬平方米躍升至4,800萬平方米。根據相關預測，2019年 至2030年間，中國社會消費品零售總額的年增長率有望達到9.5%。盡管該增速與歷史水平相比有所下 滑，但整體消費規模將變得十分龐大，預計至2030年，社會消費品零售總額將達到112萬億元。圖2中國高標庫實際租用面積 (仲量聯行追蹤的主要城市，百萬平方米）Chart 3164111220102019來源：牛津經濟研究院，仲量聯行研究部20302010203011482019高標庫市場的投資9的投

8、資者4表示在%未來5至10年內加大對中國7的租戶表1示在未%來2至5年內加大租賃高標庫的數量和面積來源：仲量聯行研究部擎動未來十載：中國物流地產市場格局演進5即便考慮了未來租戶對6仲量聯行城市群一體化發展趨勢將加速零售熱點地區 物流地產需求增長中國消費市場的蓬勃發展并不局限于一線城市。如地圖1所示，在2010年中國物流地產市場剛步入騰飛 時期，中國只有38個城市的社會消費品零售總額超過人民幣1,000億元。截至2019年，社會消費品零售 總額超過千億元的城市數量已經增加至110個， 且預計到2030年該數字將進一步增加至203個。雖然全國大量城市的消費市場出現增長，但零售額增長最快的區域主要集

9、中在幾個高密度的大型城市 群中，且每個城市群的人口規模高達5千萬至1.2億。作為中國推動相鄰城市間協同發展的成功范例，這 些城市群內的相鄰城市皆會按照區域綜合規劃實施同步發展戰略。鑒于此，未來大型城市群不僅將引 領中國經濟的發展，而且很大程度上將推動中國的中產階級消費群體、零售總額和零售創新等領域的 不斷壯大。目前最重要的城市群包括粵港澳大灣區、長三角、京津冀和成渝地區（見表1），而其它區域一體化的 發展也正在出臺更多面向長期發展的方案和規劃，未來幾年或將同樣出現這些城市群內的區域配送需 求擴張的機會。6仲量聯行城市群一體化發展趨勢將加速零售熱點地區 物流地產需擎動未來十載：中國物流地產市場格

10、局演進7201038個城市社會消費品零售總額超過一千億元社會消費品零售總額 (十億元)2,500+1,800900100京津冀大灣區成渝長三角2019110社會消費品零售總額 (十億元)2,500+1,800900100個城市社會消費品零售總額超過一千億元京津冀大灣區成渝長三角2030203個城市社會消費品零售總額超過一千億元社會消費品零售總額 (十億元)2,500+1,800900100京津冀大灣區成渝長三角來源：經濟學人智庫，仲量聯行研究部地圖1擎動未來十載：中國物流地產市場格局演進7201038個城市社8仲量聯行這些最發達的城市群擁有最高效的倉儲和配送網絡，尤其在區域層面距這些城市群中心

11、兩小時的 車程范圍內可覆蓋2,500多萬消費者。在長三角和大灣區這種城市分布高度密集的城市群中，部分城市 倉庫甚至可以在兩小時車程范圍內覆蓋到6,000萬人。與此同時，對交通基礎設施（尤其是高速公路） 的大規模投資亦為城市群奠定了更為有效的配送基礎。區域一體化趨勢的最大受益者之一是衛星城，即主要城市周邊的小型城市。最有競爭力的衛星城都占 據地理優勢，能迅速通達城市群內的最大城市和其它主要市場，從而成為區域配送中心的理想選址， 以輻射整個城市群里的消費人群。表1備注：長三角規劃范圍的中心區為上海市和江蘇省、浙江省、安徽省的部分地區；大灣區包括廣東省的九個城市以及香港和澳門； 京津冀包括北京市、天

12、津市和河北省；成渝包括四川省、重慶市的部分地區。來源：經濟學人智庫，牛津經濟研究院，仲量聯行研究部年份長三角大灣區京津冀成渝全年國內生產總值（人民幣，萬億）201920.112.09.76.42030F41.023.317.213.6城市總人口（百萬）2019117.363.572.856.02030F124.171.380.966.0全年社會消費品零售總額（人民幣，萬億）20197.73.53.92.72030F15.46.07.65.58仲量聯行這些最發達的城市群擁有最高效的倉儲和配送網絡，尤其擎動未來十載：中國物流地產市場格局演進9后自用時代，運營商需挖掘更廣泛需求中國日益增長的消費市場

13、不斷推動物流倉儲空間需求的擴張，但與 此同時，高標庫的需求結構也發生了一定的變化。一些大型的電商企業租戶正在通過傳統租賃市場之外的方式來滿足它們的倉儲需求，其中的典型案例 包括：阿里巴巴和京東這樣的電商巨頭正在購買土地，以建設自用型的倉儲網絡。隨著一線電商企業 的自建倉庫陸續投用，部分城市物流市場開始進入調整期。隨著自建庫的快速發展，物流地產的需求結構開始發生變化。對于租賃型物業的運營商而言，亟需正 視這一變革，也就是電商巨頭或將不再與以往幾年一樣不斷帶來巨量的租賃需求。然而，這并不意味著未來整個電商行業作為物流市場的重要需求引擎不再推動需求增長，中國電商市 場仍有很大的發展空間。eMarke

14、ter的統計數據顯示，作為全球最大的電商市場，中國的線上零售增長 率雖在未來幾年有所放緩，但從數量上看，僅電商市場每年預計新增銷售額也有望超過美國2018年全 年的規模（見圖3）。圖3：全年零售電子商務銷售額（十億美元）4,0963,4712,9162,4051,9351,52051558766975985997020182019202220232020中國2021美國來源：互聯網數據資訊網 ，仲量聯行研究部擎動未來十載：中國物流地產市場格局演進9后自用時代，運營商需10仲量聯行中國電商市場銷售額和快遞業務量每年都在大幅增長， 這意味著電商巨頭不可能在極短時間內通過自建庫來滿 足其對所有城市的

15、倉儲需求。鑒于此，我們預計在一定時 期內大型電商將保留甚至增加租賃面積，同時繼續拓展自 用物流倉儲網絡。尤其在一線城市及周圍衛星城中，為配 合產業結構升級調整，物流倉儲用地供應持續收緊，這使 得電商巨頭也很難進行自建倉布局或擴張。同時，在阿里巴巴和京東等主流電商平臺之外運營的垂 直電商企業正逐漸形成一個市場。這類垂直電商企業雖 然缺乏建立自用倉庫的資源，但仍對現代化的倉儲空間有較大需求。預計未來，這類市場需求仍將通過租賃來滿足。10仲量聯行中國電商市場銷售額和快遞業務量每年都在大幅增長，擎動未來十載：中國物流地產市場格局演進11實體零售過去十年，從快時尚零售商到大型超市，來自于各類實體零售連鎖

16、店的倉儲需求十分旺盛。如今，不斷 變化的消費者偏好和新品牌的崛起印證了新品類的零售商將不斷涌現，從而推動倉儲需求進一步發展。 例如，隨著消費者對健身和“運動休閑”時尚的喜愛，中國的運動服飾市場增速強勁（見圖4）。耐 克、李寧等國內外運動服裝品牌收入迅速增長并且積極開設新店。近期，市場也不乏運動服飾公司租賃 倉庫的案例。圖4: 中國運動服飾銷售額16719022226510.1%14812.5%14.1%16.3%19.5%0%5%10%15%20%40035030025020015010050020142015201620172018（十億元人民幣）（同比增長）來源：歐睿國際，利豐研究中心，仲

17、量聯行研究部高度活躍的中國內資零售企業如李寧和安踏等運動服飾品牌預計將在未來的倉儲市場中發揮重 要作用。典型案例還包括：類似于名創優品和諾米家居這樣的平價連鎖店在短短幾年內大量涌現在中國 的商場和街頭。這些品牌對市場擴張充滿野心，并開始租賃高標庫來支持其運營。化妝品和家具等其它零售品類別的銷售額和倉庫租賃面積都在近期有顯著提升。隨著中國零售業的發 展，未來幾年可能會出現更多類似的情況。我們也同樣預計新冠肺炎疫情將會帶來更多的實體品牌升級 供應鏈，以支持全渠道的交付模式。擎動未來十載：中國物流地產市場格局演進11實體零售1671912仲量聯行第三方物流隨著越來越多的零售商和其它企業將倉配業務外包

18、給第三方物流公司（3PLs），第三方物流成為高標庫 市場的主力租戶。近年來，中國第三方物流市場發展迅猛，超過80%參與調研的第三方物流公司表示計 劃在未來增加高標庫的租賃面積，可見未來幾年來自第三方物流的需求頗具潛力。制造業制造公司是中國高標庫最早的需求來源，例如汽車和家電企業需要租賃高標庫存儲成品和零部件。近年 來，高科技制造業的倉儲需求有所上升，尤其是消費類電子產品。受近期貿易局勢緊張的影響，中國大 力改善國內需求，重點提振高科技產品和零部件生產。受惠于此，制造業的倉儲需求有望增長，同時， 一系列需要高標準倉儲設備的產品有望實現生產和供應鏈的本地化。隨著業務板塊不斷延伸交融，第三方 物流企

19、業需要向高標準、高效率、專 業化快速邁進。例如，他們需要為一 些新興客戶提供定制服務來滿足其 特定的配送需求。此外，許多第三方 物流公司目前仍然租賃相當比例的 老舊倉儲面積，未來或將考慮升級 到高標庫，以更好地滿足不斷升級的 客戶需求。Chart 3的受訪第三方物流企業表示計劃在未來2至 5年內增加高標庫的租賃面積81%來源：仲量聯行研究部12仲量聯行第三方物流制造業隨著業務板塊不斷延伸交融，第三方擎動未來十載：中國物流地產市場格局演進13其他新興驅動力在中國經濟增長和消費市場升級過程中，新興需求驅動力必將出現。事實上，近期新冠疫情的暴發讓我 們看到一些新的驅動因素。在疫情暴發前，生鮮電商已經

20、嶄露頭角，并扮演著越來越重要的角色。本次 疫情期間，多家生鮮電商平臺業務激增。消費者在此次極端情況下，充分感知到生鮮零售和配送企業的 價值，并一定程度上為生鮮食品和相關倉儲配送行業的加速發展創造新的機遇。此外，本次疫情很有可 能加速醫療行業發展，醫藥和醫療器械的物流倉儲需求以及醫藥供應鏈的重要性將受到更多關注。擎動未來十載：中國物流地產市場格局演進13其他新興驅動力14仲量聯行高標庫市場將受益于自發及被動雙重升級 需求驅動目前，中國廣義上的整體倉儲市場仍以非高標庫為主。據中國倉儲與配送協會估計，截至2018年中國倉 儲總體量略超10億平方米。同期，在我們定期追蹤的24個核心物流市場中，租賃型高

21、標庫總體量約為 5,100萬平方米，僅占總量的4.8%。即使考慮到自持型物業體量和非核心市場的高標庫存量，高標庫規 模目前大約僅占中國倉儲總體量的10%。物流倉儲租戶仍然租用著中國數億平方米規模的非高標庫，這意味著升級需求潛力巨大。在全渠道零售 背景下，中國消費者對商品交付時效性的要求日益提高。但是，部分非高標庫的交付標準往往會顯著影 響效率，例如貨車作業空間和回車場面積不足等問題。鑒于此，越來越多租戶開始自發升級到高標庫， 以提升各項配送效率。此外，某些特殊情況也會促使一部分租戶“被迫”升級到高標庫，例如近年來地方政府著手對違法違章 的不合規老舊物流園區及廠房進行拆除和重建。受影響的租戶需面

22、臨兩種選擇：成本敏感型租戶會選擇 搬遷至其它非高標庫，而另一些租戶則會選擇升級到高標庫，并為倉庫品質的提升支付租金溢價。這種 被動升級需求在大城市群出現的可能性更大，區域一體化及產業升級將加速推進對老舊項目的拆除或重 建進程。升級需求的類別傳統非高標庫無 法滿足租戶需求政府拆除 老舊物流園自發升級到高標庫 以優化供應鏈高標庫升級到臨近的高標庫以 保留區位優勢搬遷至其他更遠的非高標 庫以控制租金“自發”升級“被動”升級來源：仲量聯行研究部14仲量聯行高標庫市場將受益于自發及被動雙重升級 需求驅動目擎動未來十載：中國物流地產市場格局演進15圖5租戶問卷調查：您預計未來您所在行業的 倉庫需求從非高標

23、庫向 高標庫升級的趨勢如何？（可多選）1819631近期（三年內）可觀數量升級其他中長期（十年內）可觀數量升級除非受特定客觀因素（如政策、拆遷等）驅動，否則不會升級只用高標庫對于受訪的投資者和租戶的調查也印證了上 述觀點，即升級需求將推動中國高標庫市場 的發展。受訪投資者分別將“被動”升級 和“自發”升級列新興需求來源的第一位和 第三位。他們的觀點得到了我們的租戶調查 結果的支持，大多數租戶表示計劃在短期或 中期內將從老舊物流園區升級到高標庫內（見圖5）。Chart 3的受訪投資者表示“自動”升級或“被動”升級 將成為推動中國高標庫市場發展的新興需 求來源之一。80%來源：仲量聯行研究部備注：

24、數值表示受訪企業數量來源：仲量聯行研究部擎動未來十載：中國物流地產市場格局演進15圖5181963116仲量聯行然而，日益激烈的競爭意味著開發商在中長期內將需要尋求新的出路使其物業脫穎而出。部分租戶表 示，高標庫的現有標準或可實現進一步提升，不僅包括尖端技術，如配送無人機或由機器人運行的全 自動化倉庫等，更是通過相對基礎的技術來有效提升倉庫的運行效率。為了留住優質租戶并維持租金的穩定增長，開發商應將區位優先的傳統思路與挖掘新增長點相結合， 通過提供增值服務和完善配套設施來優化物業。越多越多開發商將從簡單的倉儲空間提供者轉變為多 方位解決方案的提供商，幫助租戶在中國日益復雜的物流生態系統中掌控方

25、向。本節將結合中國物流 地產市場的新趨勢以及國外成熟市場的經驗，提出五種極具潛力的未來發展趨勢。聚焦地段之外：租戶新興需求催生未來導向 的標準多數開發商都專注于在優質的地理位置拿地并建造標準化的高 標庫來吸引租戶為優質區位支付溢價。這種模式在過去十年中一 直占據主導地位，且在短期內仍將是投資者們關注的焦點。開發商和投資者可采取的前瞻性戰略自動化城市物流冷鏈前瞻性的設計可持續性和 員工健康安全16仲量聯行然而，日益激烈的競爭意味著開發商在中長期內將需要擎動未來十載：中國物流地產市場格局演進171. 自動化雖然目前中國有少數物流公司開發了帶有頂尖分揀系統的全自動化倉庫，但是大部分現存物流倉庫的 科

26、技含量仍相對較低。實現自動化和數字化通常代價高昂，僅有少數資本雄厚的企業有能力投資這 些技術，且許多全自動化倉庫都是通過高度定制來實現的。然而，開發商和租戶有動力嘗試使用新技 術，以提高貨物周轉率，并在稀缺的優質地段空間中提升生產力。自動化是否會在未來十年變得更加 普及，在一定程度上取決于是否會誕生新的方式或機制，從而激勵更多業主采用此類技術。開發商也可借此機會擴展其作為解決方案提供商的職能，通過直接對物流倉儲科技的投資或與自動化 技術運營商建立合作，為租戶提供服務。2. 冷鏈近年來，中國冷鏈物流市場處于快速成長期。新冠肺炎疫情的暴發則進一步提升了公眾和政府對更現 代化和更安全的醫藥供應鏈的關

27、注度，這將對冷鏈物流的發展起到強力推動作用。同樣，疫情期間消 費者對生鮮食品剛需的存在將數以百萬計的流量導向生鮮電商，其中既包括如叮咚買菜等線上生鮮電 商平臺，也包括像盒馬鮮生這樣線上線下結合的新零售平臺。圖6參與調研的租戶大多樂于接受自動化的增 值服務，超過半數受訪者將物流相關科技 和自動化服務列為“重要”或“非常重 要”。Chart 3的受訪租戶表示倉庫科技和自動化服務“重要”或者“非常重要”來源：仲量聯行研究部57%事實上，在疫情暴發之前，中國生鮮電商 市場已經實現快速增長，在2014-2019年 間市場交易規模達到64.6%的年復合增長 率。中國生鮮電商市場交易規模人民幣（億元）4,0

28、003,0005年年均復合增長率64.6%2,0001,0000201420152016201720182019來源：中國冷鏈物流網，仲量聯行研究部擎動未來十載：中國物流地產市場格局演進171. 自動化2. 18仲量聯行目前，中國的冷鏈物業市場總體上面臨著供應不足、建設成本偏高和地理位置欠佳的問題。不過從長 期來看，這種局面有望得到改善：企業日趨重視構建社會化冷鏈協同網絡，致力于搭建冷鏈全程溫控 供應鏈。物流地產開發商可以與冷鏈設備供應商和冷鏈運營商合作，把溫控設備加入常溫高標庫后， 租賃給冷鏈租戶，這將有助于滿足來自生鮮電商、餐飲企業、醫藥供應商等領域日益增長的地區及城 市配送需求。在我們的

29、投資者調查中，過半受訪者認為 冷鏈是未來高標庫需求的最重要的新興驅 動力之一。Chart 3的受訪投資者選擇冷鏈物流為最具潛力的高標庫新興需求來源前三名57%租金過高地理位置不佳 政府注冊和稅收要求卸貨平臺和出口數量不足 貨車作業空間和回車場面積不足 物業柱距影響使用效率配套設施和服務（如宿舍等）不足地平質量不佳 物業凈高不足 安保級別不足 缺少節能設施制冷和制熱設備不足辦公面積不足其他圖7租戶問卷調查：您在選擇高標庫時遇 到的主要挑戰是什 么？來源：仲量聯行研究部3. 未來導向型設計規范仲量聯行的租戶調查結果顯示，在選擇倉庫過程中所面臨的主要挑戰，不僅來自于成本、區位及落稅 等最為主要的因素

30、，租戶還特別提到了其它一些與運營效率相關的交付條件（見圖7中紅色柱狀部分）。另外，業主若想吸引那些將采用自動化技術和冷鏈設備的租戶，需要在前期設計和裝修方面有所改 進。例如，高質量地平確保租戶可以使用自動分揀和上架技術，冷鏈運營商則可以充分利用更高的庫 內凈高。來源：仲量聯行研究部備注：柱狀圖中條形越長表示更多的 受訪者將相應的選項列為最具挑戰性 的選項（多項選擇）。18仲量聯行目前，中國的冷鏈物業市場總體上面臨著供應不足、建擎動未來十載：中國物流地產市場格局演進194. 可持續性和員工健康安全在全球其它的成熟倉儲市場，開發商逐漸開始注重綠色可持續發展，例如在園區內使用節能LED照明、 在屋頂

31、安裝太陽能電池板等，并通過打造食堂和休閑區等使員工配套設施和服務更加齊全，以此在日 益短缺的勞動力市場中占據優勢。但目前在中國，綠色可持續和員工福利的發展需求仍較為薄弱，這 主要是由于中國現階段仍有充足的勞動力資源，人工成本也相對較低。對環保要素的推動往往來自于 具有全球可持續性發展目標的跨國租戶和開發商。不過，隨著中國經濟的發展演進，一些開發商也有望加大可持續發展方面的投入，其主要原因在于： 越來越多租戶將提高對可持續發展倉儲的需求，無論是跨國企業租戶還是中國本土企業。綠色環保型 物業還可以提升開發商的運營效率，甚至進一步增強與地方政府的關系，特別是在那些計劃實現區域 級生態目標的主要城市群

32、。在員工福利方面，鑒于中國人口老齡化的加劇以及科技型倉庫對熟練工人 的更高需求，未來注重完善員工福利的高標庫物業能獲得一定優勢。我們的調研結果亦表明，在所有 的增值型服務中，受訪租戶最看重“配套設施和服務齊全”這一條件（見圖8）。5. 城市物流在部分發達國家，城市物流發展勢頭強勁，并成為物流地產領域的一大新興趨勢。隨著電商和消費者 對貨物當日送達的需求與日俱增，物流倉儲企業正在向靠近中心城區的位置布局。這一新興趨勢在大 城市的物流空間布局表現為：在原有的郊區大型倉庫的基礎上，越來越多的小型城市倉庫出現在中心 城區，并以占地面積較小、多位于城市產業密集區為特點。雖然中國電商市場規模龐大，且同樣面

33、臨快速交付壓力，但是新的投資級倉儲項目大多選址在城市郊 區，其主要原因在于嚴格的城市用地分類使得中國的城區物流開發建設比其它市場更具挑戰性；另一 個原因是，電商公司和快遞公司已經通過在非倉儲性質的空間對包裹進行分揀，如位于住宅區的一些 零售街鋪，以滿足他們最后一公里的配送需求。類似地，阿里巴巴旗下的盒馬鮮生等“新零售”超市 概念在中國各大主要城市大量涌現，并成為社區級鄰里配送的前沿配送中心，進一步提升了企業快速 城市配送的能力。供應這些社區級空間又進而刺激了對城市郊區傳統大型配送中心的需求。這樣，中 國正在規劃自己的城市物流生態系統建設進程。圖8租戶問卷調查：您的公司最看重的高 標庫開發商或業

34、主提 供的增值服務有哪 些？供應鏈金融倉庫的新增科技含量及自動化程度人力資源協調服務配套設施和服務齊全（如宿舍、便利店、食堂、班車等）倉庫內設備的融資租賃和運營管理（如冷庫）綠色可持續（如采用節能反光屋頂和照明系統， 低能耗的制冷系統、高綠化覆蓋率等）全面的供應鏈服務（如代理清關報檢、倉儲、運輸、配送及退貨支持等）12345備注：數值表示受訪者評分的平均 值（1=不太重要，5=非常重要）來源：仲量聯行研究部擎動未來十載：中國物流地產市場格局演進194. 可持續性和員哈爾濱長春沈陽大連唐山太原鄭州西安昆明重慶貴陽南寧長沙武漢溫州 福州泉州 廈門石家莊濟南徐州南京 合肥蕪湖南昌北京廊坊天津常州無錫

35、蘇州南通常熟太倉昆山上海嘉興杭州寧波佛山廣州東莞深圳珠海青島淮安 揚州京津冀大灣區成渝成都長三角地圖2投資者問卷調查:在5-10年內最有可能投資 倉庫的地點來源：仲量聯行研究部備注：本次問卷調查僅針對中國內地市場，受訪機構可以選擇 多個城市；圓圈越大代表該城市被更多的受訪機構選擇。20仲量聯行從區域選擇來看，大部分投資選擇布局在核心城市群。調研結果顯示，受訪投資者認為長三角地區、 大灣區和京津冀地區擁有最大的投資潛力（見地圖2）。而另一個重要城市群成渝地區，由于近期 新增供應陸續入市而有所承壓，但是隨著強勁的基本面支撐下新增租賃需求的不斷涌現，未來投資方 對該市場的投資興趣也會有所上升。從長遠

36、來看，隨著中國的區域一體化規劃促進了新興城市群的區 域配送機會的出現，投資者或將把注意力拓展至其它市場。核心投資者迎來更廣闊機遇過去十年，隨著租戶對倉儲物業的品質提出更高要求，中國的物 流地產市場格局已發生轉變，那些具有優越地理位置、更高規格 配置、能夠有效加快貨物周轉并且縮短商品配送時間的高標庫更 受市場青睞。高標庫市場成為了各方資本追逐的目標，投資者期 望投資高標庫來更好地迎合電商、第三方物流和其它服務于消費 領域公司的發展機遇。哈爾濱長春沈陽大連唐山太原鄭州西安昆明重慶南寧長沙武漢溫州 擎動未來十載：中國物流地產市場格局演進21來源：普瑞奇，仲量聯行研究部 ，2020年4月 備注：氣泡的

37、大小代表初始股權承諾的規模。另一方面，大部分機構投資者通常采用兩種開發模式，一是開發銷售模式，二是與本土開發商合作的 開發持有型模式（見圖9）。然而，近年來中國部分物流市場已經呈現成熟市場的特征，越來越多的穩 定資產通過長期穩定的客戶群和更高的加權平均租賃屆滿期(WALE)實現穩定的租金回報。優質的租約 和穩定的租金收益，使得機構持有的投資級優質資產吸引了更多對標核心資產的長線資金。這一趨勢 可以從近期增長的成熟資產的資產包交易中得到驗證，盡管成熟資產的資產包在中國物流地產市場中 占比較小，但其呈現出了快速增長態勢。圖9：中國物流地產投資市場的合資項目和戰略合作案例基匯資本維龍京東物流地產 核

38、心基金樂歌中國物流基金樂歌中國物流基金IV安博-阿布扎比投資局普洛斯中國收益 增值型基金I和II普洛斯收益型基金I普洛斯嘉民中國物流基金樂歌中國物流基金III機會型核心型嘉民中國物流基金領盛世邦魏理仕環球投資樂歌中國物流基金領盛中國物流基金嘉民安博樂歌維龍京東增值型核心增益型安博中國物流基金III安博-阿布扎比投資局安博中國核心物流基金20072008200920102011201220132014201520162017201820192020擎動未來十載：中國物流地產市場格局演進21來源：普瑞奇，仲量2912121-3年3-5年5-10年10年以上7191564312%以下12-15%15-18%18-20%20%以上不清楚來源：仲量聯行研究部來源：仲量聯行研究部備注：數值表示受訪機構數量備注：數值表示受訪機構數量22仲量聯行隨著中國物流倉儲市場核心資產體量規模以及資產價格的進一步上升，我們預計將會有更多資本流入 持有優質核心資產包的大型核心型物流基金。伴隨著房地產資產證券化市場的持續放開，資本市場將 為核心型投資工具帶來更多便利其流動性將進一步增強，直接資本的引入也將更加靈活。4月30 日，隨著國家發改委和中國證監會宣布共同基金發行以基礎設施（包括倉庫）為重點的