1、4 物業管理法律責任4.1物業管理法律責任概述4.2物業管理民事法律責任4.3物業管理行政法律責任4.4物業管理刑事法律責任掌握1、基本概念物業管理法律責任、物業管理民事法律責任、物業管理違約責任、物業管理侵權責任、物業管理行政法律責任2、問答題（1）民事法律責任的特點及一般侵權責任的構成要素。（2）物業管理中民事免責的條件有哪些？（3）物業管理民事責任的承擔方式？（4）物業管理中有哪些違約行為和侵權行為？熟悉（1）如何理解物業管理法律責任的特征?（2）違約責任與侵權責任有哪些區別?（3）物業管理中的行政違法行為有哪些？【引入案例】 停車場大樹砸壞小轎車，物業服務企業應否承擔法律責任 某日,

2、北京市宣武區一小區內一棵高達 10 余米的大樹被大風連根拔起，砸壞了停在樹旁的一輛轎車。事發后，平安保險公司依據保險合同為車主陳先生理賠了3.3 萬元。5個月后，平安保險公司在宣武區人民法院起訴，要求物業公司承擔原告理賠給客戶的 3.3 萬元經濟損失。其理由是，大樹被風刮倒前已有歪斜，該小區物業服務公司應預見到后果并事先采取措施。被告物業服務公司則認為，大樹傾倒屬不可抗力，不應承擔責任。4.1 物業管理法律責任概述4.1.1物業管理法律責任的概念和特征 （一）物業管理的法律責任的概念 物業管理法律責任是指物業管理活動的民事主體、行政主體和行政相對人對自己違反物業管理法規的行為應該承擔的具有國家

3、強制性和不利性的法律后果。 法律責任指由于公民或法人違反了法律的行為而應承擔的法律后果。(1)必須由國家強制保證實施。(2)必須有物業管理法律法規或合同的事先約定。(3)必須對違法行為人或違約行為人的一種制裁。(4)必須和物業管理的的違法行為或違約行為相聯系。(二)物業管理法律責任的特征 違約責任：指物業管理活動中，當事人一方不履行合同義務或履行合同義務不符合約定，依法應當承擔繼續履行、采取補救措施、賠償損失等民事責任。 侵權責任：指物業管理活動中，民事主體因違法實施侵犯國家、集體、公民的財產權和公民人身權的行為而應承擔的不利后果。分一般侵權責任和特殊侵權責任。 財產權包括物權和債權；人身權包

4、括人格權和身份權。名譽權、隱私權、榮譽權等。 一般侵權責任的構成條件： （1）行為具有違法性 （2）損害事實客觀存在 （3）違法行為與損害事實之間有因果關系 （4）行為人主觀上有過錯 法律責任主體 違法主體 違約責任與侵權責任的區別違反原有義務不同保護權利的性質不同構成要件不同對責任人的要求不同對第三人的責任不同賠償范圍不同訴訟管轄不同訴訟時效不同免責條款的效力不同責任方式不同 （二）物業管理行政法律責任 物業管理行政法律責任指行政主體或行政相對人的行為違反行政法律法規而依法必須承擔的性質法律后果。 違法行政責任和行政違法責任。 （三）物業管理刑事法律責任 主刑：管制、拘役、有期徒刑、無期徒刑

5、和死刑。 附加刑：罰金、沒收財產和剝奪政治權利。4.1.3物業管理法律責任歸責類型（一）歸責類型 （1）過錯責任類型 （2）無過錯責任類型（嚴格責任類型、適合產品責任、合同違約責任等） （3）公平責任類型【案例3】 無過錯責任案件。 某住宅小區一樓業主謝先生度假回來后，發現家中積滿了污水，經查是因為該門棟排水管道倒灌所致，謝先生以物業管理公司沒有履行管理職責為由，要求物業管理公司給予損失賠償，但物業管理公司稱排水管道是通暢的，不應該付管理責任，因此拒絕賠償。試分析本案中物業管理公司是否應承擔責任，為什么？ 【案例4】 公平責任案件 某物業公司開展學雷峰活動，職工王某到業主李某家免費幫助擦窗戶，

6、在干活過程中不慎失足摔倒跌斷股骨，經住院治療，花費人民幣2000元，王某提出希望物業管理公司和作為收益人的李某適當承擔一部分醫療費用。但物業公司和李某互相推諉。氣憤之下，王某不僅要求物業管理公司和李某承擔醫療費，而且要求物業管理公司給予精神損失賠償費3000元。 請問王某的要求合理嗎？為什么？ 公平責任不適合于精神賠償場合。4.2.2物業管理中的侵權責任 （1）國家機關或其工作人員因執行職務造成侵權損害的民事責任。 （2）法人對其工作人員執行職務造成侵權損害的民事責任。 （3）因產品質量不合格致人損害的民事責任。 （4）因建筑施工或物業維修施工而產生的侵權責任。 （5）建筑物所有人或管理人的侵

7、權責任。 （6）飼養的動物致人損害的民事責任。 （7）破壞、污染環境的侵權責任。 （8）無行為能力或限制行為能力人致人損害的民事責任。 （9）因妨害行為而產生的侵權責任。 【案例5】 燃氣公司檢修案 某物業公司發現其管理的小區內有燃氣有泄露，經與燃氣公司聯系，燃氣公司派人檢修，在距道路中心0.5米處挖了一個直徑和深度都將近1米的坑，因天色已晚，離去準備明天再修。當晚10時許，李先生喝酒回家掉進坑內，造成左腳骨折及多處擦傷，在醫院治療時，因醫療器械消毒不徹底，感染了破傷風病毒導致死亡。李先生的家人及朋友找到物業公司要求賠償，理由是李先生的死亡一切都起源于物業公司找燃氣公司來檢修。試分析： （1）

8、李先生親朋所言理由是否有道理？李先生本人是否應承擔責任？（2）本案中，涉及到幾種民事責任，誰應承擔？理由是什么？（3）物業公司是否應承擔民事責任？4.2.3物業管理民事責任的免責條件 （1）正當理由 依法執行職務；正當防衛；緊急避險；受害人同意。 （2）外來原因 不可抗力；意外事件；受害人的過錯。 【案例6】 緊急避險 張先生是某住宅小區四樓的住戶，因為工作關系，經常出差在外。前幾天，張先生家突然漏水，使樓下王小姐家的天花板、家具、衣被受到損害。因為水流不止，王小姐便請求管理處前去修理，但管理處卻將張先生的房門撬開，入內維修。張先生認為，管理處未經他同意便擅自將他的房門撬開，屬于私闖民宅行為，

9、要求物業管理公司賠償損失。 物業管理公司的做法是否正確？誰應對張先生進行賠償。4.2.4物業管理民事責任的承擔方式(1)停止侵害(2)排除妨礙 (3)消除危險(4)返還財產(5)恢復原狀(6)修理、重作、更換(7)賠償損失(8)支付違約金(9)消除影響，恢復名譽(10) 賠禮道歉4.3物業管理行政法律責任4.3.1物業管理中的行政違法行為 （一）物業服務企業的行政違法行為 （1）非法經營行為 （2）不正當競爭行為 （3）擅自作為行為 （4）不履行或不忠實履行受托管義務的行為 （5）損害消費者合法權益的行為 （三）開發建設單位、售房單位的行政違法行為： （1）未履行法定前期物業管理義務的行為 （

10、2）不履行物業移交法定義務的行為 （3）不履行物業維修專項資金代收代存法定義務的行為 （4）其他行政違法行為 （四）妨礙管理的違法行為 （1）妨礙執行公務的行為 （2）妨礙實施監督的行為 【案例7】2006年9月宏泰物業公司管理運達服裝城，物業公司告知業主，對業主不及時清運垃圾將罰款3000元。某業主裝修時，沒有及時清運垃圾，物業公司罰款3000元。試問物業公司能否對該業主罰款？ 案例解析：我國行政處罰法規定，行政處罰權只能由行政管理機關行使。物業公司不是行政管理機關，不具有罰款的權利。因此，物業公司不能對業主進行罰款。4.4 物業管理刑事法律責任物業管理刑事責任是指行為人在物業管理活動中嚴重

11、違反物業管理法律、法規，給國家、集體、自然人或法人的財產或生命健康造成嚴重損害，情節嚴重，觸犯國家刑事法律規定的，由司法機關依法追究的刑事責任。 引入案例分析 法院經審理后，判決該物業服務公司承擔賠償責任。其法律依據是，中華人民共和國民法通則第153條規定，不可抗力是指“不能預見，不能避免并不能克服的客觀情況”，包括臺風、洪水、地震等自然原因和戰爭等社會原因；第107條還規定，因不可抗力不能履行合同或者他人損害的，不承擔民事責任，法律另有規定的除外。物業管理條例第36條規定：“物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。”“物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產

12、安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任?！?本案中正常的刮風現象并不是不可預見的。大樹被大風刮倒之前已出現傾斜，物業服務公司則應預見到損害后果的發生，理應采取相應的防護措施。但該物業服務公司未能履行物業服務合同的約定，沒有作為，其假定完全不適用于不可抗力免責條款。因此，該物業服務公司應該承擔賠償責任。 “物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任?！蔽飿I服務企業責任如何理解？ 1.如果物業企業完全遵守了法律法規的規定和物業服務合同約定，即使業主人身、財產在物業管理區域內受到損害，不一定因此承擔法律責任； 2.“依法”主要是依據民法通

13、則、合同法、刑法以及條例等法律法規的規定。 3“相應”有兩層含義：（1）根據不同情況承擔不同類型的責任；（2）根據物業服務合同的不同約定，承擔不同責任。 案例作業（3） 1.李子花園的業主王某入住新居后不久，發現房屋內墻有剝落情況，而且廚房的管道和閥門也有質量問題，他向物業管理公司提出要求協助解決，物業管理公司協助王某多次與開發商協商處理未果，質量問題依舊。王某一怒之下聯絡了幾個有類似情況的業主不交物業管理費。 請問王某和其他業主的舉動能不能得到法律的支持，為什么？王某等的行為在法律上要承擔什么責任？ 2.業主被盜，物業管理應否賠償 王先生是某住宅小區的業主，上個月12日凌晨出差回來，發現家中

14、被盜，經過清點，家中財產被盜損失大約為12萬元。于是，王先生及時向轄區派出所報了案，但至今為止，案件都沒有偵破。 現在，王先生認為他每月都按時繳納了物業管理費，這次財產損失應該由他所在住宅小區的物業管理處給予賠償。你認為可以嗎？ 3小區管理處不準業主小區內拍照 日前，某住宅小區業主陳女士搬進新家后想拍一些照片給遠方的父母看一看自己的居住環境，就在小區里拍攝照片。當她在小區花園里拍攝花草景色時，小區物業管理處的男保安沖過來用手擋住相機鏡頭說，小區內不可以拍照。陳女士表示自己是業主，保安直言業主也一樣不能在小區內拍照。一氣之下，陳女士在小區論壇發帖表示心情很郁悶。陳女士的帖子引起眾多業主的憤慨。有十幾位業主都發帖表示自己是頭一回聽到小區內不能照相這回