1、一、全權(quán)委托代理1、名稱講解：發(fā)展對(duì)自有商業(yè)物業(yè)進(jìn)行自營(yíng),全程邀請(qǐng)代理企業(yè)進(jìn)行全程銷售開店策劃和組織推行，直至招商和開業(yè)成功。2、服務(wù)內(nèi)容：對(duì)商場(chǎng)純商業(yè)全程運(yùn)作，含：先期市調(diào)、整體營(yíng)銷招商方案、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、廣告策劃、團(tuán)隊(duì)組建、銷售運(yùn)做、招商運(yùn)做、開業(yè)、后期經(jīng)營(yíng)管理。3、合適對(duì)象：發(fā)展商缺乏開店經(jīng)驗(yàn)、人才團(tuán)隊(duì)極為單薄。4、操盤主體：代理企業(yè)派駐一整套班子.5、服務(wù)收效：全面完成開發(fā)商約定的銷售經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。6、收費(fèi)說明：【營(yíng)銷策劃費(fèi)+廣告費(fèi)+銷售傭金+招商傭金+經(jīng)營(yíng)管理花銷+主力商家引進(jìn)費(fèi)(用品牌使用費(fèi)）+其他公關(guān)花銷】）(視項(xiàng)目大小難易程度、面積大小，派員多少等定)。7、花銷等級(jí):高.二、

2、合作經(jīng)營(yíng)管理1、名稱講解:發(fā)展商對(duì)其極為單薄的板塊派托給代理企業(yè)進(jìn)行單板塊（多板塊）委托代理，如:先期策劃、招商代理、銷售代理等。2、服務(wù)內(nèi)容：針對(duì)板快內(nèi)容，進(jìn)行板快全程負(fù)責(zé)代理服務(wù)。3、合適對(duì)象：發(fā)展商雖有團(tuán)隊(duì)，但因人才和專業(yè)所限，將其委托專業(yè)企業(yè)代理.4、操盤主體：代理企業(yè)對(duì)委托板塊進(jìn)行全程代理操盤服務(wù)。5、服務(wù)收效：對(duì)約定的收效完成目標(biāo)。6、收費(fèi)說明：參照合作一.7、花銷等級(jí)：高。三、全程現(xiàn)場(chǎng)顧問顧問式1、名稱講解:代理企業(yè)派出2名以上項(xiàng)目經(jīng)理常駐發(fā)展商項(xiàng)目地，對(duì)發(fā)展商所開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行從立項(xiàng)到開業(yè)的全程現(xiàn)場(chǎng)顧問指導(dǎo)式的顧問咨詢服務(wù)。2、服務(wù)內(nèi)容：先期市調(diào)、方案、整體營(yíng)銷招商方案、

3、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、廣告策劃，其他咨詢服務(wù)。3、合適對(duì)象:發(fā)展商自有完滿的實(shí)力團(tuán)隊(duì),但項(xiàng)目難度較大的話,需要外援顧問團(tuán)隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)駐點(diǎn)支持。4、操盤主體：發(fā)展商自有團(tuán)隊(duì)。5、服務(wù)收效：更進(jìn)一步莊重操盤、謹(jǐn)慎項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)，保障項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成功。6、收費(fèi)說明:萬(wàn)元/起/年(視項(xiàng)目大小難易程度另定）+先期策劃花銷。7、花銷等級(jí)：中。四、全程開店服務(wù)模式1、名稱講解：發(fā)展對(duì)自有商業(yè)物業(yè)進(jìn)行自營(yíng)，全程邀請(qǐng)代理企業(yè)進(jìn)行全程開店策劃和組織推行，直至招商和開業(yè)成功。2、服務(wù)內(nèi)容：對(duì)商場(chǎng)純商業(yè)全程運(yùn)作。3、合適對(duì)象:發(fā)展商缺乏開店經(jīng)驗(yàn)、人才團(tuán)隊(duì)極為單薄.4、操盤主體：代理企業(yè)派駐一整套班子。5、服務(wù)收效：按約定的收效全面

4、完成。6、收費(fèi)說明：萬(wàn)元起/1個(gè)店（視項(xiàng)目大小難易程度、面積大小，派員多少等另定)，一般說，高于顧問花銷。7、花銷等級(jí)：中。五、委托管理服務(wù)模式1、名稱講解：發(fā)展商對(duì)自己管理的商場(chǎng)沒法進(jìn)行有效的專業(yè)管理，將其委托給代理企業(yè)進(jìn)行委托管理，按約定利潤(rùn)進(jìn)行分成。2、服務(wù)內(nèi)容：對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行有效的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.3、合適對(duì)象：發(fā)展商不想管理或管理不善的商場(chǎng)。4、操盤主體:代理企業(yè)。5、服務(wù)收效：按約定事項(xiàng)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。6、收費(fèi)說明：雙方協(xié)商。7、花銷等級(jí)：高。第一種，全權(quán)委托代理.理論上成立，若是有這種能力的代理企業(yè),應(yīng)該是沒有商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)開發(fā)商的首選。但是有兩個(gè)實(shí)質(zhì)中產(chǎn)生的問題不好辦理，一是代理企業(yè)能否愿意參

5、加后期的經(jīng)營(yíng)管理，代理企業(yè)的取費(fèi)點(diǎn)是在銷售也許招商的傭金方面，經(jīng)營(yíng)管理的利潤(rùn)沒法同兩者對(duì)照,而且費(fèi)時(shí)、費(fèi)力、風(fēng)險(xiǎn)大。到現(xiàn)在為止，我還沒有見過一支能做“全程”的團(tuán)隊(duì)，我想就是因?yàn)槟芰腿≠M(fèi)的問題。二是真切有能力愿意做經(jīng)營(yíng)管理的團(tuán)隊(duì)介入的話，在取費(fèi)開發(fā)商也認(rèn)可的情況下，也有一個(gè)管理成本的問題,平時(shí)的做法是將團(tuán)隊(duì)的管理花銷攤到物業(yè)成本里面去。但是商業(yè)物業(yè)的成本自己就很高，若是硬件裝備齊全的話,每平米要在二十到三十元左右(建筑面積）,在項(xiàng)目培育期內(nèi)收取很困難,再加上不菲的團(tuán)隊(duì)花銷，業(yè)主很難接受，除非開發(fā)商在銷售款中支出.還有個(gè)問題，就是核查指標(biāo)的問題，怎么才能算是經(jīng)營(yíng)管理的成功？第二種，合作經(jīng)營(yíng)管理.

6、應(yīng)該是現(xiàn)在大多數(shù)開發(fā)企業(yè)所采納的方式。不一樣的策劃企業(yè)有不一樣的強(qiáng)處，有的重視與先期策劃和銷售,有的擅長(zhǎng)招商也許經(jīng)營(yíng)管理.。.。集眾家所長(zhǎng),應(yīng)該是理想的選擇，但是實(shí)質(zhì)上經(jīng)常叫人無(wú)望。正式因?yàn)槿狈θ痰目捶ǎ看魏献鞫际菫榱送瓿呻A段性任務(wù)，缺乏對(duì)后邊工作的連續(xù)性，所以一但出現(xiàn)阻擋性問題,都是往前任者身上推責(zé)任。比方銷售的時(shí)候?yàn)榱隧槙常砥髽I(yè)夸張租金的回報(bào)率，等到管理企業(yè)接盤的時(shí)候問題就來了，先期的宣傳更本就不能夠能實(shí)現(xiàn)，結(jié)果經(jīng)常是銷售的往先期策劃上推,經(jīng)營(yíng)管理的往銷售上推，最后倒霉的是開發(fā)商和業(yè)主。這種方式也許能夠解事不宜遲，成功的也不常有。第三種,全程現(xiàn)場(chǎng)顧問顧問式。這種方式對(duì)策劃企業(yè)方面一

7、點(diǎn)壓力也沒有，自然也就沒有什么動(dòng)力。大多數(shù)情況下策劃企業(yè)的外派人員只有建議權(quán)，這些人還經(jīng)常做甲方經(jīng)理的替罪羊，時(shí)間一長(zhǎng)工作熱情也就沒有了。對(duì)開發(fā)企業(yè)來說，經(jīng)過仔細(xì)觀察,若是對(duì)這些外派人員的能力認(rèn)可的話，能夠高薪把他們挖過來留為己用。這是最節(jié)約成本和最高效率的做法。但是那些大牌商業(yè)地產(chǎn)顧問企業(yè)多數(shù)是些趙括型的人物,實(shí)質(zhì)辦理問題的能力多數(shù)比較低，大連和平廣場(chǎng)當(dāng)年請(qǐng)的是一家大牌企業(yè)的顧問，四個(gè)人每年一百萬(wàn)。沒多長(zhǎng)時(shí)間就被開發(fā)商打發(fā)走了,沒有時(shí)間聽他們空話,這是當(dāng)初請(qǐng)他們來是敬若上賓的老板在酒桌上發(fā)的牢騷。但是有些具備全程實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人就不一樣樣了，商業(yè)地產(chǎn)的基本特色之一是需要連續(xù)運(yùn)營(yíng)的，人才

8、永遠(yuǎn)是最缺乏的資源.第四種,全程開店服務(wù)模式。是一種快速自殺的方法，且不說隔行隔山，簡(jiǎn)單失去對(duì)后期的控制，單就是先期的投入也不是一般開發(fā)功能能夠承受的。裝修、人員、物業(yè)、管理、財(cái)務(wù)這些方面發(fā)生的實(shí)質(zhì)花銷是很多開發(fā)商剛開始沒有想到的。別的,若是定位于商場(chǎng)就注定要在零售業(yè)里分一杯羹,一家所謂的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)的能力很難和正規(guī)零售業(yè)企業(yè)抗衡，還有企業(yè)的信譽(yù)度的問題，經(jīng)銷賞對(duì)結(jié)款的忌憚等等。我能夠舉出很多例子，沒有一個(gè)項(xiàng)目能夠自營(yíng)成功。在所有的商業(yè)項(xiàng)目合作模式中，自營(yíng)是最不能夠取的一條。第五種，委托管理服務(wù)模式。同二、三種想近,開發(fā)商把商鋪售出后委托商業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理，這就是大多數(shù)廣告上標(biāo)榜專業(yè)團(tuán)隊(duì)

9、進(jìn)場(chǎng)管理.第一要搞清楚終歸管理些什么，項(xiàng)目開業(yè)后有兩個(gè)管理分支,一個(gè)是商管,一個(gè)是物管。物管不用多說，保障設(shè)施設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)，防備安全隱患。在這方面開發(fā)企業(yè)的人力資源很多，不用外請(qǐng)管理企業(yè)來，那些企業(yè)來了他們也不懂.而且管理成本很模糊，比方油耗和易損件，不懂行的人就是在你眼皮下耍花招你也看不出來。我就遇到過進(jìn)一車油開兩車票的事情.另一個(gè)就是商管，商管管什么？我認(rèn)為有以下幾個(gè)方面:空鋪招商,這是最基本的任務(wù)，重要性不用我多說。經(jīng)營(yíng)布局調(diào)整,說調(diào)整不如說引導(dǎo)。比方開業(yè)初期是百花齊放，那是沒有方法，為了填滿鋪?zhàn)娱_業(yè),但運(yùn)轉(zhuǎn)一段后就不能夠了,優(yōu)存劣汰,必定把那些經(jīng)營(yíng)不好的商家調(diào)整出去，把有實(shí)力的商戶也許有創(chuàng)業(yè)激情的新戶請(qǐng)進(jìn)來。這就需要一個(gè)經(jīng)營(yíng)資源積累的問題，還有一些實(shí)質(zhì)操作的手段,有些政策是擁有傾向性的，有些是鋼性的，沒方法，要想把項(xiàng)目保持下去就不能夠同情弱者。吸引客流,我說過一但項(xiàng)目出租也許銷售就定性為市場(chǎng)不是商場(chǎng)，既然是市場(chǎng)就不能夠依照商場(chǎng)那樣去利用打折一類的促銷手段，把顧客引進(jìn)門就是市場(chǎng)促銷的目標(biāo)，有