1、 9/9XX學(xué)校物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書(標(biāo)準(zhǔn)范本) 一、*物業(yè)管理有限公司簡介 【基本情況】 以人為本，真誠服務(wù) *物業(yè)管理有限公司成立于2001年，是*地區(qū)專門從事物業(yè)管理的著名企業(yè)，與*置業(yè)發(fā)展有限公司、*園林工程有限公司組成*企業(yè)系統(tǒng)。2006年經(jīng)廣東省建設(shè)廳審批通過，我公司獲國家物業(yè)管理企業(yè)二級資質(zhì)，成為江門地區(qū)成立的首個資質(zhì)最高的物業(yè)管理企業(yè)。公司自成立以來，樹立“管理無盲點，業(yè)主無怨言，服務(wù)無挑剔”的管理目標(biāo)，向業(yè)主、物業(yè)使用人提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)；“服務(wù)至誠，精益求精，熱情盡獻，溫暖萬家”是我們的質(zhì)量方針，也是對業(yè)主、物業(yè)使用人的承諾和信心保證；而且我公司以“業(yè)主的滿意，就是我們的

2、追求”為動力，本著“以人為本，真誠服務(wù)”的原則來確保我們的服務(wù)規(guī)格和品質(zhì)。 *物業(yè)管理有限公司現(xiàn)有管理小區(qū)*個：*、*。管理的物業(yè)類型包括：多層/高層住宅小區(qū)、商鋪、別墅、寫字樓、企業(yè)物業(yè)、事業(yè)單位物業(yè)等，管理面積達到572,824.21平方米，在*地區(qū)位居前列。在*物業(yè)管理有關(guān)部門的指導(dǎo)、廣大業(yè)主的支持、*人不懈的努力下，公司獲得了由江門市政府評選的“*園林綠化先進單位”、 *花園管理區(qū)和*管理區(qū)榮獲“*物業(yè)管理示范小區(qū)”稱號、保安隊被評為“先進保安班”等稱號。同時我公司受*物業(yè)管理協(xié)會誠聘為*物業(yè)管理協(xié)會理事，共同為促進江門市的物業(yè)管理行業(yè)作出應(yīng)有的貢獻。 多年來，*物業(yè)管理有限公司立足于

3、*地區(qū)，自身不斷進取、完善制度、科學(xué)管理，已建立起一支*人組成的專業(yè)骨干隊伍。同時在推廣物業(yè)管理，提高人們對物業(yè)管理的認知，營造高檔次的物業(yè)環(huán)境等方面不斷努力、不斷創(chuàng)新。現(xiàn)在“*物業(yè)”已成為了*地區(qū)物業(yè)管理的名牌企業(yè)，我們希望能與開發(fā)公司、銷售代理商、業(yè)主、物業(yè)使用人緊密合作，讓江門的物業(yè)管理水平有更大的進步。 多年的努力，*物業(yè)管理有限公司都是為了使各管理區(qū)內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人均能享受安全、舒適、高雅的環(huán)境。“以人為本，真誠服務(wù)”更體現(xiàn)了我們*物業(yè)管理人的真摯追求。 【經(jīng)營理念】 *物業(yè)管理有限公司（下述簡稱“*物業(yè)”）的經(jīng)營理念與企業(yè)文化均建立在“立足本 土，以人為本，真誠服務(wù)”這十二個字

4、上。 對外： 一、立足于*地區(qū)，建立起豐富的物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)、人際關(guān)系、管理資源。 二、充分了解*地區(qū)業(yè)主的需求，推行與業(yè)主的意愿產(chǎn)生共鳴效應(yīng)的服務(wù)。 三、積極宣傳物業(yè)管理，使業(yè)主對物業(yè)管理建立起正確的認識，支持物業(yè)管理公司，配 合物業(yè)管理工作的開展。 四、建立有償服務(wù)等多元化的經(jīng)營模式。 五、推動社區(qū)文化的建立，營造和諧相處、鄰里友愛、信息共享、經(jīng)濟活躍的氛圍。 對內(nèi)： 一、擴大管理面積，共享管理資源，減低開支，降低風(fēng)險。 二、提高員工素質(zhì)，強化學(xué)習(xí)觀念，與時俱進。 三、堅持制度化管理的模式，注重細節(jié)管理。 四、更新管理觀念，調(diào)動群體積極性，推廣創(chuàng)新管理模式。 要想成為物業(yè)管理界的名牌，首先

5、從本土名牌做起。企業(yè)只有真正認識自我，發(fā)揮自身的優(yōu)勢，創(chuàng)新發(fā)展，才有持續(xù)穩(wěn)定增長的前景。我們物業(yè)管理公司更需要制定切合實際的發(fā)展理念，才能給予業(yè)主有實力、專業(yè)、踏實的感覺。業(yè)主需要的正是我們這些了解他們生活的物業(yè)管理公司。 【發(fā)展規(guī)劃】 *物業(yè)五年來發(fā)展的是江門地區(qū)中高檔次的物業(yè)項目，數(shù)量已發(fā)展到*個，對于今后公司的發(fā)展規(guī)劃已建立起初步的意向： 一、建立本土化的經(jīng)營模式。 二、推廣“*物業(yè)”的品牌，提升知名度。 三、與開發(fā)商建立緊密關(guān)系，了解開發(fā)商的需求，了解行業(yè)動向、信息。 四、與物業(yè)管理協(xié)會、同行兄弟公司建立緊密關(guān)系，交流工作經(jīng)驗，規(guī)范和推動本 地物業(yè)管理的發(fā)展。 五、承接中高檔次的物業(yè)管

6、理項目，擴大在*地區(qū)的服務(wù)面積。 六、承接多種類型的物業(yè)管理項目：多層住宅、高層住宅、別墅、寫字樓、商場、 機關(guān)廠企物業(yè)等。 七、積極申請高級資質(zhì)，提高企業(yè)品位。 八、建立物業(yè)管理人才網(wǎng)絡(luò)，管理到位、人才到位。 九、完善培訓(xùn)機制，建立公司管理示范小區(qū)、培訓(xùn)基地（小區(qū)）。 【公司管理架構(gòu)】 公司董事會 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 各區(qū)保安工程環(huán)境 財務(wù)科辦公室人力資源科市場科主任管理中心管理中心管理中心 【管理中各物業(yè)分布情況】 此部分略 二、項目管理的整體設(shè)想及策劃 （一）管理模式 構(gòu)建校園管理新模式“優(yōu)質(zhì)低價”模式 鑒于我國的國情和學(xué)院物業(yè)的特殊性，以及政府廉政建設(shè)的客觀要求，我司將采用最先進的管 理

7、手段和技術(shù)，最大限度地降低管理成本，同時提供高水準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)管理和服務(wù)，務(wù)求探索一種可借 鑒的校園管理新模式，即“優(yōu)質(zhì)低價模式”。 創(chuàng)建該模式的主要措施有： 狠抓管理，全方位全過程開展增收節(jié)支活動。 采用“集約型”管理方式，提高物業(yè)管理裝業(yè)化技術(shù)含量，以降低管理成本。 在人員配備上堅持“價廉質(zhì)優(yōu)”、“質(zhì)優(yōu)量少”的原則，員工一專多能，從而降低管理成本。（二）工作重點和難點 1、工作重點 （1）設(shè)施設(shè)備管理 如果將機電設(shè)備比喻為整個建筑系統(tǒng)的心臟，那么供配電系統(tǒng)及消防系統(tǒng)就是重中之重。 供電質(zhì)量的好壞，將直接影響著其他設(shè)施設(shè)備能否正常的運行；而消防系統(tǒng)則是整個建筑 系統(tǒng)的安全保障。為此，物業(yè)管理公司抽

8、調(diào)機電管理技術(shù)骨干，組成強有力的安全保障體 系，制定嚴格的運行管理制度及周期性的維護保養(yǎng)計劃和標(biāo)準(zhǔn)，運用現(xiàn)代科技和管理手段，對學(xué)院的機電設(shè)施設(shè)備進行全方位的綜合管理，達到最經(jīng)濟的設(shè)備使用周期和設(shè)備綜合服 務(wù)效益。同時加強對重點設(shè)備的監(jiān)管力度，實行24小時的跟蹤服務(wù)。對所有設(shè)施設(shè)備的 維護管理具體落實到每個人，杜絕管理上的漏洞，實現(xiàn)機電設(shè)施設(shè)備的高效、節(jié)能和環(huán)保 的最大化。 （2）校區(qū)建筑物本體管理 制定維修、養(yǎng)護計劃：制定科學(xué)、合理的日常和定期的維修、養(yǎng)護計劃和實施方案，嚴格 按計劃和實施方案執(zhí)行； 重在查勘：監(jiān)督房屋的合理使用，防止房屋結(jié)構(gòu)的過早損耗或損壞，延長房屋使用壽命； 及時維修：在早

9、發(fā)現(xiàn)的基礎(chǔ)上，及時維修，加強房屋尾花，延長房屋使用壽命； 建立校區(qū)建筑物管理檔案：為每一棟房屋建立系統(tǒng)的檔案，及時統(tǒng)計檢查的結(jié)果，掌握房 屋完損情況。 2、管理難點 （1）由于缺少設(shè)備安裝前期的介入管理，設(shè)備在使用初期階段各類技術(shù)參數(shù)的不穩(wěn)定性，增加了管理和操作難度； （2）管理區(qū)域廣，各類設(shè)施設(shè)備安裝較分散，人員的配備相應(yīng)增多，加大了費用開支； （3）消防監(jiān)控室由甲方安排人員值班，一旦發(fā)生火警意外，增加保障應(yīng)急程序的協(xié)調(diào)性。 三、質(zhì)量目標(biāo)（服務(wù)承諾） 如果我們獲得貴校的物業(yè)管理權(quán)，我們承諾將按照以下的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)實行對于學(xué)院的物業(yè)管理： 學(xué)院項目管理的各項指標(biāo)達到國家級全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住

10、宅小區(qū)（大廈、工業(yè)內(nèi)）達標(biāo) 平分細則的各項分項標(biāo)準(zhǔn)。質(zhì)量目標(biāo)共分十項，以表格的形式在下列項中概述以及保證各項質(zhì)量 四、擬采取的管理方式和工作計劃 （一）擬采取的管理方式 1、項目管理組織架構(gòu)圖 設(shè)立學(xué)院管理部，作為管理公司的派出機構(gòu)，全面負責(zé)學(xué)院的設(shè)施設(shè)備及房屋本體維護管理工作。管理部下設(shè)公共事務(wù)部、工程部、保安部、清潔部和財務(wù)部，具體架構(gòu)如下： （1）機構(gòu)圖說明 管理部內(nèi)部采用直線職能制的組織形式，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率，保證信息渠 道的暢通。 管理部內(nèi)部實行公司領(lǐng)導(dǎo)下的項目經(jīng)理負責(zé)制，下設(shè)各專業(yè)科。 各專業(yè)、技術(shù)負責(zé)人構(gòu)成管理層，基層負責(zé)具體的管理服務(wù)工作，構(gòu)成操作層。 （2）部門

11、職責(zé)說明 項目經(jīng)理室 在物業(yè)管理公司的直接領(lǐng)導(dǎo)下，全面組織、安排內(nèi)部的日常管理工作； 根據(jù)關(guān)里部的實際情況，制定管理部的財務(wù)開支計劃，并監(jiān)督實施； 根據(jù)管理部的實際情況，組織對管理部各部門工作績效進行監(jiān)督考核； 負責(zé)管理部對外關(guān)系的協(xié)調(diào)。 公共事務(wù)部 負責(zé)學(xué)院學(xué)生公寓的管理； 負責(zé)管理部工作人員日常工作紀律和儀容儀表的檢查、監(jiān)督； 負責(zé)管理部內(nèi)部文件及管理檔案的建立和管理； 負責(zé)收集管理信息，接待用戶的來訪投訴，并進行回訪； 負責(zé)管理部內(nèi)部的人員招聘、調(diào)動、培訓(xùn)、考核等工作以及日常的辦公行政管理事務(wù)。 工程部 根據(jù)物業(yè)特點和業(yè)主（使用人）的需要，學(xué)院建筑本體、電力、照明系統(tǒng)、給派水系統(tǒng)、中央空

12、調(diào)系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)及電梯等其他基線設(shè)施、公共場地的日常維護保養(yǎng)計劃方 案和應(yīng)急方案，并組織實施； 制定本部門員工專業(yè)知識培訓(xùn)計劃，并組織實施； 負責(zé)工程部日常工作效果的檢查、監(jiān)督。 財務(wù)部 根據(jù)國家有關(guān)財務(wù)管理規(guī)章制度及物業(yè)管理行業(yè)特點，制定管理部財務(wù)管理方案，并組織實施； 負責(zé)管理部內(nèi)部的建帳、核算、費用收繳及日常的財務(wù)管理； 負責(zé)管理部內(nèi)部所需各類物資、材料的采購、保管、發(fā)放、統(tǒng)計。 保安部 負責(zé)學(xué)院內(nèi)的安全防范、車輛出入、停放及人員出入管理等監(jiān)督檢查工作； 制定本部門員工專業(yè)知識培訓(xùn)計劃，并組織實施； 負責(zé)保安人員的各項考核工作； 清潔部 負責(zé)學(xué)院內(nèi)各部位的清潔、保潔的監(jiān)督檢查工作；

13、制定本部門員工專業(yè)知識培訓(xùn)計劃，并組織實施； 負責(zé)清潔員工的各項考核工作。 2、工作流程 （1）工作流程圖 （2）工作流程圖說明 針對日常物業(yè)管理和服務(wù)工作，物業(yè)管理公司編制了詳盡的ISO9001：2000的質(zhì)量管理體系文件，其中大部分已在實際工作中有效地加以運用，相信只要按照完善后的質(zhì)量方針和程序去云做，一定能保證既定目標(biāo)的事先。 3、信息反饋處理機制 （1）設(shè)置原則 信息源全面豐富。 信息搜集科學(xué)有效。 信息通道暢通。 信息反饋及時到位。 信息處理及時準(zhǔn)確。 （2）信息傳遞示意圖 （3）信息反饋處理流程圖 （4）信心反饋及處理機制說明 信息是企業(yè)運作的重要管理資源。實際操作中必須保持信息的

14、真實、科學(xué)和全面。 信息流的走向是雙向的，我們應(yīng)該時時保持信息反饋通道的暢通，才能形成收集 整理 利用 反饋的良性循環(huán)。 要充分利用現(xiàn)代化管理手段對信息進行收集、處理、分析和利用。 信息源（載體）是全方位的，示意圖中僅列出與管理工作直接相關(guān)的部分。 保持指令權(quán)、檢查權(quán)和處理權(quán)的高度統(tǒng)一，避免責(zé)權(quán)分離所導(dǎo)致的管理失控。 信息反饋時，對組織內(nèi)部存在的管理缺陷保持高度的敏感，制定相應(yīng)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和措施隨時加以衡量并糾正，對組織外部引進的管理經(jīng)驗保持積極態(tài)度，隨時加以吸收和利用。 五、管理人員的配備、培訓(xùn) （一）管理人員換的配備 1、管理人員配備的原則 （1）精干、高效、敬業(yè)愛業(yè)的原則； （2）文化素質(zhì)

15、與實際管理經(jīng)驗相結(jié)合的原則； （3）內(nèi)部調(diào)劑為主和社會招聘為輔的原則； （4）先定崗后定編以及德才兼?zhèn)洹⒁粚６嗄艿脑瓌t。 3、人員配備方案說明 管理部計劃配備管理服務(wù)人員54人，其中，管理層員工4人，操作層員工50人； 4、工程技術(shù)人員素質(zhì)概述 具備三年以上項目管理工作經(jīng)驗，持有項目管理上崗證書； 具有較強的組織協(xié)調(diào)能力和吃苦無私奉獻精神，工作責(zé)任心強； 具有相關(guān)專業(yè)中級以上職稱。 （二）管理人員的培訓(xùn) 1、培訓(xùn)目標(biāo) （1）管理部經(jīng)理：除熟練掌握物業(yè)管理系統(tǒng)知識和技能外，重點是具備專業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的宏觀分析，決策組織、協(xié)調(diào)和控制能力，具備現(xiàn)代管理學(xué)、組織行為學(xué)等前沿學(xué)科知識，以及具備獨立、創(chuàng)新、進

16、去、博愛等現(xiàn)代觀念和人文品質(zhì)。 （2）管理層員工：具備熟練的專業(yè)技術(shù)知識和能力，勤奮、踏實、敬業(yè)，有勇于創(chuàng)新，開拓進去的精神，以及處理各類突發(fā)事件的能力。 （3）操作層員工：熟練掌握自己的工作職責(zé)、ISO9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和管理要求，了解管理部的經(jīng)營思想，以及任勞任怨、團結(jié)協(xié)作、精益求精的團對精神和良好的服務(wù)形象。 （4）分解目標(biāo)為： 管理人員持證上崗率100%； 特種工持證上崗率100%； 操作層員工專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)時間每年不少于80小時，其中保安員軍訓(xùn)時間每年不少于120 小時。 2、培訓(xùn)主要內(nèi)容 （1）項目管理中的熱點、難點和焦點問題的知識和處理，機電維修等專業(yè)技術(shù)知識； （2）ISO9001

17、（2000）質(zhì)量管理和ISO14000環(huán)境管理體系知識； （3）CS顧客滿意戰(zhàn)略和CI企業(yè)形象識別系統(tǒng)知識； （4）企業(yè)文化（物業(yè)管理理念，企業(yè)精神等）、職業(yè)道德和現(xiàn)代思想文化觀念。 3、培訓(xùn)類別與方式 （1）培訓(xùn)類別 入職培訓(xùn)：側(cè)重于對物業(yè)管理基本知識及ISO9001（2000）質(zhì)量體系和各項規(guī)章制度的培 訓(xùn)； 上崗培訓(xùn)：側(cè)重于專業(yè)技能與職業(yè)道德的培訓(xùn)，在員工到崗的頭兩個星期內(nèi)進行； 在職培訓(xùn)：管理層側(cè)重于綜合管理能力的培訓(xùn)，操作層側(cè)重于專業(yè)技能的提高和多種技術(shù) 的掌握，在員工工作中穿插進行； 轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)：側(cè)重于新崗位的專業(yè)知識及技能的培訓(xùn)，在員工到新崗位頭來年感個星期內(nèi)進 行，采用授課或帶崗

18、的方式的進行； 職外培訓(xùn)：主要是組織員工參加行業(yè)主管部門組織的各項專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)公司批準(zhǔn)后，采用 獲得畢業(yè)證書即予以報銷學(xué)費的方式進行鼓勵。 （2）培訓(xùn)的組織方式 集中授課，組織學(xué)習(xí)； 參觀學(xué)習(xí)，操作現(xiàn)場實踐； 定期舉行學(xué)習(xí)研討會，教學(xué)與自學(xué)相結(jié)合； 根據(jù)不同的主題，物業(yè)管理中的難點問題，進行轉(zhuǎn)項研討、攻關(guān)，學(xué)習(xí)，旨在培訓(xùn)員工的 研究分析能力和處理難點問題的能力。 4、培訓(xùn)的實施運行 （1）培訓(xùn)系統(tǒng)圖（下圖） （2）系統(tǒng)圖說明 針對學(xué)院的管理特點來設(shè)置培訓(xùn)目標(biāo)并擬定實施計劃； 有效運用多種培訓(xùn)形式和方法，確保培訓(xùn)達到預(yù)期效果； 通過對員工進行考核，了解培訓(xùn)的有效性及員工的接受程度； 根據(jù)對考核結(jié)果的評估和反饋，及時調(diào)整培訓(xùn)思路，并確定未來培訓(xùn)重點，強調(diào)將理論應(yīng)用 到實踐中。 5、培訓(xùn)計劃 管理部員工培訓(xùn)計劃分為兩部分。第一部分為物業(yè)接管前期人員的強化培訓(xùn)，采用集中授課的學(xué)習(xí)方式進行；第二部分為管理期間員工培訓(xùn)計劃，視管理部工作具體情況分階段安排進行。 （1）接管前期員工培訓(xùn)計劃 六、管理服務(wù)用房及工作必需的物資裝備 （一）物資裝備的原則 1、科學(xué)實用、節(jié)約的原則 2、分期分起，有計劃配備的原則 3、優(yōu)質(zhì)價斂的原則 （二）管理用房 1、辦公用房所需面積 物業(yè)管理