1、第7章 建筑企業投標與合同管理7.1 建筑企業的經營方式7.2 建筑企業投標7.3 建筑企業合同管理與索賠 7.1 建筑企業招標與合同管理 7.1.1 建筑市場的概念及特征 7.1.2 建筑企業經營方式的發展 7.1.3 建筑企業經營方式的分類7.1.1 建筑市場的概念及特征1建筑市場的概念 狹義的建筑市場：以建筑產品為交換內容的場所； 廣義的建筑市場：建筑產品供求關系的總和。 2建筑市場的特點(1) 沒有商業中介人，建筑產品的需求者和生產者直接進行交易活動。 (2)在建筑市場中，交換關系的確立在產品生產之前。 (3)與一般商品的交換相比，建筑產品的交換過程很長。 (4)建筑市場具有顯著的區域

2、性特點。 (5)建筑市場中的競爭較為激烈。 (6)建筑市場中的風險較大。7.1.2 建筑企業經營方式的發展 建筑企業經營方式：指建筑企業向建設單位或服務對象提供建筑產品或服務的方式，也是建筑企業獲得工程任務并組織其建設所采取的經營管理方式。 在國外，其建筑企業經營方式經歷了如下五個階段：1第一階段（14世紀前） 按業主自營方式進行建筑營造活動的，特點是業主直接聘請并監管工匠進行建造活動。2第二階段（14-15世紀） 在14世紀初，隨著社會分工的發展，出現了營造師。 3第三階段（15-17世紀） 在15世紀初，又出現了建筑設計師。 4第四階段（17-18世紀） 隨著社會分工的進一步發展，出現了承

3、包商。 5第五階段（19-至今） 進入19世紀，又出現了總承包企業。 7.2 建筑企業投標 7.2.1 招標投標的概念與招標方式 7.2.2 工程項目施工招投標程序 7.2.3 工程投標報價的策略與技巧7.2.1 招標投標的概念與招標方式1招標投標的概念 工程建設招標：招標人在發包建設項目之前，公開招引或邀請投標人，根據招標人的意圖和要求提出報價，擇日當場開標，以便從中擇優選定中標人的一種市場經濟活動。 工程建設投標：工程建設招標的對稱概念，指具有合法資格和能力的投標人根據招標條件，經過初步研究與估算，在指定期限內填寫標書，提出報價，并等候開標、決定能否中標的市場經濟活動。 2招標方式 招標方

4、式概 念優 點缺 點 公開招標又稱無限競爭性投標，是指招標人通過報刊、廣播或電視等公共傳播媒介介紹、發布招標公告或信息而進行招標，它是一種無限制的競爭方式。招標人有較大的選擇范圍，可在眾多的投標人中選定報價合理、工期較短、信譽良好的承包商，有助于打破壟斷，實行公平競爭。準備招標、對投標申請單位進行資格預審和評標的工作量大，招標的時間長、費用高。 邀請招標又稱有限競爭性招標，是指招標人以投標邀請書的方式邀請特定的法人或者其他組織投標。能夠邀請到有經驗的資信可靠的投標者投標，保證履行合同，限制了競爭范圍，可能會失去技術上和報價上有競爭力的投標者。表7-2 建筑工程招標方式6編制、發出招標文件編制招

5、標文件將招標文件發售給合格的投標申請人（含被邀請的投標申請人），同時向建設行政主管部門備案獲取招標文件回執建設行政主管部門接受招標文件的備案開始準備投標文件搜集有關資料和相關信息7踏勘現場組織投標人踏勘現場現場踏勘招標文件和踏勘現場中的問題可通過以下方法提出8答疑接受問題，準備解答（1）以書面形式以書面形式向所有投標人發放答疑紀要并同時向建設行政主管部門備案（2）答疑會（必要時）接受問題，準備解答召開答疑會解答問題，會后將答疑會議紀要發放給投標人并同時向建設行政主管部門備案（1）以書面形式提出問題獲取問題解答回執（2）答疑會前在規定的時間前以書面形式提交質疑問題獲取答疑紀要回執建設行政主管部門

6、接受答疑紀要建設行政主管部門接受答疑紀要圖71（2） 施工招標投標程序序 工作階段 招標人 投標人監督管理部門 建設行政主管部門接受招標文件澄清、修改備案9編制、送達與簽收投標文件10開標11組建評標委員會12評標招標文件的澄清、修改獲取澄清、修改文件回執編制投標文件辦理投標擔保招標人接收投標文件記錄接收日期、時間送達投標文件和投標擔?；貓掏嘶赜馄谒瓦_的投標文件逾期投標文件退回回執開標前妥善保存投標文件招標人組織并主持開標、唱標投標人代表參加開標招標人依法律法規和規章的規定，組檢評標委員會評標委員會評標符合性鑒定技術標評審商務標評審資格審查（后審）圖71（3） 施工招標投標程序 工作階段 招標

7、人 投標人 監督管理部門13.招標投標情況書面報告及備案14.發出中標通知書15.簽署合同評標委員會就投標文件的內容進行澄清或答辯對評標委員會的澄清內容進行書面澄清答復或答辯完成評標推薦中標候選人或確定中標人，編寫評標報告招標人編寫招標投標書面情況報告，確定中標人15日內向建設行政主管部門備案建設行政主管部門接受備案招標人向中標人發出中標通知書并同時向未中標人發出中標結果中標人接受中標通知書、未中標人接受中標結果招標人與中標人簽署合同協議辦理、提交支付擔保辦理、提交履約擔保退回中標人及未中標人投標保證金接受投標保證金回執辦理合同備案建設行政主管部門接受備案圖71（4） 施工招標投標程序工作階段

8、招標人投標人監督管理部門7.2.2 工程項目施工招投標程序2招標階段的主要工作內容 從發布招標廣告(投標邀請函)開始,到投標截止日期為止的期間稱為招標投標階段。 （1）招標公告（投標邀請書）發布; （2）資格預審; （3）發售招標文件; （4）現場考察; （5）投標預備會（招標答疑）; （6）投標文件的遞交。 在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件，招標人應當拒收。3決標成交階段的主要工作內容 （1）開標; （2）評標; （3）定標; (4)發出中標通知書并簽訂合同。 招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。招標人和中標人不得

9、另行訂立背離合同實質性內容的其他協議。 報價策略適用條件 高報價策略施工條件差的工程；專業要求的技術密集型工程，而本公司在這方面又有專長，聲望也較高；總價低的小工程，以及自己不愿做、又不方便不投標的工程； 工期要求急的工程； 特殊的工程，如港口碼頭、地下開挖工程等；投標對手少的工程；支付條件不理想的工程。 低報價策略施工條件好的工程，工作簡單、工程量大而一般公司都可以做的工程；本公司目前急于打入某一市場、某一地區，或在該地區面臨工程結束，機械設備等無工地轉移時；本公司在附近有工程，而本項目又可利用該工程的設備、勞務，或有條件短期內突擊完成的工程；投標對手多，競爭激烈的工程；非急需工程；支付條件

10、好的工程。不平衡報價法（1）能夠早日結賬收款的項目。（2）預計工程量變化的項目。（3）設計圖紙不明確的項目。多方案報價法對于一些招標文件，如果發現工程范圍不很明確，條款不清楚或很不公正，或技術規范要求過于苛刻，則要在充分估計投標風險的基礎上，按多方案報價法處理。增加建議方案法根據招標文件的中規定，可以提一個建議方案，。投標者可以抓住機會，對原招標文件的設計和施工方案仔細研究，提出更為合理的方案和相應報價，以吸引業主，促成自己中標。但要注意對原招標文件方案也一定要報價。突然降價法投標人在充分了解投標信息的前提下，通過優化施工組織設計、加強內部管理、降低費用消耗的可能性分析，提出降低報價方案，并在

11、投標截止日規定的時間之前提出，從而增加中標的機會。無利潤報價法投標人在可能中標的情況下擬采取將部分工程分包給報價低的分包商；或對于分期投標的工程采取前段中標后段得利；或為了開拓建筑市場扭轉企業長期無標的困境等。表7-3 建筑工程招標報價策略7.2.3 工程投標報價的策略與技巧 招標時，根據招標項目的不同特點采用不同的報價策略。如表7-3所示。7.3 建筑企業合同管理與索賠 7.3.1 建筑企業合同管理 7.3.2 工程索賠的概念、分類及程序 7.3.3 承包商施工索賠管理現狀與索賠管理對策 7.3.4 工程索賠報告的編寫序號角 度分 類內 容1索賠要求工期索賠要求延長合同工期費用索賠要求追加費

12、用，提高合同價格2合同類型總承包合同索賠總承包商與業主之間的索賠分包合同索賠總承包商與分包商之間的索賠合伙合同索賠合伙人之間的索賠供應合同索賠業主（或承包商）與供應之間的索賠勞務合同索賠勞務供應商與雇用者之間的索賠其他向銀行、保險公司的索賠等3起因當事人違約如業主未按合同規定提供施工條件（場地，道路，水電，圖紙等），下達錯誤指令，拖延下達指令，未按合同支付工程款合同變更業主指令修改設計、施工進度、施工方案；合同條款缺陷，錯誤、矛盾和不一致等；雙方協商達成新的附加協議，修正案，備忘錄工程環境變化如地質條件與合同規定不一致不可抗力因素物價上漲，法律變化，匯率變化；反常氣候條件、洪水、地震、政局變化

13、、戰爭、經濟封鎖等4索賠事件的性質工期延長或中斷由于索賠事件的影響造成工程拖期或工程中斷一段時間工程變更索賠索賠事件引起工程量增加、減少、增加新的工程以及變更施工順序工程終止索賠索賠事件造成工程被迫停止，并不再進行其他如貨幣貶值，匯率變化，物價上漲，政策、法律變化等5處理方式單項索賠在工程施工中，針對某一索賠事件的索賠總索賠（又叫一攬子索賠或綜合索賠）將許多已提出但未獲解決的單項索賠集中起來，提出一份總索賠報告；通常在工程竣工前提出，雙方進行最終談判，以一個一攬子方案解決表7-4 工程索賠的分類 7.3.2 工程索賠的概念、分類及程序4索賠的特點（1）索賠沒有統一標準,但有若干影響因素。 合同

14、背景，即合同的具體規定； 業主的管理水平； 承包商的工程管理水平； 承包商的索賠業務能力。（2）不“索”則不“賠”。（3）成功的索賠基于國家法規、合同。（4）索賠是以利益為原則。（5）索賠程序有專門的規定。5工程索賠的程序（1）索賠意向通知。 （2）遞交索賠報告。（3）工程師審核索賠報告。 （4）談判。（5）發包人審核索賠處理。 （6）承包人是否接受最終索賠處理。6建筑工程施工索賠成立的條件（1）索賠成立的條件7.3.3 承包商施工索賠管理現狀與索賠管理對策1施工索賠管理現狀 (1)對一特定的索賠事件沒有預定的同一標準的解決方法；(2)索賠的成功與否往往不在于事件本身的事情，承包商只有按程序提

15、出索，業主才會賠，承包商必須有主動性和積極性；(3)索賠是以利益為原則，而不是以立場為原則，不以辯明是非為目的。2合同簽訂階段和實施階段的索賠管理 合同簽訂階段的索賠管理合同實施階段的索賠管理任務在簽訂合同期間應為以后提出索賠而做的一些隱蔽工作，“良好的開始是成功的一半”。善于發現索賠、提出索賠與實施索賠，并在此過程中應用恰當的工作技巧，力求索賠成功，從而取得比較好的經濟效益。主要體現（1）承包商在投標過程中，要反復深入研究招標文件，仔細勘察現場，盡可能發展并挖掘招標文件中的缺陷,探索可能索賠的機會；（2）在編制工程量報價表時，要對圖紙內容不明確，修改后工程量要增加，有可能進行索賠的, 單價可

16、報高, 以期在進行索賠時獲得較高的收益（3）在商簽合同過程中, 承包商一定要頭腦清醒，逐一仔細斟酌合同條款，劃清雙方責任，明確承包內容，尤其要特別注意業主有意轉嫁風險和開脫責任的條款，要爭取得到修改，并對達成修改的協議以“談判紀要”的形式寫出，作為該合同文件的有效組成部分。（1）及時確認口頭變更指令。（2）及時發出索賠意向通知書。（3）注意并重視索賠資料與準備。（4）編寫好索賠報告。（5）力爭單項索賠，避免一攬子索賠。（6）搞好索賠談判。（7） 注意公共關系工作。表7-6 不同階段的索賠管理工作7.3.4 工程索賠報告的編寫 1對索賠報告的要求（1）索賠事件應是真實的。 （2）責任分析應清楚、準確。 （3）索賠要求合情合理，有根有據。 （4）索賠報告要簡潔，條理要清楚，定性要準確，結論要科學。 （5）用詞既要簡單明了，又要婉轉。2索賠報告的內容（1）索賠方的全權代表向對方提出索賠要求的說明信。說明索賠事件，主要索賠理由，索賠要求（費用和工期）等。 （2）索賠報告正文。一般主要包括：題目、索賠事件陳述、理由、影響、結論。 （3）附件。即該報告所列舉的事實、理由、影響的證明文件和各種計算基礎、計算依據的證明文件及詳細