1、超大規模購物中心(SHOPPING MALL)產生于二十世紀初，五六十年代在 美國等發達國家盛行，掀起了商業經營方式的新浪潮，并逐漸以其購物、 餐飲、休閑、娛樂、旅游等綜合性經營模式與完美的環境配套設施而風靡 歐、美、日及東南亞國家。SHOPPING MALL的定義是：“大型零售業為主體，眾多專業店為輔助業 態和多功能商業服務設施形成的聚合體?！?MALL 全稱SHOPPINGMALL，在 中國一般音譯“摩爾”或“銷品貿”，意為超大型購物中心，屬于一種新 興的復合型商業業態。西方國家也稱 SHOPPINGCENTER，即“購物中心”。SHOPPINGMALL作為一種新興的商業形態從20世紀50

2、年代就開始盛行 于歐美等發達國家，現已成為歐美國家的主流零售業態，銷售額已占據其 社會消費品總額的一半左右。近年來，MALL開始席卷中國，迅速刮遍了北 京、上海、深圳、廣州等地。Shoppingmall其英文原意為“散步道式的商店街”。Mall的原意是林 陰道，shoppingmall意為超大型購物中心，即購物猶如在林陰道上閑逛一 樣舒適愜意。Shop -pingmall其實就是集美食、娛樂、購物于一體的超大 規模的購物中心，這種商業模式于本世紀初產生于美國，在七八十年代開 始盛行于歐美，在進入日本、東南亞等國家后，也受到了歡迎。一個真正 意義上的shoppingmall大體包括主力百貨店、大

3、型超市、專賣店、美食街、 快餐店、高檔餐廳、電影院、影視精品廊、滑冰場、大柵欄的茶館、酒吧、 游泳館、主題公園，另外還配有停車場等。這樣大的購物空間以及各種娛 樂設施，即使逛上一整天都逛不完，最適合消費者全家出動。一個shopping -mall其實是一個小型社區。這個公共場所為人們提供吃、喝、玩、樂的 一站式服務，同時在建筑物的遮蔽下，不論天氣如何，都可以進行購物、 休閑或聚會。SHOPPING MALL作為商業零售業發展歷程中的最高形式，在其發展過程 中，經歷了不同的階段，也呈現出不同的經營風格：美國SHOPPING MALL主要依托市郊高速公路建立封閉式大型購物中心， 規模巨大、設計簡潔

4、是其顯著的特征。歐洲在沿襲美國模式的基礎上，不斷以舊城市商業中心的改造和復古 建筑、人文設計，賦予購物中心新的發展內容。日本、東南亞地區自70年代大量出現的購物中心，有以“大型倉儲式 超市”替代百貨店作為主力店的發展趨勢，重點突出休閑娛樂功能和商品 成本優勢。SHOPPINGMALL是一種集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游為 一體的“一站式”消費場所。在美國，MALL已占有全國50%以上的零售額， 僅2000年其營業額就已達到了 1萬億美元。編輯本段SHOPPING MALL具有的特征比較通俗的觀點認為shop pingmall具有如下2個特征：一是大：占地面積大、公用空間大、停車場大、

5、建筑規模大。由若干 個主力店、眾多專業店和商業走廊形成封閉式商業集合體，從嚴格意義上 講，大于10萬平方米且業態復合度高的方可稱作 mall。二是全：功能全，集購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游甚至金融、文化 功能于一體，進行全方位服務。這種商業地產投資巨大，對發展商的資金、管理、招商提出了很高的 要求。Shoppingmall跟百貨商場最大的區別就是，shoppingmall經營的是業 態，是各種各樣的商店，而百貨商場里經營的是各種各樣的品牌。一個完 整意義上的shop pingmall必須擁有多種不同業態的主力店。shopping mall 絕對時尚。編輯本段深圳部分SHOPPING MALL簡

6、介深圳SHOPPING MALL巨無霸：華潤萬象城：（真冰場，嘉禾影城，法國REAL百貨，OLY超市，世界名牌，世界餐飲）中信城市廣場：（西武百貨，吉之島，南國影城，世界餐飲）金光華廣場：（南國影城，吉之島，世界名牌，世界餐飲）銅鑼灣廣場：（沃爾瑪，世界名牌，世界餐飲）太陽廣場：（太陽影城，百佳購物廣場，太陽百貨，世界名牌，世 界餐飲）星河COCO PARK :（吉之島，百老匯影城，世界名牌，世界餐飲）招商花園城中心：（沃爾瑪，百安居，影城，世界名牌，世界餐飲）怡景中心城：（美國華納兄弟影城，家樂福，中心百貨，世界名牌， 世界餐飲）益田假日廣場：（真冰場，嘉禾影城，世界名牌，世界餐飲）海岸城（

7、吉之島，影城，世界名牌，世界餐飲）喜薈城（吉之島、洲立影城、世界名牌、世界餐飲）由于商業地產是以零售物業的租金收入為目的長期房地產投資。SHOPPING MA LL作 為一個整體規劃、統一開發的大型城市綜合商業設施，就必須做到統一招商、統一物業管理 和統一商業管理，追求整合性的需求以達到最現代SHOPPING MALL的運營管理要點有哪些？ 高的經營效益。國外商業地產的開發中，基本是訂單式生產。開發商、投資商只有為商業需求配套生產 產品，才能找到投資回報的出路，而摩爾運營管理商從一開始就直接切入了項目產品的定位， 并全程負責項目的策劃和運營管理。而我國目前上馬的許多項目恰好把程序做反了值得引起

8、 大家注意。SHOPPING MA LL運營管理不是做簡單的商鋪物業管理的二房東”如何“以商定 產”以商養產”做足商業的文章，實現長期持續的租金率提升，才是SHOPPING MALL項 目追求的目的因此，SHOPPING MA LL統一運營管理，投資者的利益得到最大體現的保障。物業項目一旦交付，投入運作，巨大的經營管理壓力和資金壓力，將凸現出來。因此， 如何做好項目的統一運營管理，當前摩爾項目開發商最頭痛的事情。目前，投資商和開發商 開始注意到不能簡單以物業滿租或經營主體落位為項目產品開發的終點，項目產品投產后， 只是項目運營管理的新的起點，如何結合項目長期投資回報目標和商業運作機制實施項目生

9、 命周期管理，持續改進業態組合、功能組合和入住商戶的自身業績提升，達成項目定位目標， 才是SHOPPING MA LL項目投產的目的長期來說，把松散的經營單位和多樣的商業業態，統一到一個經營主題和管理平臺上， 把各種資源的配置優化融會貫通到長期的運營業績提升方案中，這樣商業項目不僅能順利開 業，并且在專業的運營管理商的統一管理下迅速提升起來，成為成熟的商業中心，實現物業 資產的保值增值和產權商鋪的長期租金回報，才能保障開發商、投資者和經營者的三贏”一、正確理解 SHOPPING MA LLSHOPPING MA LL音譯摩爾 或銷品茂 意為大型購物中心，指規模大，集購物、休閑、 娛樂、餐飲等于

10、一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業連鎖零售店在內的一體化管理的大 型商業綜合設施。其建筑規模巨大，其多業態組合配比后的共享空間可以達到1 1甚至1 2 一種更高級的市場形態，滿足消費者更高物質追求和精神追求的市場模式。這是一個很重 要的問題，只有認識到消費者本位，才能把購物中心的定位、功現代SHOPPING MALL的運營 管理要點有哪些？能、管理、營銷等等方面的核心內容執行得更加科學國際購物中心協會的定義為：由開發商規劃、建設、統一管理的商業設施；擁有大型 的核心店、多樣化商品街和寬廣的停車場，能滿足消費者的購買需求與日?；顒拥纳虡I場所。美國購物中心協會對SHOPPING MA LL定義為

11、：由開發商規劃、建設、統一管理的商業 設施；擁有大型的主力店多元化商品街和寬廣的停車場；能滿足消費者的購買需求與日常活 動的商業場所。日本購物中心協會定義為：由一個單位有計劃地開發、擁有、管理運營的商業和各種服 務設施的集合體，配備有停車場，按其選址、規模、結構，具有廣泛選擇性、方便性和娛樂 性等特征，并提供適應消費者需要的社交空間，發揮一定的城市功能。按照國家零售業態分類標準為：指多種零售店鋪、服務設施集中在由企業有計劃地開 發、管理、運營的一個建筑物內或一個區域內，向消費者提供綜合性服務的商業集合體。從這些高度歸納的定義來看，有幾點值得我注意：SHOPPING MA LL項目定位：首先是集

12、休閑、購物、餐飲、娛樂、文化、旅游等多功 能服務于一體的一站式大型商業地產項目按國際慣例，商業地產項目屬于長期投資，為統 一經營和管理，國外企業一般對商業物業擁有95%持有率，只租不售是商業地產的主流經 營模式。另一方面由于商業業態存在多樣性，不同業態在選址和物業結構等方面的要求各不 相同，所以一般采取先招商，再根據商家對物業結構的不同要求進行建設，即訂單式開發這 就要求開發商在建設初期，不僅要注重商圈物業供需和商業地產項目開發的要件管理，更要 注意商圈屬性和滿足長期消費需求的資源利用規劃，盡可能減少開發風險。SHOPPING MA LL市場定位：滿足地域性、全齡層、多客群、各檔次消費者的購物

13、、休 閑及娛樂等需求，強調一站式、多樣化、超值性消費服務。SHOPPING MALL業態定位：零售、餐飲、娛樂、文化與旅游等多業態并舉；主力店（經 營主體）次主力店（專營特色店）現代SHOPPING MALL的運營管理要點有哪些？輔助店（文 化娛樂會館等功能店）差異組合，互補共存。SHOPPING MA LL布局定位：與市場及業態定位相結合，進行不同行業、不同業態的區 域性、層次性、互補性、誘導性的商鋪與設施環境的整體規劃、動線通透、空間營造和諧、 布局合理。SHOPPING MA LL經營定位：以商鋪租賃經營為主，實現租金持續增長為目標，進行購 物中心的統一運營管理。SHOPPING MA

14、LL管理定位：通常要由專業的物業管理商和商業運營管理商共同實施后 期運營管理的成熟情況下二者合一）一個建筑群內，涉及的行業多、店鋪多、功能多，商品 組合的寬度極寬、深度極深，利益訴求復雜，管理難度巨大，表現出高度專業化與高度綜合 化并存的成熟性結構特征。SHOPPING MA LL服務定位：提供高效、超值的軟硬件管理，方便商戶和顧客服務，實 施統一物管，整體宣傳促銷及綜合輔助信息服務等全方位管理。SHOPPING MA LL消費模式定位：滿足全家/全客層的生活體驗。以家庭式消費為主 導方向，通過設置大面積百貨和超市大賣場及大量不同行業的各類專賣店、家居家電類、兒 童及青年游樂設施、文化廣場、影

15、劇院、餐飲店等以覆蓋老中青幼四代各個層次不同類型的 顧客；再輔以各類專業店針對各類消費者的需求，此外還設置各類特色店以吸引國內、國際 游客?？傊?，對于經營者來說，SHOPPING MA LL 一種復合型的商業集合體，而不是一種單一 商品經營業態，首先是一個大型的商現代SHOPPING MALL的運營管理要點有哪些？業綜合建 筑體及其統一管理的經營實體，其目的包容商業資源和顧客需求，為經營者和商戶搭建經營 平臺。筆者在實踐中，體會到SHOPPING MA LL五大規范性特征，需要開發商和經營者時刻銘 記：1項且定位要與城市整體商業網點形成特色錯位，與商圈內業態組合形成互補互動；2不以“大”而以“

16、準”取勝，立足社區商圈，兼顧城市商業聚集功能，要為 社區商圈和城市主流消費群的未來生活方式預留升級空間；SHOPPING MA LL規劃、開發設立、經營都在統一的組織體系下運作，始終體現商業 主導地位和商業品牌價值；4適應統一管理的需要，產權要求統一，不可分割，不可分散出售，即使有少量出售商 鋪，必須實施信托理財手段和統一經營權手段，保障業主統一管理權益；5統一管理租戶，嚴格監管租戶經營行為和租戶經營績效，實施整體商業規劃租戶租約 與管理的有計劃更替和選擇，正常管理秩序下，租金率只升不降；6尊重顧客的選擇權，使其實現多種消費或純粹體驗休閑的自由選擇，并始終把維護消 費者權益放到第一位；7擁有足

17、夠數量的停車場和交通優勢，并投資足夠比例的共享空間（不能用住宅地產的 眼光看待商業地產8有更新地區或創造新商圈的獨到眼光。二、注意區分SHOPPING MA LL管理和百貨店管理的不同業態構成不同：百貨店是指在一個建筑物內，實行統一管理，按樓層、區位和專柜銷售 若干類別商品，并為便利顧客選購提供必要服務的零售業態SHOPPING MA LL多業態多業種 復合，體現一站式消費多功能大型商用物業，一般是一組統一規劃的建筑集群，集旅游、 購物、休閑、娛樂、飲食等各種商業功能于一體。要有寬闊的購物通道和良好的動線設計， 充分考慮到來客的休息和停車設施，要通過環境的塑造形成自身聚客的引力，其建筑美學與

18、商業功用結合。城市功能不同：百貨商城只是一個購物場所，服務特定商圈的百貨商品選購者； SHOPPING MA LL集中眾多商業資源的商業地產項目，通過業態整合、長期經營，成為城市 或更大范圍的商業中心場所和物業旺地，實現城市商業主體定位、城市消費文化聚集和地產 物業需求的多種價值。金融功能不同：百貨商城作為現代SHOPPING MALL的運營管理要點有哪些？簡單的流通 環節，通過商品銷售實現經營者和供應商的資金周轉；SHOPPING MA LL作為新興的商業地 產項目，整合了金融、地產、物業和商業的龐大產業鏈條，并且通過消費者的長期重復的消 費行為，實現整個產業鏈條的持續更新和市場流通。SHO

19、PPING MA LL商業運營管理是通過 商業活動，實現消費總收入，為商業地產投資回收和物業資產的長期保值增值的根本利益服 務的其城市金融功能不可忽視。獲利方式不同：百貨商城主要通過專柜銷售收入的分成方式獲利；SHOPPING MA LL主 要通過分租物業的租金收入方式獲利。運營管理重點不同：百貨運營管理的重點是商品組合和促銷，以聯營專柜經營為主， 少量輔助性獨立服務項目配套，采取柜臺銷售和開架面售相結合方式，通過統一收銀，實施 進、銷、結、存管理；SHOPPING MA LL運營管理的重點是業態組合的配置和租戶管理的效 果，并以經營租戶為主，通過物業、商務的統一管理，為眾多商家的分散經營創造

20、統一營造 的購物環境和顧客服務保障體系。SHOPPING MA LL里可以包括一家，甚至多家百貨店。服務對象不同：百貨業態是商品買賣，面對的相對集中的有直接購買目的顧客，經營的 商品；SHOPPING MA LL物業出租，管理的商戶，經營的全客層、潛在購買需求的顧客。商圈不同：百貨店的商圈是比較固定的社區型比較多一些，SHOPPING MALL商圈較廣，客流可以是旅游者，可以來自全國，更可以來自全市。物業體量不同：百貨商城通常選擇中等規模物業，SHOPPING MA LL通常幾倍于百貨商城，占地面積大，建筑面積大，停車面積大；布局模式不同：百貨商城以商品島方式布局，只有有限的場內共享空間；SH

21、OPPING MA LL多以數條步行街或回廊式多層布局，其共享空間不僅要通透各業態的聚集和互動，更要 擴展到周邊環境。購物環境要求不同：SHOPPING MA LL要求整體氛圍、綜合體驗的效果；百貨商城重點 強調商品展示效果。餐飲、娛樂、休閑業態比重不同：百貨商城里通常只有少量底商配套的快餐小吃或電子 游戲；而SHOPPING MA LL餐飲業種多現代SHOPPING MALL的運營管理要點有哪些？樣，大 型、特色餐飲比重增大。而娛樂和休閑項目則形成SHOPPING MA LL主題特色和特定優勢的 內涵。一般購物、餐飲、娛樂的比例要達到50:32:18或者后者更多。體驗消費概念引入：百貨商城只

22、有用品銷售，極少體驗式服務項目；SHOPPING MALL作 為業態組合的必需，顧客體驗式項目是不可少的通常會有健身、運動、美容、休閑、文化等 主題項目進駐。商務展覽功能：SHOPPING MALL中寬闊的多格局的空間提供了極好的公眾展示及商務 活動功能，而百貨商城承接群體活動的空間有限。觀光游覽功能：SHOPPING MALL因建筑獨特往往成為城市標志性建筑，又因內部功能 齊全、服務項目多樣性，環境美學價值高，而成為觀光游覽地。而百貨商城的觀光性通常較 差?？傊琒HOPPING MA LL顯著區別于傳統百貨的主要特征可以概括為：開發商統一開發的規模宏大的統一專業市場，由運營管理商對項目實施

23、全面統一的經營管 理；多種服務集合、多種功能復合、多種業態組合；以店鋪租金收入為主要收入來源，租金收取方式多樣靈活；通過對“店鋪”全面“經營”管理，達到租金收入不斷提升的經營目標；追求品牌知名度和客戶忠誠度的不斷增加，吸引租戶帶動客流，不斷提升租戶質量及客流 量；租戶可獨立運做，自我經營，但必須服從統一管理，保持高度一致的服務品質；以顧客而非商品為焦點，管理項目整體的營銷環境。三、SHOPPING MA LL運營管理的內容和特點目前，由于摩爾專業管理社會化分工服務體系的不成熟，部分投資商或開發商的自產 自銷式運作模式，使SHOPPING MA LL營業后快速暴露產權分散、管理落后、經營理念混亂

24、 的問題，商戶之間惡意競爭或場外交易，而喪失項目經營價值，許多項目甚至淪落為商鋪散 租市場而陷入低效虧損。而一些抄襲港臺發展模式的概念型購物中心”也因不適合中國 國情而出現擱淺。造成這種情況的主要動因就是開發商大多以短期投資，甚至企圖暴利為背景，只重地產 物業的資金回報。而沒有長期運營管理項目的經驗和思想準備。國內較為成功的商業地產項 目，如廣州天河城廣場、北京莊勝崇光廣場、武漢廣場等則是一開始就將商業經營主體落位， 實施長期的自營百貨店策略和整體物業的統一運營管理，現代SHOPPING MALL的運營管理要 點有哪些？通過對商業規律的充分掌握，克服了長線投資的資金瓶頸，最終以商圈內項目定 位

25、的極大滿足獲得了地產物業的長期使用價值，這方面“以商定產、以商養產”經驗值 得國內開發商重點借鑒。隨著國內品牌百貨店和主力超市的發展成熟，SHOPPING MA LL不一定非要自營百貨店 或超市，但設立專業的運營管理商（商業管理公司）實施項目的長期的統一的運營管理則是 項目成敗的關鍵。而且，運營管理商最好從項目策劃的一開始就登上舞臺，不能是臨時性的 團隊，必須是實體經營?？梢栽诟黝悓I服務公司的輔助下，逐步鍛煉，積累自己的管理經 驗和人才隊伍，最終成為項目專業化分工的商業經營實體。統一運營管理一般包含五個方面的內容：統一招商管理、統一營銷、統一收銀服務、統 一服務監督和統一物管。而其中統一招商

26、管理 又是后面四個方面的基礎。這項工作的成敗 得失不僅決定了開發商前期的規劃是否成功，而且決定著后期商業地產項目商業運營的管理 能否成功。SHOPPING MA LL強調運營管理的統一性（開發商和入駐店鋪精誠合作，同一個主題概 念指導下開展整齊劃一的經營管理工作）雖然是綜合性的復合商業設施，但其運營管理可呈 現出宛若單個店鋪一樣的統一協調感和一致的服務品質。具體組織工作中，要把握好以下要 點：1注重企業核心競爭力的培養，特別是員工隊伍的培訓，創建企業品牌與良好形象；2遵循統一運營管理的基本模式，實施統一規劃、統一招商、統一經營、統一服務等全面統一的運營管理，不得始棄終亂；3提供安全、舒適、整潔

27、的購物環境，實施專業化、親情化、家庭式的物業管理，避免 物業管理與商業運營脫節；5統一、高效的品牌管理和營銷策劃，提升摩爾的社會影響力及感召力;6量化的考核管理，行為糾正，優生劣汰，確保租戶與商品的經營品質；7利用信息化手段實施對商鋪分割、產權狀況及租戶運營狀況的有效監控，進行全程數 據化的跟蹤管理；8堅持多贏理念，溝通渠道通暢，保持切實服務租戶，促進租戶的不斷贏利，實現租金 收入的穩定增長。SHOPPING MA LL運營管理商的主要工作就是圍繞這種統一性和自身的經營目標，通過 與開發商、業主、租戶、物業公司的共同配合，指導、管理、服務于項目的全程運作、全期 運營，為業主、租戶、消費者、服務

28、商提供良好的購物環境及優質的服務。逐步實行專業化、 規范化、標準化、統一化管理的全過程。達到使公司永現代SHOPPING MALL的運營管理要點 有哪些？續經營的目的實際工作中，主要應注意好以下節點管理的問題：1租賃政策與承租服務：SHOPPING MA LL目標市場定位為商圈內所有居民及部分旅游 者。核心承租戶一般占購物中心營業面積的40-50 %。租賃合約方面采用國際購物中心協 會格式進行管理。SHOPPING MALL制定相應的承租戶政策，提高承租戶質量，招商對象的 最高目標都是各種類型的名牌商店、餐廳和服務機構，最低目標是部分名牌店鋪配置部分非 名牌店鋪。2招商及業態管理的原則：首先最

29、基本的目標是商業經營主體在商業上能夠生存，有 足夠的回報；其次，經營主體組成確定之后，還需要根據各種經營主體的需求和項目自身的 需要進行整合；最后確定它項目中的位置，這點非常重要，因為經營主體對于引導人流起著 關鍵作用，其布局直接影響到商業地產的形態。招商管理重要的原則是核心主力店先行，輔助店隨后；零售購物項目優先，輔助項目配 套；放水養魚；先做人氣，再做生意。業態管理重要的原則就是要嚴格租戶區位、入住規定、租期制約和清退條款的計劃性 和標準化，制訂承租人手冊，根據不同區域業態的實際運營效果，讓銷售最好的業態和品牌 商戶得到MA LL購物中心內最佳位置。根據業態調整要求，確定招商計劃，不斷讓優

30、秀的 商戶進場，淘汰經營不善的商戶。要注意引進國外品牌、旗艦店以及健康先進的文化娛樂形式，對國外購物中心商品種類 和創新服務項目進行統計分析，根據購物中心經營主題與檔次，組織核心商戶統一引進，填 補國內品牌商品、消費種類的空白。3品牌及營銷管理的重點：品牌就是企業能力的顧客體驗，歸屬在于消費者和租戶的最 終評價，要始終追求廣場整體品質形象，嚴格統一管理進場商戶的促銷行為和各類服務商 的廣告行為，避免干擾顧客購物環境和整體視覺形象，開展積極的社區服務和文化營銷活動4服務管理的主要工作：SHOPPING MA LL運營管理商擁有對購物中心內的一切商業行 為和行政事務進行統一管理的權力，要建立客服體

31、系，解決承租戶的各種經營難題，維護承 租戶利益，同時，必須要求承租戶合理分擔必要的管理費用。為了達到統一管理，分散經營管理模式，MALL銷售合同中都應該約定承租戶必須服 從運營管理商的統一管理。這一經營管理內容又可細分為廣告、宣傳、共同促銷、商戶銷 售額管理、商戶運營管理、顧客服務、安防管理現代SHOPPING MALL的運營管理要點有哪些？、 消防管理和設施設備維修管理等等。另外，某些MALL或購物中心通過在租賃合約中直接借用國際購物中心協會（ICSC標 準格式，法律上確定購物中心運營管理商的管理地位。SHOPPING MA LL需要采取統一收銀的管理措施，規范場內收銀行為和租約租金管理，

32、為商戶提供集中的收銀服務，并容許多種業態系統共存，各店可使用自己的信息系統，但 必須通過建立接口，實現管理信息共享。SHOPPING MA LL需要設立商務中心或客服中心，提供高性能電腦接入寬帶網絡，數字 營銷媒介，設置傳真、不同種類復印設備，為商業人士提供方便的商業服務，包括設置商務 e-MA LL CRM 營銷等。5日常的物業管理：裝修、清潔、消毒、保安、設備維護以及商業知識服務。其中最重 要的為商戶提供高標準衛生管理、綠色裝修的統一管理。鑒于目前普遍的員工素質偏低，需要制訂嚴格的工作手冊，實施客服建設，為客人提供 一站式服務，一個服務臺、一個電話統一對外，客戶服務中心負責協調內部事務，避

33、免浪費 客戶時間。物業管理公司需要采用先進的電腦管理系統和錄像系統對車輛實施嚴格的管理， 高標準管理各個停車場，鑒于新的物業管理條例對車輛丟失作出規定。SHOPPING MA LL組織管理模式上，不同于單一百貨商場或超市的管理模式，因為一個 一體化的建筑群內的商業模式眾多，不可能去分別設置相對應的部門分別去經營和管理，否 則會造成大量的人力、物力、和財力的投入，造成管理部門眾多和增加商業風險。1234561234567SHOPPING MA LL運營管理的部門設置是非常專業和高效的其管理的核心是購物中心最 關心的幾個方面，如：維護管理、安全管理、物業管理、業務管理、財務管理、招商管理、 租戶管

34、理、銷售及開發管理等，而非具體商品的進、銷、調、存及物流配送工作；因為無論 是何種規模的業態客戶對于購物廣場來說都應被視為“租戶”廣場營運管理部門原則 上不插手于“租戶”具體經營方式，而是要了解“租戶”現代SHOPPING MALL的運 營管理要點有哪些？銷售業績，通過及時掌握真實的銷售數據來分析和確定業態的選擇和 分布是否合理，租金的收取方式是否恰當，廣場宣傳促銷活動的有效性等幾方面，從而促使 購物廣場的競爭力、生命力更強，商鋪出租效益最高，縮短房地產投資商資金回報周期。四、SHOPPING MA LL運營管理的要點1項目開發期的運營管理要點：準確的市場定位、合理的商業規劃、差異化的業態及商品組合，對建筑物業開發的全面參 數支持和標準接口落位；有效的招商組織，強大的運營團隊，建立商業資源管理和商務活動監督機制；健全、完善的企業經營管理模式，制度規范化、表單標準化及業務流程化；充足的自有資金保證，良好的融資渠道，完善的財務監控與組織管理；這一階段以物業落位、商鋪管理、商戶落位，管理商鋪的出租率、坪效和入駐租戶的租金、 費用收取是主要目標。建立統一的物業管理公司和工程管理規范，實施總監理責任制