1、第一章 項目總論一、項目概況“文殊院”建設項目規劃用地面積18.62萬平方米，約合279.30畝。其中15.34萬平方米用地上規劃總建筑面積為32.05萬平方米，地上總建筑面積為27.20萬平方米，地上商業建筑面積為19.30萬平方米（其中17.05萬平方米為B代號地塊上建筑物，其余為C代號地塊上的商業建筑），地上居住辦公用房建筑面積7.90萬平方米（其中含1萬平方米的公共配套設施建筑面積）；地下建筑面積4.85萬平方米。其余C3、C5、C7三宗地共3.28萬平方米（約合49.2畝），用于拍賣。二、投資可行性研究依據1、中華人民共和國房地產治理法；2、中華人民共和國土地治理法；3、中華人民共和

2、國都市規劃法；4、成都市都市總體規劃；5、房地產開發項目經濟評價方法、房地產估價規范；6、成都市有關房地產開發、銷售的法規政策；7、二年四川省建筑工程計價定額、全國統一安裝工程預算額四川省估價表及相應的取費標準；8、國家及地點關于營業稅、土地增值稅、所得稅和稅收治理條例；9、托付方提供的相關資料：10、成都市2001年至2004年統計年鑒；11、其他相關資料。三、投資可行性研究假設前提和限制條件1、本項目土地使用權能合法取得；且以本報告設定的價格取得為本報告的假設前提；2、本報告設定的最高最佳使用用途能夠最終通過規劃部門的認可批準；3、政府對周邊商業服務設施、基礎配套設施有整體規劃；4、本項目

3、建筑設計功能完善、布局合理，配套設施完善、適度，能引導足夠客流量并能滿足消費者需求；5、本項目地質狀況較好，工程建設能按打算順利進行；6、本項目單位工程竣工驗收符合國家相關驗收標準，項目綜合驗收能順利通過政府規劃部門和其他相關職能部門的驗收，項目能及時交付使用;7、政府的相關政策、房地產市場、經濟環境保持良好的進展趨勢，沒有較大波動；8、托付方提供的資料合法、真實可靠。四、項目投資可行性研究結論（一）市場分析結論依照對“文殊院”建設項目的綜合分析得知：該項目的開發建設具有文化內涵、區位、規模、品牌等優勢。由于近年來房地產市場的全面升溫，尤其是商業、住宅類房地產市場良好的有效需求增長；旅游產業作

4、為四川的支柱產業之一，近年來得到了快速、健康、持續的進展，為本項目奠定了較好的市場基礎。從市場的角度來開，該項目開發的產品符合市場需求，項目開發建設可行。（二）財務評價結論通過對該項目的要緊財務指標的分析預測，本項目在整個運作期內，銷售收入將達到325050萬元；產生凈利潤39608.5575萬元；上交銷售稅金及附加17877.75萬元、所得稅19508.6925萬元，共計上交稅金37386.4425萬元。總投資利稅率：23.83%,總投資凈利率：15.97%,銷售利稅率:11.50%,銷售凈利率:12.16%.綜上所述，項目在市場和財務上是可行的。第二章 投資環境與市場分析一、成都市經濟、房

5、地產市場進展的宏觀環境（一）、成都將在中國經濟進展中的作用1、 在中國經濟版圖上，出現了三大都市圈：大北京、大上海、大廣州。這三個都市圈，是中國都市化進程中起步最早、進展最成熟、最具規模化的地區，在相當長時期內，仍將擔負中國都市化領頭羊的角色。2、 三大都市經濟圈差不多為中國的經濟形成了牢固的基礎，猶如一支長弓，而長江流域經濟帶則猶如一支利箭，張弓搭箭，將確定中國經濟整體均衡進展的新格局。大北京都市圈大北京都市圈大上海都市圈大廣州都市圈長江流域經濟帶西部的致動點、發力點“1”在哪里？3、 要實現中國整體均衡增長與可持續進展，關鍵在中西部的崛起。西部的整體進展，關鍵還在都市，特不是大規模都市經濟

6、圈的拉動。4、 在那個引弦蓄勢的格局上，幅員廣袤、進展滯后的西部亟需中心都市作為發力點！“3+1”的中國區域都市經濟進展的新格局呼之欲出，“3+1”格局的“1”，只可能出現在西部！5、 這是歷史給予的一個巨大的天時！以重慶和成都為兩極的長江上游（成渝）都市經濟圈最有可能成為：啟動西部大進展的龍頭，取得進入“3+1”格局的入場券。6、 成都市新一屆市委市政府的戰略目標也確定為：建設國家級區域中心都市,擔當成渝經濟圈的領導角色,推進“3+1”（二）、成都經濟進展地位和要緊都市的比較都市總體經濟實力：2003年成都市國內生產總值（GDP）為1870.8億元，排名保持去年第四的位置；2003年成都經濟

7、進展態勢橫向比較研究都市人口進展狀態：2003年成都市年末總人口1044.3萬，仍居首位，比去年增長15.82萬人；都市居民購買力總體狀態：從社會消費品銷售總額角度推斷，成都市居民的購買總體實力位居第四位，其相對進展速度與西安并列排第六位；都市居民潛在購買力狀態：從居民儲蓄余額角度推斷，成都市居民潛在購買力排名第四位，其相對進展速度排列第六位；都市對外開發程度狀態：從實際利用外資角度，成都市的對外開放程度還相當落后，保持倒數第三位，但其相對進展速度位居前列，居第七位；都市居民收入狀況：就人均城鎮居民可支配收入角度，成都市都市居民人均可支配收入水平處于中下游，都市居民的收入狀況還有待于進一步提高

8、；固定資產投資狀況：成都市固定資產投資位居第五位，其相對進展速度排第八位；（三）成都市房地產市場進展的宏觀環境成都市是我國西部地區的科技中心、商貿中心、金融中心和交通、通信樞紐，四川省政治、經濟、文化中心，國家級重要的旅游中心都市和國家級歷史文化名城，由于成都得天獨厚的地理位置與迅猛進展的經濟，成都已成為西南五省市的中心，大型外資企業多把西南區總部設在成都，借以輻射西南地區。在國家西部大開發的大背景下，成都市正努力改善各種硬件配套設施，力圖制造一個更加良好的投資環境。2002年成都市規劃部門制定和推出“中心城向東向南進展規劃”、“沙河綜合整治規劃”等有關舊城改造的都市總體規劃。上述都市規劃的實

9、施以來，使成都的都市面貌煥然一新，極大地改善成都市的對外交通，增強了吸引外來投資的競爭能力。由國家統計局都市社會經濟調查總隊、中國經濟景氣監測中心、中國信息報社共同舉辦的中國綜合實力百強都市評估結果日前公布，成都位居2003年百強都市綜合實力排名第11位，超過烏魯木齊、西安、重慶和昆明，位居西部第一。2003年市轄區地區生產總值超過200億元的百強都市達到68個，其中，上海、北京、深圳、廣州、天津、南京、大連、杭州、沈陽、哈爾濱位居百強前十位。二、成都市都市總體規劃成都作為四川省的政治、經濟和文化中心，工業齊全，是中國重要的糧油和農副產品基地，金融、商業、交通、通信對中西部地區有較強的輻射能力

10、。成都市堅持以都市規劃為“龍頭”，進行舊城改造、新區開發和都市道路等基礎設施建設，以較快的速度進展，市容、市貌發生了較大的變化。（一）、都市進展戰略中心城布局形態逐步由現在的密集“圈層式”進展為疏密結合的“扇葉式”布局。優化城鎮體系結構與布局，淡化“中心城”的概念，形成“一主七衛”（市中心及個外圍片區：新都片區、青白江片區、龍泉片區、華陽片區、東升片區、溫江片區、郫縣片區）的都市區格局。優化都市產業結構和用地布局，采取有效措施，引導都市向東部、南部進展城南新區的規劃操縱范圍為205平方公里，建設用地規模約96.6平方公里。城南副中心規劃占地面積3.59平方公里，規劃建筑面積達460萬平方米。南

11、部新區以城南副中心為核心，要緊進展商務、行政辦公、商貿金融、生態居住及高新技術產業。東部新區規劃面積76平方公里，定位為以生活居住、旅游休閑、教育科研等功能為主的生態型都市新區。其總體包括一個副中心、一個片區中心、六個片區、十五個居住區、五縱五橫的干道系統。城東副中心是成都向東向南進展規劃的連續，它將“生活居住”排在了首要位置。東部新區憑其獨有的環境優勢，將成為一個綠色的新區。“井”字形道路：東城根街、紅星路、新華路、濱江路（中心區快速交通路網）； 環狀道路：內環路、一環路、二環路、三環路、外環路； 放射狀道路：成綿、成渝、成南、成雅、成邛、川陜、成仁、老成渝等。 （二）、成都市向東向南進展規

12、劃1、進展規劃（1）向東進展（2）向南進展三、成都市房地產市場總體進展狀況（一）、近期成都房地產市場的差不多狀況2、城南區域3、結論四、成都舊城改造工程各大板塊概述1、屬目前舊城改造中市場脈氣最弱的板塊2、片區宗教文化特征與傳統的商業、住宅業相沖突3、結論五、成都城區內旅游景點及相關經濟圈分析武侯祠周邊商業業態分布表序 號業種類型業種數目百分比(%)1服裝1615.22酒樓1211.43小吃店98.64火鍋店54.85辦公用品(文具)43.86茶坊43.87美容美發43.88市政配套43.89中餐館43.810茶葉店32.911副食干雜32.912汽車專賣店32.913體育用品32.914銀行

13、32.915賓館21.916沖印彩擴店21.917商場21.918水果店21.919五金21.920煙草專賣21.921藥品21.922娛樂場所21.923浴足保健21.924布藝11.025超市11.026車輛維修11.027房屋中介11.028古玩市場11.029旅行社11.030燒烤11.031書店11.032網吧11.033診所11.0合 計105100.0草堂寺周邊商業業態分布表序 號業種類型業種數目百分比1酒樓811.8 2茶鋪68.8 3中餐館57.4 4沖印彩擴店45.9 5服裝45.9 6火鍋店45.9 7旅行社45.9 8賓館34.4 9美容美發34.4 10小吃店34.4

14、 11辦公用品(文具)22.9 12超市22.9 13副食干雜22.9 14煙草專賣22.9 15銀行22.9 16浴足保健22.9 17保險公司11.5 18布藝11.5 19茶葉店11.5 20車維修11.5 21打印11.5 22典當行11.5 23古玩市場11.5 24市政配套11.5 25書店11.5 26書畫字畫11.5 27音像用品11.5 28娛樂場所11.5 合 計68100.0 第三章 “文殊院”項目分析一、項目概況“文殊院”項目位于人民中路旁的成都市文殊院歷史愛護片區作為成都現代旅游休閑中心RBD的重要組成部分，與傳統都市商務中心CBD相融合。依托省級重點文物愛護單位文殊

15、院核心愛護區5.73公頃，形成東至北大街、草市街，南至白家塘街、通順橋街，西至人民中路，北至大安西路規模的協調區，成為宗教和民俗文化的愛護區，總規劃用地面積為26.53公頃，將打造成為都市旅游休閑的頂級消費商圈。“文殊院”建設項目規劃用地面積18.62萬平方米，約合279.30畝。其中15.34萬平方米用地上規劃總建筑面積為32.05萬平方米，地上總建筑面積為27.20萬平方米，地上商業建筑面積為19.30萬平方米（其中17.05萬平方米為B代號地塊上建筑物，其余為C代號地塊上的商業建筑），地上居住辦公用房建筑面積7.90萬平方米（其中含1萬平方米的公共配套設施建筑面積）；地下建筑面積4.85

16、萬平方米。其余C3、C5、C7三宗地共3.28萬平方米（約合49.2畝），用于拍賣。詳細規劃指標見下表：項目用地平衡表序號地塊編號用地性質用地面積（公頃）容積率地上建筑面積（平方米）建筑密度建筑限高（米）綠地率車位配比1B2商業1.481.822700053%2030%本區域共設停車位850個2B30.90.83750064%1028%3B41.460.821200061%1028%4B52.371.273000056%1529%5B61.831.482700065%1525%6B71.792.234000056%2026%7B91.152.352700059%2025%8C1商住、綜合1.2

17、55.67000070%18%本區域共設停車位536個9C20.781.621260023%2450%11C41.061.781890025%2450%14A2停車場0.45該范圍共設地面車位460個15C60.8216合計15.342720001846個停車位的設置原則：在B地塊內按每100平方米建筑面積許多于0.5個車位設置，C地塊范圍內按成都市規劃技術治理規定要求設置；項目整體范圍內共設置停車位1846個。二、項目所處區域因素分析（一）青羊區區域位置、經濟特征、經濟進展趨勢分析青羊區為成都市中心區，全區面積67平方公里，轄14個街道辦事處、鄉人民政府，常住人口約46萬人。區內高等院校、科

18、研院所云集，職業教育、基礎教育水平較高，會計師事務所、律師事務所、人才交流中心等中介機構齊全。中國第一個華僑經濟技術開發區-成都華僑經濟技術開發區落戶我區。2000年，全區實現國內生產總值114.86億元。青羊區依舊成都市重要的商品集散地，專業一條街眾多，尤以電訊一條街最為聞名。以金融機構集中、大商廈、大賓館云集為特征的騾馬市金融、商貿圈為投資者提供巨大的商業機會。全區2000年社會商品零售總額達到77億元。區內有四川省人民醫院、成都中醫院大學附屬醫院、成都市第三人民醫院及杜甫草堂、青羊宮、文殊院等名勝古跡。青羊區地處成都中心城區，是規劃中的成都中央商務區的核心區，人流、物流量大、交通發達、信

19、息通暢。2001年2003年青羊區各年度經濟指標分析單位：萬元2001年2002年2003年國內生產總值114860613012851501552第一產業497945759698第二產業310143361845437952第三產業8334849348651053902（資料來源：成都統計年鑒2002-2004）從以上經濟指標可看出：各經濟指標都有不同程度的增長，特不是第二、第三產業增長速度較快，這表明青羊區今后的投資、生產和服務活動將日益活躍，對住宅、商業用房和文化娛樂設施的需求會隨之增長。（二）青羊區區域交通狀況青羊區區東西向的新華大道、羊市街西沿線、蜀都大道、西大街、江漢路和南北向的人民北

20、路、人民中路、順城街、解放路、太升路、同仁路、長順街、東城根街、青羊大道及一環路、二環路、三環路將區域內連接成方便的都市道路網絡。區間道路與干線道路縱橫交錯、四通八達、公共汽車線路網絡覆蓋，站點交匯地段將聚攏消費人流，是開發商業物業的理想地段。（三）都市基礎建設改善成都市舊城改造差不多進入實施時期。城東近年來通過對東大街、順江路、龍舟路、成龍路、老成渝路等道路的改造與建設，區域內的基礎實施明顯改善，成都市以一、二環路間的房地產開發逐漸接近尾聲，二環路以內的地塊差不多成為成都市房地產開發的絕版地塊。這些區域內的土地以及開發后形成的物業將具有極高商業和保值、增值價值。（四）項目所在區域政策環境舊城

21、古跡和歷史建筑最能體現出一個都市的地域文化，成都市政府以“政府主導，市場化經營”方針，擬定相關政策及系列優惠措施，積極鼓舞和支持投資商參與成都市舊城改造和房地產開發建設。針對文殊院片區舊城改造項目政府將給予更加優惠政策，為保障項目順利實施，特成立項目專家組指導和監督歷史文化愛護片區的商業運作。重視文化愛護與可持續進展，“愛護”有雙重意義，關于建筑的愛護，并不簡單是對建筑的愛護，而應該是對愛護片區內建筑文化和精神的濃縮和愛護，只有如此才有可能實現政府打造都市名片的戰略目標。關于人文的愛護，其要緊目的是實現對民風、民俗的全面挖掘和再現。中房集團在成功開發了蜀風花園之后秉承政府的意圖和戰略目標，以二

22、十年的開發經驗和超前的開發理念，擔當起完成大型的片區從拆遷、市政配套設施建設、都市文化價值的發掘與愛護等一系列任務。目前，該項目所處區域不管從現實的宏觀政策、進展狀況、經濟特征、進展趨勢、交通狀況依舊從都市規劃、都市建設、人文環境等方面都處于一個生活、消費和服務活動將日益成熟的時期。居住、商業物業面臨一個大好的進展機會。該區域是開發高檔居住物業較為理想的地段，投資商業物業前景較好。（五）項目所在區域的文化環境1、宗教文化佛教傳入中國后，通過初傳、開拓、傳播等時期，逐漸與我國的傳統文化相溶合，逐步形成了中國佛教文化。成都佛教文化經歷了東晉南北朝、隋唐時期、宋元明清時期、中華民國及以后四個時演變和

23、進展，現在成都地區開放的寺院有58座。禪宗是中國佛教史上的大宗派，也是中國佛教獨有的宗派。成都唯禪宗獨霸,成都的文殊院在宗教界有較高的地位，古有“上有文殊、寶光，下有金山、高超”禪宗四大叢林之講，文殊院通過“五化”改造后，將進展成為“文化型、園林式、多元化功能的國際寺院”。 1400年古寺文殊院文殊院坐北朝南，建筑面積11600平方米。天王殿、三大士殿、大雄殿、講法堂、藏經樓莊嚴肅穆，古樸宏敞，為典型的清代建筑。寺院始建于隋唐（公元605年），以康熙年間最為興盛，康熙帝御筆“空林”二字，欽賜“敕賜空林”御印一方，康熙帝墨跡至今仍存院內。院內300余尊佛像，觀 音大士像為青銅鑄造，可稱雕塑精品。

24、護法神韋馱像，為清道光九年（1829年）第七代方丈本圓用青銅翻砂而成，工藝精細，童顏神態，體現了“童子相貌，將軍威儀”的風度。還有一尊列為“空林八觀之一”的緬甸玉佛，是院僧性鱗和尚于民國11年（1922年）歷盡艱辛，步行募化到緬甸請回的。寶貴文物、佛經、文獻上萬冊，如：院僧先宗等3人于每日清晨刺舌取血書寫的“舌血經書”；明神宗的田妃繡的千佛袈裟；清楊遇春長女以自己頭發繡制的水月觀音。院內所藏唐僧玄奘頂骨尤為寶貴，因成差不多上唐僧的受戒地。中國第一都市禪林文殊院片區所在的城北地區是成都古寺遺址最集中的區域，那個地點是成都宗教文化的精神中心，不但有文殊院傳統的“中國四大叢林”之一、全國十大佛教禪院

25、之一。文殊院的佛教文化在全國乃至國際上都有重要的阻礙。曾經出了四位世界聞名高僧。有“中國第一比丘尼”隆蓮法師修行處愛道堂，隆蓬法師蜚聲中外，曾有泰國、斯里蘭卡、日本、美國以及不丹國王等佛教人士紛紛來訪。另外，文殊片區內還有金沙庵、娘娘廟、欏伽庵、會庵堂、五岳宮等近十個寺院，形成名副事實上的宗教文化大觀園，是全國唯一的都市禪林。2、都市文化成都以歷史悠久、文化濃郁、風光秀美、景點眾多而聞名于世，“窗含西嶺千秋雪，門泊東吳萬里船”，是蓉城當年商賈如云、車水馬龍的生動寫照；“九天開出一成都，千戶萬戶入畫圖”，描繪出了名冠中外的“錦繡天府”。 多彩之都濃縮了花會、燈會、燒頭香、賞花燈等川西民風民俗的成

26、差不多上一座“多彩之都”。擁有獨具魅力的巴蜀文化，“蜀戲冠天下”，有川劇、揚琴、清音、評書、金鈔票板等10余種地點戲；精湛的傳統工藝蜚聲海外，蜀錦、蜀繡風靡天下，金銀絲制品、瓷胎竹編名傳遐邇。美食之都成都“美食之都”的獨特魅力吸引了多方游客，名揚世界的川菜首當其沖，5000多種川菜菜品、23種品型、30多種烹飪方法，菜品豐富、用料拷就、文化豐富，現在“品味佳肴美食游”成為黃金假日的一大亮點，在風和日麗中體驗蓉城美食之都吃的浪漫情懷。休閑之都在成都座茶館、品美食，體會農家小院的恬淡閑適，穿梭于川西民俗文化之中，巡游山水風光、進行高山滑雪、激流沖浪、享受森林氧吧、溫泉療養，感受現代都市的潮流和時尚

27、。3、旅游文化 省會成差不多上中國歷史文化名城，位于長江上游漂亮的富饒的川西平原，作為中國重要的旅游都市，名勝古跡中外馳名，人文景觀172處，以文殊院、武侯祠、杜甫草堂、王建墓、都江堰、二王廟、青城山最具特色；有全國重點文物愛護單位和省級愛護單位19處，有世界唯一的大熊貓繁育研究基地和全國旅游勝地九寨溝、峨嵋山、長江三峽，也是內地前往西藏的要緊通道，由此形成“蜀文化”、“熊貓家鄉”、“天府風光”三大特色。全省旅游外匯收入突破2億美元，國內旅游接待人數跨越7千萬大關，入境旅游增加良好，有占46.2%的國游外客并以每年13%增長。而文殊院每年接待的全國各地游客突破了300萬人次。三、項目自身因素分

28、析（一）、項目所處地理位置、商業區位本項目位于成都市青羊區府河內側，緊臨草市街、文武路、人民中路、大安西路等成都市的交通要道。距成都市傳統商圈春熙路約1.5公里，距騾馬市商圈約0.5公里，距火車北站約1.5公里，屬于成都市2002年8月7日公布的成都市基準地價住宅三級、商業二級地段。據調查顯示，文殊院周邊商業業種共有42種之多，近270家,總經營面積達11000多平方米。（二）、項目所處區域交通便捷度：1、公共交通狀況：項目所在區域內有16、99、64、75、302、1、55、33、73等多路公交車通過，該區域距離成都市火車北站約1.5公里、距北門汽車站約1.2公里，對內對外交通十分方便。2、

29、道路通達度：項目所在區域內有交通型主干道人民路、文武路、草市街、北大街通過，其他道路有大安西路、珠寶街、西珠市街、五岳宮街、通順橋街、灶君廟街等多條路、街、巷分布，道路等級和路網密度較高，道路通達狀況較好。該項目周邊公共汽車線路網絡覆蓋面廣，站點交匯地段將聚攏大量消費人流，便捷的交通為該區域內居民的生活、工作、出行帶來了便利。（三）自身文化底蘊成都的文殊院在宗教界有較高的地位，古有“上有文殊、寶光，下有金山、高超”禪宗四大叢林之講，文殊院通過“五化”改造后，將進展成為“文化型、園林式、多元化功能的國際寺院”。文殊院位于成都市城北文殊院街，是現存市區保存最完整的一座佛教寺院。四川省和成都市的佛教

30、協會所在地。文殊院始建于唐代，宋代改名為信相寺，為川西“四大叢林”之一。傳講清朝康熙年間，道行高深、智慧超凡的慈篤海月禪師在此修行時，有靈光自其頭頂射出，光照城北，僧眾視之為文殊菩薩化身。康熙三十六年遂改寺名為文殊院。公元1703年，康熙皇帝親筆題寫了“空林”匾額一塊賜給文殊院，因此又名“空林堂”。文殊院占地82畝，坐北朝南，殿宇五重，布局嚴謹。進山門往里走依次是天王殿、三大士殿、大雄寶殿、講法堂、藏經樓。東西兩廂是鐘鼓樓相對，齋堂與客堂對稱排列，各殿堂以長廊密柱相連結。全院共有房舍190余間，建筑面積2萬余方米。房舍為木石結構，雕飾精美。文殊院是佛教文物薈萃之地，其中珍藏有唐玄奘的頭蓋骨殘片

31、。四、文殊院片區客觀條件決定了其進展的差不多方向五、項目最高最佳使用用途定位1、本項目所屬地塊規劃用途為、規劃容積率、規劃建筑密度規劃、規劃建筑限高，規劃綠地率等規劃指標。2、通過對項目所在區域內物業業態的調查了解得知：該區域要緊物業業態為文殊院配套的商業用房及高品質住宅。3、項目所處歷史文化地位、內涵，景觀較好；道路通達度較好，對內對外交通便捷；生活配套設施較為齊全。由此，我們通過研究分析認為：項目的在達到法律上同意、技術上可能、經濟上可行、價值最大化的前提下的最高最佳用途規劃：“文殊院”建設項目規劃用地面積18.62萬平方米，約合279.30畝。其中15.34萬平方米用地上規劃總建筑面積為

32、32.05萬平方米，地上總建筑面積為27.20萬平方米，地上商業建筑面積為19.30萬平方米（其中17.05萬平方米為B代號地塊上建筑物，其余為C代號地塊上的商業建筑），地上居住辦公用房建筑面積7.90萬平方米（其中含1萬平方米的公共配套設施建筑面積）；地下建筑面積4.85萬平方米。其余C3、C5、C7三宗地共3.28萬平方米（約合49.2畝），用于拍賣。詳細規劃指標見下表：項目用地平衡表序號地塊編號用地性質用地面積（公頃）容積率地上建筑面積（平方米）建筑密度建筑限高（米）綠地率車位配比1B2商業1.481.822700053%2030%本區域共設停車位850個2B30.90.83750064

33、%1028%3B41.460.821200061%1028%4B52.371.273000056%1529%5B61.831.482700065%1525%6B71.792.234000056%2026%7B91.152.352700059%2025%8C1商住、綜合1.255.67000070%18%本區域共設停車位536個9C20.781.621260023%2450%11C41.061.781890025%2450%14A2停車場0.45該范圍共設地面車位460個15C60.8216合計15.342720001846個停車位的設置原則：在B地塊內按每100平方米建筑面積許多于0.5個車位

34、設置，C地塊范圍內按成都市規劃技術治理規定要求設置；項目整體范圍內共設置停車位1846個。六、項目開發價值及銷售預測第四章 投資估算、資金籌措及貸款償還打算一、編制依據1、建設部關于“概預算編制方法”的規定；2、四川省建設廳、財務廳、發改委、物價局公布的2000工程計價定額、費用定額；3、成都市造價站公布的建筑安裝材料調價表（五）；4、建設部公布的“國家工期定額”（建設工程類）；5、托付方提供的總平面圖；6、類似工程項目數據；7、其他相關資料。二、項目概況概括的“文殊院”建設項目的有關經濟技術指標等資料，本項目概況如下：“文殊院”建設項目規劃用地面積18.62萬平方米，約合279.30畝。其中

35、15.34萬平方米用地上規劃總建筑面積為32.05萬平方米，地上總建筑面積為27.20萬平方米，地上商業建筑面積為19.30萬平方米（其中17.05萬平方米為B代號地塊上建筑物，其余為C代號地塊上的商業建筑），地上居住辦公用房建筑面積7.90萬平方米（其中含1萬平方米的公共配套設施建筑面積）；地下建筑面積4.85萬平方米。其余C3、C5、C7三宗地共3.28萬平方米（約合49.2畝），用于拍賣。該項目可能2005年2月1日開工，建設周期為3年，即2005年2月1日至2008年1月31日。詳細規劃指標見下表：項目用地平衡表序號地塊編號用地性質用地面積（公頃）容積率地上建筑面積（平方米）建筑密度建

36、筑限高（米）綠地率車位配比1B2商業1.481.822700053%2030%本區域共設停車位850個2B30.90.83750064%1028%3B41.460.821200061%1028%4B52.371.273000056%1529%5B61.831.482700065%1525%6B71.792.234000056%2026%7B91.152.352700059%2025%8C1商住、綜合1.255.67000070%18%本區域共設停車位536個9C20.781.621260023%2450%11C41.061.781890025%2450%14A2停車場0.45該范圍共設地面車位

37、460個15C60.8216合計15.342720001846個停車位的設置原則：在B地塊內按每100平方米建筑面積許多于0.5個車位設置，C地塊范圍內按成都市規劃技術治理規定要求設置；項目整體范圍內共設置停車位1846個。三、投資估算（一）、總投資估算內容房地產開發項目總投資包括開發建設投資和期間費用，其中開發建設投資包括土地費用、前期建設費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、治理費用、開發期稅費、其他費用和不可預見費；期間費用包括財務費用和銷售費用。（二）、投資估算講明1、土地費用依照托付方提供的相關資料，“文殊院”項目的土地成本由該宗地的拆遷成本構成。依照托付方提供的資

38、料以及成都市舊城拆遷改造工作的實際情況，可能該宗地的拆遷總成本為人民幣13.30億元。宗地面積為279.30畝，折合拆遷成本為476.19萬元/畝。2、前期建設費（1）前期技術、咨詢服務費前期的規劃、設計、放線、勘察、質檢、工程監理、招投標代理、圖紙審查、可行性論證及咨詢服務等費用，按現行有關規定，綜合按75元/m2計算，即前期技術、咨詢服務費=7532.05=2403.75萬元（2）場地預備費按滿足施工要求的場地平坦、道路、供水、供電及排污（“三通一平”）考慮，綜合按總建筑面積每平方米100元計列，即場地預備費=10032.05=3205萬元項目前期總費用=2403.75+3205=5608

39、.75萬元3、基礎設施建設費基礎設施建設是指建筑物2米以外和項目用地規劃紅線以內的各種管線和道路工程，其費用包括供電工程、供水工程、供氣工程、排污工程、小區道路工程、路燈工程、小區綠化工程、環衛設施等項目考慮，綜合200元/平方米計，即基礎設施建設費=20032.05=6410萬元4、建安裝飾費（含設備購置）：依據2000定額及近年來類似項目統計資料確定該項目各類建筑物的建安工程：詳見評估表1。建安裝飾費用評估表-1序號項 目投資額規劃建筑面積單位價格備 注（萬元）（萬）（元）一地上建筑6010026.21商業用房4825019.32500平均價格2商住用房118507.91500平均價格二地

40、下建筑72754.851500平均價格三合 計6737531.055、公共配套設施建設費本項目的公共配套設施建設包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所等等配套設施，建筑面積按10000平方米計，公共配套設施的建筑安裝成本按800元/平方米計，即1000080010000=800.00萬元6、開發前期稅費按成都市相關部門的收費標準，從事房地產開發應繳納的前期稅費要緊包括報建稅費，本次測算按成都市建設項目行政事業收費標準（一站式收費項目）考慮：詳見評估表2前期報建費用評估表2序號收費項目收費標準一建設項目報建費1、特大都市市政基礎設施配套費120元/平方米2、中小學改善辦學條件附加費3、文物

41、勘探發掘費4、工程定額測定費5、建筑工程質量監督費二異地綠化建設費3元/平方米三城區人防工程異地建設費10元/平方米四新建房屋白蟻防治費1元/平方米五新型建筑材料專項基金5元/平方米六散裝水泥專項資金1元/平方米小計（元/平方米）140總建筑面積（平方米）320500合計（萬元）4487按以上計費標準可計算出開發前期稅費總額4487萬元。7、治理費用治理費用是指房地產開發企業的治理部門為組織和治理房地產項目的開發經營活動而發生的各項費用，本次估算按基礎設施建設費、建筑安裝工程費與公共配套建設費之和的2%計取。治理費用=（6410+67375+800）2%=1491.7（萬元）8、其他費用其他費

42、用要緊包括臨時用地費和臨時建設費、工程造價咨詢費、總承包治理費、合同公證費、施工執照費、工程質量監督費、工程監理費、竣工圖編制費、工程保險費等，本次估算按基礎設施建設費、建筑安裝工程費與公共配套建設費之和的1%計取。其他費用=（6410+67375+800）1%=745.85（萬元）9、不可預見費不可預見費是指在概算及投資估算中難以預料的工程費用，如“三材”價格變動，設計變更，一般自然災難的阻礙及質量修復等不可預見因素，由于本項目開發周期較短，本次評估以基礎設施建設費、建筑安裝工程費與公共配套建設費之和的3%計取。不可預見費用=（6410+67375+800）3%=2237.55（萬元）10、

43、期間費用期間費用包括財務費用和銷售費用。本項目的財務費用為支付銀行的貸款利息，故按可能發生額計算。業主擬于項目開發初期向銀行貸款50000萬元，打算于2年后歸還借款，年息估算為銀行一年期貸款利率上浮20%,每年年末還息，則應支付利息為:財務費用=500005.58%（1+20%）2=6696.00萬元銷售費用包括房地產開發企業在銷售房地產產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構的各項費用，可按房地產銷售收入的6%計取。銷售費用=2994686%=17968.08（萬元）該項目期間費用=6696.00+17968.08=24664.08（萬元）（三）、項目總投資估算一覽表（評估表3）項目總投資估

44、算表評估表-3單位：萬元序號項目總投資占總投資比例(%)單價(元/平方米)估算講明1開發建設投資246820.3690.05%-1.1土地費用133000.0048.99%-1.2前期建設費5,608.752.26%-1.3基礎設施建設費6,410.002.58%-1.4建筑安裝工程費6737527.16%- 1.5公共配套設施建設費800.000.32%-1.6開發間接費0.00%1.7治理費用1491.70.6%-1.8開發期稅費44871.8%-1.9其他費用745.850.30%-1.10不可預見費2237.550.9%-2期間費用24,664.089.94%-2.1財務費用6,696

45、.002.69%-2.2銷售費用17,968.087.24%-3經營資金4項目總投資271484.44100.00%9467.75注：按上述方法同理測算出車位的成本為2280元/平方米。四、資金籌措資金籌措的方式：部分自有資金、銀行融資、預收售房款三種方式。目前中房集團成都房地產開發總公司對該宗地的一期項目用地拆遷費用投入差不多超過4.80億元人民幣，擬于一期項目開發過程中向銀行融資5.00億元人民幣，其余的開發建設投資從項目的預售收入、銷售回款中解決。五、還款打算依照初步預測表明，本項目有良好的經濟效益，打算貸款周期為2年，第一年年末還息，第二年年末還本付當年息。第五章 財務分析本項目經濟評

46、價采納國家打算委員會和建設部聯合頒布的建設項目經濟評價方法與參數（第二版）規定的原則和方法進行，對項目的盈利能力、貸款償還能力、投資回收期以及抗風險能力等指標進行了詳細的分析和認確實測算。一、項目收入估算（一）、銷售收入預測1、“文殊院”建設項目規劃用地面積18.62萬平方米，約合279.30畝。規劃總建筑面積為32.05萬平方米，地上總建筑面積為27.20萬平方米，地上商業建筑面積為19.30萬平方米（其中17.05萬平方米為B代號地塊上建筑物，其余為C代號地塊上的商業建筑），地上居住辦公用房建筑面積7.90萬平方米（其中含1萬平方米的公共配套設施建筑面積）；地下建筑面積4.85萬平方米。其

47、余C3、C5、C7三宗地共3.28公頃（約合49.2畝），用于拍賣。詳細規劃指標見下表：項目用地平衡表序號地塊編號用地性質用地面積（公頃）容積率地上建筑面積（平方米）建筑密度建筑限高（米）綠地率車位配比1B2商業1.481.822700053%2030%本區域共設停車位850個2B30.90.83750064%1028%3B41.460.821200061%1028%4B52.371.273000056%1529%5B61.831.482700065%1525%6B71.792.234000056%2026%7B91.152.352700059%2025%8C1商住、綜合1.255.67000

48、070%18%本區域共設停車位536個9C20.781.621260023%2450%11C41.061.781890025%2450%14A2停車場0.45該范圍共設地面車位460個15C60.8216合計15.342720001846個停車位的設置原則：在B地塊內按每100平方米建筑面積許多于0.5個車位設置，C地塊范圍內按成都市規劃技術治理規定要求設置；項目整體范圍內共設置停車位1846個。建成后，除社區配套物業不能出售或出租帶來收益之外其余全部用于出售。商業、住宅及綜合用房按市場價格出售，車位按成本價出售。2、依照本報告第三章的預測分析，該項目的各類房屋銷售單位價格預測：3、本項目銷售

49、收入總額為325050萬元，其中商業用房銷售收入為289500萬元，居住辦公用房銷售收入為35500萬元。停車位作為沉淀性資產，年租金毛收益能達33368萬元。4、土地拍賣收益預測：該項目范圍內的土地拆遷總成本約為133000萬元，總占地279.3畝，則每畝地的拆遷成本為476.19萬元。C3、C5、C7三宗的的招、拍、掛成交價格可能為600萬元/畝，則該部分的收益為49.2600=29520萬元。成本為49.2476.19=23428.55萬元。（二）、經營稅金及附加預測按現行稅收制度，成都市房地產開發企業應繳納營業稅為銷售收入的5%，都市維護建設稅為營業稅的7%，教育費附加為應納營業稅的3

50、%，地點性教育附加為營業稅的1%，副食品調控基金為經營收入的1。（三）、收益預測1、預測依據在銷售收入及各項成本的預測基礎上，我們對該項目的收益進行了預測。依照本項目的盈利情況，公司對所得稅、盈余公積金、公益金及應付利潤分類進行估算。由于本項目按項目治理與運營，故本項目不計提盈余公積金和公益金。2、預測結果預測結果表明（見損益表），本項目在整個運作期內，銷售收入將達到325050萬元；產生凈利潤39608.5575萬元；上交銷售稅金及附加17877.75萬元、所得稅19508.6925萬元，共計上交稅金37386.4425萬元。二、財務分析（一）、財務評價報表的編制1、 損益表項目金額（萬元）

51、總開發價值325050.00項目總投資248055.44銷售稅金及附加17877.75稅前利潤總額59116.81所得稅19508.69稅后利潤39608.12總投資利稅率23.83%總投資凈利率15.97%（二）財務分析指標計算運用損益表的有關數值可計算計算期內的各項指標總投資利稅率：23.83%總投資凈利率：15.97%銷售利稅率:11.50%銷售凈利率:12.16%三、項目不確定性分析（一）、盈虧平衡分析1、盈虧平衡點銷售量分析由于本項目的總銷售收入為325050萬元，建筑面積為32.05萬平方米，故平均銷售價格為10141.97元/平方米。本項目設計開發規模為320500，故銷售規模只

52、要達到設計開發規模的86.38%，項目就會不盈不虧。2、盈虧平衡點銷售收入及銷售單價分析本方案銷售收入只要達到280764.5萬元，企業就會不盈不虧。該方案的最低銷售均價為8760.2元/。（二）、單因素敏感性分析由于總投資利稅率是投資方案比較與鑒不的要緊評價指標，故我們選擇總投資利稅率作敏感性分析。其具體分析見下表：單因素敏感性分析表（總投資利稅率）投資收益率 變動率-10%-5%0+5%+10%不確定因素銷售單價8.03%14.03%20.04%26.04%32.04%開發成本33.37%26.35%20.04%14.32%9.12%對單因素敏感性分析表進行分析能夠看出，銷售單價和開發成本差不多上敏感性因素。因此，應盡量操縱開發成本和準確的預測開發房地產的銷售價格，使成本操縱在預測開發成本之內，而平均銷售價格達到或超過預期目標。四、財務分析結論通過上述財務指標的分析預測，本項目在整個運作期內，銷售收入將達到328988.00萬元；產生凈利潤34713.