1、 湖北隆客多商貿有限公司玉沙路店建設項目可行性研究報告洪湖市天宏投資信息咨詢有限公司第一章 總 論項目名稱及承辦單位1.1.1 項目名稱湖北隆客多商貿有限公司玉沙路店建設項目1.1.2 建設單位湖北隆客多商貿有限公司1.1.3 建設地點洪湖市新堤辦事處玉沙路 27號（原市檢察院綜合大院）1.1.4 項目建設性質新建1.1.5 項目負責人及聯系方式項目負責人：吳永善（湖北隆客多商貿有限公司總經理） 項目聯系人：謝守兵（湖北隆客多商貿有限公司財務部經理） 聯系方式： 135072623281.1.6 項目可行性研究報告編制單位荊州市工程項目咨詢有限公司研究工作的依據與范圍1.2.1 編制報告及研究

2、工作的依據1、項目單位委托荊州市工程項目咨詢有限公司編制隆客多玉 沙路店建設項目可行性研究報告的委托合同；2、國家、省、市有關統計調查資料；3、項目單位提供的有關資料；4、國家有關設計規范、標準；5、建設項目涉及的相關法律法規。1.2.2 研究工作的范圍1、湖北隆客多商貿有限公司現狀評估及新建必要性研究；2、項目的市場分析；3、建設選址及建設條件分析；4、環境保護、消防及衛生；5、項目經營主要內容；6、總投資估算及經濟效益分析評價等1.3 建設規模及內容湖北隆客多商貿有限公司玉沙路店建設項目選址于洪湖市新堤 辦事處玉沙路 27號，即原市檢察院綜合大院， 該地塊占地面積 2385.53 平方米，

3、目前已取得土地使用權證。1.4 總投資與資金籌措項目總投資 723 萬元，項目建設資金來源：項目建設單位自籌423 萬元，銀行貸款 200 萬元，財政 100 萬元。 該項目建設屬于國 家大力扶持的商品流通項目， 符合國家相關產業政策， 再加上項目建 設單位近幾年經營狀況較好， 社會知名度不斷提升， 資金籌措難度不 大。1.5 項目實施進度該項目建設工期為 8個月。安排 2009年 8月開工至 2010年 4月 完工。1.6 研究結論本項目建設單位具有較強的經濟實力， 項目建設符合國家相關產 業政策，是國家大力扶持的項目；本項目的建設符合洪湖市城市和商業發展規劃要求 ; 本項目的建設能有效地提

4、高公司經營管理水平， 推進洪湖商業現 代化發展，有效的拉動內需；本項目所在地社會經濟條件較好， 投資環境與消費環境優良， 可 為本項目的順利建設與經營提供堅實的基礎保證。本項目建成運營后，可以獲得良好的經濟效益與社會效益。 綜上所述，本項目建設是可行的。第二章 項目背景及必要性2.1 項目背景超市在世界發達國家問世至今已有幾十年的歷史。它是一種現 代化大型商業形態，具有自選購物、流通成本低、節約購買時間等優 點，因而即使在新商業經營形態層出不窮的發達國家， 它仍占據著不 可替代的地位，成為現代大型零售業的主要形式。據統計 1991 年美 國 38 種零售業態中，超市銷售額以 29.1%的比例而

5、高居榜首（百貨 僅占 7.25%），同年日本各種超市銷售額也占 18.5%（便利店占 5%， 百貨店占 8.1%）。因此，超市在發達國家的商業發展中占有重要地位。 當前，許多著名超市公司（如德國麥德龍、美國沃爾瑪、法國家樂福 等）紛紛向國外拓展市場，進行跨國聯營，以尋求更大的發展空間。 中國由于消費市場潛力較大， 投資環境較好， 國外大型超市集團紛紛 把中國作為拓寬發展領域的投資熱點。我國超市始初于八十年代初，當時只是一些營業面積較小，經 營品種較少的商店， 雖曾產生過一定的轟動效應， 但終因市場問題而 導致一度萎縮。 九十年代初，隨著改革開放的深入、 經濟發展的加快、 居民收入的增加以及先進

6、技術、 管理方法的應用， 超市這種現代化商 業零售形態再度在中國大地興起，并得到迅猛發展。超市作為一種新型業態，正日益侵占著以往街頭小店、百貨店 等傳統業態的地位，其功能日趨多樣化、全面化，以至形成 “很多東 西非要到超市才能買到 ”的局面，連鎖超市異軍突起。造成這種現象 的原因一方面在于人們 “一站式購齊 ”的購物觀念， 另一方面人們將大 賣場購物看作是一種新型休閑娛樂方式。 連鎖經營被稱為商業零售業 的第三次革命， 因為他把現代大工業、 大生產的組織原則應用于商品 流通領域，提高了協調運作能力，實現了規模經營效益，成為中國最 具潛力的流通方式， 超市作為連鎖經營的主力業態在現代商業流通領

7、域中發揮出了巨大作用。隨著改革開放的不斷深入，洪湖商業同其他各行各業一樣得到 迅速發展， 并逐步成為洪湖經濟發展重要力量。 超市作為商業領域的 新型業態，在其他大、中城市異軍突起，發展迅猛，成為商業的重要 組成部分。 但在洪湖市尚未能得到充分發展， 洪湖市超市存在較大的 市場容量。目前在洪湖的超市中，形成規模，具有一定實力的超市主 要有富迪、隆客多等幾家超市。雖然經過近年來的迅速發展，洪湖超 市業取得了一定的成績， 但這些超市在經營理念、 管理模式等方面還 遠不能同北京、 上海等大城市接軌， 同時洪湖超市業的發展在自身資 金的籌措方面遇到很大的障礙， 合理利用各類資金， 加速自身發展已 成為洪

8、湖超市業未來發展的現實選擇。2.2 項目必要性2.2.1 服務周邊居民的需要本項目地理位置位于洪湖市城區主街道， 街道兩側建有豪華住宅 小區 6座、金融機構及小區 3家，居民住宅密集，消費群體集中。本標 的地理位置與中心商業圈（宏偉商業街）居中交錯，周圍半徑 500米 范圍內沒有大規模的超市，離項目建設單位宏偉店不到 800米，其聯 接帶有大型商業設施承接， 形成對中心商圈的互補， 迅速溶入主商圈， 形成次商圈。 這樣，既可緩解節假日項目建設單位宏偉店接待顧客購 物壓力，又可降低消費者購物成本（時間、空間） ，為消費者提供便 利，在很大程度上增強本項目的競爭優勢 。2.2.2 企業自身發展的需

9、要近年來，洪湖經濟高速發展，為商業的發展提供了機遇，全市涌 現出了一批大型批發、零售企業，商品流通規模不斷擴大。湖北隆客 多商貿有限公司自 2001年10月創辦成立以來， 經過近八年的發展， 公 司已初具規模，擁有一廠（食品廠）、兩園（動感樂園、萬全農業生 態園）、三店（宏偉路店、人民路便利店、峰口配送店），經濟效益 不斷提高，發展態勢穩中求進，成為全市商品零售行業的龍頭企業。 為了進一步占領市場份額，擴大公司規模，提高隆客多品牌知名度， 使公司得到進一步發展， 公司經反復考察論證后， 決定投資興建隆客 多玉沙路店，推動公司的發展壯大。第三章 項目建設單位的基本情況湖北隆客多商貿有限公司位于洪

10、湖新堤城區宏偉、 赤衛兩條主道 交匯口，占地面積1600m2，于2001年10月27日創辦成立，法人代 表吳永善，經濟性質為民營。公司下設一辦（辦公室） 、五部（財務 部、采購部、人力資源部、企劃部、營運部） 、一廠（食品廠）、兩園 （動感樂園、萬全農業生態園） 、三店（宏偉路店、人民路便利店、 峰口配送店），現有員工 465人，門店經營面積 10000 平方米，年創 商品銷售收入 5500 萬元，年創利稅 380 萬元，是本市目前唯一初具 規模的本土超市。公司成立 7 年多來，始終秉承 “聚四海精品，聯五洲客商 ”的經 營宗旨，本著 “以人為本，誠實守信，尊重員工，追求卓越 ”的經營理 念，

11、從大處著眼，小事著手，不斷尋求新的發展思路，取得了驕人的 業績。先后安置下崗失業人員 “轉型”就業 1000 余人次，向社會捐贈 各類善款近 100 萬元，銷售收入每年以 28%的速度遞增， 成為本市流 通領域的支柱型企業， 為全面建設小康洪湖作出了應有貢獻。 公司多 次被省、市授予計量價格信得過企業、 文明誠信超市、 金融系統 AAA 級信譽企業和湖北省食品安全示范點， 2006 年 8 月被國家商務部定 為“萬村千鄉市場工程 ”試點企業。 公司總經理吳永善先后當選為洪湖 市、荊州市人大代表，洪湖市、荊州市勞動模范，湖北省 “再就業 ” 明星。公司堅持 “內引外聯、協調發展 ”的經營方針和誠

12、實守信的營銷理 念，其主導（超市）產業涉足了大賣場、 配送中心和便利店三種業態， 網絡中等以上實力供應商 100 余家，經營商品品種 16000余種，經濟 效益明顯上升，發展態勢穩中求進，進中求快，迅速成為全市商品零 售行業的龍頭企業。如今 “隆客多 ”超市對于市民來講已是耳熟能詳， 家喻戶曉。最全的商品、最低的價格、最好的服務，使隆客多不斷受 到消費者的親睞和厚愛， 隆客多人也真正感受到了辛勤付出的最好回 報。第四章 項目選址與建設條件4.1 項目選址洪湖市地處湖北省中南部腹地，江漢平原東南端，東接武漢，南 臨岳陽，位于我國長江經濟開放開發戰略的重點區段， 也是我國第四 個區域經濟中心武漢市

13、的衛星城市。 本建設項目所在地洪湖市位于湖 北省中南部，地處江漢平源腹地，地處東經 113 07 114 （北緯 29 38 30東南臨長江與嘉魚縣，赤壁市和湖南省臨湘縣隔江 相望，西與監利縣接壤，北與仙桃市和武漢市相毗鄰。洪湖市目前建 成區面積為17.2km2，市府所在地為新堤。客流量的大小直接影響商業項目的成敗， 而地理位置、居住人口、 交通狀況等則是決定客流量大小的關鍵因素 本項目經反復論證， 決 定定址于洪湖市新堤辦事處玉沙路 27號（原市檢察院綜合大院） 本 項目地理位置位于本市城區主街道， 街道兩側建有豪華住宅小區 6座、 金融機構及小區 3家，居民住宅密集，消費群體集中，周圍半徑

14、500米范圍內沒有同等規模的大型超市，其聯接帶有大型商業設施承接， 形成對中心商圈的互補，迅速溶入主商圈，形成次商圈工程地質與水文地質地層由更新世未至晚新世中期沉積的一套沖積、 沖洪積、湖積的 粘土、粉質粘土、砂礫卵石層組成地下水類型為孔隙水水文地質： 場地內地下水類型為孔隙水 1 、2、3 層為孔隙潛水， 以下層為孔隙承壓水。水位埋深0.6-1.96m, 般埋深在1.60m左右。 水質分析顯示：該水質在地層中出現時對任何水泥攔拌制成的砼均無 侵蝕性。場地土覆蓋層為一套松散、稍密的砂土層，厚度約 17.5m左右。 用標貫擊數判別，N Ncr,為不可液化砂土。經驗判別：7S 80N1/3 =17

15、7m/ s,場地土類型中軟弱土，屬H類地層。4.3氣象條件洪湖市屬亞熱帶過渡性季風氣候區。四季特征明顯，光照充足， 雨量充沛，溫和濕潤。無霜期較長，具有嚴寒酷暑短的氣候特征。全 市歷年平均風速2.7m/s,風向隨季節交替而變換，各月都有大風發生, 以34月份為最多，一般夏季盛行南風和西南偏南風，春秋冬季盛 行北風和東北風。全市平均每天日照系數在5.5hr左右，年日照率為45%，以68月份日照最高。洪湖市天氣指標詳見表42。洪湖市天氣指標一覽表表4 2序號項目單位指標備注1年平均氣溫度17.402絕對最高溫度度38.603絕對最低溫度度-14.904年最大積雪深度厘米21.005年平均降水量毫米

16、1237.006年最多雷暴氣候天54.007年最小雷暴氣候天23.008全年無霜期天252.009常年主導風向東南風4.3交通條件洪湖交通便利，水路以長江黃金水道為依托，溯江而上，繞洞庭， 穿三峽，直抵巴蜀，順江東下，經武漢，過南京，暢達滬杭，陸路可 直通107、308國道和宜黃高速公路及京廣、京九鐵路。市內公路四通 八達，連接所有鄉鎮和村莊，僅長江西岸就有多個港口和碼頭，裝卸 總量就達300萬噸。“十五”以來，洪湖市緊緊抓住國家實行積極的 財政政策，加大基礎設施建設投資的戰略機遇期， 進一步加速公路發 展，投資規模快速增長，建設速度持續提速，公路通達深度進一步提 高，路網規模迅速擴展，結構水

17、平明顯提高。據統計，截止2005年底，洪湖公路通車總里程達到 2059公里。4.4建設有利條件1、市政府為推動產業經濟的發展和對本項目的扶持，推出了多 項稅收配套政府，為隆客多的快速擴張創造了良好的外部條件。2、隆客多系國家商務部指定的 萬村千鄉市場工程”試點企業， 有固定的消費品購銷網絡，為進入市場奠定了基礎。3、市民對 “隆客多 ”品牌的認知度高，成為本標的項目建設的契 機和競爭優勢。4、隆客多近八年的商業運作積累的經驗， 可以直接運作本項目， 成為新項目動作的技術保障。5、本項目規模較大、起點較高，較易形成轟動效應，領引洪湖 商業趨勢。第五章經營規模和貨源采購5.1經營規模本項目總體經營

18、思路為：準確定位、特色經營、樹立品牌，以嶄 新的經營方式取得成功。1、營業面積超市營業區1800m2。2、經營品種超市入選商品16000余種，經營品種分類詳見表5- 1表5-1表5-1經營品種分類表序號分類序號分類一一一生鮮商品四非食品非技術1奶制品1家用五金2面包2工具3糕點3像制品5肉類4游戲及玩具6魚類5體育用品7冷凍食品6廚房與餐桌用品8蔬果7學習辦公用品P 9干果/南北貨8清潔整理用品二非食品非技術（1）五大眾消費品1照相1成品2音像2洗滌菜3家具3美容美發4大家電4清潔護理5小家電5小吃早餐6通訊6餅干*紡織品7飲料煙酒1男裝:8團購品2兒童用品3內衣裝4女裝5鞋類6家用紡織品3、

19、消費對象中、低、高收入群體4、服務區域 以洪湖玉沙路周邊和市區為基礎，擴展至全市范圍及周邊地區。5、經營規模項目建成后， 2010年預計達到零售額 2800萬元，2011年達到 3100 萬元， 2012年達到 3400萬元，整體零售額呈良性增長態勢。5.2 貨源采購及配送湖北隆客多商貿有限公司在洪湖專門設立了采購部負責為超市 組織貨源。 隨著公司的發展， 該部門將負責隆客多在整個洪湖地區及 其它地區的商品采購及配送。隆客多公司采購部的主要任務是： 分 析消費者的需求； 完成超市品種系列的構成； 與供應商協商并簽 署協議； 監督商業合同的實施； 超市內的促銷活動。從隆客多采 購部的任務來看，

20、該部門已不僅僅是負責商品的采購， 同時更重要的 根據市場變化進行消費者需求分析及商品供給分析， 并在此基礎上確 定其合理的商品品種構成及規模，從而有效地提高其市場競爭能力。第六章 項目建設方案6.1 總平面布置6.1.1 總平面設計原則1、全面規劃，利于實施；2、功能分區明確、合理、得當，布局緊湊，節約用地，管理維 修方便；3、與外界保持良好的交通和運輸聯系， 出入口和內部道路符合 人流與車流的集散要求，道路保持順暢、便捷；4、滿足項目在朝向、光線、安全、防護、通訊、照明等方面的 要求；5、符合并充分利用自然條件，包括地形、地質、水文、氣象和 天然資源（如綠地等） ，并盡可能增加綠地面積；6、

21、考慮項目所在地段的總體景觀， 場地布置與建設能夠美化城 市；7、便于利用城市已有的上下水、煤氣、供熱、供電等基礎設施；8、符合城市規劃、交通、消防、綠化園林、環保、衛生等方面 有關規定的規范要求。6.1.2 總平面布局項目選址位于洪湖市新堤辦事處玉沙路 27 號。本項目地理位置 位于洪湖市城區主街道，其東臨金洪賓館，西接新堤派出所，南對玉 沙路，街道兩側建有豪華住宅小區 6 座、金融機構及小區 3 家，居民 住宅密集。項目總占地面積 2385.53 平方米，計劃建筑面積為 2000 平方米，已經辦妥土地使用權證和建設用地手續， 待項目啟動后即可 正式使用。本項目的建設主體為一座一層的超市，同時

22、建設相應的配套設 施。本項目總建筑面積為 2000m2，水、電、煤氣、通訊、停車、綠 化等配套設施與超市建筑物同步設計施工建設。6.2 建筑方案6.2.1 設計依據本工程結構設計依據為國家現行規范、規程，洪湖市政府的有 關規定等。主要規范、規程包括：建筑結構載荷規范GBJ9-87建筑抗震設計規范GBJ11-89混凝土結構設計規范GBJ10-89鋼筋混凝土高層建筑結構設計與施工規程JGJ3-91鋼結構設計規范GBJ17-88建筑地基基礎設計規范GBJ7-89其它有關結構設施規范及規程6.2.2 建筑設計1、建筑立面設計建筑立面以簡潔明快為指導思想，力圖用現代的裝飾材料綠色全反射玻璃墻，與大面積的

23、實墻進行對比，體現現貨建筑簡潔，細 致而又大氣的藝術風格。在細部設施上，將超市的交通空間暴露在外，通過來來往往川 流不息的人流， 暗喻了現代人快節奏的生活， 同時，大量的人流流動、 也可以引起過往人的好奇心， 吸引潛在的顧客進入超市購物。 在建筑 的轉角部設施巨型的公司標志， 由于位于街區轉角處， 所以特別醒目， 有利于熱鬧的商業氣氛。2、建筑內部空間設計建筑內部主要有生鮮區、 食品區、百貨區等三個商品零售營業區 域，此外還有綜合區、客服區等兩個輔助營業區域。內部不舍庫房， 超市營業所需商品全部由公司配送部門及時供應。3、抗震設計 根據中國地震烈度區劃圖( 50 年超越概率 10%，1990年

24、)， 洪湖地區屬W度區，并被列為全國重點抗震城市。按照建筑抗震設 防分類標準(GB50223-95),本工程為乙類抗震設防建筑。因此， 本工程抗震設計按 6 度計算，按 7 度抗震設防。4、結構樣式結構形式為磚混結構，填充磚墻體系。6.2.3 土建工程本項目的土建工程超市商業用房及有關配套輔助設施。 建筑占地 面積2000 m2，總建筑面積為2000m2,其中超市營業區域建筑面積為 1800m2，配套輔助設施用房為200m2。6.3 配套工程6.3.1 給排水1、給水 洪湖市位于長江北岸，水資源豐富，城市自來水供應充足，玉 沙路有自來水主水管， 從玉沙路主供水管可接入自來水管， 滿足隆客 多玉

25、沙路店生產經營及消防的用水需要。 城市自來水水壓較高， 不需 單獨加壓。設計消防用水量為 50L/S。2、排水 中心排水體制為雨污分流制，生活污水經化糞池、隔油池等處 理后排入玉沙路污水收集管網。隆客多玉沙路店范圍內雨水均為有組織排放，雨水經屋面雨水 管，地面排水溝，道路雨水口收集后納入市政雨水管。排水管網采用防堵塞、防滲漏、防腐蝕措施，設置管道井，主要 管道溝渠應便于維修和通風，并采取防水措施。6.3.2 消防1、消防水源 消防要求二路供水，二路水源接自市政給水管（接入管管徑DN150）,若二路供水或供水量有困難，需按消防部門要求考慮設消 防水池。2、消防水量根據建筑設計防火規范，本工程消防

26、水量為50L/S，其中室內消火栓10L/S，室外消火栓20L /s,自動噴淋系統20L/S。3、消火栓系統系統設二臺加壓泵 （一用一備）水泵直接從管網抽水,不另設水 池,消火栓布置保證有二股充實水柱同時到達室內任何部位。 系統設二套消防結合器。4、自動噴淋系統室內全面積噴淋, 噴淋系統和消防栓系統分開, 獨立設噴淋泵二 臺（一用一備） 水泵直接從管網抽水,其啟動由報警閥處的壓力形狀 控制。系統設二套濕式報警閥,其信號傳至消防控制中心,自動噴淋 系統設消防結合器二套。5、室外消防在玉沙路店周圍設四套室外消火栓。6.3.3 供配電1 、供電超市用房用電負荷按 30 瓦/平方米, 0.5 的系數,設

27、計總負荷165.4KW。由外界輸電線路引至配電房箱式變壓器，在院內設置1處10/0.4KV 變電臺區,院內 380/220V 低壓配電線路以箱變為單元。為 應急、消防之用, 另設有 1000 kVA 柴油發電機組一套, 供部分照明、 冷庫（包括冷凍、冷藏等） 、信息處理系統等使用。2、配電 按照明、動力、空調等不同功能,分區分系統供電,在配電系統 的輸出端均裝置具有過載、短路保護功能的自動斷路器。 超市內的小商店用電量單獨配電、分別計量。在商場內的各適當部位裝置帶有保護接地的插座， 大部分插座應 采用雙電源供電。對消防設備、 應急照明、 登記處處理等系統的用電均采用二路供 電，并在負載末端自動

28、切換。6.3.4 空調系統超市等大空間采用全空調系統， 采用變風量空調器， 吊裝在樓板 下，由室外新風和室內回風混合，經熱交換器處理后，通過風管進入 房間。為確保新風進入，提高空氣品質，配置必要的排風系統，為降 低噪聲，空調系統采用中外合資廠生產的阻抗復合消聲器。對超市入口大門設置空氣幕，以減少能量損失。6.3.5 防雷接地業務用房屬三類防雷， 在屋面設避雷帶以防直擊雷。 利用建筑物 鋼筋混凝土柱體內二根或以上主筋作為引下線， 利用建筑物基礎底板 和基礎內鋼筋作為接地體。防雷接地、防靜電接地、工作接地共用一 接地裝置， 組成完整的接地系統。 弱電系統與防雷接地共用一套接地 裝置，接地電阻要求不

29、大于 1 歐姆。6.3.6 防火、排煙根據規范通風、 空調系統的風管采用非燃材料， 風管和設備的保 溫材料，消聲材料及粘結劑采用非燃或難燃材料。倉庫利用高窗，采用自然排煙方式 超市部分采用機械排煙方式。6.3.7 保安監視系統在超市內各主要通道、貨架二側，出入口及收銀臺等部位設置電視攝像監控系統。6.3.8 火災報警系統本超市設有感煙（感溫）探測器，手動報警按鈕等火災報警及消防設備聯動系統，消防廣播與超市音響系統人工切換。6.3.9 音響系統超市內設有音響系統，作超市廣播尋呼之用，兼作消防廣播。第七章 環境保護與安全節能7.1 環境保護7.1.1 設計依據根據中華人民共和國環境保護法等有關法規

30、， 在項目實施過程中 對生產過程中排出的污染物應采取必要的措施， 使之達到國家規定的 標準，本項目設計時要按照清除污染，保護環境的原則進行設計，采 取一系列控制污染源的措施。項目按以下標準進行監測管理：1、污水綜合排放標準 (GB8978-1996)2、大氣污染物綜合排放標準 ( GB16297-1996)3、企業廠界噪聲標準 (GB12348-90)7.1.2 施工過程中的環保問題本項目建設場地位于洪湖市新堤辦事處玉沙路 27 號，該處商業 繁榮，人流量很多，項目建設及啟用后，主要涉及到噪聲、污水及固 體廢棄物等環境問題，尤其是施工中，更應注意環境問題。在施工過程中， 應當遵守國家和省有關環

31、境保護的法律、 法規的 規定，采取措施將施工現場的各種粉塵、廢氣、廢水、固體廢棄物、 振動、噪聲等污染和危害控制在法律、 法規及施工管理規定的范圍內。 具體采取以下措施：1、妥善處理泥漿水，未經處理不得直接排入城市排水設施和河 流；2、不在施工現場熔融瀝青或者焚燒油氈、油漆以及其它會產生有害煙塵和惡臭氣體的物質；3、使用密封式的圈筒處理高空廢棄物；4、采取有效措施控制施工中的揚塵；5、禁止將有毒有害廢棄物用作土方回填；6、對產生噪聲、振動的施工機械，采取限時施工等有效措施， 減輕危害。7.1.3 設計過程中應注意的環保問題在設計和有關設備的使用時采取以下措施：1、采用分流制排水系統，利用隔油池

32、、化糞池以及專業污水處 理系統，使排水達到國家污水排放標準；2、冷凍機房和所有空調機房內墻均貼吸聲材料；3、所有空調系統和通風系統，其風管上均設消聲器；4、選用的主要設備要求噪音低，運行振動小，所有帶振源的設 備，如水泵、風機等，在其進出口接管上加設軟接頭，所有空調機組 內離心風機均設彈簧減震器， 空調機組底部與基礎之間墊兩層橡膠減 震墊，使主體建筑周圍環境及各室內房間達到 GB3096-93 噪聲標準 要求；5、在周邊空地、平臺及屋頂種植樹木、草坪，進行綠化，以凈 化空氣，保護環境，達到規劃要求的綠化面積。7.1.4 環境影響及評價隆客多玉沙路店為大型綜合超市， 項目實施后，沒有工業污染物，

33、 其可能產生的廢水、 噪音、廢氣、固體廢棄物， 將采取綜合治理措施， 不會對周圍環境產生較大影響。1、廢水本工程生活污水室內采用污廢水分流， 室外采用污廢水合流的管 道系統。餐飲的含油廢水和副食品加工的含油廢水經隔油池處理后與 生活污廢水經初步處理達到國家相關排放標準后排入城市污水管道。2、廢氣本項目為超市項目，基本沒有有害廢棄排放， 在此可以不用考慮。3、噪聲本項目所選設備多為低噪聲設備， 不會對周圍聲環境產生較大影 響。本項目空調、 通風系統的機械設備及水泵裝置采取相應的減振及 消音措施，各層機房均采取消音措施。4、固體廢棄物 本項目固體廢棄物的主要來源是生鮮區的蔬菜的殘葉和變質的 瓜果等

34、有機垃圾， 以及某些商品的外包裝物。 固體廢棄物可由環衛部 門統一收集處理。隆客多玉沙路店的建設對降低消費者購物成本和改善購物環境 有積極的作用，在建設周期可能會對周圍環境會產生一定程度的影 響，營運期則對環境的影響甚微， 尤其在全面落實各項環境保護措施 的情況下，項目建設期和營運期對周圍環境的影響將控制在國家標準 允許的范圍內，據此認為，項目在擬定地點按擬定規模建設實施可行。7.2 安全7.2.1 勞動安全1、建立安全管理機構為了保證施工安全，我們將以 “預防為主、安全第一、防患未然 ” 為指導方針， 項目經理部成立專業的安全管理機構， 明確規定各級職 能部門的工程技術人員和生產工人在施工中

35、應承擔的安全責任， 真正 做到安全到位，落實到人， 防患未然。為了保證安全施工特成立安全 生產組織機構，2、安全施工措施“預防為主、安全生產第一 ”，為了確保施工過程中安全生產、防 患未然、防止不安全隱患發生，擬定以下安全措施：1）學習和熟悉國家關于安全生產法令：如建筑施工安全檢查評分標準（JCJ59-88），認真執行上級和單位有關安全生產技術的 各項規定，教育組織員工提高安全意識，使 “預防為主、安全第一 ” 的意識始終貫徹于整個施工過程中。2）建立和健全安全生產責任制，針對工作的環境和條件，建立 各項安全管理制度，制定安全責任實施細則，明確和落實安全職責， 做到人人心中有數。3）加強施工現

36、場的安全保衛工作，完善現場的出入管理制度， 現場人員一律佩戴安全帽，否則不準進場。4）加強安全措施，各項施工方案必須有工程師的最終認可，層 層把關的安全措施保障各自項目的施工安全。5）定期或不定期地對施工機械或設施進行安全大檢查， 查隱患、 查不安全因素，一旦發現，及時整改，并檢查落實情況。6）尊重鄉規民俗，處理好項目經理部與地方關系，防止避免群 體事故的發生。7.2.2 消防安全隆客多玉沙路店按照國家有關消防安全管理規定進行設計（ 建 筑設計防火規范GB500162006，火災自動報警系統設計規范 GB5011698 等）。建筑物內設置防火隔離門、消火栓（每個消火栓 均有水龍裝置和滅火器材）

37、 ，并配備火警報警系統和煙火監視系統， 包括自動報警按鈕、 火災警鈴、自噴水裝置等， 以確保超市營運安全。1 、消防車道在超市外圍利用貨運道路設置環形消防車道， 可以滿足消防車的 操作需要。2、安全疏散按建筑設計防火規范規定， 設有噴淋滅火裝置的商場在室內任何 一點至最近的疏散口的距離為 50 米。本項目擬在超市營業廳部分東 西兩側設兩個安全出口直接通向室外， 各防水分區之間設乙級防火門 分隔，各疏散口的布置滿足安全疏散距離的要求。規范規定，對一至 二層耐火等級為一級二級的商店建筑，疏散寬度指標為0.65m/百人。 本方案所有疏散口可滿足 2000人同時疏散的要求。3、防火分區 根據各功能分區

38、自然劃分防火分區，由于超市營業廳面積較大， 難以滿足規范的要求，須與消防部門協商解決。4、消防水源 消防要求二路供水，二路水源接自市政給水管（接入管管徑DN150）,若今后二路供水或供水量有困難，需按消防部門要求考慮 設消防水池。5、消防水量根據建筑設計防火規范，本工程消防水量為50I/S,其中室內消火栓10I/S，室外消火栓20I/S，自動噴淋系統201/s。6、消火栓系統系統設二臺加壓泵 （一用一備） 水泵直接從管網抽水， 不另設水 池，消火栓布置保證有二股充實水柱同時到達室內任何部位。系統設二套消防結合器。7、自動噴淋系統室內全面積噴淋， 噴淋系統和消防栓系統分開， 獨立設噴淋泵二臺（一

39、用一備） 水泵直接從管網抽水，其啟動由報警閥處的壓力形狀 控制。系統設二套濕式報警閥，其信號傳至消防控制中心，自動噴淋 系統設消防結合器二套。8、室外消防在基地周圍設 4 套室外消火栓。7.2.3 安防閉路電視保安監視系統：在超市內各主要通道、貨架二側，出 入口及收銀臺等部位設置電視攝像監控系統。在監控室設彩色監視器，用多畫面監視器進行連續監視。并設有錄像機和大屏幕監視器，當遇到重要情況時，可利用鍵盤將任一臺攝像機的圖像調到大屏幕上連續監視或回放，并可錄像存儲，為公安局破案提供線 索，為單位財產安全和人們生命健康提供有力的保障。7.3 節能7.3.1 設計依據（1）公共機構節能條例（2）公共建

40、筑節能設計標準 （ GB501892005）（3）中華人民共和國節約能源法（ 4）工程設計節能技術暫行規定 （GBJ685）（5）建筑照明設計標準 （GB500342004）7.3.2 節能措施（1）建筑總平面的布置和設計，宜利用冬季日照并避開冬季主導 風向，利用夏季自然通風。 建筑的主朝向宜選擇本地區最佳朝向或接 近最佳朝向，以獲得良好的采光、通風和充分的日照；（2）建筑物照明均選用節能產品，照明用電回路采用燈光明暗自動調節系統，根據外界光照情況自動調節燈光明暗及開啟狀況；（3）工程的墻體材料選用新型建筑材料，以體現節能和節土的原 則；（4）建筑的屋頂和外墻宜采用隔熱措施，盡量減少空調等設備

41、的 使用；5）本項目設備購進本著先進實用的原則，選購能耗低的先進設備，降低能耗；（6）其他能夠體現節能或降低能耗的有效措施。第八章組織機構和人員安排8.1組織機構設置董事會：公司董事會是公司的最高權利機構。 董事會由兩名董事 組成，以各自的出資額為限承擔相關責任。董事會設董事長一名。經營管理；公司可委托歐尚集團公司負責公司的日常經營管理， 將引進世界一流的營銷技術、管理經驗和銷售網絡，使之成為現代化 的大型綜合超市，在洪湖商品流通領域樹立起新型的商企形象。公司 總經理由董事推薦，并由公司董事會聘任。分支部門：公司下設一辦（辦公室）、五部（財務部、采購部、 人力資源部、企劃部、營運部）、一廠（食

42、品廠）、兩園（動感樂園、 萬全農業生態園）、三店（宏偉路店、人民路便利店、峰口配送店） 主要組織機構框架如下：8.2 人員安排與培訓本項目工作崗位有理貨、收銀、保潔、保安等，勞動定員約 100120人，營業時間 14 個小時，即從 8：0022：00，分兩班制， 每班定員 5060 人，正副店長分工負責管理超市運營。 本項目所需人 員除高級管理人員外，將從社會上公開招聘，通過考核擇優錄取，并 一律實行勞動合同制，確保員工利益。員工上崗前統一進行培訓，并 根據培訓結果合理分配人員到合適的工作崗位。第九章 項目建設周期及實施進度9.1 項目建設周期本項目從項目前期準備， 勘察設計及圖審，招標投標及

43、實施準備， 主體施工及裝修， 現有設備搬遷及新設備安裝調試， 竣工驗收及項目 總結等約需 9 個月，即從 2009年 7 月至 2010 年 4 月。9.2 項目實施管理項目實施必須嚴格按照有關要求 ,標準化操作 ,提交項目法人制定 方案及收集相關資料等。前期把好基礎資料關 ,等資料準備齊全后， 報相關職能單位部門審批，送有關專家論證，確認確實可行后，制定 具體施工建設方案，付諸實施。建設中嚴格監督項目實施，嚴格執行 項目監理制度， 要求項目實施單位定期報送工程進度， 做好日常監督 工作，保證項目建設按時按質按量完成，做好項目后評價工作，并建檔備案9.3項目實施進度項目實施進度如下表：項目實施

44、計劃表9-1單位：月份項目2009年2010 年789101112123項目審批和前期準備土建工程設備采購安裝工程裝修工程設備調試竣工并交付使用第十章 投資估算與資金籌措10.1 投資估算依據10.1.1 建筑工程費1、國家計委、建設部聯合頒發 建設項目經濟評價方法與參數 （第三版）；2、湖北省建筑工程預算定額 ；3、省建設廳鄂建文 2006066號文；4、洪湖市建筑造價信息；5、洪湖市材料價差、人工價差及其有關規定。10.1.2 設備及安裝1、設備價格按廠家提供的價格信息，以市場價計算；2、同規模超市商業用房設備配置；3、安裝費按工程安裝概算標準定額編制。10.1.3 其他有關費用1、工程勘

45、察設計收費標準（2002年）;2、國家發展和改革委員會、建設部關于印發建設工程監理與 相關服務收費管理規定（發改價格【2007】670號）；3、建設項目前期工作咨詢收費暫行規定（計價格【1999】 1283 號）；4、 建設項目環境影響咨詢收費標準（計價格【2002】125號）；5、 招標代理服務收費管理暫行辦法（計價格【2002】 1980號）;6、其他有關費用按照國家有關收費標準編制。10.2投資估算本項目總投資估算723萬元人民幣，其中：固定資產投資 670.1萬元，其他費用30萬元，建設期利息22.9萬元。具體各項投資情況見表10-1表10-1投資估算表單位：萬元序號工程或費用名稱估算

46、投資占總投資額比例建筑工程設備購置安裝工程基他費用小計1固定資產投資土地費用32532544.95%土建費用1002812817.70%供電設備及設施26.52.629.14.02%發電設備9.50.49.91.37%貨架350.835.84.95%冷柜設備271.528.53.94%電子設備181.8120.82.88%商業軟件150.815.82.19%消防設施1240.516.52.28%監控設備9.80.710.51.45%空調設備3220.634.64.79%購物提籃及推車2.62.60.36%運輸工具881.11%其他設備550.69%小計425200.412.632.1670.1

47、92.68%2其他費用00.00%開辦費用30304.15%3建設期利息18.823.60.160.3222.93.17%4投資總額443.8220412.7662.42723100.00%10.3資金籌措本項目總投資為723萬元，資金來源為項目建設單位自籌 423萬 元，銀行貸款200萬元，財政100萬元。該項目建設屬于國家大力扶 持的商品流通項目，符合國家相關產業政策，再加上項目建設單位近 幾年經營狀況較好，社會知名度不斷提升，資金籌措難度不大。第十一章綜合效益分析11.1經濟效益分析本項目經濟效益確定計算期為5年，其中建設期暫不考慮，以未來5年的經濟效益狀況作為分析依據。具體經濟數據見表

48、11-1和表 11-2表11-1總成本費用預測單位：萬元序號項目2010 年2011 年2012 年2013 年2014 年小計1商品成本2312.82579.62847.53111.13340.714191.72工資及福利138.93148.45159.94169.72186.64803.683 :水電費96105.6116.1127.7140.4585.84利息15.9315.937.9639.825修理費7.27.27.27.27.2366折舊費38.4638.4638.4638.4638.46192.37難銷費66666308土地費用攤銷11.311.311.311.311.356.5

49、9 :運輸費用10.910.910.910.910.954.510其他費用6060606060300小十2697.522983.443265.363542.383801.616290.3表11-2經濟效益預測單位：萬元序號項目2010 年2011 年2012 年2013 年2014 年小計1商品銷售收入28003100340037004000170002商品銷售成本及費用2697.522983.443265.363542.383801.616290.33商品銷售稅金及附加4.484.965.445.926.427.24利潤總額98111.6129.2151.7192682.55所得稅24.52

50、7.932.337.9348170.636稅后利潤73.583.796.9113.77144511.87本項目建成后，預計正常年平均銷售收入為 3400萬元，年平均 總成本（包括商品成本、工資福利、水電費、修理費、折舊費、利息 等）費用3258萬元，毛利潤平均為142萬元，扣除各項稅金及附加 費后，年平均凈利潤可達到102.4萬元，凈利潤率可達3.14%，可在 項目正式運營7年左右收回全部投資。本項目建設需固定資產投資貸款 200萬元，利息按照相關規定執 行。當項目正式營運后，借款可用本項目未分配利潤及折舊、攤銷費 及公司其他產業未分配利潤來歸還，按最大還款能力計算，預計在4年后（含建設期）還清所有借款，共計 239.82萬元。綜合經濟評價結果表明，該項目既能保證投資者的合理收益，又能確保玉沙路店的正常經營和發展所需的資金。該項目在財務上可 行，能夠按時收回投資，有較好的經濟效益。11.2社會效益分析隆客多以它超前的經營理念和