1、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析相關(guān)問題探討專業(yè)：會(huì)計(jì)學(xué)（國(guó)際會(huì)計(jì)方向）班級(jí)：2009級(jí)2班姓名：毛媛媛目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc357590097 引言 PAGEREF _Toc357590097 h 3 HYPERLINK l _Toc357590098 1房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc357590098 h 4 HYPERLINK l _Toc357590099 1.1房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展的現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc357590099 h 4 HYPERLINK l _Toc357590100 1.2房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析存在的問題

2、 PAGEREF _Toc357590100 h 4 HYPERLINK l _Toc357590101 1.2.1大量預(yù)收賬款致短期負(fù)債劇增，阻礙對(duì)企業(yè)償倩能力的推斷 PAGEREF _Toc357590101 h 5 HYPERLINK l _Toc357590102 1.2.2房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)數(shù)據(jù)對(duì)其盈利能力的反映具有片面性 PAGEREF _Toc357590102 h 6 HYPERLINK l _Toc357590103 1.3房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的改進(jìn)措施 PAGEREF _Toc357590103 h 7 HYPERLINK l _Toc357590104 1.3.1充分利用

3、表外信息 PAGEREF _Toc357590104 h 7 HYPERLINK l _Toc357590105 1.3.2對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的項(xiàng)目進(jìn)行具體分析并做出調(diào)整 PAGEREF _Toc357590105 h 7 HYPERLINK l _Toc357590106 1.3.3重視對(duì)現(xiàn)金流量表的分析 PAGEREF _Toc357590106 h 8 HYPERLINK l _Toc357590107 1.4房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法 PAGEREF _Toc357590107 h 8 HYPERLINK l _Toc357590108 1.4.1依照收款方式分析預(yù)收賬款，確認(rèn)收入 PAGER

4、EF _Toc357590108 h 8 HYPERLINK l _Toc357590109 1.4.2分析開發(fā)成本的構(gòu)成，確認(rèn)成本 PAGEREF _Toc357590109 h 9 HYPERLINK l _Toc357590110 2基于保利房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)報(bào)表常規(guī)分析 PAGEREF _Toc357590110 h 10 HYPERLINK l _Toc357590111 2.1保利地產(chǎn)簡(jiǎn)介 PAGEREF _Toc357590111 h 10 HYPERLINK l _Toc357590112 2.2保利房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)報(bào)表常規(guī)分析 PAGEREF _Toc357590112 h 11

5、 HYPERLINK l _Toc357590113 2.2.1資產(chǎn)狀況分析 PAGEREF _Toc357590113 h 11 HYPERLINK l _Toc357590114 2.2.2償債能力分析 PAGEREF _Toc357590114 h 12 HYPERLINK l _Toc357590115 2.2.3營(yíng)運(yùn)能力分析 PAGEREF _Toc357590115 h 17 HYPERLINK l _Toc357590116 2.2.4盈利能力指標(biāo)分析 PAGEREF _Toc357590116 h 18 HYPERLINK l _Toc357590117 2.2.5成長(zhǎng)性分析

6、PAGEREF _Toc357590117 h 22 HYPERLINK l _Toc357590118 2.3 對(duì)保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的小結(jié) PAGEREF _Toc357590118 h 22 HYPERLINK l _Toc357590119 3房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析以后進(jìn)展趨勢(shì) PAGEREF _Toc357590119 h 24 HYPERLINK l _Toc357590120 3.1 對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表本身的改進(jìn) PAGEREF _Toc357590120 h 24 HYPERLINK l _Toc357590121 3.2 對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表分析指標(biāo)的改進(jìn) PAGEREF _Toc357590

7、121 h 25 HYPERLINK l _Toc357590122 3.3 對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法的改進(jìn) PAGEREF _Toc357590122 h 26 HYPERLINK l _Toc357590123 結(jié)論 PAGEREF _Toc357590123 h 27 HYPERLINK l _Toc357590124 致 謝 PAGEREF _Toc357590124 h 28 HYPERLINK l _Toc357590125 參考文獻(xiàn) PAGEREF _Toc357590125 h 29 HYPERLINK l _Toc357590126 附錄1 保利2009-2011年資產(chǎn)負(fù)債表 PA

8、GEREF _Toc357590126 h 30 HYPERLINK l _Toc357590127 附錄2 保利2009-2011年利潤(rùn)表 PAGEREF _Toc357590127 h 32 HYPERLINK l _Toc357590128 附錄3 保利2009-2011年現(xiàn)金流量表3 PAGEREF _Toc357590128 h 3 摘要財(cái)務(wù)報(bào)表分析是一項(xiàng)重要而細(xì)致的工作，目的是通過分析，認(rèn)清公司的本質(zhì)，找出企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中存在的問題，以評(píng)判當(dāng)前企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，預(yù)測(cè)以后的進(jìn)展趨勢(shì)。報(bào)表解讀,要綜合財(cái)務(wù)治理、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、審計(jì)等相關(guān)的知識(shí),需要結(jié)合財(cái)務(wù)知識(shí)和上市公司公開的披露的消息等非財(cái)務(wù)

9、知識(shí),分析該家公司的現(xiàn)狀。房地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)的一個(gè)細(xì)分產(chǎn)物，其在第三產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中都具有舉足輕重的地位，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展有強(qiáng)烈的“波及效應(yīng)”，它的健康穩(wěn)定進(jìn)展會(huì)給整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定進(jìn)展提供重要基礎(chǔ)。本文第一部分是關(guān)于房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析的現(xiàn)狀概述，要緊闡述了房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展的現(xiàn)狀和房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析存在的問題及改進(jìn)措施；本文第二部分要緊是運(yùn)用財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法并結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特性對(duì)保利地產(chǎn)的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行了全面分析，并針對(duì)保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)表分析中體現(xiàn)的問題給出相應(yīng)的建議。第三部分要緊闡述了房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析以后的進(jìn)展趨勢(shì)，包括各方面的改進(jìn)措施。第四部分得出結(jié)論。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；財(cái)務(wù)報(bào)

10、表分析；進(jìn)展趨勢(shì)Abstract Financial statement analysis is an important and meticulous work, the purpose of financial analysis is to identify the nature of the company, find out the problems existing in the production and operation of the enterprise, in order to judge the financial position of an enterprise,

11、and forecasts the trend of development. Interpretation of report, comprehensive financial management, financial accounting, auditing and related knowledge, combined with financial knowledge and public disclosure of the listed company financial knowledge, analyzes the present situation of the company

12、. Real estate as a niche product, the third industry in the tertiary industry and even the entire national economy has a pivotal position in the real estate industry development has a strong ripple effect, its healthy and stable development to provide important basis for the steady development of th

13、e whole national economy. The first part of this article is about the overview of the status quo of real estate company financial statement analysis, mainly elaborated the real estate industry development present situation and the problems existing in the real estate company financial statement anal

14、ysis and improvement measures; In this paper, the second part mainly is to use financial statement analysis method and combining the characteristics of real estate industry making a comprehensive analysis on the financial statements of the poly real estate, and poly real estate problems reflected in

15、 the financial statement analysis gives corresponding Suggestions. The third part mainly expounds the development trend of the real estate company financial statement analysis in the future, including all aspects of the improvement measures. The fourth part concludes.Keywords: The real estate compan

16、y; Financial statement analysis; Development tendency;引言 隨著經(jīng)濟(jì)全球化的不斷進(jìn)展，會(huì)計(jì)作為世界公認(rèn)的“商業(yè)語言”，逐漸顯示出它日益強(qiáng)大的功能，而作為“商業(yè)語言”載體的財(cái)務(wù)報(bào)表，系統(tǒng)而全面的反應(yīng)了公司的差不多狀況，進(jìn)而成為了利益相關(guān)者了解公司最重要的一種方式。對(duì)一個(gè)陌生公司的分析,利益相關(guān)者入手的途徑確實(shí)是報(bào)表，然而單純從財(cái)務(wù)報(bào)表的簡(jiǎn)單數(shù)字和文字上得不出實(shí)質(zhì)性的結(jié)果，而要利用一定的分析方法和分析技巧，同時(shí)結(jié)合實(shí)際情況，正確認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)報(bào)表本身的局限性和非正常阻礙因素，對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表和現(xiàn)金流量表進(jìn)行全面綜合分析，以便作出科學(xué)決策，那個(gè)系統(tǒng)

17、的動(dòng)態(tài)過程確實(shí)是財(cái)務(wù)報(bào)表分析。隨著房?jī)r(jià)的不斷攀升,政府開始使用宏觀調(diào)控的工具進(jìn)行調(diào)控,如人民銀行提高預(yù)備金率、部分都市開始出臺(tái)限購令,從而抑制房?jī)r(jià)上漲過快。房?jī)r(jià)的下跌,一方面是因?yàn)榉康禺a(chǎn)商資金緊張,若不降價(jià),專門可能就面臨著資金鏈斷裂的危機(jī),另一方面是投資者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期是下行,因此他們采取觀望的態(tài)度。房地產(chǎn)面臨困境的背后是我國(guó)財(cái)政緊張,貨幣正常的緊縮,實(shí)體經(jīng)濟(jì)不佳。基于如此的背景,本文希望通過財(cái)務(wù)報(bào)表，分析房地產(chǎn)行業(yè)的狀況及其進(jìn)展趨勢(shì)，并針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的專門性，對(duì)報(bào)表分析中產(chǎn)生的相關(guān)問題進(jìn)行探討。1房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析現(xiàn)狀1.1房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展的現(xiàn)狀隨著我國(guó)不斷加大的都市化進(jìn)程和住房商品化等重

18、大措施的實(shí)施，近年來我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了高速進(jìn)展時(shí)期。目前，由于房?jī)r(jià)過高帶來專門多社會(huì)負(fù)面的阻礙。國(guó)家公布了限購令等措施抑制房?jī)r(jià)，2012年中國(guó)15個(gè)最大都市的房產(chǎn)交易量同比下降39%就全國(guó)而言10月房產(chǎn)交易量同比下降11.6%，降幅超過了9月份的7%。交易量下降己經(jīng)阻礙到開發(fā)商的現(xiàn)金流，在某些情況下，還阻礙到他們償還銀行貸款的能力。目前的一切政策，都表明政府方面對(duì)樓市的調(diào)控力度可不能放松，直到房?jī)r(jià)回歸合理水平為止。2010年一2011年，央行12次提升預(yù)備金率，這一目的在打擊通脹的努力卻“意外”阻礙到了房地產(chǎn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)屬于典型的資金密集型行業(yè)， 陷入資金鏈困境的開發(fā)商近期開始被迫降價(jià)銷售。

19、而另一方面，我國(guó)自2013年開始，房產(chǎn)稅暫行條例不再暫行，征高額收房產(chǎn)稅，對(duì)本來就慘淡的房地產(chǎn)行業(yè)，無疑是雪上加霜。1.2房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析存在的問題財(cái)務(wù)信息的需求者了解企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)狀況最有效途徑確實(shí)是財(cái)務(wù)報(bào)表分析，對(duì)財(cái)報(bào)表進(jìn)行全面、合理的分析有助于決策者作出正確的決策。財(cái)務(wù)報(bào)表分析的內(nèi)容包括對(duì)企業(yè)償債能力、營(yíng)運(yùn)能力、盈利能力及進(jìn)展能力等方面。傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析理論基于一般的企業(yè)制定出了一系列指標(biāo)來衡量企業(yè)的上述能力，不同的信息需求者基于決策的需要，通過財(cái)務(wù)報(bào)表的分析能夠?qū)ζ髽I(yè)的上述能力進(jìn)行評(píng)價(jià)，以便獵取自己所需要的信息。但房地產(chǎn)企業(yè)與一般的企業(yè)相比，其經(jīng)營(yíng)存在著兩個(gè)顯著的特點(diǎn)，即經(jīng)營(yíng)周

20、期的長(zhǎng)期性和經(jīng)營(yíng)的高風(fēng)險(xiǎn)性。這兩個(gè)特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算不同于一般的其他企業(yè)。由于受其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的阻礙，財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)所反映的信息與其他企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表存在著差異，因此利用傳統(tǒng)財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析存在一定的問題和局限性 。1.2.1大量預(yù)收賬款致短期負(fù)債劇增，阻礙對(duì)企業(yè)償倩能力的推斷按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求，HYPERLINK /news_list_11.html o 房地產(chǎn)房地產(chǎn)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)具備以下條件：工程差不多竣工并驗(yàn)收合格；具有經(jīng)購買方認(rèn)可的結(jié)算通知書；履行了HYPERLINK /news_list_3.html o 銷售銷售合同HYPERLINK /news_lis

21、t_1_16.html o 治理規(guī)定規(guī)定的義務(wù)，且價(jià)款差不多取得或確信能夠取得；HYPERLINK /news_list_1_37.html o 成本治理成本能夠可靠地計(jì)量。然而，房HYPERLINK /news_list_3_12.html o 地產(chǎn)銷售地產(chǎn)從開始預(yù)售到確認(rèn)收入，需通過多個(gè)環(huán)節(jié)，少則數(shù)月，多則三五年，其間巨額的房款收入長(zhǎng)期掛在預(yù)收賬款，一方面增加短期負(fù)債，另一方面減少了房款收入內(nèi)含的所有者權(quán)益。收入的確認(rèn)是以產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)的，因此一般只有等到企業(yè)完成了產(chǎn)品的銷售并實(shí)際轉(zhuǎn)移了產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)才能確認(rèn)收人，同時(shí)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則將產(chǎn)品成本確認(rèn)為當(dāng)期的成本。如此就使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)

22、收益只有等到項(xiàng)目建成并完成銷售以后才能夠得以確認(rèn)，收益的確認(rèn)與企業(yè)實(shí)際的經(jīng)營(yíng)效益并不能完全相匹配，也就使得企業(yè)當(dāng)期確認(rèn)的收益無法真實(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效果。特不是近年房地產(chǎn)高額盈利在財(cái)務(wù)報(bào)表中無法體現(xiàn)，嚴(yán)峻地阻礙了企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的結(jié)果1.2.2房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)數(shù)據(jù)對(duì)其盈利能力的反映具有片面性企業(yè)的盈利能力應(yīng)該反映了其利用資產(chǎn)不斷制造價(jià)值的能力，而這種能力是通過利潤(rùn)表現(xiàn)的，關(guān)于經(jīng)營(yíng)周期短的企業(yè)，由于其收入的取得與其價(jià)值的制造在各個(gè)會(huì)計(jì)期間保持相對(duì)的平衡，利用利潤(rùn)指標(biāo)差不多能夠反映出企業(yè)的價(jià)值制造能力。但關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于其經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)于會(huì)計(jì)周期，而企業(yè)的價(jià)值制造在在整個(gè)經(jīng)營(yíng)周期內(nèi)不斷地進(jìn)行，其

23、收入與成本的確認(rèn)具有時(shí)期性，因此利潤(rùn)數(shù)據(jù)不能反映企業(yè)制造的真實(shí)價(jià)值。除了收入與成本確認(rèn)的時(shí)期性對(duì)利潤(rùn)產(chǎn)生阻礙外，企業(yè)的銷售成本一般以單位面積成本平均計(jì)入各套房屋，而為整個(gè)產(chǎn)品完工和銷售支付的治理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用也以會(huì)計(jì)期間計(jì)入各期，造成成本、費(fèi)用與收入的不配比，房地產(chǎn)HYPERLINK /news_list_12.html o 企業(yè)企業(yè)為了持續(xù)HYPERLINK /news_list_2_3.html o 進(jìn)展戰(zhàn)略進(jìn)展往往會(huì)儲(chǔ)備大量的土地，由此形成的土地成本按購置時(shí)實(shí)際支付的價(jià)款入賬，未包含貨幣時(shí)刻價(jià)值和土地增值部分。特不是近年來，房地產(chǎn)企業(yè)憑借其資金、HYPERLINK /news_

24、list_1_19.html o 品牌治理品牌、政府扶持，以協(xié)議出讓的方式取得了大量廉價(jià)的土地，事實(shí)上際地價(jià)差不多是賬面成本的數(shù)倍，這時(shí)HYPERLINK /news_list_13.html o 財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)報(bào)表顯示的企業(yè)HYPERLINK /news_list_1_34.html o 資產(chǎn)治理資產(chǎn)嚴(yán)峻失實(shí)，阻礙消費(fèi)者進(jìn)行HYPERLINK /news_list_5_10.html o 企業(yè)人力資源企業(yè)HYPERLINK /news_list_9_7.html o 財(cái)務(wù)經(jīng)理財(cái)務(wù)報(bào)表分析。另外，房HYPERLINK /news_list_11_6.html o 地產(chǎn)公司地產(chǎn)企業(yè)在HYPERLINK

25、 /news_list_11_13.html o 房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)過程中有相當(dāng)部分工程款由施工單位墊支，比例高達(dá)3050，時(shí)刻長(zhǎng)達(dá)數(shù)年，施工單位往往對(duì)墊支部分不開發(fā)票，再加上房地產(chǎn)企業(yè)為欠付工程款拖延工程決算時(shí)刻，往往要通過幾個(gè)會(huì)計(jì)年度才能完成，對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)就難以及時(shí)進(jìn)行成本核算，造成賬面成本低于實(shí)際數(shù)。這會(huì)進(jìn)一步扭曲利潤(rùn)指標(biāo)，阻礙報(bào)表使用者對(duì)企業(yè)盈利能力的推斷。1.3房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的改進(jìn)措施依照上述對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析存在的局限性的分析，在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)應(yīng)該充分考慮房地產(chǎn)行業(yè)的專門性，應(yīng)先依照真實(shí)性和配比原則將財(cái)務(wù)報(bào)表作適當(dāng)調(diào)整，對(duì)傳統(tǒng)財(cái)務(wù)分析方法加以改進(jìn)，以正

26、確推斷企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)狀況，而后才能進(jìn)行常規(guī)的企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析。1.3.1充分利用表外信息傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析基于報(bào)表數(shù)據(jù)構(gòu)造了多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)反映企業(yè)的各項(xiàng)能力，但對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來講，由于其報(bào)表數(shù)據(jù)存在著局限，其對(duì)企業(yè)狀況的反映并不一定客觀真實(shí)。而包括財(cái)務(wù)報(bào)表附注在內(nèi)的大量表外信息，能夠?yàn)槲覀冋_地理解和推斷企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的可靠性提供參考。在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)應(yīng)利用表外信息，充分考慮會(huì)計(jì)方法的選擇、期末資產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)對(duì)企業(yè)資產(chǎn)和收益的計(jì)量產(chǎn)生的阻礙。1.3.2對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的項(xiàng)目進(jìn)行具體分析并做出調(diào)整鑒于會(huì)計(jì)報(bào)表中的數(shù)據(jù)受到會(huì)計(jì)準(zhǔn)則約束而可靠性受到阻礙，在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)應(yīng)對(duì)

27、其相應(yīng)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整。分析企業(yè)盈利能力時(shí)應(yīng)對(duì)預(yù)收賬款進(jìn)行詳細(xì)分析，結(jié)合項(xiàng)目完工進(jìn)度調(diào)整相應(yīng)年度收入及成本，并按照配比原則調(diào)整相應(yīng)期間費(fèi)用和稅費(fèi)項(xiàng)目，對(duì)企業(yè)的盈利能力做出合理的推斷。在分析企業(yè)償債能力時(shí)，對(duì)屬于已實(shí)現(xiàn)收入部分的預(yù)收賬款進(jìn)行調(diào)整，合理可能企業(yè)的負(fù)債水平，并結(jié)合資產(chǎn)公允價(jià)值調(diào)整資產(chǎn)項(xiàng)目，正確推斷企業(yè)的償債能力。1.3.3重視對(duì)現(xiàn)金流量表的分析與資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)表項(xiàng)目的編制基礎(chǔ)不同，現(xiàn)金流量表是以收付實(shí)現(xiàn)制來編制的，數(shù)據(jù)具有客觀性。而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講現(xiàn)金流量的獲得相對(duì)利潤(rùn)指標(biāo)對(duì)其生存和進(jìn)展具有更重要的作用，因此對(duì)現(xiàn)金流量表的分析就顯得更為重要。1.4房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法1.4.

28、1依照收款方式分析預(yù)收賬款，確認(rèn)收入房地產(chǎn)由于其商品價(jià)值專門大，收款形式與一般的產(chǎn)品有專門大的不同，分為一次性付款、分期付款、按揭付款等形式。關(guān)于一次性付款的房地產(chǎn)HYPERLINK /news_list_3_2.html o 銷售培訓(xùn)銷售，應(yīng)以應(yīng)收款項(xiàng)的足額到賬作為收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，而不論其是否辦理了房產(chǎn)證，只要房款足額到賬，即可視為HYPERLINK /news_list_1_11.html o 風(fēng)險(xiǎn)治理風(fēng)險(xiǎn)已轉(zhuǎn)移；關(guān)于分期付款的銷售，應(yīng)以HYPERLINK /news_list_1_41.html o 合同治理合同約定的收款日期確認(rèn)收入，然而買方若在合同約定日期有欠付現(xiàn)象，應(yīng)考慮買方的資信

29、HYPERLINK /news_list_14_3.html o 領(lǐng)導(dǎo)能力能力、欠付的金額及欠付頻率等因素，假如買方的資信不佳，欠付的金額過高，或欠付次數(shù)過多，則不能確認(rèn)收入；關(guān)于按揭付款的房地產(chǎn)銷售，應(yīng)待交足首期且按揭款已到賬，方可確認(rèn)收入。依照上述原則將預(yù)收賬款中應(yīng)予確認(rèn)的收入進(jìn)行預(yù)結(jié)轉(zhuǎn)，并計(jì)提銷售稅金及附加。 1.4.2分析開發(fā)成本的構(gòu)成，確認(rèn)成本購入尚未HYPERLINK /news_list_14_2.html o 領(lǐng)導(dǎo)力開發(fā)開發(fā)的土地應(yīng)比照周邊土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，剔除資金成本后大大高于賬面價(jià)值的可認(rèn)同土地增值額，暫估調(diào)增存貨和資本公積；對(duì)應(yīng)入賬而未入賬的工程款按預(yù)算或估算入賬，對(duì)尚未

30、完工的配套工程估價(jià)預(yù)提，使開發(fā)成本盡可能接近實(shí)際；按照收入與成本配比原則預(yù)轉(zhuǎn)成本。 同時(shí)應(yīng)該按照收入與費(fèi)用配比原則調(diào)整收入結(jié)轉(zhuǎn)前發(fā)生的期間費(fèi)用等。2基于保利房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)報(bào)表常規(guī)分析依照以上問題的探討，下面將結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的專門性，以保利地產(chǎn)為例，對(duì)保利地產(chǎn)的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行一系列的常規(guī)分析2.1保利地產(chǎn)簡(jiǎn)介保利房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司(簡(jiǎn)稱保利)由保利集團(tuán)控股,成立至今20余年,于2006年上市。現(xiàn)擁有國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。公司多元化經(jīng)營(yíng),業(yè)務(wù)涉及地產(chǎn)、酒店治理、貿(mào)易等,公司在保利集團(tuán)的支持下,在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,利用優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備優(yōu)勢(shì)困難奮斗,迅速樹立起保利的良好聲譽(yù),形成了巨大的品牌價(jià)值,

31、穩(wěn)固了領(lǐng)先的行業(yè)地位。房地產(chǎn)項(xiàng)目要緊遍及國(guó)內(nèi)的北京、天津、上海、重慶、廣州、深圳、香港等50多個(gè)都市及地區(qū),在十幾個(gè)國(guó)家設(shè)有子公司和辦事處。保利地產(chǎn)在全國(guó)的布局策略以北上廣為基點(diǎn),向全國(guó)福射。公司整體的業(yè)務(wù)從商品房開始拓展到上下游的建筑施工、物業(yè)、相關(guān)經(jīng)營(yíng)等。總的來講,保利地產(chǎn)基于住宅商品房的開發(fā),進(jìn)行有效的拓展,擴(kuò)展到相關(guān)物業(yè)。公司落實(shí)的進(jìn)展戰(zhàn)略是“三個(gè)中心,相對(duì)發(fā)散”,公司以大型都市為中心,發(fā)散到二級(jí)甚至三級(jí)都市;以房地產(chǎn)為中心,發(fā)散到上下游產(chǎn)業(yè);以商品住宅的開發(fā)為中心,發(fā)散到相關(guān)領(lǐng)域。在20年的進(jìn)展中,努力提高效益,適度操縱開發(fā)規(guī)模,從而提高自己收益,同時(shí)企業(yè)高管亦重視公司的資金運(yùn)作,在

32、公司領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下,樹立了良好的行業(yè)形象,建立了卓越、務(wù)實(shí)的行業(yè)口碑。2.2保利房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)報(bào)表常規(guī)分析2.2.1資產(chǎn)狀況分析表2-1 固定資產(chǎn)/流淌資產(chǎn)比例年份200920102011固定資產(chǎn)/流淌資產(chǎn)比例0.00230.00220.0050保利公司2011年的固/流比例比2010年有大幅度的提高,要緊是固定資產(chǎn)規(guī)模變大,保利公司的固定資產(chǎn)增加的比例比較大,要緊由于房屋等建筑物增加的比重比較大。表2-2 保利地產(chǎn)流淌資產(chǎn)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)會(huì)計(jì)期間貨幣資金應(yīng)收賬款凈額預(yù)付款項(xiàng)凈額其他應(yīng)收款凈額存貨凈額流淌資產(chǎn)合計(jì)200917.21%0.53%13.82%0.53%67.91%88,504,161,24

33、2.0201013.06%0.40%9.12%2.50%74.93%146,671,656,739.1020119.66%0.56%6.67%2.20%80.91%187,991,387,510.53由上表能夠看出,保利的貨幣資金比例連年下降,保利應(yīng)該加強(qiáng)銷售,及時(shí)出臺(tái)相關(guān)銷售政策,加強(qiáng)資金回籠速度,也同時(shí)看到存貨比例連年上升,這兩項(xiàng)比例均低于行業(yè)平均水平,應(yīng)加強(qiáng)銷售治理。表2-3 應(yīng)收賬款與收入比例會(huì)計(jì)年度200920102011應(yīng)收賬款與收入比例0.0200.0160.022保利的2011年12月31日的應(yīng)收賬款的賬面價(jià)值為1,057,645,022.59, 2010年12月31日的應(yīng)收賬

34、款587,179,871.06,上升了80.12%。要緊公司報(bào)告期內(nèi)收入增加所致。由賬齡分析能夠得到,2011年的1年以內(nèi)的應(yīng)收賬款為76.61%,而2010年的1年以內(nèi)的應(yīng)收賬款為81.31%,講明保利公司應(yīng)加強(qiáng)應(yīng)收賬款的治理,提高應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率。2.2.2償債能力分析償債能力決定企業(yè)的生存,關(guān)注企業(yè)財(cái)務(wù)狀況就需要關(guān)注償債能力,償債能力分短期償債能力和長(zhǎng)期償債能力。表2-4 短期償債能力指標(biāo)流淌比率速動(dòng)比率現(xiàn)金比率20092.310.740.420102130.530.2820111.910.360.18償債能力與公司的進(jìn)展緊密相關(guān),假如公司資不抵債或是沒有足夠的現(xiàn)金流來還款,那么公司就面

35、臨破產(chǎn)的危機(jī),因此償債能力是股東、債權(quán)人以及任何的利益相關(guān)者都特不關(guān)注的,阻礙一個(gè)企業(yè)是否能夠可持續(xù)經(jīng)營(yíng).關(guān)于流淌比率的最佳界定,不同的人有著不同的標(biāo)準(zhǔn),關(guān)于債權(quán)人來講,確信是希望該指標(biāo)越大越好,這是公司可使用資金充足的表現(xiàn),但關(guān)于股東來講,他們要權(quán)衡公司的經(jīng)營(yíng)性和財(cái)務(wù)費(fèi)用,他們就會(huì)有不同的標(biāo)準(zhǔn)。通過上述表能夠看出,保利地產(chǎn)的流淌性比較好，由于2011年政策趨緊,導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)流淌性大幅度下降，保利地產(chǎn)的流淌性也變差，存貨和在建工程在房地產(chǎn)行業(yè)中占用了大量的資金,且隨著這兩年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控日趨嚴(yán)厲,存貨的變現(xiàn)有著諸多的不確定性,因此,在那個(gè)專門的行業(yè)中,我認(rèn)為相比流淌比率來講,速動(dòng)比率有更高的

36、參考價(jià)值。速動(dòng)比率確實(shí)是速動(dòng)資產(chǎn)/流淌負(fù)債,速動(dòng)資產(chǎn)也確實(shí)是流淌資產(chǎn)中扣除了存貨的資產(chǎn),像流淌比率一樣,那個(gè)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)也因人而異,參考整個(gè)行業(yè)的平均值后,那個(gè)指標(biāo)具有更多的參考性。然而，保利的速動(dòng)比率連續(xù)三年下降,結(jié)合公司的短期借款、應(yīng)收賬款來看,我認(rèn)為公司的在擴(kuò)大了經(jīng)營(yíng)規(guī)模的同時(shí)也增加了存貨的儲(chǔ)備,導(dǎo)致了公司銷售收入的下降。這要緊是房地產(chǎn)企業(yè)是在封頂后開始銷售,然而現(xiàn)在收到的現(xiàn)金不能直接確認(rèn)收入,而只能計(jì)入到“預(yù)收”中,因此也無法結(jié)轉(zhuǎn)成本。2011年保利的“預(yù)收賬款”相比2010年增長(zhǎng)了 154%,公司由于預(yù)售商品房,實(shí)際的償債能力有一定的提高,但由于會(huì)計(jì)規(guī)定,沒有結(jié)轉(zhuǎn)成本導(dǎo)致公司的速動(dòng)比率

37、下降。假如講流淌比率受存貨的阻礙,速動(dòng)比率受其他資產(chǎn)變現(xiàn)的阻礙,那么現(xiàn)金比率則相對(duì)可靠的多,它是公司現(xiàn)金類資產(chǎn)/流淌負(fù)債,公司的這類資產(chǎn)幾乎沒有變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn),或是風(fēng)險(xiǎn)專門小,從另一個(gè)角度上反應(yīng)了公司的償債能力,然而該指標(biāo)不能太高,因?yàn)槲覀兌济靼坠菊加矛F(xiàn)金是有成本的,假如公司現(xiàn)金過多,就容易造成資源的白費(fèi),成本上升。在慣例中,大伙兒認(rèn)為現(xiàn)金比率在20%左右較合理。由于受政策趨緊阻礙,保利地產(chǎn)的現(xiàn)金流淌比率有一定幅度的下降。保利的現(xiàn)金比率較差,低于20%,其現(xiàn)金償債能力較弱,三年來連續(xù)下降。然而深入分析保利的流淌負(fù)債,其中“預(yù)收賬款”占了專門大一部分,講明其銷售連年增長(zhǎng)，故總的來看,保利的償債能力

38、不算弱。從保利地產(chǎn)的短期償債能力來看，保利的各項(xiàng)比率較低，其要緊緣故是這幾年不斷開發(fā)新的地產(chǎn)項(xiàng)目，但能夠看出流淌負(fù)債中預(yù)收賬款增長(zhǎng)較多,沒有太大的償債壓力,但保利地產(chǎn)仍然應(yīng)該重視現(xiàn)金流量，加強(qiáng)現(xiàn)金流量治理。表2-5 長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債率有形資產(chǎn)凈值債務(wù)率權(quán)益負(fù)債比率權(quán)益系數(shù)債務(wù)償付比率利息保障倍數(shù)20090.72.510.43.581.16-54.9120100.794.04-5.3720110.784.340.235.530.99-23.69公司總資產(chǎn)的總額、結(jié)構(gòu)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況、資產(chǎn)流轉(zhuǎn)的穩(wěn)定性等都會(huì)阻礙到公司的長(zhǎng)期償債能力。一方面公司的持續(xù)經(jīng)營(yíng)是公司利潤(rùn)的源泉,反映了公司穩(wěn)定現(xiàn)金流的

39、情況,另一方面公司的所有者權(quán)益總額反映了投資者對(duì)該公司的可承受風(fēng)險(xiǎn)和以后的預(yù)期,因此負(fù)債也從另一方面反映了另一類利益相關(guān)者對(duì)公司的評(píng)價(jià)。因此,我們通過資產(chǎn)負(fù)債率、權(quán)益負(fù)債比率、利息保障倍數(shù)等指標(biāo)來分析企業(yè)長(zhǎng)期償債能力。由于杠桿效應(yīng)的存在,公司的投資者更希望通用負(fù)債經(jīng)營(yíng)來獲得更多的好處,然而負(fù)債一旦增加,債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越高,他們又不情愿,他們都希望借出去的鈔票歸還能有所保證。所有者權(quán)益比率是資產(chǎn)負(fù)債率的變式,差不多上對(duì)公司長(zhǎng)期償債能力的衡量,只是是從不同的角度動(dòng)身。保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率、有形資產(chǎn)凈值債務(wù)率都專門高。這兩個(gè)比率,尤其是有形資產(chǎn)負(fù)債率,排除了不能趕忙變現(xiàn)的無形資產(chǎn),遞延所得稅等的阻

40、礙。更能講明企業(yè)長(zhǎng)短期資產(chǎn)支撐企業(yè)資產(chǎn)的能力。一般來講,企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率不應(yīng)大于70%,否則債權(quán)人會(huì)承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn),近年來,保利進(jìn)行了大規(guī)模的融資行為(包括股權(quán)融資和債券融資),在2011年末,保利地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率盡管大于70%,但低于行業(yè)平均水平，保持著穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債率,為公司進(jìn)一步利用財(cái)務(wù)杠桿打下了基礎(chǔ)。利息保障倍數(shù)是衡量企業(yè)償付到期利息的能力,常用于評(píng)價(jià)企業(yè)用效益支付利息費(fèi)用的能力和債權(quán)人投資的安全性。一般來講,利息保障倍數(shù)越大,講明債權(quán)人越安全,若此比率小于1,講明企業(yè)有債務(wù)危機(jī),不僅無法還本金,甚至支付利息都存在困難。從表格上看,保利的利息保障倍數(shù)小于1，而且專門低甚至出現(xiàn)負(fù)數(shù)，存在一定

41、的債務(wù)危機(jī)。資本結(jié)構(gòu)的合理性是保證公司長(zhǎng)期負(fù)債能按時(shí)償還的一個(gè)重要條件。下面將從資本資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的角度來分析保利地產(chǎn)。下圖均以萬為單位。圖2-1 資本結(jié)構(gòu)圖2-2 資產(chǎn)結(jié)構(gòu)從上圖來看,保利的資產(chǎn)中流淌資產(chǎn)比重大,高于行業(yè)平均比重;籌資方式要緊由短期籌資方式構(gòu)成, 但保利地產(chǎn)的流淌資金大部分由長(zhǎng)期借款組成,相對(duì)穩(wěn)定,風(fēng)險(xiǎn)也不大,屬于穩(wěn)健型資本資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。2.2.3營(yíng)運(yùn)能力分析營(yíng)運(yùn)能力反映了公司對(duì)資產(chǎn)利用的效率,即用多少的資產(chǎn)來獲得多少的收益,以下將從短期資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力和長(zhǎng)期資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力兩方面來分析保利地產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)能力。表2-6 存貨周轉(zhuǎn)率會(huì)計(jì)年度200920102011存貨周轉(zhuǎn)率0.290.280.23存

42、貨是企業(yè)核心的價(jià)值,是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的籌碼,是企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的基礎(chǔ),關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè),存貨何時(shí)變現(xiàn),如何變現(xiàn)受國(guó)家政策的阻礙巨大,因此存貨的治理尤為重要。加快存貨的周轉(zhuǎn),也是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成敗的關(guān)鍵.從2009年2011年,保利的存貨周轉(zhuǎn)率有下降的趨勢(shì),這要緊是由于一方面公司不斷拿地蓋房子導(dǎo)致存貨的增加,另一方面從2011年以來,房地產(chǎn)行業(yè)的銷售并不樂觀,銷售的增長(zhǎng)沒有跟上。從上述表格能夠看出,在2011年保利地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率有所降低, 保利地產(chǎn)的前三季的銷售收入比上年同期增加了26%,而存貨周轉(zhuǎn)率的降低幅度較大,也顯示了公司銷售狀況出現(xiàn)一定的困難,積壓在手里的項(xiàng)目較多,容易有發(fā)生跌價(jià)損失的風(fēng)險(xiǎn)較大。

43、隨著公司業(yè)務(wù)的增加,存貨也相應(yīng)的增加,因此公司的存貨量是公司賴以生存和進(jìn)展的基石。存貨的結(jié)構(gòu)也體現(xiàn)了公司在資源配置上的策略。因此,一方面在建產(chǎn)品應(yīng)該保持合理的數(shù)量,另一方面存貨周轉(zhuǎn)率只要在一定的范圍內(nèi)差不多上正常的。然而公司依舊應(yīng)該從優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)入手,盤活資產(chǎn)、提高資產(chǎn)的利用效率,最大限度地發(fā)揮公司的規(guī)模效應(yīng),使存貨的增長(zhǎng)和銷售的增長(zhǎng)都保持在合理的水平。表2-7 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率會(huì)計(jì)年度200920102011固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率116.42135.6674.50總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.32030.27保利地產(chǎn)2011年固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率大幅度降低,要緊由于固定資產(chǎn)增加了7084萬。但總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也下降幅度比較大,這要緊

44、是由于保利的2011年存貨周轉(zhuǎn)率和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率都下降。存貨周轉(zhuǎn)率的下降導(dǎo)致了總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的降低,因此公司需要在存貨的治理上下功夫。從以上的分析看來，保利地產(chǎn)應(yīng)該對(duì)其應(yīng)收賬款和固定資產(chǎn)的治理更細(xì)致,從2010年開始,國(guó)家從宏觀上開始調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),導(dǎo)致其不得不拿地后迅速建房,完工后又因?yàn)橘Y金的壓力,不得不讓利促銷。治理層應(yīng)該對(duì)存貨做好精細(xì)化的治理。2.2.4盈利能力指標(biāo)分析盈利是公司得以生存和進(jìn)展的動(dòng)力,是投資者選擇投資目標(biāo)的緣故,是債權(quán)人回收債權(quán)獵取利息的保證。表2-8 資產(chǎn)收益率和凈資產(chǎn)收益率會(huì)計(jì)年度200920102011資產(chǎn)收益率0.040.030.03凈資產(chǎn)收益率9從上表能夠看出,保

45、利地產(chǎn)資產(chǎn)收益率和凈資產(chǎn)收益率都專門穩(wěn)定,充分講明治理層關(guān)于資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)治理能力專門卓越,在外界環(huán)境波動(dòng)的情況下,及時(shí)調(diào)整進(jìn)展方向。關(guān)于以后的進(jìn)展趨勢(shì),首先要看房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)展趨勢(shì),目前調(diào)控政策沒有松動(dòng)的跡象,交易量和房?jī)r(jià)不斷下降,考慮到公司的種種問題，保利地產(chǎn)乃至整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的以后走向事實(shí)上并不明朗。表2-9 經(jīng)營(yíng)指數(shù)會(huì)計(jì)年度200920102011經(jīng)營(yíng)指數(shù)-0.2856-4.0634-1.8683經(jīng)營(yíng)指數(shù)等于經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量/公司凈利潤(rùn),該指標(biāo)一方面體現(xiàn)了公司盈利的水平,另一方面也體現(xiàn)了公司盈利的質(zhì)量。從表格能夠看出,保利地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)指數(shù)變動(dòng)幅度特不大,這些指標(biāo)反映出公司資金有著一定的不確定。房

46、地產(chǎn)行業(yè)的專門性決定,十年的黃金期導(dǎo)致地產(chǎn)公司前兩年瘋狂拿地。造成公司現(xiàn)金回流的困難要緊也在于此,而在今年商品房存量較高,存貨沒有及時(shí)銷售,造成一定的積壓。這是保利面臨的問題,也向保利的治理當(dāng)局提出了問題如何將存貨合理變現(xiàn),加強(qiáng)現(xiàn)金流的治理。為此,保利地產(chǎn)在銷售上應(yīng)采取有效的措施,消化庫存,采納不同的策略進(jìn)行租售,同時(shí)對(duì)不同的項(xiàng)目采納不同的考核方式,重新擬定項(xiàng)目打算，以降低現(xiàn)金流出。表2-10 每股現(xiàn)金流量會(huì)計(jì)年度200920102011每股現(xiàn)金流量-0.33-4.89-1.33一家公司的每股現(xiàn)金流量越高,講明這家公司的每股一般股在一個(gè)會(huì)計(jì)年度內(nèi)所賺得的現(xiàn)金流量越多;反之,則表示每股一般股所賺

47、得的現(xiàn)金流量越少。公司現(xiàn)金流強(qiáng)勁,專門大程度上表明主營(yíng)業(yè)務(wù)收入回款力度較大,產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng),公司信用度高,經(jīng)營(yíng)進(jìn)展前景有潛力。從上述表格能夠看出,保利的11年底的現(xiàn)金流量均為負(fù)數(shù),截至10月26日,共有70家房地產(chǎn)上市公司披露了第三季度財(cái)報(bào),七成房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù),超過四成房企凈利潤(rùn)下滑甚至虧損,80%以上房企負(fù)債同比增加。整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)面臨的是中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑,地點(diǎn)財(cái)政緊張,政策調(diào)控力度加強(qiáng)。保利的每股現(xiàn)金流量比較低，連續(xù)三年每股現(xiàn)金流量為負(fù)數(shù),應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)金流的治理。圖2-3 營(yíng)業(yè)毛利率營(yíng)業(yè)毛利率等于營(yíng)業(yè)毛利額/營(yíng)業(yè)凈收入。該指標(biāo)不僅反映了公司的經(jīng)營(yíng)水平和經(jīng)營(yíng)效率,營(yíng)業(yè)毛利率是公司可支配利潤(rùn)的來

48、源,該指標(biāo)越強(qiáng),能抵消的成本越多,每一產(chǎn)品產(chǎn)生的利潤(rùn)就越多。從上表能夠看出，保利三年間盈利的波動(dòng)比較大,10年底比09年底指標(biāo)有一定程度的降低。然而我們必須注意到，這一指標(biāo)更多反映的往常年度的銷量實(shí)現(xiàn)的收入。由于房地產(chǎn)行業(yè)差不多上交房后才確認(rèn)收入,托去年和前年房地產(chǎn)銷量的福,今年房地產(chǎn)企業(yè)能夠維持全年業(yè)績(jī).表2-11 預(yù)收賬款會(huì)計(jì)年度200920102011預(yù)收賬款2,983,043.305,154,432.857,092,822.63從該表,能夠看出,保利地產(chǎn)的預(yù)收賬款有所增加,然而認(rèn)真分析,能夠看出保利地產(chǎn)2011年預(yù)收賬款增幅由72.79%下降到37.60%,由于房地產(chǎn)的專門性,多銷售期

49、房,在交房的前一年、前兩年都差不多收到了款項(xiàng),直到業(yè)主收房后,才能確認(rèn)為收入。因此我們要分析房地產(chǎn)的現(xiàn)狀,不能看利潤(rùn),利潤(rùn)代表的是去年、前年交易實(shí)現(xiàn)的收入,而不是當(dāng)期的收入,要側(cè)重看預(yù)收賬款。保利的預(yù)收賬款增幅都下降專門大,能夠看出企業(yè)的銷售開始困難,不如以往年份的增長(zhǎng)快,需要調(diào)整進(jìn)展方向,多元化經(jīng)營(yíng),開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)等地產(chǎn)新模式。從盈利能力分析上看，保利地產(chǎn)的資產(chǎn)和凈資產(chǎn)收益率變動(dòng)較大,要緊由于公司的資產(chǎn)規(guī)模比較大,受整個(gè)行業(yè)波動(dòng)阻礙比較大。從經(jīng)營(yíng)指數(shù)和每股現(xiàn)金流量來看, 保利略顯不穩(wěn)定。保利的毛利率波動(dòng)相對(duì)比較大,預(yù)收賬款的增長(zhǎng)幅度下降專門快,需要更多的推進(jìn)銷售,推進(jìn)精確化治理。然而目前保利的

50、預(yù)收款金額龐大,能夠應(yīng)付經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流缺口。2.2.5成長(zhǎng)性分析表2-12 成長(zhǎng)性分析指標(biāo)會(huì)計(jì)年度200920102011主營(yíng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)率0.480.56031凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率0.780.180.19總資產(chǎn)擴(kuò)張率0.670.70.28從表格能夠看出, 保利的各項(xiàng)增長(zhǎng)率有專門大的波動(dòng),10年是大規(guī)模擴(kuò)張的一年,依靠于當(dāng)時(shí)整個(gè)行業(yè)蓬勃進(jìn)展,11年的總資產(chǎn)擴(kuò)張率和主營(yíng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)率有所放緩,應(yīng)對(duì)行業(yè)狀況,適度放慢腳步。由于房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控力度短期可不能降低, 12年,保利再度將擴(kuò)張速度放緩,進(jìn)一步調(diào)整了公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的結(jié)構(gòu)。2.3 對(duì)保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的小結(jié)綜合償債能力、營(yíng)運(yùn)能力、盈利能力、成長(zhǎng)性分析來看,

51、保利在整體行業(yè)處于大波動(dòng)的狀況下,盈利狀況處于專門大的波動(dòng),比上年下降一定幅度,應(yīng)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu),適應(yīng)消費(fèi)群體,同時(shí)加強(qiáng)存貨、應(yīng)收賬款、現(xiàn)金流的治理。在國(guó)家大力宏觀調(diào)控的政策下,對(duì)公司的資金更是一場(chǎng)考驗(yàn),鑒于國(guó)家在2012年對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控并沒有松動(dòng)的情況下,建議保利地產(chǎn)在銷售策略上注意要以增加銷售,加速回款為指導(dǎo)思想,為公司迅速補(bǔ)充現(xiàn)金流,同時(shí)借助于財(cái)務(wù)杠桿,開拓融資渠道,拓寬思路,從金融、銷售上入手。2011年己經(jīng)出現(xiàn)了一批小房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的案例,歸根到底差不多上資金鏈斷裂,因此保利地產(chǎn)面臨的情況不是個(gè)例,而是整個(gè)行業(yè)在高速擴(kuò)張后必定面臨的問題,企業(yè)更需要從財(cái)務(wù)上下功夫,在困境中尋求自己進(jìn)展的

52、道路。從目前保利的治理現(xiàn)狀來看,建議進(jìn)一步優(yōu)化存貨結(jié)構(gòu),適度操縱存貨數(shù)量。在這一輪行業(yè)調(diào)控中,行業(yè)要經(jīng)歷一次大洗牌,如2010年房地產(chǎn)行業(yè)并購多達(dá)84起,為所有行業(yè)之龍頭,涉及金額高達(dá)25.8億美元。2011年,房地產(chǎn)行業(yè)的并購速度接著加快,并購案不斷增多,2011年上半年房地產(chǎn)行業(yè)并購數(shù)量已達(dá)到57起,相比2010年上半年增加了27起。截止2011年底,房地產(chǎn)行業(yè)的并購案數(shù)量總量已突破100起,超過2010年全年的數(shù)量。綜上所述,只有穩(wěn)定的市場(chǎng)占有者,企業(yè)豐富產(chǎn)品線,不是單一的高端品種,薄利多銷、加快貨款回款率,才能歷經(jīng)數(shù)個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控周期而能屹立不倒。3房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析以后進(jìn)展趨勢(shì)現(xiàn)行

53、的財(cái)務(wù)報(bào)表分析體系，在整個(gè)自軀體系上也存在局限性，尤其是房地產(chǎn)如此的專門行業(yè)，在可預(yù)見的以后里，財(cái)務(wù)報(bào)表分析體系一定會(huì)更科學(xué)完整。3.1 對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表本身的改進(jìn)第一，加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表附注的分析。依據(jù)中華人民共和國(guó)公司法、中華人民共和國(guó)證券法等法律法規(guī)，房地產(chǎn)公司在財(cái)務(wù)報(bào)表附注中，除披露一些必要信息外，還必須額外披露質(zhì)量保證金、維修基金和存貨核算方法、合并開發(fā)項(xiàng)目編制報(bào)表時(shí)采納的方法等一系列內(nèi)容，因此，房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)報(bào)表附注是其財(cái)務(wù)報(bào)表分析必不可少的一部分，能夠關(guān)心理解會(huì)計(jì)報(bào)表的內(nèi)容而對(duì)有關(guān)項(xiàng)目等所作的解釋，能夠更好的滿足報(bào)表使用者的需要。第二，加強(qiáng)物價(jià)變動(dòng)會(huì)計(jì)研究，增強(qiáng)其操作性和應(yīng)用性。如何消除

54、通貨膨脹對(duì)會(huì)計(jì)信息的阻礙，增強(qiáng)財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性和可比性，已成為現(xiàn)時(shí)期我國(guó)會(huì)計(jì)界迫切需要解決的問題。房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)周期較長(zhǎng)，通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)公司的阻礙因此更為深刻。從國(guó)際上看，多數(shù)國(guó)家將一般貨幣購買力調(diào)整的財(cái)務(wù)報(bào)表和現(xiàn)值的財(cái)務(wù)報(bào)表同時(shí)作為補(bǔ)充報(bào)表。但我國(guó)關(guān)于通貨膨脹會(huì)計(jì)理論的研究還專門不成熟，應(yīng)加強(qiáng)這方面的研究。第三，嚴(yán)格執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，盡可能地減少同一類經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)采取不同的會(huì)計(jì)處理方法和可能，減少人為操縱空間，使同行業(yè)間統(tǒng)一口徑，更具可比性。3.2 對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表分析指標(biāo)的改進(jìn)應(yīng)加入現(xiàn)金流量分析指標(biāo)及安全邊際分析指標(biāo)。現(xiàn)金流量和會(huì)計(jì)利潤(rùn)反映了不同維度的會(huì)計(jì)信息，二者具有專門強(qiáng)的互補(bǔ)性。現(xiàn)實(shí)環(huán)境下，

55、現(xiàn)金流量信息的分析特不重要。一是補(bǔ)充盈利能力的指標(biāo)。補(bǔ)充經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)衾麧?rùn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，全部活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)衾麧?rùn)，這三項(xiàng)指標(biāo)能從總體上反映出在企業(yè)利潤(rùn)中有多大比例的現(xiàn)金支持，從而關(guān)心使用者推斷利潤(rùn)的現(xiàn)金保障程度。對(duì)房地產(chǎn)如此現(xiàn)金為王的行業(yè)，現(xiàn)金流尤為重要。二是增加獲現(xiàn)能力指標(biāo)。增加凈資產(chǎn)現(xiàn)金回收率和主營(yíng)業(yè)務(wù)收現(xiàn)率。凈資產(chǎn)現(xiàn)金回收率=經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量平均凈資產(chǎn)，該指標(biāo)是對(duì)凈資產(chǎn)收益率的有效補(bǔ)充，它更注重現(xiàn)金概念，也更真實(shí)可靠，通過對(duì)比凈資產(chǎn)收益率和凈資產(chǎn)現(xiàn)金回收率，就能夠暴露出那些提早確認(rèn)收入的問題；主營(yíng)業(yè)務(wù)收現(xiàn)率=銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，該指標(biāo)能夠評(píng)價(jià)企業(yè)的

56、銷售質(zhì)量，通過分析能夠了解企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入有多大比例轉(zhuǎn)換成了現(xiàn)金，又有多少以應(yīng)收賬款的形式存在。三是完善償債能力的指標(biāo)。如現(xiàn)金到期債務(wù)比=全部活動(dòng)現(xiàn)金凈流量流淌負(fù)債、現(xiàn)金債務(wù)總額比=全部活動(dòng)現(xiàn)金凈流量(流淌負(fù)債+長(zhǎng)期負(fù)債)、利息保障倍數(shù)=經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量財(cái)務(wù)費(fèi)用，前兩項(xiàng)指標(biāo)能有效地反映公司所有活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量對(duì)到期債務(wù)的保障程度，能穩(wěn)健地反映企業(yè)的償債能力，幸免了全部賬面利潤(rùn)能夠進(jìn)行全部及時(shí)支付的假象。利息保障倍數(shù)能有效地反映經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金償還債務(wù)利息的能力。四是增強(qiáng)營(yíng)運(yùn)能力的指標(biāo)。如經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量資產(chǎn)總額等，以充分揭示正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶給企業(yè)的現(xiàn)金及其等價(jià)物。這些指標(biāo)都能夠?yàn)樾畔⑹褂谜咛峁┱嬲煽康男畔ⅰ?.3 對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法的改進(jìn)就分析方法而言，要注意定量分析與定性分析相結(jié)合，動(dòng)態(tài)分析和靜態(tài)分析相結(jié)合，個(gè)不分析與綜合分析相結(jié)合。此外，要加大時(shí)刻序列分析法的運(yùn)用。時(shí)刻序列分析是將某一現(xiàn)象所發(fā)生的數(shù)量變化，按時(shí)刻的先后順序排列，以揭示隨著時(shí)刻的推移這一現(xiàn)象的進(jìn)展規(guī)律，