1、PAGE PAGE 64齊魯澗橋商業部分齊魯澗橋商業部分營銷推廣建議2007.1.15目 錄前言章丘市商業地產發展現狀及競爭態勢丘傳統商業格局匯泉路傳統商圈各商場分析傳統商業街區分析章丘新興商業項目及其特點本項目商業部分的基本概況本項目商業部分SWOT分析商業部分定為策推廣主題定位消費群體定位業態定位價格定位銷售方式定位商業部分營銷推廣思路銷售模式的確定商業營銷推廣的啟動時間招商部啟動時間營銷推廣節點建議各階段營銷活動前言前言2006年，齊魯置業在相關合作單位的積極配合下，齊魯澗橋項目住宅部分銷售取得了驕人的業績，伴隨著項目二期工程的啟動，項目商業部分即將進行整合推廣，06年章丘商業地產集中放

2、量，市場競爭壓力加大，對07年齊魯澗橋的商業銷售提出了更高的要求，為了更好的完成新年度商業銷售的目標，本建議綜合市場、產品、經營、定位的項目綜合因素，做出新年度商業部分的營銷推廣建議。章丘市商業地產發展現狀及競爭態勢（一）章丘市傳統商業格局章丘市面積較小，傳統商業格局并不發達，但總體商業格局清晰，主要集中在市區中心區域，以匯泉路、明水大街、秀水大街、山泉路幾條路段，通過各路段的龍頭商業帶動形成一個大的商業中心區域。其他區域商業氛圍不濃，未形成成熟的商圈。本區域以路段劃分可細分可以下幾個次級商圈。1、匯泉路中心商圈匯泉路位于章丘市區核心地帶。匯泉路商圈是繼章丘市老商業區拆遷后興起的中心商圈，章丘

3、市區傳統商業氣氛最為濃厚的商業區域。該商圈處于章丘市中心，集中了各種商業業態，分布著百貨大樓、供銷大廈、商業大廈、華聯商廈等大型的商場，以及專專業店、臨街店鋪等眾多形式，經營種類涉及服裝、手機、百貨、快餐、化妝品、鐘表、眼鏡、圖書、美容等眾多種類。匯泉路商圈客源廣泛，主要為市區內中高收入階層為主。作為章丘的傳統核心商圈，不僅有大量的本市消費者前來購物，同時由于臨近百脈泉公園等旅游景點，也吸引了一部分外來旅游消費者和外地消費者。2、明水大街商圈明水大街商圈主要由位于明水大街中部的明水服裝批發市場為龍頭帶動周邊臨街店面組成。經營種類主要以服裝批發、零售為主，兼有餐飲、金融、小型超市等業態。明水服裝

4、批發市場經營檔次較低，客源較廣，明水服裝批發市場作為中心商圈的有利充，吸引了市區內大批中低收入人群及周邊縣市的居民前來購物。3、秀水大街商圈秀水大街是新興商圈，主要以秀江商業城為龍頭。秀江商業城也為服裝批發零售為主。在經營檔次和經營業態上和明水大街商圈極為相似，但商業氛圍相對明水服裝城有所下降。匯泉路傳統商圈各大商場分析：章丘百貨大樓業態分布： 一層：日用百貨；二層：服裝鞋帽；三層：家具廣場。主要消費人群、人群密度：目前尚未改造的百貨大樓吸引的消費人群多為中低檔次。一、二層人流量相對較多，三層家具城人流量甚少。預計改造后的百貨大樓將吸引更多高檔次的消費者，一層多以年輕女士為主，二層以中產以上階

5、級為主，三層會吸引1825歲的青年男女消費者。租金：1、2層租金700850元/平米/年 單層面積：1500平米 空置率0三層租金 550-700元/平米/年 單層面積：1000平米 空置率15%備注：此大樓將于今年春節后進行全面裝修，一層保留原有業態以化妝品百貨為主；二層面向高端客戶以中高檔精品服飾、鞋帽針織為主，三層將去除現有的家具營銷，面向大眾以中低檔服飾為主打。供銷大廈業態分布：一層手機為主，兼有音像制品；夾層是移動的營業廳；二樓為家電專賣；商場入口處沿街商鋪5間，經營手機銷售及修理；三層 以經營中低檔家紡、服裝類為主。經營規模和檔次：個體經營（無品牌入駐），章丘規模最大的手機專營商場

6、。主要消費人群、人群密度：中、青年人為主，商場入口處商鋪人流量較多，一樓人流量較多，二、三樓人流量稀少。租金：一層 900-1150 元/平米/年 二層 700-900 元/平米/年三層 550-620 元/平米/年商場入口處沿街商鋪 950-1200 元/平米/年備注：一樓面積1200平米左右出租率90% ，個別業主在春節后準備退出該商場。商鋪面積8到20平米左右，部分大面積商鋪承受租金壓力較大，正尋求合租方；商場入口處沿街商鋪無空置，且經營者多為老業戶。章丘商廈業態分布：一層化妝品百貨及小型超市，二層中檔鞋帽、服裝針織品，三層家電文體類產品，四層電腦數碼制品。經營規模和檔次：章丘規模較大的

7、電腦專營商場、中檔次。主要消費人群、人群密度：中檔消費者為主，一、二層人流量較多，三層人流量較少，四層多吸引年輕消費者。經營狀況：個體經營，有品牌入住（方正、聯想、海爾、海信、清華同方等）無空置，目前鋪位較熱，有多家新業主欲入住，無鋪位供應。租金：二層中高檔鞋柜區 1300元/平米/年四層海信品牌專賣20平米 550元/平米/年備注：二層出租率100% ，四層1000平米左右出租率95%左右，已預定至05年9月,供不應求。周邊較全：郵政局、農行、聯通、餐飲等一應俱全。由于靠近市政府、黨委機關等政治中心以及百脈公園、廣場等文化娛樂場所，交通便利，商業氛圍濃厚。五環大廈業態分布：負一層（金匯超市）

8、經營鞋帽服裝針織品，一層食品百貨超市為國營正在裝修中，二層全部為中檔服裝。經營規模和檔次：負一層經營貨品較為雜亂，多為中低檔；二層服裝以中檔為主打。主要消費人群、人群密度：負一層人流密度較大，18-25歲青年人為主，；二層人流量較好，以中產階級為主流。租金：負一層 800元/平米/年二 層 550元/平米/年備注：單層面積1200左右，負一層、二層出租率100% ，一層全部國營，裝修進行中無對外招租意圖。負一層受裝修影響較小，二樓受影響較大。華聯商廈業態分布：負一層家具、箱包皮具、兒童用品；一層食品百貨、化妝品；二層中高檔服裝；三層文體用品；四層家電。經營規模和檔次：章丘現有最大規模、檔次最高

9、、業態最為豐富的商場。主要消費人群、人群密度：主要消費群體以經濟能力較強的中、青年為主打，其消費能力強，客流量密集。經營狀況：國營，少數為個體業主經營，無空置。租金：國營為主，絕大部分區域不對外出租。二樓有個別鋪位出租，其租金價格約在1700元/平米/年（由于商管公司對個體經營戶的進駐無任何興趣，所以對于商管公司的租金報價存有疑義，有待證實）。備注：此處是匯泉路商業街的心臟地帶，具有城市代表性的商場，在這個城市以及消費者心中占據著中心位置。周邊分布著大量中、小型街鋪以及部分高檔中式飯館、西餐廳。在對匯泉路商圈東段的調查過程中，聽到的更多的聲音是：鋪位緊俏難求的的信息，高度密集的商業氛圍，狹小的

10、空間，限制了更多業主的發展。名稱重點經營品類經營面積（）經營狀況客流狀況租金狀況（元/年）章丘百貨大樓1F：日用百貨2F：服裝鞋帽3F：家具百貨、服裝、家具8000一般客流一般1、2F：700-8503F：550-7001F：手機、音像2F：家電3F：服裝家紡6000一般客流較多1F：900-15002F：700-9003F：550-620章丘商廈1F：化妝品、超市2F：服裝、鞋帽3F：文體用品4F：電腦、數碼服裝、百貨、家電、數碼1.2萬較好客流較多2F：13003F：600-700五環大廈-1F：超市1F：食品2F：服裝百貨、服裝4000較差客流較少-1F：8002F：550華聯商廈-1F

11、：家具、箱包1F：食品、化妝品2F：服裝3F：文體4F：家電百貨、服裝、家電1.5萬較好客流較多2F：1700 傳統商業街區功能匯總匯泉路商圈街區功能調統計表序號業態數量百分比合計1服飾1810.7%168家2手機、電子2514.9%3美發、美容3017.9%4五金、家電74.2%5汽配31.8%6小型百貨2313.7%7超市便利店53.0%8餐飲106.0%9賓館酒店42.4%10專業市場21.2%11銀行137.7%12藥店74.2%13郵政10.6%14圖書21.2%15其他1810.7%明水大街街區功能統計表序號業態數量百分比備注合計1服飾2949.2%沿街店鋪59家2手機11.7%3

12、美發、美容23.4%4五金、家電35.1%5汽配00.0%6小型百貨23.4%7超市便利店11.7%8餐飲46.8%9賓館酒店35.1%10專業市場11.7%服裝批發市場11銀行35.1%12藥店11.7%13郵政11.7%14圖書23.4%15其他610.2%含學校、研究所各一家傳統商業業態分布數量序號業態數量百分比備注合計1酒水批發1827.3%全市較為集中66家2服飾2334.8%品牌服裝為主3美發、美容46.1%4小型百貨46.1%5超市便利店57.6%6餐飲34.5%7賓館酒店11.5%8專業市場00.0%9銀行46.1%10圖書11.5%11其他34.5%包含政府機關1家各傳統商業

13、區租金及售價道路名稱所在區域租金（天元/平米）售價（元/平米）經營種類明水大街中段服裝批發市場附近1.82.5無服裝明水大街南頭車站附近1.6無服裝匯泉路中段明水電影院2.32.5無手機、通訊山泉路中段酒水批發市場2無酒水服裝服裝批發市場0.713200（2002年）無銀豐公寓無4000鐵道北路0.8無建材百脈泉路1無百貨（四）章丘新興商業項目及其特點伴隨著章丘市政府招商引資力度的加大，05年至06年章丘市新增商業項目 萬平米，以章丘香港街、魯信明珠等為代表的大型商業樓盤集中放量，為章丘的商業地產注入了活力，同時開發體量過大，消費市場的不成熟，大學城遠期規劃出現的真空時段以及章丘城市綜合消費群

14、體不足等原因，商業地產競爭加劇，市場風險增強，除香港街之外的各項目銷售及招商情況并不樂觀。新增商業項目統計分析樓盤名稱開發銷售狀況價格（元/平米）區位規模（萬平米）業態規劃租金義烏小商品批發市場銷售中，一期認購70%，實際銷售150套商住均價2700中心商鋪7000-7500(未售）匯泉路666號總體68萬，一期25萬，中心廣場7萬中心市場、步行街、商業街、美食街、倉儲物流、文化廣場、高端業主服務園區未竣工秀水如意商都銷售中，一期銷售30%，12月銷售30套左右一層9000二三層聯售4000經十東路、張萊路、芙蓉大道、興美路圍合處占地17萬，總建25萬11組北美后現代主義建筑群，分三期開發集休

15、閑購物于一體 時尚區、數碼區、餐飲區年回報8%香港街銷售中，一期銷售率98%、二期推出部分銷售率70%，招商90%，12月平均每天2套一期均價5240二期均價4800山泉路，明水大街交匯處占地76畝，一期總建17600平米二期總建68400零售、專賣、餐飲、批發一層3.2元/平方左右二層2原/平房左右三層0.7元/平方左右魯信明珠銷售中，現房，實際銷售率50%，招商20%最高價5360最低價3400山泉路，明水打街交匯處占地68畝，總建65000零售、餐飲、專賣、批發三層聯租1.4元/平方左右奧德隆百貨，奧德隆百貨，6000，超市與煙酒副食約占33%，服飾約占67%，檔次為章丘中高檔章丘商廈，

16、12000，1F超市與日用消費品，2F、3F服飾、4F家電與電動車德隆電器，1500，共2F，主要經營電器，規模較小，統一經營管理供銷商廈，6000，1F以手機、電腦、電器為主，少量珠寶首飾，2F、3F服飾百貨大樓，8000，1F蘇寧電器，2F服飾，3F正在招商，統一經營管理百佳廣場，8000，1F小型超市與日用消費品，2F鞋城與少量首飾、3F女正裝、休閑，4F男裝，統一經營管理，2-4F經營冷清金匯奧德隆百貨，10000，德克士進駐旁邊商鋪東方冷庫，超市+百貨利群家電東方冷庫，超市+百貨香港街服裝城香港街新天地商業傳統項目與新興項目競爭態勢圖示小結：在新老交替的傳統商業與新興商業格局下，章丘

17、的商業地產快速發展，主體特點體現如下：章丘的消費中心依然位于鐵道以北的區域。出于消費習慣的延伸效應，2年之內傳統商業區域依然扮演著較為重要的角色。傳統商業的總體態勢依然處于市場的初級階段，從購物環境、產品檔次、經營理念上與章丘快速發展的消費意識不相匹配，為新興商業核心的快速形成創造了機會。新興商業項目多以圍合式商業綜合體或大型的專業市場為主，市場缺乏以城市為主導方向的主題鮮明的購物休閑場所。新老交替下的商業態勢，促進了章丘市商業總體環境的提升，拉省了本土商業地產投資的熱情。隨著新興項目的建設章丘的消費市場正在步入一個新的消費時代，引領消費理念的商業項目將作為未來商業市場的主導方向。二、本項目商

18、業部分的基本概況位置面積位置面積16號樓沿街商業16號寫字間1833.275037.6417號樓沿街商業17號樓寫字間4236.555110.64內街底商(一層)8100下沉廣場商業不祥主力店不祥本項目商業部分SWOT分析優勢規模優勢本項目商業部分雖然屬于社區商業，但是從規模上可以稱得上是小型的主題商業街區，分布有步行街區、沿街商業、下沉廣場商業、主力店、寫字間多種商業物業組合；規模優勢和產品多功能優勢明顯。規劃優勢 項目總體規劃優勢明顯，商業、住宅、洋房，別墅、辦公等多類物業組合，歐式建筑風格，整體規劃已經為章丘市民所認同。輻射優勢 項目的商業位于新城中心，從區域上輻射周邊5公里范圍，步行街

19、區以及主力商業超市將吸引大學城及其他周邊的消費群體，業態輻射、區域輻射優勢明顯。區位優勢 項目宏觀規劃優勢明顯，地處章丘新城市中心，緊鄰市政中心，周邊規劃配套優勢明顯，為章丘群眾認可的未來核心區域，新城地標社區。 品牌優勢 身為本土開發企業的齊魯置業公司品牌美譽度深入人心，旗下的項目品牌信賴度較高，齊魯澗橋憑借到位的形象訴求已經為章丘市民公認為章丘第一高品質社區，品牌優勢已經確立。劣勢產品劣勢16、17號樓步行街下沉商業主力店寫字間戶型偏大、總價高開間小、進深大未知未知面積偏大，辦公分為不足商業氛圍項目所在區域為新城區，雖然遠景規劃良好，但項目周邊缺乏商業氛圍，在項目本身沒有形成一定規模的前提

20、下，作為商業物業在此區域缺乏能夠作為支撐的消費環境。消費習慣章丘市民的消費習慣集中在老城區的百脈泉周邊和傳統商業區，鐵道以南的新城區的短期消費前景還不被市民所承認，扭轉此種局面需要政策、市場以及開發時間的多方面引導才能快速奏效。價格作為品牌項目，當然的高價位成為維護項目高端的一項因素，故而客戶對本項目相對比其他競爭類項目的價位還是產生了一定的抗性機會新區發展新區的發展已經成為章丘不折不扣的未來城市發展方向，大學城、市政設施的遷入已經將未來新區的前景定格，齊魯澗橋的機會在于與廣大業主共同抓住發展機遇，創建章丘新的財富平臺。業態的差異化區別于現在市場競爭項目的大市場格局，本項目做為主力店、社區商業

21、、步行街區多功能組和商業體，具有與市場其它產品相抗衡的差異化機會點：具有可以引進品牌超市的主力店；具有異域英倫風尚的步行街區；社區商業所特有的超常時段營業時間；社區商業所特有的多業態出租功能；社區商業所特有的低空置率；齊魯澗橋穩定的消費群體；齊魯澗橋消費能力強大的業主；泛周邊客戶群。威脅開發量章丘市2006年商業樓盤集中放量，以義烏小商品城、秀水如意、香港街為代表的新興項目產品集中投放，造成短期內開發量劇增，市場競爭加劇。宏觀政策影響商業作為投資類物業，一直受到社會高端收入人群的關注與追捧，但07年的股票、基金投資強勢，再加上房地產的長時間宏觀調控影響，商業物業的投資客戶變得謹慎，對于短期內無

22、法快速達到期望值的物業，更是表現出懷疑的態度，所以作為遠期前景的投資物業更加依賴實力強勢的客戶群作長線固定資產進行購買，客戶群變得更為狹窄，商業投資市場受到一定的影響。新項目開工月日福泰集團成功摘牌，取得了位于黃金地段的實驗中心以南，羊步嶺路以北的兩宗國有土地，項目占地畝，位置在新城區中心區域，規劃用途為居住兼商業，該項目動工時間為07年下半年，與項目同屬規模化、品質化、綜合化社區。競爭優勢明顯，直接威脅到項目的商業物業的后期營銷工作。商業部分定位策略說 明由于本項目位于章丘市規劃的未來新城區版圖之內，而且居于絕對核心位置，項目的商業部分有著得天獨厚的區位優勢，同時鑒于新區的階段性發展特點，造

23、成了臨時性的商業氛圍及消費群體的缺失，在營銷推廣的各個環節將考慮以下原則：以政治環境作為基礎，采用政府搭臺，企業唱戲的雙向帶動作用，充分挖掘政府信息資源。將濟南城市中心的東遷和作為濟南后花園的章丘新區規劃的未來發展藍圖發揮到極致，利用城市發展導向，引導居住消費理念的認同提升商業設施的價值，以起到四兩撥千斤的營銷推廣效果。強化市場消費群范圍及消費能力，引導投資理念。高起點定位主力店的招商標準，以期打造城市最高級別商業核心。深入挖掘本商業的差異化特點，打造區別于現有競爭項目的優勢賣點。充分利用齊魯澗橋已經樹立的品牌形象，深入挖掘項目倡導的英倫異域文化，并加以延伸利用。推廣主題定位商業部分推廣主題定

24、位英倫小鎮 財富傳奇 新章丘5萬平米英倫風尚步行街區寫字間部分主題定位成功的捷徑在于超前的選擇享受異域文化下愜意的辦公空間主力店部分主題定位齊魯商郡 購物天堂章丘新城首席購物主題公園（二）本項目消費群體定位匯泉路與香港街之間已經形成為章丘市的核心商圈，香港街一期已經初步形成章丘服裝城，但經營業態單一，尚未形成業態豐富的購物廣場（二）本項目消費群體定位匯泉路與香港街之間已經形成為章丘市的核心商圈，香港街一期已經初步形成章丘服裝城，但經營業態單一，尚未形成業態豐富的購物廣場大學園消費群，約10萬年輕的消費群，他們追逐時尚、休閑，對品牌有一定的要求，在章丘沒有一個規模較大的書城，若在章丘有一個供他們

25、購物、娛樂、餐飲的綜合購物廣場，他們會選擇在章丘消費齊魯澗橋住宅高端消費群，約1萬人，他們以章丘為家，消費也偏重在章丘，對餐飲、休閑、娛樂及購物有很大需求宏昌小區、東山花園小區住宅消費群，已住與即將入住人口約3萬人明珠小區住宅消費群，該小區是章丘入住率較高的生活小區，人口約2萬人，主要由公務員為主，是本項目的主要消費群之一眼明泉小區住宅消費群，人口約1萬人本項目作為新城區的核心位置，商業輻射范圍占有絕對優勢，客戶群定位呈現以下特點：輻射新城區10公里范圍內的消費群體；輻射群體特征多元化，包含周邊居住客戶群，大學城師生及相關衍生行業客戶群，新城區政務辦公客戶群，百脈泉旅游客戶群；本區域客戶群每年

26、的增長呈現遞進式特點，而老城區將隨著城市的發展而逐步萎縮；大學城的建設為新區商業源源不斷地輸送著具有一定消費特點的年輕消費群；客戶群的定位由購物人群向休閑人群延伸。（三）、本項目業態定位本項目業態定位思路：引導新章丘更加具超前意識的消費理念商業格局；打造集購物、休閑、娛樂、辦公為一體的綜合性消費商業綜合體；鑒于不同年齡段客戶群的消費習慣，綜合時尚消費、生活必需消費、休閑消費、文化消費于一體。主力店一層銀座超市二層數碼城三層京廣書城下沉廣場時尚影院商務會所網吧休閑攝影眼鏡店健身會搏擊中心醫療門診等主力店步行街區主力店一層銀座超市二層數碼城三層京廣書城下沉廣場時尚影院商務會所網吧休閑攝影眼鏡店健身

27、會搏擊中心醫療門診等主力店步行街區下沉廣場休閑廣場步行街區一區步行街區一區品牌運動休閑服飾二區品牌時尚服飾三區古董、字畫文化類16、17號樓 辦公中式酒樓休閑咖啡美容SPA美發茶藝館酒吧量販式KTV婚紗攝影電信銀行ATM等16、17號樓16、17號樓（四）本項目價格定位對比章丘市場銷售租賃以及位置比理想的香港街項目為例：項目名稱市場定位租金價格（元/）出租率銷售價格（元/）銷售率香港街購物街一、二層聯組32元/月/平方左右一層外街最低75元/月/平方最高114元/平方/月左右一層內街最低54元/月/平方最高66元/平方一期90%一期均價5240二期均價4800一期98%確定商業項目的售價一般有

28、2確定商業項目的售價一般有2種常用方法：其一，市場比較法其二，收益還原法泰安在售、在租的商業項目很少，沒有與本項目可比的同類型商業項目，因此確定本項目商業的租金和售價時，無法使用市場比較法。建議用收益還原法預測本項目商業部分的售價區間。收益還原法定價模式：收益還原法定價模式：商鋪售價=商鋪月租金 12年投資回報率目前，各地年投資回報率基本一致，都在8%左右。17號樓價格定位17號樓一二層聯售商鋪根據市場租平均租金約75元/平方/月17號樓售價17號樓一二層聯售商鋪根據市場租平均租金約75元/平方/月17號樓售價=75128%=11250元/考慮到作為本區域商業氛圍缺乏，暫不被市場所接受，整體商

29、業做旺需要2年左右，根據優劣勢分析，基本項目基本情況，16、17號樓商鋪的售價建議是：1125060%=6750元/步行街一樓商鋪平均租金約60元/步行街一樓商鋪平均租金約60元/月，利用收益還原法計算：售價=60128%=9000元/考慮到作為本區域商業氛圍缺乏，暫不被市場所接受，內街做旺更需要一定的市場培育期，根據優劣勢分析，基本項目基本情況，步行街一樓商鋪的售價建議是：900060%=5400元/下沉廣場、主力店考慮到下沉廣場商業的工程進度及配套設施，暫不考慮出售價格考慮到下沉廣場商業的工程進度及配套設施，暫不考慮出售價格主力店作為項目的主要商業位置，考慮租賃為主。收益測算具體商鋪建筑面

30、積（）平均售價（元/）平均年租金（元/）銷售值或租金值（萬元）16、17號樓6069.8267504097步行商業街810054004374銷售總計：8471（五）銷售方式定位：1、06年商業階段性銷售客戶總結購買商業的目的方面投資類客戶站的比重明顯大于自營類客戶：投資類客戶占到客戶總量的55% 自營建投資類客戶占總量的20%商業客戶以投資為主，“一鋪富三代”的投資理念已深入人心。面對投資市場，要有成熟的商業操作手段。對于項目商業的認可因素方面，消費群、未來發展潛力和位置占了多數，可見客戶對于該區域前景的認可。成熟投資者看重的因素依次為：位置、發展潛力（升值空間）、消費群體，這些因素在澗橋的置

31、業者中的到了一定的認可。但是另一重要因素投資回報率卻少有認可，這便是本項目目前的問題所在。對于項目的不認可因素，價格和長時間才能夠形成的商業氛圍成為了客戶形成購買的矛盾點，致使中小額投資者遲遲不能下定決心。在成交障礙統計上，不認可的矛盾點更加突出。價格是最大的杠桿，最終決定成交。2、銷售核心價值支撐（投資者角度）投資價值由于商鋪不是生活必需品，是可買可不買的“奢侈品”（總 價高）。買商鋪的主體客戶是投資者，以出租獲得長期穩 定收益或中短期轉賣獲取高額差價為目的。因此，商鋪的投資價值是銷售的核心 值得買未來有較大的增值空間 買的起總價不高、首付輕松、月租和月供能夠平衡 風險低投資者資金的安全性；

32、投資有保障（產權）；輕松投資 回報高前期較高且穩定的回報，以后有很大的升值潛力 麻煩少專業公司管理，易租易售3、銷售方式優劣勢對比銷售方式優勢劣勢直接銷售發展商省事、麻煩少、沒有負擔商鋪沒有附加值，價格沒有支撐品牌商家租金較低，業主不接受，很難有品牌商家進駐，不利于商業做旺，影響住宅形象，損害開發商品牌價值銷售難度大、周期長帶租約銷售銷售帶租約，對中小投資者具有一定的吸引力穩定商業規劃，有利于做旺商業發展商為了做旺商業，以比較優惠的租金引進主力商家，但轉租約時投資者不太會輕易接受返租銷售快速實現銷售，資金能快速回籠；統一招商、統一經營、統一物業管理和統一服務監督，保障商業做旺返租金加到了商鋪的

33、價格里，所以商鋪的公布均價提高了，讓投資者感覺貴返租以后，發展商要委托商業管理公司承擔統一運營的職責，客觀上增加了發展商的工作量返租受政策法規限制商業部分營銷推廣思路根據以上對市場、本項目、預期銷售價格、客戶群、銷售方式所作出的分析判斷，本項目需要堅持確立自身高起點商業形象定位基礎，完善組合各個資源環節，從而創建項目商業部分的總體市場形象平臺；充分挖掘體驗式營銷得優點，堅持走活動路線為主的推廣思路；鑒于市場競爭加劇以及對客戶購買行為分析得雙重原因，確定采用招商、銷售并舉的銷售策略，加大招商力度，組建強大的招商體系；加強城市資源引導力度，積極組織城市論壇等富有政治性色彩的大型活動，提升項目推廣訴求點；配合住宅及連排別墅的推廣，做到時間差異，形象同步，銷售結合的聯合推售方式，控制好推廣節奏。（一）銷售模式的確