1、河南省2017年上半年房地產估價師案例與分析：房地產估價文書的種類及作用試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、王某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積波及系數計算上與業主發生了分歧，后經測量得出以下數據：出租單元內使用面積30m2，外墻面積6m2，單元間分隔墻面積8m2，公攤面積3m2。那么，可出租面積應為_。 A33m2 B40m2 C43m2 D47m2 2、在某房地產開發項目建設過程中，如果不能如期取得政府的相關許可，則該房地產開發項目將面臨。 A：政策風險 B：市

2、場風險 C：財務風險 D：信用風險 E：借款合同3、不屬于尋找估價對象最高最佳使用的方法是。 A：法律上的許可性 B：要求上的準確性 C：經濟上的可行性 D：技術上的可行性 E：工業用地的監測點評估價格 4、下列房地產估價相關活動中，屬于傳統價值評估業務范疇的是。 A：高層建筑地價分攤 B：房地產投資價值評估 C：因環境污染導致的房地產價值減損評估 D：城市房屋拆遷中的停業損失評估 E：工業用地的監測點評估價格5、投資者進行房地產投資的主要目的是為了。 A：實現其財富價值的最大化 B：獲取房地產當前收益 C：抵御通貨膨脹的影響 D：降低其投資組合的總體風險 E：借款合同 6、項目利潤為零時，分

3、析項目成本、售價或銷售率所處狀態的方法是_。 A獲利能力分析 B盈虧平衡分析 C市場狀況分析 D定性風險分析 7、某地區房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5。在某宗房地產交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2 500元，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費改由買方支付，并在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方元。 A：2 02080 B：2 21429 C：2 33645 D：2 44737 E：工業用地的監測點評估價格 8、按照，工程建設定額可以劃分為全國通用定額、行業通用定額和專業專用

4、定額三種。 A：定額反映的生產要素消耗內容不同 B：定額的編制程序和用途不同 C：投資的費用性質不同 D：專業性質不同 E：執行層的組織協調 9、在運用長期趨勢法測算房地產未來價格，當房地產價格的變動過程是持續上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用方法進行測算。 A：平均增減量法 B：平均發展速度法 C：移動半均法 D：指數修勻法 E：工業用地的監測點評估價格 10、某游樂場按土地法定最高出讓年限取得土地使用權，經營15年后轉讓，則取得該土地使用權的剩余使用年限是_年。 A15 B25 C35 D5511、對價格的定義，第一種“是為獲得一種商品或勞務所必須付出的東西”講

5、的是現象，第二種“是商品價值的貨幣表現”講的是本質。對于房地產估價來說，主要是從上把握房地產價格的“數量”。 A：貨幣支付 B：價值 C：現象 D：本質 E：工業用地的監測點評估價格 12、全國房地產經紀人員執業資格制度的政策制定、資格考試、注冊登記、監督管理等工作由共同負責。 A：國土資源部和人事部 B：住房和城鄉建設部和人事部 C：住房和城鄉建設部和房地產管理部門 D：人事部和房地產管理部門 E：執行層的組織協調 13、結構施工圖不是指導的依據。 A：室內外裝修設計 B：編制預算 C：施工組織設計 D：施工進度計劃 E：執行層的組織協調14、下列關于目前我國征收土地批準權限規定，說法錯誤的

6、是。 A：征收土地實行兩級審批制度，即國務院和省級人民政府 B：征收農地，應先辦理農用地轉用手續，同時辦理征地審批手續 C：基本農田由國務院審批 D：基本農田以外的耕地未超過35公頃的由國務院審批 E：房地產估價機構必須加蓋公章 15、商品房買賣合同約定房屋套內建筑面積為100m2，對房屋面積誤差比未約定。房屋權屬登記機關實測登記后，該房屋的實際套內建筑面積為_m2的，購房人有權退房。 A96 B98 C102 D103 16、土地增值稅以_為計稅依據。 A納稅人繼承房地產所取得的土地增值額 B納稅人出租房地產所取得的土地增值額 C納稅人贈與房地產所取得的土地增值額 D納稅人轉讓房地產所取得的

7、土地增值額 17、城市基準地價是根據用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區段，調查評估的各地價區段在某一時點的【2004年考題】 A：最低價格 B：平均價格 C：出讓地價 D：標定地價 E：工業用地的監測點評估價格 18、業主大會由_組成。 A繳納物業服務費用的業主 B物業管理區域內全體業主 C物業管理區域內全體業主及房屋的租賃人 D物業管理區域內全體業主及物業管理企業的代表 19、下列關于抵押的表述中，不正確的是。 A：抵押權人必須是債權人，而抵押人未必是債務人 B：在建工程抵押時，登記機關不得核發房屋他項權證 C：因室內電線老化引發火災致使部分抵押房屋焚毀的，抵押權人有權要求抵押人重

8、新提供擔保或者增加擔保以彌補不足 D：抵押人一旦死亡，抵押權隨之終止 E：執行層的組織協調 20、某在建工程，土地使用權年限為50年，自取得權證日起開工。預計該項15建成后的建筑面積為17500，年凈收益為350萬元。目前該項目已建設2年，估計至項目建成還需2.5年。已知市場同類房地產報酬率為7，假設折現率為10，則評估該項目續建完成時的總價值為萬元。 A：3758.57 B：3942.03 C：3966.10 D：4769.85 E：工業用地的監測點評估價格 21、下列不屬于經財政部批準免征房產稅范圍的是。 A：經有關部門鑒定后，損壞不堪使用的房屋和危險房屋 B：對企業因停產、撤銷而閑置不用

9、的房產 C：企業辦的各類學校、醫院、托兒所、幼兒園自用的房產 D：房產大修停用三個月以上的，經納稅人申請，稅務機關審核，在大修期間免征房產稅 E：執行層的組織協調 22、現貨房地產與期貨房地產估價的不同點是_。 A估價時點不同 B交易日期不同 C估價目的不同 D估價對象的狀況不同23、購置某物業用于出租經營，購買價格為100萬元，從購買后的下一年開始有租金收入，年凈租金收入為30萬元，現金收支均發生在年初，目標收益率為10%，則該項目的動態投資回收期_。 A小于5年 B在45年之間 C在56年之間 D在34年之間 24、政府的土地供應政策會直接影響房地產開發的（）。 A產品質量 B產品性價比

10、C規模和結構 D產品檔次25、申請核定一級房地產估價機構資質的，省級主管部門應當自受理申請之日起日內審查完畢，并將初審意見和全部申請材料報國務院建設行政主管部門。 A：20 B：30 C：45 D：60 E：執行層的組織協調二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、通常房地產開發投資利潤率的計算基數為_。 A土地取得成本+開發成本 B土地取得成本+開發成本+管理費用 C土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用 D開發完成后的房地產價值 2、對評估中數據估算誤差引起的最終結果變化進行

11、分析的常用方法是_。 A保本點分析 B敏感性分析 C現金流量分析 D統計試驗分析3、在控制性詳細規劃中，僅用下限控制的規定性指標包括。 A：容積率 B：建筑紅線后退距離 C：綠地率 D：建筑密度 E：車泊位 4、市場法中選取可比實例時，應做到可比實例與估價對象的。 A：區位相近 B：權利性質相同 C：面積相等 D：檔次相當 E：建成年份相同5、下列價格闡述正確的是_。 A市場價格抵押價值征用價值課稅價值 B市場價格征用價值抵押價值課稅價值 C市場價格課稅價值征用價值抵押價值 D市場價格征用價值課稅價值抵押價值 6、以下交易屬于非正常交易的情況有。 A：土地使用權出讓拍賣 B：相鄰房地產的合并

12、C：房地產涉案拍賣 D：賣方負責補交土地使用權出讓金 E：買方不負責繳納契稅 7、直線趨勢法公式y=a+bx中，x表示_。 A價格 B常數 C價格變動率 D時間 8、房產圖的測繪順序為_。 A先測繪分戶圖，再測繪分丘圖，最后測繪分幅圖 B先測繪分幅圖，再測繪分丘圖，最后測繪分戶圖 C先測繪分丘圖，再測繪分幅圖，最后測繪分戶圖 D先測繪分幅圖，再測繪分戶圖，最后測繪分丘圖 9、從權益的角度來看，現實中的房地產估價對象包括_等。 A有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地 B“干凈”的房屋所有權和劃撥土地使用權的房地產 C有租約限制的房地產 D未來狀況下的房地產 E共有的房地產 10、住宅專項維修

13、資金的依據包括。 A：土地管理法 B：城市房地產管理法 C：物業管理條例 D：住宅專項維修資金管理辦法 E：1998年國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知11、下列關于工程造價全過程動態控制的表述中，正確的有。 A：以投資估算價控制設計方案的選擇 B：用預算造價控制施工圖設計 C：通過招標投標方式引入競爭機制，擇優選擇承包商 D：合同管理 E：進行建設項目可行性研究，為投資決策提供依據 12、運用市場法時，估價人員根據基本要求選取可比實例后，需要建立價格可比基礎，主要包括_等。 A統一采用總價 B統一采用單價 C統一幣種和貨幣單位 D統一面積內涵和大小 E統一付款方式 13、

14、作為中央銀行，一般都具有三大基本職能。 A：發行的銀行 B：銀行的銀行 C：國家的銀行 D：企業的銀行 E：社會的銀行14、城市規劃區內國有土地上房屋拆遷估價時點一般是_之日。 A建設單位向房屋拆遷主管部門提出拆遷申請 B房屋拆遷許可證頒發 C拆遷人與被拆遷人就拆遷補償與安置達成協議 D房屋拆遷實施 15、實施加成征稅，加二成等于加正稅的。 A：10 B：20 C：30 D：40 E：執行層的組織協調 16、地方性法規與部門規章之間對同一事項的規定不一致，不能確定如何適用時，具體規定是。 A：由國務院提出意見，國務院認為應當適用地方性法規的，應當決定在該地方適用地方性法規的規定 B：由國務院提

15、出意見，國務院認為應當適用地方性法規的，提請全國人民代表大會及其常務委員會裁決 C：國務院認為應當適用部門規章的，決定在該地方適用部門規章的規定 D：國務院認為應當適用部門規章的，應當提請最高人民法院裁決 E：國務院認為應當適用部門規章的，應當提請全國人民代表大會及其常務委員會裁決 17、房地產項目風險分析中不能用于風險估計與評價的方法是（）。 A專家打分法 B“三項預測值”法 C解析法 D蒙特卡洛模擬法 18、下列屬于原建設部規章的是_。 A物業管理條例 B商品房銷售管理辦法 C城市私有房屋管理暫行條例 D住房公積金管理條例 E已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法 19、產權不明確的房屋是指的房屋。 A：有權屬證明 B：產權人下落不明 C：產權人出國留學 D：因產權關系正在訴訟 E：暫時無法確定產權的合法所有人 20、所謂_就是要按照批準的設計任務書及投資估算控制初步設計，按照批準的設計總概算控制施工圖設計。 A概算設計 B限額設計 C設計概算 D限額概算 21、根據債券的發行是否采用公開發行方式進行分類，可分為。 A：信用債券 B：抵押債券 C：擔保債券 D：公募債券 E：私募債券 22、房地產開發經營業具有等特點。 A：單件性 B：資金量大 C：風險小 D：附加值高 E：