1、7.1 投資性房地產概述7.2 投資性房地產的取得7.3 投資性房地產的出租收入7.4 投資性房地產的后續計量7.5 投資性房地產的轉換7.6 投資性房地產的處置第7章 投資性房地產7.1.1投資性房地產的性質投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。 主要包括： 已出租的建筑物 已出租的土地使用權 持有并準備增值后轉讓的土地使用權等7.1 投資性房地產概述27.1.1投資性房地產的性質按照企業會計準則的規定,只有已經出租的建筑物、土地使用權和已經準備轉讓的土地使用權才能確認為投資性房地產;而尚未出租的建筑物、土地使用權和尚未準備轉讓的土地使用權不得確認為投資性房地產,仍

2、應分別確認為固定資產和無形資產。7.1 投資性房地產概述38.1.1投資性房地產的性質需要說明的是,已經出租的房屋,日后由于客戶退租而暫時閑置,如果用途不變仍準備出租,按照重要性會計信息質量要求,則可以繼續確認為投資性房地產,而不需要重分類為固定資產。8.1 投資性房地產概述47.1.2投資性房地產的確認投資性房地產同時滿足下列條件的,才能予以確認:(1)與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業;(2)該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。7.1 投資性房地產概述5 企業取得的投資性房地產，不論是外購還是自行建造或開發，均應按照取得成本進行初始計量。 借：投資性房地產 應交稅費應交增值稅(進

3、項稅額) 貸：銀行存款在建工程 其初始成本的計量方法與企業取得房屋及構筑物、土地使用權確認為固定資產或無形資產的初始計量方法完全相同。（不動產按兩年抵扣）7.2投資性房地產的取得6【例71】 甲公司201年12月31日,購入一棟房屋,以銀行存款支付全部買價30000000 元,增值稅3000000元,合計33000000元;已經與乙公司簽訂租賃合同,將購入的房屋確認為投資性房地產。合同規定,租期為8年,自202年1月1日至209年12月31日,年租金為1000000元,每年1月1日支付。借:投資性房地產 30 000 000 應交稅費應交增值稅(進項稅額) 1 800 000 待抵扣進項稅額

4、1 200 000貸:銀行存款 33 000 0007 投資性房地產對外出租取得的出租收入，屬于讓渡資產使用權的收入，應確認為營業收入。 借：銀行存款 貸：其他業務收入 應交稅費應交增值稅(銷項稅額)8.3 投資性房地產的出租收入8【例72】 承例71。202年1月1日,甲公司收到乙公司交來的房屋租金1000000元,增值稅100000元,合計1100000元,存入銀行。 借:銀行存款 1 100 000 貸:其他業務收入 1 000 000應交稅費應交增值稅(銷項稅額) 100 0009 投資性房地產的計量模式有成本模式和公允價值模式。 一個企業的投資性房地產只能采用一種計量模式，計量模式一

5、經確定，不得隨意變更。7.4 投資性房地產的后續計量10科目設置：投資性房地產投資性房地產累計折舊（攤銷）投資性房地產減值準備1.投資性房地產采用成本模式進行后續計量11投資性房地產采用成本模式進行后續計量，與固定資產(房屋及構筑物)或無形資產(土地使用權)的后續計量方法相同，應計提折舊或攤銷。 借：其他業務成本 貸：投資性房地產累計折舊（攤銷）12 如果投資性房地產存在減值跡象，應當進行減值測試，計提相應的減值準備。 借：資產減值損失 貸：投資性房地產減值準備1.投資性房地產采用成本模式進行后續計量13【例73】 承例71。假定甲公司201年12月31日購入房屋的后續計量模式為成本模式,采用

6、年限平均法計提折舊,預計使用年限為50年,預計凈殘值為0。202年12月31甲公司計提房屋折舊(為了簡化舉例,匯總編制會計分錄)。年折舊額=3000000050=600000(元)借:其他業務成本 600 000貸:投資性房地產累計折舊(攤銷) 600 000 以后年度以此類推。14只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得，企業才可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。企業一旦選擇采用公允價值計量模式，就應當對其所有投資性房地產均采用公允價值模式進行后續計量。15 采用公允價值模式計量的投資性房地產，應當同時滿足以下條件：（1）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場

7、，投資性房地產可以在房地產交易市場中直接交易。（2）企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出科學合理的估計。2.投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量16科目設置：投資性房地產成本 公允價值變動公允值值變動損益17 采用公允價值模式計量的投資性房地產，不計提折舊或攤銷。 資產負債表日，應以投資性房地產的公允價值為基礎，對其賬面價值進行調整，差額計入當期損益。 借或貸：投資性房地產公允價值變動 貸或借：公允價值變動損益2.投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量18【例74】 承例71。假定甲公司201年12月31日購入房屋的后續

8、計量模式為公允價值模式。202年12月31日該房屋的公允價值為38000000元;203年12月31日該房屋的公允價值為40000000元。甲公司編制會計分錄如下:(1)202年12月31日確認公允價值變動損益。公允價值變動損益=38000000-30000000=8000000(元)借:投資性房地產公允價值變動 8 000 000貸:公允價值變動損益 8 000 00019【例74】 承例71。假定甲公司201年12月31日購入房屋的后續計量模式為公允價值模式。202年12月31日該房屋的公允價值為38000000元;203年12月31日該房屋的公允價值為40000000元。甲公司編制會計分

9、錄如下:(2)203年12月31日確認公允價值變動損益。公允價值變動損益=40000000-38000000=2000000(元)借:投資性房地產公允價值變動 2 000 000貸:公允價值變動損益 2 000 00020【特別注意】 如果將投資性房地產由成本模式計量轉為公允價值模式計量，屬于會計政策變更，需要進行追溯調整。成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益（利潤分配未分配利潤、盈余公積）。 已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。2.投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量2122借：

10、投資性房地產成本（轉換日的公允價值）投資性房地產減值準備投資性房地產累計折舊（攤銷）貸：投資性房地產利潤分配未分配利潤（倒擠，可借可貸）盈余公積（倒擠，可借可貸）231 其他資產轉換為投資性房地產2 投資性房地產轉換為其他資產7.5 投資性房地產的轉換24投資性房地產采用成本模式計量 在成本模式下，企業應將其他資產轉換前的賬面價值作為轉換后投資性房地產的入賬價值。1.其他資產轉換為投資性房地產251.其他資產轉換為投資性房地產（簡稱非轉投）26 累計折舊、累計攤銷借：投資性房地產 （轉換時的原賬面原值）貸：固定資產 （轉換時原賬面余額） 無形資產 （轉換時原賬面余額） 開發產品 （轉換時原賬面

11、余額） 投資性房地產累計折舊（攤銷） 固定資產減值準備 無形資產減值準備或存貨跌價準備 投資性房地產減值準備【例75】甲公司投資性房地產采用成本模式進行后續計量。201年12月31日,甲公司將自用的房屋改為出租。該房屋的原始價值為50000000元,累計折舊為10000000元,計提的減值準備為5000000元,賬面價值為35000000元。借:投資性房地產 50 000 000 累計折舊 10 000 000 固定資產減值準備 5 000 000貸:固定資產 50 000 000 投資性房地產累計折舊(攤銷) 10 000 000 投資性房地產減值準備 5 000 00027【例76】乙房地

12、產公司投資性房地產采用成本模式進行后續計量。201年12月31日將準備出售的商品房(存貨)改用于出租。該商品房的成本為20000000元,未計提存貨跌價準備。轉換日乙房地產公司編制會計分錄如下:借:投資性房地產 20 000 000貸:開發產品 20 000 00028投資性房地產采用公允價值模式計量 自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，應將轉換當日的公允價值作為投資性房地產的入賬價值。 如果轉換當日的公允價值小于原賬面價值，應當將差額計入當期損益； 如果轉換當日的公允價值大于原賬面價值，應當將其差額計入其他綜合收益。（謹慎性）1.其他資產轉換為投資性房地產291.其他

13、資產轉換為投資性房地產30 累計折舊（攤銷） （已提折舊） 資產減值準備 （已提減值準備） 貸：固定資產 （賬面余額） 無形資產 （賬面余額） 開發產品 （賬面余額）借：投資性房地產成本（轉換日公允價值）倒擠借“公允價值變動損益”或貸“其他綜合收益”【例77】承例75。假定甲公司投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。201年12月31日,該房屋的賬面價值為35000000元,公允價值為32000000元。轉換日甲公司編制會計分錄如下:公允價值變動=32000000-35000000= -3000000(元)借:投資性房地產成本 32 000 000 公允價值變動損益 3 000 000 累

14、計折舊 10 000 000 固定資產減值準備 5 000 000 貸:固定資產 50 000 00031【例78】承例76。假定乙房地產公司投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。201年12月31日,該房屋的賬面價值為20000000元,公允價值為28000000 元。轉換日乙房地產公司編制會計分錄如下:公允價值變動=28000000-20000000=8000000(元)借:投資性房地產成本 28 000 000貸:開發產品 20 000 000 其他綜合收益 8 000 00032（1）投資性房地產采用成本模式計量 在成本模式下，企業應將投資性房地產轉換前的賬面價值作為轉換后其他資產

15、的入賬價值，其中，原始價值、累計折舊、累計攤銷應分別進行結轉，賬務處理與其他資產轉換為投資性房地產相反。2.投資性房地產轉換為其他資產（簡稱投轉非）332.投資性房地產轉換為其他資產34 “累計折舊”、“累計攤銷”貸：投資性房地產 （轉換時的原賬面余額）借：固定資產 （轉換時原賬面價值量） 無形資產 （轉換時原賬面價值量） 開發產品 （轉換時原賬面價值量） 投資性房地產累計折舊（攤銷） “固定資產減值準備” “無形資產減值準備”或“存貨跌價準備” 投資性房地產減值準備【例79】丙公司投資性房地產采用成本模式進行后續計量。202年12月31日,甲公司將出租的房屋改為自用。該投資性房地產的原始價值

16、為40000000元,累計折舊為9000000元,未計提減值準備,賬面價值為31000000元。轉換日丙公司編制會計分錄如下:借:固定資產 40 000 000 投資性房地產累計折舊(攤銷) 9 000 000貸:投資性房地產 40 000 000 累計折舊 9 000 00035（2）投資性房地產采用公允價值模式計量在公允價值模式下，企業在轉換日首先應將投資性房地產的賬面價值調整為公允價值，然后將轉換日的公允價值作為轉換后其他資產的入賬價值。或直接將轉換日的公允值與投資性房地產的原賬面值的差額計入公允價值變動損益2.投資性房地產轉換為其他資產362.投資性房地產轉換為其他資產37借：固定資產

17、 無形資產 開發產品貸：投資性房地產成本 公允價值變動（或借記）借或貸：公允價值變動損益以轉換當日的公允價值計量原賬面價值【例710】丁公司投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。202年12月31日,丁公司將出租的土地使用權改為自用，轉換日的公允價值為63000000元。 。該投資性房地產的成本為60000000元,公允價值變動為2000000元, 轉換日丁公司編制會計分錄如下:借:無形資產土地使用權 63 000 000貸:投資性房地產成本 60 000 000 公允價值變動 2 000 000 公允價值變動損益 1 000 000381.采用成本模式計量的投資性房地產處置2.采用公允價

18、值模式計量的投資性房地產處置7.6 投資性房地產的處置1.采用成本模式計量的投資性房地產處置40記錄處置收入 借：銀行存款 （實際收到的金額） 貸：其他業務收入 應交稅費應交增值稅(銷項稅額)1.采用成本模式計量的投資性房地產處置41結轉處置成本投資性房地產累計折舊（攤銷）投資性房地產減值準備貸：投資性房地產借：其他業務成本【例711】承例71和例73。甲公司投資性房地產采用成本模式進行后續計量。209 年12月31日,甲公司將原出租的房屋出售,原始價值為30000000元,累計折舊為4800000元,賬面價值為25200000元;取得出售收入34000000元,增值稅3400000元,合計3

19、7400000元。甲公司編制會計分錄如下:(1)取得出售收入。借:銀行存款 37 400 000貸:其他業務收入 34 000 000 應交稅費應交增值稅(銷項稅額) 3 400 00042【例711】承例71和例73。甲公司投資性房地產采用成本模式進行后續計量。209 年12月31日,甲公司將原出租的房屋出售,原始價值為30000000元,累計折舊為4800000元,賬面價值為25200000元;取得出售收入34000000元,增值稅3400000元,合計37400000元。甲公司編制會計分錄如下:(2)結轉營業成本。借:其他業務成本 25 200 000 投資性房地產累計折舊(攤銷) 4

20、800 000貸:投資性房地產 30 000 0004344記錄處置收入 借：銀行存款 （實際收到的金額） 貸：其他業務收入應交稅費應交增值稅(銷項稅額)2.采用公允價值模式計量的投資性房地產處置45結轉投資性房地產的賬面余額 貸：投資性房地產成本 公允價值變動（也可能在借方）借：其他業務成本將累計公允價值變動轉入其他業務成本 借：公允價值變動損益 貸：其他業務成本 或反之。2.采用公允價值模式計量的投資性房地產處置2.采用公允價值模式計量的投資性房地產處置46將轉換時原計入其他綜合收益的部分轉入其他業務成本 借：其他綜合收益 貸：其他業務成本 【例712】承例78。乙房地產公司投資性房地產采

21、用公允價值模式進行后續計量。203年1月1日,乙房地產公司將該出租的房屋出售,取得出售收入30000000元,收取增值稅3000000元,合計33000000元。該房屋202年12月31日的公允價值為30000000元;原由存貨轉換為投資性房地產時確認其他綜合收益8000000 元。 (1)202年12月31日確認公允價值變動。公允價值變動=30000000-28000000=2000000(元)借:投資性房地產公允價值變動 2 000 000貸:公允價值變動損益 2 000 00047【例712】承例78。乙房地產公司投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。203年1月1日,乙房地產公司將

22、該出租的房屋出售,取得出售收入30000000元,收取增值稅3000000元,合計33000000元。該房屋202年12月31日的公允價值為30000000元;原由存貨轉換為投資性房地產時確認其他綜合收益8000000 元。 (2)203年1月1日收到出售價款。借:銀行存款 33 000 000貸:其他業務收入 30 000 000 應交稅費應交增值稅(銷項稅額) 3 000 00048【例712】承例78。乙房地產公司投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。203年1月1日,乙房地產公司將該出租的房屋出售,取得出售收入30000000元,收取增值稅3000000元,合計33000000元。該房屋202年12月31日的公允價值為30000000元;原由存貨轉換為投資性房地產時確認其他綜合收益800000