1、 中水電公司物業管理招標文件 一、物業概況和邀標要求按照國務院物業管理條例（2003年國務院第379號令）和北京市物業管理招投標辦法的規定，現對中國水利電力對外公司辦公樓及大產權宿舍樓物業管理服務進行邀請招標，茲邀請合格投標人前來投標。 1.物物業概述述 1.11 物業業名稱（以下簡簡稱本項項目）: 中電電投公司司辦公樓樓和大產產權宿舍舍樓管理理。 招標人人名稱：中國水水利電力力對外公公司（以以下簡稱稱中電投投公司）。1.2 物業地地點辦 公 樓：北京市市西城區區六鋪炕炕街 號。大產權宿宿舍樓：北京市市西城區區六鋪炕炕地區 樓以及 小區大大產權樓樓地下室室。1.3 物業規規模1.3.1本項項目

2、建筑筑物總建建筑面積積55,4799.877平方米米。其中中辦公樓樓建筑面面積100,9299.877平方米米，大產產權宿舍舍樓建筑筑面積444,5500平方米米。1.3.2本項目目建筑物物總計255處，其其中辦公公樓1棟棟，辦公公樓附屬屬建筑物物（二層層及以下下平房）8處，大產權權宿舍樓樓14處（含地地下室55處），其中平平房院1處，單獨管管理的地地下室22處。1.3.3辦公公樓前停停車位及及辦公樓樓院內停停車位管管理和服服務，大產權權宿舍樓樓六鋪炕炕一區66號樓及及二區11、2號號樓停車車位管理理和服務務。1.3.4 大產權權宿舍樓樓主要集集中在六六鋪炕地地區，未未形成單單獨的物物業管理理

3、小區，管理相相對較為為分散。1.4物物業管理理服務用用房的配配置情況況 物業管管理服務務辦公等等用房由由招標單單位根據據自有閑閑置房產產情況提提供。 坐落位位置：中中電投公公司辦公公樓院內內及物業業管理區區域內。1.5 物業管管理服務務合同形形式：本本項目所所有權單單位委托托物業管管理服務務公司，簽署專專業的委委托管理理服務合合同。1.6 招標范范圍： 1.66.1 中電投投公司辦辦公樓及及其附屬屬設施的的運行、服務與與管理，包括： a.房屋屋及其附附屬設施施、設備備（招標標人指定定分包的的專業除除外）的的日常運運行、維修與管管理，定定期保養養與中、小修理。 b.接待待服務、治安保保衛、消消防

4、管理理、院內內道路交交通管理理、停車車場管理理、衛生生保潔及及環境優優化美化化等。 c.中電電投公司司職工食食堂早、中餐供供應服務務。 1.66.2中中電投公公司管理理的大產產權宿舍舍樓、產產權房及及其附屬屬設施的的運行、服務與與管理，包括： a.房房屋及其其附屬設設施、設設備（招招標人指指定分包包的專業業除外）的日常常運行、維修與與管理，定期保保養與中中、小修修理。 b.治治安保衛衛、消防防管理、院內道道路交通通管理、停車場場管理、衛生保保潔及環環境優化化美化等等。1.7 管理服服務期限限：3年年。1.8 管理服服務方式式：委托托管理服服務 2. 招標方方式 本項目目采用邀邀請招標標方式。

5、3. 合格條條件與資資格要求求 3.11 具有有本項目目要求的的服務或或實施能能力，符符合并承承諾履行行本招標標文件規規定具有有獨立法法人資格格的專業業物業管管理服務務企業。 3.22 參加加投標企企業應具具備中中華人民民共和國國招標投投標法和本文文件規定定的如下下條件： （1）具具有獨立立承擔民民事責任任的能力力； （2）具具有良好好的商業業信譽和和健全的的財務會會計制度度； （3）具具有履行行合同所所必需的的設備和和專業技技術能力力； （4）具具有依法法繳納稅稅收和社社會保障障資金的的良好記記錄； （5）參參加此項項投標活活動前三三年內，在經營營活動中中沒有重重大違法法記錄； （6）具具有

6、物業業管理企企業二級級（含）以上資資質的物物業管理理服務企企業； （7）曾曾經管理理服務過過單體建建筑面積積三萬平平米以上上的智能能化辦公公樓； （8）已已通過IISO990000系列質質量體系系認證； （9）管管理服務務本項目目的主要要負責人人（項目目經理）應當具具有大學學本科（含本科科）以上上學歷，具有管理理服務大大型智能能辦公樓樓三年以以上的工工作經驗驗。 （10）信譽良良好、實實力雄厚厚、管理理科學、能使本本項目管管理服務務達到招招標人的的要求。3.3 提交的的投標文文件中至至少應包包括下列列資料： 3.33.1.確立投投標單位位法律地地位的原原始文件件的復印印件(包包括營業業執照、資

7、質等等級證書書等其他他相關資資料); 3.33.2.投標單單位近年年完成類類似項目目管理服服務和目目前正在在管理服服務項目目的簡要要情況； 3.33.3提提供項目目物業管管理服務務經理、各部門門主要負負責人(物業經經理)簡簡歷、資資質證書書及擬投投入本項項目的其其他管理理服務和和主要人人員情況況； 3.33.4提提供為完完成本項項目管理理服務擬擬采用的的主要經經營策略略； 3.33.5.投標人人承諾書書；3.3.6.授授權書。4. 投投標費用用 投標標人應自自行承擔擔編制、遞交投投標文件件所涉及及的一切切費用。招標人人無須對對投標人人因本次次招標事事宜引起起的任何何費用或或損失負負責。5. 管

8、管理服務務目標樹立正確確的物業業管理服服務觀念念，以“服務至至上，客客戶第一一”為管管理服務務宗旨，從而達達到一流流的管理理、一流流的形象象、一流流的效益益，以提提高整個個物業的的檔次和和社會形形象。具具體內容容詳見本本招標文文件第三三部分物物業管理理服務規規范及需需求。6. 現現場考察察6.1 投標人人應按照照招標人人指定的的時間和和地點，參加由由招標人人組織的的對現場場及周圍圍環境進進行考察察，有關關費用由由投標人人自理。6.2 招標人人組織的的現場考考察僅是是對招標標物業現現場基本本情況的的初步考考察，并并不承擔擔滿足投投標人獲獲取投標標所須全全部資料料的責任任。投標標人應自自負其責責地

9、獲得得與編制制投標文文件有關關的一切切必須材材料。6.3 現場考考察完成成后，投投標人將將被認為為已了解解該物業業的基本本情況，物業的的地理環環境、各各種配套套設施、文化背背景、市市政配套套情況、通訊、交通、周邊物物業狀況況、工作作環境及及一切可可能對該該物業管管理服務務構成影影響的現現場和周周圍環境境情況，并已充充分認識識到自己己應承擔擔的義務務、責任任和風險險，以便便將所有有因現場場環境因因素產生生的費用用包括在在投標報報價中。招標人人不再接接受任何何與現場場環境有有關的索索賠。6.4 在現場場考察過過程中，投標人人如發生生人身傷傷亡、財財產或其其他損失失，不論論何種原原因所造造成，招招標

10、人均均不負責責。投標標人參加加現場考考察人數數以23人為為宜。 7. 招標文文件的組組成7.1招招標文件件包括下下列內容容：第一部分分 物物業概況況和邀標標要求第二部分分 物物業管理理服務內內容和標標準第三部分分 對對投標企企業的基基本要求求第四部分分 物物業管理理服務投投標書第五部分分 投投標文件件格式7.2 除上述述內容外外，招標標單位在在提交投投標文件件截止時時間5日日前，以以書面形形式發出出的對招招標文件件的澄清清或修改改內容，均為招招標文件件的組成成部分，對招標標單位和和投標單單位均起約束束作用。7.3 投標單單位獲取取招標文文件后，應仔細細檢查招招標文件件的所有有內容，如有殘殘缺等

11、問問題應在在獲得招招標文件件3日內內向招標標單位提提出，否否則，由由此引起起的損失失由投標標單位自自己承擔擔。投標標單位同同時應認認真審閱閱招標文文件中所所有的事事項、格格式、條條款和要要求等，若投標標單位的的投標文文件沒有有按招標標文件要要求提交交全部資資料，或或投標文文件沒有有對招標標文件做做出實質質性響應應，其風風險由投投標單位位自行承承擔，并并根據有有關條款款規定，該投標標有可能能被拒絕絕。 8. 招標文文件的澄澄清 投標單單位若對對招標文文件有任任何疑問問或在現現場勘察察中發現現的任何何疑問，應于220133年5月10日前以書面的的形式表表達，并并以專人人遞交的的方式送送達，送送至中

12、電電投公司司企業管管理部。 9. 招標文文件的修修改 9.11招標文文件發出出后，在在提交投投標文件件截止時時間5日日前，招招標單位位可對招招標文件件進行必必要的澄澄清或修修改。 9.22 招標標文件的的修改將將以書面面形式發發送給所所有投標標單位，投標單單位應于于收到該該修改文文件后的的當日內內以書面面形式給給予確認認。招標標文件的的修改內內容作為為招標文文件的組組成部分分，具有有約束作作用。 9.33招標文文件的澄澄清、修修改、補補充等內內容均以以書面形形式明確確的內容容為準。當招標標文件、招標文文件的澄澄清、修修改、補補充等在在同一內內容的表表述上不不一致時時，以最最后發出出的書面面文件

13、為為準。 10. 投標文文件的組組成內容容 10.1 投標文文件由投投標函、商務標標和技術術標三部部分組成成。 10.2 投標函函部分主主要包括括但不限限于下列列內容： a. 法定代代表人授授權書或或法定代代表人身身份證明明資料； b. 投標書書。 10.3 商務標標部分主主要包括括下列內內容： a. 物業管管理服務務費報價價表； b. 物業管管理服務務支出明明細報價價表； c. 檢測項項目明細細級報價價表； d. 投標報報價需要要的其他他資料； e. 證明合合格條件件和資格格的其他他材料：法定代代表人授授權書、營業執執照副本本（復印印件）、物業管管理企業業資質證證書（復復印件）、組織機機構代

14、碼碼證書（復印件件）、投標企企業資格格證明文文件、投標企企業最近近三年的的經過審審計的資資產負債債表、損損益表和和現金流流量表、投標企企業近33年涉及及的訴訟訟及仲裁情情況、擬派現現場項目目經理資資格證明、擬派項項目主要要管理人人員、工工程技術術人員情情況以及及企業經經營管理理情況介介紹 10.4 技術標標部分主主要包括括下列內內容：10.44.1管管理服務務總體構構想。包包括管理理模式、人員配配備、管理服服務工作作必需的的物資裝裝備計劃劃情況、采購制制度、擬外包包項目外外包工作作選聘的的原則方方法、計算機機在工作作中的應應用以及及建設性性提出具具有可操操作性的的物業管管理服務務建議書書。10

15、.44.2 針對物物業管理理服務內內容制訂訂具體實施施方案、措施和和計劃。10.44.3針針對物業業管理服服務內容容和標準準及考評評方案逐逐項應答答。10.44.4 物業移移交接管管詳細方方案。 10.4.5 對特特別需要要說明的的問題逐逐項應答答，提出出詳細可可行的解解決方案案及作出出相應的的承諾。 10.4.7 其它需要要說明的的情況。 10.5 投標人人應認真真閱讀招招標文件件的全部部內容。如果投投標文件件不能滿滿足招標標文件要要求，責責任由投投標人自自負。 10.6 凡獲得得招標文文件者，無論投投標人中中標與否否，均應應對招標標文件保保密，并并承擔因因其泄密密而引起起的一切切責任。 1

16、1.投標標文件格格式 11.1投標標單位提提交的投投標報價價表應當當使用本本招標文文件所列列出的格格式（表格可可以按同同樣格式式擴展），其中中物業管管理服務務報價清清單由投投標單位位自行編編制。11.22本招標標文件中中未給出出的投標標文件格格式，由由投標單單位自行行擬定。12. 報價編編制要求求12.11 投標標單位按按物業管管理服務務目標及及物業管管理服務務方案、北京市市有關規規定、結結合市場場實際情情況編制制本項目目物業管管理服務務費用報報價書。本項目目報價要要對大產產權宿舍舍樓部分分和辦公公樓部分分分別核核算，綜綜合報價價，投標人人應在報報價分項項報價表表上列明明項目及及相關服服務的單

17、單價和總總價。投標單位位應在綜綜合報價價中明確確中、小小修費用用標準或或其他標標準。12.22 招標標單位保保留對中中標某項項報價偏偏高且明明顯不合合理而無無法接受受的單價價進行調調整的權權利，并并經投標標單位確確認后以以此作為為簽訂合合同協議議書的條條件之一一。12.33 投標價價將被認認為是全全面達到到本招標標文件中中已明確確和投標標單位根根據管理理服務經經驗確認認達到優質質物業管管理服務務標準的的全部報價價。13. 投標文文件有效效期13.11投標文文件有效效期為投投標截止止日后30日歷歷天，在在此期限限內，凡凡符合本本招標文文件要求求的投標標文件均均保持有有效。13.22在特殊殊情況下

18、下，招標標單位在在原定投投標文件件有效期期內，可可以根據據需要以以書面形形式向投投標單位位提出延延長投標標文件有有效期的的要求，對此要要求投標標單位須須以書面面形式予予以答復復。投標標單位可可以拒絕絕招標單單位這種種要求。 14. 投投標文件件的份數數和簽署署14.11 投標標單位應應向招標標單位提提交招標標文件一一式二份份，正副副本各一一份，電子文文檔一份份（光盤盤）。14.22 投標標文件的的正本和和副本均均需打印印或使用用不褪色色的藍、黑墨水水筆書寫寫，字跡跡應清晰晰易于辨辨認，并并在投標標文件封封面的右右上角清清楚地注注明“正正本”或或“副本本”字樣樣。正本本和副本本如有不不一致之之處

19、，以以正本為為準。14.33 投標標文件封封面、投投標函均均應加蓋蓋投標單單位印章章并經法法定代表表人或其其委托代代理人簽簽字或蓋蓋章。由由委托代代理人簽簽字或蓋蓋章的在在投標文文件中須須同時提提交投標標文件簽簽署授權權委托書書。投標標文件簽簽署授權權委托書書格式、簽字、蓋章及及內容均均應符合合要求，否則投投標文件件簽署授授權委托托書無效效。14.44 全套套投標文文件應無無涂改或或行間插插字和增增刪。 15.投標文文件的編編制、裝裝訂、密密封和標標記15.11 投標文文件的裝裝訂要求求: 投投標函、商務標標和技術標標均應合合并裝訂訂。 15.2 投投標文件件密封袋袋上應載載明：招標標單位名名

20、稱、項目名名稱、投標單單位公章章及法人人人名章以及投投標單位位經辦人人簽字并并注明聯聯系電話話。 15.3 開標日之之前，投標文文件不得得開封，否則視視為費標標。 16. 投標文文件的提提交16.11 投標標單位應應于5月220日（截止日日）前向中電投投公司企企業管理理部提交交投標文文件。16.22投標單單位在遞遞交投標標文件時時，應保保持投標標袋及密密封條完完好無損損，且所所有印章章、印鑒鑒應清晰晰可辯，否則招招標單位位將不予予受理，并按廢廢標處理理。 17.遲交的的投標文文件招標單位位在第16條規定定的投標標截止時時間以后后收到的的投標文文件，將將被拒絕絕并退回回給投標標單位。18.投投標

21、文件件的補充充、修改改與撤回回18.11 投標標單位在在提交投投標文件件以后，在規定定的投標標截止時時間之前前，可以以書面形形式補充充修改或或撤回已已提交的的投標文文件，并并以書面面形式通通知招標標單位。補充、修改的的內容為為投標文文件的組組成部分分。18.22 投標標單位對對投標文文件的補補充、修修改，應應按第115條有關關規定密密封、標標記和提提交，并并在內外外層投標標文件密密封袋上上清楚標標明“補補充、修修改”或或“撤回回”字樣樣。18.33投標截截止日后后，投標標單位不不得補充充、修改改投標文文件。19.開開標19.11 投標截截止日后后，招標標單位在在其辦公公所在地地擇日進進行開標標

22、。19.22提交合合格的撤撤回通知知的投標標文件不不予開封封，并退退回給投投標單位位；確認為無效效的投標標文件不不予評審審。19.33 開標標由招標標單位自自行主持持。20. 評標委委員會與與評標20.11 評標委委員會由由招標單單位自行行組建，負責評評標活動動。20.22 開標標結束后后，開始始評標，評標采采用保密密方式進進行。21. 投標文文件的初初步評審審21.11 評標標時，評評標委員員會將評評定每份份投標文文件是否否實質上上響應了了招標文文件的所所有要求求。所謂謂實質上上響應，是指投投標文件件應與招招標文件件的所有有實質性性條款、條件和和要求相相符，無無顯著差差異或保保留，或或者對合

23、合同中約約定的招招標單位位的權利利和投標標單位的的義務方方面造成成重大的的限制，糾正這這些顯著著差異或或保留將將會對其其他實質質上響應應招標文文件要求求的投標標文件的的投標單單位的競競爭地位位產生不不公正的的影響。 21.2 如果果投標文文件未實質性響應招招標文件件的各項項要求，評標委委員會將將予以拒拒絕，并并且不允允許投標標單位通通過修改改或撤銷銷其不符符合要求求的差異異或保留留，使之之成為具具有響應應性的投投標。22. 投標文文件計算算錯誤的的修正22.11評標委委員會將將對確定定為實質質性響應招招標文件件要求的的投標文文件進行行校核。如果數數字表示示的金額額和用文文字表示示的金額額不一致

24、致時，應應以文字字表示的的金額為為準；當當單價與與數量的的乘積與與合價不不一致時時，以單單價為準準。22.22 按上上述原則則及方法法調整或或修正投投標文件件的投標標報價，投標單單位同意意后，調調整后的的投標報報價對投投標單位位起約束束作用。23. 投標文文件的評評審、比比較和否否決23.11評標委委員會將將僅對在在實質性性響應招招標文件件所有要求求的投標標文件進進行評估估和比較較。23.22 在評評審過程程中,評評標委員員會可以以書面形形式要求求投標單單位就投投標文件件中含義義不明確確的內容容進行書書面說明明并提供供相關材材料。23.33 評標標委員會會依據評評標辦法法規定的的評標標標準和方

25、方法，對對投標文文件進行行評審和和比較，向招標標單位提提出書面面評標報報告，并并推薦合合格的中中標候選選人。招招標單位位根據評評標委員員會提出出的書面面評標報報告和推推薦的中中標候選選人確定定中標單單位。23.44 評標標方法采采用綜合合評定法法。23.55 評標標委員會會經評審審，認為為所有投投標都不不符合招招標文件件要求的的，可以以否決所所有投標標。所有有投標被被否決后后，招標標單位將將另行組組織招標標。24. 合同授授予標準準本項目的的物業管管理服務務合同為為固定總總價合同同。本招招標項目目的物業業管理服服務合同同將授予予第一中中標候選選人并經經招標單單位確認認后的投投標單位位。25.

26、招標單單位拒絕絕投標的的權力招標單位位不承諾諾將合同同授予報報價最低低的投標標單位。招標單單位在發發出中標標通知書書前，有有權依據據評標委委員會的的評標報報告拒絕絕不合格格的投標標。26.中中標通知知書中標單位位確定后后，招標標單位將將于100日內將將向中標標單位發發出中標標通知書書的同時時,將中中標結果果以書面面形式通通知所有有未中標標的投標標單位。27.合合同的簽簽訂27.11中標單單位應于于中標通通知書發發出之日日起100日內，按照招招標文件件和中標標單位的的投標文文件與招招標單位位訂立書書面物業業管理服服務合同同，招標標單位和和中標單單位不得得再行訂訂立背離離合同實實質性內內容的其其他

27、協議議。27.22中標單單位如不不按上述述條款與與招標單單位訂立立合同，則招標標單位將將廢除授授標。27.33 中標標單位應應當按照照合同約約定履行行義務，完成中中標項目目物業管管理服務務，不得得將中標標項目物物業管理理服務轉轉讓或轉包給給其他任何人。二、物業業管理服服務內容容和標準準 一、管管理服務務模式和和目標1、物業業管理服服務的模模式本項目物物業管理理服務采采取委托托物業管管理服務務模式。2、物業業管理服服務的目目標整個服務務期內，中標單單位要確確保所管管物業在在任何時時候都處處于最佳佳狀態。二、物業業管理服服務內容容1、空間間管理服服務 包括內部部空間的的裝修管管理服務務以及空間間內

28、的家家具設備備的管理理服務。 裝修管管理服務務 根據招招標單位位需求對對房屋裝修修過程中中的安全全、質量量及進度度進行全全過程監監督和管管理，并并協調作作好有關關設備、設施的的維護及及銜接，制定相相關管理理制度。招標單單位對裝裝修隊伍伍的資質質、裝修修方案進進行審核核，中標標單位對對裝修進進場隊伍伍和方案案落實進進行監督督管理。中標單單位與進進場裝修修隊伍簽簽訂相關關安全協協議。如如需動火火，應由由專人進進行管理理并備有有相關備備案資料料。裝修修竣工驗驗收報招招標人審審查備案案。 房間內內部小規規模的裝裝修變動動以及房間間內辦公公家俱、輔助設設施的修修繕保養養。 2房屋維維護與維維修 房屋維維

29、護與維維修，即即建筑物物本身的的維護與與維修，包括建建筑物的的結構、基礎、屋面、外墻、門窗、樓地面面的維護護與維修修。 房屋日日常養護護要求 房屋日日常養護護分零星星養護和和計劃整整體養護護。 地基基基礎日常常養護要要求：定定期巡視視，對結結構裂縫縫、地基基沉降等等問題及及時向招招標人提提出。杜杜絕不合合理荷載載的產生生；防止止地基浸浸水；保保證勒腳腳完好；防止地地基凍害害。 墻臺面面及吊頂頂的日常常養護要要求：定定期檢查查，及時時處理；加強與與其它部部位連接接處的保保護；注注意清潔潔及清潔潔方法；注意日日常防護護；注意意材料的的工作環環境；定定期更換換部件，保證整整體協調調。 門窗的的日常養

30、養護要求求：嚴格格遵守使使用常識識與操作作規程；經常清清潔檢查查，發現現問題及及時處理理；定期期更換易易損部件件，保持持整體完完好；外外門窗冬冬雨季使使用管理理。 屋面的的維修養養護要求求：保證證防水層層的使用用功能不不受破壞壞，確保保屋面地地漏暢通通。 樓內地面的的維修養養護要求求：杜絕絕不合理理荷載的的產生；經常清清潔檢查查，發現現問題及及時處理理；定期期更換損損壞部位位，保證證整體協協調；保保證防水水層的使使用功能能不受破破壞。 房屋維維修管理理服務要要求 掌握房房屋建筑筑的完好好情況，按照房房屋完好好情況進進行使用用，保證證使用者者的安全全。 制定房房屋修繕繕計劃、修繕范范圍，有有計劃

31、地地組織房房屋按年年輪修，維護房房屋使用用價值，合理地地延長房房屋使用用年限。 做好房房屋維修修資料的的收集整整理工作作，妥善善管理房房屋技術術檔案，保持房房屋技術術資料的的完整。 建立維維修養護護制度 包括括例常巡巡檢制度度、用戶戶報修制制度、周周期性維維修制度度和維修修記錄制制度等。 3設備維維修及保保養 建立健健全維修修與保養養制度，包括安安全生產產制度、設備運運行管理理制度、機房交交接班制制度、日日常檢修修制度、設備運運行經濟濟核算制制度、物物料申購購領用保保管制度度、工具管管理制度度、技術檔檔案保管管制度、事故分分析報告告及處理理制度以以及日常常報修工工作流程程等。建立設備備臺帳，保

32、證每每臺設備備都必須須有一套套完整檔檔案資料料。設備備檔案資資料應包包括設備備資料檔檔案、設設備使用用技術資資料檔案案、設備備變動記記錄、設設備維保保記錄以以及設備備檔案編編碼等。給水系系統維護護與管理理服務，包括飲用用水系統統（含直直接飲用用水）管管理、定期水水質檢測測、給水設設備的維維修維護護以及給水水管道的的維修維維護。 排水系系統維護護與管理理服務，包括室室內外排水管管道堵塞塞處理、室內外排水管管道滲漏漏處理以以及污水水處理系系統的維維護保養養等。衛生設設備的修修理與維維護，包包括大便便器、小小便器、洗臉盆盆、拖布布池、家家具盆、淋浴器器、浴盆盆等維修修與管理。消防系系統的維維護與管管

33、理服務務，包括括建立火火災自動動報警及及聯動控控制系統統運行日日志，建立設設備巡視視日志，消防設設備的維維護制度度、火災自自動報警警及聯動動控制系系統的定定期檢查查，室內外外消防栓栓系統的的檢查、維護和和實驗，消防噴噴淋系統統噴頭和和報警閥閥的維護護管理，消防給給水管道道、閥門門的檢查查維護，水泵和和電機（包括備備用）定定時檢查查保養以以及消防防設備的的定期實實驗、檢檢查和清清洗。 熱力設設備的維維修與保保養，包包括供熱熱管道的的維護與與修理等等。 空調系系統維修修與保養養，包括由由招標人人通過詢詢價方式式直接確確定專業業維保公公司，交交由中標標人統一一管理。確定維維修保養養必須檢檢查項目目，

34、督促維維修承包包商為設設備做出出定期保保養計劃劃，建立空空調日常常巡視制制度，制定并并嚴格遵遵守空調調機組操操作程序序等。 電梯系系統維修修與保養養，包括括由招標標人通過過詢價方方式直接接確定專專業維保保公司，交由中標標人統一一管理。確定維維修保養養必須檢檢查項目目，督促維維修承包包商為設設備做出出定期保保養計劃劃，建立電電梯日常常保養及及預檢制制度，制定電電梯維修修操作規規程，電梯故故障救援援以及制定定電梯困困人應急急解救方方案等。 招標單單位辦公公樓及大大產權宿宿舍樓配配電機房房的日常常管理、運行與與維護，確保供供用電安安全。其他管管理服務務停車管理理服務，維護停停車場的的停車秩秩序，引引

35、導公司司員工、外來車車輛以及及產權宿宿舍區住住戶車輛輛的有序序停放。物業管理理轄區內內所有照照明設備備和燈具具的管理理維修，及時更更換破損損燈具。招標單位位辦公樓樓頂廣告告牌及霓霓虹燈的的日常維維護與管管理。招標單位位員工食食堂早中中餐服務務與管理理，以及及招標單單位集體體宿舍的的管理與與維護等等。 4、環環境衛生生管理服服務 環境衛衛生管理理服務內內容，包括物業業轄區內內的道路路、空地地、綠地地等公共共部位，建筑物物內公共共空間，建筑物物內所有有房間包包括辦公公室、會會議室桌桌、椅、臺面等等的日常常清潔，辦公樓樓內外墻墻保潔，室外玻玻璃幕墻墻及門窗窗的保潔潔，對物業管管理區域域內樓宇宇地下室

36、室、車庫庫等用房房的日常常保潔和和管理，對門、窗、墻墻壁、吊吊頂、風風口、燈燈具、扶扶手、欄欄桿、標標志牌以以及機械械電氣設設備和系系統定期期清潔，對室外外道路、綠地、水池、樹木花花草的清清掃保養養，冬季季掃雪等等政府規規定的門門前三包包事項等等，物業轄轄區內的的垃圾收收集、歸歸類、袋袋裝、清清運，物業轄區區內害蟲蟲及鼠害害的治理理以及物業業轄區內內周圍“廢氣、噪聲、污水”的處理理等。 環境衛衛生工作作基本要要求 定人、定地點點、定時時間、定定任務、定質量量。對環環境衛生生管理服服務范圍圍內的任任何環節節均應有有專人負負責，并并明確工工作的具具體內容容、時間間和質量量要求。 環境衛衛生工作作標

37、準 垃圾清清運標準準 日日產日清清，無堆堆積垃圾圾，所有有垃圾集集中堆放放到指定定地點。垃圾堆堆放地點點定期噴噴灑藥水水，防治治蟲害。做到垃垃圾袋裝裝化，建建立合理理的分類類系統。 室外場場地衛生生標準 對室外外場地包包括辦公公樓門前前廣場、院內通道道地面、產權宿宿舍樓院院內地面面等進行行日常保保潔，通通道地面面石材清清潔，保保持外圍場地整潔無無垃圾。 停車場場地衛生生標準 對停車車場進行行日常保保潔，保保持停車車場整潔潔無垃圾圾。室內大堂堂和走廊廊衛生標標準 對辦公樓樓大堂和和走廊進進行日常常保潔，保持大大堂整潔潔，設施施完好，環境幽幽雅，地地坪明亮亮，無垃垃圾和污污跡；玻玻璃明亮亮，無污污

38、點及污污跡；大大理石墻墻面清潔潔光亮；垃圾筒筒外表干干凈明亮亮，垃圾圾不超過過扔口；風口清清潔無灰灰塵；花花盆干凈凈、內無無雜物。對產權宿宿舍樓樓樓道、扶扶手及公公共區域域進行日日常保潔潔，保持持公共區區域整潔潔，設施施完好，環境幽幽雅；樓樓道地面面清潔光光亮；樓樓梯扶手手無灰塵塵；墻面面清潔，無廣告告張貼。 電梯、扶梯及及電梯廳廳衛生標標準 對電梯梯、扶梯梯及電梯梯廳進行行日常清清潔保養養，保持持地坪明明亮，無無垃圾和和污跡；樓梯和和扶手干干凈無黑黑灰；電電梯轎廂廂壁面光光亮，無無污跡；門框、窗框無無黑灰；井道、槽底清清潔無雜雜物。 室內公公共部位位的衛生生間衛生生標準 對室內內公共衛衛生間

39、進進行日常常清潔及及月保養養，確保保公共衛衛生間的的地坪明明亮、無無垃圾、無污跡跡；磁磚磚墻面清清潔無污污跡；洗洗臉臺面面無積水水及干水水跡；鏡鏡面明亮亮無水跡跡；廁所所清潔無無異味；手紙和和洗手液液供應應應不斷檔檔；坐便便器清潔潔干燥無無水跡；風口清清潔無灰灰塵。 室內公公共部位位的燃氣氣鍋爐間間衛生標標準 墻面、地面及及門窗無無塵、無無污、無無積水，開水鍋鍋爐無塵塵垢，開開水鍋爐爐須定期期清潔除除垢；清清潔除垢所所使用的的各類清清潔劑等等必須符符合環保保要求。 辦公區區域衛生生標準 對辦公公區域及及室內進行日日常保潔潔和周保保養，保保持辦公公區域、室內清清潔、辦辦公設施施完好，環境舒舒適，

40、保保證辦公公桌、電電腦、沙沙發、隔隔斷、登登腳、櫥櫥柜及粉粉碎機等等辦公設設施的清清潔無污污跡；保保證辦公公區域內內玻璃窗窗框、窗窗槽、窗窗簾、風風口等設設施的清清潔無灰灰塵；保證證辦公區區域內開開關、標標識、各各類門、閉門器器、煙灰灰缸及各各種掛件件的清潔潔無灰塵塵。 玻璃及及不銹鋼鋼衛生標標準 對物業業管理區區域內玻玻璃及不不銹鋼進進行日常常清潔及及周保養養，確保保玻璃明明亮，無無污點及及污跡；不銹鋼鋼光亮無無污跡。 地毯清清潔和地地面打蠟蠟要求 地毯清清洗周期期為 30天；大理石石地面 6個月清清洗拋光光保養一一次，做做好清潔潔和打蠟蠟記錄。 燈具及及飾品的的清潔要要求 燈具清清潔無塵塵

41、；陳列列品、裝裝飾品無無塵、無無污跡、無變形形；辦公公家具無無塵、無無污染，按不同同材質進進行定期期養護。 建筑物物外墻清清洗要求求 外墻清清洗包括括對墻面面石材、玻璃幕幕墻、遮遮陽隔柵柵、玻璃璃天棚、鋼結構構銜架、裝飾鋁鋁板等，每季度度清洗一一次；制制定安全全操作規規程，確確保清潔潔工人安安全。衛生設施施的管理理服務 合理配配置環衛衛設備，合理設設置環衛衛設施；對吸煙煙區、茶茶水間衛衛生設施施定人、定時進進行清潔潔，保證證衛生設設施清潔潔。機房的清清潔衛生生周期要要求 機房區區域內應應定期清清潔，確確保室內內清潔無無塵埃。 滅蟑、滅蠅蟲蟲、滅鼠鼠及防治治要求 應由專業人人員完成成此項工工作，

42、范范圍為物物業管理理的所有有區域，包括走走廊、樓樓道、樓樓梯、衛衛生間、各類機機房、物物業管理理服務用用房以及住宅宅樓共用用部分等等）。應應確保所所使用的的藥物為為專業衛衛生用藥藥，符合合國家環環保要求求，對人人體無任任何副作作用，對對正常工工作環境境無任何何不利影影響。保保證用藥藥后的效效果達到到國家公共場場所衛生生管理法法標準準。在服服務期限限內，確確保每年年進行11-2次次防治工工作，并并按照專專業工作作程序在在每次防防治后及及時進行行補殺工工作。對對于特殊殊重點區區域如食堂、污水坑坑井等蟲害高高發地點點，物業業管理服服務公司司應強化化殺蟲。 5、環環境綠化化管理服服務 負責對對管理區區

43、域內綠綠地及其其植物進進行日常常管理和和養護工工作，落實節日日花卉布布置，各各種花卉卉的剪枝枝修整和和養護工工作造。負責辦辦公樓室室內綠化化租擺及及布置。 6、車車輛道路路管理服服務 車輛道道路管理理服務目目的是建立良良好的交交通秩序序、車輛輛停放秩秩序，確確保物業業內業主主車輛及及外來車車輛不受受損失。 車輛道道路管理理服務內內容是制定道道路管理理服務、交通管管理服務務、車輛輛管理服服務、停停車場管管理服務務辦法并并執行。 物業管管理公司司應指定定專人負負責對物物業管理理區域內內的道路路及設施施的維修修和養護護。加強強對道路路的日常常巡查，對違反反管理規規定的行行為及時時發現并并糾正。制定道

44、道路維修修計劃，負責道道路設施施的日常常養護工工作，了了解設施施的運行行狀況，發現問問題及時時處理。 車輛管管理服務務 車輛輛管理服服務包括括機動車車和非機機動車管管理服務務。物業業管理公公司的主主要職責責是禁止止車輛亂亂停亂放放、損壞壞以及防盜盜。物業業管理公公司應當當建立并并落實門門衛管理理服務制制度和車車輛保管管規定，為非機動動車設立立停車處處。 停車場場（包括括地上和和地下車車庫）管管理服務務 場內內車位劃劃分明確確，場內行行駛標志志清楚可可辨，進進出停車車場車輛輛管理嚴格格，制定定車輛防防盜、防防損措施施等。 環境標標識管理理服務 環境境標識是是指物業業公共領領域中引引導方向向、指示

45、示物業、揭示場場所性質質的標識識系統。物業管管理服務務公司應應當正確確設置物物業區域域內獨立立的環境境標識系系統，物業管管理服務務人員應應當熟悉悉標識，使業主主方及使使用者出出行方便便。 7、治治安環境境管理服服務 治安環環境管理理服務的的目標要要求 確保物物業管理理區域內內及附屬屬設備、公共場場所、建建筑地塊塊等不受受人為損損壞、破破壞或盡盡可能減減少損失失；阻止止或防止止任何危危及業主主和使用用人的生生命財產產的行為為；終止止任何影影響業主主和使用用人身心心健康的的行為，維護正正常的生生活秩序序和工作作秩序加加強物業業公司及及業主和和使用人人的精神神文明建建設，和和睦鄰里里關系，減少鄰鄰里

46、糾紛紛；確保保安全，打擊犯犯罪活動動，配合合當地公公安部門門工作，維護社社會的安安定團結結；配合合招標人人做好保保密工作作，防止止泄密。建立健全全保安隊隊伍。聘請專專業的保保安公司司，做好好人員培培訓；實行224小時時不間斷斷站立式式服務，時刻保保持高度度的警惕惕性。制制定工作作交接班班制度、保安部部門會議議制度以以及保安安設施使使用及其其管理服服務制度度。治安環境境管理服服務具體體內容 保安安系統運運行管理理服務和和監視管管理服務務；建筑筑外圍保保安服務務；建筑筑內部保保安服務務；各類類出入門門戶的保保安服務務，電梯梯運行安安全服務務；停車車場（包包括地下下和地上上部分）管理服服務，對對各種

47、消消防滅火火系統和和消防設設備進行行保養、管理檢檢查和定定期更換換；消防防培訓服服務；其其他安全全和秩序序管理服服務。制定應急急處理措措施，包包括：刑刑事突發發事件處處理程序序；火災災撲救操操作程序序；解除除火警工工作程序序；防爆爆、防破破壞性事事件的措措施；斷斷電故障障處置方方案；燃燃氣泄漏漏事故處處置程序序；燃油油泄漏事事故處置置程序；跑、冒冒、漏水水事故的的處置程程序；防防汛處置置措施；執勤中中發現酒酒醉者或或精神病病人闖入入時處理理措施；電梯內內發生危危害及騷騷擾事件件的處置置程序以以及電梯梯困人應應變措施施。 積極做做好保安安設施、設備與與工具的的使用與與維護，包括電電子監控控系統；

48、紅外線線報警系系統；門門禁管理理服務系系統；火火災自動動報警系系統；消消火栓系系統；自自動噴淋淋系統；消防給給水系統統；消防防增壓泵泵；應急急照明系系統；滅滅火器；防火卷卷簾門、防火門門；消防防通道以以及消防防水箱等等。 8、消消防管理理服務消防管理理服務包包括消防防隊伍建建設、消消防制度度建設、消防設設施、器器材的配配備與管管理以及及做好消消防宣傳傳工作等等。物業管理理服務公公司應設設置消防防檔案，配備專專職消防防人員，建立義義務消防防隊。建建立值班班經理制制度，組織消消防演練練及培訓訓。配備備必要的的消防設設施和器器材，并并做好日日常管理理、保養養和維修修。積極極做好消消防宣傳傳工作等等。

49、 9、防防雷檢測測 按照北北京市規規定請有有關部門門檢測。 10電梯檢檢測 按照北北京市規規定請有有關部門門檢測。 11給水系系統水質質檢測 水樣按按照北京京市規定定送有關關部門檢檢測。 12其它服服務 辦公樓樓一層及及五層接接待服務務；業主職工工食堂早早中餐供供應與服服務。三、物業業管理服服務各項項指標要要求序號服務項目目服務目標標備注1對辦公樓樓提供保保安服務務，保證證大樓公公共秩序序及安全全杜絕火災災責任事事故和外外來人員員滋事事事件 2消防設備備設施管管理維護護消防設備備設施完完好率實實現1000% 3設備、設設施管理理服務設備、設設施完好好率實現現1000% 4對大樓的的清潔衛衛生進

50、行行管理服服務；對對垃圾進進行收集集和清運運環境衛生生、清潔潔率實現現1000% 5職工食堂堂服務滿滿意度滿意度實實現800%以上上 6對房屋建建筑物日常養養護維修修房屋完好好率達到到1000% 7公共停車車場和車車位管理理服務滿意度達達到988%以上上 8客戶零修修、報修修及時率率及時率達達到1000% 9客戶零修修、報修修返修率率返修率低低于1% 10接受客戶戶有效投投訴處理理率投訴處理理率達到到1000% 11物業管理理服務滿滿意率滿意率達達到988%以上上 四四、物業業管理服服務公司司工作人人員選聘聘應達到到下列標標準或相相當下列列標準職位名稱稱任職資格格物業總經經理男性，管管理相關關

51、專業本本科以上上學歷;五年以上上獨立管管理寫字字樓項目目的相關關工作經經驗;擔任過“省（市市）級物物業管理理示范大大廈”或“全國物物業管理理示范大大廈”項目的的主要負負責人。善于合作作，具備備較強的的組織協協調和領領導能力力，熟練使使用計算算機軟件件。工程部經經理工科專業業本科以以上學歷歷，具有有工程師師職稱；八年以上上本專業業工作經經驗；并并具有五五年以上上管理寫寫字樓工工程部主主管以上上職務任任職經歷歷。各專業主主管相關專業業大學專專科以上上學歷；具有工程程師或技技師以上上技術等等級；五年以上上本專業業工作經經驗，并并具有三三年以上上管理寫字字樓相關關職務的的任職經經歷。保安部經經理男性，

52、大大專以上上學歷；五年以上上管理寫字字樓保安安部經理理工作經經驗；具有較強強的消防防及內保保工作經經驗；計算機操操作熟練練。財務經理理本科以上上學歷，具有上上崗資格格；五年以上上物業管管理企業業財務經經理工作作經驗；北京市戶戶口；善于溝通通協作，責任較較心強；熟練使用用計算機機軟件，至少熟熟練使用用一種以以上財務務軟件。 中水電公司物業管理招標文件PAGE 1- PAGE 34 - PAGE 25 -三、對投投標企業業的基本本要求 1、注冊資資金3000萬元元及以上上，并且且年檢合合格。 22、具有北北京市國國土資源源和房屋屋管理局局頒發的的北京京市物業業管理資資質合格格證書和具有建建設部頒頒

53、發的“物業管管理企業業二級（含）以以上資質質”證書的的物業管管理企業業。3、從事事物業管管理服務務業務累計計8年以上上。4、物業業管理公公司管理理人員素素質較高高，專業業化較強強。 55、具有類類似項目目的管理理經驗，享有較較高的服服務信譽譽。 66、管理項項目的主主要負責責人具有有管理類類似項目目5年以上上工作經經驗。 四、物業業管理服服務投標標書 投標書書內容包包括且不不限于以以下內容容： 第一章章 投投標人資資格證明明文件 第二章章 企企業基本本情況 第三章章 對對本項目目物業管管理服務務的整體體設想及及策劃第一節 項目目調查與與分析第二節 明確確可行的的管理服服務思路路第三節 體現現本

54、項目目特色的的管理服服務模式式第四節 節約約水、電電、能源源的措施施第五節 物業業管理服服務建議議書 第四章章 組組織機構構及人員員的配備備、培訓訓與管理第一節 組織織機構設設置第二節 人員員配備第三節 人員員培訓第四節 人員員管理 第五章 針對本本項目的的物業服服務量化化的服務務內容，細化的的服務標標準，擬采取取措施和和承諾指指標第一節 物業業管理服服務內容容及服務務標準第二節 擬采采取保證證服務質質量的措措施第三節 管理理服務指指標承諾諾 第六章 保養工工作管理理與服務務方案第一節 房屋屋建筑的的日常維維修養護護方案第二節 設備備設施的的運行維維護方案案第七章 保安安工作管管理與服服務方案

55、案第八章 保潔潔工作管管理與服服務方案案第九章 能源源節約管管理措施施及計劃劃第十章 職工工食堂早早中餐供供應與服服務方案案第十一章章 投投標報價價五、投標標文件格格式格式1投 標 函致： 根據貴方方招標邀邀請，簽簽字代表表 （全名名、職務務）經正正式授權權并代表表服務商商（服務務商名稱稱、地址址）提交交投標文文件正副副本各一份，電子文文檔一份。據此函，簽字代代表宣布布同意如如下： 1、在考察察了物業業現場，研究了了投標人人物業概概況和邀邀標要求求以及第第 號至至第 號號補充通通知或修修改書（如果有有）后，我方愿愿以人民民幣(大大寫) (RMMB 元)的的總價，按招標標文件的的要求，承擔上上述

56、項目目的全部部物業管管理服務務工作。 2、我方方保證：我方提提交文件件中的所所有陳述述和聲明明均是真真實和正正確的。3、我方方同意在在投標文文件遞交交截止期期起的330日投標有有效期內內，嚴格格遵守本本投標文文件中列列明的各各項承諾諾。本投投標文件件同貴方方的招標標文件、中標通通知書、雙方簽簽訂的補補充、修修改文件件、答疑疑文件和和附件均均將成為為約束雙雙方的、用于合合同簽訂訂的法律律依據文文件。4、如果果貴方接接受我方方投標，我方保保證在接接到中標標通知書書后，在在合同約約定的期期限內完完成并交交付合同同中規定定的全部部工作。5、我方方宣布與聘請的的為本項項目提供供服務的的公司無無任何關聯聯

57、，不是是我方的附附屬機構構。6、我方方理解，貴方不不一定接接受最低低報價的的投標文文件或其其他任何何你們可可能收到到的投標標文件。并同意意貴方“所有保保留或拒拒絕或接接受” 的任何何權利，并且貴貴方將不不對其上上述該行行為承擔擔責任，亦無義義務向投投標人解解釋其原原因和不不承認我我方任何何投標費費用。在此，遞遞交我們們的投標標文件。投標單位位（蓋章章）： 法定代表表人（簽簽字或蓋蓋章）： 授權代表表（簽字字）： 日期期： 年年 月 日日格式2法定代表表人授權權書 (招標標單位):根據本文文件宣布布，簽名名人 (姓名名)、 (職務務)、 (公司司名稱)、 (公司司注冊地地點)經經合法授授權代表表上述公公司，特特此任命命在下面面簽字的的 (姓名)、 (職務務)、 (公司司名稱)為正式式合法的的代理人人，并授授權該代代理人在在 (項目目名稱)的投標標方面，以我公司名義義并代表我公司簽簽署投標標書，進進行談判判，簽署署合同和和處理一一切與此此有關的的