1、民法案例閱讀感悟不知不覺，研一的學習生活已快過半，剛入學時的好奇緊張到逐 漸沉靜，好像只是幾瞬間。轉眼，2019年研究生考試就要來臨。包括 民法在內的的各個學科相繼結課，可能知識已在潛移默化中攝入，但 我們同樣需要一個契機去整理自己所感悟到的，法律與生活的交織和 影響。最后一節課，老師帶著我們分析了三個案例。下面是我對這三 個案例中某些問題粗淺的分析和感悟。三個案例糾紛的核心皆是民間借貸合同關系與商品房買賣合同 關系的認定。第一個案例為湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴新疆鄂爾多斯 彥海房地產開發商品房買賣合同糾紛案大致案情為：四者 與彥海公司簽訂多分借款合同，取得對彥海公司的債權。為擔保借款 合

2、同的履行，分別簽訂多份商品房預售合同并辦理備案登記。到期后 彥海公司未歸還本息，對賬后雙方簽訂商品房買賣合同，欠款本息轉 為已付房款，剩余房款辦理產權登記后再支付彥海公司。雙方就各 合同效力認定與法律關系整合產生分歧。最高人民法院認為，商品房 預售合同與借款合同皆成立有效，且商品房合同為借款合同提供擔保。 但是隨著商品房買賣合同的合法簽訂，之前的民事法律關系發生變更 消滅。這種當事人意思發生變化在沒有違背法律禁止的情況下應予允 許。在肯定了商品房買賣合同合法有效的情況下，法院發現雙方借款 利息算法超出民間借貸利率保護上限因而欠款數額無法確認。四者未 足額支付合同約定購房款，彥海公司未按時交房不

3、應視為違約。在這個案件中，有幾個點需要引起關注。一、民間借貸合同關系 與商品房買賣合同關系的厘清。厘清紛繁法律關系的關鍵在于把握當 事人的真實的意思表示。在此案件中，當事人簽訂的借款合同與商品 房預售合同皆有效，不存在爭議。爭議的焦點在于后簽訂的商品房買 賣合同是否有效以及是否是為借款合同提供擔保。前面講到，根據雙 方當事人的意思分析，商品房買賣合同是基于雙方自愿、整合之前的 利益關系重新協商而成，不違反法律強制性規定，因而有效。它變更 之前的民事法律關系建立新的法律關系，形成獨立的商品房買賣合同, 而非為借款合同作擔保。由此可見，法院能否把握住當事人真正的意 思表示對案件結果將產生截然不同的

4、后果。二、關于借款合同中借款 本金與利息數額的審查。法院在確認商品房買賣合同有效時對實際履 行形成的借款本金及利息數額進行審查是為了防止當事人將超過法 律規定保護限額的高額利息轉化為已付購房款。在本案中正是出現高 額利息，法院無法予以確認其訴稱的欠款數額，從而認定四人沒有足 額支付，彥海公司也并未違約逾期交房。因而對當事人通過簽訂商品 房買賣合同的方式將違法高息合法化問題應引起注意。同時，民間借 貸約定的利率超過國家法律保護的局部無效，未超出的局部有效，也 并不導致整個合同無效。三、關于商品房預售合同備案登記的效力問 題。該問題是我在閱讀案例時自己遇到并解答的困惑，關鍵在于它與 預告登記的區別

5、，以下是二者的法律規定。“商品房預售，開發企業應 當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自合同簽訂之日起30 日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房 預售合同登記備案手續。其目的在于房地產開發經營企業的商品房 預售行為進行行政管理，其性質只享有合同法上的請求權，該權利沒 有排他的效力，不發生物權效力。而預告登記的規定如下：“當事人簽 訂買賣房屋合同或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權, 按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記 的權利人同意，處分該不動產的不發生物權效力。因而，房地產預售 合同登記備案不等同于房屋買賣預告登記。第二個案例是楊

6、偉鵬與嘉美公司商品房買賣合同糾紛案。該 案件與上述案件既有聯系，亦有區別。聯系在于案件的爭議點都在于 民間借貸合同關系與商品房買賣合同關系認定。區別在于上述案件是 由于意思表示的變更導致民事法律關系的變更，而該案件的關鍵在于 如何認定初始且單一民事法律關系的性質。在本案中，楊偉鵬一直主張雙方為商品房買賣關系。而嘉美公司 主張其名為商品房買賣關系，實為借貸關系。法院認定的難點在于存 在合法商品房買賣合同、商品房備案證明、楊偉鵬支付約定價款、嘉 美公司開具的發票等完整證據鏈，構成認定商品房買賣關系所具備的 形式要件，同時嘉美公司缺少借款合同這一關鍵證據而難以認定借貸 關系。然而從跳脫形式束縛從現實

7、利益分析，嘉美公司沒有必要用從 楊偉鵬手中購房款360萬還給其他債權人以保存房屋，然后用再向楊 偉鵬交付房屋，其真實意思在于保存房屋。因而與楊偉鵬的房屋買賣 合同應為借款合同，只是缺少法定的外觀。其次，雙方皆知曉房屋價 值與購房款目明顯不等，認定房屋買賣關系將明顯導致利益失衡。最 后，楊偉鵬分別向嘉美公司債權人打款的行為可以認定他知曉嘉美公 司的真實意圖。因而，最高人民法院認定雙方之間成立借貸關系，簽 訂商品房買賣合同并辦理商品房備案登記的行為那么是一種非典型擔 保。在證明標準范疇中，高度蓋然性證明標準確實立和法律真實概念 的提出，并不意味著客觀真實的消亡。高度蓋然性是一種認識手段, 是一種最

8、低限度的證明標準；法律真實是實現客觀真實這一訴訟證明 理想狀態的現實立足點。一審和二審判決對高度蓋然性證明標準的適 用明顯陷入了法律真實過分強調“形式精確而產生的機械化、形式化 弊端。而如何接近客觀真實那么需要法官突破形式束縛，去探求當事人 真正的意思表示。雖然在本案中所涉及的讓與擔保并未被我國法律所 允許，但是該案件所涉及的對當事人真實意思表示的探尋與尊重值得 思考。第三個案例為朱俊芳與山西嘉和泰地產開發商品房買 賣合同糾紛案，該案例與第二個案例的區別在于該案例以書面形式 訂立了商品房買賣合同與借款合同，不存在某一合同形式與實質的問 題。爭議的焦點在于兩個合同究竟誰為主合同，即雙方之間究竟存

9、在 怎樣的民事法律關系。朱俊芳與嘉和泰公司簽訂商品房買賣合同并辦理手續后，次日雙 方就相同價款簽訂借款協議，約定嘉和泰公司向朱俊芳借款并以商品 房作為抵押，到期未還款以抵押物抵頂，雙方不支付對方任何款項。 該案件的爭議點在于：1、本案是民間借貸合同關系還是商品房買賣 合同關系。2、到期不能還款用抵押物抵頂借款，雙方之間互不支付 對方任何款項是否違反法律規定。首先，朱俊芳主張商品房買賣合同 關系，嘉和泰主張民間借貸關系，事實上商品房買賣合同與借 款協議均為依法成立并有效的合同，雙方成立商品房買賣和民間借 貸兩個法律關系，只是前者為后者提供擔保，后者為前者附加設定了 解除條件。其次，關于雙方抵押物抵頂借款的約定并不違反法律規定。中華人民共和國物權法規定：“抵押權人在債務履行期屆滿前， 不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有” 這是禁止流押的規定。協議中所表示并非指到期未還款抵押物所有權 直接轉移，而是指通過商品房買賣合同來實現。由此可知，存在 合法有效的商品房買賣合同與借款合同的情況下可以同時成立商品 房買賣與民間借貸兩個民事法律關系。同時，法院在認定流質條款是 需要謹慎分析協議的表述，探究當事人真實的意思表示。總而言之，三個案例雖涉及同一領域，但卻各不相同。坦白而言， 在閱讀這三個案