1、 把握形勢堅定信心推動我縣房地產業持續健康發展 房地產業既是帶動經濟發展的基礎產業，又是一個關系民生的重要產業，維系居民的正常需求，是國民經濟向內需拉動轉型的重要內容。 近年來，隨著我縣“小縣大城”戰略的深入實施，縣域經濟得到快速發展，云和房地產業作為新興產業也保持了強勁的發展勢頭。但由于受國家宏觀經濟政策調控及全球經濟危機的影響，我縣的房地產業也受到很大的沖擊，從2008年年初開始，我縣房地產市場出現了明顯的有房無市、供大于求的疲軟狀態。如何客觀認識當前我縣房地產業發展中存在的問題和怎樣有效推動我縣房地產業可持續健康地發展是大家值得關注的一個課題。 一、我縣2000以來房地產市場基本運行態勢

2、分析 我縣的房地產市場起步于2000年，2000年以前的房價基本在840元/平方米以下，2000年-2001年為1400至1700元/平方米，2002年-2004年為2000至2500元/平方米，2004年-2006年為2500至3200元/平方米，2006年-2007年為3000至3500元/平方米。我縣的房價從2000年開始逐步走高，目前和剛起步相比已增幅兩倍多，但和周邊縣市相比我縣的房價處于中下水平。由于2004-2005年推出地塊較多，2006-2007年推出的樓盤存量較大，且買賣不活躍，房價難以繼續升高。據了解2008年1-9月成交房價約為2800-3300元/平方米左右。 我縣房地

3、產市場2001年以前資金融資方式比較單一，基本是通過銀行融資，融資成本比較低約為月息%-%。LOcALhoST2001-2004年融資方式為部分從銀行融資，部分為民間融資，銀行融資成本約為月息%-%，民間融資成本約為月息%。2005年以后民間融資份額占房地產企業融資份額越來越高，融資成本也越來越大，05-06年月息為%-%。06-08年月息為%-2%。房地產行業是資金密集型企業，融資成本的大幅上揚，加上資金鏈出現問題，造成后續資金補充不及時，致使房地產行業從暴利時代走向了微利和虧損時代。 2001至2003年推出的樓盤在當月可銷售50%以上，當年基本賣完。2004至2005年推出的樓盤在05至

4、07基本賣完。但06年07年推出的樓盤到08年12月尚只完成50%-60%左右的銷售。2008年商品房交易372套，比去年同期的483套減少111套。從銷售的量上來看，我縣的房地產市場正在逐步下滑。 二、準確把握我縣房地產業發展存在的問題及有利因素 當前我縣房地產業發展存在的主要問題。 1、開發商集資款歸還難，社會反響強烈。受國家宏觀調控政策影響，金融政策從緊，開發商貸款難，大部分開發資金來自社會融資。由于社會融資成本高，風險大，開發商承受很大壓力。從9月中旬開始我縣同心房產、匯金房產由于資金緊張，不能按期支付到期的本金和利息，相繼出現了大量集資戶以集資款抵購商品房的事件，使大量集資戶利益受損

5、，并多次上訪，給社會造成了很大不安定因素，影響了社會的和諧穩定。開發商也因此減少現金的回籠，造成資金運轉困難，進而影響了工程建設進度，企業面臨困境。此外，受此次集資款抵購風潮的影響，我縣想買房且有能力買房的消費者已基本購買，短短半個月的銷售量已達年銷總量的1/3，我縣房地產市場需求基本飽和，且集資款抵購的商品房價格與正常銷售的商品房價格相差甚大，嚴重影響了我縣房地產市場正常的交易秩序，造成房地產市場后續發展無力，市場觀望度增強，信心嚴重不足。 2、商品房供大于求現狀突出，開發商壓力增大。我縣是一個小縣城，全縣11萬人口，云和鎮常住人口5萬，城鎮人均住房已達到36平方米，大大地高出了很多大中城市

6、，經濟條件較好的居民住房條件已基本處于飽和狀態，房地產市場小，而商品房空置率高，目前尚未銷售的商品房可滿足我縣23年的銷售量。此外我縣目前的商品房價格與去年相差不大，而周邊縣市已達4000元/平方米左右，再加上這兩年人工、建筑材料價格的上漲，房價未能得到相應增長，目前的房價與成本價基本持平，甚至有的小區房價已低于成本價，開發商壓力增大。 3、企業資金嚴重短缺，發展趨于停滯狀態。目前我縣房地產業發展狀態趨于停滯，主要由于資金的“三個難”：一是社會融資難，近段時間出現的集資風潮使得絕大部分集資者不敢將錢再交給房地產開發商，開發商失去了一個重要的資金來源渠道；二是銀行貸款難，受國際金融危機、宏觀政策

7、以及集資風潮中開發商信用受損的影響，銀行減少或嚴格控制了對開發商的信貸支持；三是股本金注入難，房地產行業的不景氣，股東投入的股本金難以如期收回，預期收益未能實現，制約了股東再次投資。如：同心房地產由于缺少現金和銀行信貸支付，水境佳苑第四期工程建設已停工；金豐房產由于資金短缺，不能支付到期的本金和利息，項目已于10月初停工；廣和、富錦園等房產公司，由于現房賣不了，開發成本不斷累計增加，只能賣一套吃一套，股本金無法歸還。 云和房地產發展的有利因素 1、“小縣大城”發展戰略一以貫之地深入實施，農村人口加速城市轉移，加大了對住宅的需求。“小縣大城”戰略對房地產業最直接、最顯化的作用就體現在大量農村人口

8、涌入縣城，而這涌入的大量農村人口勢必有一部分要購買商品房或二手房，這將在一定程度上促進房地產業的發展。同時由于經濟外向度的不斷擴大，進入云和的企業越來越多，外來務工的人員不斷增加，愿意扎根云和的外來人員越來越多。據統計，2008年外來務工人員在我縣購房達98套，占當年購房數的%。 2、居民可支配收入的提高，促使我縣住宅消費能力大幅提升。據資料統計，當一國人均gdp達到600800美元時，房地產業特別是住宅業開始步入高速發展期；當人均gdp達到13008000美元，這個地區的房地產便步入住房需求、房價調整最快的高增長期。2007年，xx縣城鎮居民人均可支配收入達到14556元，即2713美元，屬

9、于高增長期。經濟的快速發展，居民可支配收入的提高，必將給云和房地產業帶來巨大的商機。 3、我縣商品房銷售價與周邊縣相比較低，相對來說潛力尤在。我縣的房價與兄弟縣市相比，結合縣域經濟發展水平分析，處在一個比較合理的區間。目前，景寧商品房銷售均價為3600元/平方米左右，龍泉是3700元/平方米左右，而云和商品房銷售均價為3200元/平方米左右，在全市可以說是最低的。鄰近縣那些把房地產作為投資增值的人將必定會選擇云和。 三、引導我縣房地產市場平穩健康發展的對策建議 樓市牽動著龐大的產業鏈，房地產業的發展可以拉動鋼鐵、水泥、建筑、金融、家裝、廣告等一大批產業，可謂牽一發而動全身。當前，必須采取多方面

10、措施，促進我市房地產市場平穩健康發展。 著力加快城鎮化建設。房地產良好發展依賴于城鎮化建設進程的加快和城市產業的強勁擴張。對于我縣來說，當前必須按照“小縣大城”戰略要求，緊緊圍繞“山水家園童話世界”的城市定位，著力引進更多有實力的企業積極參與我縣經濟社會建設。同時也要進一步完善規劃，積極推進房地產開發，切實抓好重點工程的征地，拆遷等工作，為房地產企業加快建設創造良好環境。 繼續改善供應結構。按照國家對住房供應的總體要求，必須建立和完善商品房、經濟適用住房和廉租住房供應體系。對中等收入以上的家庭，通過市場途徑，自主購買商品房；對低收入家庭和最低收入住房困難家庭，通過發放廉租住房補貼和實施實物配租

11、等方式，解決居住困難。同時，要重點發展中小套型普通商品住房，適度發展中高檔商品房，進一步完善廉租住房制度，從而不斷優化住房供應結構，形成多層次住房供給的合理配置。 加強城市公共配套設施建設。目前我縣舊城改造拆遷難和部分新建小區整體開發進展緩慢，也是影響房地產市場良性運行因素之一。為此，必須把加強城市新區公共配套服務設施建設放在突出位置，提高建設水平，以進一步集聚人氣，從而促進市區房地產市場的活躍，實現城市資產效益的最大化。 加強正面引導，樹立正確的住房消費觀念。加強房地產市場運行分析，完善房地產信息發布制度，正確引導居民消費觀念和新聞媒體的輿論導向，穩定房產消費預期。加快房地產行業誠信體系建設，對房地產開發交易環節中的違法違規行為予以堅決整治，切實保障房產消費者權益。在符合國家調控政策的情況下，推動房地產開發企業創新融資方式，多途徑開辟融資渠道，緩解房地產開發