1、房產稅房產稅是以房屋為征稅對象，依據(jù)房屋的計稅余值或租金收入，向產權全部人征收的一種財產稅。房屋那么是指有屋面和圍護結構(有墻或兩邊有柱)，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、工作、學 習、消遣、居住或貯存物資的場所。大家留意：在實際工作中，車棚也是要作為房產，繳納房產稅的。房產稅的納稅義務人是征稅范圍內的房屋的產權全部人。這里說的只是一個大原那么。還有幾個特別的 留意一點就行了，產權出典的，由承典人納稅。出典的概念解釋一下，典當是出典人(產權全部人)急需 資金，又想保存產權贖回權的一種融資行為。由于出典期間，產權全部人無權支配房屋，所以有支配權的 承典人為納稅人。產權未確定及租典糾紛未解決的，

2、由房產代管人或者使用人納稅。無租使用其他房產的 由使用人代為繳納房產稅。房產稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)房產稅的計稅依據(jù)分為從價計征和從租計征。從價計征是按房產原值一次減除10%30%后的余值計征 的，稅率為1.2%；扣除比例由當?shù)厥　⒆灾螀^(qū)、直轄市人民政府確定。從租計征是以房產出租的租金收入 計征的，稅率為12%。我們要留意房產原值的計算。房產原值是指納稅人依據(jù)會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產”科目中記 載的房屋原價。但是與房屋不行分割的各種附屬設施或不單獨計價的配套設施，或者凡以房屋為載體，不 行隨便移動的附屬設施和配套設施，如電梯，升降梯、給排水、采暖、消防、中心空調、電氣及智

3、能化樓 宇設施等也記于房屋原值，應一并征收房產稅。納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。就是把改擴建的支出加進房屋原值， 把撤除局部的房屋原值減去，得出新的房屋原值。【案例】某上市公司2022年以5000萬元購得一處高檔會所，然后加以改建，支出500萬元在后院新 建一露天泳池，支出500萬元新增中心空調系統(tǒng)，撤除200萬元的照明設施，再支付500萬元安裝智能照 明和樓宇聲控系統(tǒng)，會所于2022年底改建完畢并對外營業(yè)。該房產原值=5000 + 500+ (500-200)=5800 萬元第一個500萬是中心空調的款項，其次個500萬是智能照明和樓宇聲控系統(tǒng)的款項。現(xiàn)在從價計征房

4、產稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權 支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的本錢費用等。宗地容積率低于0. 5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產原值的地價。宗地容積率二工程用地范圍內總建筑面積總用地面積【案例】甲公司2022年1月支付2060萬元，取得20畝土地使用權，新建房屋建筑面積6000平方米, 工程造價1500萬元，2022年1月完工并通過驗收。宗地容積率二工程用地范圍內總建筑面積6000+總用地面積(20X666.67) =0.4土地單價二20600000 +13333. 4=1545 元/平方米該房產的房產計稅原值二15000000 +

5、 2義6000X 1545=33540000元房產出租時的一些特別規(guī)定：假如是以勞務或者其他形式為酬勞抵付房租收入的，應依據(jù)當?shù)赝惙慨a的租金水平，確定一個標準 租金額從租計征。對出租房產，商定免收租金期限的，在免收租金期間由產權全部人依據(jù)房產原值繳納房產稅。無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。房產投資聯(lián)營時留意事項對于以房產投資聯(lián)營，投資者參加投資利潤分紅，共擔風險的，按房產余值作為計稅依據(jù)計征房產稅; 對以房產投資，收取固定收入，不擔當聯(lián)營風險的，實際是以聯(lián)營名義取得房產租金，應依據(jù)房產稅暫 行條例的有關規(guī)定由出租方按租金收入計繳房產稅。【案例】某公司2022年

6、購進一處房產，2022年5月1日用于投資聯(lián)營(收取固定收入，不擔當聯(lián)營風 險)，投資期3年，當年取得固定收入160萬元。該房產原值3000萬元，當?shù)卣?guī)定的減除幅度為30%。該公司 2022 年應繳納的房產稅為二3000X (1-30%) X 1. 2%X44-12+160X 12%=8. 4+19. 2=27. 6 萬元下面我們舉兩個詳細例子來說明房產稅的計算從價計征的年應納稅額=應稅房產原值X (1扣除比例)XI. 2%【案例】某企業(yè)2007年擁有的生產用房原值5000萬元，企業(yè)所在省規(guī)定計算房產余值的扣除比例為 30%,該企業(yè)2007年應繳納房產稅二5000義(1-30%) X1.2%

7、=42萬元。從租計征的從租計征：應納稅額=租金收入義12%【案例】某企業(yè)擁有A,B兩棟房產，A棟自用，B棟出租。A, B兩棟房產在2005年1月1日時的原值分 別為1200萬元和1000萬元，2005年4月底B棟房產租賃到期。企業(yè)出租B棟房產的月租金為10萬元， 房產原值按減除20%后的余值計稅。該企業(yè) 2005 年應繳納房產稅=10X4X12%+1200 (1-20%) X1.2%+1000X ( 1-20%) X1.2%X8H-12=4. 8+11.52+6. 4=22. 72 萬元我們再說說房地產企業(yè)房產問題鑒于房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產開發(fā)企業(yè)而言是一種產品，因此，對

8、房地產開 發(fā)企業(yè)建筑的商品房，在售出前，不征收房產稅；但對售出前房地產開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品 房應按規(guī)定征收房產稅。具備房屋功能的地下建筑的稅收政策凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地 面以下的建筑、地下人防設施等，均應依照有關規(guī)定征收房產稅。出租的地下建筑，依據(jù)出租地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產稅。自用的地下建筑，按以下方式計稅：工業(yè)用途房產，以房屋原價的50%60%作為應稅房產原值。應納房產稅的稅額=應稅房產原值又1 - (10%-30%) X1.2%商業(yè)和其他用途房產，以房屋原價的70%80%作為應稅房產原值。應納房產稅的

9、稅額=應稅房產原值Xl- (10%-30%) X1.2%O房屋原價折算為應稅房產原值的詳細比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和方案單列市財政和地方稅務部 門在上述幅度內自行確定。簡潔舉個例子：2022年好友公司有兩處獨立的地下建筑物，分別為工業(yè)用途房產(原價30萬元)和 非工業(yè)用途房產(原價20萬元)。好友公司所在省規(guī)定房產稅依照房產原值減除30%后的余值計算繳納， 工業(yè)用途地下建筑房產以原價的50%作為應稅房產原值，其他用途地下建筑房產以原價的80%作為應稅房 產原值。那么2022年好友公司的地下建筑物應繳納房產稅二300000X50%X (1-30%) X 1. 2%+200000X80%X (

10、1 -30%)義1.2% = 2604 元對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下局部等，應將地下局部 與地上房屋視為一個整體，依據(jù)地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產稅。房產稅的稅收優(yōu)待對特地經(jīng)營農產品的農產品批發(fā)市場、農貿市場使用的房產，暫免征收房產稅。對同時經(jīng)營其他產品 的農產品批發(fā)市場和農貿市場使用的房產，按其他產品與農產品交易場地面積的比例確定征免房產稅。加油站罩棚不屬于房產，不征收房產稅。損壞不堪使用的房屋和危急房屋，經(jīng)有關部門鑒定，在停止使用后，可免征房產稅。納稅人因房屋大修導致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產稅。在基建施工場地為基建施工場地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房 等臨時性房屋，在施工期間一律免征房產稅；但工程結束后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或估價轉讓 給基建單位的，應從基建單位接受的次月起照章納稅。房產稅實行按年計算，分期繳納的征收方法，