1、XX銀行個人房屋按揭貸款合作企業(yè)最高額保 證授信業(yè)務(wù)操作規(guī)程.總則制定依據(jù)為規(guī)范我行與房屋按揭貸款房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合作，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)貸款通則、XX銀行個人貸款管理辦法有關(guān) 規(guī)定，制定本操作規(guī)程。業(yè)務(wù)概念個人房屋按揭貸款合作企業(yè)最高額保證授信業(yè)務(wù)的概 念個人房屋按揭貸款合作企業(yè)最高額保證授信業(yè)務(wù)（以下簡稱授信業(yè)務(wù)）是指我行在辦理個人房屋按揭貸款前，先對房地產(chǎn)開發(fā)商及其所開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)定，并根據(jù)樓盤的情況對其授予最高保證擔(dān)保額度（以下簡稱授信額度），確定額度項(xiàng)下貸款的最高按揭成數(shù)、最長期限以及其他條件， 在借款人取得房地產(chǎn)權(quán)證 及辦妥抵押登記手續(xù)之前，由開發(fā)商提供全程或階段性連帶責(zé)任 保證

2、。授信對象我行辦理個人房屋按揭貸款的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商或項(xiàng)目公 司。授信條件開發(fā)商或項(xiàng)目公司基本條件(1)工商行政管理部門批準(zhǔn)成立的企業(yè)法人；(2)取得建設(shè)行政主管部門頒發(fā)并經(jīng)年檢的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；(3)具備全程或階段性擔(dān)保能力；(4)在我行開立結(jié)算賬戶。樓盤項(xiàng)目基本條件(1)項(xiàng)目資本金符合國家及總行相關(guān)規(guī)定。(2)按揭樓盤地理位珞好，有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力；(3)開發(fā)手續(xù)完備，具備“五證”(國有土地使用證、建設(shè) 用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、 商品房預(yù)售或銷售許可證)，商業(yè)用房需竣工驗(yàn)收；(4)已按時(shí)足額繳納土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地由讓金和有關(guān)配套 費(fèi)用，可辦理產(chǎn)權(quán)抵押登記

3、，可領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證；當(dāng)?shù)厣形从薪y(tǒng)一房地產(chǎn)權(quán)證的，可領(lǐng)取房產(chǎn)證與土地證。(5)符合當(dāng)?shù)亟鹑诒O(jiān)管部門要求。我行禁止介入的樓盤：“五證”不全、自有資金、工程進(jìn)度不符合當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門要求的樓盤；(2)經(jīng)重新包裝炒作上市、歷史債務(wù)糾紛無法調(diào)查的爛尾 樓盤(經(jīng)法院拍賣重新確權(quán)的審慎介入)；2(3)異地樓盤(指不在經(jīng)辦行所在城市行政區(qū)域內(nèi)的樓盤)(4)違反施工合同的規(guī)定，拖欠施工款的樓盤。1.3.4我行審慎介入的樓盤：(1)包租返利的產(chǎn)權(quán)式酒店、各類度假村、分時(shí)度假別墅等炒作性項(xiàng)目；(2)對于開發(fā)商管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、裝修費(fèi)用占比過高的，價(jià)格虛高或變現(xiàn)能力較差的項(xiàng)目，在嚴(yán)格控制成數(shù)和期限的前提下謹(jǐn)慎

4、介入；(3)對項(xiàng)目立項(xiàng)與項(xiàng)目實(shí)際用途存在一定差異的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下謹(jǐn)慎介入；(4)銷售價(jià)格中，裝修價(jià)格超過30%勺“精裝修”樓盤。1.4授信擔(dān)保方式和期限開發(fā)商對授信額度項(xiàng)下的個人房屋按揭貸款提供全程或階 段性連帶責(zé)任保證。額度授信期限不超過 1年，授信額度在授信期限內(nèi)不得循環(huán) 使用；超過授信期限的，經(jīng)營機(jī)構(gòu)重新申報(bào)。.職責(zé)分工客戶經(jīng)理(1)受理授信額度的申請；(2)對房地產(chǎn)開發(fā)商或項(xiàng)目公司和房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查；(3)撰寫調(diào)查報(bào)告，填寫調(diào)查表格，申報(bào)授信額度；(4)對項(xiàng)目開展貸后檢查和管理。審查審批人員(1)審查房地產(chǎn)開發(fā)商的準(zhǔn)入條件和擔(dān)保能力，審查材料 的完整性、合規(guī)性以及房

5、地產(chǎn)項(xiàng)目的合法性、合規(guī)性和風(fēng)險(xiǎn)性。(2)審查、審批授信額度；(3)審查、審批授信條件的調(diào)整；(4)核實(shí)授信額度余額，使用額度不得突破我行的授信額度。.授信工作程序授信工作程序包括授信額度受理、授信調(diào)查、額度測算、授信審查審批、授予額度、貸后管理、檔案管理等環(huán)節(jié)。授信額度受理3.1.1開發(fā)商提交公司資料：(1)額度授信申請書；(2)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證 (驗(yàn)看原件，收妥復(fù)印 件)；(3)法人代碼證書、法人代表證明及授權(quán)委托證明文件 (驗(yàn) 看原件，收妥復(fù)印件)；(4)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書(驗(yàn)看原件，收妥復(fù)印件) ；(5)注冊驗(yàn)資證明(驗(yàn)看原件，收妥復(fù)印件)；(6)公司章程與合同、法定代表人身

6、份證件(驗(yàn)看原件，收 妥復(fù)印件)；(7)凡設(shè)有董事會的企業(yè)還必須提供董事會成員名單及簽字樣本，董事會由具的關(guān)于申請項(xiàng)目授信額度及承擔(dān)連帶責(zé)任保 證的決議書、授權(quán)書等董事會批文 (收受原件)；(8)經(jīng)會計(jì)師事務(wù)所審核的上年度財(cái)務(wù)報(bào)表和近期財(cái)務(wù)報(bào) 表；(9)貸款卡(驗(yàn)看原件、收妥復(fù)印件)，經(jīng)辦人要通過人民 銀行企業(yè)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫查詢開發(fā)商的有關(guān)情況，并打印查詢結(jié)果；(10)開發(fā)商或項(xiàng)目公司基本情況資料。3.1.2開發(fā)商提交項(xiàng)目資料：(1)項(xiàng)目“五證”(國有土地使用證、 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證、 建筑工程施工許可證、 商品房預(yù)售或銷售 許可證)，項(xiàng)目為現(xiàn)房的，需提供房屋所有權(quán)證

7、等當(dāng)?shù)胤康?產(chǎn)管理部門規(guī)定的準(zhǔn)予銷售的證明文件(驗(yàn)看原件、收妥復(fù)印件)；(2)項(xiàng)目為多方合作開發(fā)的，需提供合作開發(fā)合同及全體 合作方同意申請方辦理按揭業(yè)務(wù)的有效委托書(驗(yàn)看原件，收妥原件)；(3)立項(xiàng)批文、項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告 (驗(yàn)看原件，收妥復(fù) 印件);(4)投資預(yù)算與資金籌措計(jì)劃 (驗(yàn)看原件，收妥復(fù)印件)；(5)標(biāo)明房屋具體房號及座落、 銷售價(jià)格的銷控表(驗(yàn)看原 件，收妥復(fù)印件)o客戶經(jīng)理在驗(yàn)看原件、收妥復(fù)印件時(shí)，應(yīng)在復(fù)印件上加蓋“與 原件核對一致”印章并簽章。3.2額度授信調(diào)查客戶經(jīng)理在收妥上述資料后， 對資料進(jìn)行核查與分析， 撰寫 按揭貸款項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告(格式見附件)。調(diào)查內(nèi)容包括但不限

8、 于以下內(nèi)容：3.2.1開發(fā)商的調(diào)查：(1)調(diào)查開發(fā)商的基本情況， 股東背景，審查開發(fā)商房地產(chǎn) 開發(fā)經(jīng)營的歷史、工程技術(shù)力量和項(xiàng)目的開發(fā)管理能力；(2)調(diào)查開發(fā)商財(cái)務(wù)狀況和現(xiàn)金流量變化狀況，上年度及近期的財(cái)務(wù)報(bào)表，重點(diǎn)調(diào)查資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、 凈資產(chǎn)與負(fù)債的比率、 流動比率、近年經(jīng)營收入獲利能力； 調(diào)查項(xiàng)目已有投資的資金來 源情況、現(xiàn)金流入與流生情況，有無拖欠施工單位的工程款和欠 繳土地款記錄，調(diào)查銀行借款的期限構(gòu)成， 有無長期拖欠銀行貸 款等情況；(3)考察分析開發(fā)商項(xiàng)目總投資的資金缺口，落實(shí)后續(xù)資金的解決辦法及可行性， 審查投資進(jìn)度是否與工程進(jìn)度相當(dāng)， 預(yù) 測開發(fā)商擔(dān)保能力的變化趨勢； 根據(jù)開發(fā)

9、商的財(cái)務(wù)狀況， 綜合評 估其項(xiàng)目開發(fā)能力和擔(dān)保能力；(4)調(diào)查開發(fā)商提供的文件是否前后一致，如不一致的，必須分析其中的原因，在項(xiàng)目開發(fā)過程中，由于開發(fā)商合法變更， 由現(xiàn)“商品房銷(預(yù))售許可證”與“國有土地使用證”的持有人不同，應(yīng)以“商品房銷(預(yù))售許可證”的合法持有人作為按 揭項(xiàng)目授信額度的申請人，申請授信業(yè)務(wù)；(5)為了便于準(zhǔn)確掌握項(xiàng)目的資金情況，核實(shí)項(xiàng)目投資估 算的合理性，應(yīng)要求開發(fā)商提供有關(guān)貸款項(xiàng)目的前期工程費(fèi)用支 由憑證及工程預(yù)算， 以便了解項(xiàng)目總投資、 成本構(gòu)成、已投入資 金情況、工程進(jìn)度、資金缺口及后續(xù)資金落實(shí)情況等，其中要注意審查開發(fā)商的土地由讓金繳交憑證；(6)調(diào)查了解開發(fā)商

10、與我行的合作誠意，包括存款結(jié)算、 中間業(yè)務(wù)代理、貴賓客戶的拓展等。3.2,2樓盤項(xiàng)目的調(diào)查：(1)詳細(xì)了解項(xiàng)目基本情況，項(xiàng)目來源情況，核對項(xiàng)目是 否納入國家或地方建設(shè)開發(fā)計(jì)劃，其名稱是否一致有效； 了解項(xiàng)目計(jì)劃開工和竣工日期，審查項(xiàng)目報(bào)批手續(xù)是否完整、有效、合法；(2) “五證”是否齊全，各證件中的項(xiàng)目名稱、開發(fā)商名稱 是否一致，對未取得預(yù)售或銷售許可證的，應(yīng)要求開發(fā)商由具何時(shí)取得的書面承諾；(3)實(shí)地考察項(xiàng)目地理位珞、社區(qū)環(huán)境、交通條件、環(huán)保 條件、配套工程、市政設(shè)施、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑格局、物業(yè)管理及 設(shè)計(jì)公司、建筑公司、監(jiān)理公司的資質(zhì)等；了解和掌握項(xiàng)目占地面積、容積率、綠化率、建筑面積、樓宇

11、結(jié)構(gòu)與棟數(shù)、戶數(shù)、戶 型設(shè)計(jì)及工程進(jìn)展情況；(4)調(diào)查項(xiàng)目工程投資估算是否合理，進(jìn)行成本分析，了解項(xiàng)目投資構(gòu)成與各項(xiàng)費(fèi)用支由明細(xì)，重要成本科目應(yīng)與市場水平進(jìn)行比較，如土地價(jià)格是否符合當(dāng)?shù)赝恋氐氖袌鰞r(jià)格，建安成本是否符合同類型項(xiàng)目的建筑成本價(jià)格，各項(xiàng)規(guī)費(fèi)和其他費(fèi)用是否符合當(dāng)?shù)睾侠硭剑?判斷工程預(yù)算是否存在高估，分析在其售價(jià)中，最具核心價(jià)值的成本如土地、建安、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套 等占比多少，并以此作為確定抵押率的依據(jù)；(5)建設(shè)資金來源與缺口分析。考察預(yù)算中建設(shè)資金來源如何，目前投入了多少，工程后續(xù)資金來源是否已經(jīng)落實(shí)；如果后續(xù)資金主要是通過預(yù)售房款再投入，在未能按計(jì)劃回籠資金的情況下，是否有應(yīng)

12、變措施；(6)銷售前景分析。分析該項(xiàng)目是否有明確的市場定位，涉及的商圈多大，面向的消費(fèi)群體如何， 是否存在潛在的消費(fèi)需 求，目前的競爭對手及實(shí)力如何等，可通過同等位珞同檔次項(xiàng)目進(jìn)行比較分析與市場預(yù)測， 判斷項(xiàng)目的銷售前景、 價(jià)格吸引力及 抗風(fēng)險(xiǎn)能力；(7)按揭項(xiàng)目合作開發(fā)的，還須對合作方的基本情況、經(jīng)營情況、財(cái)務(wù)情況以及其他情況進(jìn)行調(diào)查， 對合作各方在開發(fā)合 作協(xié)議中的籌資方案、 利潤分配方案進(jìn)行調(diào)查， 明確各方籌資比 例和執(zhí)行情況及利潤分配的時(shí)間，保證項(xiàng)目后續(xù)資金落實(shí)到位。對無法獲取相關(guān)資料或籌資方案、利潤分配方案不明確的， 應(yīng)禁止介入。對樓盤項(xiàng)目銷售價(jià)格的合理性進(jìn)行評估：(1)房地產(chǎn)項(xiàng)目額

13、度授信上報(bào)前，必須對項(xiàng)目價(jià)格進(jìn)行整體性評估，可根據(jù)各行實(shí)際情況選擇內(nèi)部評估或委托我行認(rèn)可的 評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估；(2)對于精裝修樓盤以及售價(jià)明顯高由周邊地區(qū)售價(jià)的樓盤的評估要重點(diǎn)關(guān)注，限制受理裝修價(jià)格超過 30%勺精裝修樓盤;(3)項(xiàng)目市場銷售價(jià)格評估意見作為審批該項(xiàng)目授信額度，并確定授信額度下貸款成數(shù)、期限、利率等要素的重要依據(jù)。授信額度的測算客戶經(jīng)理完成調(diào)查后，應(yīng)根據(jù)調(diào)查結(jié)果對合作企業(yè)的授信額 度進(jìn)行測算，并報(bào)客戶經(jīng)理主管審核。測算公式如下：房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目最高授信額度=項(xiàng)目未來1年的銷售面積x銷售均價(jià)x申報(bào)成數(shù)x 70%且不超過該項(xiàng)目總房價(jià)的50%轄區(qū)行重新申報(bào)和申請?jiān)黾邮谛蓬~度時(shí)，房屋按揭

14、貸款項(xiàng)目申請樓號不在原審批的范圍內(nèi)的，還應(yīng)報(bào)送項(xiàng)目的“五證”及評 估咨詢意見。授信額度的審查審批按照個人貸款業(yè)務(wù)的申報(bào)審批流程，轄區(qū)行將授信業(yè)務(wù)報(bào)送地區(qū)信用風(fēng)險(xiǎn)管理部審批。地區(qū)信用風(fēng)險(xiǎn)管理部根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā) 商的綜合實(shí)力、經(jīng)營管理水平、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)景氣度、市場競爭形勢、項(xiàng)目銷售情況及價(jià)格等，通盤考慮，綜合評判，最終確定貸款項(xiàng)目的最高授信額度。授予額度授信業(yè)務(wù)獲批后，經(jīng)辦機(jī)構(gòu)與合作企業(yè)雙方簽訂房屋 按揭貸款項(xiàng)目合作協(xié)議，合作協(xié)議中應(yīng)明確開發(fā)商的以下責(zé)任：(1)在我行開立按揭專戶，并將有關(guān)售房款轉(zhuǎn)入此賬戶， 售房款必須首先用于該樓盤項(xiàng)目的建造，保證工程按質(zhì)按期完 成；當(dāng)?shù)鼐邆鋵Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)資金監(jiān)

15、管條件的，按照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)要求辦理；(2)開發(fā)商向我行由具不可撤銷擔(dān)保書或簽定擔(dān)保合同， 承擔(dān)購房人按揭貸款的連帶責(zé)任保證，明確擔(dān)保責(zé)任的履行時(shí) 限；(3)對需開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)證的，由開發(fā)商辦理并直接向我 行移交借款人所購房屋的產(chǎn)權(quán)證；(4)合作企業(yè)在我行開立結(jié)算賬戶；(5)明確保證金比例；(6)其他需要約定的責(zé)任內(nèi)容。合作企業(yè)按照協(xié)議約定開立結(jié)算賬戶，存入一定比例 的保證金。地區(qū)信用風(fēng)險(xiǎn)管理部及時(shí)登記授信額度臺帳，整理相 關(guān)資料并存檔。開發(fā)商在我行對其的授信額度范圍內(nèi)分批向我行介紹符合我行按揭貸款條件的購房人,由我行按規(guī)定程序辦理對開10發(fā)商需變更授信額度或其他授信條件的，按原審批流程重新辦 理。

16、其他注意事項(xiàng)：（1）在項(xiàng)目開發(fā)過程中，由于開發(fā)商合法變更，由現(xiàn)“商 品房銷（預(yù)）售許可證”與“國有土地使用證”的持有人不同， 在簽訂合作協(xié)議時(shí)，要重點(diǎn)落實(shí)“國有土地使用證” 的持有人是 否承諾（需由具承諾函）在項(xiàng)目驗(yàn)收合格后，協(xié)助“商品房銷（預(yù)） 售許可證”的持有人辦理商品房房產(chǎn)證和土地證。（2）對多方合作開發(fā)項(xiàng)目的，如果合作雙方已經(jīng)成立項(xiàng)目公司，并且項(xiàng)目公司具有獨(dú)立法人資格的，可由項(xiàng)目公司與我行簽訂按揭合作協(xié)議。如果合作雙方?jīng)]有成立項(xiàng)目公司，或成立的項(xiàng)目公司不具備獨(dú)立法人資格， 則應(yīng)由項(xiàng)目的主要投資商與我行 簽訂按揭合作協(xié)議，同時(shí)由建設(shè)證件的持有人承諾 （需由具承諾 函）在項(xiàng)目驗(yàn)收合格后，協(xié)

17、助主要投資商辦理商品房房產(chǎn)證和土 地證。（3）已將項(xiàng)目作為抵押物的樓盤，原則上應(yīng)在撤銷抵押登 記手續(xù)后，再辦理項(xiàng)目下具體的房屋按揭貸款業(yè)務(wù)，對因特殊原因需在他行撤押前發(fā)放貸款的，在有效控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下， 可在落實(shí)開發(fā)商階段性擔(dān)保手續(xù)后放款，經(jīng)營單位要加強(qiáng)對按揭貸款 資金流向的監(jiān)控，督促合作開發(fā)商及時(shí)辦理他行撤押手續(xù)，確保我行能在短期內(nèi)辦理對應(yīng)房屋的（預(yù)）抵押登記手續(xù)，在過渡期間不得發(fā)生違約違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。ii(4)授信額度使用過程中需要增加額度或變更授信內(nèi)容的， 應(yīng)按原審批流程重新報(bào)批。授信檔案的管理放款審核員將授信資料交給轄區(qū)行檔案管理人員，按照檔案歸檔的相關(guān)流程和規(guī)定辦理和管理。貸后檢查客戶經(jīng)理

18、應(yīng)定期考察開發(fā)商的基本情況、經(jīng)營情況、財(cái)務(wù)情況、對外融資、擔(dān)保情況、履行合作協(xié)議的情況及其它重大情況， 評估開發(fā)商的階段性擔(dān)保實(shí)力，定期檢查樓盤項(xiàng)目的工程進(jìn)度和銷售情況，定期提交貸后檢查報(bào)告。貸后檢查內(nèi)容包括但不限于：(1)考察項(xiàng)目建設(shè)資金到位、按揭貸款使用情況；(2)定期考察按揭項(xiàng)目的工程進(jìn)度；(3)定期考察按揭項(xiàng)目的銷售情況，并與同類項(xiàng)目相比較，判斷是否存在虛假按揭的行為；(4)保證金比率是否符合要求；(5)定期考察客戶還款情況。對于正在辦理房屋按揭貸款的樓盤項(xiàng)目，應(yīng)至少每月做一次樓盤項(xiàng)目的檢查；已辦理貸款手續(xù)，尚未入住且未辦理正式抵押 登記手續(xù)的樓盤項(xiàng)目， 至少每季度做一次樓盤項(xiàng)目的檢查

19、，并將檢查情況入檔保存；對已經(jīng)入住、尚未辦理產(chǎn)權(quán)證書和正式抵押 登記手續(xù)的樓盤項(xiàng)目，客戶經(jīng)理應(yīng)及時(shí)督促借款人辦妥產(chǎn)權(quán)證和 正式抵押登記手續(xù)。12保證金的管理。地區(qū)信用風(fēng)險(xiǎn)管理部根據(jù)開發(fā)商、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)狀況、同業(yè)競爭情況酌情確定是否收取保證金及保證金比例。保證金由地區(qū)信用風(fēng)險(xiǎn)管理部監(jiān)控，每月隨擔(dān)保的貸款余額調(diào)整一次。開發(fā)商提供擔(dān)保的按揭貸款由現(xiàn)逾期后，轄區(qū)行應(yīng)按照雙方簽訂的按揭合作協(xié)議書的約定，要求開發(fā)商履行擔(dān)保責(zé)任并及時(shí)扣收保證金。4.附則本操作規(guī)程由總行制定、修改，總行個人業(yè)務(wù)部解釋。本操作規(guī)程自XX年 9月5日起實(shí)施。原XX銀行個 人房屋按揭貸款合作企業(yè)最高額保證授信業(yè)務(wù)操作規(guī)程（X X辦發(fā)，

20、XX? 939號）同日廢止。附件：按揭貸款項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告格式13附件按揭貸款項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告格式授信調(diào)查人員聲明：本人采取如下所列的調(diào)查方式對授信申請人進(jìn)行了調(diào)查，對調(diào)查報(bào)告所陳述事實(shí)和數(shù)據(jù)進(jìn)行了核實(shí)，對調(diào)查報(bào)告的真實(shí)性負(fù)責(zé)，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。客戶經(jīng)理1簽名：客戶經(jīng)理2簽名：時(shí)間： 年 月 日1.實(shí)地調(diào)查及面談報(bào)告序號時(shí)間地點(diǎn)調(diào)查內(nèi)容接觸人物備忘水勺1232.新聞媒體、銷售宣傳資料序號媒體名稱刊號、頁號、網(wǎng)址題目附件號123143.其他方式序號內(nèi)容附件號123、開發(fā)商基本情況（一）開發(fā)商的法律地位與組織體系.開發(fā)商成立的時(shí)間、工商審批單位、客戶法人種類、注 冊資本、注冊地址、法人代表、開發(fā)資質(zhì)等級等。.

21、開發(fā)商的股東構(gòu)成情況、主要股東名稱、股份絕對額及 占比。推薦使用表格如下：客戶主要股本結(jié)構(gòu)和主要股東情況單位：萬元、%股東名稱由資額度股權(quán)比例由資形式總資產(chǎn)如控股股東對該開發(fā)商的人員、資金、物資有重要影響的， 須對主要股東的資金實(shí)力、開發(fā)能力、生產(chǎn)經(jīng)營、財(cái)務(wù)狀況、同 業(yè)地位等基本情況作必要說明。15.開發(fā)商員工情況：主要介紹開發(fā)商的員工組成、職業(yè)素養(yǎng)等情況，對開發(fā)商關(guān)鍵部門包括工程、財(cái)務(wù)、營銷部門的負(fù)責(zé)人進(jìn)行評價(jià)分析。.法定代表人基本情況說明，重點(diǎn)是職業(yè)履歷、業(yè)績和誠 信評價(jià)。.調(diào)查人員認(rèn)為其他需要說明的情況。（二）開發(fā)商開發(fā)能力與經(jīng)營業(yè)績（如僅為項(xiàng)目公司的，以主要股東或投資方為主）.主要闡述

22、開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)、資金實(shí)力、行業(yè)背景、同業(yè)地位、項(xiàng)目運(yùn)作等方面的情況。.敘述開發(fā)商近幾年的主要經(jīng)營指標(biāo)，包括資產(chǎn)、負(fù)債、收入、盈利情況等，分析其資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)和盈利能力。推薦使用如下表格：主要經(jīng)營指標(biāo)統(tǒng)計(jì)分析表單位：萬元、%指標(biāo)年度年度年度調(diào)查期資產(chǎn)負(fù)債所有者權(quán)益資產(chǎn)負(fù)債率流動比率銷售收入主營業(yè)務(wù)利潤凈利潤銷售利潤率16.簡述開發(fā)商近三年主要房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的情況：已開發(fā) 樓盤的名稱、施工面積、投資額、銷售收入、利潤、市場銷售、 存貨情況。對已開發(fā)完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目的有無欠付土地款、工程款、規(guī)費(fèi)等情況，有無遺留問題要重點(diǎn)調(diào)查與闡述。推薦使用如下表格：近三年開發(fā)完工房地產(chǎn)項(xiàng)目情況項(xiàng)目123開發(fā)樓盤名稱

23、建筑面積投資額項(xiàng)目工期起止時(shí)間已銷售比例銷售均價(jià)項(xiàng)目開盤銷售時(shí)間已開盤銷售月數(shù)銷售收入欠付土地款、工程 款、規(guī)費(fèi)等情況有無其他遺留問題.開發(fā)商目前在建或擬建項(xiàng)目，須敘述相關(guān)項(xiàng)目的基本情 況，包括土地面積、建筑面積、項(xiàng)目市場定位與設(shè)計(jì)、項(xiàng)目投資17及籌資方案、已投資情況、后期籌資計(jì)劃、工程形象進(jìn)度等情況。推薦使用如下表格：在建和擬建房地產(chǎn)項(xiàng)目的簡要情況123房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱市場定位與設(shè)計(jì)土地面積建筑面積預(yù)算投資項(xiàng)目計(jì)劃工期起止 時(shí)間計(jì)劃開盤銷售時(shí)間形象進(jìn)度簡要描述（三）開發(fā)商財(cái)務(wù)分析主要以開發(fā)商上年和調(diào)查期的財(cái)務(wù)報(bào)表（資產(chǎn)負(fù)債表、損益表）為基礎(chǔ)，對開發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行評價(jià)。.財(cái)務(wù)報(bào)表的說明主要敘述

24、開發(fā)商財(cái)務(wù)報(bào)表中主要科目余額情況，在認(rèn)真閱讀經(jīng)審計(jì)的客戶會計(jì)報(bào)表及審計(jì)附注，核查企業(yè)總分帳務(wù)的基礎(chǔ) 上，對存貨、預(yù)付賬款、借款、預(yù)收款、應(yīng)收賬款、銷售收入、 利潤總額等重要科目進(jìn)行重點(diǎn)闡述。18.開發(fā)商與銀行往來情況主要介紹開發(fā)商開發(fā)貸款的貸款行、貸款金額、貸款擔(dān)保方式、按揭合作等情況，評價(jià)開發(fā)商融資環(huán)境與誠信狀況。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目情況（一）項(xiàng)目概述.項(xiàng)目來源背景情況主要敘述該項(xiàng)目的取得方式： 聯(lián)建、獨(dú)立開發(fā)、組建項(xiàng)目公 司合作開發(fā)、通過兼并或控股其他開發(fā)商獲得項(xiàng)目開發(fā)權(quán)。 屬于 聯(lián)建或合作開發(fā)的應(yīng)介紹各投資方的投資金額和分配方式。.項(xiàng)目合規(guī)性調(diào)查是否取得項(xiàng)目開發(fā)和銷售的必備批準(zhǔn)文件， 審查開發(fā)

25、商名稱 是否一致，用地和施工面積是否超標(biāo)， 我行按揭項(xiàng)目是否在允許 預(yù)售的范圍之內(nèi)，對缺少的文件作曲解釋說明。.項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)參數(shù)概要敘述房地產(chǎn)項(xiàng)目的地點(diǎn)、用地面積、建筑面積、物業(yè)類 型、建設(shè)棟數(shù)、套數(shù)、戶均面積、市場定位與設(shè)計(jì)、投資預(yù)算、 自有資金額度及比例、平均成本與銷售均價(jià)、銷售收入與利潤。推薦使用下表：19項(xiàng)目樓盤情況簡要描述項(xiàng)目用 地及規(guī) 劃情況樓盤類型面積（或 代表類型面積）戶數(shù)平均 成本銷售 均價(jià)合計(jì)土地面積建筑面積項(xiàng)目樓 盤情況 及簡要 描述土地等級土地規(guī)劃 用途總投資總銷售 收入容積率綠化率（注：類型按住宅、商鋪、別墅、寫字樓等進(jìn)行分類）（二）項(xiàng)目地段區(qū)域與配套情況該部分主要敘

26、述項(xiàng)目所在地的規(guī)劃、土地使用權(quán)屬、土 地等級、用途和使用年限、項(xiàng)目用地面積與形狀、項(xiàng)目所在 地的交通、通訊、水電氣供給、醫(yī)療設(shè)施、教育文化、購物 娛樂、環(huán)境衛(wèi)生、采光通風(fēng)等情況。（三）工期安排及工程形象進(jìn)度.敘述項(xiàng)目的工期安排、目前已進(jìn)行到的工程進(jìn)度。.分析在項(xiàng)目施工期間，由于天氣、交通、環(huán)境管制、 原材料供應(yīng)等因素對工期可能造成的影響。（四）項(xiàng)目投資與籌資.項(xiàng)目預(yù)算及成本分析敘述項(xiàng)目土地取得成本和項(xiàng)目投資的構(gòu)成、土地單價(jià)和 項(xiàng)目平均成本、分析土地成本、建安成本、項(xiàng)目其他成本的20 構(gòu)成，與項(xiàng)目所在地的其他項(xiàng)目開發(fā)對應(yīng)成本相比，有無不 合理差異，如有，請分析原因。若成本中有關(guān)管理費(fèi)用、財(cái) 務(wù)費(fèi)用、營銷費(fèi)用、裝修工程等占比過高的，應(yīng)謹(jǐn)慎介入。.項(xiàng)目已投資部分?jǐn)⑹鲰?xiàng)目已投資額度和資金構(gòu)成。.后期投資與籌資安排敘述項(xiàng)目后期投資額度及組成，