1、且聯網金融平臺日本美國、歐洲養老產業經營模式及特點人口老齡化是社會經濟發展和科學技術進步的必然。早在1965年，法國成為第一個老年型國家，之后是瑞典。20世紀后，歐美一些發達國家相繼步入此行列。由于有經濟實力的支撐和西方居家形態諸多方面的因素，這些國家養老對策的共同之處是依賴社會養老功能：在社會保障體制中，老年人被賦予了獨立生活的經濟能力；在福利設施、服務體系以及居住環境等方面，針對老年人的生理情況，采用不同層次、不同類別的設計。亞洲國家中，日本、新加坡等也逐步進入了老年型國家之列。因為有較雄厚的經濟實力，這些國家一方面汲取了西方社會福利養老的特點，充分賦予老年人優厚的社保；另一方面，基于傳統

2、東方家庭觀念的延續，它們還致力于開發家庭養老的功能，如提倡和鼓勵“多代同居（例如兩代居集合住宅和多代同堂組屋等）。日本養老產業銀發經濟1.1日本老齡化率最高且發展速度快日本是亞洲率先進入老齡化社會的國家。目前，日本65歲以上老人約為3000萬人，占總人口比例達23.1%，集每5個人中就有一名老人。日本于2007年邁入超老齡化社會”，2014年，日本總人口1.27億，其中65歲以上老年人占比達到26%，已成為全球老齡化率最高的國家，預計到2030年，這一比例將超過30%。全國asppptti且聯網樂融平臺圖表1；日本老齡人口占總人口的比重預測圖表厶日本與中國的老齡化率預測對比和2R：120?2暮

3、尺195C辭肝曲1卿I鍬腫加悴加西曲北？妣汕50ffrt4:也?】2半仝帯址宀丄#因此，日本社會逐漸形成了與之相呼應的醫療看護、養老居住、老年旅游等產業。日本政府已經將其中部分產業定為日本經濟未來的增長點，并希望通過搶占先機，將養老產業發展為具有國際競爭優勢日本的特色項目。1.2日本養老產業發展特點一一以“養老服務業為核心的銀發經濟隨著日本人口老齡化的快速增長，傳統的依靠家庭養老或國家養老的模式已經不能滿足老年人日益增長的多層次需求。因此，日本政府通過一系列的養老政策與制度建設，促進養老產業的社會化、市場化和產業化發展，并逐漸形成以養老服務為核心的銀發產業。1.2.1日本政策力推養老服務業發展

4、日本養老服務業快速發展的重要原因之一是國家的大力扶持。日本政府將老齡工作納入社會經濟發展規劃中，先后制定了國民年金法、老人福利法和老人保健法、護理保險法等重要的法律體系，保證日本養老產業持續運轉。1.2.2日本養老服務產業：居家養老與機構養老互補日本的介乎服務可以分為三種模式：居家養老介護服務、機構養老介護服務和地區親密型介護服務。目前日本90%需要護理的老人以居家及社區養老為主，且年齡平均在80歲以下，而養老院生活老人通常在80歲以上。因此，需護理老人的第一階段以居家養老結合社區服務為主，第二階段進入機構養老，在日本居家養老與機構養老是一個互補關系。日本的養老設施具體可以分為三種：介護福利機

5、構、介護保健機構和介護療養型醫療機且聯網金融平臺構，自2000年介護保險法案施行后，老人可以享受介護費90%的報銷，個人只需要支付10%的費用，這種政府補貼機制導致了日本養老機構多為介護型設施。1.2.3醫養結合實現專業化養老服務日本養老服務業產業的一大特征在于“醫養護融合的專業性老年服務，能夠根據老人不同身體狀況選擇不同類型的介護醫療服務。上門護理服務：專業的人做專業的事。日本于2000年開始實行的介護保險制度，是將養老與護理進行了有機的統一，老人只需要支付10%的保險費用，便可以享受上門護理服務。機構養老院：醫養結合型養老院是以失能老人為服務群體，在養老院內設立醫療機構。一般在養老院內設置

6、長期護理、康復訓練和簡單急救等醫療服務，嚴重疾病的治療則是通過通過與周邊醫院合作來解決。日本的養老院通過與周邊醫院合作，將醫療機構外包給醫院運營管理，從而集中各自優勢提升養老和醫療的專業化效率。1.2.4借孝道文化與科技保障養老服務孝道文化：日本受儒家文化影響，具有悠久的家庭養老傳統。因此，在日本養老服務的特殊性上在于把尊老敬老文化貫穿于管理服務的各個環節匯總，并做到身體力行。智能化、科技化的養老服務：日本養老院通過借助信息科技手段、遠程完成家庭安防、實時定位、家政服務呼叫、健康監測、緊急救助呼叫等服務內容，最終構建沒有圍墻的養老院”。案例：SunCity銀座太陽城Sun-city銀座太陽城是

7、日本市中心養老項目的典型代表，項目位于東京最繁華的中央區,于2006年投入運營。此項目的經營狀況良好，自理型住宅單元的入住率為68%，介護型住宅單位的入住率為53%。另外，在68%的銷售比例中，有50%為長期居住，另外50%作為老人的第二居所或者養老的后備居所。項目的成功經驗主要有二點，一是租賃物業進行運營,降低了前期的開發投入；二是酒店式的運營管理在降低運營成本的同時保證了專業化的服全國首療FPP樓杜且聯網金融平臺務。美國養老產業一一金融機構為高凈值人群提供養老服務美國進入養老產業時間較早，與中國相比美國的養老服務高度市場化和產業化，政府不直接運作養老機構，而是實施管理、保險和救助資格認定等

8、功能。因此，美國的養老產業是與資本市場高度融合發展，在市場化的背景下，抵押貸款違約保險，REITS等金融工具的發展推動私人資本進入養老領域。2.1產權銷售型養老住宅美國銷售型養老住宅通常為住宅開發商為主,持有型養老地產以專業養老地產開發和運營商為主。在美國，入住養老住宅和養老社區有年齡限制，一般要求滿55或62歲以上。類似太陽城的超大型的活躍長者社區通常80%以上居民必須滿足年齡限制。2.2貸款融資力度大美國HUD/FannieMae/FreddieMac/FHA為持有型養老項目的貸款力度很大，也有成熟并有較大規模的私募基金投資養老項目。同時美國的上市房地產信托基金（REIT）市場非常發達，醫

9、療大健康地產REIT持有大量的養老資產、醫院和醫療辦公樓。商業銀行也樂于為養老項目提供開發貸款。知名的養老開發商和運營公司融資難度不大。2.3土地開發成本低在成熟的持有型養老地產市場如美國，開發項目的土地成本通常占總開發成本的10-30%,土地及較合理的總開發成本和開發現金收益率，加上優質的運營能為投資方帶來合理和可觀的投資回報。因為有跟風險匹配的投資回報，加上持有型養老地產顯著的抗經濟危機特性，持有型養老地產得到了越來越多的大型機構投資者的青睞，為房地產投資配置重要的部分。2.4資本運作模式靈活在美國，很多業主僅僅為資產持有方（如：REIT），其委托專業運營管理公司營運。典且聯網金融平臺型的

10、運營商也是開發商和私募結構里的GP，通常以不到20%的股本金撬動開發項目的投資和資產包并購。在美國，絕大部分的運營商專注于養老，不斷精益求精，通過持續創新提升服務品質和盈利能力。案例：美國太陽城養老社區太陽城是美國著名的退休養老社區，建于20世紀60年代，其占地56700畝，其中水景面積占700畝。那里陽光充足，每年超過300天能夠接受日照，故稱太陽城。這座養老社區主要有開發商打造，借用低廉的土地價格，打造成新型的養老家園。這里建了些僅供55歲以上退休老人居住的樣品房，同時修建了療養、醫療、商業中心及高爾夫球場等老人娛樂配套設施。歐洲養老產業一一發展養老小城3.1歐洲是世界上最早進入銀發時代的

11、一批國家歐洲是世界上最早進入銀發時代的一批國家。早在1965年，法國成為第一個老年型國家，之后是瑞典。根據歐盟委員會發布的歐盟人口綠皮書顯示，到2030年歐盟人口總數將達4.687億，勞動力人口的缺口將達到2080萬。2005-2030年，歐盟65歲人口以上的老齡人口將增加52.3%，而15-64歲的人口數量則下降6.8%。因此，從個別國家的退休制度開始從強制性改為自愿性，比如德國、英國允許老年人在身體條件許可的情況下無限制延長工作年限，以緩解老齡化嚴重和勞動力缺失的問題。3.2以英國為例，發展養老小城3.2.1養老客戶群體以社會上層人員為主英國的客戶群體主要來自政府退休官員、體育明星、商界精

12、英等，他們的需求是希望在熟悉的環境中繼續享受高端生活，同時能夠與自己社會地位相同的人保持交流。因此，英國養老機構以咼端配置為主。3.2.2養老小城發力全國首療FPP樓杜且聯網金融平臺英國的養老模式經歷了從傳統福利機構養老到社區養老的轉換。上世紀50年代前，由政府出資建立大型養老機構，雇傭工作人員照顧老人，由于財政不堪重負以及老人脫離社區帶來的心理健康問題。后續，政府開始在原有社區里提供養老服務協助，同時強化市場的主導作用，并形成多個著名的養老小城。英國目前有1100萬人口達65歲，其中有73%的人是有房一族”。但他們當中有很多人退休后會選擇搬到面積更小、成本更低的地方居住。而英國西南海岸則是最

13、受歡迎的養老地點，有近20%的退休人口都居住在這里。人氣最高的Dorset郡小城Christchurch退休人口高達29.7%。3.2.3養老看護的費用主要來自NHS（英國國民醫療服務體系）目前英國的養老看護主要付費方式來自NHS、當地政府以及保險公司，高端養老機構每年與NHS以及地方政府簽訂的合同總額就高達十多億英鎊。針對老齡化經濟，英國在老年教育和老年消費領域均屬于世界前沿。國際養老產業的經驗4.1“富人變老將是我國養老產業的最大紅利我國養老面臨未富先老的現狀，長期以來，老年人支付能力不足是制約我國養老產業發展的關鍵。因此，未來應當關注面相中高端人群的精品化、連鎖化的商業化養老服務。4.2需康復治療的老年人仍舊是機構養老的剛需隨著我國老齡化加速，失能老人比重也持續增加，因此應當加大對醫養結合養老院的需